Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые на территории парка, как правило, очень энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.

Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»); по принципу продажи земельных участков в собственность фирмам-участникам ИП с обязательным заключением договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП); путем строительства всей необходимой инфраструктуры за счет бюджетных средств, после чего участки выставляют на продажу.

В США, Германии, Франции широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: технопарк - это инженерно подготовленная территория, на которой находятся современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений; имеются энергетические резервы и ресурсы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР (в непосредственной близости). Управление инженерной инфраструктурой и/или производственно-складскими комплексами в рамках указанной территории осуществляет профессиональная компания.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление - бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в размещении на территории бывших промышленных предприятий, производственных помещений, складов и офисов для сдачи в аренду малым предприятиям. Как правило, один арендатор занимает помещения площадью 150…300 м² под производство или склад и 70…150 м² - под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр.

Основная задача бизнес-парка - использование промышленных объектов, на которых резко сократилось производство. Основная особенность отечественных бизнес-парков - относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов - до 50.

За два последних десятилетия получили развитие технополисы - организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью экономического развития региона.

Важная особенность технополисов - взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и обеспечат развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости:

категория А - объекты, используемые для ведения определенного бизнеса - специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы);

категория В - предназначена для инвестиций с целью получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

категория С - избыточная недвижимость, т. е. не нужная для ведения бизнеса сегодня или в будущем (земля со зданиями, свободные участки).

Общие тенденции рынка коммерческой недвижимости г. Уфы 2013 г

Общий объем предложений по коммерческой недвижимости г. Уфы за 2 квартал 2013г. составляет около 111,5 тыс. кв.м., из них 66% приходится на аренду (в 1-м квартале на аренду приходилось - 60% от общего объема предложений).

В структуре предложения в зависимости от общего объема площадей на рынке аренды за 2 квартал 2013г. основной вес занимает офисная недвижимость - 48% (как и в предыдущие периоды), торговая - 26%, производственная, складская - 26%.

За 2 квартал 2013г. наибольшее количество сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости представлено объектами с площадью менее 50 кв.м. и от 100 до 250 кв.м - по 27%. Наименьшее количество - объекты с площадью от 500 кв.м.

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2013 года по сравнению с 1 кварталом 2013 г. увеличилась и составила 567 руб./кв.м. Диапазон цен - от 70 руб./кв. м. до 2000 руб./кв. м. (график 1).



График 1. Динамика изменения цены аренды на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2013гг., руб./кв.м

На рынке продажи коммерческой недвижимости основной вес также занимает производственная, складская недвижимость - 47%, офисная - 34%, торговая - 19%.

Наибольшее количество выставленной на продажу коммерческой недвижимости представлено объектами с площадью от 100 до 250 кв.м. - 29%.

Средняя цена продажи на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2013 года равна 46,6 тыс. руб./кв.м. Диапазон цен - от 7,7 тыс. руб./кв.м. до 122,7 тыс. руб./кв.м. (график 2).

График 2. Динамика изменения средней цены продажи на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2013 г., руб./кв.м

Продажа коммерческой недвижимости в Уфе

Анализ цен и распределения предложения на рынке продаж коммерческой недвижимости г. Уфы по итогам 3 квартала 2013 года. Средняя цена коммерческой недвижимости всех типов по всем районам - около 45.5 тыс. руб. / кв. м. В среднем за квартал цена ниже на 5%

	Средневзвешенная цена	Изменение цены за 3 месяца	Изменение цены начала 2013 года
Торговые	66.1	-1.5%	+14%
Офисные	47.4	-9%	-14%
Складские и производственные	11.2	- 9%	-50%

Тип недвижимости	Средняя цена предложения по городу, тыс. руб. / кв. м окт. 2013	Средняя цена предложения по городу, тыс. руб. / кв. м июнь 2013	Изменение за 3 месяца	Зеленая роща, тыс. руб.\ кв. м	Центр тыс. руб.\ кв. м	Проспект тыс. руб.\ кв. м	Сипайлово, тыс. руб.\ кв. м	Черниковка, тыс. руб.\ кв. м	Прочие, тыс. руб.\ кв. м
Торговые	66.1	67.15	-1.5%	59.4	81.8	73	43	47.7	45
Офисные	47.4	52.6	-9%	53.9	72.4	61	56	20.5	38
Складские и производственные	11.2	12.5	- 9%	33	26	37.17	26.4	16	8

Средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в Уфе составляет около 45.5 тыс. руб. за кв. м. 3 месяца назад эта цифра равнялась 48 тыс. руб. Бизнес готов скорее арендовать, чем покупать.

В пересчете на кв. м. на рынке жилья цифра без учета элитного жилья составит около 61 тыс. руб.\кв. м. Бизнес готов платить за свое существование больше только в аренде. В продажах - инвестиции в коммерческую недвижимость менее ликвидны, чем в жилую.

