Анализ эффективности реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России"

По вопросу технических условий, предоставляемых сетевыми компаниями, следует отметить их увязку с формированием тарифов. Низкие тарифы отражаются в повышенных размерах взимания платы со строителей, нужна прозрачность инвестиционных программ. Иногда технические условия являются просто неподъемными для инвесторов, стоимость подключения делает строительство жилого дома на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным. В этой связи необходимо затронуть еще один вопрос - создания (или определения) единого центра ответственности за сбор и хранение информации о подземных коммуникациях независимо от ведомственной принадлежности, что позволит учитывать все имеющиеся подземные коммуникации и контролировать оптимальность выдаваемых технических условий. Отсутствие генеральных планов не позволяет муниципалитету системно определить, как он будет развивать территорию, на которой инвестор хочет осуществить строительство. Отсюда следуют противоречивые технические условия, строительство жилых домов без объектов соцкультбыта и другие проблемы при строительстве и вводе объектов в эксплуатацию. Тем не менее, в Земельном и Градостроительном кодексах Российской Федерации изначально предусмотрена оптимальная для инвестора, но требующая вложений для муниципальных образований схема предоставления земельных участков. При этой схеме орган местного самоуправления:

- обеспечивает подготовку генерального плана и правил землепользования и застройки;

- определяет сроки и объемы финансирования для обеспечения развиваемых территорий инженерной инфраструктурой;

- путем подготовки документации по планировке территории устанавливает назначение и границы земельных участков;

- обеспечивает подготовку технических условий;

- готовит документацию для аукционов;

- продает сформированные и обеспеченные всеми документами земельные участки, включая в их стоимость свои затраты на их подготовку.

Переход на такую схему позволит инвестору выбирать из подготовленных к продаже земельных участков наиболее подходящий для осуществления его строительных намерений и значительно сократит сроки проведения разрешительных процедур в строительстве. Необходимо изменить сам порядок, при котором отправной точкой для инвестора будет не поиск участка неосвоенной территории, а выбор из готовых и продуманных градостроительных решений.

2) Отсутствие подготовленных к застройке земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Практически все крупные города и районные центры в Республике Татарстан, как и в целом по России, подходят к той стадии, когда ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан. Это требует вовлечения в оборот новых земель, как правило, из пригородной зоны, земель сельскохозяйственного назначения, масса которых в свое время скупалась с целью спекулятивной перепродажи. Проблема усугубляется еще и фактором инфраструктурной неразвитости малых городов и поселений, которая ведет к миграции населения в крупные города. В России, по данным переписи населения 2002 года, свыше 8 процентов населенных пунктов числятся «без заселения». В Республике Татарстан также на протяжении ряда лет наблюдается постоянная тенденция миграции сельского населения.

По данным Татарстанстата, максимальных объемов она достигала в 2004 - 2005 гг., когда число мигрантов из сельских районов насчитывало порядка 20 тыс. человек. Вместе с тем это снижение свидетельствует не о том, что исчезли причины, ее побуждающие, а скорее о сокращении потенциального числа переселенцев из сельских районов за счет уже произошедшей миграции в прошлые годы. При этом анализ возрастной структуры сельского населения республики показывает невысокую долю трудоспособного населения по сравнению с городами. Поскольку крупные города, как правило, еще не имеют на сегодняшний день долгосрочных инвестиционных программ развития, такая миграция еще более усиливает существующие в них социальные проблемы, связанные с безработицей, нехваткой жилья, медицинских и образовательных учреждений, криминогенной обстановкой и т.д.

Выход на освоение площадок в пригородной зоне порождает, прежде всего, инфраструктурные проблемы - необходимо с чистого листа решать вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а следовательно, серьезно снижается его доступность для населения и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации. Эти же факторы сдерживают и застройку территорий, которые были в последние годы включены в черту населенных пунктов республики с целью дальнейшего развития строительства. Но помимо отсутствия технической и финансовой возможности обеспечить новые территории коммуникациями, отсутствует как таковой и системный контроль за использованием земель на уровне органов местного самоуправления муниципальных образований. Так, на основании анализа данных, представленных органами местного самоуправления, в течение 2005 - 2010 гг. из состава земель сельскохозяйственного назначения в черту населенных пунктов были включены 535 земельных участков общей площадью 18,8 тыс. га, часть территории которых представляет собой реальный резерв для обеспечения жилищного строительства. Из них под жилую застройку (осуществляется реальное строительство жилья, в основном индивидуальным способом) в настоящее время используется 32 земельных участка площадью 950 гектаров (т.е. меры по жилой застройке территорий, включенных в черту населенных пунктов из состава земель сельхозназначения, предпринимаются лишь в отношении 5 процентов площадей из потенциально возможных). По оставшимся участкам органы местного самоуправления не располагают актуальной информацией об их фактическом использовании, что свидетельствует об отсутствии четкой, организованной системы контроля за использованием земель на муниципальном уровне.

3) Недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства. Зафиксированное в 2008 г. замедление темпов роста ввода жилья свидетельствует о завершении семилетнего экономического цикла подъема строительной отрасли. Этот цикл начался в 2000 - 2001 годах на волне роста доходов населения и миграционных процессов и продолжался до 2007 года. Сохранявшийся все это время дисбаланс спроса и предложения подстегивал цены на недвижимость вверх. Ценовая динамика и непрекращающийся ажиотаж позволяли отрасли расти даже в режиме жесткого административного регулирования и дефицита площадок под строительство. Благодаря галопирующему удорожанию недвижимости застройщики с лихвой окупали любые официальные и неофициальные расходы. Попутно происходила консолидация строительного рынка, крупные компании расширяли производственные возможности, в том числе за счет вытеснения с рынка более мелких игроков. Ситуация усугублялась тем, что многие инвестиционно-строительные компании и банки в этот период проводили агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов строительства. Рынок коммерческого строительства носил в основном спекулятивный характер. Объем строительства покрывался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался продажами жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на построенные коммерческие площади, т.к. проценты при относительно длительных сроках кредитования капитализировались.

Этому же способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, связанные с дисбалансом между спросом и предложением в пользу спроса. В результате отрасль оказалась перекредитованной, а рынок коммерческого строительства - переполненным. С началом мирового экономического кризиса застройщики попали в непростую ситуацию. Кредитные ресурсы стали практически недоступны для строительных организаций. В 2007 - 2009 гг. процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходила до 28 - 34 процентах годовых, и по настоящее время ставки остаются реально высокими. Единственным вариантом адекватного решения этой проблемы, который позволит стимулировать активность застройщиков, может стать удешевление для них банковских ресурсов и увеличение сроков предоставления кредитов.

4) Сдерживание развития промышленности строительных материалов, связанное с имеющимся износом основных фондов на уровне 60 - 70 процентов и невозможностью для большинства предприятий стройиндустрии привлечь льготный кредит для модернизации производства или закупить высокотехнологичное оборудование за пределами Российской Федерации. Общий размер инвестиций, необходимых для модернизации предприятий отрасли, составляет, по экспертным оценкам, порядка 23,8 млрд.рублей. Представляется естественным, в силу ограниченности ресурсов для кардинального решения проблемы, определение тех проектов, которые непосредственно влияют на процесс поступательного развития жилищного строительства в республике, и решение вопросов модернизации применительно к конкретным производствам с отработкой пилотных механизмов их поддержки.

5) Кадровая проблема в отрасли. В настоящее время в республике действуют 26 учреждений начального и среднего профессионального образования, которые осуществляют подготовку кадров для отрасли строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, в том числе начального профессионального образования - 19, среднего профессионального образования - 7. Выпуск специалистов по основным строительным специальностям в основном обеспечивает существующую потребность в кадрах организаций строительного комплекса республики. Образовательный процесс и обновление материально-технической базы учреждений ведутся в рамках заключенных соглашений с профильными предприятиями строительного комплекса, а также с привлечением грантов по линии Министерства образования и науки Российской Федерации. Вместе с тем отрасль ощущает серьезную нехватку высокопрофессиональных, хорошо подготовленных кадров в управлении строительством и в сфере девелопмента. Отсутствие института девелоперов, отсутствие необходимого количества грамотных управленцев зачастую приводит к стратегическим просчетам в экономике и менеджменте организаций.

К основным факторам, негативно влияющим на динамику спроса на рынке жилья, относится низкий уровень доходов населения. Согласно данным Татарстанстата, по итогам 2009 года 42,44 процента населения республики имеют среднедушевой ежемесячный доход до 10 тыс. рублей. По сравнению с 2007 годом, когда этот показатель был выше уровня 50 процентов, наблюдается определенная положительная динамика, однако необходимо констатировать, что все же только 33,6 процента семей в республике имеют возможность улучшить свои жилищные условия, используя механизмы социальной и классической ипотеки (значение показателя в среднем по Российской Федерации по итогам 2009 года составляет 20,5 процентов семей).

Таким образом, две трети населения Республики Татарстан не могут рассчитывать в силу своих доходов на решение жилищной проблемы. Отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью, прежде всего, для категорий граждан с низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также отсутствие маневренного фонда муниципальных образований для предоставления таким гражданам жилья на условиях социального найма.

Первый аспект - отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов, позволяющей им участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку, и развития системы стройсберкасс. Развитие этих институтов в настоящее время, в условиях отсутствия полноценной нормативной базы по данным вопросам на уровне законодательства РФ, может базироваться на определенных преференциях, оказываемых федеральным, региональным и местным законодательством для некоммерческих объединений граждан в целях обеспечения их жильем, или на определенных пилотных проектах, апробирующих механизмы их реализации с участием банковских и страховых институтов. В соответствии с данными Татарстанстата о величине доходов на душу населения и показателями, используемыми при расчете показателя доли семей, имеющих возможность за счет собственных или заемных средств приобрести стандартное жилье (на семью из трех человек из расчета общей площади в 54 кв. метра), доля семей в Республике Татарстан, которые при улучшении жилищных условий могут воспользоваться действующими ипотечными программами (социальная ипотека, банковские ипотечные продукты, ипотека по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), составляет по итогам 2010 года 33,9 процента, т.е. доходы почти 70 процентов населения республики не позволяют им приобрести жилье даже в перспективе. Вместе с тем переход от политики найма к политике массовой приватизации собственности после распада Советского Союза изначально поставил ситуацию с обеспечением граждан жильем на праве собственности в тупик, поскольку в масштабах всей страны полностью решить вопрос улучшения жилищных условий всех граждан с предоставлением его в собственность представляется маловероятным и нерациональным.

Опыт западноевропейских стран, общемировая практика показывают, что наем жилья - это тот механизм, который обеспечивает удовлетворение основной доли потребности населения в улучшении жилищных условий. Именно поэтому на данном этапе одной из задач, требующих пристального внимания, становится формирование муниципального маневренного фонда для сдачи на условиях социального найма для той категории населения, которая не может себе позволить приобрести жилье и вряд ли сможет в силу своей текущей и перспективной трудовой деятельности, а, соответственно, и размера доходов, приобрести его в будущем.

Второй аспект - это наличие той категории граждан, которая в силу своего молодого возраста, специфики трудовой деятельности, связанной с активными миграционными процессами (в зависимости от востребованности специальности деятельность, связанная с информационным обеспечением и программированием, с реализацией временных проектов, строительством различных объектов и т.д.), не хочет приобретать жилье, хотя имеет для этого финансовые возможности.

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА «ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ - ГРАЖДАНАМ РОССИИ» ПО РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН

3.1 Направления совершенствования законодательства

Как уже говорилось выше, в рамках реализации Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» должны быть решены следующие основные задачи:

- создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

- создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

- обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями (33 м2 общей площади жилого помещения - для одиноких граждан, 42 м2 - на семью из 2 человек, по 18 м2 - на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).

Решение этих задач лежит на пути развития прежде всего строительной индустрии и промышленности стройматериалов, а также - жилищного строительства, совершенствования жилищно-коммунального комплекса, развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья и исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

В характеристиках существующих проблем указывается, что даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке, что приводит к постоянному росту цен на жилье, а существенным препятствием развития жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой.

Далее следует однозначный вывод, что необходимо обеспечить условия для существенного роста объемов жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения.

Поэтому задача Программы:

- с одной стороны - создать возможность улучшить жилищные условия граждан, перед которыми государство несет обязательства по закону;

- с другой - сформировать такие рыночные отношения в жилищной сфере, которые бы дали толчок развитию этой отрасли экономики на долгосрочную перспективу.

Рассматривая проблемы, возникшие при практической реализации Национального проекта, автор обратил внимание на проблемы строительной индустрии и обеспечение все наиболее расширяющегося строительства жилья новыми строительными материалами.

Учитывая значительную капиталоемкость промышленности стройматериалов, начальным толчком к ее динамичному и устойчивому развитию должна послужить программа, создающая на первом этапе стартовые условия, которые обеспечат привлечение инвесторов на этот рынок. Эта программа должна быть рассмотрена и утверждена на правительственном уровне в качестве федеральной целевой программы (условное название ФЦП «Развитие стройиндустрии») и войти в качестве равноправной составляющей в пакет программ национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Норкина Е.В. О некоторых проблемах правового обеспечения национального проекта «Доступное жилье» на территории Российской Федерации // Гражданское право. № 1. 2007. С. 40.

Во-первых, данная программа должна предусматривать меры государственной поддержки промышленности строительных материалов, такие как:

- меры нормативно-правового характера, направленные на совершенствование законодательства с целью создания условий для повышения инвестиционной активности, предоставления льгот для предприятий строительных материалов на период строительства новых мощностей;

- меры по совершенствованию системы стандартизации и сертификации строительных материалов, изделий и конструкций;

- меры по финансированию научно-исследовательских работ, ориентированных на создание новых технологий в производстве строительных материалов;

- снижение таможенных пошлин на новое оборудование, запасные части и сырьевые компоненты для технологического перевооружения промышленности стройматериалов, выпускаемые только за рубежом.

Во-вторых, государство должно непосредственно принять участие в качестве партнера по развертыванию важнейшего вида промышленности.

Должен быть определен перечень производственных мощностей по производству базовых строительных материалов и осуществлено их строительство за государственный счет или на государственные субсидии с последующей передачей их в концессию коммерческим организациям для выполнения долгосрочного государственного заказа на производимую продукцию в размере не менее 50% от производственных мощностей.

Это позволит равномерно разместить промышленные предприятия с учетом потребностей регионов, гарантирует концессионеру благоприятное сочетание долгосрочного госзаказа с производством продукции для нужд свободного рынка и одновременно направлять продукцию, произведенную в рамках госзаказа, на строительство социального жилья.

При стимулировании в данной программе роста производства стройматериалов хотелось бы избежать появления в ней псевдорыночных мероприятий, деклараций об опоре на частные ресурсы - денежные, кадровые, производственные - не подкрепленных практическими, значимыми для частных инвесторов стимулами, такими как налоги, льготы и кредиты.

Следует безотлагательно приступить к разработке подпрограмм, направленных на:

- разработку экономических стимулов и формирование инвестиционно-привлекательного климата для частных инвесторов;

- составление перечня приоритетных для России регионов, требующих развития промышленности стройматериалов, как успешных в экономическом отношении, так и дотационных, но имеющих стратегическое значение;

- разработку классификации жилья по степени доступности для доходов различных социальных слоев, его стандартизации по срокам эксплуатации, метражности, определение минимального набора параметров, определяющих понятие «комфортность» и «доступность», и т.п.

Методическая база определения комфортности и доступности жилья позволит регионам принять собственные региональные программы, учитывающие прогнозы социально-экономического развития регионов, включая:

- потребности в трудовых ресурсах;

- состояние и структуру существующего жилищного фонда; состояние инженерной и социальной инфраструктуры, коммунальной энергетики и ЖКХ в целом;

- возможности и перспективы развития базы стройиндустрии и технологии строительства жилья, с точки зрения местных сырьевых ресурсов, а также сформированных предпочтений и представлений о комфортности жилья.

- разработку мер по воссозданию и развитию системы профтехобразования для строительной индустрии, стимулированию научной и методической деятельности в строительстве;

- изменение иммиграционного законодательства для увеличения притока рабочей силы на период массового строительства;

- рассмотрение вопроса об использовании жилищных сертификатов для направления миграционных потоков трудоспособных россиян в стратегически важные для России регионы с дефицитом рабочей силы.

Одновременно с этим в рамках Национального проекта необходимо приступить к реализации пилотных проектов, направленных на подъем и развитие промышленности строительных материалов и стройиндустрии в ряде регионов РФ.

Принятие программы развития строительной индустрии и промышленности стройматериалов будет служить фундаментом для успеха Национального проекта «Доступное жилье» и станет одним из первых примеров реализации эффективного государственного проекта.

Жилищная политика должна в обязательном порядке включать в себя социальную поддержку малоимущих слоев населения. На сегодняшний день только порядка 20% населения могут принимать участие в системе ипотечного жилищного кредитования на существующих условиях. В сложившихся условиях необходимо провести градацию населения, не способного в настоящее время участвовать в рыночной ипотеке, с целью определения оптимальных условий решения жилищной проблемы для каждой категории населения.

Очевидно, что для населения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума) единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем, это жилье целесообразно предоставлять в социальный наем, а не в собственность. Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизации жилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляется необходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья, предоставляемого в долгосрочный наем, в том числе с субсидированием платы за наем и оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами. Мышко Ю.А. Обеспечение граждан доступным жильем // Вестник Московского университета МВД России. № 4. 2008. С. 55.

Необходимо осуществление системы взаимоувязанных мер, направленных на решение жилищной проблемы в Российской Федерации и обеспечение перехода от ушедшего типа социалистической урбанизации к урбанизации нового этапа жизни нашего народа.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» должен стать эффективным инструментом революционного сдвига в росте объемов строительства жилья, преодолении кризиса жилищно-коммунального хозяйства, оптимизации национальной системы расселения на территории России, оздоровлении и улучшении городов, поселений, развитии новых типов населенных мест, массового индивидуального усадебного жилища, технически передовых энергосберегающих коммунальных систем и инженерно-транспортной инфраструктуры. Дружинин Д.Н. К вопросу о реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Юридический вестник РГЭУ. № 4. 2008. С. 20.

Для этого требуется:

- перейти к новому поколению градостроительных и технологических методов обеспечения российской урбанизации, перестать уповать на уклады и градостроительные приемы середины прошлого века, в рамках которых осуществляется почти всё сегодняшнее градостроительство и многие из предлагаемых его модификаций;

- провести решительную модернизацию сферы градостроительного проектирования - территориального планирования и градостроительного зонирования, осознав, что именно за эту сферу целиком и полностью ответственны органы государственной власти и местного самоуправления и именно здесь находится поле основных стратегических решений в жилищной политике и градостроительстве, для чего необходимо принять поправки в нормативно-правовые акты, указанные в третьем параграфе первой главы дипломной работы;

- подготовить основные положения федеральной градостроительной политики, поддержать разработку региональных и местных градостроительных политик, сделав их неотъемлемой составной частью стратегий и основных направлений развития территорий;

- создать и апробировать в форме пилотных проектов несколько работоспособных схем реализации масштабных инвестиционно-строительных инициатив на основе кредитных и кооперированных источников финансирования, государственно-частного партнерства, сформировать организационные, инвестиционные и правовые механизмы региональных проектно-правовых и градостроительных конвейеров планирования, отвода территорий под застройку, их правовой и инженерной подготовки, массового строительства в интервале справедливой рыночной цены комфортного жилища, становящегося доступным;

- осуществить ряд организационных мероприятий по развитию градостроительства:

1) содействовать развитию горизонтальных связей между регионами, местными сообществами в части совместной разработки документов территориального планирования;

2) содействовать созданию крупной комплексной градостроительной организации с государственным участием, осуществляющей полный цикл инвестиционно-строительной деятельности от территориального планирования до продаж готовых объектов недвижимости в составе крупных градостроительных комплексов с полным социальным и коммунальным обслуживанием.

Необходимо обеспечить информационно-аналитическое сопровождение и мониторинг реализации Национального жилищного проекта, обращая особое внимание на:

- достаточность темпов роста объемов жилищного строительства;

- структуру возводимого жилья (проектные решения и технологии строительства) и формы его последующей реализации (покупка, найм, социальный найм);

- сбалансированность платежеспособного спроса, потребностей региональных рынков труда и предложений на рынке жилья;

- тесную увязку инвестиционно-строительных проектов с созданием коммунальной инфраструктуры территорий, предназначенных под жилищную застройку.

Таек же, прежде всего, необходимо провести конкурсный отбор ресурсоэкономичных проектов жилых домов, рекомендуемых для строительства в конкретных регионах. Необходимо провести всероссийский и региональные конкурсы по отбору имеющихся наиболее эффективных научно-технических разработок по всему спектру материально-конструктивных, инженерных, технологических, организационных, экономических и других решений.

Необходимо расширить практику проектирования в сельской местности, малых и средних городах, при наличии практически неограниченных территориальных возможностей, строительства малоэтажных индивидуальных и сблокированных жилых домов из местных строительных материалов. Использовать существующие технические разработки и мощности по изготовлению комплектных мини-заводов по производству стеновых, кровельных и отделочных материалов, сухих смесей, эффективных железобетонных изделий, не требующих для их монтажа тяжелых кранов, а также другие установки по обработке древесины, изготовлению керамических материалов и локальному жизнеобеспечению отдельных домов или группы жилых зданий.

Таким образом, комплексное решение проблем по всем указанным в дипломной работе направлениям, включая совершенствование нормативно-правовой базы, развитие ипотечного жилищного кредитования и решение практических проблем строительной индустрии позволит наиболее эффективно реализовать на практике Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

3.2 Комплекс мероприятий по решению практических проблем при реализации национального проекта Республики Татарстан и его финансирование

Комплекс мероприятий по реализации Программы включает в себя меры государственной поддержки организаций строительного комплекса, населения и некоммерческих объединений граждан (жилищных строительных и накопительных кооперативов), а также строительных сберегательных касс, которые направлены на стимулирование спроса и предложения на рынке жилья, сбалансированность рынка и развитие жилищного строительства и стройиндустрии в республике. При строительстве объектов в рамках реализации Программы предусмотрено создание производств и применение инновационной продукции (теплоизоляционных и кровельных полимерных материалов) в качестве перспективного направления развития отрасли ДОЛГОСРОЧНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011 - 2015 годы». .

Программой определены следующие меры государственной поддержки, стимулирующие производителей продукции и услуг на рынке жилья:

1. Обеспечение жилищного строительства земельными участками.

Формирование государственного резерва земель Республики Татарстан в целях обеспечения строительства жилья по социальной ипотеке, а также подготовки территорий и предоставления их на конкурсной (аукционной) основе организациям строительного комплекса и инвесторам для реализации проектов строительства жилья эконом-класса.

Ответственным исполнителем данных мероприятий определяется некоммерческая организация «Государственный резервный фонд земель при Президенте Республики Татарстан».

2. Обеспечение территорий жилой застройки объектами коммунальной инфраструктуры.

Исходя из объемов жилищного строительства в Республике Татарстан на период действия Программы расчетная стоимость обеспечения территорий застройки инженерными сетями составляет 43,2 млрд. рублей с учетом прогноза увеличения стоимости, рассчитанной с применением коэффициента-дефлятора. Учитывая невозможность решения вопроса обеспечения жилой застройки инженерными сетями полностью ни за счет средств бюджетов всех уровней (ограниченность ресурсов для осуществления государственных капитальных вложений), ни за счет средств застройщиков (автоматический перенос затрат на строительство сетей на стоимость жилья и тем самым резкое снижение его доступности для населения), предполагается разделение стоимости строительства жилья и стоимости строительства инженерных сетей. Строительство объектов коммунальной инфраструктуры будет осуществляться организациями коммунального комплекса - сетевыми компаниями с их последующей эксплуатацией. Окупаемость их затрат на строительство достигается путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, взимания с потребителей платы за подключение к построенным объектам, а также включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. Инвестиционные программы будут коррелировать с разрабатываемыми и утверждаемыми органами местного самоуправления программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры.

В период действия Программы планируется привлечение средств Внешэкономбанка в крупные инфраструктурные проекты, которые позволят решить вопросы обеспечения территорий комплексной жилой застройки инженерными сетями, одновременно решая вопросы размещения производительных сил и обеспечения строительства необходимой продукцией промышленности строительных материалов.

Для проектов комплексной малоэтажной застройки в период реализации Программы будут апробированы механизмы обеспечения их автономными источниками энергии на основе переработки вторичного сырья и отходов.

3. Оказание поддержки развитию малоэтажного жилищного строительства.

Прогнозируемая структура ввода жилья в Республике Татарстан определяет соотношение между строительством многоквартирного жилого фонда и малоэтажного жилья в период действия Программы как 55 процентов на 45 процентов, в среднесрочной перспективе до 2020 года - с выходом на соотношение 50 процентов на 50 процентов. Основанием прогноза является устойчивый тренд данного соотношения в структуре ввода жилья в республике на протяжении последних лет, а также предусматриваемые меры поддержки индивидуального жилищного строительства.

Малоэтажное жилищное строительство в республике будет осуществляться по следующим основным направлениям:

- проекты комплексной малоэтажной застройки (организованные коттеджные поселки, в том числе и эконом-класса), строительство которых ведется, в том числе, и с учетом поддержки, оказываемой проектам КОРТ в рамках ФЦП «Жилище» (половина от общего числа перспективных к реализации в период действия Программы проектов КОРТ являются проектами малоэтажной жилой застройки);

- строительство малоэтажного жилья для жителей сельской местности, осуществляемое в рамках программы улучшения жилищных условий молодых специалистов агропромышленного комплекса и членов их семей по линии Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (в рамках программы строительства по социальной ипотеке ГЖФ);

- индивидуальное жилищное строительство.

Для проектов комплексной малоэтажной застройки предусматривается возможность предоставления мер государственной поддержки, предусматриваемых ФЦП «Жилище», на конкурсной основе.

4. Снижение административных барьеров в строительстве.

В рамках этого направления предусматривается выход с законодательными инициативами в Правительство и Государственную Думу Российской Федерации по следующим вопросам:

- сведение в один документ на федеральном уровне регламентов (перечень необходимых документов, порядок действий, сроки) федеральных органов, относящихся к строительству, и упорядочение перечня согласующих контрольных органов одинакового для всех территорий, независимо от субъекта, установление жестких мер ответственности для должностных лиц, принимающих решения в соответствии с данным регламентом, - за несоблюдение сроков либо непринятие никаких решений;

- внесение изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации с целью четкого определения понятия агломерации городских округов и установления требования по разработке единых документов территориального планирования и зонирования территорий городского округа и граничащих с ним территорий сопредельных муниципальных образований, составляющих единую городскую агломерацию, - с целью исключения многочисленных согласований этих документов органами местного самоуправления данных территорий, сокращения сроков и обеспечения прозрачности процедур принятия градостроительных решений, обеспечивающих единую концепцию развития агломерации;

- разработка и рекомендация органам местного самоуправления регламента, определяющего состав и полномочия органов местного самоуправления при осуществлении строительной деятельности;

- отмена деления земель на категории, за исключением особых категорий земель, таких как заповедники, исторические и архитектурные памятники и т.д. Перевод земель из одной категории в другую занимает достаточно длительное время, с учетом согласительных процедур, а инвестиционный процесс в это время остановлен;

- введение прогрессивного увеличения ставки по налогу на землю;

- при неиспользовании земельного участка, отведенного (приобретенного) под строительство, более трех лет - введение нормы изъятия таких земельных участков;

- исключение требования о подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в случаях, если документацией по планировке территорий предусматривается строительство линейных объектов;

- законодательное закрепление срока действия выданных технических условий для строительства не менее 3 лет. Необходимо категорически запретить вносить изменения в технические условия в период их действия;

- внесение изменений в действующее законодательство, в том числе налоговое законодательство, в целях стимулирования развития сегмента доходных домов, жилищных строительных кооперативов и строительных сберегательных касс;

- при наличии прав застройщика на земельный участок - разрешение проведения подготовительных работ по подготовке территории до выдачи разрешения на строительство; внесение изменений в федеральное законодательство в понятие «этап строительства» (подготовительные работы, нулевой цикл, каркас), утверждение возможности выдачи разрешения на отдельные этапы строительства;

- обеспечение возможности предоставления бюджетных средств застройщикам по договорам «полного цикла».

5. Разработка градостроительной и проектной документации.

Разработка градостроительной и проектной документации ежегодно определяется титульным списком проектно-исследовательских работ, утверждаемым Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан. Титульный список формируется с учетом приоритетов жилищного строительства в Республике Татарстан, определенных Программой, и с учетом важности объектов капитального строительства, финансируемых в рамках действующих федеральных и республиканских целевых программ. При этом планируется осуществлять разработку градостроительной и проектной документации на условиях софинансирования бюджета Республики Татарстан и бюджетов муниципальных образований, которые в соответствии с действующим законодательством определены ответственными за реализацию градостроительной политики на местах.

6. Поддержка реализации проектов конкурсных отборов РТ.

Механизм реализации государственной поддержки по данному направлению определяется федеральной целевой программой «Жилище» на 2011 - 2015 гг. и заключается в предоставлении на условиях софинансирования за счет средств федерального бюджета и консолидированного бюджета Республики Татарстан субсидий на следующие цели:

- финансирование строительства автомобильных дорог к новым микрорайонам массовой многоквартирной и малоэтажной жилой застройки (для проектов комплексного освоения и развития территорий, уже прошедших соответствующие конкурсные отборы Министерства регионального развития Российской Федерации на предоставление субсидий федерального бюджета на возмещение затрат застройщиков по уплате процентов по кредитам, привлеченным для обеспечения территорий жилой застройки объектами коммунальной инфраструктуры);

- возмещение затрат застройщиков по проектам жилищного строительства по уплате процентов по кредитам, привлеченным для обеспечения территорий жилой застройки объектами коммунальной инфраструктуры;

- финансирование строительства объектов коммунальной инфраструктуры и социальной сферы для проектов комплексного освоения и развития территорий,

- прошедших соответствующие конкурсные отборы Министерств регионального развития Российской Федерации.

7. Дальнейшая реализация программы социальной ипотеки с интеграцией в нее мероприятий по обеспечению жильем молодых семей, специалистов на селе, граждан-получателей государственных жилищных сертификатов, инвалидов, детей-сирот, а также семей, имеющих право воспользоваться средствами материнского (семейного) капитала в целях улучшения жилищных условий.

В течение периода реализации Программы по социальной ипотеке планируется ввести следующие объемы жилья:

в 2011 г.- 593 200 кв. метров,

в 2012 г.- 409 420 кв. метров,

в 2013 г.- 340 560 кв. метров,

в 2014 г.- 340 560 кв. метров,

в 2015 г.- 340 560 кв. метров.

Это позволит улучшить жилищные условия более 35 тыс.семей, приобретающих жилье на первичном рынке, в том числе:

в 2011 г.- 10,340 тыс. семей,

в 2012 г.- 7,398 тыс. семей,

в 2013 г.- 6,079 тыс. семей,

в 2014 г.- 6,079 тыс. семей,

в 2015 г.- 6,079 тыс. семей.

В рамках программы социальной ипотеки планируется улучшить жилищные условия 11500 молодых семей, 830 семей специалистов, проживающих и работающих в сельской местности, а также более 900 семей граждан, отнесенных федеральным законодательством к отдельным категориям, ветеранов и инвалидов, детей-сирот. Действующая схема приобретения жилья в рамках социальной ипотеки, реализуемая ГЖФ, позволит обеспечить жильем семьи, имеющие право воспользоваться средствами материнского (семейного) капитала в целях улучшения жилищных условий.

8. Развитие ипотечного жилищного кредитования.

Дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Татарстан основано на принципах и механизмах, установленных заключаемыми соглашениями между Кабинетом Министров Республики Татарстан, АИЖК и региональным оператором (ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан») по вопросам реализации программы «Стимул», формированию с участием Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) части маневренного жилого фонда Республики Татарстан, по иным вопросам.

Реализация комплекса мероприятий по развитию ипотечного жилищного кредитования ориентировано на достижение двух основных целей:

- обеспечить доступность механизмов приобретения жилья;

- обеспечить низкую стоимость жилья ДОЛГОСРОЧНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011 - 2015 годы». .

Доступность механизмов приобретения жилья обеспечивается за счет доступной ипотеки и разнообразия форм приобретения жилья. Доступность ипотеки достигается за счет:

- развития рынка строительства жилья эконом-класса;

- расширения ипотечных программ;

- снижения размера первоначального взноса;

- увеличения механизмов и объемов привлечения средств.

Кредиты предоставляются на приобретение квартир в домах, построенных не ранее 2007 года.

Квартиры можно покупать и в готовых, и в строящихся домах.

9. Поддержка развития коммерческого жилищного строительства в рамках

формирования государственного заказа на жилье эконом-класса.

Выкуп готового жилья экономического класса у застройщиков будет осуществляться в рамках следующих основных направлений:

- обеспечение жильем военнослужащих за счет средств Министерства обороны Российской Федерации;

- стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов (программа «Стимул», реализуемая в регионах АИЖК совместно с Фондом РЖС);

- переселение граждан из аварийного жилого фонда (реализуемая с использованием средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства).

10. Поддержка модернизации и развития предприятий промышленности строительных материалов.

В целях наращивания базы стройиндустрии и обеспечения данных потребностей, а также в целях поддержки развития массового применения новых экологичных и энергоресурсоэффективных строительных материалов и технологий, ежегодно на конкурсной основе будут определяться проекты модернизации и создания новых производств предприятий промышленности строительных материалов для предоставления им мер государственной поддержки: предоставление гарантий бюджета Республики Татарстан или гарантий специализированных финансовых институтов (ГНО «Стабилизационный залоговостраховой фонд Республики Татарстан») под предоставление кредитов предприятиям промышленности строительных материалов Республики Татарстан на создание и модернизацию производств; субсидирование бюджетом Республики Татарстан части процентной ставки по привлекаемым таким образом кредитам на условиях софинансирования с бюджетом Российской Федерации. Основными критериями отбора таких проектов станут: экологичность выпускаемой продукции (применяемой технологии), энергоресурсосэффективность применения производимой продукции в жилищном строительстве, максимальный эффект на вложения бюджета в меры господдержки.

11. Стимулирование частной инициативы граждан по строительству жилья и некоммерческих объединений граждан (жилищных строительных и накопительных кооперативов, стройсберкасс).

В рамках этого направления будут реализованы следующие мероприятия:

- принятие в 2011 году и внедрение в практику установления ставки земельного налога в размере 0,01 процента от кадастровой стоимости земельных участков для граждан, приобретающих земельные участки для индивидуального жилищного строительства, и для жилищных строительных и накопительных кооперативов;

- разработка нормативной базы и внедрение пилотных проектов на основе соглашений Кабинета Министров Республики Татарстан с рядом банков (Сберегательный банк Российской Федерации, ОАО «Ак Барс Банк») о создании строительных сберегательных касс. При этом проценты по вкладам сберкассы будут определять самостоятельно, но при ограничении: ставка процента по кредитам на покупку жилья не должна превышать ставки по вкладу в сберкассу более чем на 3 пункта.

Планируется, что за счет бюджетных средств по вкладам будет добавляться ежегодно до 20 процентов от накопленной суммы. Воспользоваться кредитом можно не ранее чем через 2 года с момента открытия вклада. На перепродажу построенного таким образом жилья будет наложено ограничение, действующее в течение 5 лет с момента его постройки - повышенная ставка налога с продаж (до 20 - 25 процентов от стоимости жилья).

12. Создание условий для формирования в республике сегмента доходных домов на рынке жилья и фонда жилья социального найма.

Принцип реализации этой меры строится на механизме частно-государственного партнерства, основанного на заключении соглашений между органом местного самоуправления муниципального образования, организацией застройщика и организацией, для сотрудников которой строится жилье. На время строительного периода ставка налога на землю для организации-застройщика устанавливается в размере 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Дополнительно будут проработаны вопросы о других вариантах снижения налогооблагаемой базы юридических лиц, участвующих в процессе строительства и эксплуатации доходных домов.

В качестве пилотного проекта этот механизм будет апробирован на территориях концентрированного размещения производительных сил в Закамском регионе республики - применительно к комплексу нефтеперерабатывающих заводов в г. Нижнекамске и особой экономической зоне «Алабуга».

13. Обеспечение информационной открытости реализации мер стимулирования развития жилищного строительства.

В постоянном режиме ежегодно, в соответствии с утвержденным Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан планом мероприятий будет осуществляться широкомасштабное освещение в печатных, электронных, телевизионных средствах массовой информации основной концепции Программы и хода ее реализации.

Предусматривается публикация соответствующих информационных, методических и анонсных материалов на официальном портале «Электронное Правительство Республики Татарстан» http://prav.tatar.ru, сайте Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан http://minstroy.tatar.ru, сайтах муниципальных образований республики.

Определение организаций, обеспечивающих информационное сопровождение указанных мероприятий, в том числе создание телевизионных передач, формирование информационных буклетов и бюллетеней, презентационных материалов и т.д., осуществляется путем проведения соответствующих конкурсов Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан.

Система целевых индикаторов реализации Программы включает в себя основные показатели развития жилищного строительства в Республике Татарстан, обеспечения улучшения жилищных условий граждан Республики Татарстан, а также эффективности проведения мероприятий в рамках взаимодействия с институтами развития. Источниками финансирования реализации мероприятий Программы являются средства федерального, республиканского и местных бюджетов, внебюджетные инвестиции, средства населения. Объем затрат для реализации Программы составляет 450475,298 млн. рублей, в том числе: средства бюджета Российской Федерации - 21374,56 млн. рублей, из них:

- субсидии на приобретение жилья молодым семьям, специалистам АПК, отдельным категориям граждан и ветеранам Великой Отечественной войны - 3086,89 млн. рублей, средства Министерства обороны Российской Федерации, направляемые в рамках контрактов на приобретение жилья эконом-класса для военнослужащих, увольняемых в запас - 10500,00 млн. рублей, поддержка проектов комплексного освоения и развития территорий под жилищное строительство - 6959,82 млн. рублей, поддержка предприятий промышленности строительных материалов - 827,84 млн. рублей;

- средства бюджета Республики Татарстан - 10035,79 млн. рублей;

- средства местных бюджетов - 7844,28 млн. рублей;

- средства инвесторов - 63259,16 млн. рублей;

- средства институтов развития - 15342,99 млн. рублей;

- кредитные ресурсы и средства населения - 332618,52 млн. рублей.

Ресурсное обеспечение реализации Программы может быть скорректировано в течение периода ее действия с учетом особенностей реализации федеральных, республиканских, ведомственных программ и механизмов, на которых она базируется, а также с учетом ежегодного утверждения бюджетов Российской Федерации и Республики Татарстан на очередной финансовый год.

Таким образом, финансовое обеспечение реализации Программы заключается в ежегодном утверждении статей расходов республиканского и местных бюджетов в соответствии с объемами финансирования, необходимыми для выполнения комплекса мероприятий по реализации Программы.

Организационное обеспечение реализации Программы заключается в реализации взаимодействия федеральных и республиканских органов государственной власти, а также органов местного самоуправления.

Генеральным координатором реализации Программы является Кабинет Министров Республики Татарстан, координатором-исполнителем - Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан.