Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Договор социального найма жилого помещения

1.1 Понятие, предмет и форма договора социального найма

1.2 Пользование жилым помещением: права, обязанности и ответственность сторон

1.3 Изменение и прекращение договора социального найма

Глава 2. Правила предоставления жилых помещений по договорам социального найма

2.1 Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

2.2 Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

2.3 Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Конституция Российской Федерации 1993 г. в ч. 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан. Право граждан на жилище закреплялось также в Конституции СССР 1977 г., Конституции РСФСР 1978 г.

Также Конституция Российской Федерации в ст. 7 провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, «политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Это означает, что создание условий обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, не является сугубо личным делом самого человека и его родителей, а возводится в ранг общегосударственной политики. Социальная политика Российского государства включает такой вид социальной помощи, как бесплатное предоставление малоимущим жилой площади. Между тем ст. 40 Конституции РФ ограничивает круг лиц, имеющих право на получение жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Актуальность изучаемой темы связана с тем, что не все граждане могут позволить себе купить квартиру сразу или приобрести ее по ипотеке.

Целью курсовой работы является изучение предоставления жилых помещений по договору социального найма. Для достижения цели необходимо изучить следующие задачи:

- изучить понятие, предмет и форму договора социального найма;

- рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон договора;

- рассмотреть изменение и прекращение договора социального найма;

- изучить жилые помещения, которые подходят для предоставления по договорам социального найма;

- рассмотреть нормы предоставления и учетную норму площади жилого помещения;

- изучить основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

В процессе написания работы были использованы Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ, федеральные законы, Постановления правительства, учебники, учебные пособия.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Договор социального найма жилого помещения

1.1 Понятие, предмет и форма договора социального найма

Во многих статьях гл. 8 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) можно найти новые нормы, которые регламентируют условия и порядок заключения договора социального найма, а также его предмет, права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из данного договора. Правила, которые установлены в статьях данной главы, направлены на реализацию п. 3 ст. 672 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по которому в жилищном законодательстве определяются основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Необходимо отметить, что некоторые правила о договоре социального найма могут быть применены к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Одной стороной договора социального найма жилого помещения является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель), который обязан передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ Грудцына Л.Ю. Жилищное право. - М.: Система ГАРАНТ, 2008. -- С. 110..

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Наниматель по указанному договору - это гражданин Российской Федерации, который состоял на жилищном учете по правилам, установленным в гл. 7 Кодекса. По требованиям нанимателя и членов его семьи договор социального найма заключается с одним из членов семьи. В случае гибели нанимателя или его выбытия из квартиры договор может быть заключен с одним из членов семьи, проживающих в указанном жилье.

В ст. 60 ЖК РФ не содержится указание на возмездный характер договора социального найма жилья. Следовательно, в данном случае должны учитываться положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. По этому положению договор считается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не следует иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).

Таким образом, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору должен платить за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанная плата в данном случае включает в себя:

а) плату за использование жилого помещения (плату за наем);

б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

в) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься в соответствии со статьями раздела VII ЖК РФ.

Из рассмотренного правила ЖК РФ предусматривает исключение: жилые помещения должны быть предоставлены на условиях социального найма бесплатно за пользование занимаемым, жилым, помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке. Указанное исключение может быть применено только в отношении жилых помещений, относящихся к муниципальному жилищному фонду социального использования Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Проспект, 2011. - С. 82..

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, определены в ст. 61 ЖК РФ.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока его действия. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.

В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности. Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Как следует из установленного ЖК РФ определения понятия «жилое помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещений и, следовательно, являться предметом договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

Предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования.

Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор заключается в письменной форме. При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

При несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений. - М.: «Изд. Тихомирова М. Ю.», 2011. - С. 36..

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому после введения в действие Кодекса оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315. Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 Кодекса введено правило, согласно которому переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Таким образом, договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

1.2 Пользование жилым помещением: права, обязанности и ответственность сторон

Жилищный кодекс РФ подробно раскрывает права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанности наймодателя:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма регламентированы в ст. 68 ЖК РФ. А именно, наниматель имеет право:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ)

Новеллой Жилищного кодекса РФ является четкое закрепление прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ст. 69 ЖК РФ) Андрияхина А.М., Поздеева Е.А. Предоставление жилья по договорам найма. - М.: Омега-Л, 2008. - С. 45. .

Статья 76 ЖК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем.

Законодатель предусматривает ответственность наймодателя и нанимателя за неисполнение обязанностей, вытекающих из договора. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Ответственность нанимателя в соответствии со ст. 68 ЖК РФ возникает при исполнении обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

1.3 Изменение и прекращение договора социального найма

Изменение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с Кодексом (ст. 82) с учетом общих правил об изменении гражданско-правовых договоров, установленных в ГК РФ. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Изменение договора социального найма жилого помещения Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 Кодекса). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Право требовать заключения одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире, могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм Кодекса от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК 1983 г., состоит в том, что в Кодексе говорится о гражданах, «объединившихся», а не «объединяющихся» (как это было в ЖК 1983 г.) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. - М.: Юриспруденция, 2011. - С. 127..

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой - на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 Кодекса, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК 1983 г., признает замену одного нанимателя другим. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Одно из отличий рассматриваемых положений Кодекса от подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя Кодекс связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 Кодекса говорится о согласии «остальных членов семьи». Следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, так как вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.

Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает «параметрам» малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2010. - С. 150..

Кодекс не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Прежде ст. 86 ЖК 1983 г. предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. 83-85 гл. 8 Кодекса. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.

В соответствии со ст. 83 Кодекса договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

Верховный Суд РФ ориентировал правоприменительную практику на то, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 Кодекса, возможны лишь по установленным в Кодексе основаниям и порядке (ст. 29, 83, 85-91).

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (см. п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Для расторжения договора социального найма в случае, указанном в ч. 1 ст. 83 Кодекса, необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон такого договора - нанимателя и наймодателя. Если такое согласие не достигнуто, то наниматель вправе расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке по правилам ч. 2 указанной статьи.

В соответствии со ст. 83 Кодекса расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 ЖК РФ);

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Для сравнения напомним, что последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. 1 и 2 ст. 89).

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. В судебной практике возникал вопрос: может ли быть признан на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ утратившим право на жилое помещение гражданин, выехавший из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма Ивакин В.Н. Жилищное право. - М.: Юрайт, 2010. - С. 84..

Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование «о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства». В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.

Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма.

Часть 4 ст. 83 ЖК РФ устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. 154-157 ЖК РФ);

- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

- систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.

Данный перечень сформулирован в ЖК РФ как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.

Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения, помимо случаев его расторжения по правилам ч. 1-4 ст. 83, являются также события, наступление которых не зависит от воли сторон договора, указанные в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ: договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

социальный наём жилое помещение

Глава 2. Правила предоставления жилых помещений по договорам социального найма

2.1 Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду (см. также ч. 1 ст. 49 ЖК РФ). При этом в собственности государства и государственных образований (Российской Федерации и ее субъектов), а также муниципальных образований могут находиться жилые помещения различного целевого назначения - жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении Грудцына Л.Ю. Жилищное право. - М.: Система ГАРАНТ, 2008. -- С. 92. .

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ в связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений.

Следует также обратить внимание на то, что комната может являться самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только в том случае, если она является изолированной, так как в иных случаях комната не будет соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 ЖК РФ.

Предоставление жилых помещений должно осуществляться на основании заключенного договора социального найма, подготовленного в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315.

В свою очередь, основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Кодекса решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК РФ).

Граждане, принятые на учет до 1.03.2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с такого учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Таким гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

2.2 Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

Применявшееся до введения в действие Кодекса жилищное законодательство оперировало двумя категориями, относящимися к нормированию жилой площади. Так, ст. 38 ЖК 1983 г. употребляла понятие «норма жилой площади» для обозначения предельного размера жилого помещения, предоставляемого по договору найма (эта норма в 2004 году составляла 12 кв. м на одного человека), за исключением случаев, предусмотренных законодательством. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством РФ.

Основы ввели еще одно понятие - «социальная норма площади жилья», обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. При этом было предусмотрено, что социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Кодекс отказался от указанных понятий и различает норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Устанавливать норму предоставления уполномочены органы местного самоуправления. При этом они должны учитывать достигнутый на соответствующей территории уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и другие факторы. Таким образом муниципальные органы наделены широкими полномочиями в этой сфере, что предполагает и перемещение ответственности за принятые решения на низовые звенья так называемой «управленческой вертикали» Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений. - М.: «Изд. Тихомирова М. Ю.», 2011. - С. 48..

Для отдельных категорий граждан, предусмотренных в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, при предоставлении таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма могут применяться иные нормы предоставления по сравнению с нормами, установленными для данной местности соответствующим муниципальным органом. Такие иные нормы предоставления могут быть введены только федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также указами Президента РФ. Буквальное толкование положений ч. 3 ст. 50 ЖК РФ позволяет утверждать, что такие иные нормы предоставления не могут быть установлены органами исполнительной власти как федерального, так и регионального уровня. Тем более невозможным следует считать установление органами местного самоуправления для отдельных категорий граждан специальных норм предоставления жилой площади, отличающихся от общих норм, принятых для соответствующих местностей.

Необходимо обратить внимание на то, что ЖК РФ прямо не предусматривает право на дополнительную жилую площадь. Напомним, что прежде ст. 39 ЖК 1983 г. устанавливала, что сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. При этом гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади мог быть увеличен.

Вместо этих правил в ч. 3 ст. 50 Кодекса предусмотрено, что федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма другим категориям граждан (т.е. гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанным малоимущими в установленном порядке - см. ст. 49 ЖК РФ), могут быть установлены иные нормы предоставления жилых помещений. Слово «иные» в данном случае означает, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными законами и указами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления.

В некоторых федеральных законах, о которых говорится в ч. 3 ст. 50 Кодекса, для отдельных категорий граждан установлены специальные нормы предоставления или закреплено их право на дополнительную жилую площадь.

Например, инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), при условии, если они страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, устанавливаемым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти ФЗ от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ред. от 23.02.2013). Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь, утвержден постановлением Правительства РФ от 21.12.2004 г. N 817.

Больным, заразными формами туберкулеза, проживающим в квартирах, в которых исходя из занимаемой жилой площади и состава семьи нельзя выделить отдельную комнату больному заразной формой туберкулеза, квартирах коммунального заселения, общежитиях, а также семьям, имеющим ребенка, больного заразной формой туберкулеза, предоставляются вне очереди отдельные жилые помещения с учетом их права на дополнительную жилую площадь в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации (см. ст. 14 ФЗ от 18.06.2001 г. N 77-ФЗ «О предупреждении распространения туберкулеза в Российской Федерации»).

Некоторые категории военнослужащих обладают правом на дополнительную жилую площадь. Так, офицеры в воинских званиях полковник, ему равном и выше, проходящие военную службу либо уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, а также командиры воинских частей, военнослужащие, имеющие почетные звания Российской Федерации, военнослужащие - преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, военнослужащие - научные работники, имеющие ученые степени и (или) ученые звания, имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения размером не менее 15 кв. м и не более 25 кв. м. (см. ст. 15 ФЗ от 27.05.1998 г. N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»).

Судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в соответствии с нормами, установленными законодательством Российской Федерации, отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. м или в виде отдельной комнаты, приобретаемыми за счет средств федерального бюджета, выделяемых на эти цели судам Российской Федерации (см. ст. 19 Закона РФ от 26.06.1992 г. N 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации»).

Соответствующие положения предусмотрены также ФЗ от 9.01.1997 г. N 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы», Законом РФ от 15.01.1993 г. N 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» и рядом других нормативных правовых актов.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Обратим внимание, что понятие учетной нормы площади жилого помещения, установленное в ч. 4 ст. 50 ЖК РФ, предполагает, что этот норматив используется исключительно в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

Федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы.

Как и в случае с определением нормы предоставления, установление конкретного размера учетной нормы Кодекс в качестве общего правила отнес к компетенции органов местного самоуправления. В качестве исключения из этого правила учетные нормы могут устанавливаться в соответствии с правилами ч. 6 указанной статьи.

Максимальный размер учетной нормы может совпадать с размером нормы предоставления, установленной для соответствующего населенного пункта, или быть меньше указанного размера. Правило о том, что размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления, не должно применяться в случаях, когда специальные учетные нормы устанавливаются федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов Российской Федерации в соответствии с ч. 6 ст. 50 Кодекса Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений. - М.: «Изд. Тихомирова М. Ю.», 2011. - С. 53..

2.3 Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях

Малоимущим гражданам, которые признаны по установленным в ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилье по договорам социального найма, жилые помещения из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ порядке.

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, которые нуждаются в жилье, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с нормами, установленными законом. Указанный конституционный принцип обусловливает содержание статей гл. 7 ЖК РФ и многих других его положений.

В ст. 51 ЖК РФ установлены основания, по которым граждане признаются нуждающимися в жилье, предоставляемом по договорам социального найма.

Нуждающимися в жилом помещении, в соответствии с ч. 2 и 3 ст. 49 ЖК РФ, признаются:

а) малоимущие граждане,

б) иные категории граждан, которые определены федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Гражданами, нуждающимися в жилье, предоставляемом по договорам социального найма, могут быть признаны:

1) граждане, которые не являются нанимателями жилья по договору социального найма или членами семьи нанимателя жилья по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) граждане, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) граждане, которые проживают в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений;

4) граждане, которые являются нанимателями, членами семьи нанимателя жилья по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи находится больной, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, установленные в ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, применяются при признании нуждающимися в жилых помещениях, как малоимущих граждан, так и граждан иных категорий. Перечень таких оснований сформулирован как исчерпывающий, но в реальности он таковым не является - соответствующие основания могут быть установлены другими федеральными законами, указами Президента РФ или законами субъектов Российской Федерации (ст. 49 ЖК РФ).

Для сравнения с ЖК 1983 г. можно отметить, что новый перечень оснований для признания гражданина нуждающимся в жилье уменьшился. В него не включили такой случай, как проживание граждан по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений.

Однако основания для признания гражданина нуждающимся в жилье, установленные в ЖК РФ, сформулированы более корректно и охватывают практически все остальные случаи, которые прежде предусматривались ст. 29 ЖК 1983 г.

В п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ речь идет, в частности, о гражданах, которые проживают в специализированном жилье (раздел IV ЖК РФ). Следует отметить, что граждане, проживающие в служебном жилье и жилых помещениях в общежитиях, которые были предоставлены им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете как нуждающиеся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, или имеют право состоять на данном учете. Указанные граждане не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья, если возможность их выселения ранее не допускалось законом.

Гражданами, которые нуждаются в жилье, предоставляемом по договорам социального найма, признаются граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Правила определения общей площади жилого помещения указаны в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.