• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ И ЕЕ РАЗНОВИДНОСТИ
• 1.1 Залог предприятий государственной собственности и другого государственного имущества
• 1.2 Ипотека земельных участков
• 1.3 Ипотека жилья
• 2. ОПЫТ ИПОТЕКИ В ЗАРУБЕЖНЫХ И ОТЕЧЕСТВЕННЫХ СТРАНАХ
• 2.1 Современная ипотека в зарубежных странах
• 2.2 Ипотечное кредитование в Российской Федерации
• 3. ИПОТЕКА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
• ПРИЛОЖЕНИЯ
• ВВЕДЕНИЕ
• Залог недвижимости (ипотека) - это древняя форма обеспечения исполнения обязательств, применявшаяся еще в Афинах и Древнем Риме и предполагающая залог недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды. В переводе с греческого «hypotheka» означает «основание, заклад, залог».
• Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности конкретной страны.
• Действующее гражданское законодательство Республики Беларусь определяет ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
• В настоящее время ипотека означает для банков твердое обеспечение возврата предоставленных кредитных средств, для экономики страны - возможность за счет кредитов, выдаваемых под залог недвижимости, развивать строительство, промышленность и сельское хозяйство, для граждан является способом решения жилищной проблемы.
• Необходимыми предпосылками для успешного становления и применения ипотеки являются функционально пригодные нотариальная и судебная системы, земельный кадастр и многое другое. И все же в первую очередь следует говорить о необходимости исследования и решения сугубо правовых проблем, затрудняющих развитие института ипотеки в Республике Беларусь.
• Актуальность темы исследования обусловлена ролью ипотечного кредитования в современной рыночной экономике, а также недостаточно динамичным развитием ипотечного кредитования в Беларуси.
• Как показывает мировая практика, развитая система ипотечного кредитования является одним из важнейших факторов экономического и социального развития страны. Ее эффективное функционирование не только обеспечивает рост финансирования капитальных вложений, но и сдерживает инфляцию, способствует решению жилищной проблемы. Последнее обстоятельство особенно актуально для Республики Беларусь.
• В настоящее время необходимость развития ипотечного кредитования в Беларуси не ставится под сомнение. Для того чтобы более эффективно закрепить ипотеку в Беларуси необходимо тщательно изучить опыт зарубежных и отечественных стран и выявить наиболее перспективные модели и механизмы ипотечного кредитования. Опыт развитых стран, где уже много десятилетий довольно успешно действует механизм ипотеки, поможет Беларуси в достижении значимых результатов этой области. Но не менее важным является изучение национальных специфических условий, в которых формируется институт ипотеки. Таким образом, можно использовать комбинированный подход к данной проблеме.
• В данной работе рассматриваются следующие вопросы: раскрывается сущность понятия ипотеки, ее историческое развитие; изучается зарубежный и отечественный опыт функционирования ипотечного механизма; рассматривается ипотека в Республике Беларусь и развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
• 1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ И ЕЕ РАЗНОВИДНОСТИ
• Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).
• Солон в 594 г. до н. э. предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka-- подставка, подпорка, основание). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
• Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. Со временем оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности конкретной страны.
• На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в России основным способом обеспечения обязательств был «правеж» (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей). В отличие от российского законодательства Законы Хаммурапи (XVIII до н. э.) ограничивали произвол кредиторов, предоставляя должнику максимальные шансы рассчитаться с долгом: размер долгового процента не должен был превышать 20-30%; при неурожае долг откладывался; срок долгового рабства не более 3-х лет и т.д. [13, с.7]
• Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие денежных и кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.
• С развитием товарно-денежных отношений, расширением границ экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Также закрепляются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.
• Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.
• Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность - фидуция. На первом этапе развития фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно кредитор имел значительные преимущества. Следующая форма развития вещного обеспечения -- пигнус (от лат. pignus -- неформальный залог) -- в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Закладываемая недвижимость передавалась не в собственность, а только во владение кредитора; должники могли требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором сохранено право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. [6, с. 19-21]
• Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам, приведшей к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые в силу своей профессии они не могли заложить. Выходом из сложившейся ситуации было введение новой формы залога -- залог самих орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя.
• Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость.
• Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности -- по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшая сила была у ипотек «по закону» -- фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем -- ипотеки, оформленные простыми соглашениями.
• Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве.
• В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия. Во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и уже тогда была надежным вещным правом, но только после внесения соответствующей специальной записи об ипотеке в особую книгу. [10, с. 29]
• В Римской империи уже в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
• Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.
• Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
• Можно выделить следующие принципы ипотеки:

Одним из основных объектов залога выступают земельные участки. Уникальность земли, порождаемая ее фиксированным местоположением и свойствами плодородия, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях. Следует отметить, что земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Залогодателями могут быть граждане, юридические лица Республики Беларусь, право собственности которых на земельные участки удостоверено государственным актом. Залогодержателями земельных участков при выдаче кредита лицам, которым они принадлежат, являются «Белагропромбанк», «Беларусбанк», «Белвнешэкономбанк», «Белпромстрой-банк», «Белинвестбанк», «Приорбанк». Но с недавнего времени с целью расширения возможностей для кредитования под залог земли этот перечень банков значительно расширен. Указом № 568 Указ Президента Республики Беларусь от 13 сентября 2006г. № 568 «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 7 декабря 1999г. № 718» в перечень банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам дополнительно внесены «Паритетбанк», «Славнефтебанк», «Банк международной торговли и инвестиций», «Белгаз-промбанк», «Белорусский народный банк», «Технобанк», «Иностранный банк «Москва-Минск», «Белросбанк», «Минский транзитный банк», «Трастбанк». [19, с. 144-147]

Также уделяется внимание вопросам о порядке передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита. В кредитном договоре и договоре залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем, определяются размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, находящегося в частной собственности.

Обращает на себя внимание тот факт, что часть делимого земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если эта часть в установленном законодательством порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им.

Необходимо отметить, что Кодекс Республики Беларусь о земле не позволяет пока ввести в широкий оборот залог земельных участков как способ обеспечения исполнения обязательств. Очевидно, что в частной собственности граждан и юридических лиц находится незначительное количество земельных участков, способных являться, при наличии на них государственного акта на право собственности, предметом залога, причем только в качестве своевременного возврата банковского кредита. Так, в настоящее время физическим лицам в Республике Беларусь принадлежит свыше 350 тыс. земельных участков, что составляет 0,5 % от площади и 14 % от количества всех земельных участков, находящихся в собственности граждан. Абсолютное большинство земельных участков, используемых юридическими лицами, находится в их постоянном пользовании (98 %), а используемых гражданами - в пожизненном наследуемом владении (86 %) [17, с.25]. Сделки с такими земельными участками ст. 88 Кодекса Республики Беларусь о земле признаются недействительными.

Использование земельных участков в качестве предмета залога сдерживает также то, что в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогополучатель имеет право от имени залогодателя реализовать земельный участок для удовлетворения своих претензий только при условии сохранения целевого назначения этого участка. Однако реализовать такой земельный участок очень сложно.

1.3 Ипотека жилья

Обращает на себя внимание активное использование в Республике Беларусь такой разновидности залога недвижимости, как ипотека жилья, когда в качестве обеспечения исполнения обязательств применяется залог жилых помещений. Жилые помещения представляют собой социально значимое имущество, составляющее материальную основу реализации конституционного права граждан на жилище. Поэтому, принимая жилье в залог, приходится учитывать весь спектр закрепленных за владельцами жилища гарантий.

В качестве предмета залога могут использоваться индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные комнаты, в которых проживают граждане. Практика свидетельствует о том, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства. [1, с.2]

Необходимо отметить, что в современных условиях в Республике Беларусь ипотека жилых помещений применяется, как правило, при льготном кредитовании строительства жилья. Главная причина столь незначительного использования жилья в качестве предмета залога - состояние экономики, которое не позволяет осуществлять долгосрочные вложения капитала под залог жилья.

Кроме того, широкое применение жилищной ипотеки сдерживает нерешенность до конца вопроса о возможности обращения взыскания и реализации предмета залога в интересах кредитора. По общему правилу закон запрещает выселение из заложенного жилого помещения проживающих в нем лиц в случае обращения на него взыскания, что, несомненно, является значительным препятствием для развития жилищной ипотеки, но в настоящее время представляется вынужденно необходимым.

Однако если жилой дом или квартира заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на строительство, реконструкцию или приобретение жилья, то залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны освободить занимаемое помещение, на которое будет обращено взыскание.

