Оценка стоимости

Методика определение расчётного износа автотранспортных средств представлена в Приложении 9.

Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств на основе сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов, по который имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи.

Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнение продаж:

В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины (РС₀):

Рсо =	Цан	*Кдп	Кком*	К1*	К2*…*	Кm*	( 1 - Кион)+ Сдоп + Сmз
	1 - Киан

Цан - цена машины аналога на дату его продажи (цена предложения);

Кдп - коэф-т приведения цены продажи аналога к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;

Кком - коэф-т, учитывающий различия, в коммерческих условия приобретения оцениваемого объекта и аналога;

К_}* К₂*...* К_т - корректирующие параметрические коэффициенты учитывающие отличия в значениях технических параметров объекта оценки г аналога, вычисляются по формулам, где учитываются значения технических параметров и степень зависимости цены от этих параметров;

Киан - коэф-т физического износа аналога;

Кион - коэф-т физического износа оцениваемого объекта;

Сдоп - рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств (оснастки), наличием (отсутствием) которых отличается аналог;

АС_тз - возможная разница в стоимостях товарных знаков оцениваемого объекта и аналога.

В нашем случае рыночная стоимость оцениваемой машины по сравнению с аналогом (РС0):

Рсо =	Цан	( 1 - Кион)*К1 * К2
	1 - Киан

Результаты расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств с помощью метода сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода представлены в Приложении 10.

Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 1 111 485 рублей.

Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках доходного подхода

Для расчета применим метод прямой капитализации.

Чистый операционный доход NOI, для каждого из объектов автотранспорта рассчитан, исходя из часовой арендной ставки, 8-ми часового рабочего дня, 280 рабочих дней в году и процента заполнения по формуле.

N01 = А* 8 * 280 *К_ЗАП * (1 - К_ЭР), где

А - часовая арендная ставка;

Кзап - коэффициент заполнения;

К_Эр - коэффициент эксплуатационных расходов.

Расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду транспорта представлен в Приложении 11.

Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств с использованием метода прямой капитализации представлен в Приложении 11

Ставка капитализации рассчитана с учетом возмещения капитальных затрат (модель Инвуда).

Ri=Yj - ?*а, где

Ri - общий коэффициент капитализации;

Yj - общая норма отдачи;

? - относительное изменение стоимости собственности;

а - коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала Величина коэффициента принята равной коэффициенту фонда возмещения SFF при процентной ставке равной Yi, и n=3 расчетных периодах.

Расчет коэффициента выполнен и представлен в Приложении 11

Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на основе метода прямой капитализации составляет 781 395 рублей.

Расчёт итогового значения рыночной стоимости автотранспортных средств представлен в таблице 6

Таблица 6

Итоговая таблица стоимости автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода

Рыночная стоимость на дату оценки, без учета НДС, руб.	Коэф-ты значимости подхода	Согласованная стоимость, руб.
Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1 177 400	1 111 485	781 395	0,5	0,1	0,4	1 012 406,5

Группа 3. Оценка рыночной стоимости технологического оборудования невозможна из - за отсутствия необходимой информации. Известно только то, что балансовая стоимость всего технологического оборудования

Составляет 19 879 654 рублей.

Группа 4. Оценка рыночной стоимости универсального оборудования

Расчёт рыночной стоимости универсального оборудования ограничивается только применением затратного подхода и представлен в Приложении 12

Физический износ определялся экспертным методом на основе шкалы определения физического износа (В. Рутгайзер «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования»).

Рыночная стоимость универсального оборудования ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 2 346 774 рублей.

Группа 5. Оценка рыночной стоимости вспомогательного оборудования

Расчёт рыночной стоимости вспомогательного оборудования ограничивается только применением затратного подхода и представлен в Приложении 13

Рыночная стоимость вспомогательного оборудования ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 835 903 рублей.

Группа 6. Оценка рыночной стоимости офисной и вычислительной техники

Расчёт рыночной стоимости офисной и вычислительной техники ограничивается только применением затратного подхода и отражён в Приложении 14

Рыночная стоимость офисной и вычислительной техники ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 76 105,61 рублей.

Таблица 7

Итоговая таблица стоимости основных средств ОАО « МЭМЗ»

№ п/п	Наименование	Остаточная балансовая стоимость, руб.	Рыночная стоимость, руб.	Корректировка +/-
1	Недвижимость	60 580 000	73 407 076	12 827 076
2	Автотранспортные средства	10 465 378	4 714 588	-5 750 790
3	Технологическое оборудование	19 879 654	19 879 654	0
4	Универсальное оборудование	3 980 232	4405783	425 551
5	Вспомогательное оборудование	3 565 090	4461255	896164
6	Офисная и вычислительная техника	508 990	460 307	-48 683
Итого:		98 979 344	107 328 663	8 349 318

Оценка рыночной стоимости долгосрочных финансовых вложений

В бухгалтерском балансе ОАО «МЭМЗ» отражены долгосрочные финансовые вложения предприятия, которые составляют 600 300 рублей. Из них:

1.Акции пансионата «Рахиль» - 500 700 рублей

2.Акции Промстройбанка - 99 600 рублей

Корректировка стоимости инвестиций в дочерние, независимые общества и другие организации производилась с учетом внутренней структуры долгосрочных инвестиций, а именно:

величина долгосрочных вложений корректировалась в зависимости от уровня предлагаемого риска инвестиций в конкретный бизнес;

величина вложений в акции, которые к настоящему времени обесценились, не принималось к расчету (акции Промстройбанка)

Долговременные инвестиции в пансионат «Рахиль» - достаточно рискованное вложение. Не имея возможности детально проанализировать перспективы развития инвестируемого предприятия (не имея горизонта надежного планирования), к расчету чистых активов ОАО «МЭМЗ» была принята дисконтированная сумма вложений на срок 20 лет при высокой ставке дисконта, максимально учитывающей риск потери инвестиций, -32%.

