Процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета МУП "Возрождение"

На территории района расположено 87 озер, из них в 20 ведется промысловый лов рыбы, протекает большая судоходная река Тавда, кроме нее протекает еще около 30 рек и речушек.

Климат района формируется под влиянием воздушных масс Северного Ледовитого океана и азиатского материка, характеризуется умеренной континентальностью и устойчивым увлажнением. Основные черты климата - холодная зима, жаркое непродолжительное лето, короткие весна и осень. Климатические условия благоприятны для выращивания зерновых, кормовых и других сельскохозяйственных культур.

Итоги социально-экономического развития Нижнетавдинского муниципального района за 2010 год

Добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды.

В общем объеме отгруженной продукции собственного производства крупных и средних предприятий района наибольший удельный вес занимает обрабатывающее производство, а именно производство пищевых продуктов.

По итогам 2010 года объем отгруженной продукции по обрабатывающим производствам составил 230469 тыс.руб., по производству и распределению электроэнергии, газа и воды - 134095 тыс. рублей.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг 364564 тыс.руб. это 123 % к соответствующему периоду прошлого года и наблюдается смещение структуры роста в сторону увеличения доли обрабатывающих отраслей.

Производство основных видов промышленной продукции в натуральном выражении представлено продуктами питания: цельномолочной продукции - 10230 тонн, 121 % к 2009 году; хлеба и хлебобулочных изделий - 1494,9 тонн, (93 %); масла животного 97 тонн, (82%); мясо (включая субпродукты 1 категории)- 43,1 тонны(62%); мясные полуфабрикаты- 197,4 тонны (87%); сыры-119 тонн (110 %); улов рыбы-272 тонны (69 %).

Сельское хозяйство

Сельское хозяйство в районе - жизненно важная отрасль, которая предоставляет к нашему столу хлеб, молоко, мясо, картофель и овощи. Работа в сельскохозяйственных предприятиях не прекращается не на один день круглый год. Летом сельхозпроизводители готовятся к зиме, а зимой - к весенне - полевым работам. Полным ходом идет доработка семенного материала, сельхозпредприятия за 2010 год закупили около 400 тонн комплексных минеральных удобрений. Продолжается ремонт техники, показатель подготовки сельхозмашин в районе один из самых высоких по области - 68 %

По итогам работы за 2010 год в отрасли животноводства сохраняются положительные тенденции по увеличению объема производства и увеличения поголовья коров и овец и коз к 2009 году.

Поголовье КРС, в том числе коров во всех категориях хозяйств на 01.01.2011 года составило на 99 % и 112 % к соответствующему периоду прошлого года. Сельхозтоваропроизводители увеличили поголовье КРС, а население наоборот сократили поголовье на 202 головы или на 5%.

Поголовье коров увеличился за счет ввода нетелей в основное стадо, а также после завершения реконструкции помещений в КФХ Шармазанова СП.

Поголовье свиней во всех категориях хозяйств сократилось на 5 %, это произошло за счет ЛПХ граждан. Продолжается работа по обеспечению население района супоросными свиноматками по программе приоритетного национального проекта. В 2010 году населению района было продано - 160 голов супоросных свиноматок. На каждую свиноматку бесплатно выдавалось 0,5 тонны комбикорма по факту приобретения и еще 0,5 тонны по факту опороса. В текущем году получено комбикормов всего 553 тонны на сумму 3871 тыс. рублей.

Поголовье овец составило 9185 голов против 9062 головы в 2009 году (101 %). СПК «Турай» увеличил поголовье овец к уровню 2009 года на 28% и планируется дальнейшее увеличение поголовья.

Производство и реализация молока увеличился на 147 и 149 % к 2009 году соответственно, за счет увеличения поголовья коров и продуктивности. Наибольший удельный вес в общем объеме производства данной продукции имеют:

ООО ПК «Молоко» - руководитель Исмагилов И.И. -12249 тонн или 60%,

ИП глава КФХ Шармазанов СП. - 2580 тонн или 13%,

ИП Девятьяров БА -1888 тонн - 9 %.

Аналогичная ситуация складывается и по реализации молока. Качество реализованного молока в 2010 году: высшим сортом-31% (9% в 2009 году); первым -68% (87 % - в 2009 году); вторым - 1% (3,2%- в 2009г).

Учитывая существенную финансовую поддержку Правительства Тюменской области по многим позициям в отрасли животноводства, сегодня имеются реальные условия для роста поголовья, продуктивности, создания условий содержания за счет реконструкции, строительства и модернизации отрасли. За последние три года в этом направлении в хозяйствах района сделано много. Продуктивность увеличилась на 17 % и составила 5875 кг на фуражную корову, прибавка к 2009 году - 849 кг.

Лидерами по продуктивности молочного скота являются хозяйства - ИП глава КФХ Шармазанов СП. - продуктивность за 7457 килограмм на фуражную корову, 6168 килограмм в ООО «Прогресс»- руководитель Шибилов М.А, 6032 килограмма у ИП Девятьярова БА, 6013 кг - ООО ПК «Молоко», 5001 кг - ИП Рябиковой Н.Х.

