Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

60945,00

47131,00

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка

руб.

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м²

20149,00

60945,00

47131,00

Условия продажи

Рыночные

цена предложения

цена предложения

цена предложения

Корректировка

%

-5%

-5%

-5%

Скорректированная цена

руб./м²

19141,55

57897,75

44774,45

Местоположение

Орджоникид р-н

Орджоникид р-н

Орджоникид р-н

Корректировка

1

1

1

Скорректированная цена

19141,55

57897,75

44774,45

Физические характеристики:

Функциональное назначение

администр-производст.

администр-производст.

офисное, производств.

Корректировка

к-т

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м²

19141,55

57897,75

44774,45

Состояние. Износ здания

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка

руб./ м²

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м²

19141,55

57897,75

44774,45

Наличие обременений

нет

нет

нет

нет

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./ м²

19141,55

57897,75

44774,45

Подъездные пути

авто

авто

авто

авто

Корректировка

руб.

0

0

0

Скорректированная цена

руб./ м²

19141,55

57897,75

44774,45

Наличие инженерных коммуникаций

все

все

все

все

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./ м²

19141,55

57897,75

44774,45

Корректировка на размер площади

528

670,00

402,00

244,00

Корректировка

к-т

1

+255

+535

Скорректированная цена

руб./ м²

19141,55

58152,75

45309,45

Для выводов:

Абсолютное итоговое значение корректировок

руб./м2

1007,45

3302,25

2891,55

в % от первонач. Величины

%

-5

-5,4

-5,4

Весовой коэффициент

1

0,5

0,25

0,25

Цена за ед. общей площади

руб./м2

35 436,33

Стоимость объекта оценки с НДС

руб.

18 710 400

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определенная в рамках сравнительного подхода составила 18 710 000 рублей.



7. Затратный подход

7.1 Определение затрат на замещение

Затраты на строительство можно оценить двумя способами: по затратам на воспроизводство или по затратам на замещения.

Затраты на воспроизводство определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Затраты на замещение определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Учитывая результаты исследования о наиболее эффективном использовании объекта как нежилого производственного помещения, целесообразно сохранить категорию капитальности и огнестойкости здания, поэтому в данном отчёте стоимость строительства оценивается затраты на замещения с использованием справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий.

В качестве аналогов выбраны соответствующие по функциональному назначению, материалу постройки и конструктивным особенностям объекты (сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости…»).

При определении полной восстановительной стоимости здания были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 и 1984 годов на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 2013 г.

Основная формула настоящего расчета: С=ПВС-Из общий, где

ПВС - затраты на замещение,

Из общий - физический износ и устаревания,

Затраты на замещение определяется следующим образом:



ПВС = V x С_б x К₁ x К₂ x К₃ xК_кхК₈₄ x К_т x К_о x К_с x К_с1 x К_с2 x К_НДС x

К_{прибыль,} где

Сб	Восстановительная стоимость 1 м3, определенная по сборнику УПВС
V	Строительный объем здания в м3, в соответствии с техническим паспортом на объект оценки
К1,2,3	Коэффициент учитывающий отличия объекта оценки и объекта аналога (поправка к удельному весу)
Кк	Кк - коэффициент приведения к климатическим условиям.
К84	Коэффициент перевода цен из 1969 года в 1984 год. Состоит из двух коэффициентов:
	Кт - территориальный коэффициент, учитывает инвестиционные условия
	Ко - отраслевой коэффициент
Кс	Индекс перехода цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе с учетом инфляции в регионе берется из сборника «Индексы цен в строительстве»
	Кс1 - индекс цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе
	Кс2 - индивидуальные изменения стоимости СМР за период с последнего отчетного квартала по дату оценки
КНДС	В соответствии с налоговым кодексом РФ, часть вторая раздел VIII. Федеральные налоги, статья 164. "Налоговые ставки" пункт 3. "Налогообложение производится по налоговой ставке 18 процентов …."
Кприбыль	Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя

Определение стоимости затрат на строительство объекта оценки проводится по наиболее близкому по конструкции аналогу, определяемому по «Укрупненным показателям стоимости строительства зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства», сборник №14, табл. 53