Таким образом, рыночная цена долгосрочных финансовых вложений на дату оценки составляет 19 412 рублей.

ТС_и = БС_и/(1+0,32)²⁰ = 500 700 /257,9 = 19 412 рублей.

Оценка рыночной стоимости запасов.

Запасы материальных ресурсов группируются в соответствии с их ликвидностью для выявления неликвидных запасов в целях дальнейшего списания. Оценка стоимости в рамках затратного подхода осуществляется по цене приобретения, которая составляет 174 990 069 руб.

После проведения исследований рынка вторичных ресурсов, выяснилось, что реализовать без потери стоимости представляется возможным 85% материальных ресурсов, т.е. на - 148 741 558,7 руб.

С частичной потерей стоимости - 10% ,т.е. - 17 499 006,9 руб., оставшиеся 5% являются неликвидными и списываются.

Таким образом, рыночная стоимость сырья, материалов и других аналогичных ценностей составляет 166 240 565,6 рублей.

Оценка рыночной стоимости готовой продукции

Затратный подход. В настоящее время на предприятии находится запас готовой продукции на сумму 2 931 561 руб.

Рыночный подход. На складе имеется готовая продукция, которую можно реализовать на сумму 8 944 122 руб. (Приложение 15)

После проведения согласования результатов, и учитывая то, что предприятие не сможем быть уверены на 100%, что продаст продукцию по выгодным ценам, рыночная стоимость готовой продукции составляет 4 434 701 ,25 рублей.

Таблица 8

Итоговая таблица стоимости готовой продукции ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного и сравнительного подходов

Рыночная стоимость на дату оценки, без учета НДС, руб.	Коэф-ты значимости подхода	Согласованная стоимость, руб.
Затратный подход	Сравнительный подход	Затратный подход	Сравнительный подход
2 931 561	8 944 122	0,75	0,25	4434701,25

Оценка рыночной стоимости НДС по приобретённым ценностям

Сумма НДС по балансу составляет 18 136 110 руб.

НДС по приобретённым ценностям оцениваются исходя из имеющихся оплаченных счетов-фактур. Счёт - фактуры выписаны на сумму 16 543 978 рублей, т.е. купленные товары оплачены. Оставшаяся сумма списывается на увеличение убытка.

Оценка рыночной стоимости дебиторской задолженности

Оценка дебиторской задолженности проводится, как правило, на основании анализа графика ожидаемых поступлений долгов. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от периода погашения дебиторской задолженности.

В качестве ставки дисконта в этом случае может приниматься единая ставка, учитывающая рискованность оцениваемого предприятия - заемщика, которая рассчитывается в доходном подходе. Было установлено, что у предприятия отсутствуют безнадежные долги, вся дебиторская задолженность является текущей и вполне реальной. При этом вся дебиторская задолженность является краткосрочной, т.е. платежи по ней ожидаются в течение 1 года.

По каждому должнику был проведен анализ и определена реальность получения дебиторской задолженности.

Дебиторская задолженность на предприятии подразделяется на: безнадежную и ту, которую предприятие еще надеется получить.

Безнадежная дебиторская задолженность в данном случае составляет 1 000 980 руб. и была образована из-за нецелесообразного вложение денежных средств в предприятие, которое на данный момент является банкротом. Следовательно, эта сумма списывается на увеличение убытка (Таблица 9).

Таблица 9

Корректировка статьи баланса «Дебиторская задолженность» Дисконтирование суммы дебиторской задолженности представлено в Приложении 15

Дебиторы	Сумма задолженности	Срок возникновения дебиторской задолженности по договору	Тип задолженности	Дисконтированная сумма дебиторской задолженности
ООО « Принт»	5 000 000	в течение 5 месяцев до дня оценки	реальная	4 642 853
ООО « Вистер»	3 578 900	в течение 4 месяцев до дня оценки	реальная	3 372 765
ЗАО «МТЗ»	1 000 980	списываем	нереальная к получению	0
ООО «Леколь»	538 619	в течение 3 месяцев до дня оценки	реальная	515 157
ЗАО « Альфа»	445 000	в течение 2 месяцев до дня оценки	реальная	432 495
ООО «РИМ»	260 000	в течение 2 месяцев до дня оценки	реальная	252 694
Итого	10 823 499		9 215 964

Оценка рыночной стоимости краткосрочных финансовых вложений

Займов, предоставленных организациям на срок менее 12 месяцев, по балансовой стоимости нет.

Оценка рыночной стоимости денежных средств

Данная статья бухгалтерского баланса ОАО «МЭМЗ» не подлежит переоценке. Денежные средства оцениваются по их балансовой стоимости, и составляют 253 177 рублей.

Таблица 10

Корректировка активной части баланса предприятия

Актив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Корректировка + ,руб.	Рыночная стоимость, руб.
1	2	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	110	0	0	0
Основные средства	120	98 979 344	8 349 319	107 328 663
Незавершенное строительство	130	0	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	140	600300	-580 888	19 412
Отложенные налоговые активы	145	0	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0	0
Итого по разделу I	190	99 579 644	7 768 431	107 348 075
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	178 442 771	-7 767 504	170 675 267
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	174 990 069	-8 749 503	166 240 566
животные на выращивании и откорме	212	0		0
Затраты в незавершенном производстве	213	0		0
готовая продукция и товары для перепродажи	214	2 931 561	1 503 140	4 434 701
товары отгруженные	215	0		0
Расходы будущих периодов	216	0		0
прочие запасы и затраты	217	0		0
Налога добавленную стоимость по приобретенным
Ценностям	220	18136110	-1 592 132	16 543 978
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230	0		0
в том числе покупатели и заказчики	231	0		0
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240	10 823 499	-1 607 535	9 215 964
Краткосрочные финансовые вложения	250	0		0
Денежные средства	260	253 177		253 177
Прочие оборотные активы	270	0		0
Итого по разделу II	290	207 655 557	-10 967 171	196 688 386
БАЛАНС	300	307 235 201	-3 198 740	304 036 461

Расчет рыночной стоимости кредитов банков проводился с использованием процедуры приведения будущих платежей погашения задолженности и процентов по кредитам к текущей стоимости на основании анализа сроков погашения основной суммы долга, сроков выплаты процентов по кредитам процентной ставки банков и ставки дисконтирования.

