Размещено на http://www.allbest.ru/

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКОНОМИКИ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Кафедра трудового права и социального обеспечения

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Гражданско-правовая защита имущественных прав

на тему: "Общая долевая собственность".

Выполнил (а): студент группы № 464/1-1

1 курса Джеломанова Н.В.

Проверил: Мартынкевич М.И.

Санкт-Петербург

2016 год

Содержание

• Введение
• Глава 1. Правовые основы защиты права общей долевой собственности
• § 1. Правовое положение участников общей долевой собственности согласно Конституции РФ и Кодексам РФ
• § 2. Права и обязанности участников общей долевой собственности, установленные иными федеральными законами РФ
• Глава 2. Защита права общей долевой собственности в РФ - проблемы правоприменения
• § 1. Обзор разъяснений и позиций высших судов РФ по делам о защите права общей долевой собственности
• § 2. Некоторые проблемы правоприменения, выявленные при разрешении дел, стороной которых являлся участник общей долевой собственности
• Заключение
• Литература

Введение

Право общей долевой собственности на имущество - это право собственности двух или нескольких лиц на один и тот же объект имущества с определением доли в праве каждого из сособственников.

ГК РСФСР 1922 г. предусматривал только одну форму общей собственности - долевую, право совместной собственности не регламентировалось. Кроме того, сфера применения общей долевой собственности была значительно сужена, поскольку социалистическая собственность не допускала множественности субъектов - она принадлежала народу в целом в лице советского государства.

По "Конституции (Основному Закону) Союза Советских Социалистических Республик" (утв. Постановлением Чрезвычайного VIII Съезда Советов СССР от 05.12.1936) право личной собственности граждан распространялось на их трудовые доходы и сбережения, на жилой дом и подсобное домашнее хозяйство, на предметы домашнего хозяйства и обихода, на предметы личного потребления и удобства. При этом каждый колхозный двор, кроме основного дохода от общественного колхозного хозяйства, имел в личном пользовании небольшой приусадебный участок земли.

Следующий этап характеризуется возвратом к общей совместной собственности (наиболее популярные ее формы - межколхозная и собственность колхозного (крестьянского) двора), то есть область использования общей собственности вновь расширяется.

Согласно ГК РСФСР 1964 г. (Закон РСФСР от 11.06.1964 "Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР"; вместе с "Гражданским кодексом РСФСР") личная собственность являлась производной от социалистической собственности и служила одним из средств удовлетворения потребностей граждан. "По мере продвижения к коммунизму личные потребности граждан будут во все большей степени удовлетворяться за счет общественных фондов".

К объектам права личной собственности граждан по ст.105 относились трудовые доходы и сбережения, жилой дом (или часть его) и подсобное домашнее хозяйство, предметы домашнего хозяйства и обихода, личного потребления и удобства. Для добровольного отчуждения лишнего жилого дома предоставлялся годичный срок.

В личной собственности гражданина мог находиться только один жилой дом (или часть одного дома). В многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер жилого дома или его части (частей), принадлежавшего гражданину на праве личной собственности, не должен был превышать шестидесяти квадратных метров жилой площади.

Однако гражданину, имеющему большую семью либо право на дополнительную жилую площадь, исполнительный комитет районного, городского Совета депутатов трудящихся может разрешить построить, приобрести или сохранить в собственности дом (часть дома) большего размера.

Если же у гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей оказывались по основаниям, допускаемым законом, на праве личной собственности жилой дом (часть дома) и одновременно квартира в доме жилищно-строительного кооператива, то собственник дома (части дома) был вправе по своему выбору оставить за собой дом (часть дома) либо квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. Также в личной собственности гражданина могло находиться предельное количество скота.

По тому же Гражданскому кодексу в законодательстве РСФСР существовало понятие общей собственности - и долевой и совместной. Оно распространялось на имущество, принадлежащее колхозам или иным кооперативным и общественным организациям, либо государству и одному или нескольким колхозам или иным кооперативным и общественным организациям, либо двум или нескольким гражданам. Каждый участник общей долевой собственности имел право на отчуждение своей доли, существовало и право преимущественной покупки.

Статья 121 регулировала выдел доли в натуре на тех же самых условиях, что и сейчас действуют согласно ГК РФ:

каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества;

если соглашение о способе выдела не достигнуто, то по иску любого участника имущество делится в натуре, поскольку это возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению, в противном случае выделяющийся собственник получает денежную компенсацию.

Имущество колхозного двора (а также имущество единоличного крестьянского двора) принадлежало его членам на праве совместной собственности. При выходе одного или нескольких членов колхозного двора из его состава выдел доли в натуре производился с таким расчетом, чтобы не лишить двор необходимых для ведения его подсобного хозяйства построек, скота и сельскохозяйственного инвентаря. При невозможности выделить причитающуюся члену двора долю имущества в натуре ее стоимость выплачивалась деньгами.

Содержание статей главы 14 "Защита права собственности" ГК РСФСР 1964 г. (ст. ст.151-156) все более напоминает действующее ныне в РФ законодательство: истребование имущества собственником из чужого незаконного владения, истребование имущества от добросовестного приобретателя, защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения и т.д.

Согласно последней Конституции СССР (принята ВС СССР 07.10.1977) собственность гражданина СССР являлась его личным достоянием, которую он мог использовать для удовлетворения своих материальных и духовных потребностей, самостоятельного ведения хозяйственной и иной не запрещенной законом деятельности.

В собственности гражданина могло находиться любое имущество потребительского и производственного назначения, приобретенное за счет трудовых доходов и по другим законным основаниям, кроме тех видов имущества, приобретение которых гражданами в собственность не допускалась (что касалось, в первую очередь, земельных ресурсов). Для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства и других целей, предусмотренных законом (дачного хозяйства, садоводства, огородничества), граждане вправе были иметь земельные участки в пожизненном наследуемом владении, а также в постоянном (бессрочном) пользовании.

По статье 12 последней Конституции СССР коллективной собственностью являлась собственность арендных предприятий, коллективных предприятий, кооперативов, акционерных обществ, хозяйственных организаций и других объединений, а также просто коллектива граждан. Коллективная собственность создавалась путем преобразования предусмотренными законом способами государственной собственности и добровольного объединения имущества граждан и организаций. В правовом смысле коллективная собственность в СССР являлась или общей совместной или общей долевой собственностью.

Следующий этап обусловлен переходом к рыночной экономике, которая послужила "толчком" для формирования различных организационно-правовых структур, основанных на праве общей долевой или общей совместной собственности. Характерным признаком этого этапа является формирование общей собственности на базе различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной и иных).

Вышеперечисленные этапы становления и развития общей собственности помогли выявить весьма значимую тенденцию: тоталитарный режим государственной власти сводит к минимуму инициативу деятельности субъектов и, соответственно, отрицательно сказывается на разнообразии способов осуществления их прав. Так, социалистическая собственность, имея две формы: государственную (всенародное достояние) и кооперативно-колхозную, не допускала иных видов объединений собственников, по сути, запрещала иные виды общей собственности.

И только появление в отечественном законодательстве частной собственности послужило толчком для интенсивного создания различных объединений собственников. В настоящее время юридически самостоятельные субъекты различных форм собственности могут стать участниками общей собственности (долевой или совместной).

С 1993 г. Конституцией РФ установлено право каждого гражданина иметь имущество в частной собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Таким же правом обладают и определенные юридические лица (объединения граждан), которые образованы в соответствующих организационно-правовых формах, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3 ст.35 Конституции РФ).

общая долевая собственность защита

Глава 1. Правовые основы защиты права общей долевой собственности

§ 1. Правовое положение участников общей долевой собственности согласно Конституции РФ и Кодексам РФ

Большинство случаев владения на праве общей долевой собственности гражданами РФ имеют место в отношении жилых (нежилых) помещений и земельных участков. В общей долевой собственности юридических лиц могут также находиться паи в паевых инвестиционных фондах (ПИФ). По Федеральному закону от 29.11.2001 №156-ФЗ инвестиционный фонд - это находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров этого акционерного общества или учредителей доверительного управления.

Доли в уставном капитале корпоративных юридических лиц (коммерческих организаций) и имущество таких юридических лиц не являются собственностью их учредителей. Для участников акционерных обществ акциями акционер вправе распорядиться по своему усмотрению. Кроме акций и другие ценные бумаги также находятся в собственности у их держателей. Имущество акционерного общества, созданное за счет вкладов учредителей, а также произведенное и приобретенное в процессе его деятельности, принадлежит акционерному обществу. Никаких отношений общей долевой собственности в акционерном обществе не возникает, и возникнуть не может. Акционеры обладают правом собственности лишь на акцию - ценную бумагу, заключающую в себе определенные обязательственно-правовые возможности.

Гражданский кодекс не содержит четкого ответа на один вопрос - является ли пай в производственном либо потребительском кооперативе собственностью его члена (или он является собственностью кооператива). Если принять, что член кооператива является собственником пая, а собственником всех паев является сам кооператив - то в таком случае следует считать право на пай правом общей долевой собственности. Но так как паи реально существуют в виде созданного на средства от паев имущества, то паи скорее ближе по своему правовому статусу к ценным бумагам.

Имущество одного юридического лица может находиться в общей долевой собственности только если это юридическое лицо является частным учреждением и имеет более одного учредителя. Также (вероятнее всего, временно) подобная ситуация может иметь место при реорганизации юридического лица в форме разделения.

Право общей долевой собственности, как и в целом право собственности и иные гражданские имущественные права, согласно ст.8 ГК РФ возникает:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом);

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (в том числе, при наследовании собственности одного наследодателя несколькими наследниками, а для юридических лиц - в случае реорганизации в порядке правопреемства);

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности,

а также вследствие иных действий граждан и юридических лиц и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

По ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В общей долевой собственности могут находиться как недвижимые, так и движимые вещи, имущественные комплексы. Во многих случаях объектом такого права являются неделимые вещи. Согласно п. п.3,4 ст.133 ГК РФ отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 Кодекса, а взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Доли в праве долевой собственности считаются равными, если иное не установлено соглашением между сособственниками. По соглашению между ними также может происходить и последующее перераспределение долей в праве. Суд может изменить доли в праве только в зависимости от вклада каждого в случае приращения (неотделимого улучшения) общего имущества, но и отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

По части 1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Здесь требуется прокомментировать, что к распоряжению относят продажу, сдачу в аренду, дарение и завещание долей имущества, но кроме как при продаже своей доли согласие содольщиков (выраженное в отказе от покупки) - в других случаях - не требуется.

Однако и владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст.247 ГК РФ). Бремя содержания долевого имущества и связанные с этим расходы содольщики несут в соответствии с размерами принадлежащих им долей.

По ст.252 ГК РФ ("Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли") имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (как при согласии выделяющегося дольщика, так и по суду при отсутствии его согласия). Чаще всего это происходит при разделе жилого дома.

Понятия раздела и выдела здесь выделены потому, что в случае если под имуществом имеются в виду земельные участки, то Земельный кодекс РФ придает этим понятиям несколько иной смысл. Согласно ЗК РФ понятия раздела и выдела земельных участков не являются равнозначными.

По ст.11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки (в отличие от более общего понятия "раздела имущества" в гражданском праве), если иное не установлено соглашением между такими участниками (п.3), а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (п.1). По ст.11.5 ЗК РФ у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок (п.2), а земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (п.1), то есть за ним сохраняется и кадастровый номер, присвоенный исходному участку.

По пункту 5 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Однако по п.7 ст.27 ЗК РФ правила такого оборота не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями (а распространяются только на сельскохозяйственные угодья).

По п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. Это положение требует уточнения, так как в подобных случаях доли в праве собственности на здание, сооружение или помещение могут не совпадать с долями в праве собственности на земельный участок. (Подобный случай из практики правоприменения будет рассмотрен в Главе 2 курсовой работы).

Между содольщиками земельных участков нередко возникают споры о праве. Статьей 64 Главы IX ЗК РФ ("Защита прав на землю и рассмотрение земельных вопросов") установлено, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке, а если сторонами спора являются юридические лица, то до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

Еще одну оговорку нужно сделать по поводу ст. ст.289, 290 ГК РФ, согласно которым собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу этого собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Эти нормы ГК РФ и соответствующие им нормы ЖК РФ по сей день остаются спорными. Дело не только в том, что в обществе сейчас наблюдается растущее противостояние вступившим в силу нормам ЖК РФ, подзаконных актов, устанавливающим обязанность граждан по отчислению средств в фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Корень проблемы лежит значительно глубже. Во-первых, разрешая приватизацию жилья, государство сохранило за собой обязанность произвести капитальный ремонт (ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ"). Поэтому наряду со взносами собственников на капремонт государство должно внести разницу между первоначальной (восстановительной) стоимостью жилья и его стоимостью на момент приватизации.

Во-вторых, что более серьезно: "При подготовке Конституции РФ 1993 г. и Гражданского кодекса РФ 1994 г. была закреплена разумная, взвешенная позиция: право собственности - не обязанность, но существует бремя собственника и его риск. Собственник может игнорировать это бремя (риск) и потерять своё имущество, но обязывать его действовать определённым образом нельзя. Иное означало бы искажение природы права собственности как частного права… И если сборы на капремонт жилья устоят в Конституционном Суде РФ, будет открыта дорога для других проектов, возлагающих на собственников различные обязанности. Сущность права собственности будет извращена, а институциональные реформы, необходимые для роста экономики, - отодвинуты ещё дальше". Иванов А.А. Спор не о том (по поводу дискуссии о сборах на капремонт жилья) //статья: https: //zakon.ru/blog/2016/3/4/spor_ne_o_tompo_povodu_diskussii_o_sborah_na_kapremont_zhilya#comment_265876

Есть и более "радикальное" мнение - положение ст.289 ГК РФ является "неправовым", поскольку:

приватизация (передача государственной собственности в частную собственность граждан) есть право граждан, а не обязанность;

правом приватизировать квартиру/комнаты пользовался тот (оформлял квартиру/комнаты в собственность тот), кто выражал на это волеизъявление;

при этом никем не выражалось волеизъявление на владение "общими" помещениями дома, его инженерными коммуникациями, земельным участком под домом. Иными словами "нельзя заставить кого-либо взять что-либо в собственность против его желания".

Неприватизированное, а также выморочное имущество является собственностью государства. Государство в таких случаях, если ему принадлежат доли такого имущества, выступает содольщиком объектов недвижимости, земельных участков, движимого имущества, но весьма вероятно, что в нарушение ГК РФ фактически не несет бремя его содержания (по крайней мере, это невозможно проверить, так как документальное подтверждение таких расходов на содержание органы исполнительной власти, местного самоуправления другим своим "содольщикам" и на общественный контроль не предоставляют).

Если споры об имущественных правах между участниками общей долевой собственности, либо между государственными, муниципальными органами (с одной стороны) и правообладателем доли (с другой стороны) должны рассматриваться по правилам гражданского искового производства (а для хозяйствующих субъектов - арбитражного искового производства), то оспаривание отказа регистрирующего органа в регистрации права на долю в первую очередь должно быть рассмотрено по правилам административного (теперь - искового) производства (ранее по главе 25 ГПК РФ, в настоящее время - по КАС РФ) по выбору заявителя/дольщика - в судебном или досудебном порядке.

К искам о правах участников общей долевой собственности на недвижимое имущество относятся также иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка.

§ 2. Права и обязанности участников общей долевой собственности, установленные иными федеральными законами РФ

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, земельный участок Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ установлен порядок, согласно которому за государственной регистрацией такого права надлежит обращаться всем правообладателям одновременно. При этом в некоторых случаях одновременное обращение всех правообладателей по закону не требуется - например, в случае государственной регистрации права собственности на долю в наследстве или в случае если право на долю и (или) размер доли установлены решением суда.

В случаях оформления объектов недвижимости, земельных участков в общую долевую собственность бесплатно (в частности, при приватизации), перераспределения долей по соглашению сособственников (так как в отсутствие спора о праве решения суда не требуется) государственная регистрация производится на основании договора с органом исполнительной власти, местного самоуправления о передаче в собственность либо на основании письменного соглашения, оформленного правообладателями долей - непосредственно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр).

Ранее орган государственной регистрации был обязан выдавать свидетельство на гербовой бумаге, на лицевой, а впоследствии - на обратной стороне которого обязательно указывались собственники остальных долей имущества. В настоящее время такая обязанность регистрирующего органа законом исключена; государственную регистрацию достаточно производить на электронных носителях, а свидетельство о государственной регистрации права выдается только по желанию собственника, на простой бумаге.

В связи с этим хочется отметить, что при том что по закону собственнику не требуется теперь предоставлять такой правоподтверждающий документ при обращении в органы государственной власти (так как они обязаны самостоятельно получать такой документ по системе межведомственного электронного взаимодействия), в случае обращение собственника в судебные органы, такой документ с него по-прежнему истребуется. Несомненно, это является излишним и незаконным требованием, подтверждение права может и должно теперь осуществляться самим судом по судебному запросу, однако конкретно такая обязанность суда не прописана в процессуальных кодексах, что можно отнести к пробелам в законодательстве, влекущим незаконное наложение обязанностей на граждан, юридических лиц.

Отступая от темы, хочется добавить, что подобный пробел наблюдается и в связи с законодательной отменой обязанности юридических лиц иметь печать. С апреля 2015 г. все без исключения юридические лица вправе не использовать печать при заверении любого документа, в том числе финансового. Но поскольку право юридического лица не заверять печатью доверенность на представительство в суде конкретно в законе не оговорено, судами по-прежнему не признается доверенность на судебное представительство юридического лица, не заверенное его печатью.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер. Это, к примеру, означает, что в случае обращения одного из содольщиков земельного участка за государственной регистрацией права собственности на построенный им (только) для себя и (только) на свои средства жилой дом на этом участке, обращения (согласия) других содольщиков земельного участка не требуется. Росреестр обязан произвести в этом случае все положенные действия. Оспорить такое зарегистрированное право на жилой дом другие содольщики земельного участка вправе только в суде, так как государственные регистратор в случае их возражений на стадии регистрации обязан только лишь сделать в материалах соответствующую отметку, но не вправе приостановить регистрацию или отказать в ней на данном основании.

Это упрощение было законодательно принято с учетом интересов собственников, регистрирующих свои права, и в соответствии с положениями КоАП РФ, согласно которым правообладатель несет административную ответственность за несвоевременную регистрацию своего вновь приобретенного права собственности на недвижимое имущество. Однако в правоприменительной практике часто наблюдаются необоснованные отказы в регистрации со стороны Росреестра, а также неправосудные судебные решения по оспариванию отказов Росреестра в государственной регистрации права. Для случая общей долевой собственности на земельный участок, но принадлежности каждого из жилых домов на участке отдельным содольщикам - статьи 25,25.3 Федерального закона №122-ФЗ никаких оговорок не содержат.

Пунктом 2.1 ст.22.2 Федерального закона №122-ФЗ установлено: "Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления".

Однако в указанной статье 22.2, которая регулирует особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе, отдельно не прописаны положения для случаев, когда за государственной регистрацией разделенных, объединенных, перераспределенных или выделенных участков обращаются долевые собственники земельных участков, относящихся не к сельскохозяйственным землям, а к другим категориям земель (например, землям населенных пунктов). Отсутствие таких уточняющих положений в ст.22.2 создает им определенные проблемы в реализации своего права при обращении в регистрационный орган.

Подобные уточняющие положения отсутствуют также и в ст.24.1 об особенностях регистрации права на земельную долю. Она содержит положение о том, что документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля. Это положение также вносит правовую неопределенность, так как, с другой стороны, продажа земельной доли постороннему лицу, не являющемуся дольщиком данного участка, законом не исключается при наличии нотариально заверенного письменного отказа содольщиков, обладающих правом преимущественной покупки (как это установлено и для случая продажи жилых помещений).

Федеральным законом от 29.12.2015 №391-ФЗ была введена обязательность нотариального удостоверения сделки по продаже земельной доли (а также по продаже доли в жилом помещении постороннему лицу). Однако в настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе находится проект закона, отменяющий такую обязательность при продаже земельных долей.

Действие положений статьи 25.1 Федерального закона №122-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1,3 - 5 Федерального закона от 30.12.2012 №294-ФЗ. Статья 25.1 ("Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства") содержит положения об обязательности предоставления договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документа, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования.

Также в этом случае по ст.25.1 необходимо предоставление договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.

Последние из особенностей государственной регистрации, которые установлены Федеральным законом №122-ФЗ, регулирует ст.30.2: "Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли". Форма такого отказа распространяется только на те случаи, когда такой земельный участок или такая земельная доля будут при этом отнесены к собственности субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, понятие "отказ" подразумевает только такой отказ в пользу органов государственной власти, местного самоуправления и не подразумевает перераспределение долей между содольщиками. В случае отказа одного из них от земельной доли в пользу своих содольщиков или постороннего лица обязательно должна быть осуществлена сделка.

Можно вернуться к 122-ФЗ, чтобы отдельно остановиться на ст.24, согласно которой заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд.

На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом кроме необходимых в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ документов представляются:

выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года №156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию;

лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах".

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Положения в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

Из ранее действовавших, но утративших силу законодательных норм РСФСР и позиций высших судов в случае разрешения споров между совладельцами жилых домов и земельных участков интересно следующее:

Статья 134 "Разрешение споров между совладельцами индивидуальных строений" Закона РСФСР от 01.07.1970 "Об утверждении Земельного кодекса РСФСР", который утратил силу только 25.04.1991 г.: "Споры между совладельцами индивидуальных строений на землях городов, рабочих, курортных, дачных поселков и на отводимых исполнительными комитетами сельских Советов народных депутатов земельных участках в сельских населенных пунктах о порядке пользования общим земельным участком рассматриваются судами. Порядок пользования общим земельным участком определяется с учетом частей строения, принадлежащих гражданам. Суд может отступить от этого правила в случае, когда между совладельцами индивидуального строения уже сложился порядок пользования земельным участком и его изменение существенно нарушит их интересы".

Также утратило силу 21.12.1993г. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 20.12.1983г. №12 "О практике применения судами земельного законодательства", но часто цитируется судами и применяется для отношений, возникших в период 1983-1994 гг., по пункту 13 которого при разрешении споров о порядке пользования земельным участком совладельцами строения, возникших после того, как порядок пользования общим участком ранее уже был определен, суду следует иметь в виду, что:

а) увеличение одним из сособственников своей доли в общей собственности на дом путем пристройки, надстройки или перестройки не является основанием для увеличения находящейся в его пользовании части земельного участка, поскольку такое изменение порядка пользования участком может существенно ущемить интересы других сособственников.

Глава 2. Защита права общей долевой собственности в РФ - проблемы правоприменения

§ 1. Обзор разъяснений и позиций высших судов РФ по делам о защите права общей долевой собственности

Высший Арбитражный Суд РФ упразднен Законом РФ о поправке к Конституции РФ от 05.02.2014 №2-ФКЗ. Однако разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (по части 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 №8-ФКЗ).

Широкий резонанс в юридическом сообществе в свое время получило принятое совместно Пленумами ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 Постановление от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление), некоторые извлечения из которого, применимые для ситуаций, которые могут сложиться при участии собственников общедолевого имущества, будут рассмотрены ниже.

По пункту 13 Постановления в силу пункта 1 ст.6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 ст.223 ГК РФ подлежит также применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

Пунктом 14 Постановления оговорено, что по смыслу пункта 3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

По п.29 Постановления лица, право собственности или законное владение которых нарушается объектами, не являющимися недвижимым имуществом, а также перепланированными, переустроенными (переоборудованными) объектами недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости - могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Такая ситуация нередко имеет место между участниками общей долевой собственности.

По смыслу статьи 133 ГК РФ, если неделимое имущество продано неуправомоченным отчуждателем нескольким лицам на основании одной сделки и находится в их владении, на стороне приобретателя образуется множественность лиц. По этой причине указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Приобретатели неделимой вещи вправе возражать против этого иска по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ. При этом иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным (п.41 Постановления).

Судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.

Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (п.42 Постановления).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца (п.45 Постановления).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" (Вводный закон) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.