Основные вопросы жилищного законодательства

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Предмет жилищного права, жилищные правоотношения

Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которое включает в себя различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

можно дать следующую классификацию жилищных правоотношений:

1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

Предмет - общественные отношения между организациями и гражданами, а также между гражданами по поводу предоставления и пользования жильем, управления и эксплуатации жилищного фонда, обеспечения его сохранности. Эти отношения складываются, как правило, в связи с готовым объектом, - т.е. построенным домом, квартирой и т.п.

2. Особенность метода правового регулирования и принципы жилищного права

Предметом регулирования любой науки являются те отношения, которые входят в состав её изучения. Вот и предметом ЖП являются те общественные отношения, которые связаны с жилищными вопросами, и направлены на возникновение, изменение и прекращение жилищных прав и обязанностей, а также гр. ПО, адм. ПО, имущ. ПО (вещи, соб-ть, обяз-ва, наследование), конст. ПО, налог. ПО, фин. ПО, труд. ПО.

Методом называется специфический для данной отрасли права способ (прием) правового регулирования. Метод ЖП - комплекс способов правового регулирования жилищных ПО в ЖП, вообще. В действительности, метод ЖП не конкретизирован, т. к. заимствуется из других отраслей права.

Принципы жилищного права.

Принципы в ЖП - стабильные нормативно руководящие положения, отражающие объективную экономическую и социально-политическую реальность и выражающие закономерности развития жилищных отношений, в соответствии с которыми строится правовая база жилищного зак-ва.

Выделяются следующие принципы:

1. Неприкосновенность жилища.

2.Недопустимость произвольного лишения жилища.

3. Доступность для граждан условий найма жилых помещений.

4. Целевое использование Ж/П.

Конституционный принцип неприкосновенности жилища означает запрет входить в него против воли проживающих там лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. Каждый человек имеет право на уединение в занимаемом им и его близкими помещении. Все, что происходит в жилище, не может быть предано гласности без согласия заинтересованных лиц. (Изменение такого положения может последовать только по решению суда).

3. Система источники жилищного права

Источники ЖП - те нормативно-правовые акты, которые регулируют данную отрасль знаний. Закон - один из основных источников ЖП, юрид. акт, принятый высшим представительным органом гос. власти и регулирующий, как правило, наиболее важные общественные отношения. Главным источником жилищного зак-ва является КРФ, затем ЖК РФ., ГКРФ, АКРФ, СКРФ.

Другими источниками являются: Законы РФ «О приватизации ЖФ в РФ» от 4 июля 1991 г., «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25 июня 1993 г., «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. + Постановления прав-ва РФ относящиеся к исп. производству. Приказы министра юстиции РФ, регулирующие деятельность службы судебных приставов исполнителей. Постановления Пленума Верховного Суда РФ. Международные договоры РФ.

4. Общая характеристика жилищного фонда, его виды

В соотв. со ст. 3 ЖКРФ ЖФ - находящиеся на территории РФ жилые дома, а также ЖП в других строениях. При этом в ЖФ не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Различаются государственный ЖФ (ведомственный фонд, состоящий в гос. соб-ти РФ и находящийся в полном ХВ гос. предприятий или ОУ гос. учреждений), ЖФ субъектов РФ, муниципальный ЖФ (фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в г. Москве, С-П, а также ведомственный фонд, находящийся в полном ХВ мун. предприятий или ОУ мун. учреждений) и частный ЖФ (в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир и т.д.; в собственности ЮЛ (созданных в качестве частных собственников): построенный или приобретенный за счет их средств ЖК и ЖСК фонд, с не полностью выплаченным паевым взносом).

5. Принципы и функции управления жилищным фондом. Методы управления

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

6. Компетенция Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований органов государства в управлении жилищным фондом

Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют следующие полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям:

1) принятие нормативных правовых актов по вопросам осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям;

2) методическое обеспечение органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям;

3) осуществление контроля за исполнением нормативных правовых актов, указанных в пункте 1 настоящей части, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям.

2. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

жилье приватизация правоотношение ответственность

7. Основные задачи функции государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России)

Госстрой России в соответствии с возложенными на него основными задачами осуществляет следующие функции:

1) вносит в Правительство Российской Федерации предложения по совершенствованию законодательных и иных нормативных правовых актов в области строительства, градостроительства, архитектуры, жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства;

2) участвует в разработке проектов федеральных законов и других нормативных правовых актов Российской Федерации по вопросам бюджетной, налоговой, социальной, финансово-кредитной политики, формирования рынка жилья и иной недвижимости, финансирования капитального строительства, включая достройку не завершенных строительством объектов, оценки и управления объектами недвижимости;

3) оказывает органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления методическую и методологическую поддержку по вопросам реализации государственной жилищной политики, повышения эффективности строительства, промышленности строительных материалов, конструкций и деталей и жилищно-коммунального хозяйства;

4) разрабатывает основы федеральной политики в области строительства, градостроительства, архитектуры, технического учета и инвентаризации, промышленности строительных материалов, конструкций и деталей, осуществляет контроль за их реализацией;

5) обеспечивает разработку Генеральной схемы расселения на территории Российской Федерации и Основных положений данной схемы;

6) организует разработку схем градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации и Основных положений данных схем, градостроительной документации для объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, а также проведение научно-исследовательских работ федерального значения в области градостроительства и архитектуры;

7) участвует в разработке и реализации разделов по градостроительству федеральных целевых программ и программ социально-экономического развития территории Российской Федерации;

8) осуществляет в установленном порядке функции государственного заказчика по разработке и реализации федеральных целевых программ, участвует совместно с Министерством науки и технологий Российской Федерации в формировании разделов научно-технических и опытно-конструкторских работ этих программ и формировании перечня объектов строительства для федеральных государственных нужд, осуществляет контроль за ходом их сооружения в рамках этих программ;

9) участвует в разработке прогнозов социально-экономического развития Российской Федерации и предложений к проекту федерального бюджета по вопросам, входящим в компетенцию Госстроя России;

10) устанавливает порядок разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, а также по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти проектной документации и др. в соответствии с законом

8. Регистрация прав собственности на жилое помещение

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЖК РФ.

9. Осуществление учета жилищного фонда

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

10. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда

Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют следующие полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям:

1) принятие нормативных правовых актов по вопросам осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям;

2) методическое обеспечение органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям;

3) осуществление контроля за исполнением нормативных правовых актов, указанных в пункте 1 настоящей части, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям.

11. Понятие и виды жилых помещений. Требования к ним

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ,

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии со статьёй 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Виды жилых помещений и их назначение.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание (самостоятельный объект), котороё состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

12. Норма жилой площади. Право на дополнительную жилую площадь

Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:

Норма предоставления (норма предоставления жилой площади по договору социального найма);

Учетная норма (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);

Социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг).

Нормой предоставления площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов. Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры, включая площадь комнат и мест общего пользования в квартире. Места общего пользования квартиры - вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, иные подобные помещения.

Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, и иным категориям граждан предоставляется дополнительная площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв. м общей площади, если иное не установлено законом.

При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения). В соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащих» офицеры в воинских званиях полковник, ему равном и выше, командиры воинских частей и некоторые другие категории военнослужащих имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения не менее 15 кв. м и не более 25 кв. м.

13. Особенности пользования жилыми помещениями в коммунальных квартирах. Правила передачи освободившегося помещения

Действующим законодательством под коммунальной квартирой понимается квартира, в которой проживает несколько семей или отдельных людей вне зависимости от их родственных или иных отношений. Каждая семья или отдельный человек занимают одну или несколько комнат, вместе пользуются общей ванной и кухней.

Общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат в коммунальной квартире и представляет собой помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (например, коридор, кухня, санузел).

По единогласному решению всех собственников комнат в коммунальной квартире размер общего имущества может быть изменен (увеличен или уменьшен). Например, могут быть объединен/разъединен санузел, увеличена кухня за счет коридора и т.д. Однако такое изменение возможно только если для этого имеются технические возможности и проект соответствующего переустройства и (или) перепланировки согласован с местной администрацией (администрацией района, города).

В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки квартира должна быть приведена в первоначальное состояние в разумный срок. К сожалению, закон не содержит пояснений о том, какой срок нужно считать разумным. Как правило, такой срок устанавливает орган местной администрации, направивший требование о приведении квартиры в первоначальное состояние.

Исходя из того, что собственники комнат в коммунальной квартире обладают объектами общего имущества в данной квартире на праве общей долевой собственности, их доли в общем имуществе не обязательно являются равными. Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли в общем имуществе определяются пропорционально размеру общей площади комнаты собственника.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Гражданский кодекс РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. В этой связи участник долевой собственности -- собственник комнаты в коммунальной квартире, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Однако если установленный порядок использования общего имущества не соблюден (к примеру, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений, а такое согласие требовалось), то такой участник долевой собственности право на увеличение своей доли не имеет.

В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности будет равной доле прежнего собственника.

14. Жилые помещения специального назначения их общая характеристика. Особенности предоставления, выселения и эксплуатации

Специализированные дома предназначены для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом, другим законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

К специализированным домам кроме общежитий относятся:

1) дома маневренного фонда;

2) дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых;

3) гостиницы-приюты;

4) специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев;

5) жилые дома в системе органов социальной защиты, дома иного специального назначения и др.

Для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.

Прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития, которое было им предоставлено в связи с работой или учебой.

Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления.

Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в статье 108 настоящего Кодекса, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения.

15. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым гражданам

Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

16. Признание жилых помещений непригодными для проживания

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

17. Ремонт и переустройство жилых помещений

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

18. Основания признания нуждающимся в получении жилья

Согласно ст. 51 кодекса нуждающимися признаются граждане:

не являющиеся нанимателями жилых помещений или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника (т.е. вообще не имеющие жилья);

в случае проживания по договору социального найма или в жилых помещениях на праве частной собственности и обеспеченные общей площадью жилья на одного человека менее учетной нормы;

проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям (т.е. непригодном для проживания);

проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним невозможно, и не имеющие иного жилого помещения. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

19. Учет граждан, нуждающихся в получении жилых помещений по договору социального найма

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства.

Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

20. Очередность предоставления жилого помещения социального использования

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет

21. Первоочередной и внеочередной порядок предоставления жилых помещений

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

22. Заключение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

24. Общие положения о праве частной собственности на жилье.

23. Приватизация жилья. Ее принципы и субъекты

Приватизация - один из производных способов приобретения права соб-ти, как и все они, характеризуется тем, что приобретение права соб-ти, происходит ли оно по воле или независимо от воли предшествующего соб-ка, покоится на правопреемстве, т.е. на юридической зависимости прав приобретателя от прав его предшественника.

При приватизации им-во, входившее в состав гос. и мун. соб-ти, переходит в соб-ть хоз. обществ и товариществ, отдельных граждан, других ФЛ. Из гос. (мун.) соб-ти выбывают предприятия, ЖФ, земельные участки, предметы религиозного культа и многое другое. В указанных случаях прекращение права гос. (мун.) соб-ти и приобретение права соб-ти другим лицом - физическим или юридическим - происходит в порядке правопреемства.

Под приватизацией в широком смысле слова следует понимать как возмездное, так и безвозмездное отчуждение гос. и мун. им-ва в соб-ть

ФЛ, ЮЛ.

Приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов:

1) граждане принимают решение о приватизации занимаемых ими Ж/П в гос. и мун. ЖФ исключительно добровольно;

2) владельцы приватизированных жилых домов и квартир имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону;

3) каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации

Ж/П в домах гос. и мун. ЖФ один раз;

4) на переходный к рыночным отношениям период для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечение Ж/П;

5) обслуживание и ремонт приватизированных Ж/П осуществляется при желании их владельцев жилищно-эксплутационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;

6) оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых домов и квартир, производится их соб-ком по тем же ставком, которые установлены для гос. и мун. ЖФ.

Право на приватизацию Ж/П имеет наниматель и члены его семьи. В соответствии с ч. 2-3 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся: супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в искл. случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Право соб-ти у приобретателя Ж/П возникает с момента гос. регистрации сделки. Именно с моментом регистрации договор закон связывает возникновение и прекращение права собственности на жилое помещение.

“Регистрация имеет правообразующее значение. Право соб-ти на жилище возникает на основании юридического состава, включающего два юридических факта: договор (или свидетельство о праве на наследство) и акт регистрации. Только после регистрации договора граждане получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем”.

Приобретая право соб-ти на квартиру, гражданин становится сособ-ком фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.

24. Строительство жилья, его способы

Под домами для постоянного жилья понимают одноэтажные или многоэтажные жилые здания, расположенные в населенных пунктах. Наиболее характерной формой их является, как показывает опыт строительства последних лет, свободно стоящий внутри участка или примыкающий к его боковой границе дом. Гораздо более экономно можно использовать земельные участки, если построить спаренный дом. При этом здания имеют одну общую боковую стену и зеркально симметричны относительно границы участков.

Более рациональное использование земельных участков обеспечивает строительство многоквартирные зданий в несколько этажей и домов сплошной застройки. Дома сплошной застройки следует ставить так, чтобы вдоль линии застройки со стороны улицы они соприкасались один с другим боковыми стенами на границах участков.

Планировка земельного участка под непрерывную застройку (многосекционный дом, атриум и др.) осуществляется только на основании проекта. В последнее время на территории побережья используют форму террасной застройки на склонах, организуя привлекательные ансамбли зданий с использованием рельефа местности. При строительстве домов применяют различные методы и технологические приемы, отличающиеся, по существу, только разными способами устройства несущих и ограждающих конструкций и строительными материалами. Фундаментные, специальные и монтажные работы в большинстве случаев одинаковы.

25. Кредиты и субсидии при строительстве и покупке жилья

Граждане при строительстве или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений.

Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления для реализации права на жилище.

Условия получения компенсаций (субсидий), льготных кредитов, ссуд, кредитов под залог недвижимости, отсрочки погашения ссуд, изъятия при неуплате заложенного имущества, индексации ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи регулируются Правительством Российской Федерации и Банком России.

26. Порядок нотариального оформления сделок с жилыми помещениями

С введением в действие Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть с 30 января 1998 года нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями, утратило обязательный характер. Однако по желанию сторон договор купли-продажи, дарения, мены жилых помещений может быть удостоверен нотариально.

При выборе формы договора следует учитывать, что если права на жилое помещение возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, то обязательная государственная регистрация права на жилье осуществляется по заявлению одной из сторон договора (сделки). Что касается прав на жилое помещение, возникающих на основании договоров (сделок), нотариально не удостоверенных (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделок), то регистрация прав осуществляется на основании заявления, поданного всеми сторонами договора (сделки). Следовательно, оформив договор нотариально, стороны страхуют себя от возможной недобросовестности партнера, так как в случае уклонения от регистрации сделки одной из сторон другая сторона может осуществить государственную регистрацию сделки, подав заявление только от своего имени.

27. Регистрация права на жилое помещение

Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно ст. 288 которого жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена также нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целью настоящей публикации является рассмотрение особенностей действующего порядка приобретения вещных прав на жилые помещения, связанных с государственной регистрацией прав.

28. Налогообложение в жилищной сфере. Основания освобождения от уплаты налога

Собственник недвижимости в жилищной сфере уплачивает налоги на недвижимость в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах^.

Общие принципы построения налоговой системы в России, налоги, сборы, пошлины и другие платежи, льготы по налогам, а также права, обязанности и ответственность налогоплательщиков и налоговых органов определены Законом РФ "Об основах налоговой системы Российской Федерации"от 27 декабря 1991 гЛ

Налоги подразделяются на федеральные налоги, налоги республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов и местные налоги.

Применительно к жилищной сфере действуют следующие налоги.

На федеральном уровне: налог на прибыль предприятий и организаций; подоходный налог с физических лиц; налог с имущества, переходящего в порядке наследования, дарения. На уровне республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга: налог на имущество предприятий.

Местные налоги: на имущество физических лиц; на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

Федеральные налоги и налоги республик, краев и областей устанавливаются законодательными актами Российской Федерации и взимаются на всей ее территории. Среди местных налогов выделяется налог на имущество физических лиц, который устанавливается законодательными актами Российской Федерации и взимается повсеместно, при этом конкретные ставки этих налогов определяются законодательными актами субъектов Российской Федерации. Другие местные налоги могут устанавливаться решениями районных и городских представительных органов власти.

В целях развития и стимулирования жилищного строительства гарантируются налоговые льготы в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах:

-гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов;

-предприятиям, учреждениям и организациям, оказывающим помощь своим работникам в жилищном строительстве; предприятиям, эксплуатирующим жилищный фонд; на инвестиции в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, а также в развитие производства строительных материалов и предметов домоустройства

Гражданам, осуществляющим индивидуальное строительство собственными силами, при вынужденной потере ими работы, в том числе после увольнения из Вооруженных Сил, устанавливается оплата труда на срок до двух лет в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах. Гражданам из числа военнослужащих, беженцев, а также проживающим в районах Крайнего Севера или приравненных к ним местностях, и в иных случаях, предусмотренных законодательством, могут предоставляться дополнительные льготы в жилищной сфере

Налоги на недвижимость в жилищной сфере граждан

От уплаты налога также освобождаются: - инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы из числа:

-граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС.

-граждан (в том числе временно направленных или командированных), принимавших участие в ликвидации последствий катастрофы в пределах зоны отчуждения или занятых на эксплуатации или других работах на Чернобыльской АЭС;

-военнослужащих и военнообязанных, призванных на специальные сборы и привлеченных к выполнению работ, связанных с ликвидацией последствий чернобыльской катастрофы, независимо от места дисклокации и выполнявшихся работ, а также лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, проходивших (проходящих) службу в зоне отчуждения;

-граждан, эвакуированных из зоны отчуждения и переселенных из зоны отселения лиц, выехавших в добровольном порядке из указанных зон после принятия решения об эвакуации;

-граждан, отдавших костный мозг для спасения жизни людей, пострадавших вследствие чернобыльской катастрофы, независимо от времени, прошедшего с момента трансплантации костного мозга, и времени развития у них в этой связи инвалидности;

- граждане (в том числе временно направленные или командированные), принимавшие в 1986-1987 гг. участие в работах по ликвидации последствий чернобыльской катастрофы в пределах зоны отчуждения или занятые в этот период на работах, связанных с эвакуацией населения, материальных ценностей, сельскохозяйственных животных, и на эксплуатации в других работах на Чернобыльской АЭС;

- военнослужащие и военнообязанные, призванные на специальные сборы и привлеченные в этот период для выполнения работ, связанных с ликвидацией последствий чернобыльской катастрофы в пределах зоны отчуждения, включая летно-подъемный, инженерно-технический составы гражданской авиации, независимо от места дислокации и выполнявшихся работ;

- лица начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, проходивших в 1986-1987 гг. службу в зоне отчуждения;

- граждане, в том числе военнослужащие и военнообязанные, призванные на военные сборы и принимавшие участие в 1988-1990 гг. в работах по объекту "Укрытие";

- младший и средний медицинский персонал, врачи и другие работники лечебных учреждений (за исключением лиц, чья профессиональная деятельность связана с работой с любыми видами источников ионизирующих излучений в условиях радиационной обстановки на их рабочем месте, соответствующей профилю проводимой работы), получившие сверхнормативные дозы облучения при оказании медицинской помощи и обслуживании в период с 26 апреля по 30 июня 1986 г. лиц, пострадавших в результате чернобыльской катастрофы и являвшихся источником ионизирующих излучений;

- рабочие и служащие, а также военнослужащие, лица начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, получившие профессиональные заболевания, связанные с лучевым воздействием на работах в зоне отчуждения.

29. Способы улучшения жилищных условий лицами, имеющими жилое помещение

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, подают заявление, к которому прилагаются: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, в необходимых случаях - справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения и другие документы. Заявление должно быть зарегистрировано в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищный условий, которая ведется по установленной форме.

Поступившее от гражданина заявление о постановке на учет тщательно проверяется комиссией по жилищным вопросам. При этом составляется акт проверки жилищных условий. Затем соответствующая комиссия рассматривает заявление, а также материалы проверки жилищных условий и вносит предложение о принятии гражданина на учет или об отказе в постановке на учет.

Заявление о принятии на учет должно быть рассмотрено в течение одного месяца со дня его поступления в соответствующий исполнительный орган, на предприятие (в организацию).

О принятии на учет гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, местная администрация, либо администрация предприятия (организации) совместно с профкомом (если он имеется на предприятии), выносит решение, о котором заявителю должно быть сообщено в письменной форме.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется по единому списку, из которого в отдельные списки"включаются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилья.

Сведения о принятых на учет лицах заносятся в книгу .учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которая ведется в местном исполнительном органе власти либо на предприятии (в организации). Все поправки, а также изменения, вносимые на основании документов, заверяются должностным лицом, ответственным за правильное ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и скрепляются печатью.

На каждого гражданина, принятого на учет, заводится учетное дело, в котором должны храниться все необходимые документы, служащие основанием для постановки на учет. Ежегодно в период с 1 января по 1 апреля местные исполнительные органы власти, предприятия (организации) проводят перерегистрацию граждан, состоящих на учете для улучшения жилищных условий. При необходимости в ходе перерегистрации жилищные условия очередников проверяются дополнительно.

30. Договор мены жилого помещения

Собственники недвижимости могут заключить между собой договор мены. По этому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а товар. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.) и др. Вместе с тем отдельные положения Гражданского кодекса касаются только договора мены.

В качестве предмета договора может выступать недвижимость, которая является одним из наиболее распространенных объектов, по поводу которых заключается договор мены (закон не содержит запрета обменивать движимые вещи на недвижимые). Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

В настоящее время понятие недвижимости приводится в статье 130 ГК РФ. В частности, к ней относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.