Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Башкирская академия государственной службы и управления при президенте Республики Башкортостан

Учебно-методический центр

Программа «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

КУРСОВАЯ РАБОТА

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

Выполнила: Иванов И.И.

Проверил: Петров И.И.

Уфа 2013



СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие сведения об исполнителе, оценщике и заказчике

1.1 Информация о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор

1.2 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора

1.3 Сведения о заказчике

1.4 Задание на оценку

1.5 Допущения, ограничения и дополнительные условия

1.6 Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования

1.7 Заявление о соответствии

2. Основные понятия и определения. Процедура проведения оценки

2.1 Основные понятия и определения, используемые при оценке

2.2 Подходы к оценке

2.3 Анализ наиболее эффективного использования

3. Анализ рынка коммерческой недвижимости

4. Основные сведения и описание объекта оценки

5. Доходный подход

5.1 Анализ доходов

5.2 Анализ расходов

5.3 Метод дисконтирования денежных потоков

5.4 Определение ставки дисконтирования

5.5 Определение ставки капитализации

6. Сравнительный подход

7. Затратный подход

7.1 Определение затрат на замещение

7.2 Определение накопленного износа

7.3 Определение рыночной стоимости прав на земельный участок

8. Согласование результатов расчетов рыночной стоимости

Перечень используемых документов и методических материалов

1. Общие сведения об исполнителе, оценщике и заказчике

1.1 Информация о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор

№ п/п	Наименование сведений	Информация
1	Организационно правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
2	Полное наименование	ООО «Оценщик»
3	Место нахождения	450092, ул. Софьи Перовской, 4/2
4	Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	1030204440496
5	Дата присвоения ОГРН	Свидетельство серии 02 №002916584 о государственной регистрации от 16.05.2012
6	ИНН/КПП	0274150416/027401001. Свидетельство серии 02 № 003922465 о постановке на учет в налоговом органе от 20.05.2012
7	Сведения о страховании ответственности исполнителя	Полис обязательного страхования ответственности юридического лица ОАО «Страховая группа МСК» серия ОТА 5500 № 011200564 от 05.06.2013 сроком действия с 05.06.2013 по 04.06.2014 г. на сумму 5 000 000 рублей

1.2 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора

№ п/п	Наименование сведений	Информация
1	ФИО оценщика	Иванов Иван Иванович
2	Место нахождения оценщика (адрес регистрации)	450071, г. Уфа, ул. Ленина, д. 2
3	Членство в саморегулируемой организации оценщиков	Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» от 21.05.2013 №0013512, включена в реестр членов
4	Страхования ответственности оценщика	Полис обязательного страхования ответственности оценщика ОСАО «Ингосстрах» №156 от 27.05.2013 г. сроком действия с 27.05.2013 по 26.05.2014 на сумму 5 000 000 рублей.
5	Профессиональное образование	Диплом о профессиональной переподготовке Башкирской академии государственной службы при Президенте РБ
6	Стаж работы оценщиком	С 2013 года
7	Иные специалисты, привлекаемые к оценке	Не привлекались

1.3 Сведения о заказчике

№ п/п	Наименование сведений	Информация
1	Организационно правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
2	Полное наименование	ООО «Анастасия»
3	Адрес заказчика	450078, ул. Борисоглебская, 7
4	Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	1030659872807
5	Дата присвоения ОГРН	Свидетельство серии 02 №002468576 о государственной регистрации от 10.03.2010
6	ИНН/КПП	0278435645/027801001 Свидетельство серии 02 № 002465465 о постановке на учет в налоговом органе от 20.03.2010

