После того как был проведен андеррайтинг оформляют справку или заключение, которое в свою очередь передают на рассмотрение кредитному комитету.

Этап 3. На данном этапе кредитный комитет тщательно обрабатывает полученные в результате андеррайтинга материалы, изучает соответствующие документы, а также принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. Если решение было положительным, то соответствующий специалист составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риелторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

Этап 4. На данном этапе между банком и заемщиком заключается кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

В кредитном договоре прописываются обязанности сторон, а именно банк предоставляет денежные средства в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, а в свою очередь заемщик возвращает в срок полученную денежную сумму и платит проценты за нее. В любом кредитном договоре также прописываются данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон: сумма кредита и размер банковского процента; порядок и сроки выдачи кредита; порядок и сроки погашения процента; описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. В обязательном порядке заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без данных документов выдача ипотечного кредита невозможна.

Этап 5. На данном этапе происходит сопровождение кредита. А именно: во-первых, происходит выдача кредита в порядке, предусмотренным в кредитном договоре; во-вторых, контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования; в-третьих, наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита; и в-четвертых, контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов. Стоит отметить что в случае нарушения сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Сейчас крупнейшие банки России, которые работают с ипотечными кредитами все больше разрабатывают ипотечные программы, которые рассчитаны на различные слои общества, с отличающимися друг от друга условиями. На данный момент основной критерий использования кредитных средств является финансовый левередж. Это означает, что на сколько эффективно инвестор использует заемные средства с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.

Существует три основных типа финансового левереджа:

1. Положительный (благоприятный). При нем ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. В этом случае инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

2. Отрицательный - если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают проценты по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

3. Нейтральный - собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Особенность ипотечного кредитования в России являются ипотечные программа. Рассмотрим ипотечные программы на современном этапе на рисунке 3.



Рисунок 3 - Ипотечные программы на современном этапе России

В становлении рынка ипотечного кредитования немаловажную роль играет государство, его политика, поддержка. Государственная политика прямо влияет на систему экономических интересов субъектов, участвующих в воспроизводственном процессе - может, как сдерживать, так и стимулировать развитие рынка ипотечного кредитования. [2]

Подробнее рассмотрим ипотечные программы на современном этапе России:

1. Ипотека для молодой семьи. Данный вид социальной программы

предоставляется молодым семьям на приобретение жилья. Основными критериями для участников программы являются:

- возраст супругов не превышает 35 лети;

- молодая семья должна состоять на учете в качестве нуждающейся

в улучшение жилищных условий;

- иметь доходы, достаточные для получения ипотечного кредита.

При соблюдении этих условий молодая семья может рассчитывать на

участие в программе и получение государственной субсидии на жилье. Субсидия может быть использована как уплата первоначального взноса при получении кредита, так и погашение основной суммы долга, и уплату процентов.

Благодаря государственной субсидии, ипотека для молодой семьи становится реальней за счет повышения платежеспособности заемщика и уменьшения рисков, связанных с возвратом ипотечного кредита.

Например, в Сбербанке России существует программа «Молодая семья». Процентная ставка по ипотечному кредиту от 12,5 % годовых, срок кредита до 30 лет, первоначальный взнос 20%.

2. Ипотека для военных. Предусматривает механизм реализации

накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих. Суть ее заключается в том, что военнослужащие,

принимающие участие в военной ипотеке, каждый год получают на свой специальный счет субсидию. Средства, накопленные на этом счете, могут быть использованы для внесения первоначального взноса при покупке жилья по программе военной ипотеки. Например, в ипотечных программах для военных участвуют следующие кредитные организации: Сбербанк, Газпромбанк, Связь-Банк, банк «Зенит». Обеспечивает перевод обязательств государства перед военнослужащими в жилищной сфере из предоставления квартиры в денежную форму. По данном программе у военнослужащих есть возможность самостоятельно принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья.

Кредитной организации ипотечный кредит погашается из средств федерального бюджета, так что со временем долг перед банком будет погашен, а долг перед государством будет погашен после исполнения обязательств военнослужащего (прохождения военной службы и увольнения в запас по принятым в установленном порядке причинам).

3. Социальная ипотека. Основа "социальной ипотеки"- это

государственная социальная поддержка граждан при ипотечном кредитовании приобретения жилого помещения за счет средств федерального или регионального бюджетов. Одно из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. Однако доступность жилья для многих категорий граждан, в значительной степени характеризующая уровень развития общества, все еще остается на низком уровне и государство принимает меры содействия в улучшении их жилищных условий.

4. Ипотека многодетным семьям. Ипотека для многодетной семьи носит

льготный характер. В настоящий момент банки предлагают несколько направлений ипотечного кредитования многодетных семей, однако несмотря на наличие определенных льгот условия этих ипотечных программ весьма жесткие. Для многодетных семей Новосибирской области, имеющих пять и более детей, со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума, предусмотрено получение денежной выплаты в размере 100 000 рублей на ремонт, строительство и приобретение жилья.