Согласно аналога, восстановительная стоимость одного кубического метра в базовых ценах 1969 г. составляет: 17,6 руб./ куб. м. Полная восстановительная стоимость рассчитывается по формуле:

Наименование показателя	Величина	№ прил.
С69	Стоимость 1 куб.м. строения в базовых ценах 1969 года (руб.)	17,6	cборник №14, табл.53
Кк	Коэффициент приведения к климатическим условиям	1,07
К84 (Кт*Ко)	Кт-территориальный коэффициент	1,02	Приложение1
	Ко-отраслевой коэффициент	1,18	Приложение2
Кис	(Ко-инвест №82)	101,918	Приложение3
	Индекс изменения стоимости СМР за период с января 2013г по дату оценки (Ко-инвест №82)	0,075*10
V	Строительный объем (куб.м)	2925
Кндс	Коэффициент, учитывающий отсутствие НДС в ценах 1969 года	1,18
Кп	Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя	1,200
Ки	Коэффициент, учитывающий инвестиционные условия	1,00

ПВС = 17,6 * 1,07 * 1,02 * 1,18 * 2925 * 109,42 * 1,18 * 1,2 * 1 =

10 272 223,47 руб.

Расчет физического износа рассматриваемого объекта выполнен экспертным методом с применением сборник №14, табл. 53 в соответствии с ВСН53-86(Р) Госгражданстрой ЦИТО 2002.

7.2 Определение накопленного износа

Величину устранимого износа можно определить, воспользовавшись действующими сметными нормативами на производство ремонтных работ. В данном отчете применяется оценка устранимого износа, согласно осмотру на основании ВСН 53-86. Для определения удельного веса окон и дверей применялось приложение №2 к ВСН 53-86.

Для оценки неустранимого физического износа необходима группировка данных о затратах на создание новых улучшений по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования здания в составе оцениваемого объекта. Указанные элементы конструкций и оборудования подразделяют на короткоживущие и долгоживущие, различающиеся сроком жизни: оставшийся срок жизни вторых совпадает с аналогичным сроком жизни всего строения, в то время как жизнь короткоживущих - существенно короче жизни долгоживущих. В связи с этим, что короткоживущие элементы подлежат замене при капитальных ремонтах здания, к расчету неустранимого износа принимаются только долгоживущие элементы. Заметим, что для данного разделения тип срока жизни для долгоживущих элементов и объекта в целом должен быть один и тот же (экономический или - предпочтительнее - физический). Собственно величина потери стоимости вследствие неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется как доля от разности между затратами на создание нового элемента и суммой устранимого износа. Указанная доля считается равной отношению эффективного возраста элемента к сроку его экономической жизни.

Расчет устранимого физического износа в данном случае оценщик счел правомерным принять размер устанимого физического износа равным нулю по причине регулярного проведения текущего ремонта оцениваемого объекта.

Неустранимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструктивные элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации назначены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Функциональное устаревания является потерей в стоимости вследствие отставания технологий и методов при эксплуатации здания от прогресса в данной отрасли. Он может быть вызван временными факторами (моральное устаревание использованных материалов, конструкций).

Оценщиком функциональное устаревание принято равным 0%.

Экономическое устаревание определяется как снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды (общий упадок района или состояния рынка).

Оценщиком экономическое устаревание принято равным 0%.

Расчет рыночной стоимости административно-производственного здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

№ п/п	Наименование объекта	группа капитальности	Единицы измерения	Количество единиц	Сборник №	Таблица №	Стоимость 1 м3 в ц. 69г	Поправка к удельному весу (на отсутствие благоустройств)	Индекс перехода к ценам на 01.01.84 г.	Климатический коэффициент	Индекс перехода к ценам 2013г.(на дату оценки) (Справочник Ко-Инвест №83)	Стоимость затрат на замещение без НДС, руб.	Стоимость затрат на замещение с учетом прибыли предпринимателя - 20%, руб. (с НДС)	Износ объекта, %	Рыночная стоимость с учетом накопленного износа, руб. (с НДС)
									Территориальный коэффициент	Отраслевой коэффициент					Физический износ, %	Функциональное устаревание,%	Экономическое устаревание, %	Суммарный износ, %
1	Здание (Литера А)	1	м3	2 925	7	52	17,6	1,00	1,02	1,18	1,07	109,420	7254395	10272 223	26,81%	0,00%	0,00%	26,81%	7518583

Таким образом, рыночная стоимость улучшений рассчитанных затратным подходом равна 7 519 000 рублей.