1.4 Задание на оценку

Объект оценки	Административно-производственное здание ООО «Анастасия»
Местоположение объекта оценки	г. Уфа, ул. Борисоглебская, д. 7, 1030659872807 от 10.03.2010 г.
Имущественные права	Полное право собственности ООО «Анастасия»
Адрес заказчика, ОГРН, дата присвоения	450078, ул. Борисоглебская, 7, 1030659872807, 10.03.2010
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки для продажи
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Оцениваемое имущество предполагается для продажи; ограничения - определение рыночной стоимости при текущем использовании и в текущем техническом состоянии; результаты настоящей оценки может использовать только заказчик оценки исключительно в целях, указанных выше.
Вид определяемой стоимости	Рыночная
Порядковый номер отчета	УК-13-003
Срок проведения оценки	28.10.2013-30.10.2013
Дата оценки	30.10.2013
Дата составления отчета	30.10.2013
Основания проведения оценки	Договор № 135-13 от 27.09.2013
Допущения и ограничительные условия, на которых основывается оценка	Отражены в п. 1.5. Отчета
Форма отчета	Письменная
Сведения о привлекаемых специалистах	Не привлекались
Основная законодательная база	Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 №135-ФЗ, Федеральные стандарты оценки №№1,2,3 утвержденные приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007

1.5 Допущения, ограничения и дополнительные условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание и толкование Сторонами. Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу.

Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в настоящем тексте целей, т.е. проведенный анализ и данные оценщиками заключения не содержат (полностью или частично) предвзятых мнений, допущений и предпосылок.

Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Содержащиеся в отчете анализ, суждения, выводы и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах, ограниченных теми условиями и допущениями, которые являются частью настоящего отчета.

Заключение о стоимости относится к объекту настоящей оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если такое не оговорено в отчете.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости (сумма денежного выражения ценности собственности, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Итоговая величина стоимости объекта оценки, рассчитанная в данном отчете, не носит побудительного характера к совершению сделки с ним.

Стороны выдвигают и взаимно принимают требования строгой конфиденциальности в отношении любых фактов и данных, ставших известными в результате выполнения настоящей оценки, не раскрывать и не разглашать в общем или частностях информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия между Заказчиком и Оценщиками.

Заказчик должен принять условие, что без письменного согласия Оценщиков не упоминать имена или отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам кроме как для целей указанных в договоре.

Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики аналогично сохраняют конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Оценщики утверждают, что проведенная в соответствии с договором работа по оценке соответствует общепризнанным, профессиональным стандартам оценки, а привлеченный для ее выполнения персонал соответствует действующим требованиям.

Настоящий Отчет был подготовлен на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., в соответствии со стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, Кодекса профессиональной этики и Стандартов профессиональных организаций.

Оценщики не принимают на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, и полагают, что предоставленная информация является точной, правдивой и не требующей дальнейшей проверки.

Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам, выступают как независимые и незаинтересованные исполнители, размер вознаграждения которых никоим образом и ни в какой степени не связан с их выводами относительно конечной оценки стоимости Объекта.

Заказчик принимает условие заранее освободить, обезопасить и защитить Оценщиков от предъявления претензий, материальной ответственности, от всякого рода расходов, убытков и потерь, происходящих из претензий и исков третьих лиц, вследствие легального использования третьими лицами результатов настоящего Отчета об оценке, за исключением случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что данные претензии, материальная ответственность, расходы, убытки, потери и задолженность являются следствием прямого мошенничества, профессиональной халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения ими своих обязательств по настоящему Отчету.

От оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или присутствия и дачи показаний в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

1.6 Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования

В настоящем отчёте применяются Федеральные стандарты оценки (ФСО) утверждённые приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256, №255, №254:

- ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;

- ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»;

- ФСО №3 «Требования к отчёту об оценке».

Использование федеральных стандартов оценки объясняется обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

1.7 Заявление о соответствии

Подписавший данный отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствие с имеющимися у него данными:

1. Факты, изложенные в отчете верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствие с ФСО №1,2,3, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.07.2007 №№254-256.

6. Оценщик лично произвел наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.

7. Оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами поведения.

8. Образование оценщика соответствует необходимым требованиям, оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения.

9. В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщику, подписавшему настоящий отчет.

Оценщик Иванов И.И.

Дата составления отчета 30.10.2013



2. Основные понятия и определения. Процедура проведения оценки

2.1 Основные понятия и определения, используемые при оценке

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмет сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

· целевое назначение и разрешенное использование;

· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта;

· перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

· ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

· текущее использование земельного участка.

