Оценка объекта недвижимости
Методика оценки недвижимого объекта собственности, описание здания и его существующее использование. Оценка объекта по методу сравнения продаж и по методу дисконтирования доходов. Характеристики объектов-аналогов. Согласование результатов оценки.
| Рубрика | Финансы, деньги и налоги |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.07.2009 |
| Размер файла | 174,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
8
Содержание
- 1. Исходные данные 2
- 2. Оценка земельного участка 5
- 3. Оценка объекта затратным методом 5
- 4. Оценка объекта по методу сравнения продаж 9
- 5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов 11
- 6. Согласование результатов оценки 13
- 1. Исходные данные
Тип оцениваемого объекта недвижимости
Здание офисного типа
Адрес
Город N, улица Цветочная, дом 5
Правовой режим объекта
Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли.
Собственники недвижимости
Здание: ООО «Бизнес-сервис». Земля: государство.
Местоположение объекта
Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1028 кв. м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв. м.
Описание здания
Здание представляет собой 5_ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты. В здании имеется необходимое количество телефонных линий на каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.
Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объем здания 10028 куб. м.
Полезная (арендная) площадь - 2828 кв. м.
Полезная (арендная) площадь подвала - 128 кв. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 900 руб. за 1 куб. м.
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1,05.
Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0, 1% от полной восстановительной стоимости здания.
Существующее использование здания
Здание сдается в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 300 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 100 руб. в месяц. Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20 000 руб. в месяц.
Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих ценах составляет 1200 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт). После ремонта помещения можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год можно будет сдать в аренду 70% площадей; во второй - 85%; в третий - 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.
Расходы по эксплуатации всего здания включают:
* заработную плату персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) в размере 40 000 руб. в месяц;
* начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от ФОТ;
* оплату коммунальных услуг - 50 руб. в месяц в расчете на 1 кв. м полезной площади здания;
* прочие расходы в размере 30 руб. в месяц в расчете на 1 кв, м полезной площади здания;
* налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания;
* амортизационные отчисления на восстановление здания - 1% от пол ной восстановительной стоимости здания.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
* арендная плата на 8%;
* чистый доход от кафе - на 2%;
* заработная плата персонала - на 5%;
* коммунальные услуги и прочие расходы - на 3%.
Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% - для второго года; 27% - для третьего года; 29% для четвертого и 30% - для пятого года.
Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов
Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г.
Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.
Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам
|
Показатели |
Объекты |
||||
|
А |
Б |
В |
Г |
||
|
Полезная (арендная) площадь здания, кв. м. |
1528,00 |
2028,00 |
3228,00 |
1828,00 |
|
|
Цена продажи, тыс. руб. |
9250,00 |
9440,00 |
17140,00 |
10350,00 |
|
|
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. |
2960,00 |
2832,00 |
5820,00 |
3312,00 |
2. Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;
ТL - ставка земельного налога, руб.;
SL - площадь земельного участка, кв. м.
VL=95*0.070*1028=6836.20 тыс. руб.
3. Оценка объекта затратным методом
Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности.
1. Определяется полная восстановительная стоимость здания
где: СD - прямые затраты, тыс. руб.;
Сl - косвенные затраты, тыс. руб.;
Р - предпринимательская прибыль, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
где СD - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;
BV - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.
CD=0.9*10028*1.05=9476,46 тыс. руб.
Косвенные затраты (Сl) составляют 40% от прямых затрат.
Cl=CD*40%=9476.46*40%=3790,58 тыс. руб.
Предпринимательская прибыль (Р) рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20-40% дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат.
P=(Cl+CD)*30%=(9476,46+3790,58)*30%=3980,11 тыс. руб.
Откуда полная восстановительная стоимость здания:
VR=9476,46+3790,58+3980,11=17247,16 тыс. руб.
2. Определяется накопленный износ здания - D:
где: DP - физический износ здания, тыс. руб.;
DF - функциональный, износ здания, тыс. руб.;
DE - внешний износ здания, тыс. руб.
Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ.
Физический износ здания DP=2381,54 тыс. руб.
Функциональный износ DF=344.94*60%=206,97 тыс. руб.
Внешний износ DE=17247,46*1%=172.47 тыс. руб.
Накопленный износ здания:
D=DP+DF+DE=2381,54+206,97+172,47=2760,98 тыс. руб.
3. Определяется остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:
VR=17247,16 тыс. руб.
D=2759.88 тыс. руб.
VREM=17247,16-2760,98=14486,17 тыс. руб.
4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:
VCA=VREM+VL
VREM=14486,17 тыс. руб.
VL=6836,20 тыс. руб.
VCA=VREM+VL=6836,20+14486,17=21322,37 тыс. руб.
Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания
|
Наименование конструктивных элементов здания |
% от восстановительной стоимости всего здания |
Восстановительная стоимость элемента |
Фактический срок эксплуатации |
Нормативный срок эксплуатации |
Коэффициент износа |
Сумма износа |
|
|
Фундамент |
7% |
1207,30 |
5 |
100 |
0,05 |
60,37 |
|
|
Наружные стены |
16% |
2759,55 |
5 |
100 |
0,05 |
137,98 |
|
|
Перекрытия |
14% |
2414,60 |
5 |
100 |
0,05 |
120,73 |
|
|
Кровля |
8% |
1379,77 |
5 |
50 |
0,10 |
137,98 |
|
|
Перегородки |
8% |
1379,77 |
5 |
80 |
0,06 |
86,24 |
|
|
Внутренняя отделка |
6% |
1034,83 |
5 |
5 |
1,00 |
1034,83 |
|
|
Наружная отделка |
3% |
517,41 |
5 |
60 |
0,08 |
43,12 |
|
|
Система водоснабжения и канализации |
10% |
1724,72 |
5 |
50 |
0,10 |
172,47 |
|
|
Система электроснабжения |
7% |
1207,30 |
5 |
40 |
0,13 |
150,91 |
|
|
Система отопления |
9% |
1552,24 |
5 |
50 |
0,10 |
155,22 |
|
|
Система вентиляции |
2% |
344,94 |
5 |
40 |
0,13 |
43,12 |
|
|
Система пожаротушения |
3% |
517,41 |
5 |
50 |
0,10 |
51,74 |
|
|
Система телефонизации |
2% |
344,94 |
5 |
40 |
0,13 |
43,12 |
|
|
Лифты |
5% |
862,36 |
5 |
30 |
0,17 |
143,73 |
|
|
Всего |
100% |
17247,16 |
2381,54 |
4. Оценка объекта по методу сравнения продаж
Стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности
1. На основании исходных данных о характеристиках сопоставимых с оцениваемым объектов А, Б, В и Г
Таблица 3. Характеристики объектов-аналогов
|
Показатели |
Сопоставимые объекты |
||||
|
А |
Б |
В |
Г |
||
|
Цена продажи, тыс. руб.; |
6,05 |
4,65 |
5,31 |
5,66 |
|
|
Полезная площадь здания, кв. м. |
1524,00 |
2024,00 |
3224,00 |
1824,00 |
|
|
Время продажи, месяцы |
3 |
3 |
1 |
1 |
|
|
Местоположение (хуже, лучше, аналог) |
лучше |
хуже |
хуже |
Хуже |
|
|
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) |
лучше |
аналог |
аналог |
лучше |
2. Проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т. к. они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта.
В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв. м полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному показателю и имеющие сходные иные характеристики. Разница в цене выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному показателю, на эту величину уменьшается либо увеличивается (в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым) цена каждого сопоставимого объекта. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Величина корректировки по каждому показателю и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком «-»» (если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый), либо со знаком «-» (если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый).
Таблица 4. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов
|
№ n/n |
Показатели |
Сопоставимые объекты |
||||
|
А |
Б |
В |
Г |
|||
|
1 |
Цена продажи в расчете на 1 кв. м полезной площади здания |
6,05 |
4,65 |
5,31 |
5,66 |
|
|
2 |
Величина корректировки по времени продажи |
0,33 |
0,33 |
0,33 |
0,33 |
|
|
3 |
Скорректированная по времени продажи цена |
6,71 |
5,31 |
5,31 |
5,66 |
|
|
4 |
Величина корректировки по местоположению |
-1,05 |
||||
|
5 |
Скорректированная по местоположению цена |
5,66 |
5,31 |
5,31 |
5,66 |
|
|
6 |
Величина корректировки по состоянию объекта |
-0,35 |
-0,35 |
|||
|
7 |
Скорректированная по всем показателям сравнения цена |
5,31 |
5,31 |
5,31 |
5,31 |
В результате расчетов, была получена скорректированная по всем показателям цепа продажи (за 1 кв. м.) сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания = 5,31 тыс. руб.
3. Определяется стоимость оцениваемого здания - VВ
где: PС - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв. м.
PC=5,31 тыс. руб.
SB =2828 кв. м.
VB=5,31*2828=15016,68 тыс. руб.
4. Определяется стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости по методу сравнения продаж (VSC) путем суммирования стоимости здания (VB) и стоимости земельного участка (VL):
VL=6836,20 тыс. руб.
VB=15016,68 тыс. руб.
VSC=6836,20+15016,68=21852,88 тыс. руб.
5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов
Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов анализируются доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания.
1. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания - PGI:
rB - арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;
Sp - полезная площадь здания, кв. м.;
rb - арендная плата за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.;
Sb - полезная площадь подвала, кв. м.;
m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
2. Определяется действительный валовой доход - EGI:
где k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).
3. Определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования:
* фонда оплаты труда персонала;
* начислений на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от фонда оплаты труда персонала;
* платежей за коммунальные услуги;
* прочих расходов;
* амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (VR).
* налога на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году.
При расчете общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.
Остаточная стоимость здания (Vnrem) в каждом анализируемом году, начиная со второго, определяется по формуле:
где: Vn-1rem - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;
А - амортизационные отчисления на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания, тыс. руб.
4. Определяется чистый операционный доход от аренды (NOI1) как разница между действительным валовым доходом и текущими операционными расходами:
5. Определяется денежный поток (CF) как общий чистый операционный доход от здания (с учетом дополнительного дохода от кафе):
где NOI - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
6. Определяется коэффициент дисконтирования - kd
где: i - ставка дисконтирования, доли единицы.
7. Определяется дисконтированный денежный поток - DCF:
8. Определяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования - PVr.
где: DCFm, - дисконтированный денежный поток последнего, 5_го года;
R - коэффициент капитализации для здания, который определяется на основе исходных данных по сопоставимым с оцениваемым объектам.
9. Определяется текущая стоимость здания - РVB:
где: IС - единовременные инвестиции, т.е. затраты на текущий ремонт помещений в здании, тыс. руб.
10. Определяется стоимость всего объекта недвижимости по метолу дисконтирования доходов - VDl:
6. Согласование результатов оценки
Анализируются все полученные по трем методам оценки значения стоимости объекта. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (местоположения, доходности и т.п.) и состояния рынка недвижимости. На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты в долях единицы (общая сумма коэффициентов должна быть равна единице), и определяется средневзвешенное значение стоимости объекта, которое и принимается в качестве рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Таблица 5 Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходов
|
Наименование показателей |
Значение показателей по годам |
|||||
|
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
||
|
Полезная площадь здания, кв. м |
1979,60 |
2403,80 |
2545,20 |
2686,60 |
2686,60 |
|
|
Полезная площадь подвала, кв. м |
89,60 |
108,80 |
115,20 |
121,60 |
121,60 |
|
|
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб. |
0,30 |
0,32 |
0,35 |
0,37 |
0,40 |
|
|
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб. |
0,10 |
0,11 |
0,12 |
0,12 |
0,13 |
|
|
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб. |
3563,28 |
9345,97 |
10628,76 |
11992,98 |
12766,72 |
|
|
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс. руб. |
8,96 |
11,75 |
13,36 |
15,08 |
16,05 |
|
|
Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб. |
3572,24 |
9357,72 |
10642,12 |
12008,06 |
12782,77 |
|
|