В данном случае долгосрочных займов и кредитов нет. Краткосрочные займы и кредиты составляют 30 935 692 рублей. Срок погашения кредита составляет 10 месяцев. Исходя из условий безусловной платежеспособности предприятия и затрат на обслуживание долга (36% годовых) примем для расчета сумму 41 574 983 рубля, рассчитанную по формуле:

ТС_р.б.п. = БС_р.б.п.Ч(1+0,36/12)¹⁰ = 41 574 983 рублей

Кредиторская задолженность по товарным операциям оценивается аналогично дебиторской задолженности с использованием процедуры приведения будущих платежей к текущей стоимости с учетом сроков возможных платежей и ставки дисконтирования.

В разделе анализа финансового состояния предприятия была рассчитана оборачиваемость кредиторской задолженности. Период оборота кредиторской задолженности начиная с 2000г. не имеет выраженной тенденции, поэтому для расчета примем средние данные за период 01.01.2003г.-01.08.2007г., т.е. 121 день или 0,33 года.

Таким образом, текущая стоимость кредиторской задолженности ОАО « МЭМЗ» по товарным операциям составит: 102 725 923 рублей.

Задолженность по оплате труда принимаем по балансовой стоимости

5 384 709 рублей так как выплата заработной платы производится ежемесячно.

Общая «Задолженность по налогам и сборам» и «Задолженность перед государственными внебюджетными фондами» составляет 3 678 456 рублей.

Долг не реструктурирован (отсрочек нет). Платежи по этому виду задолженностей выплачивается, поэтому сумма долга принимается для расчета по балансовой стоимости.

Ввиду того, что оцениваемое предприятие является платежеспособным, а информация о реструктуризации долга отсутствует, по стр. 625 баланса «Прочие кредиторы» сумма долга принимается к расчету по балансовой стоимости, т.е. в размере 40 212 342 рублей.

Таблица 11

Итоговый скорректированный баланс. Расчёт рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ» с использованием метода чистых активов

Актив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Корректировка + .,руб.	Рыночная стоимость, руб
1	2	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	110	0	0	0
Основные средства	120	98 979 344	8 349 319	107 328 663
Незавершенное строительство	130	0	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	140	600300	-580 888	19 412
Отложенные налоговые активы	145	0	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0	0
Итого по разделу I	190	99 579 644	7 768 431	107 348 075
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	178 442 771	-7 767 504	170 675 267
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	174 990 069	-8 749 503	166 240 566
животные на выращивании и откорме	212	0		0
Затраты в незавершенном производстве	213	0		0
готовая продукция и товары для перепродажи	214	2 931 561	1 503 140	4 434 701
товары отгруженные	215	0		0
Расходы будущих периодов	216	0		0
прочие запасы и затраты	217	0		0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным
Ценностям	220	18136110	-1 592 132	16 543 978
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230	0		0
в том числе покупатели и заказчики	231	0		0
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240	10 823 499	-1 607 535	9 215 964
Краткосрочные финансовые вложения	250	0		0
Денежные средства	260	253 177		253 177
Прочие оборотные активы	270	0		0
Итого по разделу II	290	207 655 557	-10 967 171	196 688 386
БАЛАНС	300	307 235 201	-3 198 740	304 036 461
Пассив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Корректировка + ,руб.	Рыночная стоимость, руб.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ		940 321		940 312
Уставный капитал	410
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411	0		0
Добавочный капитал	420	65 971 986		65 971 986
Резервный капитал	430	209 590		209 590
в том числе:
Резервы, образованные в соответствии	431	0		0
с законодательством
Резервы, образованные в соответствии	432	209 590		209590
с учредительными документами
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	50 956 062		43 338 160
Итого по разделу III	490	118 077 959		110 460 048
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	510	0		0
Отложенные налоговые обязательства	515	0		0
Прочие долгосрочные обязательства	520	0		0
Итого по разделу IV	590	0		0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	610	30 935 692	10 639 291	41 574 983
Кредиторская задолженность:	620	158 221 550	-6 220 120	152 001 430
По товарным операциям	621	108 946 043		102 725 923
Задолженность по оплате труда	622	5 384 709		5 384 709
Задолженность по налогам и сборам	624	3 678 456		3 678 456
Прочие кредиторы	625	40 212 342		40 212 342
Итого по разделу V		189 157 242	4 419 171	193 576 413
БАЛАНС	700	307 235 201	4 419 171	304 036 461

Таким образом, рыночная стоимость ОАО «МЭМЗ», определённая в рамках затратного подхода на основе метода чистых активов составляет 110 460 048 рублей.

Необходимо отметить, что в условиях стабильной экономики показатель «чистые активы» может определять стартовую цену, которую согласен получить потенциальный продавец за все обыкновенные акции общества, так как характеризует стоимость имущества, сформированного за счет собственных источников. В то же время стоимость чистых активов общества не отражают в полной мере его рыночную стоимость, т.к. не раскрывает результат работы предприятия от производственной (текущей), финансовой и инвестиционной деятельности. Несмотря на определенные недостатки показатель «чистые активы» является наиболее приемлемым оценочным показателем стоимости предприятия в рамках затратного (имущественного) подхода, так как это комплексный показатель, учитывающий уровень развития технологии на основе имущества, сформированного за счет собственных средств.

