Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.

самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;

право на свободное и беспрепятственное получение всей информа-ции, необходимой для успешного проведения оценки;

привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;

отказ от проведения оценки, если заказчик: а) нарушил условия до-говора; б) не представил необходимой информации об объекте оценки; в) не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.

Обязанности оценщика, предусмотренные Федеральным законом (ста-тья 15), могут быть условно объединены в следующие две группы: обязан-ности перед государством и обязанности перед заказчиком.

1. Обязанности перед государством:

а) соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществ-лении оценочной деятельности;

б) предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них
правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государствен-ным органам или органам местного самоуправления по их законному тре-бованию;

в) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

2. Обязанности перед заказчиком:

а) сообщать о невозможности своего участия в проведении оценки
вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению
объективной оценки;

б) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки;

в) по первому требованию предоставлять информацию о законодатель-стве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об обра-зовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в облас-ти оценочной деятельности;

г) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе
проведения оценки;

д) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

Статус оценщика устанавливается и с помощью правовых принципов, важнейшим из которых является принцип независимости оценщика (ста-тья 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Этот принцип означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обяза-тельственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Важной гарантией независимости оценщи-ка является запрещение устанавливать зависимость между размером вознаграждения оценщику за проведение оценки объекта имущества и итоговой величиной стоимости объекта оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересован-ных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на достовер-ность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограни-чение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при про-ведении оценки объекта оценки. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлени-ях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовле-творять потребности пользователя в определенном месте и в течение оп-ределенного времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: раци-ональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект иму-щества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замеще-ния лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночно-го (прямого сравнительного), затратного и доходного.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имуще-ства, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современ-ной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа тер-мин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть полу-чены в будущем от владения имуществом. Так как доходы или другие вы-годы, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то теку-щая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимос-ти имущества.

Глава 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Выбор подходов и методов оценки.

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод.

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

3. Доходный метод.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов получение полной восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Доходный метод основывается на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Метод мультипликатора валовой ренты.

Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно приме-нять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуата-ционные затраты невозможно определить достоверно либо инфор-мация о них полностью отсутствует.

Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).

Основные этапы применения метода:

1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа
продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи
сдавались в аренду.

МВР = Ц/А_год, (1), где

МВР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого объекта; А - годовой рентный доход.

На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное зна-чение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальней-ших расчетах.

Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориенти-роваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необхо-димые корректировки.

Определить стоимость объекта оценки (С),

С = МВР х А_год, (2).

Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует при-менять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимости активен, и зафик-сировано большое количество продаж.

В случае если собранная рыночная информация отвечает при-знакам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном случае необходимо внести поправки.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки выявлено, что использование затратного подхода оценки имущества является неэффективным. Поэтому оценщиком принято решение отказаться от его применения, и при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два - сравнительный и доходный методы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, я принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

2.2. Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости.

Методом сравнительного анализа осуществляется оценка однокомнатной квартиры.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Маршала Жукова, д. №, кв. №. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 1 этаже. Находится в жилом районе, в 5 минутах расположены школа и детский сад. Также недалеко в 10 минутах ходьбы находится парк отдыха. От объекта до остановки автобуса около 7 минут пешего хода. Район не удален от центра города, и имеет хорошую транспортную доступность. Имеется автомобильная парковка. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 1.

Таблица 1.

Параметры сравнения	г. Наро-Фоминск ул. Ленина	г. Наро-Фоминск ул. Латышская	г. Наро-Фоминск ул. Мира
Цена продажи (руб.)	1 751 385	1 948 724	1 998 059
Общая площадь	31	30.9	31.8
Этажность дома/ этаж квартиры	5/1	5/4	5/2
Техническое состояние	удовлетворительное	отличное	отличное
Источник	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”

По данным таблицы следует что, рыночная цена объекта напрямую зависит от объема площади и технического состояния жилья.

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 2 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 3.

Таблица 3.

Показатели	Объекты - аналоги
	№1	№2	№3
Цена продажи, тыс. руб.	1 751,385	1 948,724	1 998,059
Скорректированная цена	1 852,700	1 754,408	1 643,161
кол-во корректировок	4	6	7
валовая корректировка	16,0	24,3	30,6
чистая корректировка	6,0	-9,7	-18,6
веса	0,39	0,33	0,28

По данным таблицы видно чему равны весовые характеристики объектов аналогов.

Вычисление скорректированной цены объекта оценки производится по формуле:

С_о.н. = Ц_i +(-) П_i (3), где Ц_i - цена объекта-аналога; П_i - поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

(4), где V_i, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок; n - количество объектов аналогов.

Скорректированная цена оцениваемого объекта представлена в таблице 4.

Таблица 4.

	цена продажи (тыс. руб.)	общая пло-щадь (кв.м)	цена за кв.м. (тыс. руб.)	чистаякорректировка (%)	итого за кв.м. (тыс. руб.)	вес	стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс.руб.)
объект №1	1 751,385	31	56,496	6,0	59,886	0,39	56,444
объект №2	1 948,724	30,9	63,066	-9,7	56,962	0,33
объект №3	1 998,059	31,8	62,832	-18,6	51,157	0,28

Из таблицы видно, что полученная цена за 1 кв.м. однокомнатной квартиры составляет 56,444 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (однокомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 1 749 755 руб.

Также методом сравнительного анализа оцениваем двухкомнатную квартиру.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Профсоюзная. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 5 этаже. Находится в жилом районе, в 10 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 5.

Таблица 5.

Параметры сравнения	г. Наро-Фоминск ул. Профсоюзная	г. Наро-Фоминск ул. Ленина	г. Наро-Фоминск ул. Рижская
Цена продажи (руб.)	2 146 063	2 220 066	2 244 733
Общая площадь	44	48	40
Этажность дома/ этаж квартиры	5/4	5/5	5/4
Техническое состояние	хорошее	хорошее	хорошее
Источник	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”

По данным таблицы следует, что общая площадь и техническое состояние двухкомнатных квартир, влияют на их стоимость.

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 6 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 7.

Таблица 7.

Показатели	Объекты - аналоги
	№1	№2	№3
Цена продажи (тыс.руб.)	2 146,063	2 220,066	2 244,733
Скорректированная цена	2 035,587	1 996,787	2 168,715
кол-во корректировок	3	4	6
валовая корректировка	15,3	12,3	37,0
чистая корректировка	-4,7	-10,3	3,0
веса	0,38	0,40	0,21

По данным таблицы видно что, весовые характеристики получились соответственно 0,38; 0,40; 0,21.

Скорректированные цены и веса представлены в таблице 8, расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 8.

	цена продажи (тыс. руб.)	общая площадь (кв.м.)	цена за кв.м. (тыс. руб.)	чистая корректировка (%)	итого за кв.м. (тыс. руб.)	вес	стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.)
объект №1	2 146,063	44	48,774	-4,7	46,505	0,38	46,887
объект №2	2 220,066	48	46,251	-10,3	41,465	0,40
объект №3	2 244,733	40	56,118	3,0	57,826	0,21

Из таблицы следует, что стоимость 1 кв. м. двухкомнатной квартиры составляет 46,887 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (двухкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 156 824 руб.

Также методом сравнительного анализа оценивается трехкомнатная квартира.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Латышская. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном кирпичном доме на 4 этаже. Находится в жилом районе, в 10-15 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 9.

Таблица 9.

Параметры сравнения	г. Наро-Фоминск ул. Ленина	г. Наро-Фоминск ул. Рижская	г. Наро-Фоминск ул. Латышская
Цена продажи (руб.)	2 762 748	2 960 086	3 058 757
Общая площадь	55.2	56.5	60
Этажность дома/ этаж квартиры	5/3	5/2	5/2
Техническое состояние	удовлетворительное	отличное	нормальное
Источник	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”

Из таблицы видно, что цена зависит от общей площади жилья.

Определяем элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам в таблице 10 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 11.

Таблица 11.

Показатели	Объекты - аналоги
	№1	№2	№3
Цена продажи (тыс.руб.)	2 762,748	2 960,086	3 058,757
Скорректированная цена	3 061,130	2 764,302	2 751,948
кол-во корректировок	6	2	3
валовая корректировка	38,0	10,4	21,2
чистая корректировка	26,0	-6,4	-9,2
веса	0,23	0,42	0,35

По данным таблицы следует, что веса объектов аналогов:

№1 ,= 0,23., №2 ,= 0,42., №3 ,= 0,35.

Скорректированные цены и веса представлены в таблице 12. Расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 12.