Предприятиями всех форм собственности за 2010 год для развития ЛПХ продано населению 1046 голов КРС против 603 головы в 2009 году.

В районе работает 17 пунктов искусственного осеменения коров и телок, из них 3 пункта - для личных подсобных хозяйств. Пункты искусственного осеменения для ЛПХ открываются с целью:

улучшения породных и повышения продуктивных качеств животных;

профилактики и оздоровления стада от лейкоза и др. заболеваний;

борьба с бесплодием и яловостью маточного поголовья;

возможность населения увеличить доход за счет роста продуктивности животных.

В целом условия для роста поголовья скота и увеличения продуктивности животных во всех категориях хозяйств на территории района имеются. Задача - наиболее эффективно использовать трудовые и кормовые ресурсы.

По итогам работы отрасли растениеводства за 2010 г сложились такие основные показатели:

- общий валовой сбор зерна составил 68 600 тонн,

- средняя урожайность в весе после доработки составила 22,3 ц/га,

- валовое производство картофеля составило 6388 тонны, при урожайности 217 ц/га.

На протяжении последних лет товаропроизводители нашего района получают урожайность выше целевых контрольных показателей. Средняя урожайность зерновых и зернобобовых культур по району в весе после доработки в 2010 г составила 22,3 ц/га, что на 1,8 ц/га выше 2009 года, и на 0,6 ц/га выше уровня 2008 года. Наивысшая урожайность получена у индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Шармазанова СП. - 34,0 ц/га. второй показатель по урожайности у индивидуального предпринимателя Девятьярова Б.А. -33,5 ц/га.

В отрасли растениеводства наметилась положительная динамика вувеличении объемов производства за счет роста площадей зерновых культур. По итогам работы за 2010 год существенный прирост посевных площадей получен за счет хозяйств - ООО «Калина» увеличивший посевную площадь в текущем году на 350 га по сравнению с прошлым годом, а также КХ «Родник», увеличивший посевную площадь в текущем году на 500 га к уровню 2009 г года. Посевная площадь зерновых и зернобобовых культур, а также рапса на масло - семена по району в текущем году составила 29 950 га, или 104 % к уровню 2009 года, и 110 % к уровню года. За счет увеличения посевных площадей на протяжении последних трех лет идет увеличение валового сбора зерна. В текущем году валовой сбор на 12 % выше года, и на 20 % выше показателя 2008 года.

Для общественного животноводства на предстоящую зимовку 2010-2011 годов заготовлено 7400 тонн сена , 39 950 тонн сенажа, и 12 600 тонн силоса. В переводе на кормовые единицы заготовлено 24,9 ц. к. ед. на условную голову скота. Для улучшения качества заготовки и сокращения сроков уборки сочных кормов хозяйств, ООО ПК Молоко в 2010 году приобрели кормоуборочный комбайн «Ягуар» импортного производства, а ООО Прогресс - кормоуборочный комбайн «Дон - 680 м». За последние годы в нашем районе полностью обновлен парк кормозаготовительной техники, ежегодно перевыполняется показатель - количество заготовленных кормов на одну условную голову скота. Растет доля кукурузного силоса, в 2008 году площадь посева кукурузы на силос была 200 га, в 2009 году - 750 га, 2010 году было занято под этой кормовой культурой 1600 гектаров.

Что касается динамики заготовки кормов, то с каждым годом прослеживается увеличение объемов заготовки сочных кормов. Если силоса в 2008 году было заготовлено 3 600 тонн, в 2009 году- 11000 тонн, то в 2010 году- 12 600 тонн. Сенажа было заготовлено в 2008 году 30 000 тонн, в 2009 году 53 550 тонн, в 2010 г 53 500 тонн, Отрицательная динамика по заготовке сенажа, связана с тем, что в 2009 году был заготовлен сенаж с излишками, которые пойдут переходящим фондом на зимовку 2010-2011 годов. По сену объемы заготовки на протяжении последних лет практически не меняются.

Под урожай 2011 года практически на всех планируемых площадях это около 34 тыс. га проведена осенняя обработка почвы, а так же засыпан семенной фонд в полном объеме в количестве 7500 тонн. И сейчас только стоит вопрос о доведении семенного фонда до посевных стандартов. На сегодня работа по доведению семян до посевных кондиций ведется практически во всех хозяйствах.

По итогам работы отрасли растениеводства за 2010 год можно отметить что, не смотря на сложные погодные условия этого лета, год выдался удачным для сельскохозяйственных товаропроизводителей нашего района. Мы полностью обеспечили скот кормами и собрали рекордный урожай зерна.

Продолжается строительство:

Молочный завод с Нижняя Тавда ООО ПК «Молоко». -Мини-ферма на 25 коров ЛПХ Мерабишвили.

Подготовлена строительная площадка под комплекс на 400 голов в ООО «Прогресс».

Завершено строительство: ООО «Прогресс» родильного отделения с телятником на 100 голов с. Иска; - ИП Шармазанов - молочный комплекс на 400 голов п. Березовка.

Строительство. Инвестиции.

За 2010 год инвестиции в основной капитал к соответствующему периоду 2009 года составили 75% -1213 млн. рублей.