5. Ипотека с материнским капиталом. Ипотека с материнским капиталом

означает, что при рождении (усыновлении) второго, третьего или последующего ребенка в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года мать ребенка имеет право на материнский капитал. Учёт получателей материнского капитала и выдачу соответствующих сертификатов осуществляет Пенсионный фонд России. Сумма материнского капитала ежегодно пересматривается с учётом инфляции и не облагается налогом на доходы физических лиц. Размер материнского капитала с 1 января 2017 года составляет 453 026,00 рублей. Семья может рассчитывать на погашение части задолженности по ипотеке за счет средств из материнского капитала. В то же время материнский капитал выплачивается только через три года после рождения второго ребенка. Так, банк ВТБ 24 предлагает программу «Ипотека + материнский капитал».

Одной из самых действенных программ государственной поддержки ипотеки можно считать возможность использования материнского капитала для покупки жилья.

6. Ипотека для госслужащих. Ипотека для госслужащих основывается на

праве получения единовременной субсидии на приобретение жилья федеральными госслужащими. Так, Сбербанк банк ВТБ 24 предлагают данную программу.

7. Ипотека при рождении ребенка. Ипотека при рождении ребенка

реализуется в соответствии с законодательными нормами, устанавливающими социальную поддержку семей при рождении ребенка в условиях действующей ипотечной нагрузки в форме социальных выплат на погашение части основного долга по ипотечному кредиту. В последнее время для семей, имеющих детей, возможность взять ипотеку увеличивается за счет получения средств материнского капитала, а для молодых семей также и за счет участия в целевой программе "Обеспечение жильем молодых семей". Это меры федеральной государственной поддержки семьи, призванные повлиять на демографическую ситуацию в стране, в значительной степени помогают семьям в решении своих жилищных проблем.

8. Ипотека молодым учителям. Льготы по ипотеке предоставляются молодым

учителям, не достигшим возраста 35 лет, при условии, что его семья:

- Признана нуждающейся в улучшении жилищных условий;

- Имеет постоянно место жительства на территории региона;

- Соответствует требованиям кредитной организации для полученияипотечного кредита, в том числе имеет собственные денежные средства в размере разницы между стоимостью приобретаемого жилья, размером социальной выплаты и суммой ипотечного кредита.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки. [18]

Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы:

- разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности

составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

- возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения,

имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только

требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

- повышение подвижности населения в пределах территории страны;

- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

- острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

Для банков этими благоприятными факторами являются:

- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

- стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

- активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

- создание инфраструктуры рынка недвижимости;

- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию)

Благоприятными факторами для органов государственной и местной власти являются следующие факторы:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства. [20]

Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные отношения не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

1.5 Сравнение системы ипотечного кредитования в России с странами ЕС и США

Изучение мирового опыта построения и функционирования систем ИЖК в целях определения приоритетных направлений развития ипотечных инструментов в России приобретают высокую значимость.

Рассмотрим особенности системы ипотечного кредитования различных стран:

1. Особенности европейской системы ИЖК.

Характерные особенности организации систем ипотечного кредитования в ряде промышленно развитых стран Европы. Для сравнения выберем наиболее «продвинутые» страны Евросоюза - Германию, Великобританию, Данию, Францию, Швецию, Испанию.

Современная система жилищного финансирования Германии включает в себя все три разновидности одноуровневых моделей ИЖК:

– классическую модель, основанную на эмиссии ипотечных облигаций ипотечными банками;

– ссудно-сберегательную модель, где основным источником финансирования выступают средства населения на целевых жилищных долгосрочных депозитах;

– депозитно-кредитную модель универсальных банков, где основным источником формирования ресурсов выступают депозитные счета юридических и физических лиц.

Важнейшим источником финансирования системы ИЖК в Германии выступают ипотечные облигации, выпускаемые ипотечными банками.

Ресурсной базой системы ИЖК в Великобритании выступают:

– средства населения в институтах контрактных жилищных сбережений;

– депозиты юридических и физических лиц в универсальных (коммерческих) банках;

– облигации, эмитируемые рядом банков и обеспеченные ипотечными кредитами;

– RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities) - ценные бумаги, залогом по которым выступает пул однородных ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью, выпускаемые тремя ипотечными корпорациями.

В Великобритании широкое распространение получают двухуровневые модели финансирования ИЖК, основанные на секьюритизации ипотечных кредитов путем выпуска RMBS. Ценные бумаги такого типа выпускаются тремя ипотечными корпорациями и характеризуются высокой категорией и ликвидностью.

Современная система ипотечного жилищного кредитования Франции, так же, как и система ИЖК Германии, основана на одноуровневых моделях и функционирует в рамках автономной (закрытой) и усеченной открытой систем. При этом основными источниками ресурсов системы ИЖК выступают:

– средства населения в институтах контрактных жилищных сбережений;

– депозиты юридических и физических лиц в универсальных (коммерческих) банках;

– облигации, эмитируемые рядом банков и обеспеченные ипотечными кредитами.

Достаточно интересным с точки зрения построения системы ИЖК является опыт Дании. Здесь реализована система ипотечного кредитования, в которой 100 % ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т. е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

Современная система ипотечного жилищного кредитования Дании основана на одноуровневых моделях и функционирует в рамках усечённой открытой системы. Ресурсной базой системы ИЖК выступают:

– ипотечные облигации, выпускаемые специализированными ипотечными организациями;

– депозиты юридических и физических лиц в коммерческих и сберегательных банках;

– межбанковские кредиты.

Право эмитировать ипотечные облигации принадлежит специализированным ипотечным организациям - ипотечным банкам (в Дании 8 ипотечных банков-эмитентов). По объемам обращения ипотечных ценных бумаг Дания занимает второе место в Европе (19,9 % от общего объема оборачиваемых ипотечных ценных бумаг).

Современная система ипотечного жилищного кредитования Швеции очень похожа на систему ИЖК Дании. Она также основана на одноуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно открытой системы. Ресурсная база и ипотечные кредиторы аналогичны. Право выпуска ипотечных облигаций также принадлежит исключительно ипотечным банкам (в Швеции 5 ипотечных банков- эмитентов). Четыре ипотечных банка находятся под государственным контролем. Они занимаются кредитованием жилищного строительства, сельского хозяйства, судостроения, а также торговли.

Особенностью шведской системы ИЖК является высокий процент секьюритизации ипотечной задолженности.

2. Американский опыт построения и функционирования системы ИЖК.

Современная система ипотечного жилищного кредитования США основана на двухуровневой модели и включает в себя:

– разнообразные ипотечные банки;

– кредитные организации;

– коммерческие и сберегательные банки;

– пенсионные фонды;

– страховые компании.

Ресурсной базой ипотечного кредитования в США выступают:

– средства, полученные за счет секьюритизации ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичных кредиторов (ипотечные и коммерческие банки);

– средства населения в ссудно-сберегательных ассоциациях.

Ипотечными кредиторами в системе ИЖК США являются:

1) специализированные организации вторичного рынка (Freddie Mac, Fannie Мае, Ginnie Мае);

2) первичные кредиторы - ипотечные и коммерческие банки, предоставляющие ипотечные кредиты, застрахованные либо в государственных ипотечных структурах (Администрация по делам ветеранов - VA и Федеральная жилищная администрация - FHA), либо в частных страховых компаниях;

3) судно-сберегательные ассоциации (Savingand Loans).

Следует отметить, что ссудно-сберегательные ассоциации в США стали организациями полностью открытого типа и формируют свои ресурсы как за счет вкладов населения, так и за счет средств, привлекаемых на финансовом рынке. [9]

Согласно американской системе ипотечного кредитования три участника системы (покупатель жилья, выдающий ссуду банк и агентство, продающее жилье) осуществляют сделку через определенную государственную структуру. К таким структурам в США в разное время относились:

– Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае);

– Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mack);

– Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Важная роль в системе ИЖК в США отводится Администрации по делам ветеранов и Федеральной жилищной администрации. Организация деятелности вторичного рынка ипотечных кредитов представлена на рисунке 4.

Рисунок 4 - Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов США

Несмотря на некоторое различие в выполняемых функциях на рынке ипотечного кредитования, все три корпорации - Fannie Мае, Ginnie Мае, Freddie Mac призваны решать одну общую задачу - рефинансирование ипотечных кредитов. При этом источники рефинансирования основаны на секьюритизации ипотечных кредитов путем выпуска RMBS. [10]

3. Формирование и развитие системы ИЖК в России.

Современная система ипотечного жилищного кредитования России начала формироваться с 1990-х гг. В настоящее время она основана как на одноуровневых, так и двухуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно-открытой и расширенно открытой систем. Ресурсной базой системы ИЖК выступают:

– депозиты юридических и физических лиц в коммерческих (универсальных) банках;

– межбанковские кредиты;

– средства, полученные за счет секьюритизации ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичными кредиторами (кредитными и некредитными организациями).

Ипотечными кредиторами в системе ИЖК России являются:

- специализированные организации вторичного рынка (ОАО АИЖК, функцию вторичных кредиторов могут выполнять также региональные операторы и сервисные агенты ОАО АИЖК);

- первичные кредиторы (коммерческие банки, ипотечные, сберегательные банки, фонды). [13]

Ссудно-сберегательные схемы пока не получили широкого распространения в России. Основными факторами, препятствующими их внедрению в практику ипотечного кредитования, являются:

– нестабильность в экономике, выражающаяся в непрогнозируемости ценовых показателей на рынке жилья и уровня инфляции;

– отсутствие государственной поддержки развития подобных схем ипотечного кредитования;

– низкий уровень доверия со стороны населения к долгосрочным накопительным схемам, базирующимся на коллективной ответственности.

Что касается формирования двухуровневой модели ИЖК в России, то прототипом ее организации стала американская система. В 1997 г. в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Его сформировали по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (FannieMae). Обращение к американскому опыту связано в первую очередь с такой проблемой российского финансового рынка, как большой дефицит «длинных» денег, самостоятельно решить которую без участия государства кредитные институты оказались не в состоянии. [3]

Сейчас АИЖК является национальным оператором вторичного рынка ипотечных кредитов в России. Это полностью государственная организация: все 100 % акций принадлежат государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. [12]

Рассмотрим федеральную систему ипотечного жилищного кредитования в России. Ее составными элементами являются:

– АИЖК;

– его региональные операторы;

– сервисные агенты;

– банки-первичные кредиторы;

– страховые и оценочные компании.

