Договор найма жилого помещения

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 705.

Особенности социального найма заключаются также в том, что в качестве его предмета не названы жилой дом, а также часть дома или квартиры. По договору социального найма может быть предоставлено изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ч. 1 ст. 52 ЖК). Вместе с тем по договору социального найма в общежитии предметом найма может стать даже часть комнаты.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться в пределах нормы жилой площади (ч. 2 ст. 40 ЖК), которая установлена в размере 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК). Эта норма носит ограничительный характер, а не предусматривает минимальный размер площади на одного человека.

Этот вывод можно сделать из положений ст. 40 ЖК, где указывается, что жилое помещение предоставляется в пределах нормы, предусмотренной ст. 38 ЖК, но не менее отдельно устанавливаемого размера. Согласно ст. 39 ЖК сверх нормы жилой площади дополнительная жилая площадь может быть предоставлена только определенным категориям граждан, в том числе гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. В Постановлении ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью" <*>, не утратившем силу и в настоящее время, установлено, что дополнительная площадь предоставляется в виде отдельной комнаты. При отсутствии отдельной комнаты дополнительная площадь предоставляется в размере 10 кв. м, а для научных работников, писателей и композиторов - в размере не менее 20 кв. м.

--------------------------------

<*> СУ РСФСР. 1930. N 14. Ст. 181.

При предоставлении жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда эта норма жилой площади может быть иной. К примеру, жилая площадь в общежитии составляет не менее 6 кв. м на одного человека (п. 11 Примерного положения об общежитиях) <*>.

--------------------------------

<*> Утверждено Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 // СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.

В Основах федеральной жилищной политики присутствует понятие "социальная норма площади жилья" - размер площади жилого помещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой предоставляются компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной политики социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Таким образом, Основы изменили порядок определения нормы предоставления жилых помещений, отнеся этот вопрос к ведению субъектов Федерации. Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 26 мая 1997 г. N 621 "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг" <*> был установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилья. Этот стандарт составляет 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек, 42 кв. м - на семью из двух человек и 33 кв. м - на одиноко проживающего человека. В соответствии с данным стандартом определяется социальная норма жилья в регионах (см., например, ст. 8 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы") <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 22. Ст. 2597.

<**> Ведомости Московской городской Думы. 2001. N 2.

Размер платы за наем в договоре социального найма не относится к существенным условиям и не подлежит согласованию. Плата определяется на основании установленных уполномоченными на то государственными органами цен и тарифов. К тому же, в договоре социального найма невозможно зафиксировать определенную цену, поскольку такой договор, по общему правилу, сроком не ограничен, а устанавливаемые уполномоченными органами тарифы периодически изменяются.

КонсультантПлюс: примечание.

Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 30.08.2004 N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг".

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" <*> размер платы за жилье по договору социального найма устанавливается органами местного самоуправления.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116; 2003. N 4. Ст. 334; N 27 (ч. II). Ст. 2800.

В последние годы проводится реформа системы оплаты жилья и коммунальных услуг, направленная на создание системы оплаты коммунальных услуг, позволяющей полностью обеспечить экономически обоснованные затраты организаций на предоставление жилищно-коммунальных услуг населению.

Правительством РФ ежегодно устанавливается федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. Этот стандарт устанавливается дифференцированно по экономическим районам Российской Федерации.

Органы местного самоуправления имеют право устанавливать размер максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи и размер платежей граждан за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения, наниматели жилых помещений по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде оплачивают жилье и коммунальные услуги в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться за счет субсидий. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума федеральный стандарт применяется с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода в семье к прожиточному минимуму.

Оплата жилья сверх социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг сверх нормативов потребления, в том числе оплата дополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифами на коммунальные услуги независимо от совокупного дохода семьи.

При социальном найме не действует правило о недопустимости одностороннего изменения размера платы за наем помещения.

Плата за наем жилья по договору социального найма устанавливается и вносится нанимателем в денежной форме.

Расчеты с наймодателем по договорам социального найма осуществляются через специально созданные для этой цели расчетно-кассовые центры по сбору и обработке коммунальных платежей и предоставлению субсидий гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Размер платы за пользование конкретным жилым помещением, льготы по его оплате, сумма неустойки (если имела место просрочка платежа) и расчетный счет, на который должен осуществляться платеж, указываются в счете, предъявляемом ежемесячно наймодателем.

Согласно ст. 56 ЖК наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца.

5. Права и обязанности сторон в договорах коммерческого и социального найма во многом совпадают. На договор социального найма распространяются нормы ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ГК (ч. 3 ст. 672 ГК), а также другие положения ГК, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Права и обязанности сторон в договоре социального найма конкретизированы в жилищном законодательстве, ведомственных нормативных актах, в частности в Типовом договоре социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда (приложение N 6 к Приказу Госстроя России от 11 декабря 1997 г. N 17-132 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" <*>).

--------------------------------

<*> Сборник действующих законодательных, директивных и организационно-методических документов по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. М., 1998.

Далее будут рассмотрены некоторые особенности прав и обязанностей сторон по договору социального найма.

При социальном найме обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения определяются императивными нормами жилищного законодательства. Обязанность капитального ремонта всегда лежит на наймодателе. Если капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, невозможен без выселения жильцов, закон обязывает наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, на время ремонта, не расторгая договора социального найма ремонтируемого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится за счет наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения на время наниматель может быть переселен при наличии его согласия и согласия членов его семьи в другое благоустроенное жилое помещение для постоянного проживания (ст. 82 ЖК).

Если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если предполагается существенное уменьшение жилого помещения в результате капитального ремонта, по требованию нанимателя ему и членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.

Наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения. Типовым договором социального найма предусмотрена периодичность текущего ремонта - не реже одного раза в пять лет.

Обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК) включает в себя, во-первых, обязанность не совершать действий, ухудшающих жилое помещение, его санитарно-техническое и иное оборудование, не нарушать правила пожарной безопасности, в том числе не устанавливать самодельные предохранительные электрические устройства, не загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы. Во-вторых, под обеспечением сохранности подразумеваются определенные активные действия: сообщение об аварийных ситуациях наймодателю или в соответствующую аварийную службу; принятие мер по поддержанию чистоты в жилом помещении, очистке сливных труб и т.д.

Наниматель и члены его семьи обязаны бережно относиться не только к занимаемому ими жилому помещению, но и к местам общего пользования в многоквартирном доме - подъездам, лифтам и т.д.

В договорах социального найма наниматель оплачивает не только наем, но и коммунальные услуги (ст. 57 ЖК).

В Типовом договоре социального найма предусматриваются и некоторые другие обязанности нанимателя - принять жилое помещение в установленный срок, обеспечить доступ в занимаемое жилое помещение представителям наймодателя, включая работников организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт жилого дома и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования. В случае отсутствия в жилом помещении нанимателя и членов его семьи более одного месяца наниматель по договору социального найма обязан уведомить об этом наймодателя. Хотя подобные обязанности прямо не установлены законодательством применительно к договору коммерческого найма, они могут быть включены в последний по соглашению сторон.

В соответствии с Типовым договором социального найма наниматель и члены его семьи обязаны переселиться на время капитального ремонта жилого помещения (когда ремонт невозможен без выселения нанимателя) в другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, предоставленное наймодателем. Данное требование следует рассматривать как обязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение и не препятствовать ремонтным работам. Вместе с тем представляется правом, а не обязанностью нанимателя занятие предоставляемого наймодателем на время ремонта жилого помещения. Наниматель может и иным образом решить проблему проживания своей семьи в период капитального ремонта, например заключить договор коммерческого найма другого жилого помещения.

Одним из основных различий договоров коммерческого и социального найма является то, что в договоре коммерческого найма исполнение предусмотренных договором обязанностей возлагается только на нанимателя, а в договоре социального найма эти обязанности в равной мере несут члены семьи нанимателя. Наниматель и члены его семьи в договоре социального найма рассматриваются в отношениях с наймодателем как солидарные должники (ч. 1 ст. 53 ЖК).

Наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке <*> вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в жилом помещении. Это правило не распространяется на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия (ст. 54 ЖК).

--------------------------------

<*> Под "установленным порядком" ранее понималось соблюдение режима прописки (регистрации). Это положение Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П признано не соответствующим Конституции РФ и в настоящее время не подлежит применению (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708).

Возможность переустройства и реконструкции жилого помещения допускается в договоре социального найма только в целях повышения благоустройства жилого помещения и с согласия не только наймодателя, но и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 84 ЖК).

Наниматель, самовольно переустроивший или перепланировавший жилое или подсобное помещение, должен за свой счет привести это помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 84 ЖК).

Поднаем у нанимателя по договору социального найма имеет некоторые особенности, установленные жилищным законодательством. Так, согласно ст. 80 ЖК, если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель вправе отказаться от договора, предупредив поднанимателя об этом за три месяца.

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, было сдано в поднаем на время отсутствия нанимателя в забронированном жилом помещении, наниматель или члены его семьи по возвращении вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма.

В случае отказа освободить жилое помещение по требованию нанимателя, поднаниматели подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 65 ЖК). Кроме того, учитывая предназначение договора социального найма - обеспечение жильем лиц, которые не могут его приобрести на иных основаниях, - помещение, занимаемое по договору социального найма, не должно использоваться исключительно для сдачи в поднаем. Так, в ч. 2 ст. 76 ЖК указывается, что все жилое помещение может быть сдано в поднаем только при временном выезде нанимателя. Статья 79 ЖК устанавливает запрет на систематическое использование жилых помещений с целью "извлечения нетрудовых доходов". Данная норма в настоящее время не должна применяться, так как не возбраняется получение доходов любыми не противоречащими законодательству способами, в том числе от сдачи имущества во временное пользование.

В договоре социального найма у нанимателя имеются некоторые специфические права, которые не предусматриваются законодательством в отношении договора коммерческого найма. Так, наниматель имеет право на сохранение жилого помещения в случае временного отсутствия, а также в определенных случаях - на его бронирование (ст. 60 - 66 ЖК).

Положения ст. 60 - 66 ЖК должны применяться с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

Данным Постановлением были признаны не соответствующими Конституции РФ нормы о лишении нанимателя (члена его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия более шести месяцев, а также о сохранении жилого помещения за осужденным только до момента приведения приговора в исполнение. Часть 1 ст. 60 ЖК в настоящее время не применяется, а п. 8 ч. 2 ст. 60 действует в редакции Федерального закона от 17 апреля 2001 г. "О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР" <*>, согласно которому жилое помещение должно сохраняться за осужденным к лишению свободы в течение всего срока отбывания наказания.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1647.

Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ч. 1 ст. 62 ЖК). Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.

При бронировании на жилое помещение выдается охранное свидетельство (ч. 1 ст. 63 ЖК). Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия брони не предъявят требования о возврате им помещения, договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке (ч. 4 ст. 62 ЖК).

Правом, присущим только нанимателям в договоре социального найма, является право на обмен жилого помещения с иным нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Обмен возможен с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих.

Статья 20 Основ федеральной жилищной политики предусматривает право нанимателя или арендатора на обмен жилого помещения. Между тем гл. 35 ГК такой возможности не предусматривает. Замена стороны в договоре найма связана с передачей не только прав, но и обязанностей по договору. Поскольку специальная норма ГК, регламентирующая передачу прав и обязанностей по договору найма жилого помещения, отсутствует, замена нанимателя в договоре коммерческого найма возможна только с соблюдением требований гл. 24 ГК об уступке требования и переводе долга.

Статья 20 Основ также устанавливает право нанимателя с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение.

По сути, обмен между нанимателями и обмен нанимаемого жилого помещения на жилое помещение, находящееся в собственности, существенно различаются. В первом случае фактически речь идет о взаимной передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, во втором - происходит передача права пользования жилым помещением в обмен на право собственности. Поскольку и право пользования жилым помещением, и право собственности - имущественные права, их обмен возможен.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, может привести к прекращению одних жилищных правоотношений и возникновению других либо к изменению жилищного правоотношения. Жилищное правоотношение не прекращается, а лишь изменяется при так называемом родственном обмене. Под "родственным обменом" понимается обмен совершеннолетним членом семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи приходящейся на его долю жилой площадью с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК).

Рассматриваемые отношения нельзя квалифицировать как договор мены, так как по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). Уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности, как того требует данный договор, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой <*>. Договором мены будет обмен жилыми помещениям их собственниками.

--------------------------------

<*> См.: п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены" // ВВАС РФ. 2003. N 1.

Для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, требуется разрешение органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК). Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - ими с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства (ч. 3 ст. 67 ЖК).

Обмен жилыми помещениями оформляется соглашением. Оно вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 71 ЖК).

В ст. 73 ЖК перечислены случаи, когда обмен жилыми помещениями не допускается. В частности, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; обмен носит корыстный или фиктивный характер; дом (жилое помещение) грозит обвалом.

Если между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ст. 68 ЖК).

Обмен, как и любая другая сделка, может быть признан судом недействительным, если произведен с нарушением требований, предусмотренных жилищным законодательством, а также по основаниям, установленным ГК. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения (ст. 74 ЖК). Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки.

Наниматель по договору социального найма, имеющий жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75 ЖК).

Особым правом лица, пользующегося помещением по договору социального найма, можно признать право на приватизацию жилого помещения, предусмотренное ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>.

--------------------------------

<*> ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

6. Порядок и условия изменения договора социального найма определяются ЖК.

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 85 ЖК). Согласие всех участников жилищного правоотношения требуется, к примеру, если договор найма подлежит изменению в связи с перепланировкой жилого помещения (ст. 84 ЖК).

Изменение договора социального найма без согласия наймодателя возможно в случаях:

присоединения освободившихся в квартире жилых помещений (ст. 46 ЖК);

раздела жилого помещения (ст. 86 ЖК);

объединения граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся помещениями по отдельным договорам найма, в одну семью (ст. 87 ЖК);

замены нанимателя (ст. 88 ЖК).

Совершеннолетний член семьи нанимателя в договоре социального найма вправе требовать заключения с ним отдельного договора, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования домом (квартирой) ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст. 52 ЖК (ст. 86 ЖК).

Члену семьи нанимателя может быть выделено изолированное жилое помещение, по размеру соответствующее его доле в общей жилой площади. Если в жилом помещении нет комнаты, в точности соответствующей доле нанимателя в общей жилой площади, это не является безусловным препятствием заключению отдельного договора. Лицу, желающему заключить самостоятельный договор найма, может быть выделено помещение несколько меньшее или незначительно превышающее его долю. Жилое помещение выделяется с учетом сложившегося порядка пользования, т.е. учитывается, кто и в каком порядке пользовался комнатой, на которую претендует член семьи нанимателя. Несоответствие выделяемого жилого помещения социальной норме предоставления жилой площади не служит основанием для отказа в разделе жилого помещения (п. 15 Постановления Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5).

В заключении отдельного договора найма может быть отказано, если это приведет к нарушению санитарных и технических требований (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2).

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения (ст. 87 ЖК).

В случае смерти первоначального нанимателя нанимателем с согласия остальных совершеннолетних членов семьи может быть признан один из совершеннолетних членов семьи нанимателя по ранее заключенному договору найма (ст. 88 ЖК).

Споры, возникающие в связи с изменением договора социального найма, разрешаются в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд. Схожая норма содержится в ст. 89 ЖК. Жилищный кодекс, в отличие от ГК, не устанавливает срока для предварительного извещения наймодателя о расторжении договора.

Положения п. 2 ст. 687 ГК применяются к договору социального найма с учетом особенностей, установленных ст. 15.5 Основ федеральной жилищной политики <*>. Если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития <**>.

--------------------------------

<*> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев" // БВС РФ. 2000. N 8.

<**> Норма предоставления жилой площади в общежитии - 6 кв. м на человека (п. 11 Примерного положения об общежитиях).

Если наниматель по договору социального найма, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению, они могут быть выселены в соответствии со ст. 98 ЖК.

Жилищным законодательством установлен ряд дополнительных оснований расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. В ЖК такое расторжение договора именуется "выселением из жилого помещения".

ЖК различает три вида выселения:

с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

с предоставлением другого жилого помещения, соответствующего санитарным и техническим нормам;

без предоставления другого жилого помещения.

Статья 91 ЖК выделяет следующие основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения: выселение из дома, подлежащего сносу; выселение из жилого помещения, грозящего обвалом; выселение в случае переоборудования жилого помещения (дома) в нежилое. Дополнительное основание выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения предусмотрено для офицеров, прапорщиков и мичманов, а также военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных Сил РФ и приравненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас и проживающих совместно с ними лиц. Они могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 94 ЖК).

В другое жилое помещение могут быть выселены граждане в случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК).

Без предоставления другого жилого помещения граждане выселяются в случае:

1) самоуправного <*> занятия жилого помещения (ст. 99 ЖК);

--------------------------------

<*> Самоуправным считается занятие помещения без разрешения соответствующих органов и должностных лиц. На практике наиболее часто самоуправно "захватываются" освободившиеся жилые помещения в коммунальных квартирах.

2) неправомерных действий, направленных на получение ордера на жилое помещение, если ордер в результате этого был признан недействительным (ч. 1 ст. 100 ЖК);

3) если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

4) признания судом невозможным совместного проживания родителей (родителя), лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (ст. 98 ЖК).

Предусмотрены особые основания и условия выселения из служебных жилых помещений (ст. 107, 108 ЖК). Они обусловлены тем, что служебные жилые помещения предоставляются в связи с трудовой деятельностью и по прекращении трудового договора должны быть освобождены нанимателем. Другое жилое помещение в таких случаях предоставляется только отдельным категориям нанимателей, указанным в законодательстве (например, пенсионеры по старости, лица, уволенные по сокращению численности или штата).

Предусмотрены также специальные правила выселения из общежитий (ст. 110 ЖК).

Выселение из занимаемого по договору социального найма жилого помещения производится в судебном порядке (ст. 90 ЖК). При этом ЖК предусматривает два исключения: выселение из домов, грозящих обвалом, и в случае самоуправного занятия жилого помещения. В указанных случаях допускается выселение граждан в административном порядке с санкции прокурора (ч. 2 ст. 90 ЖК). Практика выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без последующего обращения в суд Постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. N 2-П была признана не соответствующей Конституции РФ <*>. В Постановлении указывалось также на невозможность выселения без судебного решения из домов, грозящих обвалом. Однако представляется, что в последнем случае административное выселение можно признать допустимым, если это вызвано необходимостью обеспечения безопасности граждан, занимающих жилое помещение.

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 445.

Не исключено также применение мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора найма жилого помещения. Так, в случае невнесения платы по договору социального найма ч. 2 ст. 15.5 Основ федеральной жилищной политики предусматривает взыскание пеней, размер которых не должен превышать 1/300 действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно.

ЛИТЕРАТУРА

1. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. М., 2002.

2. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000.

3. Седугин П.И. Жилищное право. М., 2003.

4. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.