Реализация нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» идет по всем направлениям.

На инженерное оснащение площадок под индивидуальное строительство в 2010 году было выделено около 40 миллионов рублей. Из них освоены были 34 233 тыс. рублей, поскольку цены были сбиты почти на шесть миллионов.

На строительство жилья, на переселение граждан из ветхих аварийных домов из фонда было выделено более 16 миллионов, эти средства районом были освоены полном объеме.

Оказывается помощь и в приобретении жилья. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, было предоставлено более 10 миллионов рублей в форме социальных выплат и займов на приобретение и строительство жилых помещений. В три раза по сравнению с прошлым годом увеличилось число полученных свидетельств на постройку или покупку жилья. В 2010 году документ, подтверждающий право на получение социальных выплат, был вручен 58 молодым семьям на сумму 28560 тыс. рублей.

Большая работа проведена по обеспечению жильем ветеранов войны, инвалидов и вдов участников войны. Для данной категории граждан в районе реализовано 49 свидетельств.

В рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» созданы условия для осуществления программ «Жилье молодым семьям», «Жилье молодым специалистам, работающим на селе». Приобрести жильё стало доступным льготным категориям граждан.

В районе не снижается достигнутая в последние годы интенсивность жилищного строительства. За 2010 год введено в эксплуатацию 18907 кв.м. жилья, индивидуальными застройщиками построено 15125 кв.м - 80% от общего объема жилья. За 2010 год в расчете на 1000 жителей введено 742 кв. метра жилья. По сельским поселениям района наибольший удельный вес занимают Нижнетавдинское и Тюневское сельские поселения.

Продолжается реконструкция детского сада «Колосок» и административного здания с. Нижняя Тавда.

В 2010 году заключено соглашение ГУС и ЖКХ ТО на ремонт памятников погибшим в годы ВОВ в 10 населенных пунктах района, все памятники отремонтированы своевременно и качественно.

В 2010 году в селе Нижняя Тавда закончено строительство 54-квартирного жилого дома, ведется строительство ещё одного такого же дома. В 2010 году запланировано открытие нового автовокзала.

Общая протяженность дорог района составляет 894 км, развита дорожная сеть, имеются сообщения со всеми населенными пунктами.

Предпринимательство.

Малый бизнес играет значительную роль в экономике района. Субъекты малого предпринимательства предоставляют населению 50 процентов услуг, (услуги парикмахеров, фото-ателье, такси, по ремонту техники, обуви, пошив одежды и многие другие услуги).

В районе работает 466 единиц малого предпринимательства, в том числе 108 юридических лиц и 358 индивидуальных предпринимателей. За отчетный период всеми субъектами малого предпринимательства произведено продукции на сумму 261,6 т. рублей (189 % к 2009 г.). Население района обслуживает 243 торговые точки, 41 объект общественного питания, 19 объектов по оказанию бытовых услуг.

Численность работающих в малом бизнесе на 01.01.2011 г. составила 3731 человек, в том числе: торговля -783 человека, общественное питание - 95 человек, бытовые услуги- 39 человек и другие.

Развитие гарантийного фонда расширит возможности поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства при кредитовании.

Потребительский рынок.

За 2010 год оборот розничной торговли составил 647,6 млн. руб., к 2009 году - 104 %. На душу населения реализовано товаров на сумму 26761 рубль. В общей структуре оборота розничной торговли преобладают товары продовольственной группы - 54 %. Оборот общественного питания за 2010 год достиг 41,7 млн. руб. и по сравнению с 2009 годом уменьшился на 0,2 %.

Объем платных услуг населению составил 126,8 млн. руб, (100,5 % к 2009 году) на душу населения оказано платных услуг в размере 5241 рублей. Объем бытовых услуг населению составил 18,7 млн. руб., на душу населения оказано бытовых услуг в сумме 774 рубля.

Население

В состав района входит 78 населенных пунктов, 17 сельских поселений, проживает на 01.01.2011 года 25491 человек, в том числе 52% женщин и 48% мужчин. В районе проживает 17 национальностей: около 70% русские, около 17% татары, более 8% чуваши и 5 % другие национальности: украинцы, белорусы, немцы и т.д. В общей численности населения доля граждан трудоспособного возраста составляет 60 %, моложе трудоспособного возраста - 19 %, старше трудоспособного возраста - 21 %. За 2010 год родилось 320 человек (95 % к 2009г.), умерло 387 человек (90%). Естественная убыль населения составила - 67 человека. За 2010 год средняя продолжительность жизни увеличилась с 62 до 64 лет, в том числе:, мужчин с 57 до 59 лет, женщин с 69 до 70 лет. Основной причиной высокой смертности трудоспособного населения в районе являются травмы, суициды, смерть от употребления алкогольных напитков и только на 2-ом месте стоят сердечнососудистые заболевания.

Анализ рынка земельных участков

Общая информация о развитии рынка земельных участков:

На сегодняшний день рынок земельных участков с.Нижняя Тавда слабо развит. Сделки купли-продажи земли единичны, предложения о продаже касаются главным образом земельных участков под жилую застройку на окраинах. Хотя следует отметить появившуюся тенденцию роста предложений о продаже земельных участков, занятых индивидуальной жилой застройкой не вполне удовлетворительного состояния под нежилую застройку. Данные предложения чаще всего поступают от физических лиц и ввиду сложности оценивания стоимости земли предложения редко отвечают реальной стоимости земельных участков и носят заниженный характер.