Краткие выводы:

Торговые помещения. Как всегда, на рынке нехватка помещений под конкретные требования покупателя. Пока цены удерживает не спрос и деловая активность, а нехватка помещений и малое их строительство

Цены по районам на торговые помещения сближаются и скорее зависят от наличия площадей в наиболее проходимых местах.

Офисные помещения. Их на рынке достаточно, в том числе в бизнес-центрах.

Производственно-складские помещения. Помещений данного сегмента на рынке достаточно.

Индексы текущего изменения цен.

Также аналитики «ЭКСПЕРТ» вводят в обращение индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, сдаваемых в аренду, в том числе с последующим выкупом, могут применять для заключения долгосрочных договоров аренды с условием изменения цены. Индексы будут публиковаться поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года. Допустимая точность прогноза 70%

Внимание! Индексы являются ориентировочными и основанными на цене предложения, которая по факту может отличаться от цены реальной сделки. Индексы на конец 3 квартала 2013 года

ИПкнт (индекс продаж коммерческой недвижимости торговой) = 0.95 (-5%)

ИПкно = 0.95

ИПкнпс = 0,9

Анализ цен и распределения предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Уфы по итогам 3квартала 2013 года.

Средняя цена коммерческой аренды всех типов по всем районам - около 705 руб\кв.м. За квартал средняя цена почти не изменилась

	Средневзвешенная цена	Изменение цены за 3 месяца	Изменение цены начала 2013 года
Торговые	971	+1%	-3.5%
Офисные	728	+5.5%	+30%
Складские и производственные	212	+8%	-15%



Тип недвижимости	Средняя цена предложения по городу, тыс. руб. / кв. м 2 кв.2013	Средняя цена предложения по городу, тыс. руб. / кв. м 3 кв 2013	Изменение за 3 месяца	Зеленая роща, тыс. руб \ кв. м	Центр тыс. руб\ кв.м	Проспект тыс.руб\ кв.м	Сипайлово, тыс. руб\ кв. м	Черниковка, тыс. руб\ кв. м	Прочие, тыс. руб\ кв. м
Торговые	980	971	+1%	743	1078	1125	760	934	970
Офисные	690	728	+5.5%	658	807	917	681	585	470
Складские и производственные	196	212	+8%	261	326	389	457	245	173

Средняя стоимость аренды квадратного метра коммерческой недвижимости в Уфе составляет около 705 руб. за кв. м. За 3 месяца цена почти не изменилась.

В пересчете на кв. м. в аренде жилья цифра без учета элитного жилья составит около 500 руб. за кв. м. Бизнес, как и прежде готов платить за свое существование больше в сегменте аренды... На «красных линиях», небольшие помещения с отдельными входами на которых востребованы всегда, тем не менее, происходит постоянная смена арендаторов. Большинство торговых брендов предпочитают торговые центры, где все бытовые проблемы решаются на уровне управляющих компаний.

Новых помещений строится не так много, а коммерческая недвижимость пока остается хорошим инструментом долгосрочных инвестиций с целью сохранения капитала.

Краткие выводы:

Торговые помещения. Как всегда, на рынке нехватка помещений под конкретные требования покупателя. Но особой положительной динамики рынок не показывает. В настоящий момент основной угрозой арендным ставкам остается исчисление налога на имущество от кадастровой стоимости.

Цены по районам на торговые помещения сближаются и скорее зависят от наличия площадей в наиболее проходимых местах. Например, ул. Первомайская ценится почти та же, как и Проспект Октября.

Офисные помещения. Их на рынке достаточно, в том числе в бизнес-центрах. Деловая активность во 3 квартале оставалась.

Производственно-складские помещения. Помещений данного сегмента на рынке достаточно.

Также как и раньше более 65% всей активности рынка приходится именно на аренду.

Во всех сегментах недвижимости, и в жилой, и в коммерческой, происходит изменение ценности районов города. Об этом мы писали в предыдущих статьях.

Индексы текущего изменения цен.

Также аналитики «ЭКСПЕРТ» вводят в обращение индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, сдаваемых в аренду, в том числе с последующим выкупом, могут применять для заключения долгосрочных договоров аренды с условием изменения цены. Индексы будут публиковаться поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года. Допустимая точность прогноза 70%

Внимание! Индексы являются ориентировочными и основанными на цене предложения, которая по факту может отличаться от цены реальной сделки.

Индексы на конец 3 квартала 2013 года

ИАкнт (индекс аренды коммерческой недвижимости торговой) = 1,0 (0%)

ИАкно = 0.98

ИАкнпс = 0,9

оценка недвижимость земельный участок



4. Основные сведения и описание объекта оценки

Объектом оценки является административно-производственное здание, принадлежащее ООО «Анастасия». Объект оценки расположен по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, улица Трамвайная, дом 2.