	цена продажи (тыс. руб.)	общая площадь (кв.м.)	цена за кв.м. (тыс. руб.)	чистая корректировка (%)	итого за кв.м. (тыс. руб.)	вес	стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.)
объект №1	2 762,748	55,2	50,050	26,0	63,088	0,23	51,270
объект №2	2 960,088	56,5	52,391	-6,4	49,014	0,42
объект №3	3 058,757	60	50,979	-9,2	46,308	0,35

По данным таблицы следует, что 1 кв. м. трехкомнатной квартиры равен 51,270 тыс. Руб.

Стоимость оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 671 186 руб.

2.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости.

Рассчитываем рыночную арендную плату для однокомнатной квартиры.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Анализ рынка аренды жилых помещений г. Наро-Фоминска в 2007 году позволил выявить следующие тенденции его стратификации:

· По местоположению. Варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 5 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение жилым помещениям с высоким уровнем предоставляемых услуг: наличие телефона, отопления, водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для транспорта.

· По площади. Наибольшим спросом пользуются жилые помещения площадью 30 - 50 кв. метров.

· По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованной жилой площади по функциональному назначению.

· По наличию удобного подъездного пути и наличию парковки.

По вышеуказанным критериям из массива оперативной информации была сделана выборка объектов, представленная в таблице 13.

Таблица 13.

Параметры сравнения	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Адрес	ул. Латышская	ул. Мира	ул. Мира
Ставка арендной платы, (тыс. руб./мес.)	8500	9500	9000
Площадь общая, кв.м.	31	35	31,8
Источник	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»

Из таблицы видно основную характеристику объектов аналогов.

Использование валового рентного мультипликатора (МВР).

Подход к оценке с использованием МВР основан на предполо-жении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду (рентным доходом).

Применение подхода по доходу с использованием МВР прово-дилось в три этапа:

Был определен валовой рентный мультипликатор, отража-ющий взаимосвязь между рентным доходом и стоимостью объекта (по аналогам).

Валовой рентный мультипликатор был получен на основе ана-лиза рыночных данных с использованием значений текущих цен продаж и их деления на соответствующие величины арендной пла-ты на момент продажи. Данные по сходным продажам и ставкам арендной платы на момент продажи представлены в таблице 14.

Таблица 14.

	Приведенная цена продаж (руб.)	Арендная плата за год (руб.)	Валовый рентный мультипликатор
Объект № 1	1 726 728	102 000	16,93
Объект № 2	2 244 733	114 000	19,69
Объект № 3	1 998 059	108 000	18,50
Среднее значение мультипликатора	18,37

По данным таблицы следует, что среднее значение мультипликатора составляет 18,37.

Произведен расчет по определению рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываемой путем сравнения оцениваемого объекта с другими сопоста-вимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые существенные различия между ними.

Необходимые корректировки представлены в таблице 15 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 16.

Таблица 16.

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
		№1	№2	№3
Ставка арендной платы (руб./ мес.)		8500	9500	9000
Скорректированная цена		9 014	8 076	8 921
валовая корректировка		6	31	15
чистая корректировка		6	-15	-1
веса		0,44	0,20	0,36
аренда в месяц	8 793	3 982	1 614	3 197
стоимость аренды	105 519

По данным таблицы следует, что стоимость годовой аренды составляет 105 519 тыс. руб.

Произведен расчет путем умножения валового рентного мультипликатора, на величину рыночной арендной платы, формула (2).

Умножая величину арендной платы оцениваемого домовладения на мультипликатор валовой ренты оцениваемого объекта, находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

105 519 х 18,37 = 1 938 732 рубля

Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется в размере 1 938 732 рубля.

Также осуществляется расчет для двухкомнатной квартиры.

Объекты аналоги для двухкомнатной квартиры представлены в таблице 17.

Таблица 17.

Параметры сравнения	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Адрес	ул. Полубоярова	ул. Рижская	ул. Мира
Ставка арендной платы, (тыс. руб./мес.)	13000	10500	10000
Площадь общая, кв.м.	52	42,5	40
Источник	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»

Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 18.

Таблица 18.

	Приведенная цена продаж	Арендная плата	Валовый рентный мультипликатор
Объект № 1	2 836 751	156 000	18,18
Объект № 2	2 096 729	126 000	16,64
Объект № 3	2 072 061	120 000	17,27
Среднее значение мультипликатора	17,36

Из данных таблицы следует, что среднее значение мультипликатора для двухкомнатной квартиры составляет 17,36

Расчет по определению рыночной арендной платы представлен в таблице 19 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 20.

Таблица 20.

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
		№1	№2	№3
ставка арендной платы (руб./ мес.)		13000	10500	10000
Скорректированная цена		12 721	12 220	12 588
валовая корректировка		8	16	24
чистая корректировка		-2	16	24
веса		0,42	0,34	0,25
аренда в месяц	12 519	5 292	4 109	3 118
стоимость аренды	150 231

Из таблицы следует, что годовая стоимость аренды оцениваемого объекта составляет 150 231 руб.

Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

150 231 х 17,36 = 2 608 618 рублей

Стоимость объекта оценки (двухкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 608 618 рублей.

Применение подхода по доходу с использованием МВР для трехкомнатной квартиры.

Объекты-аналоги для трехкомнатной квартиры представлены в таблице 21.

Таблица 21.

Параметры сравнения	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Адрес	ул. Латышская	ул. Мира	ул. Шибанкова
Ставка арендной платы, (тыс. руб./мес.)	16500	14000	18000
Площадь общая, кв.м.	63	53	72
Источник	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»

Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 22.

Таблица 22.

	Приведенная цена продаж	Арендная плата	Валовый рентный мультипликатор
Объект № 1	3 083 425	198 000	15,57
Объект № 2	2 761 000	168 000	16,43
Объект № 3	3 157 427	216 000	14,62
Среднее значение мультипликатора	15,54

Определение рыночной арендной платы представлено в таблице 23 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 24.

Таблица 24.

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
		№1	№2	№3
ставка арендной платы (руб./ мес.)		16500	14000	18000
Скорректированная цена		16 665	15 623	11 798
валовая корректировка		1	15	44
чистая корректировка		1	11	-32
веса		0,49	0,38	0,13
аренда в месяц	15 633	8 193	5 892	1 548
стоимость аренды	187 602

Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры) на основе доходного подхода:

187 602 х 15,54 = 2 915 651 рубль

Стоимость объекта оценки (трехкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 915 651 рубль.

Для принятия управленческого решения о рыночной стоимости объекта осуществляется сравнительная характеристика результатов.

Ниже приведены результаты анализа стоимости объекта.

Целью сведения результатов всех используемых подходов яв-ляется определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости опреде-ляется по следующим критериям:

Возможность отразить действительные намерения потенци-ального покупателя или продавца.

Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта не-движимости можно использовать несколько подходов оценки, были использованы наиболее целесообразные для данного кон-кретного случая с учетом максимального приближения к реаль-ным условиям.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости пред-полагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Проанализировав поставленную цель оценки, характер ис-пользования объекта оценки, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода, ему присваива-ется показатель удельного веса 0,6. Доход-ному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,4. Обобщение результатов приведено в таблицах 25, 26, 27.

Итоговая стоимость однокомнатной квартиры представлена в таблице 25.

Таблица 25.

Подходы	Показатель стоимости, руб.	Удельный вес	Взвешенная стоимость, руб.
Сравнительный подход	1 749 755	0,6	1 049 853
Доходный подход	1 938 732	0,4	775 493
Затратный подход	Не применялся	0	0
ИТОГО	1 825 346

Из таблицы следует, что итоговая цена однокомнатной квартиры составляет: 1 825 345 руб.

Итоговая стоимость двухкомнатной квартиры представлена в таблице 26.

Таблица 26.

Подходы	Показатель стоимости, руб.	Удельный вес	Взвешенная стоимость, руб.
Сравнительный подход	2 156 824	0,6	1 294 094
Доходный подход	2 608 618	0,4	1 043 447
Затратный подход	Не применялся	0	0
ИТОГО	2 337 542

Итоговая стоимость двухкомнатной квартиры составляет: 2 337 542 руб.

Итоговая стоимость трехкомнатной квартиры представлена в таблице 27.

Таблица 27.

Подходы	Показатель стоимости, руб.	Удельный вес	Взвешенная стоимость, руб.
Сравнительный подход	2 671 186	0,6	1 602 712
Доходный подход	2 915 651	0,4	1 166 260
Затратный подход	Не применялся	0	0
ИТОГО	2 768 972

По данным таблицы следует, что итоговая стоимость трехкомнатной квартиры составляет: 2 769 972 руб.

Получив рыночную стоимость квартир, и зная цену этих квартир оцененных ООО « Недвижимость Ипотека Оценка» подводятся итоги, что представлены в таблице 28.

Таблица 28.

	Цена агентства недвижимости (руб.)	Цена полученная в результате расчетов (руб.)	Разница (%)
Однокомнатная	1 578 713	1 825 346	16
Двухкомнатная	2 343 403	2 337 542	Менее 1
Трехкомнатная	3 034 090	2 768 972	9

Как видно, разница в оценке однокомнатных квартир составляет 16%, это обуславливается тем, что на рынке вторичного жилья, построенного в одних временных рамках и имеющих сходную планировку, существует большой разброс цен. Риэлторы устанавливают цену на квартиры, в зависимости от спроса и предложения что не отражает реальную стоимость жилья.

Данные анализа расчета стоимости двухкомнатной квартиры, показывают, что разница в оценках составляет менее 1%. Это обусловлено равновесием спроса и предложения на двухкомнатные квартиры, в связи, с чем имеется лишь небольшой разброс цен на рынке жилья.

По трехкомнатным квартирам разница в оценке составляет -9%, это позволяет делать вывод о том, что на рынке вторичного жилья спрос больше предложения. В связи с этим агентства недвижимости сознательно завышают цену.

Все-таки основной причиной расхождения в результатах оценки является то, что на рынке недвижимости нет единых, унифицированных баз, единых расчетных корректировок, используемых при оценке недвижимости. Нет отлаженной структуры, механизма расчетов стоимости недвижимости. Каждый оценщик сам решает не только по каким признакам, но и каким методом проводится расчет. И это все происходит из-за несовершенства законодательной базы по оценке имущества, а также отсутствия необходимых нормативных актов, регулирующих деятельность Оценщиков.

Глава3. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

3.1. Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения.

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

Разделение процедур -- применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества -- публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами -- нормотворчество и нормоприменение -- не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников -- добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска -- несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками -- коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о стоимости того или иного актива. Исходя из опыта оценочной деятельности, сферы применения оценки недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них представлены на рисунке 6.

Рис.6 Сферы применения оценки недвижимости.

1

3.2. Рекомендации по регулированию рынка недвижимости.

В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.

Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира. От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные.

Основные публикации в области аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу получения информации:

· кабинетные исследования

· полевые исследования

· метод опроса (анкетирование)

Развитие новейших информационных технологий привели к формированию электронных мировых информационных ресурсов, включая так называемые деловые ресурсы Интернет, которые характеризуют внешнюю среду мирового бизнеса. Это в свою очередь предопределило появление нового вида аналитических исследований - анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых информационных ресурсов. Для проведения таких исследований конкретного рынка необходимо провести идентификацию и анализ соответствующих информационных ресурсов.

Жизненный цикл недвижимости представлен на Рис.7., в крупной компании можно разделить на три этапа: 1) выбор объекта недвижимости, 2) эксплуатация, 3) продажа или утилизация объекта недвижимости.

Рис.7. Этапы жизненного цикла объекта недвижимости.

Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости имеют разные временные промежутки, задачи и затраты, возникающие у компании, которой принадлежит объект недвижимости.

Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании включает в себя совокупность приемов и методов на всех трех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. На Рис.8. изображены элементы данной методики.

Одним из элементов предлагаемой методики является комплексный анализ всех показателей объекта недвижимости, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое.

Рис.8. Элементы методики совершенствования управления недвижимостью крупной компании.

1

В зависимости от специфики фирмы, критерии при выборе объектов недвижимости могут быть разными. Если компания работает с элитными клиентами то, очевидно, что статус и местоположение будет играть большую роль при выборе объекта. В этом случае предлагается использовать бальный метод экспертной оценки, при котором каждому параметру объекта недвижимости заказчик присваивает максимально возможное количество баллов, а анализ объектов производится по количественным и качественным оценкам.

Каждый эксперт каждому параметру объекта присваивает баллы по шкале от 0 до 10. Тогда важность параметра определяется по формуле:

a_i = [ ( B_ij : B_cj )] / m,

где а_i -- весомость i-го параметра объекта;

i - номер параметра объекта;

j - номер эксперта;

m - количество экспертов в группе;

B_ij - балл, присвоенный i -му параметру j -м экспертом;

B_сi - сумма баллов, присвоенных j -м экспертом всем параметрам объекта.

