Купля-продажа земельных участков

Сторона, утверждающая, что ее контрагент допустил существенное нарушение договора, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, за исключением тех случаев, когда в законе достаточно точно дается характеристика существенного нарушения применительно к конкретной ситуации. Так, применительно к договору купли-продажи земельного участка считается существенным нарушением предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (пункт 3 ст. 37 ЗК РФ).

Кроме того, законом предусматривается отдельная группа оснований изменения и расторжения договора, так называемых иных случаев, предусмотренных ГК, другими законами или договором. К ним относится в первую очередь существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора(ст. 451 ГК РФ).

Помимо существенного изменения обстоятельств к категории иных случаев относятся и другие основания, предусмотренные применительно к различным видам договоров в ГК, других законах и договорах (часть 2 ст. 431 ГК РФ).

ГК допускает возможность расторжения или изменения договора в отсутствие соглашения об этом сторон и без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично (п. 3 ст. 431 ГК РФ). Этот способ расторжения или изменения договора рассматривается как исключение и возможен, только когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При этом необходимо учитывать определенные ограничения для одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310 ГК).

В ГК имеется множество норм, допускающих односторонний отказ от исполнения договора (см., например, п. 2 ст. 328, п. 2 ст. 405, п. 1 ст. 463 и др.).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично заинтересованной стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора. В законе не указано, в какой форме должен совершаться отказ от исполнения договора. Но, учитывая то, что односторонний отказ, как и соглашение сторон об изменении или расторжении договора, представляет собой сделку, можно по аналогии со ст. 452 ГК сделать вывод, что односторонний отказ от исполнения договора должен совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В случае полного или частичного одностороннего отказа от исполнения договора моментом его расторжения или изменения и, соответственно, прекращения или изменения обязательств сторон следует считать тот момент, когда одна сторона узнала или должна была узнать об одностороннем отказе другой стороны от исполнения договора. Сторона, против которой сделан отказ от исполнения договора, имеет право оспорить этот отказ в суде. Неправомерно отказавшаяся от исполнения договора сторона обязана будет возместить причиненные этим отказом убытки. Однако суд может поддержать и сторону, отказавшуюся от исполнения договора, и подтвердить ее право на расторжение или изменение договора.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Глава 3. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

Согласно ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ).

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ). При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным ФЗ № 101.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ).

Заключение

Можно сделать вывод, что в силу того, что земля является объектом природы, природным ресурсом, она, в отличие от многих других объектов гражданских прав, из-за своих органических свойств является средством производства, то есть она может производить новые виды вещей, увеличивающих состав имущества собственника земельного участка. И вследствие этих свойств земельные участки имеют особое значение не только для отдельных лиц, но и всего общества в целом. В этом проявляется их политическое и экономическое значение.

Исходя из того, что земельному участку присущи вещно-правовые признаки, земельный участок относится к категории недвижимого имущества, можно констатировать, что это полноценный (правда, достаточно специфичный) объект гражданских прав со всеми признаками, присущими вещи и имуществу. При этом специфика данного объекта порождает и специфику его правового режима.

С признанием Конституцией Российской Федерации, гражданским, а затем и земельным законодательством Российской Федерации права частной собственности на землю граждан и юридических лиц, земельные участки были возвращены в гражданский оборот в качестве объекта недвижимого имущества. Договор как средство правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.

Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний, возмездный консенсуальный договор, в силу которого продавец согласно ст. 454 ГК РФ обязуется передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя, а покупатель в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ обязуется принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Важной особенностью совершения сделок с земельными участками является то, что предметами гражданско-правых сделок могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; соблюдение требований о предельных размерах земельных участков, которые устанавливаются нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления в зависимости от соответствующего целевого использования земельных участков; необходимость государственной регистрации сделок с земельными участками; невозможность в ходе сделки изменения его целевого назначения и режима использования.

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. 1993. 25 декабря.

2. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

3. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года (в ред. от 22.07.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

5. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

6. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ (в ред. от 08.12.2003) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 48. Ст. 4746.

7. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (в ред. от 23.04.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

9. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Собрание законодательства РФ. 2002. №46. Ст.4587.

10. Об оценочной деятельности: Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 31. Ст. 3813.

Литература

1. Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 1. C. 15-17.

2. Аверьянова Н.Н., Разгельдеев Н.Т. Правовое обеспечение купли-продажи земельных участков. Саратов: Изд-во, 1989. 658 с.

3. Боголюбов С.А. Земельный участок: вопросы и ответы. М.: Юстицинформ, 2011. 275 с.

4. Боголюбов С.А., Галиновская Е.А. Земельное право: Учебник / Под ред. С. А. Боголюбова. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. 400 с.

5. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости. М.: Проспект, 2012. 214 с.

6. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право № 1, 2013.

7. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2012. №10.

8. Гражданское право. В 3-х т. Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2010. Т. 2. 716 с.

9. Гражданское право. В 3-х т. Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2010. Т. 3. 675 с.

10. Гражданское право: в 2-х т.: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2011. Т. 2, полутом 1. 704 с.

11. Жариков Г.Ю. - Ст. 36 Конституции РФ // Комментарий к Конституции РФ / Под ред. Л.А Окунькова. М.: Издательство БЕК, 1996. 187 с.

12. Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М.: Инфра-М, 2009. 573 с.

13. Консультант - Плюс, интернет-портал

Размещено на Allbest.ru