Министерство внутренних дел Российской Федерации

Белгородский юридический институт

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Дисциплина «Гражданское право»

Реферат

На Тему: «Договор найма жилого помещения»

Подготовил:

Слушатель 345 группы

Конев П.Л.

Проверил:

Преподаватеть кафедры

Стеклов И.А.

Белгород 2008

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§ 1. Обеспечение потребности граждан в жилище. Понятие и виды жилищных фондов

1. Среди договоров о передаче имущества в пользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделился из договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей его использования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальную функцию - он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждого человека - потребности в жилье.

В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в жилищном строительстве. Однако далеко не все имеют возможность и желание приобретать собственное жилье. Во-первых, жилье имеет значительную стоимость, и не у каждого есть средства для его приобретения. Во-вторых, собственник несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК), что предполагает применительно к жилому помещению обязанность нести расходы по его содержанию. Собственник, по общему правилу, несет риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК). Кроме того, частная собственность на жилые помещения начала развиваться в нашей стране сравнительно недавно. До 90-х гг. XX столетия жилищный фонд находился преимущественно в государственной собственности и основная часть населения пользовалась жильем по договору найма.

Реформа экономических отношений конца 80-х начала 90-х гг. не могла не затронуть отношения в жилищной сфере. В ст. 10 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" <*> среди объектов права собственности граждан были названы жилые дома и квартиры. Причем, в отличие от ГК РСФСР 1964 г., число жилых помещений, которые могли находиться в собственности гражданина, законом не ограничивалось. В п. 3 ст. 13 Закона предусматривалось право нанимателя жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда и членов его семьи на приобретение этого помещения в собственность путем выкупа. Это положение нашло развитие в Законе РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <**>.

--------------------------------

<*> ВВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

<**> ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

В процессе жилищной реформы в РФ значительная часть государственного жилищного фонда была передана в собственность муниципальных образований.

Как показывает опыт последних лет, эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем является не строительство жилья с целью передачи по договорам социального найма, а предоставление бюджетных субсидий на его приобретение, в том числе, с использованием механизма государственных жилищных сертификатов.

Указанные тенденции отражены в Федеральной целевой программе "Жилище", рассчитанной на период 2002 - 2010 гг. <*>. В соответствии с данной Программой приняты подпрограммы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Так, Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2003 г. N 700 утверждена подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 гг. <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770; 2002. N 7. Ст. 700.

<**> СЗ РФ. 2003. N 48. Ст. 4676.

Главной целью подпрограммы является обеспечение жильем семей военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, содержащихся за счет средств федерального бюджета сотрудников органов внутренних дел РФ, Государственной противопожарной службы Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, увольняемых со службы из указанных органов и учреждений, граждан, уволенных с военной службы (службы), граждан, подлежащих переселению из закрытых военных городков, поселков, учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности, и других приравненных к ним лиц.

Гражданам перечисленных категорий, имеющим право на получение субсидии и решившим участвовать в подпрограмме, субсидия предоставляется в размере, равном расчетной стоимости жилого помещения по социальной норме площади жилья, установленной для семей разной численности.

В настоящее время разрабатывается новая программа обеспечения граждан России жильем, в которой важное место занимают положения о развитии ипотечного кредитования при финансировании строительства жилых домов.

Государственный жилищный сертификат - именной документ, подтверждающий право гражданина на получение безвозмездной жилищной субсидии за счет средств федерального бюджета, которая может использоваться только на приобретение (строительство) жилья.

Сертификат не является ценной бумагой, не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством <*>.

--------------------------------

<*> См.: Постановление Правительства РФ от 19 марта 2002 г. N 168 "О совершенствовании деятельности по реализации федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" // СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1145; Федеральный закон от 25 октября 2002 г. "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4188.

В рамках Федеральной целевой программы "Жилище" были разработаны также подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" <*>, подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" и др.

--------------------------------

<*> См.: СЗ РФ. 2002. N 35. Ст. 3386.

Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения предусматривает возможность решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" <*> была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Гражданину, утратившему жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, в результате обращения взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке может быть предоставлено жилое помещение из фондов жилья для временного поселения (ст. 108.1 ЖК).

Развитие частной собственности в жилищной сфере привело к расширению круга потенциальных наймодателей. В ст. 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <*> (далее - Основы федеральной жилищной политики) было проведено разграничение двух видов договора о предоставлении жилых помещений в пользование:

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

а) договор найма, заключавшийся в отношении жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (ст. 14);

б) договор аренды, в котором на стороне арендодателя могли выступать любые собственники жилых помещений, а на стороне нанимателя - граждане и юридические лица (ст. 17).

Однако нормы об аренде (имущественном найме) оказались малоэффективными при регулировании отношений найма жилых помещений, так как не позволяли должным образом обеспечить интересы сторон, учесть все особенности данного договора (к примеру, определить права и обязанности совместно проживающих с нанимателем лиц, основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке и т.д.).

После принятия части второй ГК договор, называвшийся в Основах федеральной жилищной политики договором найма, стал именоваться договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а договор аренды жилого помещения - договором найма <*> жилого помещения. ГК исключил из числа нанимателей по договору найма жилого помещения юридических лиц - они могут получить жилое помещение за плату во временное пользование по договору аренды (п. 2 ст. 671 ГК). При этом сохраняет силу требование об использовании жилья по назначению - только для проживания граждан.

--------------------------------

<*> В научной литературе и некоторых нормативных актах этот договор называется договором коммерческого найма. Использование этого понятия вызывает определенные возражения, поскольку оно не предусмотрено ни в ГК, ни в иных федеральных законах. Кроме того, понятие "коммерческий" ассоциируется обычно с осуществлением субъектом предпринимательской деятельности. Термин впервые использован в кн. "Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель" под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова (М., 1996). К тому же понятие "договор коммерческого найма" используется в законодательных актах субъектов Федерации применительно к договорам, опосредующим предоставление жилья из государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования (см., например: ст. 11 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики в городе Москве").

2. Понятие "жилищные правоотношения" в большинстве современных научных исследований рассматривается в широком смысле, как любые отношения, связанные с управлением жилищными фондами, приобретением и пользованием жилыми помещениями. Объединяет все эти разнообразные отношения правовая цель - обеспечение потребности граждан в жилье и объект, по поводу которого они возникают, - жилое помещение. Жилищными можно считать отношения по постановке гражданина на учет для получения жилья по договору социального найма, а также отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем из этого договора, и т.д. Понятие "жилищные правоотношения" в указанной трактовке включает в себя как отношения, основанные на началах власти и подчинения, так и отношения, в которых субъекты равноправны, имущественно обособлены. Жилищные отношения, возникающие по поводу пользования жилым помещением, рассматривают как разновидность гражданских правоотношений <*>.

--------------------------------

<*> См.: Седугин П.И. Жилищное право. М., 2003. С. 5.

3. Совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на находящееся в залоге у кредитора жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания, образует жилищный фонд (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики).

В жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ст. 4 ЖК).

Жилищный фонд неоднороден - он различается по субъектам права собственности, формам использования. В последние годы его структура изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц.

В законодательстве, а также научной литературе жилищные фонды классифицируются на виды по нескольким основаниям. Согласно ЖК жилищный фонд подразделяется на государственный, общественный, фонд жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный. Данная классификация не согласуется с существующими в настоящее время формами собственности и нуждается в корректировке.

В ст. 7 Основ федеральной жилищной политики выделен частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд <*>. Приведенная классификация более соответствует закрепленным в Конституции РФ и ГК формам собственности. Однако, избрав критерий формы собственности, вряд ли следует выделять общественный жилищный фонд. Он входит в частный жилищный фонд.

--------------------------------

<*> До принятия Федерального закона от 21 апреля 1997 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913) выделялся также коллективный жилищный фонд, т.е. фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. При этом нарушался единый классификационный критерий, так как общая собственность не рассматривается в качестве формы собственности, а указывает лишь на наличие у имущества нескольких собственников.

К частному жилищному фонду относятся:

1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц - частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

В государственный жилищный фонд входят:

1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Существует также муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

В зависимости от условий использования жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, можно выделить:

а) жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Основ федеральной жилищной политики). Этот фонд формируется с обеспечением гласности из государственного и муниципального жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями. Жилые помещения из данного фонда предоставляются по договорам социального найма;

б) коммерческий жилищный фонд - совокупность жилых помещений, передаваемых в пользование с целью получения дохода (прибыли).

Особую категорию составляет специализированный жилищный фонд: служебные жилые дома и жилые помещения, предоставляемые на период определенной деятельности, а также предназначенные для временного поселения, в частности общежития и др. (ст. 7 ЖК). К специализированным относятся помещения маневренного фонда, предоставляемые обычно гражданам на время капитального ремонта занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (ст. 82 ЖК).

В состав жилых помещений для временного поселения в настоящее время включены также жилые помещения, предоставляемые перечисленным в ст. 108.1 ЖК категориям граждан: вынужденным переселенцам, беженцам; гражданам, утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложенное в обеспечение возврата этого кредита или займа.

