Оценка стоимости квартиры

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.

Таблица 2.2

Вычисление износ объекта недвижимости

Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:

ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.

Подход сравнительного анализа продаж - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

С_он = Р_к D, (5)

Где

Р_к - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);

D - сумма поправочных корректировок.

Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости:

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

1) собственное досье оценщика;

2) internet, электронная база данных;

3) досье брокеров по недвижимости;

4) страховые компании и т.д.

2. Проверка информации о сделках

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому, приложение 1.

Таблица 2.3

Характеристика оцениваемого объекта

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К₁, К₂,…, К₈) в процентах, приложение 2.

Таблица 2.4

Валовые корректировки для каждого объекта составляют

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

,

Где:

V_i, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;

n - количество объектов аналогов.

Таблица 2.5

Вес для цены каждого объекта

Таблица 2.6

Итоговые результаты

Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 28,5 руб.):

975*127*28,5 = 3 529 000 руб.

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

- метод валовой ренты;

- метод прямой капитализации;

- метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.

Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.

ЧОД (NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Последовательность расчета ЧОД (NOI) следующая:

1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.

2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

- налоги на имущество;

- арендная плата за использование земельного участка;

- страховые взносы и т.д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:

- коммунальные услуги;

- зарплата персонала;

- содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

R = (6)

Где:

- процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;

- премия за риск вложения в доходную недвижимость;

- премия за низкую ликвидность объекта;

- премия за некачественный менеджмент.

- норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу.

ПВД = 403*127 = 51 180;

Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:

ЧОД = ЭВД - 20% = 40 945;

Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 21,4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

=

R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

6 483 000 руб.

1.3 Выбор окончательной цены объекта

В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%.

Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:

778 740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+ +2  917 350 = 4 583 270 руб.

Заключение