Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие договора купли - продажи. Общая характеристика

2. Элементы, особенности продажи недвижимости и продажи предприятия

3. Договор поставки и контрактации. Сравнительная характеристика

4. Договор розничной купли-продажи и договор поставки. Сравнительная характеристика

5. Особенности и содержание договора поставки для государственных нужд и договора энергоснабжения

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Договор купли - продажи - один из основных гражданско - правовых договоров, направленных на передачу товара в собственность за определенную денежную сумму. Правила договора купли - продажи регулируются в основном нормами Гражданского кодекса РФ. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок.

Договор купли-продажи является наиболее распространенным и важным видом договора в гражданском обороте. Все виды предпринимательской деятельности связаны с рынком товаров, все предприниматели широко используют договор купли-продажи. Этот договор находит широкое применение также в отношениях граждан, граждан и предпринимателей. Им опосредуются снабжение оптовой и розничной торговли, энергоснабжение, внешнеторговая деятельность. В форме такого договора осуществляется приватизация государственной и муниципальной собственности.

Структура гражданского законодательства Российской Федерации ставит на первую ступень в обязательственном праве договор купли-продажи, что следует из части второй Гражданского кодекса РФ - гл. 30 "Купля-продажа". Хозяйствующие субъекты ежедневно сталкиваются с возникновением, изменением и прекращением отношений, произошедших из договора купли-продажи. Это основа рыночных отношений как внутри страны, так и за ее пределами. А значит, грамотное построение этих отношений в правовом поле является определяющим фактором в установлении долгосрочных и взаимовыгодных экономических связей между ними. В связи с этим особое внимание надлежит уделить содержанию договоров продажи товаров, заключаемых с целью извлечения прибыли.

Безусловно, основной источник правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является Гражданский Кодекс (ГК) и, прежде всего гл. 30 ст. 454 - 566, однако наряду с ГК РФ отношения купли-продажи регулируются также другими законами и подзаконными актами (указы Президента РФ, постановления правительства РФ и т.д.).

Правовая и социально-экономическая ценность договора купли-продажи заключается в том, что он является юридическим основанием для перехода права собственности от одного субъекта к другому и потому выступает как необходимый элемент предпринимательской и коммерческой деятельности.

Актуальность данной темы заключается в том, что купля-продажа является одним из самых распространенных договоров, которые существуют в гражданских правоотношениях.

Целью данной работы - рассмотреть понятие, предмет и содержание, а также дать сравнительный анализ отдельных видов договоров купли-продажи.

1. Понятие договора купли - продажи. Общая характеристика

Согласно ст.454 ГК РФ договором купли-продажи является такой договор, где одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Значение договора купли-продажи таково: договор купли-продажи - один из основных и традиционных институтов гражданского права, который имеет давнюю историю становления и развития. Договор купли-продажи является правовой формой общественных экономических отношений, в рамках которых осуществляется оборот и присвоение материальных благ [6, C. 6].

Договор купли-продажи наряду с договором мены, дарения и ренты предусматривает отчуждение имущества в собственность приобретателя. В отличие от договора дарения купля-продажа всегда возмездна. От договора мены она отличается средством оплаты - только деньги. От ренты - правовой целью: перенести на покупателя право собственности. Для договора ренты передача права собственности на пещь служит лишь начальным этапом, необходимым для возникновения обязательства по уплате рентных платежей.

Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара. Предметом договора купли-продажи являются предметы материального мира (вещи, товары). При отчуждении товаров должны соблюдаться правила об их оборотоспособности. Возможно заключение договора продажи ценных бумаг, валютных ценностей, доли в уставном капитале хозяйственного общества, доли в праве общей долевой собственности, имущественных прав и т.д. Правовое регулирование отношений по возмездному отчуждению иных объектов гражданского права (помимо вещей) осуществляется специальными нормами и, при необходимости, общими положениями о купле-продаже. Так, например, для правового регулирования отчуждения имущественных прав Гражданский кодекс включает специальные нормы, содержащиеся в § 1 гл. 24 ГК ст. 382-390. Поэтому положения, предусмотренные для купли-продажи вещей (товаров), применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав [7, C. 186]

Договор купли-продажи может быть не только частным, но и публичным. К таким договорам, например, относится соглашение, заключаемое между магазином и покупателем. Договором купли-продажи в данном случае является обычный кассовый чек.

Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.) [ст.426 ГПК].

Договор купли-продажи всегда является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.

Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю [1, п. 1 ст. 328]. Другими словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары. По договору аренды имущество передается не в собственность, а во временное владение и (или) пользование. В отличие от купли-продажи предметом подрядных договоров являются не вещи сами по себе, а результаты деятельности подрядчика, имеющие овеществленную форму.

Таким образом, основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи являются: возмездность, бесповоротная смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы.

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования, подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом [7, C. 186]

Если к моменту заключения договора купли-продажи индивидуально-определенные вещи были утрачены продавцом в результате их гибели, перехода права собственности на них к третьим лицам и т.п., вопрос о судьбе договора купли-продажи должен решаться в зависимости от того, были ли известны данные обстоятельства покупателю. Если покупатель, заключая договор купли-продажи, знал или должен был знать, что вещь, являющаяся объектом продажи, утрачена продавцом, налицо договор, который должен быть признан незаключенным по признаку отсутствия соглашения сторон относительно предмета договора. В случаях, когда покупателю на момент заключения договора не было известно, что индивидуально-определенная вещь, служащая товаром, утрачена продавцом, он, обнаружив впоследствии данное обстоятельство, вправе потребовать признания данного договора недействительным как заключенного под влиянием обмана. Такая сделка является оспоримой, поэтому покупатель вместо того, чтобы добиваться признания ее недействительной, имеет право, исходя из того, что договор действителен, потребовать от продавца возмещения убытков и применения иных мер ответственности в связи с неисполнением последним обязательств, вытекающих из договора купли-продажи2.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (к примеру, унитарные государственные или муниципальные предприятия, учреждения), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях - государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права.

В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, на предприятие как имущественный комплекс, а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещении. В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.

По общему правилу отчуждение собственником имущества другим лицам влечет прекращение права собственности последнего [1, п. 1 ст. 235]. Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях - с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служит основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар [1, ст. 491; 6, C. 6-55]

Риск случайной гибели или случайного повреждении товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота.

Срок договора купли-продажи не является его существенным условием. Однако для договоров поставки или продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому ГК РФ относит его к числу существенных условий этих договоров.

Цена договора купли-продажи является его существенным условием лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например в розничной купле-продаже, при продаже товара в рассрочку или продаже недвижимости, в том числе предприятия. Цена в договоре купли-продажи согласуется самими сторонами, т. е. является свободной (договорной).

К отдельным видам договора купли-продажи относятся договоры:

- розничной купли-продажи;

- поставки товаров;

- поставки товаров для государственных нужд;

- контрактация;

- энергоснабжение;

- продажа недвижимости;

- продажа предприятия. [ст.454 ГПК]

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сумму денег (цену). Существенными условиями по данному договору являются: предмет договора (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества); ценно договора.

По договору поставки товаров для государственных нужд используется для удовлетворения государственных нужд, то есть определяемых в установленном законом порядке потребителей Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, обеспечиваемых за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования.

Договор энергоснабжения подразумевает что энергоснабжающая организация обязуется подавать потребителю (абоненту) энергии через присоединенную сеть, а потребитель (абонент) обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправности используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Особенности договора энергоснабжения:

1 - предметом договора является энергия;

2 - договор энергоснабжения носит длящийся характер;

3 - для заключения договора необходимо наличие у абонента энергетических сетей, которые можно подключить к сетям энергоснабжающей организации.

Договор купли-продажи предприятия предполагает, что продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную цену. Данный договор является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Таким образам, отдельные разновидности договора купли-продажи имеют свои отличительные черты и существенные условия.

По договору поставки товаров поставщик (продавец), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным образом. Отличительные черты данного договора: а) поставщиком может быть только лицо, осуществляемое предпринимательскую деятельность; б) покупатель приобретает товары для использования их в предпринимательской деятельности (для производства, перепродажи) или иных целях не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным использованием (например, закупка мебели для офиса); в) момент заключения договора поставки и момент его исполнения, как правило, не совпадают; часто договором поставки оформляются долгосрочно длящиеся отношения, а передача товара осуществляется не единовременно, а отдельными партиями в пределах срока действия договора; г) поставщик может заключить договор на вещи, которых у него нет, но которые он собирается произвести или закупить в будущем; д) поставщик может вообще не иметь на продаваемый товар ни права собственности, ни какого-либо иного вещного права (например, комиссионная торговля).

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную или произведенную им сельскохозяйственную продукцию лицу, осуществляющему ее закупку для переработки или последующей перепродажи. Отличительные черты договора контрактации: а) сторонами договора являются производитель сельскохозяйственной продукции и ее заготовитель; б) предмет договора - сельскохозяйственная продукция, то есть выращенная продукция, не подвергшаяся переработки; в) цель заключения договора - использование сельскохозяйственной продукции в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием; г) защита более слабой стороны договора - производителя сельскохозяйственной продукции, деятельность которого подвержена различным неблагоприятным природным явлениям [8, C. 312].

Выделение названных видов договора купли-продажи служит целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным до говорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи [9, C. 429]

2. Элементы, особенности продажи недвижимости и продажи предприятия

Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить.

Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору.

Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления.

Данный вид договора является консенсуальным, возмездным и взаимным.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество [1, ст.130]. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс [1, ст. 132], за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам [1, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 559].

Единственный признак, квалифицирующий договор продажи недвижимости, - отчуждаемый объект (предмет договора), т.е. недвижимое имущество (недвижимость). Предметом договора продажи недвижимости может быть любая недвижимость, включая ее части и доли в праве. Никакие другие признаки (субъектный состав, цели использования приобретаемого товара и т.п.) здесь значения не имеют.

Согласно ст. 130 ГК предметом данного договора являются:

a) стационарные объекты недвижимости - т.е. объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты;

б) иные - нестационарные - объекты, т.е. объекты, подлежащие государственной регистрации и признанные законом в качестве объектов недвижимости, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество в силу прямого указания закона.

Особое место среди стационарных объектов занимают жилые помещения - жилые дома (их части); квартиры (их части); комнаты, т.е. изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан (отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) и предназначенные для их проживания [2, п. 2 ст. 15, ст. 16, п. 1 ст. 17].

Договор продажи предприятия также квалифицирует отчуждаемый объект (предмет договора), которым является предприятие, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и в целом признаваемый недвижимостью [1, п. 1 ст. 132]. Предприятие обладает по крайней мере следующими двумя специфическими признаками - содержательным и функциональным.
Предприятие - имущественный комплекс, а потому сложная вещь, состоящая из разнородных вещей, используемых по общему назначению [1, ст. 134]. Однако предприятие - особая сложная вещь. Как известно, действие сделки по поводу сложной вещи по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) распространяется на все ее составные части ч[1, 2 ст. 134]. Сделки с предприятием подчиняются специальным правилам [1, п. 2, 3 ст. 559, п. 2 ст. 656]. В состав предприятия как имущественного комплекса могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе недвижимое и движимое имущество [1, п. 2 ст. 132], однако конкретное предприятие может и не иметь в своем составе недвижимости, что, однако, не препятствует признанию его законом в целом (как имущественного комплекса) в качестве объекта недвижимости [1, п. 1 ст. 132].

Предприятие - комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, из чего можно предположить, что продавец и покупатель предприятия - не любые участники гражданского оборота, а предприниматели, иначе - откуда у продавца предприятие и зачем оно нужно покупателю? Однако само определение договора продажи предприятия, другие правила § 8 гл. 30 ГК, а также другие правила ГК такой вывод исключают. Так, продавцом может быть и не предприниматель, а, к примеру, лицо, получившее его по наследству [1, ст. 1178]. Широкий круг лиц может быть и на стороне покупателя предприятия (кроме разве что граждан). Так, религиозная организация может купить книжный магазин для торговли специальной литературой. Продавцами и покупателями предприятий могут быть и публичные организации [1, гл. 5].

Итак, § 7 и 8 гл.30 ГК особо регулируют продажу недвижимости, для которой, вообще характерны:

a) "приземленность" (прочная связь с землей);

б) индивидуальная определенность и юридическая незаменимость;

в) физическая неделимость (кроме земельных участков);

г) высокая стоимость;

д) повышенная экономическая и (или) социальная значимость;

е) необходимость кадастрового учета и государственной регистрации прав (а в ряде случаев - и сделок).

Однако в системе объектов гражданских прав недвижимость неоднородна. Единственным признаком стационарной недвижимости является прочная связь с землей и неперемещаемость без несоразмерного ущерба ее назначению, при этом акт государственной регистрации при признании таких объектов в качестве объектов недвижимости решающим не является, что подтверждает сам закон*(84). Напротив, нестационарные объекты недвижимости в силу прямого указания закона [1, абз. 2 п. 1 ст. 130] подлежат государственной регистрации, при условии и в момент которой они и становятся объектами недвижимости. Наконец, за всяким предприятием статус объекта недвижимости прямо признает закон, при этом государственная регистрация касается здесь соответствующего предпринимателя (субъекта), а самого предприятия (объекта) - только в случаях его продажи (иного отчуждения) как имущественного комплекса и перехода права на него (как на комплексный объект).

Отсюда следует, что для распространения на объект специального правового режима недвижимости регистрация имеет по общему правилу правоподтверждающее значение и только в отношении нестационарных объектов недвижимости - правоустанавливающее. Гражданским кодексом, который является единственным доказательством существования зарегистрированного права [14, C. 572]

Регистрация осуществляется подведомственными Минюсту России органами Росрегистрации посредством внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), неотъемлемая часть которого-дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимость, и книги учета документов. Регистрация носит открытый характер, сведения из ЕГРП могут быть предоставлены любому лицу. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде.

Регистрации подлежат:

a) права собственности и другие вещные права на недвижимость;

б) ограничения (обременения) этих прав (в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). Регистрация права на объект недвижимости проводится в течение одного месяца со дня подачи документов (включая по общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором, - и регистрацию отчуждательного договора). Регистрация договора осуществляется посредством учинения на договоре специальной записи, регистрация прав удостоверяется соответствующим свидетельством.

Объектами кадастрового учета являются: земельные участки, здания и сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, и соответственно не являются: участки недр, суда (воздушные, морские, внутреннего плавания) и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы. Подземные объекты - объекты кадастрового учета, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В свою очередь, объекты регистрации прав - это земельные участки, участки недр, все объекты, связанные с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения), предприятия как имущественные комплексы. В то же время Закон о регистрации противопоставляет друг другу: a) регистрацию сделки с предприятием как имущественным комплексом и перехода права на предприятие и б) регистрацию сделок с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия, и перехода прав на данные объекты. Принципиальная разница - в уровне регистрирующего органа: сделки с предприятиями и переход права на предприятие (а также сделки и переход права на объекты недвижимости, расположенные на территории более одного регистрационного округа) - компетенция федеральной службы Росрегистрации; напротив, регистрация прав на иные объекты недвижимости (в том числе в составе предприятия) - компетенция ее территориальных органов в пределах регистрационного округа по месту нахождения объекта. Государственная регистрация сделки с предприятием и перехода права на него - основание для внесение в ЕГРП необходимых изменений по каждому объекту недвижимости, входящему в состав данного предприятия, территориальными органами по месту нахождения такого объекта. Закон о регистрации не распространяется на суда (воздушные, морские, внутреннего плавания) и космические объекты, в отношении которых впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, применяется действующий порядок регистрации прав. Регистрация морских судов зависит от типа судна и ведется в: a) Государственном судовом реестре РФ, или б) судовой книге, или в) бербоут-чартерном реестре, или г) Российском международном реестре судов. Ее осуществляют капитаны морских торговых (рыбных) портов или органы технического надзора [3, ст. 33, 35, 37]. Регистрация судов внутреннего плавания также зависит от типа судна и ведется в: a) Государственном судовом реестре РФ или б) судовой книге, или в) реестре арендованных иностранных судов. Ее осуществляют государственные речные судоходные инспекции бассейнов или капитаны речных портов, расположенных в устьях рек (либо капитаны морских торговых портов), или другие уполномоченные Правительством РФ органы [4, п. 2 ст. 15, ст. 16, 17, 19]. Регистрация прав на космические объекты не нашла своего закрепления в специальном законе.

Особенности правового регулирования продажи недвижимости. 1. Договор продажи недвижимости является консенсуальным и только в некоторых случаях подлежит государственной регистрации.
Консенсуальная модель договора продажи недвижимости установлена в качестве общего правила, поэтому он считается заключенным при согласовании сторонами всех существенных его условий в требуемой форме в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта [1, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433]. Объективно-существенными условиями данного договора являются: a) данные, индивидуализирующие отчуждаемую недвижимость, т.е. позволяющие определенно ее установить, в том числе определяющие ее расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другой недвижимости; б) покупная цена, которая, кстати, может быть не только определенной, но и определимой (имеется в виду случай, когда цена устанавливается на единицу площади недвижимости или иного показателя ее размера). Отсутствие этих условий препятствует заключению договора [1, ст. 554, п. 1, 3 ст. 555].

