На наш взгляд, вопрос об отнесении к общему имуществу объектов, представляющих собой отдельные нежилые помещения, должен решаться в зависимости от их функционального назначения. В связи с этим следует разделить имущество, находящееся вне квартир в многоквартирном доме, на две группы:

1)имущество, которое по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания помещений в доме (лестницы, несущие конструкции дома, крыша, лифты, инженерное оборудование и т.п.) и поэтому, безусловно, должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений и находиться в их общей долевой собственности;

2)имущество, которое представляет собой отдельное нежилое помещение (подвалы, чердаки, мансарды и т.п.) и может использоваться не только для обслуживания помещений в доме, но и для иных целей. Правовой режим данного имущества может быть различным в зависимости от того, какую функцию выполняют эти помещения в многоквартирном доме:

если имущество предназначено ли для доступа к квартирам, для их обслуживания и использования, то есть тесно связано с ними назначением, оно должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений и находиться в их долевой собственности;

если имущество имеет иное функциональное назначение, оно может быть объектом индивидуальной собственности в случаях, предусмотренных договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, либо соглашением собственников помещений.

В то же время судебная практика, признавая право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома за собственниками квартир, отрицает наличие такого права у собственников нежилых помещений в жилом доме. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 29 февраля 2008 года по делу № А55-15626/07 указал, что законодательством не предусмотрена передача собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме несущих конструкций на праве общей долевой собственности. Оснований для применения пункта 1 ст. 290 ГК РФ по аналогии к правам собственников нежилых помещений в жилом доме не имеется, так как в данном случае в многоквартирном жилом доме находятся самостоятельные объекты недвижимости (квартиры и нежилые помещения), принадлежащие разным собственникам Постановлении ФАС Поволжского округа от 29.02.2008 г., по делу № А55-15626/07 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 8. - С. 38.. Такой подход нельзя признать обоснованным.

Судебная практика неоднозначно оценивает правовой режим общего имущества (коридоров, лестниц, крыши, подвала, и т.п.) в нежилых зданиях, отдельные помещения в которых принадлежат различным собственникам.

Отношения по эксплуатации общего имущества между собственниками жилых помещений во много квартирном доме и между собственниками помещений в нежилом здании являются сходными по своему характеру. Согласно пункту 1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Позиция Высшего Арбитражного Суда, согласно которой отсутствие закона, регулирующего спорные отношения, исключает применение законодательства по аналогии, представляется необоснованной и не соответствующей ГК РФ. Целесообразно рассматривать общее имущество в нежилых зданиях как находящееся в долевой собственности собственников отдельных помещений. В этом случае право собственности сособственника, как и право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, является зависимым, поскольку указанное имущество, равно как и доля в праве собственности на него, не могут быть самостоятельными объектами сделок. В связи с этим следует признать необоснованным вынесение судами решений о разделе общего имущества в нежилом здании и законодательно закрепить право общей долевой собственности собственников помещений в нежилом здании на общее имущество.

К третьей группе способов распоряжения общим имуществом - способам, влекущим изменение, как его состояния, так и принадлежности -- относятся раздел общего имущества и выдел из него доли. При этом происходит замена доли в праве собственности на общий объект индивидуальным правом собственности на его обособленную материальную часть либо правом на денежную сумму, равную соответствующей части стоимости общей вещи. Как отмечал Г.П. Батуров, выдел отличается от раздела только числом его участников, превращаясь в раздел, если имущество принадлежит двум субъектам и один из них требует выдела Батуров Г.П. Указ. соч. - С. 101.. Иначе говоря, раздел общего имущества происходит, лишь в том случае, когда прекращается участие в правоотношении общей долевой собственности всех сособственников. В остальных случаях речь может идти только о выделе доли.

Закон предусматривает два возможных способа выдела доли: 1) выдел собственнику части общего имущества в натуре; 2) выплата сособственнику стоимости его доли в виде денежной или иной компенсации. Ст. 252 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает выдел сособственнику части общего объекта в натуре. Замена выдела в натуре денежной или иной компенсацией, согласно пунктам 3 и 4 ст. 252 ГК РФ, допускается только при наличии следующих условий:

если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности;

с согласия участника долевой собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Запрет на выдел доли имущества, находящегося в общей долевой собственности, в законодательстве встречается редко, поскольку право требовать выдела доли, то есть замены права собственности на единый общий объект, ограниченного правами других сособственников, единоличным правом собственности на часть этого объекта является одним из основных элементов принадлежащего участнику правомочия распоряжения общим имуществом. В качестве примера такого запрета можно привести невозможность выдела доли из общего имущества в многоквартирном доме. Данное ограничение обусловлено тем, что указанное имущество предназначено для обслуживания жилых помещений дома, право собственности на него носит зависимый характер и, соответственно, распоряжение этим имуществом (в том числе в форме выдела доли) не может осуществляться отдельно от распоряжения квартирами Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы: общая собственность в многоквартирных домах. [Текст] М., Статут. 2007. - С. 7..

Под несоразмерным ущербом общему имуществу судебная практика, как следует из пункта 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», понимает такие последствия выдела доли в натуре, как невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния, снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т. п. Применительно к такому виду общего имущества, как жилые дома и квартиры, несоразмерный ущерб может заключаться в существенном ухудшении технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление в счет доли помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. В каждом случае должен быть исследован вопрос о возможности выдела части общего имущества и проведена экспертиза специалистами по градостроительству и архитектуре для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, обо всех допустимых вариантах выдела помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1996. - № 9. - С. 7..

В соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Такой подход обусловлен тем, что право участника долевой собственности на вещь является именно правом собственности, а по общему правилу право собственности прекращается только по воле собственника (ст. 235 ГК РФ). Однако закон предусматривает и возможность принудительного изъятия имущества у собственника (пункт 2 ст. 235 ГК РФ), и один из случаев прекращения права собственности помимо воли собственника установлен пунктом 4 ст. 252 ГК РФ: суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, если доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Очевидно, что незначительность доли является оценочным критерием. При решении вопроса о том, является доля незначительной, целесообразно исходить из того, имеется ли реальная возможность выделить сособственнику жилое помещение, хотя бы приблизительно соразмерное его доле в праве собственности.

Невозможность реального выдела доли целесообразно рассматривать как невозможность выдела доли без несоразмерного ущерба общему имуществу, поскольку несоразмерность ущерба в любом случае исключает получение собственником части имущества в натуре. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.д. Указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.). В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Судебная практика исходит из того, что выплата компенсации без согласия сособственника допускается лишь при наличии всех вышеназванных обстоятельств. Так, в определении № 24Вп98-6 указывается, что в соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его долрг в натуре допускается с его согласия, кроме случаев, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Положения этой нормы не приняты во внимание судом, признавшим право собственности на 2/3 доли дома за И. и возложившим на нее обязанность выплатить компенсацию ответчикам. Как установлено судом, ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю и долю несовершеннолетней М. в упомянутом доме, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 1998 г. (по гражданским делам) // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1999. - № 7. - С. 16..

В соответствии с пунктом 3 ст. 252 ГК РФ денежная компенсация взамен выдела доли в натуре может быть выплачен выделяющемуся сособственнику. Понятие «выделяющийся coбственник» определяется в правовой литературе по-разному. Так, Г.П. Батуров считает, что «выделяющимся сособственником» может быть признан лишь тот, кто заявил требование о выходе из отношений общей собственности. Это существенный признак, ибо сособственник, не претендующий на прекращение общей собственности, не может быть принудительно выделен путем выплаты ему соответствующей компенсации Батуров Г.П. Указ. соч. - С. 102.. Иную позицию по данному вопросу занимает В.Ф. Маслов. По его мнению, «выделяющимся сособственником» является не тот, кто заявил требование о выделе, а тот, кто в меньшей степени нуждается в личном использовании спорного домовладения. С точки зрения защиты субъективного права собственности более обоснованной является точка зрения Г.П. Батурова, поскольку принудительное прекращение права собственности на вещь возможно лишь в исключительных случаях. Однако, как указывалось выше, пункт 4 ст. 252 ГК РФ как раз предусматривает такую возможность. Следует отметить, что в данном пункте не используется понятие «выделяющийся сособственник», а говорится просто о собственнике. Таким образом, следует признать, что выделяющимся собственником является тот участник долевой собственности, который заявил требование о выделе доли, однако выплата компенсации взамен выдела части имущества в натуре при наличии предусмотренных законом оснований может быть осуществлена не только выделяющемуся, но и другому сособственнику.

Поскольку судебная практика чаще всего сталкивается с разделом или выделом жилых помещений, в её рамках выработан ряд положений, которые применяются судами при разрешении соответствующих споров. В частности, в судебных актах определены следующие критерии, которыми надлежит руководствоваться при разделе и выделе жилых помещений в натуре:

1. Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Данное положение позднее было конкретизировано применительно к выделу доли в приватизированной квартире. Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Следует отметить, что проблемы, связанные с осуществлением права долевой собственности на квартиры, впервые были обозначены в теории, законодательстве и судебной практике применительно к приватизированным квартирам. Это вполне объяснимо, поскольку, как правило, именно приватизация первоначально являлась основанием возникновения права частной собственности граждан на квартиры. Однако правовой режим объекта не зависит от способа приобретения прав на него, поэтому проблемы осуществления права долевой собственности должны решаться единообразно как для приватизированных, так и для прочих квартир.

Подход, изложенный в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», применяется и при рассмотрении конкретных дел. Так, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ отменено решение о разделе трехкомнатной квартиры на два жилых помещения, «поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа». По мнению О. Бережной, данная практика по существу является правильной, поскольку закон предусматривает частичного выделения доли в натуре, и в результате выдела доли лицо, заявившее такое требование, полностью выходит из категории сособственников Бережная О. Раздел жилых помещений [Текст] // Человек и закон. - 2002. - № 10. - С. 38.. Но отсутствие в ГК прямого указания на то, что участник долевой собственности вправе требовать выдела части имущества меньшей, чем причитается ему в соответствии с размером его доли, оставаясь сособственником оставшейся части имущества, вовсе не означает, что такой вариант является незаконным. В соответствии с пунктом 2 ст. 209 ГК собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поэтому, на наш взгляд, пет оснований ограничивать права собственника при выделе доли. Если следовать указанному выше правилу, выдел доли в натуре окажется практически неосуществимым, поскольку в одной квартире или в одном доме, как правило, имеется, лишь одна кухня и один санитарный узел. Однако такой подход представляется необоснованным как с технической, так и с правовой точки зрения. По мнению специалистов Российского федерального центра судебной экспертизы Л. Бутырина и С. Лаврененко, единственным объективным условием, которому должны соответствовать выделяемые собственнику помещения, является возможность постоянного проживания в них Бутырин Л., Лаврененко С. Раздел жилого дома в судебном порядке: пределы применения технических норм [Текст] // Российская юстиция. - 1997. - № 9. - С. 28.. Как справедливо указывает П.В. Крашенинников, это означает, что комната в коммунальной квартире рассматривается как самостоятельный объект гражданского оборота Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. [Текст] М., Статут. 2000. - С. 31.. Соответствующие изменения в настоящее время внесены в Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». Поскольку отдельная комната может являться самостоятельным объектом права собственности и способна хотя бы в минимальной степени удовлетворять жилищные потребности граждан, допустимость выдела доли без подсобных помещений представляется обоснованной как с юридической, так и с практической точки зрения. Таким образом, по нашему мнению, целесообразно признать возможным выдел собственнику части общего дома или квартиры в виде изолированной комнаты с выходом в общий коридор. При этом подсобные помещения - кухня, коридор, санузел -- остаются в общей долевой собственности. Складывающаяся в настоящее время судебная практика идет именно по такому пути.

Выдел участнику долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу не только определенной изолированной части жилого дома, но и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле. В данном случае речь идет о разделе не только жилого дома как строения, представляющего собой сложную, составную вещь, но и домовладения как совокупности строений, которая расположена на одном и том, же земельном участке и за счет которой собственник удовлетворяет разные по своему характеру и значению самостоятельные потребности Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах [Текст] // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 24.. К числу служебных хозяйственных построек, не входящих в состав жилого дома, относятся, в частности, гаражи, теплицы, погреба и другие строения и сооружения, которые имеют хозяйственное назначение.

Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть, дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников. В обоих указанных случаях выдел части помещения, соразмерной доле сособственника, сопровождается совершением сделки, аналогичной сделке, так называемой купли-продажи части доли, то есть перераспределения объемов благ, получаемых от использования имущества, между участниками долевой собственности. Суд одновременно выносит решение о таком перераспределении с выплатой соответствующей компенсации и о выделе сособственнику части имущества в соответствии с изменившимся размером его доли.

Особый порядок выдела земельных участков в счет долей в праве собственности на земли сельскохозяйственного назначения установлен ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». О своем намерении требовать выдела доли участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных законом. Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Указанная процедура значительно упрощает осуществление сособственником принадлежащего ему права на выдел доли.

Таким образом, осуществление участниками долевой собственности правомочия распоряжения отличается существенными особенностями, обусловленными тем, что принадлежащее им право собственности ограничено правами других собственников.

2.3 Прекращение права общей долевой собственности

Существует несколько оснований прекращения права общей долевой собственности. Традиционно их делят на две группы. К первой группе относятся основания, вообще прекращающие право собственности, и вследствие этого они относятся как к односубъектной, так и к общей долевой собственности: гибель вещи, переход права собственности на нее к другому лицу и т.п. Данная группа оснований является типичной, поэтому не представляет особого интереса для нашей работы. Вторая группа оснований включает в себя такие специфические способы, как раздел и выдел из общей долевой собственности Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости [Текст] // Нотариус. - 2007. - № 1. - С. 22..

Поскольку отношения, возникающие при выделе доли, имеют много общих черт с отношениями при разделе, становится понятным, почему законодатель правила о разделе не формулирует отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК РФ).

С точки зрения изложения материала представляется удобным начать рассмотрение с такого основания прекращения права общей долевой собственности, как выдел.

Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Таким образом, право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, а следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников.

Выдел доли участника права общей долевой собственности на жилое помещение в многоквартирном доме может быть осуществлен, во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доле в праве собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или иной компенсации. Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что сособственники вправе сами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае же возникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребовать выдела своей доли в натуре.

При рассмотрении судом требования одного из сособственников необходимо учитывать, что "выдел доли в натуре - это прямой и потому наиболее удобный для выделяющегося участника способ к возникновению индивидуальной собственности на выделенную часть вещи" Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 180.. Вместе с тем реализация данного способа в настоящее время представляется маловероятной применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах в силу специфики их строения, а также требований судебной практики, установленной в отношении той части жилого помещения, которая выделяется сособственнику Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение [Текст] // Юрист. - 2008. - № 9. - С. 23..

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" П. 12 О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» [Текст]: [Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8, от 24.08.1993 г.] // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., Юридическая литература. 1995. - С. 340. от 24 августа 1993 года, выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), оборудования отдельного входа.

Думается, позицию в этом вопросе, занятую Верховным Судом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости.

Дело в том, что действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира, как правило, не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. И у той и у другой квартиры имеется только один вход. Нам представляется, что целесообразнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома. Данное решение делает "реальной" возможность выдела доли в натуре и в большей степени учитывает интересы сособственников.

В тех случаях, когда выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, под которым понимается невозможность использования его по назначению, существенное ухудшение технического состояния, выделяющийся сособственник может прибегнуть ко второму способу, а именно потребовать выплаты компенсации за долю.

Использование данного способа выдела предопределено свойствами денег. Как пишет Новоселова Л.А., "деньги относятся к категории делимых вещей. При этом особенность денег выражается в том, что денежная сумма всегда может быть разделена без ущерба для возможности хозяйственного назначения выделенной части. В связи с этим денежный раздел и выдел денежной доли широко используется в гражданском праве как способ раздела имущества при невозможности его раздела в натуре" Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. [Текст] М., Статут. 2000. - С. 18..

При анализе денежной компенсации как способа выдела доли нельзя не обратить внимания на соотношение предложения о купле - продаже доли, обращенное к сособственникам, и требования о выплате денежной компенсации. Как правило, в литературе их отождествляют. Однако, несмотря на всю схожесть (предметом выступает денежная сумма), обращает на себя внимание существенное различие, заключающееся в том, что размер денежной суммы может быть неодинаков при направлении предложения о купле - продаже и предъявлении требования о выплате денежной компенсации. Использование сособственником купли - продажи предполагает распространение действия принципа свободы договора, а это дает ему возможность самостоятельно определить условия продажи, в том числе условие о цене. В тех же случаях, когда предъявляется требование о выплате денежной компенсации за долю, практика твердо придерживается правила, в соответствии с которым размер денежной компенсации определяется исходя из действительной стоимости имущества. Кроме того, при купле - продаже сособственники, которым адресовано предложение о заключении договора, всегда вправе от него отказаться.

Согласно ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Таким образом, в основе использования второго способа по общему правилу лежит согласие сособственника на получение денежной компенсации, что вполне понятно, ибо с получением последней он утрачивает свои права на общее имущество. Лишение же прав участника общей долевой собственности помимо его воли противоречило бы принципу неприкосновенности и защиты права собственности.

Тем не менее действующий ГК РФ предусматривает исключение из указанного нами общего правила. Данное исключение давно известно судебной практике. Так, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Формулирование подобного исключения является, пожалуй, результатом поиска оптимального соотношения интересов всех сособственников и интереса отдельного участника права общей долевой собственности.

Положительное решение вопроса о выплате компенсации сособственнику вместо выдела его доли в общем имуществе возможно в тех случаях, когда имеются все три условия: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращает на себя внимание третье условие, носящее субъективный характер. В связи с этим вопрос о наличии или отсутствии существенного интереса должен решаться судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и т.д.

Действующее гражданское законодательство не предоставляет суду права лишать такого сособственника принадлежащих ему прав в отношении общего имущества. Сложившаяся судебная практика рассмотрения споров, связанных с общей собственностью, выработала правило, в соответствии с которым отсутствие согласия выделяющегося сособственника получить вместо части общего имущества денежную компенсацию при невозможности выдела может служить основанием для отказа в иске о выделе доли в натуре.

Использование только выдела доли в натуре либо выплаты компенсации редко можно встретить на практике. В большинстве случаев используется сочетание выдела доли в натуре с выплатой компенсации. Использование комбинации рассмотренных нами способов предопределено тем, что не всегда практически возможно достигнуть соответствия между выделяемой частью общего имущества и размером доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику. Отказывать же в выделе доли в натуре вследствие этого вряд ли целесообразно. В силу этого п. 4 ст. 252 ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной или иной компенсации. При выделе доли одного из сособственников возникает необходимость пересмотра размеров долей оставшихся сособственников. Пересмотр размеров долей, как правило, производится сразу же после выдела по соглашению между оставшимися участниками. В тех случаях, когда выдел (раздел) произведен судом, размеры долей определяются в судебном решении.

Так Федосов А. С., с. Заволжье, Самарская область, обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Крестьянскому фермерскому хозяйству Федосовой В.М., с. Заволжье, Самарская область, о выделении доли в имуществе. Исковое заявление мотивировано выходом истца из состава участников Хозяйства.

Как установлено материалами дела, решением малого Совета Приволжского районного Совета народных депутатов от 18.12.91 № 29 Федосовой В.М. в пожизненное наследуемое владение предоставлен земельный участок площадью 62,6 га для ведения крестьянского хозяйства.

