- отсутствие нормативно-правовой базы для функционирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг и привлечения на этот рынок потенциальных инвесторов.

К организационным проблемам можно отнести неразвитость инфраструктуры рынка ипотечных жилищных кредитов, недостаток механизма взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотеки, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка. Последние возникают:

- между необходимостью широкого использования ипотеки как важного направления привлечения инвестиций в строительную и смежную отрасли и недостаточной проработанностью или отсутствием адекватной нормативно-правовой базы по рефинансированию ипотечных кредитов и реализации заложенного жилья (неудовлетворен интерес государства);

- необходимостью соблюдения принципа соответствия срочности ресурсов и активов кредитора и его нарушением в практической деятельности (невозможность реализации интересов кредитора);

- стремлением государства снизить социальную напряженность путем решения жилищной проблемы и отсутствием реального государственного стимулирования развития ипотечного жилищного кредитования (также государственный интерес);

- потребностью потенциальных заемщиков (покупателей жилья) в получении долгосрочных ипотечных кредитов и недостаточным предложением этой услуги со стороны кредиторов (столкновение интересов покупателей жилья и кредиторов);

- стремлением кредитора в случае невозврата кредита реализовать заложенное жилье и существованием юридической возможности воспрепятствовать в этом (невозможность реализации интересов кредитора).

3. Пути решения проблем развития ипотечного кредитования в России

В условиях нестабильной современной экономики система ипотечного кредитования в России только набирает обороты, и совершенно естественно, возникают различного рода проблемы развития кредитования и ипотеки, которые необходимо оперативно решать. [22]

Чтобы решить вопрос - как сделать жилье доступней для россиян, то первоочередными мерами должны быть именно снижение процентов по ипотеке и повышение доходов населения.

В целях стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимо:

– повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья эконом-класса, в том числе возводимого в рамках проектов комплексного освоения территорий;

– обеспечивать через деятельность институтов развитие жилищного рынка, поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования;

– предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития ипотечного страхования и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан на оплату первоначального взноса;

– стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков.

Также необходимо совершенствовать и развивать законодательно-нормативную базу, что должно способствовать решению проблем по ипотечному кредитованию.

Проанализировав рынок ипотечного кредитования в России, можно выделить следующие факторы, которые на современном этапе сделают ипотеку наиболее доступной:

– стремиться к уменьшению инфляции, так как стоимость ипотечных продуктов в значительной степени зависит от общей экономической ситуации в стране и ипотечные ставки однозначно не могут быть ниже показателей инфляции;

– расширять предложения жилья на первичном и вторичном рынках, особое внимание уделить механизму рефинансирования;

– развивать инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам. Это будет способствовать росту российского рынка ипотечных ценных бумаг;

– стремиться к минимизации ипотечных рисков путем применения стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков;

– стремиться государству к развитию финансовой грамотности населения, а именно ввести специальные образовательные программы, в которых минимальный базовый объем знаний по рынку ипотеки и другим формам жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе, средних специальных и высших учебных заведениях;

– улучшить программу реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, совершенствовать инструменты оказания помощи заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации в целях снижения социальной напряженности;

– для ипотеки нужно дешевое фондирование и длинные деньги. При инфляции на уровне 7-8 %, для достижения ипотечных ставок в 8 % государство должно либо выделять под такие программы фактически бесплатные длинные деньги, либо субсидировать процентные ставки;

– продолжить реализацию специальных мер поддержки наиболее нуждающихся категорий заемщиков;

– стремиться к снижению процентных ставок, создавая при этом наиболее благоприятные условия и со стороны банков, и со стороны заемщиков;

– разработать предложения по внесению изменений в законодательство Российской Федерации с целью обеспечения баланса интересов всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования;

– внедрять инновации в развитие ипотечного кредитования;

– продолжить внедрять программы для молодых специалистов предприятий, по которым они могут выкупить квартиру за 40 % от ее стоимости, но при условии обязательной последующей отработки на предприятии не менее 10 лет.

Проблему значительного первоначального взноса можно путем внесения в

качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному депозиту. Это значит, что если у заемщика на момент внесения первоначального взноса существует более полугода вклад в банке, срок завершения которого еще не наступил, клиент может уже сегодня внести в качестве взноса денежные средства с процентами, начисленными в будущем.

Для упрощения получения предварительного договора о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта, необходимо расширить круг строительных компаний, финансирование который банк осуществляет через договоры о совместной деятельности.

Снизить задолженность по ипотечным кредитам, путем предоставления банком помощи в управлении денежными средствами заемщика. Клиент, вкладывая свои временно свободные денежные средства, получает возможность расплачиваться доходами, полученными от проводимых с ними операций банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту. Банк же за данный вид операций получает, во-первых, определенный комиссионный процент, а во-вторых, гарантию внесения заемщиком ипотечных выплат. Доход от проводимых операций с денежными средствами клиента будет моментально поступать на его электронный счет, и списываться в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту. Клиент через установленный срок сможет снять со счета только денежные средства, вложенные изначально, так как списание доходных средств будет происходить сразу при зачислении в целях погашения ипотечного кредита.

Внедрить новый вид ипотечного кредитования - продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Предлагается разработать новый проект - интеллектуальный менеджер ипотечного кредитования. На данный момент на рынке ипотечного кредитования слишком много предложений, и каждый день их становиться все больше, условия меняются. Принцип новой программы достаточно прост - риелтор вводит основные требования и возможности своего клиента, а программа, опираясь на эти данные, находит наиболее выгодное предложение.

Также, для успешного и гармоничного развития ипотечного рынка необходимо наличие свободных активных банковских средств и их адекватная стоимость, достойный уровень зарплат у населения, предложения на рынке недвижимости и честная и прозрачная цена на квадратный метр. Только комплексное решение всех этих факторов способно привести рынок ипотеки к демократичному виду.

– 

Заключение