Коэффициент заполняемости |
0,7 |
0,85 |
0,9 |
0,95 |
0,95 |
|
|
Действительный валовой доход, тыс. руб. |
2500,57 |
7954,07 |
9577,91 |
11407,66 |
12143,64 |
|
|
Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб. |
240 |
480 |
480 |
480 |
480 |
|
|
Единый социальный налог, тыс. руб. |
85,44 |
170,88 |
170,88 |
170,88 |
170,88 |
|
|
Плата за коммунальные услуга, тыс. руб. |
593,88 |
1442,28 |
1527,12 |
1611,96 |
1611,96 |
|
|
Прочие расходы, тыс. руб. |
356,328 |
865,368 |
916,272 |
967,176 |
967,176 |
|
|
Остаточная стоимость здания, тыс. руб. |
2897,23 |
2862,74 |
2828,25 |
2793,75 |
2759,26 |
|
|
Налог на имущество, тыс. руб. |
57,94 |
57,25 |
56,56 |
55,88 |
55,19 |
|
|
Амортизационные отчисления на восстановление здания, тыс. руб. |
34,49 |
34,49 |
34,49 |
34,49 |
34,49 |
|
|
Итого текущие операционные расходы, тыс-руб. |
4265,32 |
5913,02 |
6013,58 |
6114,14 |
6078,95 |
|
|
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. |
-1764,75 |
2041,05 |
3564,33 |
5293,52 |
6064,68 |
|
|
Чистый операционный доход от кафе, тыс. руб. |
120 |
240 |
240 |
240 |
240 |
|
|
Денежный поток, тыс. руб. |
-1644,75 |
2281,05 |
3804,33 |
5533,52 |
6304,68 |
|
|
Ставка дисконтирования, % |
22 |
25 |
27 |
29 |
30 |
|
|
Коэффициент дисконтирования |
0,82 |
0,64000 |
0,48819 |
0,36111 |
0,26933 |
|
|
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб. |
-1348,16 |
1459,87 |
1857,24 |
1998,22 |
1698,03 |
|
|
Инвестиции (затраты на ремонт), тыс. руб. |
1200 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс. руб. |
15,436 |
|||||
|
Стоимость здания по методу дисконтирования доходов, тыс. руб. |
19901,2 |
Подобные документы
Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость права собственности. Объем и этапы исследования. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта.
отчет по практике [44,4 M], добавлен 19.07.2012Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия. Методика расчета коэффициента капитализации и дисконтирования. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Расчет рыночной стоимости ООО "Своя квартира" с применением затратного подхода.
дипломная работа [177,6 K], добавлен 21.06.2014Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Уфы в 2013 г.; основные сведения и описание объекта оценки. Методы определения рыночной стоимости недвижимого имущества и прав на земельный участок. Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.11.2013Последовательность определения стоимости объекта оценки. Оценка собственного капитала предприятия доходным, затратным и сравнительным методами, составление прогнозов денежных потоков и расчет ставки дисконтирования по модели капитальных активов.
курсовая работа [907,3 K], добавлен 19.06.2011Изучение теории оценки финансового состояния организации. Организационно-экономическая характеристика объекта исследования. Оценка относительных показателей объекта. Разработка мероприятий по улучшению финансового положения и оценка их эффективности.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 21.03.2018Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010Рассмотрение понятия и сущности интеллектуальной собственности как объекта оценки. Изучение новейших методов стоимостного анализа активов. Ознакомление с примерами расчета стоимости оборудования предприятия, серийной продукции и нематериальных активов.
курсовая работа [174,0 K], добавлен 14.05.2014Экономическая сущность заемного капитала. Политика управления им на предприятии. Методика оценки использования капитала как объекта управления. Анализ и оценка заемного капитала как объекта управления, пути повышения эффективности его использования.
курсовая работа [103,9 K], добавлен 20.03.2014Сущность, цели, задачи и методы проведения оценки стоимости компании. Источники информации и субъекты оценки. Методика и основные теории оценки стоимости компании. Метод дисконтирования будущих доходов. Потребительская и рыночная (меновая) стоимость.
курсовая работа [103,5 K], добавлен 01.12.2014Перечень объектов недвижимости. Налоги на операции с недвижимостью, при нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости, при получении объекта недвижимости в дар. Налоги для продавца после продажи. Пример расчета налогового вычета при ипотеке.
реферат [1,1 M], добавлен 04.01.2011