Организация ипотечного кредитования в России с участием АИЖК представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов в России с участием АИЖК

Таким образом, двухуровневая модель ипотечного кредитования в России сводится к следующему:

– первый уровень - кредитные и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы);

– второй уровень - АИЖК выкупает пулы стандартных закладных (рефинансирует права требования по ипотечным кредитам) у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов для последующей секьюритизации - выпуска ипотечных ценных бумаг.

Данная система действует по всей территории РФ и предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов. Система рефинансирования АИЖК включает 81 регионального оператора и 75 сервисных агентов. Ипотечные кредиты по стандартам АИЖК выдаются в 80 регионах России [7].

Итак, можно сделать следующие выводы.

1. Российская система ИЖК основана как на одноуровневых, так и на двухуровневых моделях и функционирует в рамках усеченно открытой и расширенно открытой систем.

2. Несмотря на свою популярность в большинстве европейских стран, ссудно-сберегательные схемы в РФ не получили развития, что связано с нестабильностью экономики, отсутствием государственной поддержки и низким уровнем доверия со стороны населения к долгосрочным накопительным схемам, базирующимся на коллективной ответственности.

3. Несмотря на то, что официально за основу в России принята двухуровневая модель ипотечного кредитования, она все еще находится на этапе своего становления.

4. Результаты проведенного сравнительного анализа российского, европейского и американского ипотечных рынков свидетельствуют, с одной стороны, о неразвитости ипотечных инструментов в России, а с другой - о высоком потенциале развития ипотечного рынка и его огромной емкости.

2. Анализ проблем ипотечного кредитования в России

2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в РФ

Рынок ипотечного кредитования в России является относительно молодым, но при этом активно изменяющимся. За последние 10 лет существования рынок ипотечного кредитования переживает второй экономический кризис (кризис 2008 года и кризис 2014-2015гг). Два экономических кризиса сказались негативно на банковский сектор в целом и ипотеки в частности.

Для анализа ипотечного кредитования, рассмотрим поквартальный объем выданных ипотечных жилищных кредитов с 2008 по 2016 гг.

Таблица 1 - Поквартальный объем выданных ипотечных жилищных кредитов с 2008 по 2016 гг, млн.руб.

Год	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал	Всего за год
2017	321 267	-	-	-	-
2016	323 664	341 213	362 506	445 958	1 473 341
2015	218 130	242 544	301 161	385 504	1 147 339
2014	334 817	434 836	452 217	540 661	1 762 523
2013	226 989	315 513	363 430	447 665	1 353 624
2012	180 950	248 434	269 185	330 378	1 028 947
2011	105 272	168 169	194 561	248 942	716 944
2010	48 947	84 415	100 716	145 981	380 061
2009	24 546	30 856	36 111	60 773	152 501
2008	150 759	188 424	198 280	118 345	655 808

В 2008 году выбор разнообразных ипотечных кредитных программ позволял привлекать многих заемщиков. Но в течение года происходили события, которые негативно влияли на выдачу ипотечного кредита. Так как 2008 году начался ипотечный кризис в США, вызвавший негативные тенденции в мировой экономике. В течение 2008 года ужесточились условия выкупа ипотечных закладных у коммерческих банков, АИЖК потребовало ввести обязательное страхование жизни заемщика, но данное требование Высший арбитражный суд не удовлетворил. АИЖК приняло решение не рефинансировать кредиты, если существуют сразу несколько факторов риска:

– Объем ипотечного кредита составляет свыше 1,5 млн.рублей;

– Объем первоначального взноса менее 20%;

– Просрочка более 30 дней;

К концу 2008 года численность игроков на рынке резко уменьшилось.

По данным Центробанка, в начале года ипотеку выдавали 500 банков, то в конце года, по мнению экспертов, не превышает 20.

В результате, уменьшения уровня конкуренции и ужесточения требований к заемщикам, ипотечные кредиты стали гораздо менее доступнее для населения.

Согласно, данным таблицы 1, самым провальным периодом для ипотечного кредитования был 2009 гг. После финансово-экономического кризиса 2008 года ипотечная ставка на приобретение первичного жилья увеличилась с 10,8% годовых в валюте и 12,9% в рублях до 13,8% в валюте и 14,3% в рублях. Данное увеличение привело к снижению рынка ипотечного кредитования. Общий объем выданных ипотечных кредитов в 2008 году составил 655 808 млн.руб, после кризиса составил 152 501 млн.руб. Такому резкому снижению способствовали: рост безработицы, уменьшение реальных доходов населения, девальвация рубля. Отрицательное изменение рыночной конъюнктуры привело к росту неплатежей по обсуживаемым кредитам и росту просроченной задолженности, динамика объема задолженности и объема просроченной задолженности представлены на рисунках 6 и 7 соответственно.

Рисунок 6- Динамика объема задолженности с 2008 по 2016 гг, млрд.руб

Рисунок 7 - Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам с 2008 по 2016 гг, млн.руб.

После экономического кризиса вырос объем просроченной задолженности. По итогам 2009 года объем просроченной задолженности увеличился в 2,7 раза.

В 2008 году стало происходить увеличение процентных ставок выдачи ипотечных кредитов. Изменение средневзвешенных ставок по выданным ипотечным кредитам представлены на рисунке 8.

Рисунок 8 - Изменение средневзвешенной процентной ставки по ипотечному кредиту в рублях с 2008 по 2016 гг., %

По данным рисунка 8, самая высокая процентная ставка наблюдалась в 2009 году. Благодаря комплексу мер по улучшению ликвидности банковского сектора предпринятый Банком России, а именно снижение ставки рефинансирования с 13 до 9 процентов, банкам удалось стабилизировать ставки и постепенно перейти к их снижению.



Рисунок 9 - Динамика выданных ипотечных кредитов с 2010 по 2014 гг.

Данные рисунка 9, свидетельствуют о том, что объем выданных кредитов в РФ имеет тенденцию роста. С 2010 года система ипотечного кредитования в России стала развиваться высокими темпами. В период с 2010 по 2014 гг. осуществляется ежегодный прирост объемов выданных кредитов, как в количественном, так и стоимостном выражении. В 2010 году наблюдалось экономическое восстановление.

В 2010 году средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях составляла 13,1. Такое снижение являлось результатом последовательного снижения процентных ставок по ипотечным кредитам крупнейшими участниками рынка ипотеки. Данное снижение способствовало к всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце года.

Положительная устойчивая динамика была определена следующими факторами:

- Непрерывный рост цен на недвижимость, обусловивший повышение разрыва между ценами на жилье и доходами граждан, что делало невозможным приобретение недвижимости для многих людей без использования кредитов;

- Привлекательные условия по ипотечным кредитам у большинства банков, в том числе с применением государственных программ, такие как: «Доступное жилье», «Жилье для российской семьи», «Военная ипотека».

В 2011 году экономический спрос сопровождался активным

восстановлением внутреннего спроса. Росту внутреннего спроса способствовало сокращение безработицы, увеличение заработной платы и пенсий. По итогам 2011 года было выдано 716 944 млн.рублей, что в 1,8 раз больше предыдущего года. Данному увеличению способствовало: усиление конкуренции участников рынка, смягчение требований к заемщикам, повышение доступности ипотечного кредитования. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредиту снизилась до рекордного уровня - 11,9%. Снижение произошло за счет благоприятной ситуации с ликвидностью.

Росту ипотечного рынка в 2012 способствовало рост жилищного строительства. По данным Росстата, в 2012 году введено в эксплуатацию 826,8 тысяч домов и квартир общей площадью 65,2 млн кв. метров, что составило 104,9% и 104,7% соответственно к предыдущему году.

Под влиянием негативных факторов находилась страна в 2014 году. Такие факторы как: снижение цен на нефть, санкции, ограничения на рынках капитала, привели к девальвации курса рублю и росту ставок на финансовых рынках.

По итогу 2014 года было выдано 1 012,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 762,523 млрд.руб, что превышает данные 2013 года в 1,2 раза в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. В 2014 году был представлен максимальный объем выдач ипотечных кредитов, что объясняется ажиотажным спросом на квартиры в обстоятельствах резкой девальвации рубля. На протяжении года месячные темпы роста снижались до 13% в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения требований к заемщикам.

Основные проблемы развития ипотечного кредитования в 2014 году:

– Падение курса рубля и повышение ключевой ставки с 10,5 до 17% годовых. Данные обстоятельства, отрицательно сказались на объемах ипотечного кредитования.

– Рост инфляции. Многие коммерческие банки снижали уровень и объемы услуг по кредитованию, прежде всего, по ипотечному. Влияние инфляции на рынок ипотечного кредитования существенно усилилось - по итогам 2014 года уровень инфляции достиг 11,36%.

– Финансовая нестабильность граждан. Привела к увеличению рисков коммерческих банков, что в свою очередь, повлияло на увеличение ставки по ипотечным кредитам. Средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам составила 13,3%, что является максимумом с конца 2010 года.

– Проблема кредитно-банковской системы. Государство в течение пяти лет разрабатывало программы по ипотеке, чтобы сделать ее более доступной. В рамках льготных программ матери-одиночки, военнослужащие, многодетные семьи, а также молодые специалисты могли оформить ипотечный кредит в среднем под 8% годовых, при существующих в коммерческих банках под 12% и выше. Однако, многие семьи с минимальным доходом при условии внесения первоначального взноса оказались недоступным. Также многие коммерческие банки ужесточили требования к заемщикам, и кредит выдавали заемщикам с достаточно высокими доходами.

– Усиление монополизации рынка жилищного строительства. Строительных компаний в стране относительно мало, которые занимаются строительством жилой недвижимости. Цены на жилье находятся на очень высокой отметке, преодолеть которую многим не под силу.

– Правовые проблемы. Секторам жилищного рынка не позволяют слаженно работать вопросы, которые охватывают создание жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы.

– Проблема координации. Отсутствует эффективная система прогнозирования объемов ипотечного кредитования.

Несмотря на то, что в 2014 году ипотечный рынок пошел на спад, рынок сократился на 40%, в 2015 году, благодаря грамотной государственной политике, предложившей пути решения проблемы, ипотечное кредитование в России продолжило свое развитие.

Решение государства снизить ключевую ставку помогло восстановить рынок ипотечного кредитования и дало многим банкам возможность предложить клиентам ипотеку в 2016 году на выгодных условиях.

Для поддержания рынка ипотечного кредитования Правительство РФ запустило программу на покупку новостроек с госсубсидированием. В рамках данной программы можно было приобрести ипотеку по низкой процентной ставке.

Пенсионный фонд России в 2015 году принял достаточно важный закон, который помог ипотеке в 2016 году. Согласно федеральному закону появилась возможность направлять средства материнского капитала на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, не дожидаясь трехлетия ребенка. Программу материнского капитала государственная дума продлила до 2018 года, потому что программа оказывает немалую поддержку молодым семьям.

Среднедушевые денежные доходы - это денежные доходы в расчете на одного человека (сумма конечных доходов, деленная на численность населения страны). Данные о среднедушевых доходов населения России представлены в таблице 2.



Таблица 2 - Динамика среднедушевых денежные доходов, рублей в месяц

Год	Среднедушевые денежные доходы, рублей в месяц	Изменение среднедушевых денежных доходов по отношению к предыдущему году, %
1	2	3
2008	14863,60	87
2009	16895,00	113,67

В таблице 2 представлена динамика изменения среднедушевых денежных доходов, в целом наблюдается динамика за 10 лет. Однако, последствия экономического кризиса 2008 года отрицательно повлияли на среднедушевые денежные доходы, они снизились на 13% по отношению к 2007 году, то есть совпали с фактическим уровнем инфляции в этом же году.

Самые большой прирост среднедушевого денежного дохода наблюдался с 2009 года.

Прослеживается явная тенденция увеличения среднедушевых доходов населения. Доходы населения медленно, но увеличиваются, и это позитивные сдвиги, так как приводят к повышению уровня жизни людей в условиях стабильной экономики.



Рисунок 10 - Объем ввода жилья, млн кв.м.

Падение доходов населения и платежеспособного спроса сказалось на рынке недвижимости. Существенная часть спроса на рынке жилья была обеспечена ипотечным жилищным кредитованием. В 2016 году объем ввода жилья в России сократился на 6,5%. [15]

В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Газпромбанк, ДельтаКредит, что мы видим из следующей таблицы 3. Как и в предыдущих годах, лидерами стали банки с государственным участием.

Составлен рейтинг ипотечных банков в 2016 году, согласно данным аналитического центра по ипотечному кредитования и секьюритизации.



Таблица 3 - Итоги работы ведущих ипотечных банков России в 2016 году

№	Банк	Объем выданных кредитов, млн.руб.	Количество выданных кредитов, штук	Прирост объема выданных кредитов по отношению к 2015 году, %
1	Сбербанк	722 000	475 000	7
2	ВТБ 24	293 687	153 359	48
3	Россельхозбанк	65 758	41 466	74
4	Газпромбанк	47 848	20 785	78
5	Дельтакредит	42 004	17 284	40
6	ВТБ Банк Москвы	41 898	19 704	48
7	Райффайзенбанк	36 972	12 703	43
8	Абсолют Банк	21 276	10 573	42
9	Возрождение	19 458	7 605	73
10	Банк Санкт-Петербург	17 633	9 520	36

Исходя из таблицы 3, мы видим положительный прирост объема выданных кредитов по отношению к 2015 году. Причины данного явления в следующем: в 2015 году внедрена госпрограмма по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. К программе подключился ряд банков, во главе с самой крупной финансовой организацией России - Сбербанком. Февраль 2016 года выдался рекордным в связи с перспективой окончания программы господдержки и ее последующей отмены после 01 марта 2016 года. В результате программу продлили до конца 2016 года, что позволило увеличивать динамику выдач жилищных ипотечных кредитов. Это решение в значительной степени стимулировало рынок. То есть рынок и заемщики существенно поддерживались государством.

Рисунок 11 - Доля банков на рынке ипотечного кредитования в России, %

Лидером рейтинга является ПАО «Сбербанк России». Данный банк на протяжении последних 3 лет уверенно лидирует по объемам выданных ипотечных кредитов, чему способствует большое количество ипотечных программ, привлекательные ставки и прозрачная схема сотрудничества.

Все же перспективы для развития ипотечного кредитования, разумеется, существуют, оно будет продолжать развитие, пусть пока и небольшими темпами. Уже сегодня очевидна конкуренция между банками в данной области, что должно способствовать появлению новых ипотечных продуктов, а также понижению процентных ставок по кредиту. Хотя размер снижения процентных ставок будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банками будут оставлены примерно те же процентные ставки.

Таблица 4 - Рейтинг регионов по объему выданных ипотечных кредитов в 2016г

Регион	Объем выданных кредитов, млн. руб.
1	2
Москва	182 506
Московская область	114 022
Санкт-Петербург	93 393
Тюменская область	73 409
Республика Татарстан	48 609
Свердловская область	44 191
1	2
Республика Башкортостан	43 550
Краснодарский край	36 706
Красноярский край	34 007
Новосибирская область	33 351

Согласно данным таблицы 4, больше всего ипотечных кредитов было выдано в Москве. Основной тенденцией рынка ипотеки в 2016 году стало снижение процентных ставок. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в конце 2016 года составили 12-12,5%, а в среднем за год - около 12,6% по сравнению с 13,35% в 2015 году". Ипотека с самой низкой ставкой была предложена в Санкт-Петербурге. В том числе это произошло и потому, что здесь доля ипотеки на первичном рынке самая высокая, почти 60% от всех выдач. А как все знают, на первичном рынке жилья в 2016 году давалась самая низкая ставка за счет программы субсидирования ипотеки. В республике Татарстан произошло увеличение объемов ипотечных кредитов за счет того, что в данном регионе самая «дешевая» ипотека под залог прав по договору долевого участия. Объемы ипотечного рынка в Новосибирской области растут, как и в целом по России. Этот факт подтверждается данными и ЦБ, и Росреестра. Причем, растет и «первичный рынок ипотеки» - в основном за счет госипотеки. Дополнительный стимул - снижение ключевой ставки ЦБ.



Рисунок 12 - Объем выдачи ипотеки на первичном и вторичном рынках,млрд.рублей.

На рисунке 12 представлены динамика изменения объема выдачи ипотеки на первичном и вторичном рынке. Согласно, представленным данным объем выдачи ипотеки уменьшились в 2015 году на 36%, такое отрицательное явление вызвано экономическим кризисом в данный период. Далее благодаря снижение ставок на рынке, повлекло значительное снижение средневзвешенных ипотечных ставок. Наблюдалось падение значения средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке с государственной поддержкой до уровня 11,4% (согласно данным рисунка 13).



Рисунок 13 - Изменение средневзвешенной ставки по выдаваемым кредитам на первичном и вторичном рынках в 2016 году, % годовых

2.2 Корреляционный анализ зависимости объемов ипотечных кредитов от факторов макроэкономического развития

Одной из важнейших задач анализа является изучение взаимосвязей экономических показателей. Каждая экономическая политика заключается в регулировании экономических показателей на основе того, как они влияют на другие показатели при принятии управленческих решений. [33]

Невозможно прогнозировать уровень развития рынка ипотечного кредитования в рыночной экономике и контролировать изменение основных показателей деятельности субъектов без анализа взаимосвязей.

Исследование основных факторов, которые обусловливают уровень развития ипотеки в России, позволит сделать некоторый прогноз относительно дальнейшего развития процесса в России, дать соответствующие рекомендации по корректировке отдельных факторов, отрицательно влияющих на изучаемый предмет.

При моделировании использовался метод корреляционного анализа, который позволяет спрогнозировать дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования.

Корреляционный анализ служит для определения взаимосвязи между двумя переменными. Корреляция - это мера зависимости одного показателя от другого. Следует уточнить, что речь идет о корреляции Пирсона и, соответственно, линейной зависимости. [17]

Последовательность выполнения корреляционного анализа зависимости объемов ипотечных кредитов от факторов макроэкономического развития:

1. Определение факторов, оказывающих воздействие на изучаемый

показатель.

В качестве результирующего признака выбран объем ипотечного кредита.

В качестве факторных признаков, оказывающих воздействие на изучаемый показатель, были выбраны:

- средневзвешенная процентная ставка;

- среднедушевые денежные доходы;

- инфляция;

- объем рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК;

- ввод жилья на душу населения;

- сумма прожиточного минимума.

Для выявления и оценки взаимосвязи между факторами и показателями

объемов ипотечного кредитования были использованы статистические данные Росстата за 2008 - 2016гг. Эти данные о факторах представлены в таблице 5.



Таблица 5 - Основные факторы для проведения корреляционного анализа объемов ипотечного кредитования в 2008-2016 гг.

Год	Y	X1	X2	X3	X4	X5	Х6
	Объемы ипотечного кредитования, млрд.руб	Средневзвешенная процентная ставка,%	Средне душевые денежные доходы, рублей в месяц	Инфляция в год, %	Объем рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК, млрд.руб	Ввод жилья на душу населения,	Прожиточный минимум, рублей в месяц
2008	655,808	12,90	14863,60	13,30	26,4	0,451	4693
2009	152,501	14,30	16895,00	8,80	30,3	0,422	5144
2010	380,061	13,10	18958,40	8,78	54,7	0,401	5902
2011	716,944	11,90	20780,00	6,10	51,3	0,43	6209
2012	1028,947	12,30	23221,10	6,58	61	0,4	6705
2013	1353,624	12,40	25928,20	6,45	48	0,48	7326
2014	1762,523	12,45	27766,60	11,36	51,1	0,51	8234
2015	1147,339	13,30	30466,60	12,91	13,1	0,57	9452
2016	1473,341	12,60	30738,40	5,38	20,3	0,62	9691

2. Для анализа формировалась и оценивалась статистическая информация.

На данном этапе корреляционно-регрессионного анализа проведен анализ коэффициентов корреляции и исследование факторных Выявленные показатели подвергались статистическому анализу в целях определения уровня взаимного влияния, оцениваемого по коэффициенту детерминации. Статистический анализ необходим для обоснования двух решений:

- вывода об обоснованности включения локального показателя и

интегральную оценку;

- вывода об ограничении количества и состава факторов, включаемых в

интегральную свертку, вследствие их линейной зависимости.

Коэффициент корреляции отражает степень взаимосвязи между двумя показателями. Всегда принимает значение от -1 до 1. Если коэффициент расположился около 0, то говорят об отсутствии связи между переменными.

Рассчитывается средние значения для каждого параметра.

Среднее значение параметра , ед., вычислят по формуле 2

, (2)

где - значения, принимаемые переменной x, ед;

n - количество значений, принимаемы переменной x, шт.