Метод «чистых активов» совместно с доходным подходом даже при отсутствии объектов сравнения позволяет получить достаточно достоверное значение рыночной стоимости акционерного капитала.

2.5 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ » в рамках доходного подхода с применением метода капитализации прибыли

ОАО «МЭМЗ» сохраняет стабильные условия использования имущества, долгосрочные ежегодные чистые доходы приблизительно равны текущим доходам, темпы роста величины дохода в течение длительного периода времени постоянны. Исходя из этого, используется метод капитализации прибыли.

Анализ финансовой отчетности был проведен в пункте 2.1. данной курсовой работы.

В качестве капитализируемой величины в аттестационной работе выступает прибыль последнего отчетного года. Размер прибыли в отчетном году составил 7 567 000 рублей, а размер денежного потока 9 004 000 рублей. Данные о величине прибыли за последние 5 лет представлены в таблице 12.

Таблица 12

Величина прибыли

Годы	Величина прибыли	Темп роста, %
2002	3 649 209	1,2
2003	4 379 051	1,2
2004	5 254 861	1,2
2005	6 305 833	1, 2
2006	7 567 000

Таблица 13

Расчёт ставки дисконтирования

Фактор риска	Значение	Примечание
Безрисковая ставка дохода	9,5 %	Инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств.
Размер компании	3%	Чем компания больше, тем риск меньше. ОАО « МЭМЗ» достаточно крупная компания для Калужской области
Финансовая структура	3%	В структуре капитала преобладает заемный капитал.
Производственная и территориальная диверсификации	2,5 %	0,5% - премия за товарную диверсификацию; 1,5,% - территориальная диверсификация
Качество управления	2%	Администрация предприятия состоит из высококвалифицированных менеджеров, и в их работе существуют определенные недоработки.
Диверсификация клиентуры	4%	Потребителя продукции предприятия являются более 200 клиентов. Никакой более подробной информации нет.
Рентабельность предприятия и прогнозируемость его доходов	2,5 %	Чем выше прибыль, тем больше компания привлекательна для инвестора. Не меньше высокой рентабельности инвесторы ценят стабильность дохода, возможность прогнозировать его заранее.
Прочие собственные риски	2,5 %
Суммарное значение ставки дисконтирования	29 %

Безрисковые вложения - вложения в государственные долговые обязательства, депозитные вклады в ЦБ РФ.

Ставка капитализации: 27,8%

Таким образом, рыночная стоимость ОАО «МЭМЗ», рассчитанная в рамках доходного подхода составляет 27 219 424 рублей.

Для оценки компании рыночным (сравнительным) подходом используется ценовая и финансовая информация по объектам сравнения.

На этапе сбора исходной информации не удалось найти разносторонней финансовой информации по объектам сравнения, а получение такого рода информации - дорогостоящий процесс.

Предложений о продаже подобных объектов не было найдено. Поэтому оценить рыночную стоимость активов ОАО «МЭМЗ» на основе методов сравнительного подхода не представляется возможным.

Глава 3 Мероприятия, направленные на рост стоимости бизнеса

3.1 Согласование результатов оценки и обоснование итоговой величины стоимости бизнеса

При применении различных подходов к оценке стоимости объекта, были получены результаты, которые представлены в таблице 14.

Для определения рыночной стоимости капитала открытого акционерного общества «МЭМЗ» были использованы два метода:

метод стоимости чистых активов;

метод капитализации прибыли.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки данного объекта, можно сделать выводы:

Затратный (имущественный) подход к оценке стоимости предприятия адекватен оценке компании с точки зрения ее владельцев. Данный подход и, в частности, метод стоимости чистых активов, применяемый в аттестационной работе, указывает на нижнюю границу рыночной стоимости и является ориентиром, как для владельцев предприятия, так и для потенциального инвестора. В рамках данного подхода учитывается влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов, развития технологии с учетом степени износа активов.

Ключевым моментом, с точки зрения весомости результатов оценки предприятия, методом стоимости чистых активов в итоговой величине стоимости предприятия, является их обоснованность, так как они опираются на точные значения финансовых и учетных документов, результаты инвентаризации и натурного обследования объектов собственности предприятия.

Расчеты по данному подходу практически не содержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию. Обычно восстановительная стоимость представляет собой нижнюю ценовую границу для объектов, продаваемых на динамичных рынках.

Расчёт рыночной стоимости капитала в рамках затратного подхода в данном случае является приоритетным и принимает значение 75% (как наиболее достоверный).

Помимо приведенных факторов, влияющих на весовой коэффициент,

в итоговой величине стоимости предприятия, учитывались результаты анализа финансового состояния предприятия. Несмотря на то, что по сравнению с 2005 г.финансовые показатели на момент оценки несколько улучшились, у потенциального инвестора пока нет оснований для оптимистических ожиданий в перспективе. Рынок не может оценить предприятие только на основании стоимости чистых активов на момент оценки без учета динамики, связи настоящих и будущих результатов деятельности компании. Для потенциального инвестора очень важны величина качество и продолжительность периода получения всех чистых доходов, которые он может иметь от бизнеса за остаточный период.

В результате вышеизложенных причин был использован метод капитализации прибыли в рамках доходного подхода.

Основное преимущество метода капитализации прибыли - простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости. Однако в расчетах достаточно велика степень экспертных суждений, что может быть отнесено к недостаткам данного подхода. А также в силу того, что текущая стоимость будущих доходов чувствительна к изменениям коэффициента капитализации и мы не обладаем (в данном случае) абсолютно достоверной информацией о величине прибыли, весовой коэффициент - 25%.

Рыночный (сравнительный) подход в процессе оценки не использовался. Несмотря на то, что рыночный подход к оценке предприятия в наибольшей мере отвечает требованиям стандарта обоснованной рыночной стоимости, его использование в условиях современной российской экономики затруднительно. Рыночный подход предполагает наличие общедоступной информации. Такая информация в настоящее время весьма скудна, касается в основном крупных операторов рынка.

Каждая компания, каждое предприятие имеет достаточно индивидуальные характеристики, даже при гарантии достоверности информации о предприятиях и сделках с ними для практического использования методов сравнительного подхода требуется внесение множества поправок и уточнений. Если есть сомнения в достоверности такой информации, ее использование может только ввести в заблуждение и исказить результаты оценки.

Таким образом, нет необходимой достоверной информации, которая позволила бы эффективно применить рыночный подход в процессе оценки рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ». Кроме того, в рамках сравнительного подхода невозможно учесть будущее ожидание инвестора.

Таблица 14

Результаты расчётов рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ»

	Рыночная стоимость, руб.
Затратный подход	110 460 048
Доходный подход	27 219 424
Сравнительный подход	Обоснованно не использовался

Выбор коэффициентов значимости определялся экспертно, на основании степени обоснованности стоимостных показателей по каждому конкретному подходу оценки. Весовые коэффициенты представлены в таблице 15. Расчёт итоговой величины стоимости ОАО « МЭМЗ» - в таблице 16.

Таблица 15

Коэффициенты значимости для взвешенной оценки рыночной стоимости объекта оценки

Подход	Коэффициент значимости
Затратный подход	0,75
Доходный подход	0,25

Таблица 16

Расчёт итоговой величины стоимости объекта оценки

Подход	Коэффициент значимости	Рыночная стоимость, руб.	Взвешенная рыночная стоимость стоимость, руб.
Затратный подход	0,75	110 460 048	82 845 036
Доходный подход	0,25	27 219 424	6 804 856
Итого:	1	-	89 649 892

Таким образом, рыночная стоимость объекта на дату оценки составляет: 89 649 892 рублей.

Концепция управления стоимостью предприятия предполагает, что менеджеры фирмы нацеливаются на действия и управленческие решения, которые не столько увеличивают текущие либо надежно планируемые на ближайшие периоды прибыли фирмы, сколько создают основу для получения гораздо больших и даже, возможно, четко не прогнозируемых прибылей в более отдаленном будущем, что, однако, способно резко повысить текущую или будущую рыночную стоимость компании.

В реальной управленческой практике на рыночную стоимость фирмы могут повлиять конкретные инвестиционные проекты фирмы, связанные, как правило, с созданием и освоением продуктовых и процессных инноваций. Такие инвестиционные проекты по разработке и внедрению новых видов продукции (товаров, услуг), а также новых технологических процессов и оборудования обычно именуются инновационными проектами. Именно они способны принести компании дополнительные прибыли и денежные потоки в результате выведения на рынок новых продуктов, повышения качества ранее выпускавшейся продукции, снижения себестоимости продукции и операционных издержек предприятия.

Основными этапами для увеличения стоимости могут быть следующие предложения:

сдача помещений в аренду;

скидки на залежавшуюся продукцию;

выпуск новой продукции;

внедрение нового оборудования в эксплуатацию и др.

Одним из видов деятельности ОАО «МЭМЗ» является производство и реализация технологического оборудования и товаров народного потребления. Производство регуляторов напряжения является одним из самых выгодных и перспективных направлений в деятельности предприятия. Спрос на них превышает существующее предложение. Производство осуществляется на основе заказов, поэтому целесообразным является приобретение дополнительного оборудования для производства данной продукции.

Для этого необходимо взять кредит в размере 2 млн. рублей на приобретение оборудования.

Уточним баланс (таблица 17)(Затратный подход)

Таблица 17

Актив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Прогнозная стоимость, руб.
1	2	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	110	0	0
Основные средства	120	98 979 344	100 979 344
Незавершенное строительство	130	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	140	600300	600300
Отложенные налоговые активы	145	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0
Итого по разделу I	190	99 579 644	101 579 644
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	178 442 771	178 442 771
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	174 990 069	175 321 641
животные на выращивании и откорме	212	0	0
Затраты в незавершенном производстве	213	0	0
готовая продукция и товары для перепродажи	214	2 931 561	4 231 765
товары отгруженные	215	0	0
Расходы будущих периодов	216	0	0
прочие запасы и затраты	217	0	0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным
Ценностям	220	18136110	18136110
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230	0	0
в том числе покупатели и заказчики	231	0	0
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240	10 823 499	13 654 780
Краткосрочные финансовые вложения	250	0	0
Денежные средства	260	253 177	253 177
Прочие оборотные активы	270	0	0
Итого по разделу II	290	207 655 557	210 486 838
БАЛАНС	300	307 235 201	312 066 482
Пассив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Корректировка + ,руб.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ		940 321	940 322
Уставный капитал	410
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411	0	0
Добавочный капитал	420	65 971 986	65 971 986
Резервный капитал	430	209 590	209 590
в том числе:
Резервы, образованные в соответствии	431		0
с законодательством		0
Резервы, образованные в соответствии	432	209 590	209 591
с учредительными документами
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	50 956 062	67 121 898
Итого по разделу III	490	118 077 959	120 909 240
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	510	0	0
Отложенные налоговые обязательства	515	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	520	0	0
Итого по разделу IV	590	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	610	30 935 692	32 935 692
Кредиторская задолженность:	620	158 221 550	158 221 550
По товарным операциям	621	108 946 043	108 946 043
Задолженоость по оплате труда	622	5 384 709	5 384 709
Задолженность по налогам и сборам	624	3 678 456	3 678 456
Прочие кредиторы	625	40 212 342	40 212 342
Итого по разделу V		189 157 242	191 157 242
БАЛАНС	700	307 235 201	312 066 482

Таким образом, прирост стоимости после улучшений 2 831 281 рублей.

Заключение

Данная курсовая работа выполнена в рамках затратного и доходного подходов с применением метода стоимости чистых активов и метода капитализации.

Применение затратного подхода может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на приобретение аналогичного объекта.

При использовании доходного подхода к оценке, объект оценки рассматривается как долгосрочный актив, приносящий владельцу определенный доход в течение ряда лет. Стоимость актива складывается из суммы будущих доходов, а также цены, по которой актив может быть впоследствии продан.

Рыночный (сравнительный) подход в процессе оценки не использовался. Несмотря на то, что рыночный подход к оценке предприятия в наибольшей мере отвечает требованиям стандарта обоснованной рыночной стоимости, его использование в условиях современной российской экономики затруднительно.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.

По результатам проведенной оценки стоимости бизнеса ОАО «МЭМЗ» можно сделать следующие выводы:

Рыночная стоимость основных средств по результатам оценки больше их балансовой стоимости. Это произошло из-за роста цен на недвижимость, а так как объект оценки расположен в центре города, то, возможно, это и обосновывает столь значительную корректировку.

Рыночная стоимость запасов уменьшилась из-за наличия на предприятии неликвидных запасов.

Рыночная стоимость НДС также снизилась, поскольку на предприятии есть товары, которые им не оплачены. Эта сумма списывается на увеличение убытка.

Рыночная стоимость дебиторской задолженности, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, стала меньше балансовой. Дебиторская задолженность на рассматриваемом предприятии делится на реальную и нереальную. Сумма нереальной дебиторской задолженности, была списана на увеличение убытка, поскольку предприятие, которому был выдан кредит, обанкротилось.

После согласование результатов, на основании коэффициентов значимости, полученных экспертным путем, итоговая рыночная стоимость объекта оценки - 89 649 892 рублей.

Далее были рассмотрены и проанализированы пути повышения рыночной стоимости объекта оценки. Производство регуляторов напряжения является одним из самых выгодных и перспективных направлений в деятельности предприятия. Спрос на них превышает существующее предложение. Таким образом, было предложено приобрести оборудование для производства данной продукции, и, соответственно, взять кредит в размере 2 млн. рублей.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г., № 135-ФЗ.

3. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г., №519.

4. Стандарт Российского Общества Оценщиков 21-01-98 «Оценка недвижимости».

5. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества Российского общества оценщиков. - М.: 1999.

6. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 об индексах изменения сметной стоимости строительства при переходе к новым сметным нормам, вводимым в действие с 1.01.1984 г.

7. Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 об индексах изменения сметной стоимости строительства в связи с введением новых оптовых цен и тарифов 01.01.1991 г.

8. Сборник №7 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений машиностроительной промышленности для переоценки основных фондов. Издательство литературы по строительству М.: 1972г.

9. Устав ОАО «МЭМЗ»

10. Выписка БТИ из технического паспорта на объект градостроительной деятельности №374 от 14.01.2005

11. Технический паспорт на объект недвижимости Механосборочный цех.

12. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство «Питер», 2004.-512 с.

13. Н.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М. Издательство «Проспект», 2003. - 835 с.

14. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости, учебное пособие. - Владимир: ВГУ, 2007 - 136 с.

15. Грибовский СВ., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

16. П.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1997 - 90 с.

17. Коробкин Ю.И. Оценка недвижимости: Учебно - практическое пособие /Филиал Северо - Западной академии государственной службы в г.Калуга: КФ СЗАГС, 2006г.

18. Коробкин Ю.И. Теория и практика оценки, г.Калуга 2006 - 170с.

19. Лаврухина Н.В., Коробкин Ю.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): теория и практика: Учебно - практическое пособие/ Филиал СЗАГС в г. Калуге,2004. - 80с.

20. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынок недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2000. - 117 с.

21. Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПб. Издательство «МКС», 2003. - 422 с.

22. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. - М.: Москва. 2002. - 68 с.

23. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.

24. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303 с.

25. Федотова М.А., Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательства «ЭКСМОС», 2000 г. - 352 с.

26. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. - М.: Дело, 1997 - 462 с.

27. Методические указания по выполнению дипломной работы. / Лихачев А.А., Орехов Е.А., Шалаева И.Д. - Калуга: КФ МГТУ, 2005 г.

28. Оценка бизнеса: Учебник /Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика. 2004 - 544 с. Оценка недвижимости. /Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., "Финансы и статистика", 2002, - 495 с.

29. Чумаков СВ. Улучшения арендатора в объекты недвижимости Порядок возмещения и оценка стоимости // Московский Оценщик. - 2001 №2(26)

30. Яценко А. Оценка недвижимости. Затратный подход//Финансова газета.-2001 г. - №25.

31. Яценко А. Методы оценки недвижимости, основанные на доходно подходе //Финансовая газета. - 2001 г. - №14.

32. Аренда коммерческой недвижимости// Недвижимость России: URL http://www.business.su/

33. Банки - финансы//РБК Daily: URL: http://www.rbcdaily.ru/

34. Методический материал//Вестник оценщика:URhttp://www.appraiser.ru/

35. Оценка//РОСЭК: URL: http://www.rosec.ru/

36. Оценка недвижимости//Рго-осепка: URL: http://www.proocenka.ru/

37. Оценка недвижимости// Консультационная группа Департаменпоценки: URL: http://dpo-group.ru/

38. Продажа недвижимости//Деловой портал СНГ: URL:http://www.g2p.ru/

39. Промышленная недвижимость/^2р: URL: http://www. g2p ,ru/

40. Публикации//Система ГАРАНТ: URL: http://www.garant.ru/

41. Ремонт офисов // Стройтексцентр: URL: http://www.stc-rem. ru/

42. Исследования//CushmanWakefield:URL:http://www.cushmanwakefield.com/

43. Исследования // Эксперт PA: URL: httn://www.raexnert m

Приложения

Приложение 1

Определение коэффициента «бета» с помощью анализа факторов риска

Фактор риска	Всего	Степень риска
		1. низкая	2. средняя	3.	высокая
		класс риска
		1-1	1-2	1-3	2-1	2-2	2-3	3-1	3-2	3-3
Соответствующее значение /J		0	0,25	0,5	0,75		1,25	1,5	1,75	2
	Общеэкономические факторы
социально-политический риск							1
внутриэкономический риск							1
внешнеэкономический риск						1
Отраслевые факторы
циклический характер							1
АУДИТ & КОНСАЛТИНГ стадия развития							1
конкуренция						1
регулирование							1
препятствия к вхождению в рынок							1
Факторы риска на уровне фирмы
ликвидность									1
стабильность дохода						1
финансовый рычаг						1
операционный рычаг						1
доля на рынке							1
диверсификация клиентуры						1
диверсификация продукции								1
диверсификация по территории								1
качество управления								1
Риск несогласованности интересов
Возможность разногласий владельцев компании								1
Итого количество наблюдений	18	0	0	0	0	6	7	4	1	0
Расчет средневзвешенного Р	22,5	0	0	0	0	6	8,75	6	1,75	0
Р	1,25

Приложение 2

Расчёт денежного потока предприятия

Строка	2006 год	2007 год	2008 год
Поступления от продаж	1 997 947,16	2 409 524,80	3 493 810
Общие издержки	180 000,00	180 000,00	180 000,00
Затраты на персонал	288 000,00	288 000,00	288 000,00
Суммарные постоянные издержки	468 000,00	468 000,00	468 000,00
Другие поступления
Другие выплаты
Налоги	121 196,49	156 906,15	193 677,49
Кэш-фло от операционной деятельности	1 876 750,67	2 252 618,65	3300132,51
Затраты на приобретение активов
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
Займы
Выплаты в погашение займов
Выплаты процентов по займам
Кэш-фло от финансовой деятельности
Баланс наличности на начало периода		1 876 750,67	4129369,32
Баланс наличности на конец периода	1 876 750,67	4129369,32	7 429 500

Приложение 3

Расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода

Объект оценки	Корпус механосборочного цеха
№ п/п	Показатель	Текущий период	2007г 2008г. 2009г.
1	Год ввода в эксплуатацию	1976
2	Эффективный возраст, лет	29	30	31	32
3	Нормативный срок жизни, лет	100	100	100	100
4	Нормативный износ, %	29%	30%	31%	32%
5	ПВС, руб.	15 590 774
6	Общая полезная площадь здания, кв. м	2 036,0	2 036,0	2 036,0	2 036,0
7	Поток ден. средств после уплаты налогов, руб.		1 876 750,67	2 252 618,65	3300132,51
8	Реверсия, руб.				27 483 469
9	Дисконтный множитель		0,8210838	0,6741786	0,5535571
10	Текущая стоимость будущих доходов, руб.		1 154 081	1 509 254	1 824 973
11	Текущая стоимость реверсии, руб.				18 954 117
12	Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода, руб.		20 079 082

Информационная база сборников :

УПВС№ 1 "здания и сооружения, имеющиеся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете...",

УПВС№ 5 " зданий и сооружений электрических станций, электрических и тепловых сетей.",

УПВС№ 6 "Здания и сооружения химической промышленности".

УПВС№ 8 "Здания и сооружения промышленности строительных материалов".

УПВС№ 18 " зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства...",

УПВС№ 27 "здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации".

УПВС№ 29 "здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства..",

УПВС №30 " здания и здания и сооружения городского электротранспорта".

УПВС №37 "водохозяйственные сооружения".

Информация об индексах изменения текущего уровня стоимости СМР.

Информационная база предприятия.

Приложение 4

Обобщённые данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес стоимости отдельных конструктивных элементов, %	Износ конструктивных элементов, в %	Удельный износ конструктивных элементов, в %
Фундамент	5%	30%	1,50%
Стены, колонны, перегородки	26%	30%	7,80%
Перекрытия и покрытия	11%	25%	2,75%
Кровля	5%	30%	1,50%
Полы	13%	20%	2,60%
Проемы	9%	20%	1,80%
Отделочные работы	18%	20%	3,60%
Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства	10%	25%	2,50%
Прочие работы	3%	20%	0,60%
ИТОГО:	100%		24,65%

Приложение 5

Сводные данные для расчёта рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода

Площадь по наружному обмеру, м2	1 054,30
Высота, м	12,70
Объем, м3	13 389,00
Единица измерения	М.
Стоимость единицы измерения (руб.)	19,4
Коэффициент подобия объекта ( % )	100,00%
Территориальный коэф-т	1,03
Поправочный коэф-т на различие в объеме	1,00
Индекс изменения сметной стоимости строительное - монтажных работ на 1984 год	1,18
Индекс изменения сметной стоимости строительное - монтажных работ на 2000 год	31,06
Средний индекс изменения цен на дату оценки	1,59
Стоимость объекта-аналога на дату оценки, руб.	15 590 774,11
Норма прибыли застройщика, %	20,00%
Стоимость прибыли застройщика, руб.	3 118 154,82
Полная восстановительная стоимость с учетом нормы прибыли застройщика, руб.	18 708 928,93
Определение рыночной стоимости
Физический износ, %	24,65%
Функциональный износ, руб	0,00%
Внешний износ, %	0,00%
Совокупный износ, %	24,65%
Рыночная стоимость здания, руб.	14 097 177,95

Приложение 6

Характеристика объектов сравнения

	Оцениваемый объект	Аналог №1 Спорткомплекс г. Красногорск	Аналог №2 Спорткомплекс г. Красноярск
Цена предложения, руб		145 040 000	7 840 000
Дата сделки (предложения)		апр.05	апр.05
Условия финансирования	обычные	обычные	обычные
Юридические права и ограничения	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные
Местоположение	г. Калуга, ул. С. Щедрина	г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД	г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая
Тип зданий	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее 3-х этажное здание	Отдельно стоящее здание
Общая полезная площадь помещений, кв.м	2 036,00	4 531,30	1 120,00
Материал стен	блочные	кирпич	кирпич
Год постройки	1976	н. 90-х	90-е
Внутренняя отделка	обычная	улучшенная	обычная
Дополнительная информация	Подъездная дорога, все коммуникации	Кафе, сауна, тренажерные залы, теннисный корт на территории	Огорожен забором, бассейн, сауна,
Земельный участок	Аренда	0,9 га в собственности	Аренда
Физический износ, %	24,65%	20,00%	25,00%
Стоимость, руб/кв.м.		32 008	7 000

Приложение 7

Корректировки цены продажи для зданий - аналогов

Элементы сравнения
1. Поправка на право собственноси	полное	полное	полное
Корректировка №1		0	0
Скорректированная цена, руб.		145 040 000	7 840 000
2. Поправка на условия финансирования сделки	обычные	обычные	обычные
Корректировка №2		0	0
Скорректированная цена, руб.		145 040 000	7 840 000
3. Поправка на условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка №3		0%	0%
Скорректированная цена, руб		145 040 000	7 840 000
Дата сделки		апр.05	апр.05
Корректировка №4		0,00%	0,00%
4. Поправка на условие предложения
Скорректированная цена, руб		145 040 000	7 840 000
Земельный участок	Аренда	0,9 га в собственности	Аренда
Корректировка №5 -		11 340 000,00	0,00
5.Поправка на право владения зем. участком
Скорректированная цена, руб.		133 700 000	7 840 000
Месторасположение	г. Калуга, ул. С. Щедрина	г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД	г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая
Корректировка №6 - поправка на		0,59	1,00
6. Поправка на место положения, %
Скорректированная цена, руб		78 883 000,00	7 840 000,00
траспортная доступность	высокая	высокая	высокая
Корректировка №7 - поправка на		0,00%	0,00%
7.Поправка на транспортную доступность
Скорректированная цена, руб.		78 883 000,00	7 840 000,00
Скорректированная цена 1 кв.м.		17 408,47	7 000,00
Процентные корректировки к единице сравнения
Износ,%	24,65%	20,00%	25,00%
Корректировка №8		-4,65%	0,35%
8. Поправка на износ,%
Скорректированная цена, руб/кв.м.		16 599	7 025
наличие коммуникаций	есть	есть	есть
Корректировка №9 - поправка на		0,00%	0,00%
наличие коммуникаций, %
Скорректированная цена, руб/кв.м.		15 769	6 673
материал стен	блочные	кирпич	кирпич
Корректировка №10 - поправка		-5,00%	-5,00%
9.Поправка на материал стен,%
Скорректированная цена, руб/кв.м.		14 981	6 340
Абсолютные поправки к единице сравнения
Внчтренняя отделка	обычная	улучшенная	обычная
Корректировка №11 - поправка		-2 900	0
11. Поправка на внутреннюю отделку, руб./кв.м.
Скорректированная цена, руб. кв.м.		12 081	6 340
Скорректированная цена, руб.		54 740 714	7 100 365
Скорректированная цена, руб./кв.м.		12 081	6 340
Стоимость оцениваемого объекта, руб	18 751 751

Приложение 8

Расчет рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода

Наименование объекта	Год ввода в эксплуатацию эксплуатацию	Нормативный среднегодовой пробег	Фактический пробег, тыс.км.(Пф)	Фактический срок эксплуатации, лет (Дф)	И1	И2	В о сета новите льная стоимость на дату оценки, руб.	Реальный физический износ	М> %	в„ %	Физический износ по пробегу и сроку эксплуатации,%( Итр)	Рыночная стоимос ть на дату оценки, руб
ГАЗ 3307	1999	35	210	6	0,34	0,77	274100	30	30	10	83	120878
ГАЗ 2705	2002	35	30	5	0,34	0,7	194419	15	20	10	40	177840
ЗИЛ - 53	2000	30	150	5	0,38	0,8	439200	20	20	10	61	252979
ПАЗ	2003	40	80	2	0,34	0,7	600000	10	2	10	29	476280
КАМАЗ	1991	35	455	13	0,38	0,77	790600	70	30	10	183	149423
Итого	1177400

Приложение 9

Определение расчетного износа автотранспортных средств

Расчетный износ (Итр) АМТС является отправной точкой для последующих расчетов и определяется по формуле:

Итр =(И1 Пф + И2 Дф) (%)

где: И1 - показатель износа АМТС по пробегу (в % на 1000 км пробега),

Пф - пробег фактический на день осмотра с начала эксплуатации или после капитального ремонта;

И2 - показатель старения по сроку службы (в % за 1 год) в зависимости от интенсивности эксплуатации;

Дф - фактический срок службы с начала эксплуатации или после капитального ремонта.

Примечание. Значение фактического пробега (Пф) принимается в соответствии с показаниями исправного счетчика пройденного пути спидометра АМТС, или принимается по учетным документам на данное АМТС. В сомнительных случаях (нарушение заводских пломб, замена спидометра, кузова, приобретение бывшего в употреблении АМТС, отсутствие данных и т.п.) для определения износа в расчет принимается среднегодовой пробег в регионе (стране) однотипного АМТС.

При определении стоимости АМТС, принадлежащего юридическому лицу, допускается, по согласованию с заказчиком не рассчитывать износ, а использовать нормы амортизационных отчислений.