После обсуждения с руководителем компании, которая выбирает объект недвижимости, рядом с параметром, влияющим на выбор, ставится максимальный и минимальный бал. На основании этих данных проводится комплексная оценка объектов, которая в последствие предоставляется на рассмотрение руководителю головной организации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Мировой рынок недвижимости развивался длительное время, а российский рынок сформировался при переходе России к рыночной экономике. Все тенденции и законы мирового рынка недвижимости необходимо тщательно проанализировать для осуществления корректного прогнозирования положения дел на отечественном рынке. Исходя из поставленных задач в дипломной работе решены следующие:

1. Рассчитана стоимость объектов жилой недвижимости.

2. Проанализированы полученные результаты.

3. Рекомендованы мероприятия.

Результаты анализа показывают, что агентство устанавливает цену на квартиры в зависимости от спроса и предложения, которые не всегда отражает реальную оценку недвижимости.

Разработаны следующие рекомендации:

1. Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости (развитие (создание) объектов недвижимости; управление (эксплуатация) этими объектами; оборот прав на ранее созданную недвижимость; управление рынком недвижимости).

2. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними.

3. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).

4. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).

5. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка (выполняют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

6. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям).

7. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.

8. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

Библиографический список

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментарии к нему.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)

4. Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие - М.: изд-во «КноРус», 2007г. -344с.

6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. - 624с.

7. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. - 464с.

8. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. - 240с.

9. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. - 352 с.

10. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. - 224 с.

11. Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. - 327с.

12. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2001 г. - 334 с.

13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г. - 801 с.

14. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. - 496с.

15. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2000.

16. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 - 422 с.

17. Д. В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.

18. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.

19. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.

20. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006 - 448с

21. Страхов Ю.И., Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», 2004г. - 238 с.

22. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002'9.

23. Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки. Москва, 2006. № 9.

24. Иванова А.В. Управление недвижимостью // 7-я Всероссийская конференция молодых ученых и студентов “МОЛОДЕЖЬ. ОБРАЗОВАНИЕ ЭКОНОМИКА.”: Сборник статей участников конференции. Ярославль, 2006.

25. www.rway.ru - Обзор и анализ рынка недвижимости.

26. www.issledovanie.ru - электронная библиотека по исследованию недвижимости России.

27. www.irn.ru - Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».

28. www.ners.ru - сайт агентства недвижимости ООО «Недвижимость. Ипотека. Оценка».

29. www.irr.ru - сайт газеты «Из рук в руки».

30. www.dm-realty.ru - сайт журнала «Недвижимость и цены».

ПРИЛОЖЕНИЕ

График 1.

Поквартальный график 1 изменения средней цены предложения 1 кв. метра

на рынке типового жилья (в % к 4 кварталу 1997 года)

 

График 2.

Поквартальный график 2 изменения средней цены предложения 1 кв. метра

на рынке типового жилья в различных административных округах Москвы(в % к 4 кварталу 2002 года)

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для однокомнатных квартир

	Показатели	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
			№1	№2	№3
	цена продажи (тыс. руб.)		1 751,385	1 948,724	1 998,059
	местоположение	ул. Маршала Жукова	ул. Ленина	ул. Латышская	ул. Мира
К1	Корректировка	5%		5	5	5
	Скорректированная цена		1 838,954	2 046,160	2 097,962
	время продажи (мес.назад)		1	2	1
К2	Корректировка	1% в мес.		1	2	1
	Скорректированная цена		1 857,344	2 087,083	2 118,942
	общая площадь	31	31	30,9	31,8
К3	Корректировка	%		0,0	0,3	-2,6
	Скорректированная цена		1 857,344	2 093,816	2 064,259
	тип здания	панель	кирпич	панель	кирпич
К4	Корректировка	5%		-5	0	-5
	Скорректированная цена		1 764,477	2 093,816	1 961,046
	этажность дома	5	5	5	5
К5	Корректировка	%		0	0	0
	Скорректированная цена		1 764,477	2 093,816	1 961,046
	этаж квартиры	1	1	4	2
К6	Корректировка	10%		0	-10	-10
	Скорректированная цена		1 764,477	1 884,434	1 764,942
	тип санузла	совмещенный	совмещенный	совмещенный	совмещенный
К7	Корректировка	%		0	0	0
	Скорректированная цена		1 764,477	1 884,434	1 764,942
	наличие балкона	нет	нет	есть	есть
К8	Корректировка	2%		0	-2	-2
	Скорректированная цена		1 764,477	1 846,746	1 729,643
	состояние квартиры	нормальное	удовлетворительное	отличное	отличное
К9	Корректировка	5%		5	-5	-5
	Скорректированная цена		1 852,700	1 754,408	1 643,161
	кол-во корректировок		4	6	7
	валовая корректировка		16,0	24,3	30,6
	чистая корректировка		6,0	-9,7	-18,6
	веса		0,39	0,33	0,28

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для двухкомнатных квартир

	Показатели	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
			№1	№2	№3
	цена продажи (тыс. руб.)		2 146,063	2 220,066	2 244,733
	местоположение	ул.Профсоюзная	ул.Профсоюзная	ул. Ленина	ул. Рижская
К1	Корректировка	5%		0	0	0
	Скорректированная цена		2 146,063	2 220,066	2 244,733
	время продажи (мес.)		1	1	2
К2	Корректировка	1% в мес.		1	1	2
	Скорректированная цена		2 167,524	2 242,267	2 289,628
	общая площадь	46	44	48	40
К3	Корректировка	%		4,3	-4,3	13,0
	Скорректированная цена		2 261,764	2 144,777	2 588,275
	планировка комнат	изолированные	изолированные	изолированные	изолированные
К4	Корректировка	%		0	0	0
	Скорректированная цена		2 261,764	2 144,777	2 588,275
	тип здания	панель	панель	кирпич	кирпич
К5	Корректировка

Подобные документы

• Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

  Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
  
  контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010
  

• Рынок недвижимости

  Основные понятия о рынке недвижимости - термины и определения. Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости). Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН). Стоимость, цена. Факторы, влияющие и определяющие стоимость объекта недвижимости.
  
  методичка [37,7 K], добавлен 11.01.2008
  

• Основные закономерности и тенденции процесса функционирования рынка недвижимости

  Общая характеристика и структура рынка недвижимости. Анализ спроса и предложения, уровня риска. Сущность доходного, сравнительного, затратного подходов к оценке недвижимости. Обзор первичного рынка жилой недвижимости, ценовая ситуация и перспективы.
  
  курсовая работа [671,1 K], добавлен 19.04.2011
  

• Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

  Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.
  
  контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008
  

• Зарубежная практика налогообложения недвижимости

  Сравнительный анализ налогообложения недвижимости за рубежом. Принципы налогообложения недвижимости в практике стран Европы, действующая практика налогообложения недвижимости в США. Налог на недвижимость в других государствах и странах-участницах СНГ.
  
  курсовая работа [43,7 K], добавлен 02.06.2010
  

• Субъекты процесса финансирования недвижимости

  Обеспечение государством или общественными организациями экономико-правовых отношений, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости, методы оценки, основанные на определении затрат.
  
  контрольная работа [170,2 K], добавлен 19.08.2010
  

• Инвестиции в недвижимость

  Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Вещественные, рыночные, организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций. Инвестиционные характеристики недвижимости. Антиинфляционная устойчивость недвижимости.
  
  реферат [14,9 K], добавлен 29.01.2011
  

• Инвестиционные риски регионального рынка недвижимости Киева

  Классификация рынков недвижимости по географическому признаку, видам сделок и форме собственности. Инвестиционные риски: сущность и основные виды. Описания всех инвестиционных ресурсов в Киеве. Анализ средней стоимости квартир в новостройках города.
  
  контрольная работа [30,3 K], добавлен 22.01.2015
  

• Земельно-имущественные отношения

  Становление специальности и профессии оценщика в России. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки. Основы инвестиционно-ипотечного анализа. Методы оценки недвижимости и стоимости земли.
  
  курс лекций [982,9 K], добавлен 01.04.2009
  

• Анализ рынка недвижимости

  Анализ рынка недвижимости специального назначения. Описание архитектурных и технических характеристик коммерческого центра. Маркетинговые исследования при подборе команды. Источники финансирования инвестиционного проекта. Расчет индекса рентабельности.
  
  курсовая работа [457,0 K], добавлен 28.05.2015
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам