Нормативно-правовое регулирование землепользования и застройки в городских поселениях

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Истоки Правил землепользования и застройки

1.1 Градостроительное зонирование

1.2 Градостроительная деятельность

1.3 Правила землепользования и застройки в системе документов в области градостроительной деятельности

1.4 Цели разработки Правил землепользования и застройки

1.5 Состав правил застройки

1.6 Подготовка документации по планировке территории

1.7 Территориальные зоны

2. Публичные слушания

3. Внесение изменений в Правила землепользования и застройки

Выводы

Список использованной литературы

Введение

Я работаю главным специалистом по землеустройству отдела по имуществу и градостроительству Администрации Оханского городского поселения.

В настоящее время уже разработаны и утверждены "Генеральный план Оханского городского поселения" и "Правила землепользования и застройки Оханского городского поселения", внесения каких - либо серьёзных изменений указанные документы не требуют. Любые вносимые изменения в "Генеральный план" и "Правила застройки и землепользования" незначительны и носят, если можно так сказать, текущий характер. Поэтому, при выборе темы выпускной аттестационной работы, я не стал выбирать темы связанные с разработкой или внесением изменений в "Генеральный план" или "Правила землепользования и застройки".

В настоящее время я являюсь студентом заочного отделения юридического факультета Пермского филиала "ФГБОУ ВПО Российская Академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации", поэтому я выбрал тему, для написания которой мне потребовалось более детальное изучение юридического аспекта в области Правил землепользования и застройки.

Актуальность выбранной темы заключается в возможном применении полученных знаний на практике.

Цель выпускной аттестационной работы заключается в изучении и обобщении нормативно-правовых источников регулирования землепользования и застройки в городских поселениях.

Для решения поставленной задачи при написании работы изучены источники регулирования градостроительной деятельности, проведен анализ понятия "градостроительная деятельность", изучены цели разработки градостроительного зонирования и требования к составу ПЗЗ, рассмотрен один из вариантов подготовки ПЗЗ, а также описаны процедуры организации и проведения публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности и рассмотрен порядок внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

1. Истоки Правил землепользования и застройки

1.1 Градостроительное зонирование

Впервые в России на законодательном уровне о правовом зонировании косвенно упоминается в Законе РФ "Об основах градостроительства в Российской Федерации" от 14 июля 1992 года №3295-1 (далее - Закон об основах градостроительства). В некоторых нормах этого Закона речь идёт о правилах застройки городов и других поселений как средстве регулирования градостроительной деятельности на местном уровне, детализирующем, с учётом особенностей поселений, положения градостроительного законодательства, градостроительных и иных нормативов (п. 3 ст. 5).

Более подробную регламентацию правовое зонирование получает в Градостроительном кодексе РФ от 7 мая 1998 года №73-ФЗ (далее - Градостроительный кодекс РФ 1998 года). Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, правовое зонирование представляет собой деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки. Правила застройки - нормативно-правовой акт органов местного самоуправления, регулирующий использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. Градостроительный регламент, в свою очередь, определён как совокупность параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в поселениях, а также их допустимых изменений при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Градостроительному зонированию - новое название правового зонирования - в Градостроительном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ (далее также - Градостроительный кодекс, Градостроительный кодекс 2004 года) посвящена Глава 4.

Статья 1 Градостроительного кодекса определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативно-правовым актом органов местного самоуправления (для Москвы и Санкт-Петербурга - органов государственной власти) и которым устанавливаются вышеуказанные территориальные зоны с градостроительными регламентами, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальные зоны, согласно п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса, это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Наконец, градостроительные регламенты - это устанавливаемые в пределах границ соответствующих территориальных зон:

1) виды разрешённого использования земельных участков и других объектов недвижимости;

2) предельные размеры земельных участков;

3) предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции;

4) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Другими словами, градостроительное зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования - градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.

1.2 Градостроительная деятельность

По Градостроительному кодексу РФ понятие градостроительной деятельности раскрывается через перечисление подвидов деятельности, в результате которой появляются градостроительные документы.

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Таким образом, Кодекс определил предмет градостроительного законодательства (т.е. те общественные отношения, на которые распространяется его действие - градостроительные отношения). Причём, если в Законе об основах градостроительства и в Градостроительном кодексе РФ 1998 года использовалось слово "градостроительство" (в Законе об основах градостроительства как основной термин, а в Градостроительном кодексе РФ 1998 года как синоним градостроительной деятельности), то в Градостроительном кодексе РФ 2004 года слово "градостроительство" отсутствует, применяется только "градостроительная деятельность".

Итак, данная деятельность "распадается" на 6 составляющих:

Территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий;

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

Планировка территории - действия по упорядочению и созданию условий для развития территории, осуществляемые путем подготовки и реализации решений документации по планировке территории, содержащей характеристики и параметры её планируемого развития, а также фиксированные границы регулирования землепользования и застройки, в том числе, в виде красных линий, границ земельных участков, границ зон планируемого размещения объектов, границ зон действия публичных сервитутов;

Архитектурно-строительное проектирование - деятельность по развитию территорий, осуществляемая путём подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов;

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Такое расположение подвидов градостроительной деятельности обусловливает последовательность градостроительного проектирования. Градостроительное зонирование "стоит" после территориального планирования, то есть правила землепользования и застройки разрабатываются после генерального плана муниципального образования.

Определения "планировка территории" Градостроительный кодекс РФ не содержит, однако его можно "сконструировать" исходя из анализа норм о планировке территории, сконцентрированных в главе 5, но и содержащихся во многих других статьях.

Правовую основу подготовки правил землепользования и застройки составляет Градостроительный кодекс 2004 года. Именно данный нормативный акт регламентирует большинство вопросов осуществления градостроительного зонирования:

- определены цели, состав и содержание документа (ст. 30);

- довольно подробно описан порядок его подготовки, утверждения и внесения изменений (ст. 31-33);

- определён порядок установления территориальных зон, выделены их основные виды и состав (ст. 34, 35);

- достаточно детально урегулированы вопросы состава и содержания градостроительных регламентов (ст. 36-38);

- прописаны порядки предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства и разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ст. 39, 40).

На федеральном уровне это, по существу единственный нормативно-правовой акт в этой сфере.

На уровне субъекта РФ допускается принимать только закон субъекта РФ о составе и порядке деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки. При этом не исключается принятие этого же нормативного акта и органами местного самоуправления.

Остальные вопросы, при необходимости, регулируются местными нормативно-правовыми актами, например, о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки.

Необходимо отметить, что на федеральном уровне и уровне субъекта РФ могут приниматься нормативные акты, влияющие на деятельность по градостроительному зонированию.

Но касаются они исключительно градостроительных регламентов, установления того или иного режима использования земельных участков и объектов капитального строительства:

- либо это положительное регулирование, то есть определение того, "что можно";

- либо это отрицательное регулирование, то есть установление запретов и ограничений;

- либо это нейтральное регулирование, то есть, например, процессуальные особенности установления градостроительных регламентов, или процедурные нюансы принятия решений об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования.

1.3 Правила землепользования и застройки в системе документов в области градостроительной деятельности

Содержательной базой разработки правил землепользования и застройки является генеральный план муниципального образования; соответственно, градостроительному зонированию предшествует территориальное планирование; следовательно, до подготовки правил застройки необходимо разработать и утвердить генеральный план.

Основания для такого вывода следующие. Генеральный план муниципального образования - документ, проектирующий развитие на 15-25 лет. В нём отражена существующая ситуация и показана конечная цель, то, к чему стоит стремиться. Сегодня мы видим завтрашний день и правила землепользования и застройки, как раз, в своей регламентации градостроительной деятельности сегодня "отталкиваются" от будущего. Являясь инструментом реализации генерального плана, правила застройки "помогают" достигать конечную цель территориального планирования, заложенную в основном (проектном) чертеже генерального плана. Градостроительные регламенты устанавливаются с учётом данной цели, они созданы для того, чтобы её достичь. И если такой цели не задано, то есть если нет генерального плана, если нет видения будущего, оформленного на основном (проектном) чертеже генерального плана, то невозможно прописать градостроительные регламенты. Невозможно регламентировать градостроительную деятельность в муниципальном образовании на будущее, если это будущее до конкретного срока само не определено.

1.4 Цели разработки Правил землепользования и застройки

Целями разработки правил землепользования и застройки являются:

1) Создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

Понятие "устойчивое развитие" вошло в лексикон мирового сообщества в 1987 г. с момента опубликования доклада Международной комиссии по охране окружающей среды и развитию (МКОСР, или комиссия Г.Х. Брундтланд, созданной по инициативе Генерального секретаря ООН в 1983 г.) "Наше общее будущее", в котором ярко показана невозможность решать крупные экологические проблемы вне их связи с социальными, экономическими и политическими проблемами.

Устойчивое развитие исходит из стремления к улучшению качества жизни людей нынешнего поколения не за счёт лишения будущих поколений возможности улучшать качество своей жизни. Концепция устойчивого развития в качестве первоочередных задач выдвигает решение таких проблем, как приостановление демографического взрыва, значительное улучшение качества среды обитания, сохранение биологического и культурного разнообразия на планете, приоритетность качественных показателей перед количественными, переход к использованию возобновляемых природных ресурсов, сокращение антропогенного давления на природу, изменение ценностных ориентиров взаимодействия людей с природой.

В духе этих принципов Градостроительный кодекс формулирует понятие устойчивого развития территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (п. 3 ст. 1).

2) Создание условий для планировки территорий муниципальных образований. градостроительный зонирование землепользование слушание

Разработка документов по развитию территорий и поселений осуществляется поэтапно. Во многом, это зависит от масштаба графических материалов, выполняемых в результате этой деятельности. Например, при проектировании размещения какого-либо объекта невозможно перейти от масштаба 1:25000000 (территория Российской Федерации на листе А 4) к масштабу проекта межевания земельного участка - 1:2000. Правила землепользования и застройки являются одним из звеньев в этой цепочке.

На уровне поселений стадийность выглядит следующим образом: разрабатывается генеральный план поселения, в составе которого выполняется карта (схема) функционального использования (наносятся границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон); на основе данной карты (схемы) выполняется карта градостроительного зонирования (происходит разукрупнение функциональных зон, появляются меньшие размером территориальные зоны, конкретизируются параметры строительства в каждой зоне); на основе уже градостроительного зонирования, с учётом, естественно, функционального зонирования, производится планировка территорий (выделяются элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны, иные объекты), границы земельных участков и т.д.).

3) Обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В первую очередь, в данном случае, обеспечиваются некоторые конституционные права и интересы физических и юридических лиц: владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, в том числе землёй, находящимся в частной собственности - ст. 35, 36 Конституции РФ (строительство нового объекта на земельном участке, находящимся в частной собственности - это одно из правомочий собственника земельного участка, именно - использование; правила землепользования и застройки определяют виды разрешённого использования земельного участка и объектов капитального строительства); каждый имеет право на благоприятную окружающую среду - ст. 42 Конституции РФ (одно из средств реализации данного права - общественные слушания проекта правил землепользования и застройки, в ходе которых жителям предоставляется возможность высказать своё несогласие по поводу той или иной территориальной зоны и, соответственно, разрешённого в ней строительства, касающегося окружающей среды). Также можно назвать другие конституционные права, обеспечиваемые, помимо других документов, правилами землепользования и застройки: органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40 Конституции РФ); решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (ч. 2 ст. 46 Конституции РФ) и т.д.

4) Создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Одним из определяющих факторов привлечения инвестиций в строительство является создание благоприятных условий деятельности застройщика, инвестора.

Это относится к уровню развития нормативно-правовой базы, предоставления инвестору, застройщику возможности выбора в той или иной ситуации и др.

Правила землепользования и застройки:

- устанавливают правовые гарантии при реализации инвестиционно-строительных намерений;

- устанавливают основания для судебных органов при принятии решений по спорным вопросам застройки территории;

- устанавливают основания для контроля за соответствием градостроительным регламентам инвестиционно-строительных намерений;

- реализуют планы и программы развития территории, систем инженерного обеспечения, и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;

- обеспечивают свободный доступ граждан к информации и их участие при принятии решений по вопросам застройки и развития территории.

Правила землепользования и застройки регламентируют деятельность должностных лиц при:

- обеспечении открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке;

- внесении дополнений и изменений в правила землепользования и застройки;

- подготовке и проведении торгов и переговоров с застройщиками;

- принятии решений об использовании территории для муниципальных нужд;

- предоставлении разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию;

- контроле за использованием объектов недвижимости.

Принципиальное значение правил землепользования и застройки состоит в том, что информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства в форме градостроительных регламентов имеет правовой (здесь - обязательный) статус.

1.5 Состав правил застройки

Состав правил застройки предопределён Градостроительным Кодексом РФ. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1. Порядок их применения и внесения в них изменений.

2. Карту градостроительного зонирования.

3. Градостроительные регламенты.

1. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменении содержит положения

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений и дополнений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

2. На карте градостроительного зонирования отображаются границы территориальных зон, их кодификация и нумерация. Принципы установления этих зон определены в ст. 34 Кодекса.

Статья 35 Кодекса перечисляет виды и состав территориальных зон. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов (п. 1). Органы местного самоуправления имеют право устанавливать иные виды территориальных зон с учётом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 15 ст. 35 Кодекса).

3. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п. 1 ст. 36 Кодекса).

В градостроительном регламенте указываются:

- виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные, условно разрешённые и вспомогательные виды);

- предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая моет быть застроена, ко всей площади земельного участка и другие параметры и показатели);

- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ (сервитуты, резервирование земельных участков и т.д.).

Градостроительный регламент расписан на каждую территориальную зону; территория муниципального образования "покрыта" градостроительными регламентами. Из этого правила Кодекс делает два исключения - 1) на некоторые зоны действие градостроительного регламента не распространяется, либо 2) градостроительный регламент не устанавливается вообще. В обоих случаях использование земельных участков осуществляется уполномоченными органами в соответствии с федеральными законами. То есть в каждом конкретном случае необходимо руководствоваться соответствующим федеральным законом, устанавливающим порядок и режим использования данных территорий (условно говоря - аналог градостроительного регламента).

1) Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

- в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;

- в границах территорий общего пользования (площадей, улиц, проездов, набережных, скверов, бульваров, закрытых водоёмов, пляжей и т.п.);

- занятые линейными объектами (линиями электропередачи, трубопроводами, автомобильными дорогами, железнодорожными линиями и т.п.);

- предоставленные для добычи полезных ископаемых (ч. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса).

2) Градостроительные регламенты не устанавливаются для:

- земель лесного фонда;

- земель водного фонда;

- земель запаса;

- земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);

- сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;

- земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса).

1.6 Подготовка документации по планировке территории

Подготовка документации по планировке территории - существенный логический этап предоставления земельного участка для строительства. Напрямую законодательство об этом не говорит (за исключением комплексного освоения в целях жилищного строительства). Тем не менее, анализ норм градостроительного законодательства показывает, что без такой подготовки земельный участок не предоставить.

Во-первых, земельный участок подлежит государственному кадастровому учёту, содержательным основанием для которого служит градостроительный план земельного участка. Градостроительный план включает в себя всю информацию о земельном участке и, по сути, говорит о его сформированности (п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ; ч. 1, 3 ст. 44; ч.1 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ).

Во-вторых, для подготовки градостроительного плана земельного участка требуется подготовка проекта межевания территории, а для подготовки последнего - проекта планировки территории. То есть, требуется весь комплект документации по планировке.

Смысл такого положения очевиден - для размещения и строительства конкретного объекта мало иметь генеральный план и правила землепользования и застройки. Генеральный план определяет принципиальное функциональное назначение территории, а правила застройки - разрешённое использование участков. Масштаб картографических материалов обоих документов не позволяет определить конкретное место размещения объекта, а без такого определения застройка, например, в микрорайоне или квартале, может вестись хаотично, т.к. не определена архитектурно-планировочная композиция элемента планировочной структуры.

Документация по планировке территории как раз и решает эти вопросы:

1) выделяется элемент планировочной структуры, устанавливаются параметры его планируемого развития (в проекте планировке);

2) устанавливаются границы застроенных и незастроенных земельных участков, а также территорий, подлежащих застройке (в проекте межевания);

3) определяются границы соответствующего земельного участка и полная информация о самом участке (в градостроительном плане).

Являясь актами, подлежащими рассмотрению на публичных слушаниях (ч. 5 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ), документация по планировке гласно и публично предъявляется населению для ознакомления с намерениями власти по развитию территории. Жители сразу видят параметры планируемого развития территории, заинтересованные лица видят свои границы смежных землепользований, потенциальный застройщик видит "пятно застройки" со всеми достоинствами и недостатками этого "пятна" (инфраструктура, обременения и т.д.). И все имеют возможность публично обсудить увиденное.

Установив такие требования, Градостроительный кодекс РФ чётко регламентировал процедуру подготовки земельного участка к аукциону, что даёт основания называть данную подготовку градостроительной. На взгляд законодателя, от такой регламентированной подготовки должны быть удовлетворены все: сегодня видно направление развития локальной территории на будущее (путём задавания параметров развития); власть и местное население вырабатывают единое мнение по поводу данного видения будущего; потенциальный застройщик знает всю информацию о земельном участке и о том, что находится или будет находиться вокруг участка (что положительно влияет на инвестиционную привлекательность территории); субъекты земельных отношений видят границы своих землепользований и имеют возможность защитить свои права в отношении данных границ.

Графическая часть правил землепользования и застройки, согласно ч. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, состоит из карты градостроительного зонирования. Причём, данная карта является нормой права, то есть устанавливает права и обязанности субъектов градостроительных правоотношений.

Последнее время невербальные формы регулирования правоотношений занимают всё большее место в российском законодательстве. По мнению Н.А. Власенко, "проблемы языка права, тексты права тесно связаны с правовой символикой в праве, правовыми знаками. Правовое регулирование нередко осуществляется с помощью неязыковых (неречевых) форм выражения права (схемы, знаки и др. В связи с этим правомерно оперировать понятием "знаковое право". Это понятие призвано отразить ситуацию, когда правовое регулирование строится не только посредством знаковых комплексов, Имеется в виду языковое выражение юридической нормы (карты ландшафтного планирования, карты зонирования, карты границ муниципальных образований, знаки-рисунки и др.), получившее название правовой символики".

Информация, отражаемая на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке:

- границы муниципального образования;

- границы территориальных зон с ответствующими кодовыми обозначениями;

- границы зон с особыми условиями использования территории.

Границы муниципального образования определяют сферу действия правил застройки и, соответственно, компетенцию органов местного самоуправления по установлению градостроительных регламентов. Распространены случаи, когда градостроительные регламенты установлены на территорию, за пределами границ муниципалитета. Это делать не запрещено, однако правила застройки не будут действовать в этой части, т.к. это территория уже другого муниципалитета и у него будут свои правила застройки.

1.7 Территориальные зоны

Территориальные зоны создаются на основе функциональных зон генерального плана; территориальные зоны конкретизируют функциональные зоны, детализируют и уточняют их. Следовательно, допускается несоответствие их границ друг другу.

Каждой территориальной зоне соответствуют свой градостроительный регламент; и зона, и регламент помечены соответствующим буквенно-числовым кодом.

Градостроительный кодекс РФ установил несколько территориальных зон:

- жилые;

- общественно-деловые;

- производственные зоны;

- зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

- зоны сельскохозяйственного использования;

- зоны рекреационного назначения;

- зоны особо охраняемых территорий;

- зоны специального назначения;

- зоны размещения военных объектов (ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

При подготовке правил землепользования и застройке допускается создание и других территориальных зон, выделяемых с учётом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 1, 15 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

Вкратце в статье 35 Градостроительного кодекса РФ и в статье 85 Земельного кодекса РФ определены объекты, которые могут быть размещены в той или иной зоне. В частности, в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства (ч. 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

Каждая зона может дробиться на разновидности в зависимости от специфики территории. Разновидности, к примеру, жилой зоны могут быть следующими:

- Ж-1. Зона малоэтажной застройки индивидуальными домами.

- Ж-2. Зона малоэтажной смешанной жилой застройки.

- Ж-3. Зона среднеэтажной жилой застройки 3-6 этажей.

- Ж-4. Зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей.

- Ж-5. Зона планируемого жилья.

Градостроительный регламент, написанный для зоны Ж-4, будет одинаков для всех таких зон, где бы они ни находились на территории муниципалитета. Если же есть необходимость в каком-то конкретном месте изменить регламент, добавить (или убрать) один пункт разрешённого использования, то тогда создаётся другая зона - Ж-6. Также есть возможность устанавливать подзоны, но это в случаях, когда виды разрешённого использования остаются неизменными и меняются только предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства (ч. 3 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Зоны с особыми условиями использования территории - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ. Их отображение обязательно в правилах застройки.

При этом они могут отображаться на специальных картах, то есть не на карте градостроительного зонирования. Это сделано для лучшего визуального восприятия информации в случаях, когда зон с особыми условиями использования территории очень много и их границы накладываются друг на друга и создают путаницу в изображении. Например, на одной карте можно отобразить только санитарно-защитные зоны, если предприятий очень много, или только зоны охраны объектов культурного наследия (в исторических поселениях).

Стоит обратить повышенное внимание на то, что зоны с особыми условиями использования территории именно отображаются на картах правил землепользования и застройки. Другими словами, фиксируются уже существующие зоны, утверждённые в установленном порядке. Правил застройки сами не устанавливают такие зоны. И если, например, у памятника истории и культуры нет утверждённой властью зоны охраны, а есть разработанный проект, то данная зона не подлежит отображению и памятник остаётся без должной защиты; градостроительный регламент может быть установлен без учёта ценности памятника.

Другой случай. Санитарно-защитная зона предприятия может быть специально разработана (рассчитана) для него с учётом объёма производства, используемых технологий и т.д. Если этого нет, то применяется универсальная зона, определённая СанПиН'ом 2.2.1/2.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". В правилах застройки (как и в генеральном плане муниципального образования) нельзя производить расчёт санитарно-защитных зон предприятий, для этого необходимо готовить специальный проект.

Таким образом, правила землепользования и застройки ничего самостоятельно не устанавливают, не проектируют и не создают (в отношении зон с особыми условиями использования территории), кроме градостроительных регламентов, написанных с учётом таких зон.

Градостроительный регламент, как сказано в ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительным кодексом РФ определены условия установления градостроительных регламентов, исключения в их распространении (действии), содержание регламентов и другие подобные вопросы.

Важно понимать механизм действия градостроительных регламентов, т.к. установление (и вступление в силу) регламентов непосредственно влияет на права собственников недвижимости, на стоимость этой недвижимости, а также на инвестиционно-строительные процессы, уже осуществляемые и планируемые.

Для каждого земельного участка и иного объекта недвижимости разрешённым считается такое использование, которое соответствует градостроительному регламенту.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

2. Публичные слушания

Публичные слушания проводятся в случаях:

- предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства;

- предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

- подготовки документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства местного значения муниципального образования, за исключением градостроительных планов земельных участков как отдельных документов;

- подготовки проекта изменений в Правила землепользования и застройки;

- установления (прекращения) публичных сервитутов.

Публичные слушания проводятся Комиссией по землепользованию и застройке на основании решения главы муниципального образования.

Решение, указанное в предыдущей части настоящей статьи, готовит Комиссия. Данное решение содержит:

- день, время, место проведения публичных слушаний;

- рассматриваемый вопрос - о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, либо о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, либо указание на разработанный проект планировки или проект межевания территории, либо указание на разработанный проект изменений в Правила землепользования и застройки, либо об установлении (прекращении) публичного сервитута;

- место и срок проведения экспозиции;

- председательствующий на публичных слушаниях;

- секретарь публичных слушаний.

Решение главы муниципального образования о проведении общественных слушаний публикуется в печатных средствах массовой информации, доводится до сведения населения по радио, телевидению.

Продолжительность публичных слушаний:

- при предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства и при установлении (прекращении) публичного сервитута - не более одного месяца с момента опубликования решения о проведении публичных слушаний до момента опубликования заключения о результатах публичных слушаний;

- при подготовке проектов планировки территории и/или проектов межевания территории для размещения объектов капитального строительства местного значения муниципального образования - от одного до трёх месяцев с момента опубликования решения о проведении публичных слушаний до момента опубликования заключения о результатах публичных слушаний;

- при подготовке проекта изменений в Правила землепользования и застройки - от двух до четырёх месяцев с момента опубликования проекта изменений в Правила до момента опубликования заключения о результатах публичных слушаний.

Конкретный срок проведения публичных слушаний (продолжительность экспозиции и продолжительность собственно публичных слушаний) определяет Комиссия.

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования и по вопросу предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.

Комиссия направляет решение о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования (по вопросу предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства) правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанное решение направляется не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления застройщика о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования (о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого использования земельного участка или объекта капитального строительства), либо со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка для строительства.

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проекту планировки территории и/или проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта её планировки и/или проекта её межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов.

В случае если внесение изменений в Правила землепользования и застройки связано с размещением или реконструкцией отдельного объекта капитального строительства, публичные слушания по внесению изменений в Правила проводятся в границах территории, планируемой для размещения или реконструкции такого объекта, и в границах устанавливаемой для такого объекта зоны с особыми условиями использования территорий. При этом Комиссия направляет решение о проведении публичных слушаний по проекту изменений в Правил землепользования и застройки правообладателям земельных участков, имеющих общую границу с земельным участком, на котором планируется осуществить размещение или реконструкцию отдельного объекта капитального строительства, правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу с указанным земельным участком, и правообладателям помещений в таком объекте, а также правообладателям объектов капитального строительства, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территорий. Указанное решение направляется в срок, не позднее чем через пятнадцать дней со дня принятия главой муниципального образования решения о проведении публичных слушаний по проекту изменений в Правила землепользования и застройки.

Заинтересованные лица вправе письменно представить в Комиссию свои замечания и предложения, касающиеся рассматриваемого вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний. Замечания и предложения могут направляться в Комиссию со дня принятия решения о проведении публичных слушаний до подписания протокола публичных слушаний.

По любому из рассматриваемых на публичных слушаниях вопросов Комиссия вправе организовать экспозицию, иллюстрирующую предмет публичных слушаний.

При рассмотрении на публичных слушаниях проекта планировки и/или проекта межевания территории, а также в случаях, если рассматриваемый вопрос касается внесения изменений в карту градостроительного зонирования, организация экспозиции является обязательной.

