Во-вторых, это требование о необходимости проверки правосубъектности, волеизъявления, полномочий участников сделки, осуществляемых нотариальными органами и указанных функций на регистрирующие органы.

В настоящее время процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество, помимо закона о государственной регистрации, урегулирована рядом нормативных правовых актов. Среди них основным является Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства РК от 20 февраля 1995 г. N 236. В разделе III указанного положения подробно урегулирована процедура подачи заявления на государственную регистрацию. В частности, в тех случаях, когда сделка не удостоверена в нотариальном порядке, заявление подают все участники сделки по установленной форме. Для регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, заявление может быть подано только одной стороной (участником) (п. 62). При подаче заявления, таким образом, регистрирующий орган проверяет волеизъявление участников на заключение сделки на условиях, изложенных в договоре.

Полномочия участников на заключение регистрируемой сделки регистрирующий орган проверяет на основании правоустанавливающих документов с учетом режима, установленного законодательством.

В-третьих, это аргумент о том, что регистрирующие органы не участвуют на стадии заключения договора, в связи с чем неопытные участники рынка недвижимости могут стать жертвами мошеннических сделок или неграмотно составленных договоров.

Конечно, в настоящее время существуют определенные сложности, связанные с составлением текстов договоров, а именно в тех случаях, когда в этом до регистрации не участвовал профессиональный юрист. Однако, следует иметь в виду, что регистрирующие органы (согласно утвержденным уставам) приобретают право на оказание консультационных услуг. Большинство таких органов уже сегодня принимают заявления на регистрацию прав на основании сделок, не удостоверенных в нотариальном порядке. При этом они оказывают консультационные услуги и по ходатайству заявителя составляют тексты договоров. Кроме того, на рынке юридических услуг имеется огромное количество субъектов, которые могут участвовать на стадии заключения договора, составляют тексты договоров и т. д. Стороны могут обратиться и к нотариусам. Также надо иметь в виду, что большинство участников рынка со статусом юридического лица имеют своих в штатах юристов.

Далее, еще один аргумент в пользу регистрационной системы взамен нотариальной заключается в том, что правовой кадастр является единым государственным реестром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и одним из единственных источников юридически значимой информации о правах (обременениях прав) на недвижимое имущество. Это означает, что в правовом кадастре должны содержаться сведения обо всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества. Ясно, что не зарегистрированные обременения не должны признаваться возникшими. Исключение составляют только так называемые "преимущественные интересы".

При нотариальном удостоверении сделок нотариус должен проверить наличие таких обременений. Делает это он на основании выписки из регистрационного листа правового кадастра. Она действительна только на момент выдачи. За период времени между выдачей выписки и нотариальным удостоверении сделки выписка может потерять свою актуальность, если после ее выдачи были зарегистрированы обременения, препятствующие совершению сделки. В последнем случае нотариальное удостоверение сделки становится недействительным. На данный момент регистрирующий орган не может приостанонить регистрацию новых обременений в ожидании подачи на регистрацию заявления о регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке. Связано это с тем, что казахстанское законодательство о регистрации не знает института замораживания регистра для нотариального удостоверения сделки. В настоящее время, во избежание указанных последствий и для обеспечения интересов контрагентов по нотариально удостоверенным сделкам, такие правила разработаны в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество[18.213].

Все изложенное свидетельствует о том, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, носящии характер системы регистрации прав, делает излишним нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. В Казахстанe для этого создаются необходимые предпосылки. В частности, идет процесс создания многофункционального автоматизированного правового кадастра, являющегося источником информации для государственных органов, правообладателей и других участниках оборота недвижимости о правах на недвижимое имущество.

2. Значение государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре и мировой опыт функционирования системы регистрации прав на недвижимость

2.1 Объекты государственной регистрации в правовом кадастре

Освещая в настоящей работе мировой опыт внедрения системы государственной регистрации, мы делали акцент на то, что такая система в первую очередь необходима для участников оборота недвижимости, поскольку обеспечивает безопасность совершения сделок и предоставляет определенные гарантии правообладателям. Вместе с тем нужно отметить, что внедрение системы необходимо также в публичных интересах. Так, например, известно, что первые на земле кадастры были созданы в фискальных интересах государства. Записи о правах собственности, начиная от первых кадастровых записей в Вавилоне и в Египте и до записей Думсдей Сервей, сделанных в Англии в 1086 г., и кадастра, установленного Наполеоном в начале XIX в., велись для целей налогообложения, планирования и контроля государства", В казахстанском законодательстве под значением государственной регистрации понимается влияние регистрации на возникновение, изменение или прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество.

Таким образом, значение государственной регистрации можно осветить с трех позиций: с точки зрения государственных и иных публичных интересов (для учета и контроля, для целей налогообложения, планирования и т. д.); С точки зрения интересов правообладателя и иных участников оборота в целях предоставления им сведений о зарегистрированных правах; с точки зрения влияния регистрации на возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество. Каждый из указанных аспектов рассматриваемого вопроса имеет важное значение и имеет свои специфические черты в различных регистрационных системах[19.62].

Характерной чертой для всех западноевропейских стран является то, что кадастр позволяет осуществить систематический охват всей территории, причем собранные и зарегистрированные данные постоянно обновляются. Земельные участки описываются в соответствии с характером их использования, площадью и размером налогообложения, расположенными на них строениями и топографическими признаками; регистрируются права владения; устанавливаются связи с другими административными регистрами и картотеками. Общей тенденцией является то, что изначальная финансовая сторона кадастра отходит на задний план и о ней говорится все меньше, в то время как его роль, которую он играет в качестве основы общей информационной системы, становится все важней.

Во многих странах западной Европы, помимо своего первоначального назначения, кадастровые карты используются во многих других целях. В Швейцарии, например, в городах выпускаются очень точные муниципальные карты, основанные на использовании кадастровой информации. Объединение кадастровых обследований с другими видами крупномасштабного картографирования городских регионов является общей тенденцией и в других странах.

Другим направлением в развитии системы является преобразование информации, касающейся земли, в пространственные системы и использование метода геодезического кодирования. Если земельной единице присвоены координаты в государственной геодезической сетке, то вся информация, касающаяся земли, может быть определена в пространстве. Кадастровые карты все больше преобразуются в цифровую форму.

При развитии земельной регистрации в указанных направлениях проблема выбора кадастровой единицы станет важным фактором во многих отношениях. Если официальная система хмельной регистрации, равно как и другие системы земельной регистрации, будет основываться на одной и той же единице, она станет чрезвычайно важной как с юридической, так и с практической точек зрения. При дроблении и изменении кадастровой единицы, как показывает опыт ряда стран, для уточнения параметров требуется судебное разбирательство. Опыт европейских стран позволяет сделать вывод, к тому, чтобы земельная единица стала юридической основой, охраняемой законом.

Объекты государственной регистрации - это права и обременения прав на недвижимое имущество, подлежащие регистрации в правовом кадастре. В соответствии с действующей в Казахстане концепцией государственной регистрации к объектам регистрации отнесены также сделки. Сделки, как правило, являются объектами регистрации в системах, являющиеся системой регистрации сделок, которая отличается от системы регистрации прав. В связи с этим смешение системы регистрации прав и системы регистрации прав по законодательству Республики Казахстан нельзя отнести к позитивным факторам. При этом возникают проблемы регистрации, связанные с изменениями ранее зарегистрированных сделок. Такая же ситуация сложилась и в Российской Федерации.

Перечень объектов регистрации в правовом кадастре дается в нормах закона о государственной регистрации. В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 118 ГК, государственной регистрации подлежат право собственности и другие права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Из прав на объекты недвижимости объектами регистрации являются: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления.

Исключительно к правам на недвижимое имущество из перечисленных объектов относится только право собственности. Такие формы реализации права собственности, как право хозяйственного введения и право оперативного управления, являются правами, производными от права собственности, и могут быть отнесены к ограниченным вещным правам. Собственник при этом не может в полном объеме реализовать правомочия собственника в отношении имущества, переданного в оперативное управление или хозяйственное введение. Все остальные перечисленные объекты регистрации одновременно являются правами для одного и обременения ми прав - для другого. В частности, право собственности может быть ограничены такими обременениями как, ипотека, аренда, сервитуты и т.д[20.49].

Все перечисленные в пункте 2 статьи 118 ГК права на недвижимое имущество в соответствии с концепцией, разрабатываемой в Казахстане, могут быть отнесены к вещным правам. В связи с этим возникает вопрос о возможности регистрации в правовом кадастре прав на недвижимое имущество, не указанных в данном перечне. В частности, на практике возникал вопрос о необходимости регистрации права на земельную (условную земельную) долю. Право на такую долю, в соответствии с нормами Земельного кодекса, имеют члены ликвидируемых или реорганизуемых колхозов, работники преобразуемых государственных сельскохозяйственных организаций, а также пенсионеры и лица, занятые в производственной и социально-культурной сферах обслуживания данных хозяйств и проживающие на их территории. Обладатели указанного права не имеют прав на земельный участок в натуре. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 79 Земельного кодекса они имеют только право на получение земельного участка в соответствии с земельной долей для организации крестьянского (фермерского) хозяйства или иной предпринимательской деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством.

Таким образом, право на земельную (условную земельную) долю необходимо отнести к имущественным правам, которые дают обладателю права, в т. ч. право требовать предоставления государством земельного участка. Однако правом на конкретный земельный участок указанное право не является. Не может быть оно отнесено и к обременениям права государственной собственности на земельные участки, поскольку земельный участок не сформирован, т. е. не определен в натуре и не идентифицирован. Обременения не могут быть наложены в отношении прав на объекты, которые в природе не существуют. В частности, право частной собственности и право землепользования могут возникнуть только на земельные участки. Указанные права не могут возникнуть на землю вообще. Понятие "земля" понятие многозначное, обозначающее и объект права, и природный объект хозяйствования, и среду обитания". Как обременения права государственной собственности на землю рассматриваемые права также не могут быть зарегистрированы, поскольку из указанного права вытекает обязанность государства предоставить земельный участок, но обременений на земли, находящихся в государственной собственности, не возникает.

Кроме того, в перечне прав, которые без регистрации не признаются возникшими, рассматриваемые права не указанны. В связи с этим возникает вопрос о том, могут ли к ним быть применены положения, предусмотренные в нормах Закона о государственной регистрации: признание возникшими без государственной регистрации с установлением приоритета зарегистрированных перед незарегистрированными. Указанное последствие может быть применено только в отношении конкурирующих прав. Например, между двумя взаимоисключающими сервитутами или арендами до одного года и т. д.

При надлежащем оформлении прав на земельные участки, предоставленных до вступления в силу Земельного кодекса, в соответствии с нормами данного закона происходит трансформация ранее предоставленных прав в соответствующих случаях в частную собственность. Например, право пожизненного наследуемого владения землей, предоставленное под индивидуальное строительство, преобразуется в частную собственность. Однако, во многих случаях при подтверждении соответствующих прав на здания, сооружения права на земельные участки не определены либо потому, что не были надлежащим образом оформлены ранее возникшие права, либо потому, что земельные участки не сформированы и права на них возникшими признать нельзя. Между тем, как уже отмечалось, без формирования земельного участка в самостоятельный объект недвижимости права на него не возникают. Нет объекта права. Общепризнанно, что вещные права могут возникнуть на вещи, определяемые индивидуально-определенными признаками. Это означает, что до тех пор, пока не будут определены признаки, идентифицирующие земельный участок, права на него нельзя считать возникшими. В такой ситуации зависимость прав на первичные и вторичные объекты от наличия прав на земельный участок создаст проблемы тем правообладателям, права которых на здания (сооружения) или их составляющие подтверждаются, а на землю - нет.

Таким образом, в настоящее время согласно законодательству Казахстана, с одной стороны, существует обязанность регистрировать все случаи возникновения права собственности (и государственной, и частной), а с другой стороны, устанавливается презумпция права государственной собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности.

Кроме того, права на землю зависят от наличия прав на первичные и вторичные объекты (не наоборот). Это означает, что презумпция права государственной собственности на землю, не находящуюся в частной собственности, может быть применена только в отношении тех земельных участков, на которых не находятся другие объекты недвижимости. В тех же случаях, когда на земельных участках расположены другие объекты недвижимости, но права не земельные участки еще не определены, применить презумпцию права государственной собственности на такие земли нельзя в силу другого принципа, закрепленного в нормах Земельного кодекса ("кому принадлежит здание, тому принадлежит земельный участок или часть земельного участка, занятого таким зданием и необходимый для его эксплуатации").

В настоящее время сведения о недвижимом имуществе, принадлежащем государству, поступают в правовой кадастр в следующих случаях: 1) при регистрации права оперативного управления или хозяйственного ведения государственных юридических лиц; 2) при предоставлении земельных участков во временное или постоянное землепользование; 3) при сдаче других объектов недвижимости в аренду.

Вместе с тем необходимо признать, что регистрация права государственной собственности с учетом существующей презумпции, сформулированной только для прав на землю, должна про изводиться не только в указанных случаях. Вновь возникшие права на здания и сооружения, которые не переданы в оперативное управление или хозяйственное ведение государственных юридических лиц, на наш взгляд, также должны регистрироваться.

Считаем, учитывая изложенное, что регистрация права государственной собственности, несомненно, должна быть произведена в следующих случаях:

- при регистрации права оперативного управления, права хозяйственного ведения или права землепользования государственных юридических лиц, если такие права возникли после введения системы регистрации и не признаются действительными без регистрации;

- права на первичные и вторичные объекты, не переданные в оперативное управление или хозяйственное ведение, если права на них возникли после введения системы государственной регистрации[21.77].

Во всех остальных случаях, исходя из презумпции права государственной собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности, на наш взгляд, регистрации права государственной собственности не требуется. Даже при придании системе регистрации систематического характера нельзя будет зарегистрировать права государства на несформированные земельные участки. Например, в регистрационных системах, имеющих многолетнюю историю формирования, нет сведений о горных массивах, лесах, которые трудно идентифицировать для целей регистрации.

2.2 Процедура государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре

регистрация право недвижимость кадастр

В Казахстане, как и во многих других странах, регистрация носит явочный характер. В связи с этим регистрация осуществляется Только по заявлению правообладателя или иных уполномоченных лиц. До внесения изменений и дополнений в статью 155 ГК Законом от 2 марта 1998 г. при регистрации прав на основании сделок порядок подачи заявлений регламентировался указанной статьей ГК, устанавливавшей, что регистрация производится по заявлению заинтересованной стороны, врученному или отправленному по почте. В результате внесенных в ГК изменений приведенная норма была из кодекса исключена. В настоящее время в ГК нет норм, регулирующих порядок подачи заявлений на регистрацию. В связи с этим, а также исходя из приоритета законодательных актов в зависимости от даты их принятия, на данный момент процедура подачи заявлений регламентируется законом о государственной регистрации. В настоящее время процедура подачи заявления регулируется статьей 13 данного закона. В нормах данного закона установлено, что регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет регистрационный орган на основании заявления право обладателя или уполномоченного государственного органа, а если право возникло из договора на Основании заявления любой из сторон.

Закон о государственной регистрации был принят в то время, когда большинство сделок с недвижимым имуществом подлежали обязательному нотариальному удостоверению. В связи с этим процедура подачи заявления на регистрацию, предусмотренная в указе, соответствует больше тем случаям, когда сделка нотариально удостоверена. В настоящее время, в связи с вступлением в силу Особенной части ГК, требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью установлено только для договора ренты. Поэтому нормы Закона о государственной регистрации, регулирующие порядок подачи заявления, нельзя признать удовлетворительными. Прежде всего нельзя согласиться с тем, что если права возникают на основании сделки, регистрация может быть осуществлена на основании заявления любой из сторон. Регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписей, дееспособность и правоспособность, соответствие воли и волеизъявления сторон, заключающих сделку. Если заявление подает одна из сторон, установить указанные факты для обеих сторон невозможно[22.63].

Поэтому считаем, что процедура подачи заявления на государственную регистрацию должна быть для разных случаев дифференцирована. В частности, правила подачи заявлений должны быть различными для регистрации прав на основании сделок, удостоверенных и не удостоверенных в нотариальном порядке. На наш взгляд, должны быть также установлены специальные нормы для подачи заявлений на регистрацию прав на основании актов уполномоченных государственных органов, судов и иных правоохранительных органов. Правила подачи заявлений на регистрацию общей совместной и долевой собственности (иных общих прав) также должны быть различными. Нынешний закон не учитывает указанные обстоятельства, устанавливая для всех случаев одинаковые правила. Между тем, такие правила не учитывают специфику различных случаев. Более того, на практике при меняется процедура, противоречащая закону. В частности, если сделка не удостоверена в нотариальном порядке, заявление от одной из сторон не принимается. Вот почему назрела острая необходимость в дифференциации правил подачи заявления на регистрацию прав на недвижимое имущество.

ПРОЦЕСС РЕГИСТРАЦИИ

2.2.1 Заявление

Заявление подается для регистрации прав на недвижимое имущество, а также обременений (ограничений) прав, возникающих на основании любых предусмотренных законодательством юридических фактов, в том числе на основании договоров об отчуждении имущества в собственность или иное вещное право, ипотеки, аренды, судебных решений и т.д. Заявления подаются на бланках установленного образца, формы которых утверждены Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 1 октября 1997 г.

Физические и юридические лица, желающие зарегистрировать права (обременения прав) на недвижимое имущество, должны подать заявление (в явочном порядке или послав его по почте в регистрирующие органы), с соблюдением правил, предусмотренных п. 62 Временного Положения. К заявлению должны прилагаться соответствующие правоустанавливающие документы, подтверждающие личность заявителя/ей, документ об оплате и др. документы в соответствии с п. 44 Временного положения. Заявление и прилагаемые к нему документы могут быть поданы в регистрирующий орган лично или уполномоченным на это представителем правообладателя.

Бланк заявления соответствует требованиям пунктов 40-43 Временного положения и состоит из следующих основных частей:

1. Информация о заявителе (физическом или юридическом лице);

2. Идентификационная характеристика недвижимого имущества;

3. Описание объектов регистрации в соответствии с пунктами 25-27 Временного положения и пунктами 2.1. - 2.2. настоящего Практического руководства и действий, требующихся от регистрирующих органов;

4. Описание результата выполнения (рассмотрения) заявления, заполняемое регистратором.

В заявлении для физического лица должны быть указаны:

наименование регистрирующего органа

фамилия, имя, отчество

место жительства гражданина

данные документа, удостоверяющего личность (наименование, серия, номер, дата выдачи)

наименование и место расположения объекта недвижимости

категория регистрируемого права (обременения, ограничения) или иной объект регистрации (изменение фамилии, имени или отчества физического лица, идентификационных параметров недвижимости и т.д.)

опись прилагаемых документов

другие сведения в соответствии с установленной формой.

В связи с тем, что в настоящее время в утвержденной форме заявления не указывается гражданство физического лица, регистрирующим органам до внесения дополнений в форму заявления рекомендуется требовать внесения дополнительно таких сведений при заполнении заявления. Сведения о гражданстве важны при определении правового режима недвижимости. Например, иностранные граждане не могут приобрести на праве собственности земельные участки для целей ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.

В заявлении юридического лица должны быть указаны:

наименование регистрирующего органа

фамилия, имя, отчество руководителя или уполномоченного представителя юридического лица

наименование, юридический адрес юридического лица

наименование и место нахождения объекта недвижимости

категория регистрируемого права (обременения, ограничения) или иной объект регистрации (изменение наименования юридического лица, идентификационных параметров недвижимости и т.д.)

опись прилагаемых документов и другие сведения, в соответствии с установленной формой (п. 41 Временного положения).

Заявление физического лица - правообладателя должно быть подписано им или его уполномоченным представителем. Заявление от имени юридического лица должно быть подписано руководителем или его уполномоченным представителем. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе заявление может подписать другой гражданин по правилам, установленным п. 4 ст. 152 ГК РК (п. 42 Временного положения). Если заявитель действует на основании доверенности, то к заявлению прилагается доверенность[23.89].