Согласование существенных условий договора продажи недвижимости должно состояться в письменной форме путем составления одного подписанного сторонами документа. Заключение данного договора возможно только посредством выражения согласованной воли сторон в едином письменном документе; напротив, прочие известные варианты письменной формы (в частности, обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи) для его заключения(и заключенности) недостаточны. Договор продажи недвижимости, совершенный устно или с нарушением требования единой письменной формы, недействителен (ничтожен) [1, п. 2 ст. 434, ст. 550] и не порождает правовых последствий, кроме специальных, именуемых реституцией [1, п. 1, 2 ст. 167].

Особый случай договора продажи недвижимости - договор продажи жилого помещения. Дополнительное существенное условие в договоре продажи жилого помещения - перечень лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением с указанием соответствующих их прав [1, п. 1 ст. 558], в том числе в связи с правилами [1, п. 2 ст. 292, ст. 675]. Данное условие: a) имеет значение и возможно в принципе только в тех договорах, предмет которых обременен правами третьих лиц; б) сам по себе перечень лиц и характер их прав в отношении отчуждаемой недвижимости не могут быть предметом согласования между продавцом и покупателем: данная информация может быть только констатирована в договоре продажи жилого помещения в том виде, в котором она существует на момент его заключения. Во всяком случае отсутствие такой информации - основание для того, чтобы считать договор продажи жилого помещения незаключенным.

Кроме того, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [1, п. 2 ст. 558]. Для заключения такого договора наличия единого письменного документа, отражающего согласованную волю сторон, недостаточно: для этого необходима также государственная регистрация данного договора как юридического факта. Следовательно, договор продажи жилых помещений в обход общего правила о моменте заключения договора продажи недвижимости покоится не на одном, а на двух юридических фактах (фактическом составе), один из которых - согласование сторонами существенных условий и их воплощение в едином письменном документе, второй - акт государственной регистрации данного соглашения.
Оба факта имеют разную природу: первый является сделкой, второй - административным актом, оба связаны между собой не произвольно, а последовательно. Именно потому, что сделка продажи жилого помещения всегда предшествует акту ее государственной регистрации, следует исключить акт государственной регистрации при отсутствии формальной сделки; напротив, можно легко предположить формальную сделку без акта ее государственной регистрации. Последнее, во всяком случае означает отсутствие фактического состава, необходимого для заключения договора продажи жилого помещения, а значит, и незаключенность данного договора. По этой причине в договоре продажи жилого помещения и письменная форма сделки, и ее государственная регистрация - звенья одной цепи, имеющие отношение к процессу заключения данного договора и предрешающие вопрос его заключении.

Поэтому если стороны договора продажи жилого помещения, нарушив установленную процедуру его заключения, тем не менее совершили взаимные предоставления, результатом этого будут не юридические, а фактические отношения в виде возникновения на стороне покупателя незаконного владения жилым помещением и неосновательного обогащения в размере полученной денежной суммы на стороне продавца. Преодолению таких последствий служат санация (конвалидация) сделки, а также виндикационный и кондикционный иски [1, п. 3, 4 ст. 165, ст. 301, 1102], но не иск о реституции.

Принимая во внимание прочную связь между землей и теми объектами недвижимости, которые не перемещаются без несоразмерного ущерба их назначению, особых слов заслуживает вопрос о земельном участке. Прежде всего, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению самими земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, только если иное не предусмотрено специальным - земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными специальными федеральными законами. Говоря иначе, приоритет перед нормами гражданского законодательства здесь имеют нормы специального законодательства. При продаже самого земельного участка он является предметом договора продажи недвижимости, а значит, его существенным условием и требует согласования и индивидуализации согласно ч. 1 ст. 554 ГК. Если при этом на данном участке находятся другие объекты недвижимости (здания, сооружения и т.п.), которые принадлежат продавцу и отчуждаются вместе с участком, они наряду с участком являются предметом договора продажи недвижимости и существенным его условием, а потому также требуют согласования и индивидуализации.
Если же предметом договора продажи недвижимости является только объект недвижимости, расположенный на земельном участке, законодатель формулирует следующий ряд правил относительно судьбы данного земельного участка.

Право на земельный участок, занятый отчуждаемой недвижимостью и необходимый для ее использования, переходит одновременно с переходом права на отчуждаемую недвижимость, при этом само передаваемое право на земельный участок может быть различным. Если продавец недвижимости - собственник данного земельного участка, он передает покупателю по общему правилу (если иное не предусмотрено законом) право собственности на этот участок. Если же продавец недвижимости собственником данного земельного участка не является, покупатель недвижимости приобретает в отношении этого участка то же право пользования и на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Важно подчеркнуть, что заключение договора продажи недвижимости в таком случае требует согласования с собственником земельного участка (и может быть блокировано им), кроме тех случаев, когда данный договор не вступает в конфликт с условиями пользования земельным участком, установленными законом или договором.

Цена земельного участка (или права на него) по общему правилу (если иное не предусмотрено законом или договором) включается в цену отчуждаемой недвижимости, т.е. не является объективно-существенным условием договора продажи недвижимости [1, п. 2 ст. 555].

Исполнение договора продажи недвижимости носит формальный характер. Формальными здесь являются: a) передача недвижимости (т.е. ее переход из владения продавца во владение покупателя); б) переход права собственности (т.е. вещный эффект сделки) [1, ст. 551, 556]. Формальное основание передачи недвижимости - подписываемый сторонами (а потому всегда письменный) документ - передаточный акт или иной документ о передаче. Однако обязанность по передаче недвижимости считается исполненной по общему правилу (если иное не предусмотрено законом или договором), при наличии фактического состава, состоящего из двух фактов, один из которых - фактический (физический) в виде вручения продавцом имущества покупателю (в том числе передачи ключей от квартиры и т.п.), другой - формальный (юридический) в виде подписания сторонами документа о передаче.

Это означает, что при наличии фактической передачи недвижимости без подписания передаточного документа, как и при подписании передаточного документа без фактической передачи недвижимости, продавца нельзя считать исполнившим обязанность по передаче. Данная обязанность из-за использованного соединительного союза "и" считается исполненной именно в момент произвольного накопления того и другого факта, в этот же момент по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) от продавца к покупателю переходит риск случайной гибели (повреждения) проданного объекта недвижимости.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, означает отказ от передачи (принятия) имущества. Покупатель вправе принять недвижимость, не соответствующую условиям договора (в том числе оговорить несоответствие в документе о передаче), что, во всяком случае не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора [1, п. 2 ст. 556]. Формальное основание перехода права собственности на объект недвижимости - государственная регистрация перехода права собственности, которую надлежит отличать от государственной регистрации договора. Принципиальное различие между двумя этими актами регистрации - в следующем:

а) регистрация договора продажи недвижимости требуется не для всех договоров данного вида, а только для договоров продажи жилых помещений. Напротив, регистрация перехода права собственности (и права собственности) необходима во всяком договоре продажи недвижимости независимо от его предмета;

б) регистрация договора (продажи жилых помещений) имеет своим объектом данный договор как юридический факт, порождающий соответствующее обязательство. Напротив, объект регистрации перехода права собственности - вещный эффект всякого договора продажи недвижимости. Следовательно, регистрация договора (продажи жилого помещения) определяет момент заключения договора, а регистрация перехода права собственности - момент перехода права собственности. Таким образом, в первом случае регистрируется правовое основание, во втором - правовое последствие, при этом оба акта позволяют наглядно дифференцировать обязательственную и вещную составляющие договора купли-продажи;

в) регистрация договора (продажи жилого помещения) имеет отношение к заключению договора, поэтому ее отсутствие влечет его незаключенность. Напротив, регистрация перехода права собственности в любом договоре продажи недвижимости относится к стадии его исполнения, поэтому ее отсутствие связано с его неисполненностью (и ответственностью);

г) несоблюдение требования регистрации договора (продажи жилого помещения) влечет его незаключенность, а если участники тем не менее уже исполнили такой (незаключенный) договор, то преодолению возникших фактических последствий (в виде незаконного владения покупателем жилым помещением и неосновательного обогащения продавца в размере полученной покупной цены) служат виндикационный и кондикционный иски.
В то же время известно общее правило о санации (конвалидации) сделки, суть которого - в следующем. Если от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме (единого письменного документа), уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки. Данный судебный акт не заменяет собой акта регистрации (договора продажи жилого помещения): он заменяет собой волю лица, заключившего договор "наполовину" и не доведшего процедуру его заключения до конца и является основанием для последующей регистрации договора в регистрирующем органе [1, п. 3, 4 ст. 165]. Напротив, несоблюдение сторонами требования регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости при условии соблюдения ими всех требований, предъявляемых законом к заключению такого договора (в том числе регистрации договора продажи жилого помещения), исключает вопрос о незаконности владения(неосновательности обогащения).

А так как основанием возникших последствий в таких случаях является заключенный договор, возникшие последствия будут правовыми (а не фактическими), а значит, для возврата переданного назад, оснований нет. Поэтому коль скоро речь идет о проблеме, возникшей на стадии исполнения договора, закон устанавливает оригинальное (для всякого договора продажи недвижимости) последствие [6, C. 186].

Если от регистрации перехода права собственности на недвижимость уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Данный судебный акт также не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности: он заменяет собой волю контрагента, заключившего договор, но уклоняющегося от регистрации перехода права собственности, и является основанием для последующей регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе [1, п. 3 ст. 551].
Закон не определяет последовательности между передачей объекта недвижимости (и подписанием документа о передаче) и регистрацией перехода права собственности на данный объект. А поскольку акты передачи и перехода права могут иметь расхождения, можно предположить, что с формальной точки зрения последовательность между передачей и переходом права может быть любой, однако с точки зрения практической покупателю предпочтительнее принять недвижимость (и подписать документ о передаче) прежде, чем состоится переход права собственности.

Исполнение договора продажи недвижимости вплоть до момента государственной регистрации перехода права на соответствующий объект не меняет отношения продавца и покупателя с третьими лицами [1, п. 2 ст. 551]. Это значит, что на всем этапе от момента передачи объекта продавцом покупателю и далее, вплоть до государственной регистрации перехода к покупателю права на данный объект, собственником последнего остается продавец, в то время как покупатель является законным его владельцем, титул которого покоится на заключенном и исполненном (в части передачи) договоре продажи недвижимости. Из правила п. 2 ст. 551 ГК зачастую делают вывод, будто бы ни продавец, уже передавший объект недвижимости покупателю, ни покупатель, еще не ставший его собственником, не вправе распоряжаться данным объектом. Однако согласиться с этим нельзя.
Во-первых, благая идея профилактики так называемых двойных продаж объектов недвижимости, стабильности гражданского оборота и защиты его участников от недобросовестных контрагентов не должны противоречить существующим конструкциям. Между тем в условиях действующего законодательства законное владение объектом недвижимости покупателя само по себе неспособно блокировать правомочие распоряжения данным объектом, принадлежащее собственнику-продавцу, как ничто не мешает самому законному владельцу продать данный объект как будущую вещь, регистрации права на которую он вправе добиваться в судебном порядке [1, п. 2 ст. 455, п. 3 ст. 551]. Именно поэтому, если проданный объект уже передан продавцом покупателю, но переход права собственности еще не зарегистрирован, продажа данного объекта новому покупателю возможна как собственником (продавцом), так и законным владельцем (покупателем), а новая сделка купли-продажи за отсутствием в законе иного будет действительной.
Во-вторых, предположение, будто бы ни продавец, ни покупатель объекта недвижимости после его передачи покупателю и вплоть до государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться данным объектом, порождает странную ситуацию, когда существующее и должным образом формализованное право собственности на объект недвижимости полностью лишено правомочия распоряжения. Если продавец передал покупателю объект недвижимости, качество которого не соответствует условиям договора, покупатель вправе прибегнуть к общим последствиям передачи товара ненадлежащего качества [1, ст. 475]. При этом: a) они применяются в зависимости от существенности недостатка, который имеет объект недвижимости; б) при существенности недостатка, который имеет недвижимость, покупатель вправе только отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег, но не вправе требовать замены некачественной недвижимости. В невозможности такой замены и состоит оригинальность, а объясняется она тем, что объект недвижимости - всегда индивидуально-определенная (а потому юридически незаменимая) вещь. Между тем правило о замене некачественного товара, предусмотренное в ст. 475 ГК при существенном нарушении качества, ориентировано именно на заменимые вещи. Поэтому даже если речь идет не об объекте недвижимости, а о любом другом товаре, характер которого исключает возможность его замены, соответствующее правило ст. 475 ГК не применяется.

Особенности правового регулирования продажи предприятий. Продажу предприятия регулирует § 8 гл. 30 ГК, и только постольку, поскольку иное не предусмотрено содержащимися в нем правилами, к продаже предприятий применяются правила § 7 гл. 30 ГК [1, п. 2 ст. 549].