Расчет физического износа объектов, входящих в состав производственной базы

Конструктивные элементы	Удельный вес конструктивных элементов по таблице, %	Удельные веса каждого элемента по таблице приложения №2 ВСН 53-86, %	Поправка к удельному весу , к-т	Удельный вес конструктивных элементов с поправкой в %	Стоимость затрат на замещение конструктивного элемента, руб.	Расчет устранимого физического износа	Расчет неустранимого физического износа	Общий физический износ, руб.
						Износ конструктивных элементов в %	Устранимый физический конструкции, руб.	Фактический срок службы, лет	Оставшийся срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет.	Неустранимый физический износ, %	Неустранимый физический износ, руб.
1	2	3	4	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Фундаменты	9	-	1	9,00	924 500	10	92 450	22	128	150	15%	135 593	228 043
Стены и перегородки	17	-	1	17,00	1 746 278	10	174 628	22	78	100	22%	384 181	558 809
Каркас	11	-	1	11,00	1 129 945	10	112 994	22	78	100	22%	248 588	361 582
Покрытия и перекрытия	12	-	1	12,00	1 232 667	20	246 533	22	78	100	22%	271 187	517 720
Кровля	8	-	1	8,00	821 778	15	123 267					0	123 267
Полы	7	-	1	7,00	719 056	20	143 811					0	143 811
Проемы	10	-	1	10,00	1 027 222	20	205 444					0	205 444
Отделочные работы	4	-	1	4,00	410 889	10	41 089					0	41 089
Санитарно-технические устройства	14	-	1	14,00	1 438 111	30	431 433					0	431 433
Электроосвещение	4			4,00	410 889	10	41 089
Прочие работы	4	-	1	4,00	410 889	10	41 089	22	128	150	15%	60 264	101 353
Итого:	100,00			100,00	10 272 223		1 653 828					1099813	2 753 641
Физический износ,%	Ифиз		26,81%

7.3 Определение рыночной стоимости прав на земельный участок

Определение рыночной стоимости земли осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

В настоящий период времени, распоряжением Минимущества России № 568-р от 06.03.2002 утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». Данные методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков, которые сформированы в соответствии с законодательством. Руководствуясь данными методическими рекомендациями, определим стоимость земельного участка.

Методы оценки объектов недвижимости, включая и земельные участки, базируются на трех подходах:

· Затратный подход;

· Подход сравнительного анализа продаж;

· Доходный подход:

В случае проведения оценки земельных участков в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

Затратные методы оценки стоимости земельного участка основаны на том, что владелец земельного участка не согласится продать права на него по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений (инженерной инфраструктуры), тем более, если продается право аренды, а обязанности по воспроизводству улучшений городских земель остаются за владельцем земли (государством в лице города).

Метод оценки по сопоставимым продажам (сравнения продаж) приемлем и используется при развитом земельном рынке, когда имеется обширная систематизированная информация по проведенным сделкам с аналогичными земельными участками. Суть этого метода: покупатель и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные уже проданные и купленные объекты.

Метод соотнесения и экстракции фактически являются модификациями метода сопоставления аналогов и применяются для сравнения цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разделения общей цены продажа между двумя составными частями: собственно земельным участком и улучшениями (зданиями и сооружениями). Метод экстракции - фактически разновидность метода соотнесения, он предусматривает выделения вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости, однако, применяется для таких участков, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Доходный метод (метод капитализации земельной ренты). Основан на принципе ожидания с учетом принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. При использовании метода капитализации земельной ренты оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения земельным участком, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу.

Метод «инвестиционных контрактов» разновидность доходного подхода оценки земельных участков. Возникновение метода связано со сложившейся системой предоставления земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструируемого за счет инвестора объекта недвижимости между городов - собственником земли и ее улучшений и инвестором - арендатором земельного участка в долях, оговоренных соответствующим инвестиционным контрактом.

Техника остатка для земельного участка так же один из подходов доходного подхода. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих (земле), в то время как стоимость другой составляющей известна (стоимость улучшений).