Порядок и условия предоставления жилых помещений из специализированного жилищного фонда специфичны.

К примеру, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предоставляются по договору социального найма в порядке очередности, устанавливаемой территориальным органом миграционной службы (ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. "О беженцах" <*>, ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. "О вынужденных переселенцах" <**>).

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 425; СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956.

<**> СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110.

Гражданин, проживающий в жилом помещении из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, не имеет права:

1) приватизировать жилое помещение;

2) осуществлять обмен и бронирование жилого помещения;

3) сдавать жилое помещение на основании договора поднайма или иного договора;

4) осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;

5) вселять временных жильцов (ст. 108.3 ЖК).

ЖК не предусматривает подобных ограничений для оборота жилья, предоставляемого для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев. Однако они содержатся в специальном законодательстве. Жилое помещение из фонда жилья для временных переселенцев и беженцев не подлежит приватизации, обмену, бронированию, сдаче в поднаем, аренду или субаренду. Лицу, проживающему в указанном жилом помещении, запрещен раздел занимаемой им жилой площади и вселение временных жильцов без разрешения на то территориального органа миграционной службы (ст. 11 Закона "О вынужденных переселенцах", ст. 11 Закона "О беженцах").

Таким образом, отнесение к тому или иному виду жилищного фонда влияет на правовой режим жилого помещения, что, в свою очередь, отражается на условиях договора найма жилого помещения, правах и обязанностях сторон.

Жилищный фонд независимо от формы собственности подлежит государственному учету. Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой системе учета путем технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится бюро технической инвентаризации (БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда.

Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Последующий технический учет производится путем плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований.

БТИ заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. "О бухгалтерском учете" <*> и иными нормативными правовыми актами.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.

§ 2. Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения

Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях.

Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных, муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

Правовое регулирование договора найма жилого помещения осуществляется гл. 35 ГК. Кодекс определяет понятие, предмет данного договора, форму, права и обязанности сторон, порядок изменения и расторжения. В ст. 672 ГК установлены особенности правового регулирования договора социального найма жилого помещения. На этот договор распространяются нормы, закрепленные в гл. 35 ГК (ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685). Другие положения ГК могут быть применены к договору социального найма при отсутствии норм жилищного законодательства, регулирующих соответствующие отношения. Жилищное законодательство регламентирует в основном вопросы, связанные с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма; в нем предусмотрены основания выселения из жилого помещения и т.д.

Жилищное законодательство является комплексным и содержит значительное число норм, выходящих за пределы предмета гражданско-правового регулирования. К примеру, жилищное законодательство регламентирует отношения по порядку учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, согласованию перепланировки и переоборудования помещений. Эти отношения носят административный характер. Вместе с тем жилищным законодательством не охватываются отношения собственности на жилое помещение. Права и обязанности собственника, основания возникновения и прекращения права собственности регламентируются гражданским законодательством. Жилищное законодательство регулирует отношения по использованию жилищного фонда и не распространяется на отношения по использованию, пусть даже в целях проживания, объектов, не включенных в жилищный фонд, например дач, домов отдыха и т.д.

Основной акт жилищного законодательства - ЖК 1983 г. В последние годы в него неоднократно вносились изменения и дополнения <*>.

--------------------------------

<*> На осенней сессии 2004 г. ожидается принятие Государственной Думой РФ нового Жилищного кодекса РФ.

Некоторые нормы ЖК признаны не соответствующими Конституции РФ и не подлежат применению (см. Постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой" <*>; от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" <**>; от 5 февраля 1993 г. N 2-П "По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела" <**>).

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.

<**> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

<**> ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 445.

Среди нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, следует выделить Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Он содержит принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Жилищные отношения регулируются также указами Президента, постановлениями Правительства, ведомственными нормативными актами. Например, Президентом РФ был принят Указ от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" <*>. Во исполнение этого Указа Приказом Минстроя России от 20 августа 1996 г. N 17-113 утверждено Положение о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432.

Программные мероприятия по проведению реформы жилищно-коммунального хозяйства разрабатываются и утверждаются Правительством РФ. В настоящее время реализуется упомянутая выше Федеральная целевая программа "Жилище".

Поскольку решение многих жилищных проблем без учета уровня экономического развития, а также иных особенностей отдельных регионов невозможно, жилищное законодательство отнесено п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ к совместному ведению РФ и ее субъектов. Некоторые вопросы должны решаться на уровне субъектов Федерации в силу прямого указания федерального законодательства. Так, согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной политики органами государственной власти субъектов Федерации устанавливается социальная норма площади жилья. Субъекты Федерации регулируют также отношения, не регламентированные федеральным законодательством. Примером нормативного акта субъекта Федерации может служить Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики г. Москвы" <*>.