В соответствии и белорусским законодательством строительство, реконструкция и приобретение жилых помещений осуществляется за счет льготных кредитов. Льготные кредиты предоставляются «Беларусбанком» и «Белагропромбанком» гражданам, имеющим в соответствии с законодательными актами право на получение государственной поддержки для приобретения жилых помещений. Эти жилые помещения находятся в ипотеке у банков. При этом право залога возникает у соответствующего банка с момента заключения кредитного договора и прекращается в случаях прекращения кредитного обязательства, гибели заложенного жилого помещения или обращения на него взыскания залогодержателем в порядке, установленном законодательством. [16, с. 62]

Следует отметить, что залог жилого помещения осуществляется без ипотеки земельного участка, на котором оно находится. Требования других залогодержателей жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготных кредитов, удовлетворяются из стоимости этих жилых помещений после удовлетворения требований «Беларусбанка» и «Белагропромбанка» по соответствующим кредитным договорам.

Таким образом, наиболее широкое распространение в Республике Беларусь получили такие разновидности ипотеки, как залог жилых помещений с целью обеспечения своевременного возврата кредита, полученного на строительство этого жилья, а также залог зданий и сооружений промышленных предприятий.

2. ОПЫТ ИПОТЕКИ В ЗАРУБЕЖНЫХ И ОТЕЧЕСТВЕННЫХ СТРАНАХ

2.1 Современная ипотека в зарубежных странах

Ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь. В связи с этим представляется целесообразным исследовать передовой зарубежный опыт в этой области с целью выявления наиболее приемлемых и доступных для республики моделей организации ипотечного кредитования.

В мировой практике до настоящего времени выработаны две модели организации ипотечного кредитования (прил. 2): одноуровневая модель ипотечного кредитования и двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Одноуровневая система ипотечного кредитования представляет собой существование неких специальных ипотечных банков, которые не занимаются ничем другим, кроме работы по ипотечным кредитам. Такую систему часто называют немецким вариантом ипотечного кредитования.

Важной особенностью одноуровневой модели является то, что совокупная потребность всех клиентов в ипотечных кредитах обеспечивается за счет ресурсов, не связанных с рынком ипотечных ценных бумаг, а именно: собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов. Привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели не использует закладные для операций купли-продажи на рынке ценных бумаг.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке, самый первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С 1900 г. в Германии существует специальная сеть ипотечных банков, и ни один из них с того времени не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. [7, с. 115]

Ипотечный банк может выдавать не только денежный, но и материальный кредит: это могут быть строительные материалы, земельный участок и т.п. Возврат кредита также может производиться продукцией сельского или подсобного хозяйства и пр. Эта схема может благополучно работать в сельских районах и в городах с небольшим числом жителей. Такая система кредитования доминирует в Дании, Швеции и Канаде, также очень развита в Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

Эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Отличительной особенностью данной модели является то, что решение основной проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования осуществляется путем создания вторичного рынка ипотечных кредитов. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США, и потому она стала называться американской системой ипотечного кредитования. Она предполагает, что участники ипотеки - покупатель жилья, банк-кредитор и агентство-продавец - связаны через некий государственный орган, у которого есть дешевые ресурсы для выкупа закладных у банка. Его прообраз - американское государственное агентство FNMA. [14, c. 203] На этапе первичного рефинансирования агентство, выкупая у банка закладные, возвращает ему выданные в кредит деньги. Затем агентство выпускает облигации, обеспеченные этими закладными. Сделки с инвесторами совершаются уже без участников первого этапа, но покупатель продолжает выплачивать агентству, у которого с банком договор на обслуживание, кредит в течение всего установленного срока.

Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).[5,с.74]

Двухуровневую систему ипотечного кредитования США напрямую или через Мировой банк пытались привить в странах Восточной Европы. Но в итоге в этих странах (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской системе секьюритизации активов, т.е. рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются взаимоисключающими и могут действовать параллельно.

В странах с высоким и изменяющимся уровнем инфляции (Турции, Колумбии, Португалии, Израиле, Польше и др.) появилась некоторая разновидность ипотечного кредитования - так называемые "кредиты с индексацией", т.е. кредиты с пересчетом кредитных выплат.

Есть еще вариант ипотеки, который не является классической формой ипотечного кредитования - латиноамериканский вариант. Эта программа предусматривает обмен имеющейся квартиры на новую с доплатой, которая выдается как ипотечный кредит. [8, с.113]

Кроме классических ипотечных схем существует еще множество различных вариантов рассроченного приобретения жилья за счет средств коммерческих либо государственных организацией, которые на самом деле ипотекой назвать нельзя. Сюда входят накопительно-сберегательные кассы, строительно-сберегательные кассы, прямое банковское кредитование без залога приобретаемой недвижимости и др.

США. Развитие рынка недвижимости имело огромное значение для экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически служит основой развития экономической системы страны.

Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.

Основные особенности ипотечного кредитования в США:

- ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет),

- процентная ставка, как правило, ниже рыночной (в среднем 3-4%),

- сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. [20]

Для малоимущих, ветеранов государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса,

- фактический срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока, - закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам - достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.

Основными методами регулирования являются: обеспечение вторичного рынка закладных, государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, регулирование деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье.

Германия. Страна с развитой системой ипотечных банков. Здесь институт ипотечного кредитования предполагает жилищные накопительные счета до 50% стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается кредит сроком на 15-20 лет под 8% годовых. [21]

В других странах Европы кредитованием под недвижимость занимаются в основном ссудосберегательные ассоциации, взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании.

Франция. Крупнейший земельный банк - "Креди Фонсье де Франс" предоставляет ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет. Всесторонне проработанная правовая база ипотечного кредитования населения помогла утвердиться этому бизнесу.

Венгрия. Рынок ипотечных кредитов в Венгрии действует слаженно и находится под защитой государства. Ставка рефинансирования Центрального Банка Венгрии на декабрь 1995г. составляла 28% годовых. Контрактная ставка для ипотечного кредита выше - 32%, но она разбивается пополам, т.е. 16% заемщик платит ежемесячно, а 16% начисляются и прибавляются к основной сумме долга. Срок кредита 15 лет. [14, c. 183]

Канада. Ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим стабильный заработок и возможность внести первоначальный взнос 5-25% от стоимости. В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки является обязательным и предоставляет защиту банку, подкрепляет его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества предоставляет защиту заемщику в случае пожара, порчи имущества, стихийных бедствий и т.д. Страхование жизни является обязательным и предоставляет защиту банку и семье заемщика в случае его смерти путем выплаты остатка суммы по ипотеке - либо по месяцам, либо единовременно.

Ипотечные кредиты предоставляются по льготной кредитной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным банком и, с другой стороны, они обеспечены самой недвижимостью в качестве залога.

Австралия. Активность на рынке ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, продолжает оставаться стабильной с 1987г. И если поначалу сделки представляли собой гибрид коммерческих и жилищных кредитов, то в последнее время явно превалируют только жилищные кредиты. Возрастает доля закладных, попадающих на вторичный рынок ценных бумаг, сейчас она составляет всего 5% от общей суммы закладных.

Гонконг. Первые сделки в Азии на вторичном рынке закладных на частную недвижимость были проведены в 1994г. Структура этих сделок была схожа с той, что принята в США, Австралии, Великобритании. Интерес инвесторов к этому рынку не ослабевает, емкость рынка закладных в этой стране оценивается примерно в 30 млрд долларов США.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

ипотека имущественный собственность кредитование

2.2 Ипотечное кредитование в Российской Федерации

В настоящее время для развития ипотеки в Беларуси, необходимо изучить не только зарубежный опыт, но также востребованным является изучение опыта ипотечного кредитования в Российской Федерации как одной из стран, обладающей схожими с Республикой Беларусь экономическими условиями и в тоже время достаточно развитым рынком ипотечных кредитов.

Институт ипотечного кредитования в России в своем развитии прошел несколько этапов. Закон, регулирующий эту сферу банковской деятельности, был принят еще в 1998 году, но в этот период, вплоть до 2003 года, рынок ипотечного кредитования характеризовался незначительными объемами и развитием. Поворотным моментом в развитии ипотеки в России становится один из приоритетных национальных проектов «Доступное жилье - гражданам России», в котором она выступает одним из главных факторов его успешной реализации. Стоит отметить, что данная концепция основывается на рыночном характере ипотечного кредитования, а не на дотационном. Наряду с политическими факторами развития жилищного кредитования в России огромную роль сыграли и общеэкономические: рост уровня жизни, доходов - люди стали ощущать потребность в улучшении жилищных условий, перестали бояться так называемой «жизни в кредит». И с начала 2004 года объем ипотечного рынка России ежегодно утраивается и на конец 2007 года эта цифра составляет примерно 300 млрд. рублей. Экс-президент России Путин В.В. провозгласил внедрение ипотеки приоритетным и верным путем к экономическому росту России. Объемы выданных ипотечных кредитов составляют сегодня в России 0,5 млрд. дол., в то время как в США более 40 млрд. дол., а в Европе - более 30 млрд. дол. По ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5% жилья, тогда как в развитых странах - около 90%. Общая оценочная емкость ипотечного рынка - около 100 млрд. дол. при среднем размере кредита в 20 тыс. дол. [11, c. 108]

Схемы ипотечного кредитования, применяемые в России, в целом соответствуют зарубежным, но не смотря на это в них присутствует и национальная специфика. Вообще в мировой практике существуют две модели ипотеки: одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая (немецкая) модель, распространенная в странах Западной Европы, предусматривает самостоятельный выпуск банком, который выдал ипотечный кредит, ценных бумаг, обеспеченных выданным кредитом и недвижимостью, закладываемой заемщиком в целях получения кредита. Классическая или двухуровневая получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Особенностью этой системы является то, что ипотечный кредит, выданный банком, переуступается специально созданному ипотечному агентству, которое формирует пакеты из единичных кредитов и выпускает, а также продает ипотечные ценные бумаги. Российская ипотечная система во многом схожа с американской. Основными отличиями являются различные размеры процентных ставок по кредитам (в России это в среднем 10%, в США - 6%), а также различные условия кредитования (к примеру, в США более длительные сроки кредитования). Нужно отметить, что американская и российская системы ипотечного кредитования имеют различный подход к неплательщикам ипотечного кредита. Американский гражданин в случае неуплаты кредита может быть выселен из квартиры. Но даже в таком положении по закону он может рассчитывать на достаточно неплохое муниципальное жилье. В то же время в России заемщик берет кредит для покупки жилья, по своим характеристикам сравнимое с муниципальным и годами выплачивает за него огромные проценты. Это и является на сегодняшний день одним из основополагающих отличий ипотечного кредитования двух стран, которое и определяет довольно большую разницу в числе ипотечных сделок.

Сравнивать зарубежную систему ипотечного кредитования (Западная Европа, США) с российской не совсем правильно, так как они имеют разные основы. Западная ипотека существует уже многие годы, в России же институт ипотеки только проходит стадию формирования. Но есть и положительные моменты: к примеру, высокие темпы развития российского ипотечного рынка. Как важную тенденцию развития ипотечного кредитования можно рассматривать появление и широкое распространение в 2007 году на рынке новых ипотечных продуктов: кредитование загородной недвижимости, ломбардные кредиты, кредиты с «плавающей» ставкой и другие варианты ипотечных кредитов. Снижение процента инфляции, предполагаемое правительством, неизбежно вызовет снижение процента по ипотечному кредиту. Хотелось бы верить, что снижение процентов по кредитам, а следовательно и расширение круга потенциальных заемщиков, будет идти параллельно с разрешением основных проблем строительного рынка.

В России принята Концепция развития системы ипотечного кредитования, предполагающая создание двухуровневой модели ипотеки с использованием ипотечных ценных бумаг. Дли реализации данной модели создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в функции которого наряду с главной функцией рефинансирования ипотечных кредитов входит разработка стандартов по жилищному кредитованию и правил ипотечного кредитования, обучение специалистов, контроль за деятельностью кредитных учреждений в этой сфере. [2, c.192]

Создание Агентства позволило решить проблему недостатка долгосрочных ресурсов для кредитования жилья посредством приобретения у банков обязательств по ипотечным кредитам и выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг. Например, в 2003 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию был выпущен и размещен первый облигационный займ на сумму 1 млрд. руб., в 2004 г. общая сумма выпущенных ипотечных обязательств, по оценкам специалистов, должна была достигнуть 5 млрд. руб. В настоящее время в 61 регионе России заключены соглашения между Агентством и банками о рефинансировании ипотечной задолженности, в рамках которых банки ежемесячно переуступают Агентству более 500 ипотечных кредитов на сумму 200 млн. руб. [5, c.110].

Следует подчеркнуть, что по мнению многих специалистов, современные российские тенденции увеличения объемов кредитования населения, в том числе ипотечного, в большей степени обусловлены функционированием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Это объясняется тем, что банки имеют возможность переуступать задолженность по ипотечным кредитам сразу же после их предоставления и, таким образом, формировать дополнительные ресурсы для последующего кредитования, при этом получив доход в размере полной процентной ставки, установленной по кредитному договору, а также комиссионные доходы (как правило, 2-3% суммы сделки). Однако рефинансирование с помощью Агентства осуществляется только по кредитам, предоставленным в соответствии с ипотечными стандартами, разработанными Агентством, в частности, процентная ставка по кредиту в национальной валюте должна составлять 15% годовых, а срок кредитования -- 15 лет, максимальная сумма кредита -- не более 70% стоимости жилья.

Таким образом, изучение практики банковского кредитования в зарубежных странах и Российской Федерации показал, что основным способом решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития банковского розничного рынка является ипотечное кредитование.

3. ИПОТЕКА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