Тем не менее, рынок земли характеризуется дефицитом информации, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.

Если рассматривать первичный рынок земли с.Нижняя Тавда, то по действующему в настоящее время законодательству реализация земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости должна осуществляться через аукционы. Предметом торгов является ставка годовой арендной платы за земельный участок. В данном случае речь идет о ставке годовой арендной платы за участок: застройщик, будь то юридическое лицо или частное, должен будет впоследствии в течение трех лет построить на земле объект. В противном случае если договор аренды будет продлен с ним, ставка арендной платы будет скорректирована в сторону увеличения.

Крайне ограниченные предложения на земельные участки препятствуют формированию четкой ценовой обстановки на земельном рынке, что, в свою очередь, является существенным ограничением в выборе аналогов с целью проведения анализа земельного рынка и оценки рыночной стоимости земельных участков.

Анализ наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования выявлено следующее:

Физически возможно: На земельном участке нет построенных зданий, и возможно запланированное строительство новых производственных зданий.

Юридически допустимо: В настоящее время улучшения земельного участка не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения.

Финансово целесообразно: Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства нежилых зданий и жилья. В данный момент на участке планируется построить жилой дом и хозяйственно-бытовые строения.

Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме.

Таким образом, наилучшим использованием объекта принимаем использование в текущем назначении без рассмотрения других вариантов.

3. Результаты исследования

3.1 Оценка объекта сравнительным подходом

Область применения и ограничения метода сравнения продаж

Сравнительный, называемый также рыночным подходом, является наиболее широко применяемым методом оценки во всем мире и, в настоящее время все больше находит применение в России.

Несмотря на различные названия, традиционно применяемые в различных странах, сущность метода остается одной и той же - стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. Хотя подобный метод оценки на первый взгляд выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей.

В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных, объектов недвижимости. Местоположение, технические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продажи - вот лишь немногие из позиций, по которым, как правило, объекты имеют различия. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

Еще одной трудностью применения данного метода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Вообще же, считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости - многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:

с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

с новым аналогом с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

3.2 Последовательность применения метода сравнения продаж

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Прежде всего, конечно, необходимо правильно идентифицировать объект оценки исходя из специфики применения метода сравнения продаж.

ВЫБОР: В нашем случае, наиболее подходящим выбором единицы сравнения будет цена за аналогичный объект.

3.3 Выбор единиц сравнения

Вряд ли вызывает сомнение утверждение, что ни один из выбранных объектов сравнения не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения, например, при анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения:

Цена за 1 м2 общей площади учитываются все вспомогательные площади;

Цена за 1 м2 чистой площади, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. таким образом, принимаются во внимание индивидуальные качества объекта.

Цена за 1 м2 здания получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания. Таким образом, учитывается отдельно стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего месторасположения.

Цена за комнату, как единица сравнения, имеет смысл при условии четкого определения понятия «комната». Разночтение этого понятия может привести к неадекватным результатам оценки.

Цена за 1 м3 здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.п.

Цена за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания и проч.

ВЫБОР: В нашем случае, поскольку оценивается земельный участок, то наиболее подходящим выбором единицы сравнения будет цена за 1 сотку общей площади.

3.4 Информационное обеспечение

Методика организации ценового и справочного материала определяется самим оценщиком. Собрана следующая информация:

реальные цены известных сделок купли-продажи аналогичных объектов;

цены новых объектов (только что построенных или находящихся в стадии завершения строительства);

цены предложений (оферт), полученные в результате письменных или устных запросов;

индексы цен.

Поскольку полученная таким образом информация имеет различную ценность и доступность, имеет смысл сравнить пути ее получения по этим критериям.

Для оценки необходима письменная информация. Допускается и использование данных, сообщенных в устной форме. Обычно привлекается несколько (3-5) источников информации для повышения надежности анализа.

3.5 Выбор элементов сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировки может применятся либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализировать в обязательном порядке:

Права собственности на недвижимость.

Условия финансирования.

Условия продажи.

Условия рынка.

Местоположение.

Физические характеристики.

Экономические характеристики.

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

При корректировки продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

ВЫБОР:

Я нашла аналоги, в некоторых характеристиках полностью совпадающие с объектом оценки, а значит позволяющие исключить поправки на них. Поправки применяются как процент к цене объектов-аналогов.

Оценщик не может гарантировать точность и реальную достоверность полученной информации. Однако, склонна ей доверять, полагаясь, в основном, на принцип теории статистики, о взаимном погашении случайностей при увеличении числа испытаний выборки. Оценщиком были подобраны три необходимых объекта - аналога.

3.6 Анализ и корректировка элементов сравнения

На соответствующем рынке оценщик выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи и т.д.) Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, что бы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец в объекты аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т.д.).

В качестве аналогов мной были подобраны свободные земельные участки под строительство жилых домов в различных районах Оценщик подобрал три необходимых аналога.

Затем было проанализированы характеристики оцениваемого земельного участка и аналогов, по следующим элементам сравнения:

Права собственности: В нашем случае, оценивается право собственности, объект оценки и объекты аналоги находятся в собственности, поэтому данная корректировка не вводится.

Условия продажи: Поскольку, исходя из определения рыночной стоимости, мы оцениваем продажу нашего объекта на сегодняшний день, как уже свершившуюся сделку, а аналоги подобраны нами исходя из испрашиваемой цены, то, необходимо ввести традиционную корректировку на торг. Обычно она составляет 2-7 % от цены продажи. В данном отчете Оценщик созвонился с агентами, продающими участки аналоги и выяснил примерный процент скидки на торг по каждому аналогу/ -15%

Район месторасположения: В настоящей работе оценщик по району месторасположения делает корректировку -10%,-10%, ,-10%.

Размер участка - это один из существенных факторов при корректировке. Здесь следует сказать, что площадь объектов очень тесно связана с величиной платежеспособного спроса, как объекта потребления. Чем больше объект, тем меньше на него спрос, чем меньше объект, тем больше спрос и, соответственно выше цена. Поэтому корректировка вводится -10%, -10%,-10%.

Тип почв, рельеф - в данном случае объект оценки и аналоги признаются равнозначными, и данные корректировки не вводятся.

Информационной основой поиска аналогов послужили данные открытой печати, данные специализированных риэлтерских фирм и аналитиков местного рынка недвижимости. Источники информации приведены в расчетной таблице.

Данные о полученной по каждому из объектов информации, а также их основные характеристики по элементам сравнения приведены ниже в соответствующей сравнительной (относительно объекта оценки) таблице 3.1:

Таблица 3.1 - Сравнительная таблица по объектам

Местоположение	Стоимость, руб./руб./кв.м	Общая площадь га/м2	Назначение	Права на участок
Тюменская обл., Нижнетавдинский р-н, с. Нижняя Тавда, ул.Есенина,35	66000/55	0,1200/1200	Для строительства дома	собственность
Тюменская обл., Нижнетавдинский р-н, с. Нижняя Тавда, ул. Энергетиков,15	65 000/36,11	0,1800/1800	Для строительства жилого дома	собственность
Тюменская обл., Нижнетавдинский р-н, с. Тюнево, ул. Молодежная, 6	73000/40,55	0,1800 /1800	Для строительства дома	собственность

Итоговая величина стоимости выведена оценщиком как среднеарифметическое между полученными стоимостями трех аналогов.

Таблица корректировок, а также итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведены ниже:

Таблица 3.2

№ п./п	Параметры корректировки	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
1	Условия продажи	Продажа	Предложение на дату оценки	Предложение на дату оценки	Предложение на дату оценки
2	Местоположение	с. Иска	с. Нижняя Тавда	с. Нижняя Тавда	с. Тюнево
3	Краткое описание		участок под строительство	участок под строительство	участок под строительство
4	Удаленность от города	45	75	75	25
5	Адрес	Ул. Карла Маркса, 8	ул. Есенина 35	ул. Энергетиков, 15	ул. Молодежная,6
6	Размер участка, соток	320,0	18,00	18,00	12,00
7	Цена за объект, руб.		66 000	65 000	73000
	Цена за 1 сотку, руб.		3667	3611	6083
8	Корректировка на торг, %		-15%	-15%	-15%
	Корректировка, руб.		-550	-542	-912
	Скорректированная цена		3117	3069	5171
9	Корректировка, на местоположение %		-10	-10	-10
	Корректировка, руб.		-312	-307	-517
	Скорректированная цена		2805	2762	4654
10	Корректировка на размер участка, %		-10	-10	-10
	Корректировка, руб.		-280	-276	-465
	Скорректированная цена	3066	2525	2486	4189
	ИТОГО рыночная стоимость	981120= 981 000

3.7 Рыночная стоимость доходным подходом

«Правила Проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденные Постановлением Правительства Российской федерации от 08 апреля 2000 года, № 316, устанавливают, что Государственная кадастровая оценка осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода, а это соответствует доходному подходу при определении рыночной стоимости. Согласно Кадастровго плана земельного участка, выданного19.04.2007г. Тюменским межрайонным отделом Управления Роснедвижимости по Тюменской области, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:12:06 04 001:0009, составляет 6216960 рублей. Таким образом, рыночная стоимость доходным подходом объекта оценки - земельного участка площадью 32 000 кв. м., расположенного по адресу: Тюменская обл. с. Иска, ул. Карла Маркса, 8. составляет: 6216960 рублей.

3.8 Согласование результатов расчетов

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья.

2. Подход с точки зрения доходности как правило отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности, однако оцениваемый земельный участок расположен в сельской местности где низки ставки арендной платы. И соответственно данное правило нарушается.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в определении итоговой стоимости. Весовые коэффициенты представлены в таблице 3.