Коэффициент корреляции r, коэф., вычисляют по формуле 3

, (3)

где -значения, принимаемые переменной x, ед;

- среднее значение переменной x, ед.;

- i-ый результирующий признак, ед;

- среднее значение результирующего признака, ед.;

Для решения построим матрицу корреляций изучаемых факторов. Данная матрица представлена в таблице 6.

Таблица 6 - Матрица парных коэффициентов корреляции

Результирующий и факторные признаки	Y	X1	X2	X3	X4	X5	Х6
Y	1	-0,561843	0,837530	-0,055601	-0,012865	0,675151	0,788334

Анализ матрицы парных коэффициентов корреляции позволил выявить факторы, которые с высокой степенью влияют на результирующий фактор. Отбираются признаки, которые более 0,6 модулю. Анализ данные в таблице 6 свидетельствует о том, что факторы Х1, Х2, Х5, Х6 имеют наиболее высокую степень влияния.

После преобразований в модели остается 4 фактора:

1. Средневзвешенная процентная ставка (Х1);

2. Среднедушевые денежные доходы (Х2);

3. Объем рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК (Х5);

4. Прожиточный минимум (Х6).

Благодаря проведенному корреляционному анализу, были выявлены факторные признаки с высокой степенью влияния на объем выдачи ипотечных кредитований. Существует сильная положительная корреляция между среднедушевыми денежными доходами, объёмом рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК, прожиточным минимумом и объемом выдачи ипотечного кредитования, то есть чем выше данные факторные признаки, тем больше объем выдачи ипотечного кредитования. Также существует отрицательная корреляция между средневзвешенной процентной ставкой и объемом выдачи ипотечного кредитования, то есть чем выше данный факторный признак, тем меньше объем выдачи.

2.3 Проблемы развития ипотечного кредитования в России

На современном этапе жилищный вопрос и система ипотечного кредитования являются актуальны. Это одна из наиболее резких и важных социально-экономических проблем РФ.

В процессе становления и развития ипотечного кредитования в России существует немало проблем, но среди них имеется ряд наиболее актуальных, требующих к себе самого серьезного внимания и неотложного решения.

Проведя корреляционный анализ были выявлены проблемы, которые имеют наиболее высокую степень влияния на ипотечное кредитование. Такими факторами являются: средневзвешенная процентная ставка, среднедушевые денежные доходы, объем рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК и прожиточный минимум. Объем выдачи ипотечного кредитования тесно связан с изменением этих факторов. Так, например, если средневзвешенная ставка по кредитам увеличится, то будет снижаться объем выдачи ипотечного кредитования. Поэтому целесообразно выполнять комплекс мер по улучшению ликвидности банковского сектора, для снижения ставки рефинансирования, чтобы банкам удалось стабилизировать ставки и постепенно перейти к их снижению.

Проанализировав рынок ипотечного кредитования в России с 2008 по 2016 гг, были выявлены проблемы развития ипотечного кредитования. В процессе предоставления ипотечного кредитования населению возникают два направления проблемы: внутренние и внешние.

К внутренним проблемам ипотечного кредитования стоит относить следующие:

- Проблемы, связанные со сроком вложения. Затягивание сроков рассмотрения заявок, поданных от заемщика в кредитную организацию. В течение 2-3 дней с момента предоставления всех документов рассматривается заявка в банке, если объектом залога является квартира и собственником объекта выступает физическое лицо;

- Проблема с дополнительными расходами. Требуются дополнительные

расходы, связанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера. Каждое агентство стоимость услуг определяет по-своему;

- Кредитная организация в ходе работы с потенциальным заемщиком

может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил потенциальный заемщик. Заемщик может в итоге отказаться от выбранного варианта, тем самым способен потерять определенную сумму, которую потратил при подготовке документов для банка;

- Главной внутренней проблемой является выбор объекта недвижимости.

Спрос на рынке недвижимости выше предложения. К объекту недвижимости высокие требования, такие как, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома не ниже 40%, собственником квартире не должны быть несовершенные дети. Все эти требования для уменьшения риска.

К внешним проблемам ипотечного кредитования стоит относить следующие:

- Влияние мирового финансового кризиса. Ситуации, связанные с мировым финансовым кризисом, существенно влияет на динамику развития ипотечного кредитования

- Низкая платежеспособность населения. Недостаточный уровень дохода

населения, и вытекающая с данного, невысокая платежеспособность. Данная проблема является основной проблемой медленного развития ипотечного кредитования в России.

- Высокий уровень инфляции. Хоть за последние годы уровень инфляции

значительно снизился в России, он все еще остается на достаточно высоком уровне. В результате высокого уровня инфляции для банков стоимость привлечения средств не снижается.

- Нестабильная экономическая ситуация. По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы;

- Недостаточное количество объектов новостроек.

Основные юридические проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования, можно определить следующим образом:

- неразработанность законодательных основ для осуществления залоговых операций с земельными участками, ограничивающая хозяйственный оборот данного вида недвижимого имущества;

- проблема выселения жильцов из квартир, домов, заложенных по ипотечным кредитам и подлежащих реализации в соответствии с законом в определенных случаях, или проблема упорядочения трактовки прав пользования жилым помещением в различных федеральных законах и кодексах;