Здание 1980 года постройки. Земельный участок под зданием на момент оценки находится в аренде.

Застройка и типичное использование окружающей недвижимости. Плотность застройки рассматриваемой территории составляет порядка 80%. Оцениваемый объект недвижимого имущества представляет собой действующий административно-производственный комплекс. Окружающая застройка представлена в основном административно-производственными и торгово-офисными зданиями, незначительно многоэтажными жилыми домами. Через дорогу начинается промышленная зона города.

Месторасположение и транспортная доступность. Месторасположение объекта характеризуется удобной автомобильной транспортной доступностью.

Развитость инженерной инфраструктуры. Оцениваемая территория обладает достаточно развитой инженерной инфраструктурой, доступны все виды коммуникаций.

Экологическое состояние (локальное). Экологическое расположение района рассматриваемого объекта характеризуется как сложное, зависимое от выбросов прилегающих предприятий.

Социальная инфраструктура. Характерным для прилегающей к оцениваемому объекту территории является наличие развитой социальной инфраструктуры, большая часть соседних построек - объекты промышленной зоны.

Население микрорайона и социальная репутация. Район расположения объекта оценки - промышленный, жилых зданий незначительный процент, работающие на предприятиях проживают в различных р-нах г. Уфы и ее пригородах.

Выводы. Положительные характеристики местоположения: хорошая автомобильная транспортная доступность, хорошая инфраструктура. Отрицательные характеристики местоположения: экологическая зависимость от выбросов соседних предприятий и высокая удаленность от жилых массивов.

Административно-производственное здание (Литера А) по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная

Общая характеристика	Административно-производственное здание (Литера А)
Тип	отдельно стоящее
Фактическое использование	Административно-производственное
Этажность	2
Общая площадь, м2	720
Строительный объем, м3	2 925
Площадь застройки, м2	554,4
Группа капитальности	1
Год ввода в эксплуатацию	1991
Фактический срок службы, лет	22
Имеющиеся коммуникации	отопление, водопровод, канализация, электроснабжение, радио, телефон, вентиляция
Конструкции	Описание	Признаки износа	Физический износ, %
Фундамент	бетонный ленточный	Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения облицовки цоколя и стен	10
Стены	Наружные панельные	Небольшие единичные повреждения облицовки стен	10
Каркас	ж/б плиты	Нет повреждений	0
Перегородки	ж/б плиты	Трещины в местах сопряжения перегородок со потолками, редкие сколы	20
Перекрытия	ж/б плиты	Трещины в местах примыкания к стенам	20
Кровля	совмещенная рулонная	Одиночные мелкие повреждения и пробоины	15
Полы	бетонные, линолеум, кер.плитка	Отдельные мелкие трещины, истертость линолеума в ходовых метах, отсутствие отдельных плиток	20
Двери	филенчатые	Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, щели в притворах	20
Окна	пластиковые двойные двухстворные	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами	10
Внутренняя отделка	окраска, плитка, обои	Повреждение окрасочного слоя, царапины, оставание и повреждения кромок обоев местами	20

Описание земельного участка
Права на земельный участок	Право собственности
Субъект права	ООО «Анастасия»
Подтверждающий право документ	Свидетельство на право собственности АВ №135246
Адрес объекта:	Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная, 7
Ландшафт	Со спокойным рельефом
Кадастровый номер	02:55:020533
Разрешенное использование	Для размещения и обслуживания административно-производственного здания
Категория земель	Земли населенных пунктов
Зона градостроительной ценности	1
Экономико-планировочный район	НЦ-60
Площадь участка, (м2)	2 160 кв.м.
Ставка земельного налога за 1 кв.м. на 2013 г.	0,7 руб./ кв.м.
Удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв.м.)	2 630
Наличие коммуникаций	Электроснабжение, отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, телефонизация
Качество подъездных путей	Удобные, асфальтированная автомобильная автодорога
Описание улучшений
Состав улучшений	Административно-производственное здание (Литера А)
Собственник	ООО «Анастасия»
Подтверждающий право документ	Свидетельство о ГРП серия 04АА №34535871 от 28.03.2009 г.
Обременения	Отсутствуют
Краткая характеристика местоположения	Объект расположен в части города, носящем название «Проспект». Местоположение объекта характеризуется развитой инфраструктурой, умеренным людским потоком, хорошей транспортной доступностью. К объекту возможен доступ всеми видами общественного транспорта - в пяти минутах ходьбы имеется остановка общественного транспорта. Рядом располагаются жилые дома, магазины, объекты сферы услуг.
Общее состояние	хорошее



Техническое описание конструктивных элементов зданий произведено на основании технического паспорта и внешнего осмотра. Устранимый физический износ определен экспертно с использованием ВСН 53-86. Площадь повреждений определен экспертно, в соответствии с площадью повреждений и признакам износа выбран соответствующий износ по ВСН 53-86.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Данный анализ базируется также на четырех критериях:

а) Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

Техническое состояние объекта на момент оценки соответствует его эффективному использованию:

Варианты функционального назначения Варианты конструктивных решений	Офисное	Торговое	Производственно-складское	Гостиничное
Сохранение текущих конструктивных решений	+		+
Ремонт	+		+
Реконструкция продолжение строительства			+
Снос и новое строительство

б) Законодательно разрешенное использования

В настоящее время текущие улучшения не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения. Оценщик также принимает во внимание возможность получения разрешения на перепрофилирование объекта.

в) Экономически целесообразное использование

Принимая во внимание текущее состояние рынка недвижимости в Республике Башкортостан, оценщик считает, что снос или перепрофилирование оцениваемого объекта экономически нецелесообразно, поскольку оцениваемый комплекс представляет собой действующий, специализированный производственно-складской комплекс, перепрофилирование которого потребует инвестиции равносильные строительству нового объекта, поэтому наиболее экономически целесообразными является использование объекта оценки по его прямому назначению.

г) Наиболее доходное использование

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость. Анализируя потенциальную доходность объекта и, принимая во внимание, сказанное в предыдущем разделе, оценщик считает, что в данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме, что показано в нижеприведенной таблице:

№ п/п	Вариант использования объекта	Юридическая законность	Физическая возможность	Финансовая осуществимость	Вывод о наиболее эффективном использовании
1	2	3	4	5	6
1.	Административно-производственное	+	+	+	Использ. объекта оценки по его прямому назн. является наиболее эффективным

5. Доходный подход

Настоящий подход представляет собой оценку стоимости имущества, непосредственно связанную с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов по определенной норме, которая отражает динамику дохода.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

Объектом оценки является объект недвижимости, принадлежащий ООО «Анастасия»:

Административно-производственное здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная, д. 2, площадью кв.м. Функциональное назначение данного здания: производственное, которое занимает 270 кв.м. и офисное - 450 кв.м.

5.1 Анализ доходов

Потенциальный валовой доход для данных объектов складывается из дохода от сдачи в аренду помещений. Рыночная рента определялась из расчета сдачи в аренду помещений при рыночной ставке арендной платы на данный вид помещения.

Оценщик проанализировал рынок аренды недвижимости на основании данных печатных изданий, информации, предоставленной информационным агентством «Азимут», аналитика которого приводилась в разделах «Краткая характеристика рынка недвижимости РБ», «Краткая характеристика рынка недвижимости г. Уфы». Оценщик сделал вывод, что на рынке недвижимости имеется достаточно информации о предложениях сдачи в аренду. Для оцениваемых объектов Оценщик подобрал объекты, аналогичные по местоположению, функциональному назначению и площади, предлагаемые в аренду.

Административно-производственное здание (Литера А), расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная, 2:

Местоположение	Площадь, кв.м.	Наличие коммуникаций	Доп. сведения	Ставка аренды, руб./кв.м./мес.	Источник
Офисные помещения
г. Уфа, ул. Льва Толстого	33	+	Охрана, интернет	450	avito.ru
г. Уфа, ул. Проспект, 144	62,1	+		565	avito.ru
г. Уфа, ул. Заводская, 47	От 8	+		600	avito.ru
г. Уфа, ул. Ульяновых, 65	37	+		513	avito.ru
г. Уфа, ул. Р.Зорге, 9/3	572,5	+		500	avito.ru
Среднее значение арендной ставки	526
Производственно-складские помещения
г. Уфа, ул. Трамвайная	225	+		300	avito.ru
г. Уфа, ул. Интернациональная	366	+		350	avito.ru
г. Уфа, ул. Новоженова	565,5	+		250	avito.ru
г. Уфа, ул. Зел.Роща	270	+		100	avito.ru
г. Уфа, ул. Фронтовых Бригад	374	+		270	irr.ru
Среднее значение арендной ставки	254

Для прогнозных расчетов принимаем предоставленные арендные ставки с последующим увеличением на прогнозные темпы роста инфляции в РФ на 2012-2016 годы, согласно прогнозу социально-экономического развития РФ на 2012-2016 годы. Данные темпы роста составят 4% (прогноз показателей инфляции и системы цен до 2016 г. сайт Минэкономразвития РФ)

Арендопригодная площадь административно-бытовых помещений составляет 273 кв. м., для производственных помещений - 255 кв. м.

Потери от недозагрузки. Недозагрузка определяется по статистики сдачи объекта оценки или аналогичного помещения в аренду. Средняя продолжительности - 3 года, поиск нового арендатора занимает 4 месяца.

Принимаются во внимание потери арендной платы от недозагрузки и неплатежей.

Коэффициент загрузки есть поправка на экспозицию при сдаче в аренду помещений.

Потери от недозагрузки = (4 мес./4 мес.+36) 100% = 10%

Отсюда коэффициент загрузки составляет = 1 (100% загрузки) - 0,1 (потери от недозагрузки) = 0,9.

Недобор арендной платы.

Недосбор платы за аренду представляется маловероятным, вместе с тем некоторый риск недополучения платежей за услуги существует. Мы должны учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозного периода владения имуществом не будет собрана. Не существует стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбора денежных средств. Однако, из практики оценщиков, представляющих свои работы на рецензию в Российское Общество Оценщиков, а так же учебного пособия «Оценка недвижимости» под редакцией д.э.н Грязновой (Москва,2002 «Финансы и статистика») недобор арендных платежей составляет от 5 до 15%. В данной работе использовано значение - 5%.

5.2 Анализ расходов

Операционные расходы - это расходы на содержание и обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода, являющиеся важнейшей характеристикой недвижимости. Операционные расходы распределяются по трем группам:

· - постоянные расходы;

· - переменные расходы;

· - расходы на замещение.

К постоянным расходам относят плата за недвижимость (земля и улучшения), страхование, т.е., которые не зависят от степени использования объекта.

Расходы по налогу на имущество - определяются в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Налогооблагаемая база - остаточная балансовая стоимость объекта. Ставка налога на собственность составляет 2,2%. Для первого года составит 2543595 * 0,022 = 55 511,4 рублей.

Ежегодное уменьшение налогооблагаемой базы принимаем по амортизационным нормам отчислений.

Ставка земельного налога принята на уровне фактических ставок для данного объекта. В последующие года предполагается увеличение на 10% ежегодно на основании ретроспективного анализа увеличения земельного налога. Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) на 1 кв.м. составляет 2 630 руб./кв.м., ставка налога составляет 0,7 % от кадастровой стоимости. Отсюда, сумма земельного налога составляет:

Земельный налог = УПКС* Площадь*ставка земельного налога =

= 2 630 * 2 160 * 0,7 % * = 39 767,5 рублей

К переменным расходам - расходам, напрямую зависящим от интенсивности использования собственности и уровня, представляемых услуг, оценщиком отнесены расходы на управление, заработную плату персонала, коммунальные расходы, уборку, эксплуатацию и ремонт объекта недвижимости.

Коммунальные услуги - для данного объекта в число коммунальных услуг входят расходы на отопление, водоснабжение, электричество, затраты на охрану объекта. В данном случае все коммунальные расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемого помещения возлагаются на арендатора.

Расходы на управление взяты из ретроспективного анализа рынка недвижимости по данным компаний (компаниями «Квадро-А», «Сан», «Уникум»), которые предлагают услуги по управлению объектом недвижимости составляет 5-10%, для расчета принято значение 7% (от эффективного валового дохода). Для нашего объекта расходы на управления составляют 173 275,41 рублей на первый год.

Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт - для данного объекта затраты по данной статье прежде всего связаны с накоплением денежных средств на замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, электроарматура и т.д.). Расходы на замещение приняты нами по нормам амортизационных отчислений (на основании постановления Совета Министров СССР № 1072 «Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов»). Для первого года составляют 20 349 рублей.

Расходы на страхования равны 0,04% от потенциального валового дохода. Составляет 1000 рублей.

Расходы на реконструкцию (ремонт) - отсутствуют.

Итого расходы

55 511,4+39 767,5+173 275 ,41+20 349+1000= 289 903,31 рублей.

5.3 Метод дисконтирования денежных потоков

Для расчета объектов недвижимости мы использовали метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежного потока применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости не конец периода владения, т. е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость

периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

PV - текущая стоимость;

Ct - денежный поток периода t,

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t,

M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

5.4 Определение ставки дисконтирования

Расчет ставки дисконтирования проводим методом кумулятивного построения. Метод основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:



Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Сумма премий за

риски

В качестве безрисковой ставки выбирается средняя рыночная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ. Государственные краткосрочные обязательства (ГКО) - это дисконтные облигации Министерства Финансов РФ, номинированные в рублях. Доход инвестора по этим бумагам фомируется как разница между ценой покупки и ценой продажи или погашения облигаций.

Облигации Федерального Займа (ОФЗ) - это купонные облигации Министерства Финансов РФ, номинированные в рублях, с квартальным и полугодовым купоном. Порядок и условия выпуска ОФЗ установлены Генеральными условиями выпуска и обращения облигаций федеральных займов, утвержденными Постановлением Правительства РФ, в соответствии с которыми ОФЗ выпускаются в бездокументарной форме и числятся в Национальном депозитарном центре (НДЦ) в виде записи на счетах депо клиента.

Номинальная стоимость облигаций федерального займа составляет 10 и 1000 рублей. Доход по ОФЗ формируется в виде разницы цены покупки - продажи и накопленного купонного дохода, выплачиваемого раз в три месяца, раз в год или раз в полугодие в зависимости от условий выпуска. Обращение облигации происходит только в виде операций купли-продажи на ММВБ. Данная ставка составляет на дату оценки 7,16% (источник информации - сайт ЦБ РФ - www.cbr.ru).

Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидная по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на ликвидность - есть, по сути, поправка на время экспозиции на рынке при продаже объекта, или на время, необходимое для поиска нового арендатора.

Премия за низкую ликвидность определяется по формуле:

где, П - премия за риск низкой ликвидности;

R_б - безрисковая ставка;

L - период экспозиции (в месяцах); Q - общее количество месяцев в году.

Отсюда П = 7,16 (безрисковая ставка)*4(период экспозии)/12 (кол-во месяцев в году) = 2,39.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент - управление инвестициями в конкретную отрасль экономики либо в развитие предприятия. Риски компаний, владеющих недвижимостью, могут быть представлены в зависимости от источников риска, а именно:

· Тип риска недвижимости (исходит из условий предложения и спроса на данный тип недвижимости в зависимости от функционального назначения);

· Местоположения (рынок спроса и предложения в условиях местного рынка);

· Арендный кредитный (возможность потерь арендной платы в связи с неплатежеспособностью арендатора или недозагрузки площадей);

· Физического старения и изнашивания (общее состояние объектов недвижимости, соответствие требованиям рынка, современный дизайн и дополнительное оборудование);

· Реинвестирования (связан с тем, что полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой доходности, что и первоначальный капитал).

Наименование риска	Фактор риска, %
	1	2	3	4	5
Функциональное назначение объекта оценки				1
Местоположение		1
Арендный кредитный				1
Физического старения		1
Реинвестирования			1
Количество наблюдений	0	2	1	2	0
Сумма факторов	0	4	3	8	0
Процент риска (инвестиционный менеджмент), %	3

Расчет определяется как сумма произведений количества наблюдений по каждому фактору на значение фактора на сумму факторов. 2*2+1*3+4*2/5 = 3 %

Размер компенсации на инвестиционный менеджмент принят равным 3%.

Компенсация за риск вложения в недвижимость.

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более или менее высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Расчет премии за риск представлен в таблице «факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости:

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный							1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный			1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный						1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный		1
Ускоренный износ здания	статичный		1
Неполучение арендных платежей	динамичный					1
Неэффективный менеджмент	динамичный					1
Криминогенные факторы	динамичный			1
Финансовые проверки	динамичный			1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный			1
Количество наблюдений		0	2	4	0	2	1	1	0	0	0
Взвешенный итог		0	2	12	0	10	6	7	0	0	0
Сумма	37
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение	3,7



5.5 Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации рассчитывается по методу Гордона, так как окончании прогнозного периода стоимость объекта оценки вырастет в первый постпрогнозный период на 3,4% согласно прогнозу индексов-дефляторов и инфляции до 2030 года .

Коэф. капитализации = r - G = 16,25 - 3,4 = 12,85 % (0,1285)

Где:

r- ставка дисконта;

G - темп роста объекта оценки;

Расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации

Расчет ставки дисконтирования для улучшений
Безрисковая ставка (Rf), %	7,16
Риск вложения в недвижимость, %	3,7
Срок экспозиции, мес.	4
Надбавка за низкую ликвидность, %	2,39
Расходы на инвестиционный менеджмент, %	3
Ставка дисконтирования для улучшений, %	16,25
Расчет коэффициента капитализации для улучшений
Коэффициент капитализации = (r - G)	0,1285

Размещено на http://www.allbest.ru/

Расчет рыночной стоимости производственной базы, расположенной по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

Рассматриваемый период, (год)	Текущий момент	1	2	3	4	5	Пост прогноз
Исходные данные
Темпы роста		4,0	4,2	4,2	4,2	4,2	4,2
Сдаваемые помещения: производственные	255,0	255,0	255,0	255,0	255,0	255,0	255,0
Арендная плата за кв.м в год (руб.)	3048	3353	3688	4057	4463	4909	5400
Сдаваемое помещение: офисные (кв.м)	273,0	273,0	273,0	273,0	273,0	273,0	273,0
Арендная плата за кв.м в год (руб.)	6312	6943	7637	8401	9241	10165	11182
Балансовая стоимость, руб.	2543595	2523246	2503060	2483036	2463172	2443467	2423919
Коэффициент увеличения арендной платы		4,0	4,2	4,2	4,2	4,2	4,2
Расходы на содержание (7% от ЭВД)	0,07	173275,41	190603	209663	230629	253692	279061
Увеличение расходов	0,1	1,1	1,1	1,1	1,1	1,1	1,1
Площадь земельного участка, кв.м	2160	2160	2160	2160	2160	2160	2160
Земельный налог в руб./год	39766	43742	48116	52928	58221	64043	70447
Налог на имущество. руб.	0,022	55511,412	55067,32	54626,792	54189,784	53756,274	53326,218
Затраты на страхование, руб(0,04% от ПВС)	1000	1000	1000	1000	1000	1000	1000
Затраты на ремонт (руб)		20349	20186	20024	19864	19705	19548
Процент комиссионых при продаже	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03	0,03
Коэффициент дисконтирования	16,25	0,1625	0,1625	0,1625	0,1625	0,1625	0,1625
Коэффициент заполняемости		0,9	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Анализ дисконтированного потока наличности
Потенциальный валовый доход, руб.	2500416	2750403	3025361	3327979	3660750	4026798	4429614
Не занятость и потери от недосбора, руб		275040	302536	332798	366075	402680	442961
Действительный валовый доход		2475363	2722825	2995181	3294675	3624118	3986653
Общие затраты, в т.ч.		293877,58	314972,17	338242,17	363904,17	392196,17	423382,17
Налог на имущество и землю, руб.		99253	103183	107555	112411	117799	123773
Затраты на страхование, руб		1000,17	1000,17	1000,17	1000,17	1000,17	1000,17
Затраты на текущий ремонт, руб.		20349	20186	20024	19864	19705	19548
Расходы на содержание, руб.		173275,41	190603	209663	230629	253692	279061
Чистый операционный доход, руб.		2181485,4	2407852,83	2656938,83	2930770,834	3231921,834	3563270,834
Коэффициент текущей стоимости в конце года, (ед)		0,9984	0,74	0,6365	0,5476	0,471
Текущая стоимость будущего доходов, руб		2177995	1781811	1691142	1604890	1522235
Капитализированная стоимость (руб) риверсия (0,1285)	27729734
Комиссионные при продаже (3%)	831892,02
Чистая выручка от продажи (руб)	26897842
Текущая стоимость конечной продажи (руб)	12668884
Текущая стоимость потока наличности (руб)	8778073
Общая стоимость объекта	21446957
Заключительная оценка, округленная (руб)	21447000
Стоимость одного квадратного метра, руб.	40619,32

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки полученная доходным подходом равна 21 447 000 рублей.

Размещено на http://www.allbest.ru/

6. Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, сравнительный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении сравнительного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи.

В процессе анализа аналогов мы взяли за основу для расчётов аналоги, информация по которым общедоступна.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.

· Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

· Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей продажных цен сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики.

После получения итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектов проведём корректировку полученных значений по весовым коэффициентам.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:

1. Переданные права собственности на недвижимость,

2. Условия финансирования,

3. Условия продажи,

4. Дата совершения сделки,

5. Местоположение,

6. Физические характеристики и т.д.

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов.

Рассмотрим подробно перечисленные выше элементы сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении стоимости, а следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружении на земельный участок. Тогда при сделке купли - продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость недвижимости, а следовательно, и цену продаж.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли - продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;

3) финансирование сделки купли - продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т. п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения - достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем, виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких - либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Условия рынка (время продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени является инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (право собственности, налогообложения и т. д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравниваемых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно - территориальные корректировки размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик: транспортная доступность, состояние природно - антропогенной среды, развитость социально - бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.

Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяли влияния на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость.

Объектом оценки являются объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Анастасия»:

Административно-производственное здание, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная, 2, в состав которой входят следующие объекты:

Наименование	Площадь, кв.м.	Функциональное назначение
Административно-производственное здание (Литера А)	720,00	Офисное, производственное

Функциональное назначение данного здания: производственное, которое занимает 270 кв.м. и офисное - 450 кв.м. При этом арендопригодная площадь составляет 528 кв.м. (при этом 37% - производственная площадь, 63% - административно-офисные помещения).

Оценщик проанализировал рынок продаж недвижимости на основании информации, предоставленной информационным агентством «Азимут», аналитика которого приводилась в разделе «Краткая характеристика рынка недвижимости РБ» и «Краткая характеристика рынка недвижимости г. Уфы», печатных изданий, специализированных Интернет-сайтов. Оценщик сделал вывод, что рынок продаж производственной и коммерческой недвижимости в г. Уфа достаточно развит, предложения к продаже таких помещений встречаются довольно часто.

Далее проводилась корректировка аналогов. При корректировке поправки сделаны от объектов сравнения к объекту оценки. После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Обоснование корректировок

Корректировки на передаваемые права собственности на недвижимость, на условия финансирования, на условия рынка не делались, так как объект оценки и аналоги находятся в сопоставимых условиях.

Сделана корректировка на условия продажи. В качестве аналогов выступают объекты, предлагаемые к продаже на вторичном рынке, поэтому на цены предложения сделаны понижающие корректировки на торг. По статистике цены сделок выше цен предложения в среднем на 5-10 %, для недвижимости принимаем 5%.

Корректировка на местоположение не проводилась, так аналоги полностью сопоставимы по местоположению.

Корректировка на функциональное назначение не проводилась, так как функциональное назначение идентично.

Корректировка состояние, наличие обременений, качество подъездных путей не делалась, так как объект оценки и аналоги находятся в сопоставимых условиях.

Корректировки на имеющиеся инженерные коммуникации, качество внутренней отделки не делалась, так как объект оценки и аналоги находятся в сопоставимых условиях.

Корректировка на величину площади. Соотношение производственных и офисных помещений у объекта оценки и аналогов немного различаются. Величина производственных площадей в результате анализа у объекта оценки и аналогов примерно равная. Площадь офисных помещений у аналога №2 и аналога №3 в 3 раза больше, чем у объекта оценки.

Объект оценки площадь офисных - 330 кв.м.

Аналог №2 - 135 кв.м.; Аналог №3 - 82 кв.м. Средняя ставка аренды - 526 руб./кв.м (см. доходный подход). Увеличить цену аналогов на разницу в площади умноженную на ставку аренды. Аналог № 2: (330-135)*526 = 102 570 руб., Аналог №3 - 130 448 руб. соответственно. Изменение на 1 кв.м. = сумму делить на общую площадь.

Величина корректировки рассчитывалась как отношение единичной стоимости объекта оценки и единичной стоимости аналога.

Весовые коэффициенты расставили в отношении 0,5; 0,25; 0,25. Это обусловлено тем, что Аналог №1 расположен в непосредственной близости от объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости производственной базы, расположенной по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

	Единица	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Местоположение	измер.	г. Уфа, ул. Трамвайная,2	г. Уфа, ул. Трамвайная, 4	г.Уфа, ул. Заводская, 13	г. Уфа, ул. Ульяноых, 67а
Источник информации			avito.ru	avito.ru	avito.ru
Функциональное назначение			администр-производст.	администр-производст.	офисное, производств.
Общая площадь	м2	528	670,00	402,00	244,00
Соотношение площади (производств./офисные )		37/63	30/70	60/40	66/34
Цена, руб. (с НДС)	руб./м2		13500000,00	22000000,00	11500000,00
Цена за 1 кв.м., руб. (с НДС)			20149,00	60945,00	47131,00
Состояние		хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Коммуникации		все	все	все	все
Право собственности		полн. право собственности	полн. право собственности	полн. право собственности	полн. право собственности
Корректировка	руб.	-	-	-	-
Скорректированная цена	руб./м2	-	20149,00

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

  Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия. Методика расчета коэффициента капитализации и дисконтирования. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Расчет рыночной стоимости ООО "Своя квартира" с применением затратного подхода.
  
  дипломная работа [177,6 K], добавлен 21.06.2014
  

• Оценка рыночной стоимости станка

  Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.
  
  практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000
  

• Оценка рыночной стоимости ООО "Прогресс" для цели купли-продажи

  Бизнес как особый объект оценки. Цели определения рыночной стоимости бизнеса, ее виды и методы оценки. Анализ объекта оценки и его макроокружения на примере ООО "Прогресс". Анализ имущества и источников его формирования. Выбор подходов к оценке стоимости.
  
  дипломная работа [439,0 K], добавлен 18.02.2012
  

• Налогообложение недвижимого имущества в Российской Федерации

  Определение недвижимого имущества. Основные принципы систем налогообложения имущества физических лиц в странах с развитой рыночной экономикой. Текущее состояние налоговой системы Российской Федерации. Особенности налогообложения недвижимого имущества.
  
  курсовая работа [111,5 K], добавлен 14.01.2015
  

• Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

  Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.
  
  контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость права собственности. Объем и этапы исследования. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта.
  
  отчет по практике [44,4 M], добавлен 19.07.2012
  

• Оценка стоимости квартиры

  Изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – новая область знаний, новое научное направление.
  
  курсовая работа [56,3 K], добавлен 15.07.2008
  

• Оценка рыночной стоимости одной обыкновенной акции открытого акционерного общества "Каравай"

  Сведения о заказчике оценки. Основные допущения и ограничения. Последовательность определения стоимости объекта оценки. Ассортимент выпускаемой продукции. Структура акционерного капитала, регистрация акций, дивидендная история, права акционеров.
  
  курсовая работа [2,2 M], добавлен 19.06.2011
  

• Оценка объекта недвижимости

  Методика оценки недвижимого объекта собственности, описание здания и его существующее использование. Оценка объекта по методу сравнения продаж и по методу дисконтирования доходов. Характеристики объектов-аналогов. Согласование результатов оценки.
  
  контрольная работа [174,7 K], добавлен 18.07.2009
  

• Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль"

  Теоретическое изучение основных методов оценки стоимости бизнеса и подходов компаний к оценке стоимости акций. Выявление и анализ особенностей оценки стоимости обыкновенных акций. Проведение оценки рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль".
  
  дипломная работа [322,7 K], добавлен 04.08.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам