Інвестиційний проект будівництва елітного житлового будинку ЗАТ "Інвест-Маркет Україна"

Із введенням в експлуатацію споруджуваних і заявлених об'єктів попит на ринку житла залишиться незадоволеним протягом найближчих декількох років. Найбільш привабливим за співвідношенням дефіцит житла/рівень прибутковості є сегмент житла бізнесу-класу. Показники інвестиційної привабливості ринку житлової нерухомості наведені у таблиці 2.1 [10].

Таблиця 2.1 - Основні показники первинного ринку житла

Клас	Рівень дохідності
Преміум	58-61%
Бізнес та Бізнес -плюс	45-59%
Економ	42-45%

Згідно з показниками рентабельності будівництва, найбільш інвестиційно привабливим для забудовників є сегменти преміум-клас та бізнес-клас (див. табл. 2.1).

2.4 Аналіз ємності ринку

2.4.1 Аналіз пропозиції

Загальний житловий фонд Харкова становить приблизно 30,33 млн. квадратних метрів. Збільшення даного показника відбувалося за рахунок будівництва та введення в експлуатацію багатоквартирних житлових будинків і будинків садибного типу.

За офіційними даними Харківської обласної державної адміністрації, у 2006 р. у Харкові було уведено в експлуатацію приблизно 230 тис. квадратних метрів житла, що на 27% більше в порівнянні з введеними в 2005 р. житловими площами.

Збільшення попиту на ринку житлової нерухомості міста обумовлено, насамперед, високими темпами загальноекономічного росту України й зростанням доходів населення. Ці факти обумовлюють й обсяги продажів, формування вартості житла.

Харків сьогодні переживає бурхливий розвиток будівельної галузі, про що свідчить динаміка введення будинків в експлуатацію (рис. 2.2) [10].

Рис. 2.2 - Динаміка здачі будинків в експлуатацію у 2004-2007 р.

З початку року на первинному ринку житла відбулися зміни не тільки об'ємного показника, але й структури пропозиції за класами. Класифікація багатоповерхової житлової нерухомості була розроблена ще у 2006 році Українською будівельною асоціацією, відповідно до якої житло поділяється на 5 класів:

- соціальне (гуртожитки й безкоштовні квартири);

- економ (вартість одного квадратного метру до 1200 у.е.);

- бізнес (вартість одного квадратного метру 1200 - 1750 у.е.);

- преміум (вартість одного квадратного метру 1750 - 3000 у.е.);

- де-люкс (вартість одного квадратного метру понад 3000 у.е.).

Іноді ще вводиться проміжний клас, такий як «бізнес -плюс». Він застосовується у тих випадках, коли або житло за якими-небудь параметрами трішки не відповідає заявленому класу, або дуже складно визначити грань між бізнес-класом та преміум-класом.

Для визначення класу житла експерти використали більше 100 параметрів, які були розділені на 7 основних критеріїв:

1) місце розташування будинку;

2) його будівельні й технічні характеристики;

3) облаштованість будинку й навколишньої прилежної території;

4) соціальна інфраструктура будинку;

5) матеріали й устаткування;

6) технічна інфраструктура;

7) організація керування й експлуатації.

Якщо протягом 2006 р. найбільшу питому вагу в структурі пропозиції становили площі економа-класу (45%), частка ж новобудов бізнесу-класу й класу бізнес-плюс становила лише 36%, то в 2007 р. на ринку найбільш представлені площі бізнесу-класу та класу бізнес-плюс (рис. 2.3.) [10].

У структурі пропозиції залежно від місця розташування новобудов збереглася тенденція 2005 року. Найбільша питома вага будівництва житла доводиться на райони, що прилягають до центру. У зв'язку з ущільненням житлової забудови в центральних районах міста пропозиція новобудов «переміщується» в окраїнні райони.

Рис. 2.3 - Структура пропозиції на первинному ринку житла в 2007 р. (в %)

Зі збільшенням попиту на житло економа-класу інтенсивно йде освоєння й забудова віддалених районів міста.

2.4.2 Аналіз попиту

У даний момент на одного жителя міста Харкова приходиться близько 21 квадратного метру житла. За європейськими стандартами середня норма становить близько 32,4 квадратних метрів на особу. Таким чином, з урахуванням прийнятого питомого показника 32,4 квадратних метрів житла на особу, житловий фонд Харкова при населенні 1 453,4 тис. чол. повинен становити 47,09 млн. квадратних метрів.

Найбільшим попитом на первинному ринку житла користуються квартири бізнес-класу (близько 52% попиту), також затребувані квартири економ-класу (34%). Структура попиту залежно від класу об'єкту подана на рис. 2.4 [10].

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.4 - Структура попиту на первинному ринку житла в залежності від класу

За даним операторів ринку нерухомості, найбільшим попитом на первинному ринку житла користуються однокімнатні квартири. Це пов'язане з досить великими площами квартир, високою вартістю квадратного метру житла та підвищенням тарифів на комунальні послуги.

Реалізація квартир у новобудовах починається вже на етапі будівництва. Попередні обсяги продажів до введення будинку до експлуатації становлять:

- для економ- класу та бізнесу-класу - 85-95%;

- для класу бізнес-плюс та преміум - від 60 до 70%.

Існуюча пропозиція на ринку житла не задовольняє попит. З урахуванням об'єктів, що споруджуються, реконструюються - дефіцит на ринку житла прогнозується на рівні 16 млн. квадратних метрів.

2.4.3 Опис конкурентного середовища

ЗАТ «Інвест-Маркет Україна» є замовником й інвестором у будівництво. При цьому компанія самостійно не виконує самостійно ремонтно-будівельні роботи. На підставі тендера визначається генеральна підрядна організація.

Компанії-інвестори, що охоплюють більшу частину ринку первинної нерухомості міста Харкова:

- ТОВ «Макрокап Девелопмент Україна»;

- ТОВ «Моноліт» будівельний альянс»;

- ДП «Інвестор Елит Стой»;

- Компанія «Авантаж»;

- Фінансова група «Житлобудінвест»;

- ТОВ «ТММ»;

- Будівельна компанія «ФЛАС»;

- ТОВ «Консоль, ЛТД»;

- ТОВ «Девелопмент Констракшн Холдинг» [11].

Так як ЗАТ «Інвест-Маркет Україна» займається будівництвом елітного житлового будинку із квартирами класу «преміум», то до основних безпосередніх конкурентів можна віднести: ТОВ «Макрокап Девелопмент Україна», ТОВ «Моноліт» будівельний альянс», ТОВ «Девелопмент Констракшн Холдинг», компанію «Авантаж», Фінансову групу «Житлобудінвест», ТОВ «ТММ».

ТОВ «Макрокап Девелопмент Україна». Засновано у 1997 році, і розташоване за адресою: м. Харків, вулиця Данилевського 30.

У компанії зібрані кращі фахівці й керівники проектних і будівельних організацій м. Харкова, і вона є професійним девелопером й оператором ринку комерційної та елітної нерухомості. Має п'ять будівельних ділянок, що входять до складу великої групи компаній, що виконують всі види проектно-будівельних робіт.

У головному офісі ТОВ «МКДУ» є наступні служби й відділи: виробничо-технічний, планово-економічний, кошторисно-договірний, відділ маркетингу, відділ по роботі з інвесторами, архітектурно-будівельна група, відділ інженерної підготовки, транспортний відділ, відділ постачання. Архітектурно-будівельна група включає всіх необхідних фахівців для проектування житла, об'єктів соцкультпобуту, дизайну приміщень і ландшафтного дизайну. Створена також керуюча компанія «Макрокап Проперті Менеджмент», з метою професійного управління комерційною та нежитловою нерухомістю.

Протягом восьми років свого існування, ТОВ «МКДУ» перетворилося в одну з найбільших будівельних компаній міста Харкова. За останні чотири роки введено до експлуатації більше 35 тисяч квадратних метрів площі в житлових будинках і комерційних об'єктах.

На сьогоднішній день ТОВ «МКДУ» у Харківському регіоні займає біля 30% будівельного ринку, в 2005 році нагороджено Дипломом Всеукраїнського Рейтингу «Кращі підприємства України»в галузі будівництва і архітектури.

До споруджуваних об'єктів ТОВ «МКДУ» належать:

- Павлово Поле (просп. Леніна);

- Павлівка Ріверсайд Парк;

- Джокер (вул. Героїв Праці);

- Нова Шатилівка;

- Слобідська Садиба-2.

ТОВ «Моноліт» будівельний альянс». Основним завданням компанії є будівництво житла й офісних будівель у місті Харкові. Будівництво відбувається з використанням імпортного високопродуктивного устаткування, раціональних технологій каркасно-монолітного домобудівництва й системних підходів у керуванні персоналом.

У групу компаній «Моноліт» будівельний альянс» входять наступні підприємства, що забезпечують підготовку проектів, будівництво об'єктів, а також наступне їхнє обслуговування:

- АТ НДІ «Укрместпромпроект» - проектні роботи (проектування житлових, адміністративних і промислових об'єктів);

- шість будівельно-монтажних управлінь;

- ТОВ СК «Інтербуд» - надання автотранспортних послуг;

- ТОВ «Харківбетон» - виробництво бетонних сумішей, виробів з бетону, будматеріалів;

- ТОВ «Технобудсистема» - будівельно-монтажні роботи;

- ТОВ «Будінком» - будівельно-монтажні роботи;

- НП «Будтехнологія» - виробництво силікатної цегли й блоку;

- ТОВ «Житлосервіс» - житлово-експлуатаційні послуги;

- ЗАТ «КПД» - виробництво поліпропіленових труб;

- ТОВ «Профіт-плюс» - виробництво вікон з метало-пластику виробів.

Основною особливістю будинків, що будуються компанією, є наявність в них безрігельного каркасу, що повною мірою дозволяє реалізовувати різноманіття архітектурно-планувальних рішень для об'єктів будівництва різного призначення. У порівнянні із широко розповсюдженими в минулому великопанельними й безкаркасними будинками з несучими стінами, багатоповерхові будинки з безрігельним каркасом мають наступні переваги:

- можливість поліпшеного й вільного планування квартир та офісних приміщень;

- можливість гнучкої зміни ліній фасаду будинку, формування уступів, западин, тупих і гострих кутів;

- можливість зміни висот поверхів як у межах одного поверху, так і по висоті будинку;

- наявність досить простих конструктивних рішень примикання нових будинків до вже існуючих;

- технологічна простота й відносно низькі працевитрати на зведення будинків;

- мінімізація енерговитрат на опалення будинків.

До об'єктів, що будуються ТОВ «Моноліт» будівельний альянс», належать:

- 10-ти поверховий елітний житловий будинок ( вул. Чайковського, 6);

- 25-ти поверховий будинок «Парус» (кут вул. Барабашова й вул. Блюхера);

- район індивідуальної житлової забудови «Ренесанс Парк» (вул. Балакірєва);

- 23-поверховий комплекс «Перемога» (просп. Перемоги / вул. Л. Свободи);

- 9-поверховий житловий будинок (вул. Ак. Павлова, 160г);

- квартал житлової забудови з об'єктами торгівлі (просп. Московський, 97а, 111);

- житловий комплекс «Південний» що складається з дев'яти окремо відбудованих будинків (вул. Котлова, 76);

- житловий 16-поверховий будинок бізнесу-класу (вул. Челюскинцев, 1а).

Компанія «Авантаж». Одна з найбільших динамічно-розвиваючихся девелоперських компаній міста Харкова.

Напрямками діяльності компанії є:

- девелопмент (підготовка й реалізація проектів у сфері житлової і комерційної нерухомості);

- організація фінансування проектів;

- керування об'єктами нерухомості.

«Авантаж» - компанія, що володіє конкурентними перевагами вертикально інтегрованої корпорації, у яку входять підприємства, що замикають повний технологічний будівельний цикл - проектування, виробництво будівельних матеріалів, виконання будівельних робіт, девелопмент і керування об'єктами нерухомості:

- АТЗТ «Спецбудмонтаж»;

- ТОВ «С.К.С.М.»;

- ТОВ «МК С.К.С.М.»;

- ТОВ «Спецбудтехніка»;

- ЗАТ «АТП 16358»;

- ТОВ «ЗАМК «Гласстек».

Корпорація «Авантаж» першою в Харкові засвоїла будівництво об'єктів підвищеної поверховості. Реалізувати цю можливість корпорація змогла завдяки наявності сучасної будівельної техніки й застосуванню передових технологій зведення будинків. Об'єкти висотного будівництва корпорації «Авантаж» оснащуються сучасними системами охорони й протипожежної безпеки, автоматизованими системами керування енергоспоживанням, диспетчерськими системами, оптіко-волокняними лініями зв'язку тощо.

Сьогодні інвестиційно-будівельна корпорація «Авантаж» пропонує величезний вибір квартир за сьома адресам будівництва.

До об'єктів компанії «Авантаж», що будуються, належать:

- Житловий будинок по вул. Целіноградськ;

- Житловий комплекс «Авантаж» по вул. Культури;

- 12-ти поверховий житловий будинок по вул. Соціалістичної (кут вул. Підлісної);

- 9-ти поверховий житловий будинок по вул. Соціалістичної, 8.

ТОВ «ТММ». Компанія ТММ - це девелоперско-будівельна компанія повного циклу. Основним видом діяльності компанії є проектування й будівництво будинків «під ключ», що включає повний комплекс будівельних й опоряджувальних робіт, а також подальше обслуговування об'єктів після здачі в експлуатацію.

Компанія ТММ працює на будівельному ринку України з 1994 року і є однієї із провідних будівельних компаній України.

Компанія ТММ є девелоперско-інвестиційною компанією повного циклу. Вона здійснює весь комплекс девелоперских і будівельних робіт, забезпечуючи цим ефективний робочий процес й якість проведених робіт на всіх етапах реалізації проектів.

У рамках процесу девелопменту, компанія ТММ реалізує наступні роботи:

- купівля/оренда земельної ділянки (одержання дозволу на купівлю/оренду, дозвіл міської ради на будівництво, одержання обґрунтування у відділі міського планування, підписання договору покупки/оренди й інвестиційного договору);

- розвідувальні роботи на земельній ділянці, розробка концепції проекту (архітектурні, технічні, маркетингові, економічний компоненти);

- розробка макетів дизайну проекту;

- схвалення проекту радою міського будівництва;

- експертиза проекту (одержання необхідних дозволів), підготовка робочої документації проекту;

- будівельні роботи;

- введення проекту в експлуатацію (завершення вимірів, проведених БТІ, легалізація реєстраційних сертифікатів на квартири, житлово-експлуатаційне обслуговування будинку);

- закінчення опоряджувальних робіт;

- експлуатація будинку (у тому числі менеджмент території, що прилягає до житлового комплексу й орендних площ).

До споруджуваних об'єктів ТОВ «ТММ» належать:

- житловий комплекс «Атол» (вул. Клапцова 52/54);

- житловий будинок «Дружба» (вул. Дружби Народів, 238);

- житловий комплекс преміум-класу «Каскад» (вул. Гамарника, 8 - пров. Кузнєчний, 22);

- житловий комплекс бізнесу-класу (вул. Ахсарова);

- житловий комплекс преміум-класу (вул. Потебні, 6);

- «Таунхауси» - житловий будинок класу «делюкс» (вул. Демченко, 1-3);

- житловий комплекс «Фламінго» (вул. Бакулина, 13).

2.5 Сутність запропонованого проекту

Проектом передбачається будівництво на вільній від забудови території по вул. Фронтовий, 3 житлового комплексу з різною кількістю поверхів у трьох частинах будівлі з розміщенням на першому, частково цокольному й другому поверхах вбудованих приміщень суспільного призначення, а у двох підземних поверхах - гаража для автомобілів жителів.

Територія будівництва обмежена:

- з півночі - вул. Фронтовий і розташованим за нею лісопарком;

- зі сходу й півдня - територією лісопарку;

- із заходу - територією училища фізкультури.

Основні техніко-економічні показники будівлі наведені у таблиці 2.2 [12].

Таблиця 2.2 - Основні техніко-економічні показники будівлі

Найменування показника	Значення
Площа земельних ділянок, га	0,7908
Площа забудови, м2	2077,9
Кількість секцій	3
Кількість поверхів (посекційно)	15 / 17 / 19
Умовна висота будівлі (посекційно)	46,2 / 52,8 / 59,4
Будівельний об'єм, м3	143250,3
в том числі: - нижче відмітки 0,000	26940,0
- вище відмітки 0,000	116310,3
Площа квартир, м2	19741,7
Кількість квартир, шт.	203
в том числі: - 1-кімнатних	43
- 2-кімнатних	76
- 3-кімнатних	81
- багатокімнатних (пентхаузів)	3
Корисна площа вбудованих приміщень, м2	1659,72
в том числі: - магазин продтоварів	149,96
- магазин промтоварів	149,96
- фітнес-центр	148,28
- аптека	89,73
- офісні приміщення (4 об'єкти)	991,27
- приміщення ЖЕКу	130,52
Загальна площа підземного гаражу, м2	6346
Кількість місць у підземному гаражі	232
Кількість місць на гостевих автостоянках	23

2.5.1 Характеристика будинку

Передбачене будівництво 15-19-поверхового трисекційного будинку складної конфігурації із квартирами 1 категорії. Всі балкони засклені, передбачені незасклені внутріквартирні лоджії для протипожежних і господарських цілей. На першому поверсі розташовані вхідні вестибюлі житлових секцій і вбудовані приміщення суспільного призначення. У підвалі передбачено двох'ярусний паркінг і технічні приміщення. Над технічним поверхом в кожній секції розміщений двоповерховий пентхауз із виходами на дахи-тераси.

Забезпечено безбар'єрний доступ у будинок для інвалідів за допомогою пандусів. У кожній секції будинку передбачені два ліфти (вантажопідйомність 400 кг та 1000 кг), придатні для використання інвалідами на візках. Для зв'язку з підземним гаражем передбачені окремі ліфти вантажопідйомністю 630 кг, що ведуть з рівня холів на яруси гаражу.

В обробці фасадів використані високоякісні матеріали й вироби: вентильована фасадна система з оздоблювальним шаром з керамограніту, невентильована штукатурна фасадна система, вітражі й вікна індивідуального виготовлення з теплозахисними склопакетами. У внутрішній обробці передбачене використання високоякісної керамічної плитки, лінолеуму, фарбування стін і стель водостійкими фарбами, підвісні стелі «армстронг» та з гіпсокартону. Всі використовувані оздоблювальні матеріали мають дозвіл МОЗУ на застосування в житлових і суспільних будинках.

Будинок запроектований у монолітному залізобетонному безрігельному каркасі. Основні несучі конструкції - колони перетином 500 х 400мм, безбалкові перекриття товщиною 200мм, монолітні діафрагми і ядра твердості. Зміна несучої здатності колон по висоті будинку забезпечується зміною міцності бетону й інтенсивності армування.

Зовнішні стіни несучі з газобетоних блоків товщиною 200мм із утепленням вентильованими й невентильованими фасадними системами [12].

2.5.2 Інфраструктура будинку

Магазини продовольчих і непродовольчих товарів. До складу магазинів входять торговельні зали, підсобні приміщення персоналу, санвузол, гардероб персоналу. Завантаження товарів у магазини здійснюються в санітарному режимі житлового будинку. Комори для тривалого зберігання товарів не передбачаються. Запас товарів розташовується в технологічному устаткуванні торговельних залів.

Магазин продовольчих товарів призначений для торгівлі молочно-жировими, мороженим, гастрономією, бакалією, чаєм, кавою, напоями. Товари надходять у пакуванні дрібною розфасовкою. Нарізка продуктів у торговельному залі не передбачається. Для зберігання продуктів, що швидко псуються, встановлене холодильне й морозильне устаткування. Режим роботи магазину - 1,5 зміни.

Магазин непродовольчих товарів призначений для торгівлі взуттям й одягом. Режим роботи магазина - 1,5 зміни.

Аптека. Призначена для реалізації готових лікарських форм, засобів санітарної гігієни, трав в упакуваннях. Реалізація легкозаймистих рідин не передбачена. У залі обслуговування населення передбачена інформація про лікарське забезпечення населення, крім того, додаткові послуги у вигляді консультацій надають провізори аптеки. Режим роботи - цілодобово.

Фітнес-клуб. Тренажерний зал обладнаний шістьома тренажерами для розвитку різних груп м'язів, а саме: спини, м'язів живота, ніг, грудної клітими тощо. Обстановка й підвищена комфортність дозволяють зробити фізкультурно-оздоровче приміщення популярним місцем відпочинку. Обслуговують фахівці-тренери високої кваліфікації. При відвідуванні занять відвідувач подає медичні довідки медпрацівнику, що здійснює контроль за станом здоров'я відвідувача під час тренувань. Режим роботи - 1,5 зміни. Штат - 4 чоловік.

ЖЕК. Призначений для розміщення технічного й адміністративного персоналу, що займається утриманням житлового фонду й території житлового комплексу, обслуговуванням жителів будинку. Здійснюється диспетчеризація ліфтового господарства, чергування аварійної служби (сантехник, електрик, прибиральники території). Режим роботи - 1 зміна; диспетчерська служба - цілодобово [12].

2.5.3 Характеристика локальної зони

Будівництво житлового комплексу здійснюється на ділянці, розташованій по вулиці Фронтовій. Під'їзд до ділянки здійснюється з вулиці Сумської, вулиці Олексія Дерев'янко й Білгородського шосе через вулицю Союзну. Ділянка перебуває в близькості від перетинання вищевказаних магістралей.

Відстань від Об'єкта до найближчих станцій метро:

- ст.м. «Ботанічний сад»-3,3 км.

- ст.м. «23 Августа»- 3,7 км.

- ст.м. «Університет»-3,4 км.

Відстань від Об'єкта до об'єктів міського значення:

- Центр міста (Госпром)-3,7 км.

- Облдержадміністрація-3,3 км.

- Харківська міська рада-5,1 км.

- Південний вокзал-9,3 км.

- Центральний автовокзал «Левада»-6,8 км.

Межі ділянки, на якій розташовується житловий комплекс, примикають до природно-заповідної зони «Лісопарк-Сокольники». Перевагою обраного місця розташування є відсутність у близькості комплексу забудов промислового, виробничого й житлового призначення.

Інфраструктура локальної зони. У радіусі декількох кілометрів від житлового комплексу розташовуються безліч життєво важливих об'єктів муніципального й торговельного секторів. До них ставляться:

1) охорона здоров'я:

- Інститут невідкладної хірургії-2,1 км.

- Лікарня швидкої допомоги-2,1 км.

- Центральна клінічна лікарня №5-2,2 км.

2) освіта та спорт:

- Авторська школа «Бойко»-0,4 км.

- Гімназія № 47-2,6 км.

- Ліцей № 89-2,4 км.

- Ліцей «Професіонал»-4,2 км.

- Дитячий сад-0,4 км.

- Спортивний інтернат-0,2 км.

- НАУ «ХАИ»-5,2 км.

- ХНЭУ-3,8 км.

- ХНАДУ-4,1 км.

- ХНУ ім. В.Н. Каразина-3,7 км.

- Медичний університет-3,5 км.

- НЮА ім. Я.Мудрого-4,9 км.

- Фитнес-центр «Tetra»-0,5 км.

3) торгівля:

- ТЦ «Літо»-3,3 км.

- ТЦ «Bіlla»-3,7 км.

- ТЦ «Експрес»-3,7 км.

- ТЦ «Prіsma»-3,6 км.

2.5.4 Рівень розвитку транспорту й транспортна доступність

Житловий комплекс розташований у районі з гарною транспортною й пішохідною доступністю: в 5-хвилинній пішохідній зоні перебувають зупинки наземного транспорту.

Ділянка магістралей, розташованих неподалік від комплексу, характеризується високою щільністю транспортних потоків протягом дня. Значна частина потоку автотранспорту перетинає вищевказані магістралі транзитом, спрямовуючись у центр і до великих транспортних розв'язок, що розводять потоки до ділових районів Центра й житлових районів Алексіївки, Павлового Поля, сел. Жуковського, Північної Салтовки. На даній ділянці магістралей проходить більше 23 маршрутів наземного транспорту.

У цілому, зону розташування житлового комплексу можна охарактеризувати, як зону високого ступеня розвитку транспортних, адміністративних, культурних зв'язків.

2.6 План маркетингу

2.6.1 Методи просування товару

Проект будівництва житлового будинку є довгостроковим, тому методи просування товару (продажу квартир) повинні бути ефективними на всіх етапі реалізації проекту.

Найбільш ефективним методом просування товару є реклама. На сьогоднішній день відділом маркетингу компанії розроблена ефективна покрокова рекламна програма. Вона містить у собі:

- розміщення банеру на даху Бізнес-центру «Інвест-Маркет»;

- реклама на вуличних щитах та білбордах;

- реклама на телебаченні й ефірі радіостанцій;

- реклама в друкованих виданнях.

Розмістити банер на даху Бізнесу-центру «Інвест-Маркет» планується у липні 2008 року, тому що з початку серпня 2008 року починається продаж квартир. Вартість виготовлення банеру розміром 3х6 метри становить 2000 грн. Розміщення банеру - безкоштовно.

Із серпня 2008 року по грудень 2010 року будуть розміщені постери розміром 3х6 метри на п'ятьох вуличних білбордах у наступних місцях:

- вул. Дерев'янко (міст через Саржин Яр у напрямку руху до вулиці Сумської);

- пр. Леніна, 31;

- вул. Новгородська, 63 (рух з вулиці Сумської через вулицю Динамівську в напрямку проспекту Леніна);

- пр. 50-річчя ВЛКСМ, 52;

- пр. Московський, 90.

Вартість виготовлення одного широкоформатного рекламного постеру - 850 грн. Вартість оренди одного білборду - 2000,00 грн. на місяць.

Відділом маркетингу компанії разом з ТОВ РА «Симон» розроблений медіаплан з розміщення реклами на телеканалах «7 канал», «Фора», «Фаворит», радіостанціях «Хіт-Fm», «Авторадіо», газетах «Прем'єр», «Прем'єр нерухомість», журналі «Capіtalіst» (див. додаток 1).

Строк реалізації медіаплану - 1 місяць. Передбачається, що найбільш ефективним буде рекламування продукту згідно з медіапланом у наступні періоди:

- серпень 2008 року - етап будівництва житлового комплексу нижче рівня 0.000;

- березень 2009 року - будівництво 15-ти й 17-ти поверхових секторів житлового комплексу;

- листопад 2009 року - будівництво 19-ти поверхового сектору житлового комплексу;

- травень 2010 року - виконання опоряджувальних робіт.

Вартість комплексної реклами на місяць згідно з медіапланом у червні 2008 року становить 64 176,88 грн. Відповідно до умов договору, підписаного з ТОВ РА «Симон», вартість рекламних послуг може збільшуватися не більш, ніж на 15 % за календарний рік.

У таблиці 2.3. наведений бюджет рекламних заходів на період із серпня 2008 року по грудень 2010 року.

Таблиця 2.3 - Бюджет рекламних заходів щодо просування товару

Рекламні заходи	Вартість, грн.
Виготовлення рекламного банеру (розмір 3х6 м)	2 000,00
Виготовлення п'яти рекламних постерів (розмір 3х6 м)	4 250,00
Оренда п'яти вуличних білбордів (28 місяців)	280 000,00
Реалізація медіаплану	288 016,00
Усього:	574 266,00

2.6.2 Інструменти просування товару

Засновниками компанії була прийнята схема реалізації квартир з-за допомогою випуску цінних паперів - облігацій і подальшого їх продажу.

Відповідно до Закону України «Про цінні папери й фондовий ринок», облігація - цінний папір, що посвідчує внесення його власником грошей, визначає відносини позики між власником облігації та емітентом, підтверджує зобов'язання емітента повернути власникові облігації її номінальну вартість у передбачений умовами розміщення облігацій строк та виплатити доход за облігацією, якщо інше не передбачено умовами розміщення. Облігації розміщуються у документарній або бездокументарній формі. Емітент, у порядку, встановленому Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку, може розміщувати відсоткові, цільові та дисконтні облігації. Відсоткові облігації - облігації, за якими передбачається виплата відсоткових доходів. Цільові облігації - облігації, виконання зобов'язань за якими дозволяється товарами та/або послугами відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій. Дисконтні облігації - облігації, що розміщуються за ціною, нижчою ніж їх номінальна вартість. Різниця між ціною придбання та номінальною вартістю облігації виплачується власнику облігації під час її погашення і становить доход (дисконт) за облігацією.

Погашення облігацій може здійснюватися грошима або майном відповідно до умов розміщення облігацій. Облігація має номінальну вартість, визначену в національній валюті, а якщо це передбачено умовами розміщення облігацій - в іноземній валюті. Мінімальна номінальна вартість облігації не може бути меншою ніж одна копійка.

У сертифікаті облігації зазначаються назва виду цінного паперу, найменування та місцезнаходження емітента, міжнародний ідентифікаційний номер цінного паперу, номінальна вартість облігації, загальна сума випуску, строк погашення, розмір та строки виплати відсотків (для відсоткової облігації), дата прийняття рішення про розміщення облігацій, серія та номер сертифіката облігації, підпис керівника емітента або іншої уповноваженої особи, засвідчений печаткою емітента.

Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку можуть встановлюватися додаткові реквізити сертифіката облігації. У сертифікаті іменної облігації обов'язково зазначається ім'я власника. До сертифіката відсоткової облігації на пред'явника додається купон (купонний лист). У купоні (купонному листі) зазначаються серія та номер сертифіката облігації, за якою виплачуються відсотки, найменування і місцезнаходження емітента, строки виплати відсотків. На кожному купоні (купонному листі) зазначається його порядковий номер [13].

Правлінням компанії було ухвалене рішення про емісії цільових бездокументарних облігацій.

2.7 Виробничий план

2.7.1 Відведення земельної ділянки та умови оренди землі

Будівництво житлового комплексу здійснюється на двох суміжних земельних ділянках загальною площею 0,7908 га, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Фронтова, 3. Земельні ділянки були виділені в тимчасове платне користування (оренду) двома сесіями Харківської міської ради, а саме:

- рішення № 191/04 XXVІІ сесії Харківської міської ради ІV скликання від 24.11.2004 року про надання в оренду земельної ділянки площею 0,6481 га;

- рішення № 186/07 XV сесії Харківської міської ради V скликання від 03.10.2007 року про надання в оренду земельної ділянки площею 0,1427 га.

У таблиці 2.4. наведені строки й умови дії договорів оренди земельних ділянок [14].

Таблиця 2.4 - Умови оренди земельних ділянок

Площа земельної ділянки, га	Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.	Розмір щомісячного платежу за оренду ділянки, грн.	Термін будівництва/експлуатації за договором оренди
		На період будівництва	На період експлуатації	Будівництво	Експлуатація
0,6481	1 655 451,14	9794,75	1420,93	до 01.02.2009 року	до 31.12.2029 року
0,1427	315 053,00	1864,06	-	до 01.10.2010 року	-

Підрядні організації, що виконують роботи з питань землевідведення:

- ПП «Істок» - розробка проекту землевідведення земельної ділянки площею 0,6481 га, виконання акту встановлення меж земельної ділянки, створення обмінного файлу на магнітному носії для виготовлення реєстраційних карт на земельну ділянку;

- ПП «Приватагросервис» - розробка проекту землевідведення земельної ділянки площею 0,1427 га, виконання акту встановлення меж земельної ділянки, створення обмінного файлу на магнітному носії для виготовлення реєстраційних карт на земельну ділянку;

- ТОВ «САБО, ЛТД» - виготовлення витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

2.7.2 Учасники проекту

ЗАТ «Інвест-Маркет Україна» є замовником й інвестором будівництва житлового комплексу. На підставі проведеного тендеру, визначений Генеральний підрядник, що разом із замовником визначає субпідрядні організації для виконання земельних робіт, робіт зі зведення монолітного залізобетонного безрігельного каркасу, встановлення вікон та світових фасадів, виконання фасадних робіт, підведення комунікацій, внутрішніх робіт, благоустрою території тощо відповідно до проекту та технічної документації. Генеральним підрядником обраний ТОВ «Інвест-Маркет Буд». Проект житлового комплексу виконаний Українським державним проектним інститутом «Укргорстройпроект».

2.7.3 Характеристика будинку

Передбачене будівництво 15-19-поверхового трисекційного будинку складної конфігурації із квартирами 1 категорії. Всі балкони засклені, передбачені незасклені внутріквартирні лоджії для протипожежних і господарських цілей. На першому поверсі розташовані вхідні вестибюлі житлових секцій і вбудовані приміщення суспільного призначення. У підвалі передбачено двох'ярусний паркінг і технічні приміщення. Над технічним поверхом в кожній секції розміщений двоповерховий пентхауз із виходами на дахи-тераси.

Забезпечено безбар'єрний доступ у будинок для інвалідів за допомогою пандусів. У кожній секції будинку передбачені два ліфти (вантажопідйомність 400 кг та 1000 кг), придатні для використання інвалідами на візках. Для зв'язку з підземним гаражем передбачені окремі ліфти вантажопідйомністю 630 кг, що ведуть з рівня холів на яруси гаражу.

В обробці фасадів використані високоякісні матеріали й вироби: вентильована фасадна система з оздоблювальним шаром з керамограніту, невентильована штукатурна фасадна система, вітражі й вікна індивідуального виготовлення з теплозахисними склопакетами. У внутрішній обробці передбачене використання високоякісної керамічної плитки, лінолеуму, фарбування стін і стель водостійкими фарбами, підвісні стелі «армстронг» та з гіпсокартону. Всі використовувані оздоблювальні матеріали мають дозвіл МОЗУ на застосування в житлових і суспільних будинках.

Будинок запроектований у монолітному залізобетонному безрігельному каркасі. Основні несучі конструкції - колони перетином 500 х 400мм, безбалкові перекриття товщиною 200мм, монолітні діафрагми і ядра твердості. Зміна несучої здатності колон по висоті будинку забезпечується зміною міцності бетону й інтенсивності армування.

Зовнішні стіни несучі з газобетоних блоків товщиною 200мм із утепленням вентильованими й невентильованими фасадними системами [12].

Монолітний залізобетонний безрігельний каркас

Спрощено технологія зведення конструкцій з монолітного бетону виглядає в таким чином: безпосередньо на будівельному майданчику монтуються спеціальні форми - опалубки, що повторюють контури майбутнього конструктивного елемента, наприклад колони, стіни тощо, у які встановлюється за проектом каркас із арматури і заливається бетон. Після набору бетоном необхідної міцності виходить готовий конструктивний елемент будинку. Опалубні елементи або демонтуються (при застосуванні зборно-разборних опалубок), або стають частиною стіни (при використанні незнімної опалубки).

Використання монолітного залізобетону доцільно при зведенні фундаментів, підземних частин будинків і споруджень, просторових конструкцій, висотних будинків й інших конструкцій.

Розглянемо основні переваги монолітного домобудівництва:

- можливість створення вільних планувань із більшими прольотами за рахунок переходу до нерозрізних просторових систем;

- можливість створення практично будь-яких криволінійних форм, що також розширює спектр рішень при створенні унікальних архітектурних образів будинків;

- конструкції, виконані за монолітною технологією, практично не мають швів, наслідком чого є відсутність проблем зі стиками й з їхньою герметизацією, а також підвищення теплотехнічних й ізоляційних властивостей;

- витрати сталі знижуються на 7-20%, а бетону - до 15% у порівнянні з конструкціями зі збірного залізобетону.

При всіх достоїнствах монолітного домобудівництва дана технологія не позбавлена й деяких недоліків. Виробничий цикл у цьому випадку переноситься на будівельний майданчик під відкритим небом, а це означає, що дощ, сніг, вітер, спека та холод будуть створювати додаткові труднощі виробництву монолітних конструктивних елементів. Особливі складності виникають при бетонуванні в зимових умовах. Головна проблема складається в замерзанні незв'язаної води затвору в початковий період структуроутворення бетону.

Фасадні системи

Фасад - це візитна картка, що незалежно від розмірів надає будинку неповторний зовнішній вигляд. Поряд із цим фасад виконує ще одну функцію - захисну. Він повинен охороняти будівельну конструкцію від ушкоджень у результаті впливу атмосферних опадів, вітру, перепадів температури.

Тому на етапі проектування дуже важливий вибір оптимальної системи фасаду, що відповідає функціональному призначенню й архітектурному стилю будинку.

Як відомо, зовнішні огороджуючі конструкції будинку найбільшою мірою піддані впливу несприятливих факторів, у тому числі атмосферних опадів, вітру, дії термічних і механічних навантажень, ультрафіолетового випромінювання й різних речовин, що є у повітрі. У зв'язку зі зростаючою з рок в рік агресивністю навколишнього середовища виникла ще одна проблема - корозія фасадних поверхонь.

Головний «закон стіни» - це її здатність дихати. Тільки при дотриманні нормальних (передбачуваних) температурно-вологостних умов роботи стінової конструкції можна домогтися максимальної довговічності застосовуваних у ній матеріалів. При цьому довговічність фасадів повинна бути порівнянна з терміном служби будинку в цілому й забезпечувати нормальну експлуатацію протягом хоча б 50 років. Через п'ять десятиліть зовнішня частина фасаду може морально застаріти, тому бажано передбачити можливість її демонтажу й утилізації без нанесення шкоди навколишньому середовищу

Фасадні системи прийнято класифікувати на дві основні групи: вентильований фасад, що припускає використання конструктивних начіпних елементів і передбачає наявність повітряного прошарку між облицюванням (зовнішнім екраном) і утеплювачем; невентильований («мокрий») фасад, що виготовляється зі штукатурних розчинів.

При застосуванні вентильованого фасаду до стіни будинку кріпиться спеціальний металевий каркас, утеплювач, а потім декоративні лицювальні плити (Рис. 2.5.). Їхній монтаж здійснюється таким чином, щоб між утеплювачем і плитами утворився повітряний зазор. Через перепад висот цей зазор працює як витяжна труба, видаляючи надлишок вологи.



Рис. 2.5 - Конструкція типового начіпного вентильованого фасаду

Переваги вентильованих фасадних систем:

- ефективне утеплення й звукоізоляція;

- можливість монтажу в самі короткі строки протягом всього року;

- збільшення строку експлуатації фасадів і будинку;

- зменшення витрат на опалення будинку;

- неповторність дизайнерських рішень.

Недоліки вентильованих систем:

- висока вартість;

- деяка обмеженість архітектурних рішень;

- необхідність додаткової площі для збільшення товщини стіни;

- не завжди можливе утеплення відкосів (фігурних прорізів);

- металеві елементи кріплення створюють «містки холоду».

Невентильовані («мокрі») фасадні системи являють собою багатошарову конструкцію з утеплювача, прикріпленого до стіни, армірованої сітки, ґрунтувальної штукатурки й шпаклівки. Остаточна обробка такого фасаду виконується лакофарбовими матеріалами, декоративною штукатуркою або іншими декоративними оздоблювальними матеріалами.

Переваги невентильованих фасадних систем:

- порівняно невисока вартість;

- ефективне утеплення й звукоізоляція спорудження;

- зменшення витрат на утеплення будинку;

- неповторність дизайнерських рішень;

- можливість захисту архітектурних прикрас будинку;

- можливість вирівнювати стіни в площині;

- пристрій монолітної площі утеплення;

- невелика вага.

Недоліки невентильованих фасадних систем: ремонтні роботи із нанесення фасадної системи залежать від погодних умов.

2.7.4 Графік проведення будівельних робіт

В таблиці 2.5 наведені строки виконання робіт з будівництва житлового комплексу та їх послідовність і взаємозв'язок [12].

Таблиця 2.5 - Строки виконання робіт з будівництва житлового комплексу

Найменування роботи	Тривалість (днів)	Початок	Закінчення
Загальна тривалість будівництва	845	01.04.2008	11.12.2010
Пристрій підпірної стінки	27	01.04.2008	01.05.2008
Земельні роботи (котлован)	45	01.04.2008	22.05.2008
Вироблення підплитного дренажу	20	23.05.2008	14.06.2008
Будівництво каркаса нижче рівня 0.000	110	16.06.2008	21.10.2008
вироблення монолітних з/б плит фундаменту	50	16.06.2008	12.08.2008
Нижній паркінг	40	21.07.2008	04.09.2008
Верхній паркінг	40	05.09.2008	21.10.2008
Засипка пазух котловану	30	04.10.2008	07.11.2008
Цегляна кладка нижче рівня 0.000	30	22.10.2008	25.11.2008
Виготовлення полів	80	31.12.2008	03.04.2009
Столярні вироби	15	03.04.2009	21.04.2009
Опоряджувальні роботи	60	21.04.2009	30.06.2009
Будівництво каркасу вище рівня 0.000	482	22.10.2008	06.05.2010
Каркас 15-поверхового сектору	270	22.10.2008	01.09.2009
Каркас 17-поверхового сектору	300	05.11.2008	20.10.2009
Каркас 19-поверхового сектору	170	21.10.2009	06.05.2010
Цегляна кладка вище 0.000	475	26.11.2008	02.06.2010
Дах	270	02.09.2009	13.07.2010
Фасади	400	02.09.2009	11.12.2010
Встановлення дверних та віконних блоків	430	16.02.2009	01.07.2010
Стяжки	450	11.03.2009	17.08.2010
Підлоги	400	01.06.2009	09.09.2010
Внутрішнє обробка	400	30.06.2009	08.10.2010
Спеціалізовані внутрішні роботи	400	06.07.2009	14.10.2010
Зовнішні мережі	400	06.07.2009	14.10.2010
Благоустрій	200	06.04.2010	24.11.2010

2.8 Організаційний план

2.8.1 Організаційна структура та рівні управління Товариства

Дане підприємство організовано у формі Закритого акціонерного товариства. Організаційна структура підприємства зображена на рис. 2.6.

Рис. 2.6 - Організаційна структура ЗАТ «Інвест-Маркет Україна»

Загальні збори. Є вищим органом Товариства. У загальних зборах мають право приймати участь всі його акціонери незалежно від кількості й виду акцій, що належать їм. Акціонер має право призначити свого представника для участі в зборах. Загальні збори мають право ухвалювати рішення щодо всіх питань діяльності Товариства, у тому числі й по тих, які делеговані Правлінню Товариства. До компетенції загальних зборів відноситься: внесення змін до Статуту Товариства, у тому числі й зміна розміру статутного капіталу; обрання й відкликання членів Наглядової ради й Ревізійної комісії; обрання й відкликання Правління Товариства; затвердження річної фінансової звітності; розподіл доходів та збитків товариства; затвердження звітів і висновків Ревізійної комісії, незалежного аудитора; ухвалення рішення про злиття й поділ Товариства; ухвалення рішення про ліквідацію Товариства. Загальні збори є правочинним за умови наявності кворуму, тобто якщо в ньому беруть участь акціонери (їхні представники), що мають, відповідно до Статуту Товариства більше ніж 60 відсотків голосів.

Наглядова рада. Здійснює захист прав акціонерів Товариства й контроль над діяльністю Правління. Обирається Загальними зборами із числа акціонерів, у кількості трьох чоловік. Роботою Наглядацької ради керує Голова, що обирається Загальними зборами. До компетенції загальних зборів входить: визначення основних напрямків діяльності Товариства, прийняття стратегії, затвердження річного бюджету Товариства, бізнес-планів і здійснення контролю за їхньою діяльністю; затвердження правил, процедур й інших внутрішніх документів Товариства; встановлення порядку прийому, реєстрації й розглядання звернень та скарг акціонерів; визначення умов оплати праці Голови й членів Правління Товариства, головного бухгалтера; ухвалення рішення про залучення до відповідальності Правління Товариства; ініціювання проведення аудиторських перевірок, затвердження незалежного аудитора; узгодження рішення Правління про скликання Загальних зборів; ухвалення рішення про придбання Товариством акцій власної емісії; ухвалення рішення про покриття збитків Товариства; ухвалення рішення про придбання, продаж, передачу в заставу, передачі або одержанні в оренду основних засобів, паїв або акцій інших підприємств; ухвалення рішення про отримання банківських кредитів, надання позик; затвердження місячного бюджету Товариства; ухвалення рішення про випуск Товариством облігацій тощо.

Правління. Є виконавчим органом Товариства, що здійснює управління його поточною діяльністю. Правління є підзвітним Загальним зборам акціонерів і Наглядовій раді, і організовує виконання їхніх рішень. У компетенцію Правління входять всі питання діяльності Товариства, крім тих, які віднесені до компетенції Загальних зборів акціонерів і Наглядової ради. До виняткової компетенції Правління відноситься: організація й проведення Загальних зборів акціонерів; розробка проектів бюджету, бізнес-планів, програм фінансово-господарської діяльності Товариства; організація ведення бухгалтерського обліку й звітності Товариства; формування квартальних і річних звітів Наглядовій раді; розробка штатного розкладу й затвердження правил внутрішнього трудового розпорядку, посадових інструкцій і посадових окладів працівників Товариства; призначення й відкликання осіб, які беруть участь у переговорах від імені Товариства.

Ревізійна комісія. Контролює фінансово-господарську діяльність Правління Товариства. Обирається Загальними зборами із числа акціонерів, у кількості трьох чоловік. Роботою Ревізійної комісії керує Голова ревізійної комісії, що обирається Загальними зборами. У процесі виконання покладених функцій, Ревізійна комісія перевіряє: вірогідність даних, зазначених у річному фінансовому звіті Товариства; відповідність ведення бухгалтерського, податкового, статистичного обліку й звітності відповідним нормативним документам; своєчасність і точність виконання розрахунків за зобов'язаннями Товариства; схоронність засобів і матеріальних цінностей; використання засобів резервного й іншого фондів Товариства; правильність нарахування й виплати дивідендів; відповідність порядку оплати акцій Товариства тощо.

Голова правління. Очолює Правління Товариства. Організовує виконання покладених на правління функцій і здійснює подальший контроль їхнього виконання. Звітує перед Загальними зборами акціонерів і Наглядовою радою про пророблену роботу [6].

Заступник голова правління з фінансових питань. Відповідає за виконання фінансово-економічних функцій, покладених на правління. Безпосередньо підпорядковується Голові правління. У його безпосереднє підпорядкування входять: менеджер по комерційних питаннях і управління нерухомістю та відділ економіки і права.

Заступник голови правління з технічних питань та безпеки. Відповідає за виконання всіх технічних функцій, покладених на правління. Безпосередньо підпорядковується Голові правління. У його безпосереднім підпорядкуванні перебувають: експлуатаційно-господарський відділ, служба безпеки, технічний відділ, центр інформаційного забезпечення, головний інженер.

Головний бухгалтер і бухгалтерія. На головного бухгалтера покладені функції організації бухгалтерського обліку Товариства, і подальший контроль над виконанням бухгалтерами своїх функцій, а саме: ведення бухгалтерського обліку Товариства, своєчасна й повна оплата державних податків і зборів в усі рівні, своєчасність і точність надання звітності в органи державної влади, податкової інспекції, статистики, фонди соціального страхування, оформлення встановлених державою документів по взаєминах із клієнтами, постачальниками, підрядниками тощо.

Менеджер з комерційних питань і управління нерухомістю. У його компетенцію входять питання, пов'язані з управлінням існуючим бізнес-центром, а саме: пошук клієнтів, наповнення бізнесу-центра, укладання/розірвання договорів оренди/суборенди, ротація клієнтів, організація проведення ремонтних робіт у бізнесі-центрі, контроль за надходженням платежів по оренді/суборенді, розрахунок розміру платежів з відшкодування орендарями спожитих комунальних послуг. У його безпосереднім підпорядкуванні перебуває відділ маркетингу.

Відділ маркетингу. Займається питаннями дослідження ринку жилої та нежилої нерухомості, визначенням основних конкурентів і розробкою програм конкурентних переваг, визначенням сфер пріоритетного розвитку. Також до функцій відділу маркетингу ставиться розробка ефективної реклами, її реалізація й просування (реклама існуючого бізнесу-центра й споруджуваного житлового комплексу).

Відділ керування обігом цінних паперів. Займається питаннями купівлі-продажу цінних паперів Товариства й інших компаній, емісією акцій і облігацій, реєстрацією угод купівлі-продажу цінних паперів тощо.

Експлуатаційно-господарський відділ. Займається питаннями комунікаційного забезпечення життєдіяльності діючого бізнесу-центру й споруджуваного житлового комплексу, а саме: взаємодія з комунальними службами, органами СЕС, пожежного нагляду тощо. Займається питаннями технічного контролю виконання ремонтних робіт у бізнесі-центрі.

Служба безпеки. Займається питаннями забезпечення безпеки належних Товариству будівельних об'єктів, запобігання завданню збитків об'єктам Товариства, запобігання несанкціонованого проникнення сторонніх осіб у бізнес-центр і на будівельний майданчик.

Центр інформаційного забезпечення. Вирішує усі питання, пов'язані із забезпеченням Товариства і його клієнтів (орендарів) комунікаційними мережами (телефон, Інтернет). Також центр інформаційного забезпечення стежить за ефективним функціонуванням локальної мережі Товариства, контролює стан комп'ютерної й офісної техніки Товариства, займається процесами її відновлення.

Головний інженер. Контролює виконання питань, пов'язаних із будівництвом житлового комплексу, а саме: питання землевідведення, оформлення й переоформлення договорів оренди землі, розробка й узгодження проектної документації, організація й проведення тендеру з залучення генеральної підрядної організації, участь у проведенні тендерів з визначення субпідрядних організацій, перевірка й узгодження кошторисної вартості різних видів робіт, контроль якості виконання будівельних робіт, контроль строків виконання робіт, введення житлового комплексу в експлуатацію тощо. У підпорядкуванні головного інженера є: інженери з перевірки кошторисної документації, розроблювачі проектної документації, відділ технічного нагляду. Штатний розклад Товариства наведений у таблиці 2.6.

Таблиця 2.6 - Штатний розклад ЗАТ «Інвест-Маркет Україна»

Посада	Кількість чоловік
Голова Наглядової ради	1
Голова Правління	1
Заступник голови правління з фінансових питань	1
Заступник голови правління з технічних питань та безпеки	1
Головний бухгалтер	1
Бухгалтер	2
Менеджер з комерційних питань і управління нерухомістю	1
Начальник відділу маркетингу	1
Менеджер з реклами	1
Начальник відділу управління обігом цінних паперів	1
Торговець цінними паперами	2
Головний інженер	1
Головний енергетик	1
Слюсар-сантехнік	1
Прибиральниці	6
Начальник охорони	1
Охоронці	10
Системний адміністратор	1
Інженери з перевірки кошторисів	2
Інженер з технічного нагляду	2
Технолог	1
Всього:	39

2.8.2 Фонд оплати праці. Характеристики організації робочого процесу

Загальний фонд оплати праці (ФОП) за місяць становить: 63 000,00 (грн.). прийнято,

На фонд оплати праці здійснюється нарахування податків і зборів на соціальне страхування, а саме:

- до Пенсійного фонду України;

- до Фонду загальнообов'язкового державного соціального страхування України на випадок безробіття;

- до Фонду загальнообов'язкового державного соціального страхування у зв'язку з тимчасовою втратою працездатності;

- до Фонду соціального страхування від нещасних випадків на виробництві та професійних захворювань України.

У сумі ці податки й збори становлять 36,6 %. Таким чином, розмір нарахувань на фонд оплати праці на місяць в абсолютному вираженні становить: 23 058,00 (грн.).

Разом ФОП з нарахуваннями = 86 058,00 (грн.).

Основні характеристики робочого процесу для всіх співробітників Товариства наведені в таблиці 2.7 [15].

Таблиця 2.7 - Основні характеристики організації робочого процесу

Показник	Значення
Тривалість робочого дня з урахуванням перерв, годин	9
Присутність обідньої перерви / іі тривалість	+ / 1 година
Кількість робочих днів на тижні	5
Присутність тарифної відпустки / її тривалість	+ / 24 доби

2.9 Аналіз ризиків

Якщо розглядати проект, як замкнену систему, всі ризики можна розділити на зовнішні й внутрішні.

2.9.1 Зовнішні ризики

До зовнішніх ризиків можна віднести:

- політична нестабільність різних гілок і рівнів влади;

- зміна податкового законодавства;

- нестабільність нормативно-правової бази;

- часова тривалість проведення тендеру серед підрядних організацій;

- нестабільність підрядних організацій;

- складність із підбором і залученням кваліфікованих кадрів;

- зменшення рівня платоспроможності населення;

- зменшення рівня платоспроможності орендарів Бізнесу-центра «Інвест-Маркет»;

- зміна кредитної політики банку;

- збільшення вартості на сировину й будівельні матеріали;

- збільшення вартості на енергоносії, паливо, комунальні послуги;