Земельные участки принадлежат ООО «Анастасия» на праве аренды. Следовательно, оцениваемые права - право аренды. Расчет стоимости прав аренды земельных участков проведен в соответствии с «методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России.

Для оценки рыночной стоимости прав на земельные участки использованы метод выделения и метод остатка.

При применении метода выделения расчет рыночной стоимости прав на земельный участок проводится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, рассчитанной по сравнительному подходу, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка, определенных в рамках затратного подхода.

При применении метода остатка расчет рыночной стоимости прав на земельный участок производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, рассчитанный по доходному подходу, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка, определенных в рамках затратного подхода.

	Производственная база, расположенная по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная,2
1	Площадь земельного участка, кв.м.	Sзу	2 160
2	Контрактная (фактическая) ставка арендной платы за земельный участок, руб/кв.м./год	Ф ап	18,41
3	Рыночная стоимость единого объекта недвижимости по Сравнительному подходу, руб.	Ссп	18 710 000
4	Рыночная стоимость единого объекта недвижимости по Доходному подходу, руб.	Сдп	21 447 000
5	Стоимость улучшений земельного участка по Затратному подходу, руб	Сул	7 519 000
	Расчет рыночной стоимости права аренды
		метод выделения	метод остатка
6	Рыночная стоимость земельного участка, руб.	11 191 000р.	13 928 000р.
7	Среднее значение	12 559 500
8	Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу при условии собственности на землю	20 078 000



8. Согласование результатов расчетов рыночной стоимости

Согласно ФСО, Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Данный этап является заключительным элементом процесса оценки. Согласование оценок, полученных на основе указанных подходов, сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта дает обоснованную величину рыночной стоимости. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

В зависимости от объема и достоверности информации, используемой в рамках каждого из методов оценки, результаты расчетов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Таким образом, выбор величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии с которым результату каждого из методов присваивается весовой коэффициент.

Стоимость объекта оценки определяется как сумма:

А₁*С₁+А₂*С₂+А₃*С₃,

где А_1, А₂ и А₃ - весовые коэффициенты;

C₁, C₂ и С₃- стоимости по использованным методам.

При определении весовых коэффициентов учитывались следующие факторы:

Применение затратного подхода дает достаточно обоснованную стоимость, так как он не связан с прогнозными данными и отражает реальную стоимость на дату оценки. Вместе с тем, затратный подход наиболее эффективен при оценке объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

Рыночный подход или метод сравнения продаж дает наиболее объективную основу для вывода рыночной стоимости оцениваемой недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток метода состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. При этом необходимо отметить, что использование метода сравнения продаж наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Доходный подход, как правило, отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта по установленным в расчете ставкам доходности. Преимущество этого метода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток метода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.

Учитывая недостатки и преимущества каждого подхода к оценке, при выводе итоговой стоимости объектов Оценщиком приняты следующие весовые коэффициенты для применяемых подходов:

Административно-производственное здание, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

Рассматриваемый подход	Полученный результат, руб.	Вес	Рыночная стоимость руб.
Затратный	20 078 000	1/3	6 692 667
Сравнительный	18 710 000	1/3	6 236 667
Доходный	21 447 000	1/3	7 149 000
Итого рыночная стоимость		1	20 078 334
Округленная рыночная стоимость (с НДС)			20 078 000
в том числе НДС, руб.			3 062 746
стоимость 1 кв.м.			38 027

Таким образом, обоснованная рыночная стоимость недвижимости, принадлежащей ООО «Анастасия», составляет 20 078 000 (двадцать миллионов семьдесят восемь тысяч ) руб. с НДС.



ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ И МЕТОДИЧЕСКИХ МАТЕРИАЛОВ

1. Закон РФ от 29.07.98 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, 2, 3 утверждённые приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, 255, 254)

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изменениями и дополнениями)

4. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки. РОО

5. Положения по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р)) Госгражданстрой.

6. СНИП IV- 14 - 84. Госстрой - М.

7. Оценка недвижимости под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Финансы и кредит. - М., 2007.

8. Справочник сметных укрупненных норм. НКТП СССР. ОНТИ НКТП.

Размещено на Allbest.ru