Согласно Свидетельству серии 63 № 0204357, выданному ИМНС РФ по Приволжскому району, на налоговый учет ответчик поставлен 20.05.92.

Постановлением Администрации Приволжского района Самарской области от 25.06.92 № 129 истцу в пожизненное наследуемое владение для ведения Фермерского хозяйства из земель Совхоза "Новое Заволжье" предоставлен земельный участок площадью 10,9 га. Данным же Постановлением главой Крестьянского хозяйства утвержден Федосов А.С.

Согласно Свидетельству серии 63 № 000596536 Фермерское хозяйство Федосова А.С. зарегистрировано Администрацией Приволжского района Самарской области 02.04.95 за № 34.

В соответствии с п. 1 ст. 257 Кодекса имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

В силу положений Закона земельный участок и средства производства при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доли в общей собственности на имущество.

Судом сделан законный и обоснованный вывод о том, что спорное имущество было закуплено на кредиты, предоставленные ответчику. Так же правомерно установлено обстоятельство отсутствия доказательств членства истца в КФХ Федосовой В.М., наличия вклада, доли или пая истца в КФХ "Федосовой В.М., наличия соглашения членов Хозяйства на получение компенсации, а также то, что отсутствует заявление истца о выходе из состава участников КФХ Федосовой В.М.

Доказательства внесения спорного имущества истцом в Фермерское хозяйство ответчика, так же как и доказательства наличия права совместной собственности хозяйств на спорное имущество истцом не представлены Решение арбитражного суда Самарской области от 19.042005 г., по делу №А55-9428/04 // Правосудие в Поволжье. - 2005. - № 5. - С. 40. .

Выдел доли из общей долевой собственности на жилое помещение является, как правило, результатом свободного волеизъявления сособственника. Однако следует помнить, что выдел доли из общей собственности может происходить не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника - участника права общей долевой собственности отсутствует другое имущество. Статья 255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания при невозможности выделить долю в натуре либо если против этого возражают остальные участники права общей долевой собственности. В таком случае кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники права общей собственности от приобретения доли должника откажутся, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на нее путем продажи этой доли с публичных торгов.

Определенные затруднения возникают в реализации кредитором права обращения взыскания по долгам должника - участника права общей долевой собственности, т.к. "права и законные интересы кредитора могут оказаться без надлежащей защиты в случаях невозможности выдела доли в натуре и отказа должника в явной или неявной форме от продажи своей доли остальным сособственникам".

Нам представляется, что по смыслу ст. 255 ГК РФ кредитор не лишен возможности в случае уклонения должника от выполнения ранее направленного ему требования самостоятельно обратиться к сособственникам с требованием о купле - продаже доли. Таким образом, в любом случае отказ участников права общей долевой собственности от приобретения доли должника - сособственника (по требованию самого должника либо кредитора) служит основанием для возникновения у кредитора права обратиться в суд с требованием об обращении взыскания путем продажи доли с публичных торгов.

Как уже отмечалось, законодатель правила о разделе не располагает отдельно, а объединяет вместе с правилами о выделе в рамках одной статьи (ст. 252 ГК). Следовательно, рассмотренные нами способы выдела доли: получение имущества в натуре, выплата денежной компенсации - используются и при разделе общего имущества.

Поскольку жилое помещение относится, как правило, к числу неделимых объектов, нельзя не остановиться на рассмотрении вопроса о способах раздела неделимых объектов.

Сложившаяся практика указывает на два способа урегулирования взаимоотношений сособственников. При неделимости объекта права общей долевой собственности раздел может быть осуществлен либо посредством передачи общего имущества одному из сособственников с обязательством выплатить остальным соответствующую компенсацию, либо путем продажи общего имущества с распределением полученной от продажи суммы между всеми участниками права общей долевой собственности в соответствии с размерами их долей.

Жилое помещение относится к числу дорогостоящих объектов. Ввиду этого представляет интерес проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, одно из которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатить компенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем заинтересован в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества и поэтому не согласен на его продажу с тем, чтобы вырученную сумму распределить между ними.

Совершенно очевидно, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.

Возникшие разногласия, по смыслу законодательства, могут быть урегулированы судом путем установления первого способа раздела имущества: посредством передачи общего жилого помещения в индивидуальную собственность заинтересованного участника с присуждением в пользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия у сособственника, которому передано общее жилое помещение в индивидуальную собственность, необходимых средств решение суда подлежит принудительному исполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.

Нельзя не обратить внимания на то, что такое решение вопроса означает фактически принуждение остающегося сособственника к покупке доли, принадлежащей другому лицу. При этом обязанность и размер выплаты устанавливаются судом исходя из действительной стоимости имущества и при отсутствии соглашения сторон. В отношении этой ситуации можно говорить о принудительном "наделении" собственностью, что не всегда может приветствоваться сособственником, поскольку автоматически влечет увеличение его бремени содержания имущества.

Возникшая проблема, представляется, является результатом закрепления в главе 16 ГК безусловного права требования выдела своей доли посредством выплаты денежной компенсации. Решение законодателя, очевидно, дает преимущество интересам выделяющегося сособственника. Иное решение этого вопроса вряд ли возможно. С другой стороны, представляется разумным положение ГК 1922 года, в силу которого еще до предъявления соответствующего требования о выделе участники общей долевой собственности могли ограничить это правомочие своим соглашением и тем самым оградить себя от появления такой ситуации.

Заключение

На основании проведенного исследования права общей долевой собственности можно сделать следующие теоретические выводы:

Право общей собственности в объективном смысле представляет собой совокупность гражданско-правовых норм, закрепляющих одновременную принадлежность одного материального блага нескольким имущественно и организационно самостоятельным лицам, а право общей собственности как особое субъективное право, принадлежащее всем сособственникам сообща, не существует. Правоотношение общей собственности следует рассматривать как сложное абсолютное правоотношение с множественностью управомоченных субъектов, в котором каждый сособственник обладает правом собственности на общее имущество и одновременно несет обязанность воздерживаться от нарушения прав других сособственников на указанное имущество.

Долю в праве собственности следует определить как гражданско - правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других собственников. Размер доли характеризует соотношение между общим объемом материальных благ, получаемых от использования вещи, и той частью материальных благ, на которую вправе претендовать отдельный сособственник, а также общим объемом расходов на содержание имущества и бременем, возлагаемым на отдельного сособственника. В отличие от прав участника общей собственности на общее имущество, которые носят вещный характер, размер долей может составлять сферу договора и изменяться по соглашению сособственников в период существования общей долевой собственности. Объект гражданских прав, обозначенный как «доля в праве собственности», является по своей правовой природе не вещью, а имущественным правом, поэтому доля в праве собственности переходит к ее приобретателю по договору не с момента ее передачи, а с момента заключения договора. Распоряжение долей в праве собственности есть одновременно опосредованный акт распоряжения общим имуществом, осуществляемый отдельным сособственником самостоятельно.

Принадлежность вещи одновременно нескольким сособственникам порождает целостную систему правоотношений, центральное место в которой занимает правоотношение общей долевой собственности. В указанную систему входят также относительные правоотношения между собственниками, которые тесно связаны с правоотношением общей долевой собственности и возникают исключительно в целях реализации сособственником принадлежащего ему права собственности на общее имущество.

1. С учетом особенностей распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме изложить ст. 246 ГК РФ в следующей редакции:

«1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Если иное не предусмотрено федеральным законом, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долго, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса».

Пункт 1 ст. 247 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом, а при не достижении соглашения -- в порядке, устанавливаемом судом», а пункт 2 ст. 247 ГК РФ дополнить абзацем следующего содержания: «Несоразмерность части имущества, предоставляемой сособственнику во владение и пользование, его доле может быть устранена путем приведения размера долей в соответствие с установленным порядком пользования, с выплатой участнику остальными сособственниками компенсации за уменьшение размера доли, а также путем переоборудования общего имущества».

Предлагается следующие изменения в ст. 250 ГК РФ:

абзац второй пункта 1 изложить в следующей редакции: «Продажа доли с публичных торгов осуществляется после соблюдения продавцом правил о преимущественном праве покупки. Начальная цена таких торгов не должна быть ниже цены предложения сособственникам. Если в ходе торгов возникает необходимость изменения условий продажи, в том числе в сторону снижения цены, преимущественное право покупки не применяется»;

изложить пункт 3 в следующей редакции: «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав покупателя при условии предварительной оплаты стоимости доли и иных платежей, предусмотренных законодательством».

исключить пункт 5, предусматривающий применение правил о преимущественном праве покупки при отчуждении доли по договору мены.

Пункт 2 ст. 251 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество переходит к приобретателю с момента ее государственной регистрации».

Дополнить главу 16 ГК РФ «Общая собственность» статьей следующего содержания: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством», а также статьей «Форма сделок с долей в праве собственности» следующего содержания: «Сделки с долей в праве собственности совершаются в форме, предусмотренной законодательством для соответствующих сделок с общим имуществом, доля в праве на которое является предметом сделки».

6.Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество...» использует понятие «государственная регистрация права на долю в общей собственности», в то время как ГК говорит о переходе к приобретателю доли в праве собственности, а не права на долю. Поэтому следует внести изменения в ст. 24 указанного закона, заменив приведенную выше формулировку словами «государственная регистрация доли в праве собственности».

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г., по состоянию на 24.04.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

8. О крестьянском (фермерском) хозяйстве [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, от 11.06.2003 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249.

9. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: [Федеральный закон № 101-ФЗ, от 24.07.2002 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

11. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан [Текст]: [Федеральный закон № 66-ФЗ, от 15.04.1998 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.

Научная и учебная литература

12. Акимов А. Спорная доля собственника [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 1. - С. 8.

13. Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости [Текст] // Нотариус. - 2007. - № 1. - С. 22.

14. Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. [Текст] М., Юридическая литература. 1978. - 328 с.

15. Бережная О. Раздел жилых помещений [Текст] // Человек и закон. - 2002. - № 10. - С. 38.

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] М., Статут. 2005. - 674 с.

17. Бутырин Л., Лаврененко С. Раздел жилого дома в судебном порядке: пределы применения технических норм [Текст] // Российская юстиция. - 1997. - № 9. - С. 28.

18. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 2. - С. 16.

19. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. [Текст] М., Юридическая литература. 1961. - 562 с.

20. Гражданское право в 2 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. М., Волтерс Клувер. 2008. - 724 с.

21. Гражданское право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2008. - 736 с.

22. Добровольская С. Идеальная доля на рынке жилья. [Текст] // Домашний адвокат. - 2004. - № 9. - С. 13.

23. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе [Текст] // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория, Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. М., Меж. центр финн.-эконом. Развития. 1998. - 568 с.

24. Долгова М.Н. Развод: алименты, раздел имущества: как правильно подать иск в суд? [Текст] М., ГроссМедиа. 2008. - 468 с.

25. Дроздов И.А. Понятие «обслуживающей» долевой собственности. [Текст] // Правоведение. - 2000. - № 6. - С. 27.

26. Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в СССР. [Текст] М., Юритиздат. 1958. - 328 с.

27. Зимелева В.М. Общая собственность в советском гражданском праве [Текст] // Ученые записки ВИЮН. - 1941. - Вып. 2. - С. 18.

28. Иоффе. О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. [Текст] Л., ЛГУ. 1965. - 486 с.

29. Казакова Л.В. Общая долевая собственность: проблемы правоприменения [Текст] // Финансовые и бухгалтерские консультации. - 2000. - № 5. - С. 87.

30. Калмыков Ю.Х. Имущественные права советских граждан. [Текст] Саратов., Саратовский университет. 1979. - 436 с.