При регистрации права общей собственности на недвижимое имущество заявление о регистрации подписывается всеми участниками сделки или их уполномоченными представителями с представлением каждым из них документов, подтверждающих их право собственности, и предъявлением документов, удостоверяющих их личность. Данное правило распространяется также на право хозяйственного ведения, право оперативного управления и право землепользования.

В случае, когда подано заявление на регистрацию права общей собственности супругов, сделка не удостоверена в нотариальном порядке и в правовом кадастре отсутствуют сведения об одном из супругов, регистратор, в целях обеспечения прав второго супруга, должен потребовать подачи в регистрирующий орган декларации о состоянии в браке[24.]. Если из представленного документа вытекает, что отчуждаемое имущество приобретено во время брака и поступило в общую совместную собственность супругов либо приобретается лицом, состоящим в браке, и поступает в общую совместную собственность супругов, для регистрации необходимо нотариальное согласие другого супруга (п.3 ст. 33 Закона "О браке и семье").

В тех случаях, когда право общей собственности возникает на основании сделок, и документы на регистрацию отправляются по почте, для подачи заявления необходимо соблюдение требований, предусмотренных п. 62 Временного положения.

Информация, которая должна быть предоставлена для описания объекта недвижимости, должна включать сведения, необходимые для его идентификации, содержащиеся в разделе 1 регистрационного листа правового кадастра: кадастровый номер объекта недвижимости (если объекту недвижимости не был присвоен постоянный кадастровый номер, то присваивается временный кадастровый номер), вид (наименование), местоположение (адрес) недвижимости и др. (в соответствии в формой регистрационного листа).

Кадастровый номер земельному участку присваивается территориальными органами Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами в порядке, установленном Постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710 "Об утверждении Порядка ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан".

Правила присвоения кадастровых номеров первичным и вторичным объектам определяются Временным порядком присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества, расположенным на земельном участке, утвержденным Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г., № 236.

Кадастровый номер является главным ключом для доступа к реестру. Регистрационный орган должен создать указатель, который содержал бы перекрестные ссылки между кадастровым номером и адресом объекта недвижимости. Указатель должен помочь разрешить противоречия в адресах, если один объект недвижимости имеет более одного адреса.

В заявлении должны быть правильно определены объекты регистрации - возникновение, изменение или прекращение права или обременения, изменение идентификационных характеристик объекта недвижимого имущества и т.п. Перечень объектов государственной регистрации не носит исчерпывающего характера и включает следующие объекты:

первичную регистрацию ранее возникших прав;

возникновение, изменение или прекращение права аренды на срок до одного года;

изменение или прекращение ипотеки;

возникновение, изменение или прекращение сервитута;

объединение смежных объектов недвижимости;

деление объекта недвижимости и создание новых объектов недвижимости;

возникновение обременений (ограничений);

изменение обременений (ограничений) (изменение срока действия обременения, изменение суммы основного обязательства, обеспеченнного залогом и т.д.);

изменения прав на недвижимое имущество (преобразование одного вида права в другое);

изменение сведений о правообладателе (перемена фамилии, имени, отчества, гражданства физического лица, наименования или регистрационного номера юридического лица);

изменение идентификационных параметров недвижимости;

изменение и/или дополнение условий договора, являющегося основанием возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество;

прекращение обременений (ограничений);

другие объекты регистрации в соответствии с действующим законодательством[25].

Регистрирующий орган должен подготовить и предложить вниманию заявителей следующее:

перечень услуг, предоставляемых регистрирующим органом и порядок взимания платы за каждую из оказываемых услуг;

примеры заполнения форм документов;

список документов, подлежащих заверению у нотариуса;

порядок и особенности подачи заявления, отправленного по почте;

форму заполнения доверенности;

порядок работы регистрирующего органа;

общий перечень документов, представляемых на регистрацию;

примерный перечень документов, представляемых на регистрацию в наиболее распространенных случаях.

2.2.2 Общие требования к документам, представляемым на регистрацию

Документы, специфичные для каждого типа сделок, перечислены в соответствующих разделах настоящего Практического руководства. Правоустанавливающие документы представляются на регистрацию в надлежаще оформленном виде в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально заверенной копией. Документ, представленный на регистрацию должен содержать следующую информацию:

(1) наименование документа;

(2) серию и номер;

(3) дату выдачи;

(4) кем выдан.

В документах, не удостоверенных в нотариальном порядке и подготовленных участниками сделки, физическими лицами, могут отсутствовать серия, номер или иные идентифицирующие признаки. Такие документы считаются “выданными” теми лицами, кто их подписал, т.е. участниками сделки.

Не должны приниматься правоустанавливающие документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Правоустанавливающие документы должны:

1. соответствовать форме, установленной нормами ГК РК, иными нормативными правовыми актами;

2. содержать подписи сторон или их уполномоченных представителей по сделке;

3. в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон быть нотариально удостоверенными;

4. соответствовать всем требованиям настоящего Практического руководства.

2.2.3 Подача заявления

При приеме документов на регистрацию прав (обременений прав) устанавливается личность правообладателя/заявителя, обратившегося за регистрацией прав (обременений прав):

физическое лицо предъявляет регистратору паспорт или иной заменяющий его документ (удостоверение личности, удостоверение личности офицера Министерства обороны Республики Казахстан, Министерства внутренних дел Республики Казахстан и других воинских формирований, военный билет, свидетельство о рождении гражданина, не достигшего 16 лет);

юридическое лицо представляет свидетельство о регистрации (копию устава, положения), копию справки о постановке на налоговый учет.

Кроме установления личности заявителя необходимо выяснить дееспособность физических лиц и проверить правоспособность юридических лиц.

Примечание: до принятия инструкции, подробно регулирующей процедуру проведения регистрации, для установления личности, правоспособности и дееспособности заявителя рекомендуем временно использовать п.п. 14-32 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан, утвержденной Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 г., № 539.

Заявление вместе со всеми правоустанавливающими документами подается регистратору, который занимается приемом заявлений. Каждое заявление, отвечающее всем требованиям законодательства, заносится в Книгу учета документов, которая ведет учет и устанавливает приоритет между заявлениями, поданными на регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Инструкцией по ведению книги учета документов.

На стадии приема заявления, регистратор, занимающийся приемом заявлений, проводит первоначальную проверку документов с целью обнаружения явных ошибок. При наличии обстоятельств, предусмотренных п. 47 Временного положения, регистрирующий орган отказывает в приеме документов на регистрацию. Отказ может быть обжалован в установленном законодательством порядке.

После первоначальной обработки документов (см. подраздел 3.4. настоящего Практического руководства) и при отсутствии препятствий для продолжения оформления заявления, заявителю/правообладателю выдается расписка стандартной формы в получении соответствующих документов на регистрацию с указанием фамилии служащего по заявкам (регистратора), номера, за которым заявление зарегистрировано в книге учета документов, даты, часа и минуты поступления документов на регистрацию, их перечень и номера.

Заявления, отправленные по почте и полученные в рабочее время, будут считаться представленными одновременно.

Если заявление обрабатывается по ускоренной процедуре, по требованию заявителя[26], то оно должно учитывать заявления, поданные ранее, если они относятся к одному и тому же объекту недвижимости.

2.2.4 Начальная обработка документов

На стадии подачи заявления, служащий, осуществляющий прием заявлений, проводит предварительную проверку документов. Согласно п. 47 Временного положения служащий, осуществляющий прием заявлений, должен уметь определить следующее:

соответствует ли лицо, подающее заявление, документам, удостоверяющим личность заявителя, и является ли действительной доверенность, если вместо правообладателя заявление подает управомоченнный представитель;

имеют ли место какие-либо недостатки в содержании и внешнем виде документов: исполнены карандашом, со следами подчисток или приписок, зачеркиваний и иных неоговоренных исправлений, следов травления текста и т.д.;

верно ли указан адрес, фамилия/ии, имя/имена, отчество/а физических лиц или наименование/ия юридических лиц;

наличие всех документов, необходимых для приложения к заявлению;

наличие подписей и печатей на документах и их копиях и, если документы не заверены нотариусом, то проверку подлинностей печатей и подписей сторон;

соответствуют ли представленные документы объекту регистрации;

относятся ли документы к объекту недвижимости, в отношении которого осуществляется регистрация;

является ли правообладатель (уполномоченный представитель) дееспособным лицом;

имеется ли документ о внесении платы за регистрацию.

В тех случаях, когда внешние признаки заявителя дают основание предполагать о его недееспособности регистратор должен в течение срока регистрации (10 дней) обратиться в суд по месту постоянного жительства заявителя для того, чтобы установить, не было ли такое лицо признано в судебном порядке недееспособным. Если такое решении принималось, и оно вступило в силу, в регистрации прав должно быть отказано. Если лицо не признавалось решением суда недееспособным, регистрация должна быть произведена.

При обнаружении одного из вышеуказанных оснований регистратор отказывает в принятии документов и рекомендует заявителю/правообладателю привести их в соответствие с действующим законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В Книгу учета документов, поступающих на регистрацию, не вносится никаких записей. Регистратор, занимающийся приемом заявлений, должен выдать лицу, обратившемуся за регистрацией прав (обременений прав) письменное уведомление о причине отказа в принятии документов. Копия этого уведомления должна храниться в отдельной книге записей, которую ведут органы регистрации.

Заявления должны регистрироваться только в том порядке, в каком они занесены в Книгу учета документов. Регистратор обязан следить за тем, чтобы заявления регистрировались в порядке очередности, установленном указанной Книгой.

2.2.5 Процедура регистрации

Регистрация прав (обременений прав) на недвижимое имуществ, а также их изменения или прекращения должна быть произведена не более чем в десятидневный срок с момента подачи документов, перечисленных в п.44 Временного положения. При нарушении установленных сроков заявитель может обратиться в вышестоящий орган (должностному лицу) и/или суд (более подробно об этом см. в разделе 10 настоящего Практического руководства).

Заявление со всеми прилагающимися к нему документами передается регистратору на регистрацию.

На этом этапе заявление тщательно просматривается регистратором. Проверка в основном состоит в сравнении информации, содержащейся в заявлении, с записями в регистрационном листе с целью установления соответствия между ними (в случае, если права возникли после введения системы регистрации и не считаются возникшими без регистрации). Например, в случае передачи права собственности, лицо, намеревающееся продать недвижимость, должно быть тем же лицом, которое указано в реестре 2.1. как собственник данной недвижимости. Необходимо также проверить соответствие субъектного состава, содержания, формы сделки и других объектов регистрации требованиям законодательства. Например, если договор ренты не удостоверен в нотариальном порядке, в регистрации должно быть отказано, поскольку в соответствии со ст. 518 ГК РК договор ренты, предметом которого является недвижимость, должен быть нотариально удостоверен. Или если, например, земельный участок для целей ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства приобретается в собственность иностранным гражданином, в регистрации должно быть отказано, поскольку с соответствии со ст. 33 Указа о земле земельные участки для указанных целей не могут приобретаться в собственность иностранцами.

Предметом проверки являются так же наличие обременений (ограничений), являющихся препятствием для отчуждения прав на недвижимое имущество, например, наличие ареста, аренды, залога и других обременений (ограничений). Если то или иное обременение (например, аренда или сервитут) не являются в соответствии с законодательством или договором препятствием для отчуждения недвижимого имущества, для регистрации соответствующей сделки на основании правоустанавливающих документов и законодательства необходимо установить возможность перехода обременений (ограничений) новому правообладателю. До регистрации прав по сделке стороны могут заключить соглашения о прекращении обременения (ограничения) иными способами, соответствующими законодательству.

Другие проверки будут включать:

изучение документов, для того, чтобы удостовериться, что заявление является подлинником, проверка наличия подписей и других формальностей, которые необходимо соблюсти при составлении документов данного вида;

подтверждение того, что каждое заявление подано для регистрации права, являющегося объектом регистрации;

изучение существующего регистрационного листа для установления того, что данный правовой титул уже существует, предусмотрен формой регистрационного листа и определения места осуществления соответствующих записей;

перекрестные проверки, например, когда для регистрации сервитута должны быть внесены соответствующие записи для господствующего и для обремененного сервитутом объекта недвижимости;

подтверждение того факта, что заявление не рассмотрено раньше заявлений, поданных в регистрирующий орган ранее.

2.2.6 Отказ

При обнаружении обстоятельств для отказа в регистрации, указанных в п. 1 ст. 155 ГК РК, регистратор должен в письменном виде известить правообладателя/заявителя. Извещение должно содержать номер заявления, причины отказа, при необходимости, указание на то, какие действия необходимо предпринять заявителю, подпись регистратора. На этой стадии регистратор также заполняет графу в Книге учета документов. В графе “Результаты выполнения заявления” делается отметка об отказе в регистрации со ссылкой на номер отказа и проставляется дата. При отказе в регистрации заявка признается закрытой и не может учитываться для установления приоритетов в подаче заявки. Копия уведомления об отказе подшивается в регистрационное дело. При отпадении обстоятельств, являющихся основанием для отказа в регистрации, лицо может подать в регистрирующий орган новую заявку[27.73].

Если в представленных на регистрацию правоустанавливающих документах перечисляется несколько прав (обременений), являющихся объектом регистрации (подлежащих регистрации), а заявление подано на регистрацию одного или нескольких вытекающих из документов прав, регистратор либо отказывает в регистрации и рекомендует заявителю перечислить в заявлении каждый объект регистрации отдельно и внести плату отдельно за каждый из них либо регистрирует все вытекающие из правоустанавливающего документа права (обременения прав) при предоставлении заявителем документа о плате за регистрацию каждого права (обременения). Например, если собственник отчуждает часть принадлежащего ему земельного участка и по договору оставляет за собой право прохода или иной сервитут на отчуждаемую часть земельного участка, объектами регистрации по договору являются право собственности на земельный участок и сервитут. За регистрацию каждого из указанных объектов взимается самостоятельная плата.

2.2.7 Приостановление

Закон о регистрации предусматривает возможность приостановления регистрации, если третье лицо оспаривает права лица, обратившегося за регистрацией. Если лицо, оспаривающее права заявителя, не представляет доказательств предъявления им иска в суд в течение десяти дней после подачи заявления на приостановление, то регистрация продолжается. При представлении доказательств предъявления иска регистрация оспариваемого права приостанавливается до разрешения дела судом.

В случае поступления заявления о приостановлении в регистрирующий орган, факт приостановления отмечается в графе 8 Книги учета документов. В извещении о приостановлении должны быть указаны фамилия, имя, отчество истца, дата подачи заявления и срок, на который регистрация будет приостановлена. Если истец представляет доказательства предъявления иска в суд (в период приостановления), то этот период приостановления продлевается на срок разрешения дела судом.

2.2.8 Процедура регистрации

После принятия решения о регистрации регистратор должен:

1) внести записи в регистрационные листы в соответствии с правилами, установленными Временной инструкцией;

2) пронумеровать и вложить в регистрационное дело по данному объекту недвижимости копии всех документов, которые остаются в регистрирующем органе;

3) заполнить раздел “Результат выполнения/рассмотрения заявления” формы заявления;

Свидетельство о регистрации (при наличии ходатайства) и все документы, которые возвращаются заявителю, после регистрации отправляются служащему, который занимается приемом заявлений и выдачей документов.

Служащий заполняет графы 8 и 9 Книги учета документов («Результаты выполнения заявления»; «Перечень выданных документов»), где описываются результаты рассмотрения заявления и возвращаемые заявителю документы. В момент вручения документов служащий просит заявителя поставить подпись, которая является свидетельством факта получения вышеуказанных документов с указанием даты и времени получения.

Между моментом подачи заявления и моментом регистрации проходит определенный срок.

В связи с этим, датой регистрации прав (обременений прав) считается день подачи заявления на регистрацию. Таким образом, соблюдается приоритет ранее поданной заявки.

Форма штампа удостоверения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждена Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 17 ноября 1997 г.

Кроме того, штамп ставится и на копиях правоустанавливающего документа, хранящихся в регистрирующем органе. Штамп о произведенной регистрации включает следующую информацию:

наименование регистрирующего органа;

номер заявки;

номер регистрационного дела;

кадастровый номер недвижимости;

дату регистрации;

подпись регистратора;

подпись руководителя.

Документом, удостоверяющим произведенную регистрацию, являются свидетельства о государственной регистрации. Порядок выдачи свидетельств о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливается Инструкцией о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости, утвержденной Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан 16 июля 1998 г.

Формы свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также утверждены Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц от 4 августа 1997 г. В соответствии с приказом имеется следующие формы свидетельств: о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее СГРП), о государственной регистрации аренды (имущественного найма) (далее СГРА), о государственной регистрации ипотеки (далее СГРИ), о государственной регистрации объекта кондоминиума (далее СГРОК). Кроме того, имеется форма свидетельства о государственной регистрации права временного безвозмездного пользования (далее СГРВБП), которая была утверждена Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 16 июля 1998 г.

СГРА, СГРИ, СГРОК, СГРВБП выдаются соответственно при регистрации аренды, ипотеки, объекта кондоминиума и права временного безвозмездного пользования чужим недвижимым имуществом, в том числе земельным участком. При регистрации других объектов регистрации (права собственности, права оперативного управления, права хозяйственного ведения, права постоянного землепользования и т. д.) выдается СГРП.

Свидетельства не являются правоустанавливающими документами, не отражают все существующие обременения (ограничения) зарегистрированного права и отражают действительную информацию только на момент выдачи.

2.3 Анализ международного опыта внедрения систем регистрации прав на недвижимое имущество

Человечество издревле придавало особое значение правам на недвижимость и сделкам с нею. В первобытных племенах передача земли осуществлялась в присутствии вождя или старейшины. С развитием государственности стали вырабатываться нормы, регулирующие отношения по передаче земли. Древней закон нордов, например, требовал при заключении сделок с указанными объектами присутствия 12-ти свидетелей. Согласно римским законам, земля относилась к манципируемым вещам (res mancipi). При передаче прав на такие вещи требовалось соблюдение либо обряда манципации, торжественного обряда, предполагавшего наличие передаваемой вещи и ее символа (например, комка земли как символа земельного участка) и состоявшего в произнесении особых формул в присутствии пяти свидетелей и весовщика, взвешивании на весах металла и пр., либо in iuгe cessio, мнимого судебного процесса, на котором разыгрывался спор в отношении чужой вещи[28.88].

Таким образом, уже в эти давние времена существовала необходимость с помощью акта о продаже и свидетелей устранить сомнения относительно совершаемой сделки. Частная передача прав на недвижимость, т. е. передача, осуществляемая без обращения к каким-либо общественным записям, была распространенной с древних времен и в некоторых странах используется по настоящее время. Когда люди знали своих соседей и их дела, устное соглашение и "удар по рукам" были достаточными свидетельствами передачи права. В последующем, по мере развития торговых отношений, устного соглашения стало недостаточно. Документы о передаче земли стали составляться письменно, акты стали про водиться в присутствии свидетелей. Вместе с тем частная передача имела много недостатков. Очень часто она носила медленный и дорогостоящий характер, поскольку, чтобы иметь гарантию действительности передаваемого права, приобретателю каждый раз приходилось проверять чистоту титула отчуждателя. Изучение оснований возникновения прав всех предыдущих правообладателей, которые могут повлиять на действительность передаваемого права, было делом сложным, увеличивало расходы на заключение сделки. Частная передача имела ряд других недостатков.

В мировой практике в связи с изложенными недостатками частной передачи в последующем получили развитие различные системы общественной записи о правах на землю. При этом регистрационные функции были возложены на самые различные органы. В одних странах регистрацию осуществляют суды, в других - нотариусы, в третьих - специально созданные органы[29.210]. Главное их назначение состояло в том, чтобы создать систему записей о правах на недвижимое имущество. Практика создания регистрационных систем в разных странах различна. И все же, в зависимости от положенных в основу такой системы основных концептуальных положений, страны можно сгруппировать.