Поскольку предприятие - объект комплексный, в контексте его продажи речь всегда идет о комплексном отчуждении имущества, входящего в состав предприятия. В то же время в определении договора продажи предприятия говорится о продаже предприятия в целом, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Все это требует следующих уточнений. Продажа предприятия означает отчуждение одним лицом в собственность другого имущества, которое образует предприятие. За отсутствием прямых запретов предприятие может продаваться и в статичном ("мертвом") состоянии, и в динамичном ("на ходу"). В последнем случае постоянная динамика имущества от момента полной его инвентаризации для заключения договора и вплоть до момента подписания сторонами передаточного акта требует особого согласования при определении предмета договора. Однако во всяком случае продажа предприятия отличается от приобретения лицом долей участия (акций) в коммерческой организации. Приобретая доли (паи, акции) и становясь в результате участником соответствующей коммерческой организации, покупатель приобретает только обязательственное право в отношении данной организации, но не становится собственником ее имущества, причем даже если в результате совершенной сделки он становится обладателем 100 % уставного капитала хозяйственного общества, вопрос о праве собственности можно ставить разве что в отношении соответствующего пакета акций. Напротив, при продаже предприятия происходит смена собственника: право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю. Покупка предприятия гражданином позволяет ему вести соответствующую предпринимательскую деятельность без образования юридического лица или внести предприятие как вклад в уставный (складочный) капитал коммерческой организации (и обменять его на участие в ней). Покупка предприятия организацией всегда изменяет состав и структуру ее активов. Еще более далеки от договора продажи предприятия последствия реорганизации коммерческих юридических лиц (и правопреемства), когда изменения претерпевает прежде всего само юридическое лицо (субъект) - правообладатель предприятия (объекта). Так, при слиянии и присоединении происходит централизация (укрупнение) предприятий, при разделении и выделении - децентрализация (дробление) предприятия, а при преобразовании - предприятие и вовсе сохраняется в условиях изменившейся формы правообладателя [1, ст. 57-59]. Напротив, договор продажи предприятия не связан с обязательным прекращением существующих (возникновением новых) юридических лиц и может вообще не иметь никакого отношения к юридическим лицам (например, договор продажи предприятия между гражданами-предпринимателями). Кроме того, по договору продажи предприятия последнее отчуждается в целом. Продажу предприятия по частям, разумеется, нельзя исключать. Однако в таком случае обращаться к § 8 гл. 30 ГК можно только при том непременном условии, если отчуждаемая часть сама может рассматриваться в качестве предприятия - т.е. если она обладает признаками имущественного комплекса, способного самостоятельно (без помощи другого имущества) обеспечивать осуществление предпринимательской деятельности. Так, имущественный комплекс, используемый для производства и продажи книжной продукции, можно продать как единое производственно-торговое предприятие или по частям, отделив от типографии книжный магазин. Если продаваемая часть не обладает признаками имущественного комплекса и не способна самостоятельно обеспечивать осуществление предпринимательской деятельности(в том числе при продаже отдельных видов имущества из состава предприятия) правовое регулирование осуществляется за рамками § 8 гл. 30 ГК. К таким сделкам следует применять правила § 7 гл. 30 ГК (если отчуждается входящий в состав предприятия один или несколько объектов недвижимости), другие правила о договоре купли-продажи (в том числе § 3 гл. 30 ГК), а также общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК). Данный вывод подтверждают правила ст. 22 Закона о регистрации, дифференцирующие регистрацию сделок с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия, и прав на данные объекты (см. п. 1), а также сделок с предприятием как имущественным комплексом и прав на предприятие как на комплексный объект (см. п. 2). В то же время правовой режим имущества продаваемого предприятия неоднороден. Сам закон выделяет в составе предприятия имущество, не подлежащее продаже (т.е. имущество, которое при продаже предприятия подлежит выделению и оставлению у продавца). Закон особо регулирует в составе предприятия две категории прав. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также права продавца на использование чужих средств индивидуализации переходят к покупателю только по общему правилу (если иное не предусмотрено договором). Это означает, что при желании и согласовании данные права могут быть выделены из состава предприятия и оставлены за продавцом, что не влияет на применимость правил § 8 гл. 30 ГК [1, п. 2 ст. 559]. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, по общему правилу (если иное не установлено законодательством) не подлежат передаче покупателю. Следовательно, без соответствующего разрешения в законодательстве такие - личные - права должны быть во всяком случае выделены из состава предприятия и оставлены за продавцом, что также не влияет на применимость правил § 8 гл. 30 ГК [1, п. 3 ст. 559].