Таблица 3.3 - Весовые коэффициенты

№ п/п	Показатели	Доходный подход, %	Сравнительный подход, %
1.	Достоверность информации	30	70
2.	Полнота информации	30	70
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	25	75
4	Способность учитывать конъектуру рынка	35	65
5	Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	40	60
6.	Допущения, принятые в расчетах	50	50
7	Весовые показатели достоверности метода оценки (среднеарифметическое значение Q)	35	65

Таблица 3.4 - Согласование результатов при определении рыночной стоимости

Подход оценки	Полученный результат при использовании каждого метода, руб.	Степень доверия каждому методу в итоговой величине стоимости, %	Стоимость каждого использованного метода, руб.
Доходный подход	6216960	35	2176 966
Сравнительный подход	981 000	65	637650
Доходный подход	-	-	-
Итого:		100	2 814 616* 2 815 000

Таким образом, с учетом всех определенных в отчете стоимостей и принимая во внимание все существенные фактические и правовые обстоятельства, я установила: рыночную стоимость объекта оценки, в рублях Российской Федерации на 12 января 2012 года, равную: 2 815 000 (Два миллиона восемьсот пятнадцать тысяч) рублей.

3.9 Определение размера арендной платы

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

Расчет итоговой рыночной стоимости объектов оценки

Определение ставки капитализации для земельного участка

Расчет чистого операционного дохода генерируемого объектом недвижимости.

Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам на 1 м2 площади объекта.

Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам за объект в целом.

Расчет ставки капитализации

Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

1 деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; использование ставки дисконтирования; В нашем случае в качестве коэффициента капитализации использовалась ставка дисконтирования.

В данной работе для расчета ставки дисконтирования применялся метод кумулятивного построения.

Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является формула (норма возврата инвестиций экспертом не учитывалась, так как земля является активом с долгим сроком жизни):

к = г - д,

где:

к - ставка капитализации;

г - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные темпы роста дохода в пост прогнозный период.

В расчетах эксперт предполагает стабилизацию роста чистого операционного дохода. Таким образом, ставка капитализации равна ставке дисконтирования.

Без рисковая ставка.

Без рисковая ставка предполагает минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. В качестве таковой может применяться: депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков, государственные облигации РФ, ставки оп межбанковским кредитам РФ, ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Безрисковая ставка в размере 8,25%2 годовых принята по текущей доходности облигаций федерального займа ОФЗ. Ориентация на данный источник дохода объясняется, во-первых, низкой степенью риска, связанной с ценными правительственными бумагами, во-вторых, высокой ликвидностью таких облигаций и. в-третьих, доход по облигациям включает инфляционную премию долгосрочного характера.

Премия за риск инвестирования в недвижимость составляет от 4% до 9,7%. В нашем случае, применяется минимальный процент за риск в размере 4,0 %, так как объект оценки является доходным имуществом.

Поправка на низкую ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Величина поправки определялась по следующей формуле:

FUkb. = (D/12)n,

где D - срок возможной экспозиции объекта, исходя из его ликвидности Срок рыночной экспозиции при продаже оцениваемого Объекта недвижимости был определен Оценщиком в размере 4 месяца.

п - Безрисковая ставка в данном случае составляет 7,75 % Таким образом, поправка на низкую ликвидность составляет:

FUkb. = (4/12) *7,2% = 2,58 %

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. В соответствии с российским опытом оценочной деятельности, премия за инвестиционный менеджмент составляет 2-5%. Управление земельным участком требует небольших затрат, поэтому для их компенсации риск на инвестиционный менеджмент принимается равным 2%. Поскольку рассчитывается ставка дисконтирования для земельного участка то норма возврата капитала не учитывается.

Таким образом, итоговый расчет ставки капитализации для земельного участка соответствует ставке дисконтирования и выглядит следующим образом:

Наименование	Земельный участок
Безрисковая ставка	8,25, %
Поправка на риск вложения в недвижимость	4,00%
Поправка на низкую ликвидность	2,58 %
Премия за инвестиционный менеджмент	2,00%
Ставка дисконтирования:	16,83%

Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам

Тип помещения	Земельный участок
Стоимость объекта аренды, руб.	2 815 000
Ставка капитализации	16,83%
Чистый операционный доход, руб./год	473765
Общая площадь земельного участка, м2	32000
Рыночная арендная плата, руб./м2/год.	14,8
Рыночная арендная плата за участок, руб./год.	473 600 до 474 000

Таким образом, установила: ежегодную арендную плату за земельный участок, в рублях Российской Федерации на 12 января 2012 года, равную: 474 000 (Четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей

3.10 Анализ проведенной оценки

Существующий в МУП «Возрождение» процесс оценки, как из один источников формирования бюджета предприятия: «Определение рыночной стоимости земельного участка» был проанализирован автором настоящей работы на соответствие требованиям стандарта ФСО Методические рекомендации по оценке стоимости земли, разработанные АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ.

В результате анализа были выявлены сильные и слабые места процесса.

Сильные стороны процесса МУП «Возрождение» являются:

процесс задокументирован, внедрен и поддерживается в рабочем состоянии;

формирование внутренней базы для общего пользования

доступность информации в архиве Администрации Нижнитевданского муниципального района

налаженная работа геодезической бригады во время топографических съемок на местности

Слабые стороны являются:

отсутствие подъездных путей к объекту

не разработанная транспортная система для выездных работ на объект

отсутствие регламента по получения данных для оценщика в подгрузочных файлах MapInfo.

Таким образом, в результате проведенного анализа были выявлены сильные и слабые стороны существующего в Муниципальном Унитарном Предприятии «Возрождение». Главной проблемой является отсутствие координированной системы управления транспортом на предприятии.

3.11 Рекомендации по улучшению

унитарный предприятие хозяйственный деятельность

В соответствии с полученными данными проведенного анализа существующего в МУП «Возрождение» процесса «Автоматизация бизнес - процесса: оценка земельного участка, как часть формирования бюджета за счет получаемой аренды» автор настоящей работы сделал выводы и вынес следующие рекомендации по улучшению процесса; исходя из требований устава и учетной политики: Внедрить программу 1С/: РАРУС, поставить систему FMS на транспортное средство геодезической бригады.

Далее была поставлена цель - объяснить руководству, что представляет собой процесс внедрения. Важно было преодолеть различия в понимании процесса разными категориями сотрудников. Но руководители пришли к единому мнению видения результатов и необходимых ресурсов для внедрения.

Основные этапы внедрения программных продуктов:

Стоимость внедрения складывается исходя из количества привлекаемых специалистов их ставки и времени работы. Объемы работ удобней определять поэтапно, чтобы можно было эффективно управлять стоимостью проекта. 

Основные этапы внедрения программного продукта: 1. Обследование 2. Разработка технического задания 3. Настройка системы (программного продукта) 4. Тестирование системы 5. Опытная эксплуатация 6. Промышленная эксплуатация

Первый этап проекта - диагностика предприятия или его обследование. Под обследованием подразумевается диагностика на предприятии всех бизнес-процессов, которые будет охватывать будущая система. Количество дней для обследования может быть разным в зависимости от масштаба и функциональности создаваемой системы на основе выбранного программного продукта. Если автоматизируются большое количество филиалов и программный продукт охватывает большое количество пользователей или большое количество бизнес-процессов, то время, отведенное на обследование, будет существенно увеличено. Обычно на обследование отводится от 1 недели до 1 месяца (средняя продолжительность этапа «обследование» - 2 недели).

Второй этап проекта внедрения программного продукта - разработка технического задания. Техническое задание (ТЗ) включает в себя описание всех справочников системы, всех алгоритмов расчета, отчетных форм, АРМ (Автоматизированных рабочих мест) пользователей и описание разграничения прав доступа пользователей.

Разработка технического задания занимает от 1 до 3 месяцев (средняя продолжительность этапа «разработка технического задания» - 1,5-2 месяца).

Третий этап проекта - настройка системы (автоматизация). Настройка системы включает в себя формирование в программе всех справочников системы, настройка всех алгоритмов расчета, форм ввода и отчетных форм, ввод пользователей системы и настройка прав доступа. Продолжительность данного этапа напрямую зависит от квалификации специалистов и от уровня сложности поставленной задачи. Среднее время, отводимое на настойку системы, составляет 1 -1,5 месяца.

Четвертый этап проекта - тестирование программного продукта (системы). Тестирование системы включает в себя подготовку демонстрационного примера, внесение тестовых данных, проверку алгоритмов расчета и исправление обнаруженных ошибок. В среднем на этап тестирование отводится 2 недели.

Пятый этап проекта - опытная эксплуатация системы. Опытная эксплуатация системы включает в себя работу с реальными данными, но при этом параллельно используется прежняя старая система либо те электронные таблицы, в которых предприятия до настоящего момента осуществляла свою работу. Этот этап необходим для того, чтобы можно было сопоставить результаты работы в новой системе с результатами, которые получены были прежним способом (вручную или с применением старых программных продуктов или электронных таблиц). В среднем на этап опытной эксплуатации занимает отчетный период равный 1-му месяцу. После окончания вышеописанных этапов работ, мы можем говорить о том, что внедрение программного продукта завершено и идет его эксплуатация. Однако часто, на этапе промышленной эксплуатации, когда пользователь работает с реальными данными и в «боевом» режиме, все же приходится производить работы по доработке системы и исправлению найденных ошибок.

Шестой этап проекта - промышленная эксплуатация системы. Промышленная эксплуатация системы подразумевает переход предприятия на новый программный продукт и отказ от всех альтернативных способов работы за рамками данной системы. Этап промышленной эксплуатации системы подразумевает организацию службы технической поддержки системы либо получение данных услуг от сторонних организаций. В рамках проекта этап промышленной эксплуатации системы обычно занимает около 1 месяца. 

3.12 Оптимизация

На практике наибольший интерес вызывают такие процессы, как закупки, ремонт и продажи, поскольку в этих бизнес-процессах можно через оптимизацию добиться быстрого эффекта, а следовательно, и сокращения затрат, что так важно сейчас для многих компаний.

С помощью инструментария 1С/:РАРУС анализируются "следы" бизнес-процесса, остающиеся в используемых информационных системах, что, в свою очередь, можно сравнить с выполнением "рентгена" существующего процесса, который позволяет увидеть фактическое состояние бизнеса.

При анализе бизнес-процессов необходимо внимательно рассматривать крайние (пограничные) значения показателей. Например, в процессе планирования и исполнения ремонта среди всех подрядчиков можно выделить тех, кто дольше всех согласует договор. Для оптимизации бизнес-процесса с точки зрения времени исполнения необходимо создать специализированные процедуры для работы с подрядчиками из этого перечня.

Подобный анализ крайних значений можно выполнить и с финансовыми показателями, например те подрядчики, которые выполняют наибольший объем работ в денежном выражении, требуют специальных внутренних контрольных процедур в части определения объемов работ. Те подрядчики, которые имеют небольшой объем работ могут работать по упрощенной процедуре, что позволит минимизировать затраты в процессе и уменьшить время его исполнения.

Одним из параметров, показывающих результативность существующего бизнес-процесса, является соотношение числа экземпляров бизнес-процесса и объема ресурсов, обрабатываемых в этом процессе. Например, для процесса планирования и выполнения ремонта его экземпляры формируются в 1С/:РАРУС на базе перечня объектов ремонта. Таким образом, число объектов в плане ремонта влияет на затраты по процессу. Учитывая, что объем ресурсов проще всего измерить через финансовый эквивалент, нужно анализировать объем средств, запланированных на ремонт в определенном периоде. Такой совместный анализ частоты и объема по процессу позволяет обнаружить тех исполнителей, у которых существуют определенные нарушения в части детализации объектов ремонта. Некоторые планируют слишком детально, что приводит к излишним трудозатратам при обработке информации - большому числу экземпляров процесса при небольшом объеме финансов. Другие, наоборот, при планировании используют слишком большие блоки оборудования, что влечет за собой снижение качества планирования и учета. При сравнительном анализе можно выделить тех исполнителей, которым необходимы изменения в части данного процесса.

Для поиска потенциала оптимизации процесса на тактическом уровне необходим анализ показателей в динамике. Такой анализ проводится на временных периодах от года и более для учета влияния годового цикла планирования на деятельность компании. Основными задачами являются поиск негативных трендов или резких изменений показателей, а также анализ факторов (контрагент, подразделение и т.д.) с дальнейшим переходом к изучению отдельных групп экземпляров процесса, приводящих к отрицательной динамике.

В рамках большинства процессов одним из показателей анализа является качество планирования. Такой анализ позволяет определить тех пользователей или контрагентов, которые чаще всего ошибаются при планировании (план-факт анализ), что, в свою очередь, приводит к дополнительным корректировкам и ошибкам при принятии решений на основании созданных планов.

С учетом того, что в некоторых процессах создается большое число договоров и дополнительных соглашений к ним, в инструментарии 1С/: РАРУС возможен совместный анализ числа договоров и дополнительных соглашений.

Для каждого дополнительного соглашения требуются определенные временные и ресурсные затраты на его создание и согласование. Большое число дополнительных соглашений может свидетельствовать о недостаточном качестве планирования работ на этапе создания и согласования договора, но в то же время создание отдельного дополнительного соглашения может быть обосновано требованиями бизнеса. Поэтому необходимо анализировать число дополнительных соглашений к договорам, используя большой объем данных, что позволяет увидеть их неравномерность по исполнителям, а следовательно, определить их необходимое минимальное число. Если наблюдаются серьезные перепады в зависимости от пользователей, то возможен анализ существующих процедур организации работы для минимизации числа дополнительных соглашений.

Существенные изменения при исполнении процесса обусловливают увеличение среднего времени, необходимого для его реализации, поэтому важно минимизировать число этих изменений. Для этого анализируется число изменений по отношению к общему числу действий в процессе в различных разрезах: по исполнителям, времени, контрагентам и т.д. Данный анализ при соответствующем использовании существующей учетной информационной системы позволяет определить те неэффективные операции (сторно счетов, отмена документов, изменения в договорах), число которых можно минимизировать путем проведения мероприятий по оптимизации процесса.

Инструментарий 1С/: РАРУС позволяет найти нарушения в порядке выполнения операций, анализировать фактический экземпляр бизнес-процесса, что дает возможность увидеть нарушения в последовательности исполнения функций, а также оценить регулярность нарушений, спланировать изменения в процессе или регламенте для достижения соответствия.

3.13 Процесс внедрения системы FMS

Системы контроля расхода топлива и мониторинга транспорта FMS являются инструментами борьбы с транспортными издержками. Любым инструментом можно пользоваться по прямому назначению, но применять его не эффективно, или решать не те задачи, для которых он разрабатывался. Было решено повысить эффективность эксплуатации парка транспортных средств и стационарных объектов, потребляющих топливо, система FMS - правильным выбором оказалась.

К процессу внедрения данного продукта руководитель предприятия, и учредитель подошли ответственно, что приведет к положительный результат.

В процессе внедрения нужно решить 2 задачи: 

- должным образом установить систему;

- создать условия для ее эффективной эксплуатации.

Под установкой системы мы будем понимать монтаж бортового оборудования и установку программного обеспечения. Эти процессы отработаны многолетней практикой компанией, которая устанавливает оборудование.