Экспозиция организуется не позднее, чем через 3 дня с момента принятия решения о проведении публичных слушаний, в месте проведения публичных слушаний и длится до подписания протокола публичных слушаний.

Публичные слушания представляют собой собрание заинтересованных лиц и других граждан, в том числе представителей органов власти, и непосредственное обсуждение рассматриваемых вопросов - формулирование проблемы, обоснование тех или иных позиций, ответы на вопросы, прения, демонстрация графических материалов и т.п.

Данное собрание может проводиться с перерывами в течение нескольких дней.

Непосредственно перед началом собрания, указанного в предыдущей части, производится поимённая регистрация участников публичных слушаний, за исключением представителей органов власти и застройщика.

По каждому из рассматриваемых вопросов производится голосование. В голосовании принимают участие только зарегистрированные участники публичных слушаний. Голосование производится после окончания обсуждения рассматриваемых вопросов в момент, определяемый председательствующим.

Результаты проведения публичных слушаний считаются положительными, если по рассматриваемому вопросу "за" проголосовало более половины зарегистрированных участников публичных слушаний, присутствующих на момент голосования.

Результаты проведения публичных слушаний считаются отрицательными, если по рассматриваемому вопросу "против" проголосовало более половины зарегистрированных участников публичных слушаний, присутствующих на момент голосования.

В ходе публичных слушаний секретарём ведётся протокол публичных слушаний, который содержит:

- день, время, место проведения публичных слушаний;

- присутствующие на публичных слушаниях (в том числе председательствующий и секретарь);

- сущность рассматриваемого вопроса (в соответствии с ч.1 настоящей статьи);

- состав демонстрационных материалов (в том числе графических);

- мнения, комментарии, замечания и предложения (поимённо) по поводу рассматриваемого вопроса;

- письменные замечания и предложения заинтересованных лиц, представленные в Комиссию согласно ч.8 настоящей статьи;

- результаты голосования по рассматриваемому вопросу;

- общие выводы публичных слушаний (формулируются председательствующим).

Протокол публичных слушаний составляется в одном экземпляре.

При предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства и при предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, протокол публичных слушаний составляется в двух экземплярах; один экземпляр остаётся у Комиссии, другой выдаётся застройщику.

Оба экземпляра протокола прошиваются, сшивка заверяется председательствующим с указанием количества прошитых листов. Протокол подписывается председательствующим, представителями органов власти, первыми тремя зарегистрированными участниками публичных слушаний, секретарём.

Не позднее следующего дня с момента составления протокола публичных слушаний, Комиссия готовит заключение о результатах публичных слушаний, которое содержит:

- день, время, место составления заключения;

- сущность рассмотренного на публичных слушаниях вопроса;

- указание на опубликование решения о проведении публичных слушаний (источник, дата опубликования), а также на информирование общественности другими способами;

- перечень письменных замечаний и предложений заинтересованных лиц, представленных в Комиссию согласно ч.16 настоящей статьи;

- указание на организацию экспозиции, состав демонстрируемых материалов;

- срок проведения экспозиции;

- день (дни), время, место проведения публичных слушаний;

- результаты голосования по рассматриваемому вопросу;

- общие выводы публичных слушаний.

Заключение о результатах публичных слушаний оформляется согласно ч. 13 настоящей статьи и подлежит опубликованию в порядке, установленном ч. 5 ст. 12 настоящих Правил.

Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования, а также по вопросу представления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несёт застройщик (заявитель); по вопросу об установлении (прекращении) публичного сервитута - инициатор установления (прекращения) публичного сервитута.

3. Внесение изменений в Правила землепользования и застройки

Предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки направляются в Комиссию:

1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если Правила могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2) органами исполнительной власти субъекта РФ в случаях, если Правила могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства значения субъекта РФ;

3) органами местного самоуправления муниципального образования в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на территории муниципального образования;

4) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения Правил земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в Правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в Правила или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе муниципального образования.