Подразумевается, что определение эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов эффективного использования объекта используется четыре основных критерия анализа:

1. Физическая осуществимость, рассмотрение физически реальных в данной местности способов пользования.

2. Характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

3. Допустимый с точки зрения закона порядок использования имущества должен обеспечить доход собственнику имущества.

4. Кроме получения дохода эффективное использование подразумевает наибольший доход или достижение наибольшей стоимости имущества.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в федеральных стандартах оценки.

Цель оценки - установление вида стоимости и выражение мнения о величине стоимости объекта оценки при проведении тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок, а также учете имущественных ценностей.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласовании (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Имущество - материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам определяющим его стоимость.

Физический износ - это потеря стоимости вследствие ухудшения работоспособности объекта оценки, обусловленная естественным его изнашиванием в процессе эксплуатации или длительного хранения.

Функциональное устаревание - это потеря стоимости объекта оценки в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичных объектов

Экономическое устаревание - это потеря стоимости объекта оценки, обусловленная влиянием внешних по отношению к нему факторов.

Корректировки - прибавляемые (вычитаемые) суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

2.2 Подходы к оценке

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемых объектов.

При определении стоимости недвижимости используют три подхода:

· затратный подход;

· сравнительный подход;

· доходный подход

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Доходный подход.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В оценке недвижимости используются следующие методы.

Метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и стоимости объекта по окончанию прогнозируемого периода (далее по тексту «реверсия»).

Для расчета ДДП необходимы следующие данные:

· длительность прогнозного периода,

· прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию,

· ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

· тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представленной заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде,

· изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,

· прогноз доходов и расходов на основе проведенного анализа.

Ставка дисконтирования, отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования и используется для приведения будущих потоков доходов к дате оценки. С точки зрения финансовых расчетов ставка дисконта - это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставку дисконтирования возможно определить следующими методами.

Метод кумулятивного построения основан на предположении, что доходность и риск получения дохода прямо пропорционально зависят друг от друга. Соответственно, доходность можно определить в терминах рисков, следовательно ставку дисконтирования можно определить как сумму определенных рисков. Общая формула метода:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка доходности+Премии за

риск

Метод выделения основан на определении ставки дисконтирования на основе данных о стоимости других объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки. Если возможно спрогнозировать доходы от этих объектов недвижимости в соответствии с методом ДДП, то на основе полученных данных с помощью методов математического моделирования можно рассчитать соответствующие ставки дисконтирования аналогичных объектов. На основе дальнейшего анализа полученных ставок дисконтирования выводится ставка дисконтирования присущая объекту оценки. Метод определяет ставку дисконтирования на основе данных рынка сопоставимых объектов. Трудность реализации метода - в корректном определении доходов, приносимых аналогичными объектами.

Метод оценки капитальных активов базируется на предположении, что доходность недвижимости линейно зависит от доходности рынка в целом. Эту взаимосвязь определяет базовая формула метода:

R=Rf+b*(Rm-Rf), где

R - ставка дисконтирования,

Rf - безрисковая ставка доходности,

Rm - среднерыночная доходность,

b - мера систематического риска, отражающая взаимосвязь доходность рынка и объекта недвижимости.

Метод средневзвешенной стоимости капитала используется в случае, если прогнозируемые доходы от объекта оценки будут распределяться между несколькими инвесторами, каждый из которых имеет свою рыночную ставку доходности. В этом случае ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная ставка по всем ставкам дисконтирования инвесторов, при этом веса определяются на основании стоимости вклада каждого из инвесторов в общую стоимость объекта оценки.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

· назначения цены продажи,

· принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,

· с использованием метода капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода

Общая формула метода ДДП:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость

периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

n - период прогнозирования

PV -стоимость объекта оценки;

Ct - денежный поток периода t,

R - ставка дисконтирования денежного потока периода t,

M - стоимость реверсии.

Метод капитализации дохода определяет стоимость объекта оценки на основании приведения потока ожидаемого дохода за один период прогнозирования.

При этом формула приведения записывается в виде

Доход за прогнозный период

С= ------------------------------------------

Ставка капитализации



Ставка капитализации отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, таким образом, в зависимости от способа расчета ставки капитализации, она в явном, либо в неявном виде содержит в себе значения ставки дисконтирования.

Ставка капитализации может определяться либо расчетным способом (метод Гордона, метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда) на основе ставки дисконтирования, либо на основании данных по ставкам капитализации объектов, аналогичных оцениваемому (метод прямой капитализации или метод рыночной выжимки). Рассмотрим каждый из метод расчета ставки капитализации.

Метод Гордона используется, если имеются предположения о величине процента (G) роста (падения) стоимости объекта оценки. Тогда,

К=R-G,

где К - ставка капитализации,

R - cтавка дисконтирования (определяется методами, изложенными при описании метода ДДП),

G - процентный рост (падение) стоимости объекта оценки за прогнозный период.

Метод Ринга применяется в случае, если прогнозируемые доходы от объекта оценки будут упорядочены таким образом, что будут рассчитываться в каждый прогнозный период до оставшегося срока жизни как сумма погашения равными частями стоимости объекта оценки и начисленных на остаток непогашенной на этот период стоимости объекта оценки процентов по ставке дисконтирования. Другими словами, доход от объекта в точности будет совпадать с денежными потоками по выплате кредита на сумму стоимости объекта оценки на срок равный оставшемуся сроку жизни объекта оценки со ставкой равной ставке дисконтирования и начислением процента на остаток долга. Также легко доказывается, что в этом случае доходы от объекта оценки будут уменьшаться в каждый прогнозный период на одну и ту же постоянную величину. Тогда,

К=R+1/N

где К - ставка капитализации,

R - cтавка дисконтирования (определяется методами, изложенными при описании метода ДДП),

N - оставшийся срок жизни объекта оценки.

Метод Инвуда применяется в случае если прогнозируемые доходы от объекта оценки будут упорядочены таким образом, что будут рассчитываться в каждый прогнозный период до оставшегося срока жизни как аннуитетные платежи на погашения стоимости объекта оценки и начисленных процентов по ставке дисконтирования. Другими словами, доход от объекта в точности будет совпадать с денежными потоками по выплате кредита на сумму стоимости объекта оценки с аннуитетным погашением на срок равный оставшемуся сроку жизни объекта оценки со ставкой равной ставке дисконтирования. Косвенным признаком применения метода Инвуда является предполагаемая одинаковость доходов от объекта оценки. Тогда,

К=R+R/[(1+R)^N -1]

где К - ставка капитализации,

R - cтавка дисконтирования (определяется методами, изложенными при описании метода ДДП),

N - оставшийся срок жизни объекта оценки.

Метод Хоскольда применяется в случае если прогнозируемые доходы от объекта оценки будут упорядочены таким образом, что будут рассчитываться в каждый прогнозный период до оставшегося срока жизни как аннуитетные платежи на погашения стоимости объекта оценки и начисленных процентов по ставке дисконтирования равной безрисковой ставке. Другими словами, доход от объекта в точности будет совпадать с денежными потоками по выплате кредита на сумму стоимости объекта оценки с аннуитетным погашением на срок равный оставшемуся сроку жизни объекта оценки со ставкой равной безрисковой ставке доходности. Косвенным признаком применения метода Хоскольда является предполагаемая одинаковость доходов от объекта оценки. Тогда,

К=R+Rf/[(1+Rf)^N -1]

где К - ставка капитализации,

R - cтавка дисконтирования (определяется методами, изложенными при описании метода ДДП),

Rf - безрисковая ставка доходности,

N - оставшийся срок жизни объекта оценки.

В обоих методах (метод ДДП и метод капитализации дохода) происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня доходности вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доходы за несколько периодов, а также реверсия.

Метод капитализации дохода применяется, в случаях, когда прогнозируемые доходы от объекта недвижимости упорядочены.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, в случаях, когда будущие прогнозируемые доходы от объекта недвижимости будут существенно различаться по прогнозным периодам.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход основывается на изучении возможностей возможного покупателя в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход в оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта. При этом оценивают стоимость затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитают из нее сумму оцененного износа (устаревания), включающую физический, функциональный и внешний (экономический) износ (устаревание). К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость прав на землю (право собственности, право аренды либо право выкупа).

Наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, для которых трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.

При использовании затратного подхода, прежде всего, необходимо определить базу расчета стоимости - затрат на воспроизводство объекта оценки либо затрат на замещение.

Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного подхода:

· метод единичных расценок (разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);

· метод укрупненных элементных показателей;

· метод сравнительной единицы.

Метод единичных расценок обладает большой точностью расчета. Применение метода заключается в разработке полной сметы на строительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметь подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует в двух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный. Если расчетах в смете использовались материалы и технологии, применявшиеся при создании объекта оценки, то результатом расчета по методу будет стоимость затрат на воспроизводство, если же в расчетах использовались современные материалы и технологии, не применявшиеся при создании объекта оценки, то результатом расчета по методу будет стоимость затрат на замещение.

Метод укрупненных элементных показателей заключается в определении затрат на замещение или затрат на воспроизводство как суммы стоимостей возведения основных элементов зданий. Эти затраты определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв.м жилой площади, 1 куб.м строительного объема, и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта. К нормативной базе метода сравнительной единицы относятся сборники УПСС («Укрупненные показатели стоимости строительства») и УПВС («Укрупненные Показатели Восстановительной Стоимости»), содержащие данные о стоимости затрат на воспроизводство стоимости типовых объектов.

Износ и все виды устареваний или общий накопленный износ - это уменьшение затрат на воспроизводство (или затрат на замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического износа, функционального или экономического устаревания, их комбинации.

Здания и сооружение под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

· физический износ - уменьшение стоимости объекта из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

· функциональное устаревание - уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам; также функциональный износ улучшений возникает при несоответствии текущего использования земли наиболее эффективному варианту;

· экономическое устаревание - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический износ и функциональное устаревание определяются состоянием самого объекта, экономическое устаревание - воздействием окружающей среды.

Классическими методами определения накопленного износа являются метод сравнения продаж, эффективного возраста и разбивки.

Физический износ и функциональное устаревание могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономическое устаревание, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и стоимости затрат на воспроизводство или замещение.

Устранимый физический износ связывается с ухудшением эксплуатационных характеристик строения в промежутке времени от предыдущего очередного ремонта до следующего. Этот износ оказывается тем больше, чем ниже уровень качества эксплуатации и технического обслуживания строения. В этом случае определяется сумма затрат на ремонт, который обеспечивает восстановление эксплуатационных характеристик соответствующих элементов улучшений здания до состояния, аналогичного состоянию новых элементов. Величину устранимого износа можно определить, воспользовавшись действующими сметными нормативами на производство ремонтных работ.

Для оценки неустранимого физического износа необходима группировка данных о затратах на создание новых улучшений по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования здания в составе оцениваемого объекта. Указанные элементы конструкций и оборудования подразделяют на короткоживущие и долгоживущие, различающиеся сроком жизни: оставшийся срок жизни вторых совпадает с аналогичным сроком жизни всего строения, в то время как жизнь короткоживущих - существенно короче жизни долгоживущих. В связи с этим, что короткоживущие элементы подлежат замене при капитальных ремонтах здания, к расчету неустранимого износа принимаются только долгоживущие элементы. Заметим, что для данного разделения тип срока жизни для долгоживущих элементов и объекта в целом должен быть один и тот же (экономический или - предпочтительнее - физический). Собственно величина потери стоимости вследствие неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется как доля от разности между затратами на создание нового элемента и суммой устранимого износа. Указанная доля считается равной отношению эффективного возраста элемента к сроку его экономической жизни.

Общий накопленный износ (Иоб.) есть сумма физического (Ифиз), функционального (Ифунк.) и экономического устареваний (Ивн), который определяется по формуле:

И об.= 1 - (1 - Ифиз) х (1-Ифунк.) х (1 - Иэкон)

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик :

а) выбирает единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения;

б) корректирует значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

в) согласовывает результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В сравнительном подходе применяются следующие методы.

Метод сравнения продаж.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Метод валового рентного мульпликатора.

Валовой рентный мультипликатор (далее ВРМ) - это коэффициент, полученный как отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу.

Расчет с использованием ВРМ выполняют поэтапно:

1. Подбор аналогов, при этом подбор осуществляется по двум параметрам: местоположению и функциональному применению;

2. Определяется отношение цен продаж каждого из объектов-аналогов к генерируемому им валовому доходу;

3. Определяется средневзвешенный ВРМ;

4. Определяется стоимость объекта оценки путем умножения ПВД объекта оценки на средневзвешенный ВРМ.

2.3 Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

На практике может существовать НЭИ участка земли как свободного и отличное от него НЭИ участка земли как улучшенного, поэтому анализ НЭИ всегда проводится в два этапа:

· на первом - участок анализируется как вакантный. В этом случае под НЭИ понимается такое использование недвижимости, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физически возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим, в результате к наивысшей стоимости земли.

· на втором - как улучшенный. В этом случае НЭИ может быть определено, как отличающееся от существующего использования, при этом существующее использование может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли варианта НЭИ не превысит стоимости существующих улучшений с учетом издержек на их уничтожение.

При оценке НЭИ используются четыре критерия, которым должно удовлетворять прогнозируемое использование, т.е. оно должно быть:

· законодательно разрешенным;

· физически возможным;

· экономически целесообразным;

· при котором достигается наибольшая стоимость объекта, если прогнозируемое использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант.

Объектом анализа являются объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Анастасия»:

Наименование	Площадь, кв.м.
Административно-бытовое здание (Литера А)	720,00



3. Анализ рынка коммерческой недвижимости

Общая характеристика рынка недвижимости

В самом общем понимании рынок определяется как система, которая регулируется соотношением спрос-предложение. По сути, рынок является местом купли-продажи товаров и услуг. Рынок недвижимости специфичен, так как не имеет определенного «места». Поэтому под «рынком недвижимости» понимают саму куплю-продажу объектов недвижимости.

Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции и обусловлен особенностями:

1) уникальностью объекта;

2) низкая ликвидность;

3) сложность юридических прав;

4) условия финансирования.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленными такими факторами, как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- воздействие рынка капитала;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны, как в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

- изменение общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

- изменение в денежной политики правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования купли-продажи недвижимости;

- изменение в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

- изменение ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1) По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению ни предназначены для ведения специфического бизнеса. Примером такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т. д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2) По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3) По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, земного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

- готовые объекты;

- объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенные объекты.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. Каждый имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

Цели анализа рынка недвижимости

Цель анализа рынка недвижимости обуславливает его проведение, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например - изучить процессы, протекающие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализ может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

- целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

- определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

- формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

- о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

- связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока: относящиеся к краткосрочным целям; относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка. Анализ любого сегмента рынка необходимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения - промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения - промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, - это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с площадью хранения от 5 тыс. м² называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м², растет потребность в помещениях по 3…5 тыс. м². Основные требования арендаторов к складским помещениям - наличие погрузочно-разгрузочных механизмов и отопления; близость к транспортным магистралям и удобство подъезда; высота потолков - 7…9 м (для складирования грузов по высоте в несколько ярусов).

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

Логистические терминалы - это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.

Разработаны две классификации складской недвижимости. Компания Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов - А1, А2, B1, В2, С1, С2, D, компания Knight Frank - на четыре группы - A+, B, C, D.

Качественные показатели и техническая оснащенность складов существенная различаются, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости.

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) - это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП - не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку от правительств регионов и РФ.