--------------------------------

<*> Ведомости Московской городской Думы. 1998. N 5; 2002. N 8.

Действие жилищного законодательства не ограничивается регулированием отношений социального найма. Некоторые положения жилищного законодательства в силу прямого указания ГК распространяются и на коммерческий наем. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК пригодность помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения, для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Если договор найма не предусматривает сроков внесения платы за жилое помещение, она вносится в порядке, установленном ЖК (п. 3 ст. 682 ГК). Согласно п. 3 ст. 687 ГК любая из сторон договора найма жилого помещения вправе требовать его расторжения в судебном порядке в случаях, установленных жилищным законодательством. Жилищным законодательством определяется минимальная норма жилой площади на одного человека, которая учитывается при вселении к нанимателю граждан (кроме несовершеннолетних детей) с целью постоянного проживания (ст. 679 ГК), временных жильцов (ст. 680 ГК).

§ 3. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Долгое время договор найма жилого помещения не признавали самостоятельным гражданско-правовым договором. Так, в ГК 1922 г. наем жилья рассматривался как разновидность имущественного найма. В ГК 1922 г. было включено лишь несколько статей, содержащих специальные нормы о найме жилого помещения.

Однако в силу специфики предмета договора и целей его использования, определяющих особенности правового регулирования, в ГК 1964 г. наем жилья был выделен в самостоятельный договорный вид.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК). Хотя договор социального найма жилого помещения имеет существенную специфику, его все же следует рассматривать лишь как разновидность договора найма жилого помещения. Об этом свидетельствует прежде всего общая правовая цель - получение физическим лицом во владение и пользование жилого помещения для проживания в нем.

При этом договор найма жилого помещения не подразделяется на два самостоятельных вида <*>: коммерческого найма и социального найма. Существует один договор найма жилого помещения и две его разновидности - договор социального найма и договор коммерческого найма. Публичный же элемент, присутствующий в жилищных правоотношениях, не влияет в целом на правовую природу договора социального найма. Ведь административные отношения - постановка нуждающегося гражданина на учет, выдача ордера и т.д. - отношения, находящиеся за рамками договора. Сам же договор непосредственно охватывает отношения между нанимателем и наймодателем по поводу пользования жилым помещением. Стороны этих отношений не находятся между собой в отношениях власти-подчинения. Гражданскому праву известны и другие договоры, заключение и формирование условий которых нельзя назвать свободным, например, договоры поставки или выполнения работ для государственных нужд, договоры обязательного страхования.

--------------------------------

<*> См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 109 - 111. Схожей позиции придерживается П.В. Крашенинников (см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 51).

Некоторые ученые полагают, что договор социального найма и договор коммерческого найма - самостоятельные типы договоров жилищного найма. К примеру, М.И. Брагинский считает, что сама структура гл. 35 ГК свидетельствует о стремлении законодателя выделить договор социального найма и договор коммерческого найма в качестве самостоятельных типов договора найма жилого помещения. Именно этим он объясняет отсутствие в гл. 35 ГК общих положений о договоре найма жилого помещения. К социальному найму применяются непосредственно лишь статьи, прямо указанные в п. 3 ст. 672 ГК. Такой прием законодательной техники используется при применении положений об одном виде договоров к договорам другого вида, например, норм об аренде - к безвозмездному пользованию (п. 2 ст. 689 ГК), о подряде - к договору возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК) <*>. Эту позицию нельзя признать обоснованной, так как исходя из ст. 672 ГК договор социального найма - договор найма жилого помещения, специфика которого обусловлена тем, что по данному договору предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. М., 2000. С. 662.

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Договор найма жилого помещения носит срочный характер. Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

2. Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Согласно п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование - для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении.

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель по договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года, приобретает право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия договора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон.

Вселение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан <*>;

--------------------------------

<*> В случае когда интересы несовершеннолетних лиц, проживающих с нанимателем, представляют родители или опекуны (попечители), проживающие отдельно, вопрос о вселении новых лиц должен быть согласован с ними (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 // БВС СССР. 1987. N 3. С. 8; 1991. N 2. С. 8).

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека.

Наличия перечисленных условий не требуется при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК) <*>.

--------------------------------

<*> Имеются в виду несовершеннолетние дети нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в том числе дети, переданные указанным лицам под опеку.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем никаких обязанностей не несут. Вместе с тем они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.

Для вселения нового лица наниматель должен получить согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Право пользования жилым помещением лиц, постоянно проживающих с нанимателем, есть все основания рассматривать как самостоятельное, автономное от прав нанимателя жилого помещения.

Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

3. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК). Ее несоблюдение не влечет недействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).

4. Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК) <*>.

--------------------------------

<*> В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако, если договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.

В ГК в качестве предмета найма названы следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).

Жилой дом - строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

Комната - обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной - ванная комната, кухня и т.д.

По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);

3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений <*>.

--------------------------------

<*> БВС РСФСР. 1986. N 6. С. 11.

Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

Помещение, признанное в установленном порядке непригодным для проживания, не может быть предметом договора жилищного найма. При несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий требованиям законодательства (ст. 168 ГК).

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания" <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 37. Ст. 3586.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Таким образом, возможность безопасного использования жилого помещения определяется не только качеством самого строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных должны определяться Министерством промышленности и энергетики РФ.

Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законодательством не ограничивается.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 673 ГК, пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Одним из критериев определения пригодности для проживания является определенный размер жилого помещения. ГК (ст. 679) устанавливает, что вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что для договора коммерческого найма необходимо соблюдение не нормы предоставления жилья, установленной для договора социального найма, а санитарной нормы жилой площади. Причем эта норма должна соблюдаться не только при вселении новых жильцов, но и при заключении договора коммерческого найма.

Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно либо вообще не определено, договор считается незаключенным.

Существенное условие договора найма жилого помещения - цена (размер платы за наем).

По поводу того, следует ли условие о цене считать существенным для договора найма жилого помещения, высказываются разные точки зрения. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия данного договора. Соответственно при отсутствии в договоре найма условия о цене следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК <*>. Однако представляется, что определение размера наемной платы в договоре найма жилого помещения зависит от ряда факторов, характеризующих жилое помещение. Это не только его размеры, но и категория дома, уровень благоустроенности. Кроме того, индивидуальные особенности имеет каждое конкретное жилое помещение. Даже одинаковые по площади, планировке и уровню благоустройства жилые помещения, находящиеся в одном доме, могут различаться по их состоянию (помещение, требующее ремонта, будет оценено ниже). Поэтому применение п. 3 ст. 424 ГК к договору найма жилого помещения представляется невозможным, равно как при определении арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 709 - 710.

В договоре коммерческого найма жилого помещения цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Кодекс допускает возможность ограничения свободы сторон в формировании данного условия путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Платежи нанимателей, проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности включают плату за:

а) содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

б) капитальный ремонт жилищного фонда;

в) наем жилья.

Размер платы за содержание и ремонт жилья в жилищном фонде любой формы собственности зависит от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг.

Размер платы за наем жилого помещения устанавливается в зависимости от общей площади и качества жилого помещения (ст. 15.1 Основ федеральной жилищной политики).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

Статья 56 ЖК предусматривает, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Это правило является императивным для договора социального найма, а к отношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного условия в договоре (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты жилья. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

Еще одним условием, обычно указываемым в договоре коммерческого найма жилого помещения, является срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Таким образом, срок не относится к существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения.

Договоры коммерческого найма жилого помещения подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. Он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, заменять нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК). Однако эти ограничения диспозитивны. Перечисленные возможности могут быть предоставлены нанимателю по договору краткосрочного найма по соглашению сторон.

5. Стороны договора найма жилого помещения наделены взаимными правами и обязанностями.

Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).

Таким образом, исполнение обязательства по передаче жилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух условий:

помещение должно быть свободным, т.е. в нем не должны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;

помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

Вопрос о правовой природе отношений по обеспечению граждан коммунальными услугами в науке решается неоднозначно. Одни считают, что это самостоятельные обязательственные отношения, которые возникают из самостоятельных договоров на водоснабжение, газоснабжение и т.д., другие рассматривают эти отношения как неотъемлемую часть жилищных правоотношений, так как, получая право пользования жилым помещением по договору найма, наниматель автоматически приобретает право пользования соответствующими услугами <*>. Требования к объекту договора найма предполагают определенный уровень благоустройства, что невозможно без предоставления одновременно определенного комплекса коммунальных услуг. Обязательственные отношения с предоставляющими коммунальные услуги организациями по специальным договорам о снабжении соответствующими услугами возникают у наймодателей, а наниматель получает эти услуги на основании договора найма, поскольку внаем сдается помещение, имеющее определенный уровень благоустройства. Вместе с тем договором найма жилого помещения может предусматриваться, что определенные услуги наниматель получает на основании отдельного договора с обслуживающей организацией;