Правовые формы коммерческого использования общего имущества здания

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ объекты, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, также как и любые иные вещи, предоставляются в пользование третьим лицам на основании сделок, совершаемых собственниками данного имущества, то есть собственниками помещений в многоквартирном доме. В соответствии с положениями ГК РФ предоставление в пользование возможно также лицами, которые уполномочены на то собственниками или законом. Так, подписание договора на осуществление вышеуказанных действий возможно лицом, уполномоченным на это решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если договор будет подписан лицом, не являющимся собственником помещения в доме и в отсутствии необходимого решения общего собрания, такой договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ и подп. 1,2 ст. 209 ГК РФ будет ничтожен, так как право распорядиться вещью есть только у ее собственника, либо у иного лица, которое прямо указано в законе. Если же договор подписан лицом, которое является собственником помещения в доме, но решение общего собрания также отсутствует, такой договор будет ничтожен в соответствии со ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 246 ГК РФ, поскольку распоряжение вещью, которая находится в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех собственников такой вещи.

Таким образом, договор с ТСЖ об использовании общего имущества жилого дома легитимен только тогда, когда он заключен во исполнение решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании. При отсутствии такого решения договор, заключенный с ТСЖ, ничтожен. При отсутствии решения сособственников об использовании общего имущества третьи лица вообще не имеют оснований для аренды данного имущества (Определение ВАС РФ от 27.10.2010 г. № ВАС-13788/10 Определение ВАС РФ от 27.10.2010 г. № ВАС-13788/10 [Электронный ресурс]//Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»).

После того, как собственниками помещений в многоквартирном доме в установленном порядке на общем собрании принято решение о коммерческом использовании общего имущества в доме, уполномоченным собственниками лицом заключается договор. Существует мнение, согласно которому решение собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование элемента общего имущества в доме не является частью договора о передаче его в пользование третьему лицу, а является тем, на чем основывается право на подписание самого договора Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект. Дис. … к.ю.н. : 12.00.03 / С.В. Стрембелев. - СПб., 2009. - С. 171 .

Решением общего собрания собственников помещений в доме устанавливается и лицо, в полномочия которого входит подписание договоров на передачу в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно, право данного лица на подписание соответствующего договора от имени указанных собственников согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ, ч. 3 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 7 ЖК РФ основываются на указании закона и решении, принятом на общем собрании собственников помещений в доме. При этом, данное решение, скорее всего, нельзя рассматривать как доверенность, так как в противном случае остается неясным вопрос о механизме отмены такой доверенности Правовые аспекты размещения рекламных конструкций на элементах общего имущества многоквартирного дома [Электронный ресурс] // Ppt.ru. - М., 12.01.2010. - URL : http://ppt.ru/news/74740/ .

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, правомерность решения о передаче общего имущества в многоквартирном доме в пользование будет зависеть от соответствия порядка принятия такого решения собственниками помещений в доме требованиям законодательства и отсутствии нарушения таким решением прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Управляющая организация может заключать договоры аренды общего имущества от имени собственников помещений в многоквартирном доме при условии проведения общего собрания собственников помещений в доме с принятием на нем в установленном законодательством порядке соответствующего решения с утверждением условий договора. При этом, данные условия должны устанавливать множественность лиц на стороне арендодателя и заключение договора управляющей организацией от имени всех собственников. Также управляющая организация может заключить с собственниками помещений в многоквартирном доме договор аренды общего имущества в доме, например, нежилого помещения, и в дальнейшем передавать его в субаренду. При указанном варианте в договор между собственниками и управляющей организацией необходимо включение условия о возможности сдачи предмета договора в субаренду. ТСЖ может выступать в роли арендодателя и заключать соответствующие договоры при соблюдении установленного законодательством порядка принятия решений о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. Соответствующие договоры, заключенные в отсутствие закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в многоквартирном доме, могут в судебном порядке быть признаны ничтожными Определение ВАС РФ от 27.08.2008 г. № 10852/08 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс» .

В юридической литературе делается вывод, что к подобным договорам целесообразно применение положений п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене правообладателя имущества, сданного в аренду, так как на стороне арендодателя обычно находится множество лиц, составляющих собственников помещений в многоквартирном доме, и может сложиться ситуация, при которой отдельные собственники помещений в доме (и сособственник общего имущества) продолжат нести права и обязанности по таким договорам и после отчуждения ими помещений (и долей в праве собственности на общее имущество соответственно) Правовые аспекты размещения рекламных конструкций на элементах общего имущества многоквартирного дома [Электронный ресурс] // Ppt.ru. - М., 12.01.2010. - URL : http://ppt.ru/news/74740/ .

В соответствии с положениями п. 1 ст. 322 ГК РФ, обязательство по передаче объекта, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме третьему лицу будет носить солидарный характер, так как предметом такого обязательства является элемент общего имущества в многоквартирном доме, а не доли в праве собственности на него, а требования собственников помещений о выплате компенсации к лицу, получившему в пользование элемент общего имущества в доме, за пользование соответствующим имуществом, будут являться солидарными, если они связаны с коммерческой деятельностью собственников помещений Стрембелев, С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект. Дис. … к.ю.н. : 12.00.03 / С.В. Стрембелев. - СПб., 2009. - С.175.

Распоряжение элементами общего имущества возможно в любой форме Там же. С. 175, с учетом установленных законодательством ограничений. Таким образом, собственники общего имущества вправе передавать его элементы в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление, устанавливать сервитут в отношении элемента общего имущества, а также заключать непоименованные и смешанные договоры по распоряжению элементами общего имущества Там же. С. 175.

Необходимо расширительно толковать положения ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, понимая под передачей в пользование некое родовое понятие Там же. С. 182.

В целях последовательности и логичности исследования предлагаем разделить объекты, входящие в состав общего имущества здания, которые в соответствии с установленным законодательством могут быть использованы в коммерческих целях, на несколько групп.

Первую группу составят внешние конструктивные элементы здания, такие как крыши, ограждающие конструкции, фасады. Вторая группа будет представлена общими помещениями дома. В нее войдут помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Земельный участок, на котором расположено здание, элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, которые расположены на таком земельном участке, составят третью группу.

§2. Коммерческое использование фасада и крыши зданий

Размещение рекламы на зданиях является одним их эффективнейших способов привлечения потенциальных клиентов и покупателей. Как отмечалось выше, такие конструктивные элементы зданий, как фасады и крыши здания чаще всего используются собственниками помещений здания в коммерческих целях. При этом отмечается, что действующее законодательство РФ в недостаточной степени регулирует складывающиеся при этом отношения Правовые аспекты размещения рекламных конструкций на элементах общего имущества многоквартирного дома [Электронный ресурс] // Ppt.ru. - М., 12.01.2010. - URL : http://ppt.ru/news/74740/ .

Коммерческое использование фасада здания по своей природе является, по сути, предоставлением его в пользование для размещения рекламы. Согласно ст. 19 Федерального закона от 13.06.2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» О рекламе [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 13.06.2006 г. № 38-ФЗ// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».(далее - Федеральный закон «О рекламе»), реклама на фасаде распространяется с использованием рекламных конструкций. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами указанного закона и гражданского законодательства. Предметом соответствующего договора является передача за плату во временное пользование части общего имущества установленной сторонами площади, представляющего собой часть фасада здания.

Исследуемые элементы общего имущества собственников помещений могут являться предметом договора аренды с применением к ним положений законодательства об аренде. В Постановлении Пленума ВАС РФ № 64 указано, что при передаче отдельных частей здания в пользование, например, при заключении договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы, к нему будут применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и такой договор подлежит государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. Обременение устанавливается на все здание в целом Там же..

Также обременение на здание в целом в соответствии с правовой позицией ВАС РФ устанавливается при передаче в пользование крыши, которая не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [Электронный ресурс] : Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».. Дополнительно ВАС РФ указал, что договор об использовании крыши, в том числе для рекламных целей, не является договором аренды Там же., а предметом такого договора, как было дополнено ВАС РФ позднее, являются отношения, в рамках которых лицу предоставляется возможность на возмездной основе размещать рекламу на конструктивном элементе здания, такой договор не противоречит положениям ГК РФ, а отношения сторон должны регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора Определение ВАС РФ от 10.12.2008 № 13750/08 по делу № А55-17555/2007 [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» .

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ № 64, к договорам пользования частями здания применяются по аналогии нормы законодательства об аренде. Что касается вопроса о применении данных положений к договорам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, существует позиция, согласно которой нормы об аренде применяются «не по аналогии, а в силу того, что конструктивные элементы многоквартирного дома могут быть предметом договора аренды» Стрембелев, С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект. Дис. … к.ю.н. : 12.00.03 / С.В. Стрембелев. - СПб., 2009. - С. 47.

Рекламной конструкцией считается вывеска, в тексте которой присутствует адрес или телефон компании, рекламный слоган или иная информация, побуждающая потребителя к действию, и, вместе с другими, аналогичными рекламоносителями (стендами, щитами, электронными табло, крышными установками и т.д.) Согласование рекламы [Электронный ресурс] // Agatpro.ru. - URL : http://agatpro.ru/soglasovaniye-reklamy.

Установка и эксплуатация рекламной конструкции в соответствии с п. 5 ст. 19 Федерального закона «О рекламе» осуществляются ее владельцем по договору с собственником недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Срок договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции составляет пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, такой договор может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. Разрешение на установку рекламных конструкций в соответствии с положениями Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». выдается органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции.

Для размещения рекламной конструкции на здании, не принадлежащем рекламораспространителю, необходимо заключить соответствующий договор с собственником здания. Если речь идет о государственной или муниципальной собственности, то такой договор заключается путем проведения торгов (п. 5.1 ст. 19 Федерального закона о рекламе). Для размещения рекламной конструкции на фасаде или крыше многоквартирного дома, рекламораспространителю понадобится получить согласие всех собственников помещений в таком доме (п. 5 ст. 19 Федерального закона о рекламе). Также требуется специальное разрешение уполномоченного органа местного самоуправления (п. 10 ст. 19 Федерального закона о рекламе).

Однако все перечисленные требования Федерального закона «О рекламе» не распространяются на размещение вывесок и указателей, в которых не содержится рекламная информация, а также на информацию, распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом (подп. 2, 5 п. 2 ст. 2 ФЗ о рекламе).

Нередко в средствах массовой информации освещается вопрос размещения на фасадах зданий дополнительных элементов и устройств Арбитраж признал законным развешивание рекламных табличек на чужих домах [Электронный ресурс] // Fontanka.ru. - М., 10.09.2012. - URL : http://www.fontanka.ru/2012/09/10/010 Суд пустил вывески на дома петербуржцев [Электронный ресурс]// Fontanka.ru. - М., 26.03.2014. - URL : http://www.fontanka.ru/2014/03/26/064.

В соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» О защите прав потребителей [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 07.02.1992 г. № 2300-1 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» размещение в месте нахождения (месте осуществления деятельности) организации вывески, содержащей определенную положениями данной статьи информации (фирменное наименование организации, место нахождения, режим работы, информация о виде деятельности, номере лицензии, и т.д.), является обязательным. Соответствующие вывески размещаются на фасаде здания, в котором находится организация, причем это является обязанностью организации. Размещение вывески должно быть по общему правилу опосредовано установленным порядком передачи в пользование общего имущества собственниками помещений в здании для целей размещении на фасаде дома дополнительных элементов и устройств (вывески). Согласие собственников здания на размещение конструкции является необходимым. Если размещение конструкции планируется в нежилом здании, то требуется письменное согласие всех собственников помещений в нем.

На вывеске можно указывать сведения о реализуемых товарах, оказываемых услугах или выполняемых работах. Стоит отметить, что на вывеске должна быть размещена вся необходимая для потребителя информация -- наименование компании (Ф.И.О. предпринимателя), адрес, режим работы, вид деятельности. Если на вывеске будет указано, например, только наименование и вид деятельности, то суд вполне может признать ее рекламой Когда для размещения рекламной конструкции не нужны разрешение и договор [Электронный ресурс]: Ваш партнер-консультант №35 (9451) 2012/ Eg-online.ru. -URL: http://www.eg-online.ru/article/187265/. Однако встречаются и исключения, когда вывески только с наименованием компании не квалифицируются судом как рекламные (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2011 по делу № А45-8848/2010 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2011 по делу № А45-8848/2010 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»).

Нередко встречаются случаи, когда предприниматели не согласовывают в установленном законом порядке рекламные вывески, размещая самовольно рекламные конструкции на фасадах зданий. Такие неправомерные действия могут быть обжалованы, и скорее всего судом будет вынесено решение о демонтаже данных конструкций и взыскании неосновательного обогащения в виде неполученной арендной платы за место для размещения конструкции Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 8263/10 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Также незаконное размещение рекламы сопровождается наложением крупных административных штрафов. Во избежание указанных негативных последствий следует согласовывать размещение рекламной конструкции до момента ее монтажа.

В случае, если организация находится в многоквартирном доме, порядок передачи в пользование иным лицам (или передачи в «дополнительное» пользование собственникам) предусматривает соблюдение требований, установленных в отношении поведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосования на таком собрании. Вследствие этого юридическое лицо, обязанное разместить информационную вывеску, будет зависеть от решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а положительное решение общего собрания может быть дополнено установлением платы за размещение соответствующей вывески, так как сособственники могут изъявить желание коммерческого использования фасада здания.

Судебная практика по данному вопросу придерживается позиции о том, что размещение вывески магазина на многоквартирном доме не требует дополнительного согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме. Данная позиция была высказана ФАС РФ в письме от 15 марта 2010 г. № АК/6745 О размещении вывесок на многоквартирных домах [Электронный ресурс] : Письмо ФАС РФ от 15.03.2010 г. № АК/6745// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Так, несмотря на то, что получение согласия собственников помещений многоквартирного дома необходимо при размещении вывески на общем имуществе дома, и размещение вывески согласно Федеральному закону от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» О защите прав потребителей [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 07.02.1992 г. №2300-1 (ред. от 13.07.2015) // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» для организации является обязательным, такая обязанность вытекает из прав владельца организации по использованию помещений многоквартирного дома, полученных в установленном порядке, а, следовательно, дополнительное согласование с собственниками помещений в доме не требуется.

В данном вопросе необходимо четко разграничивать понятие «вывеска» и понятие «рекламная конструкция». В вышеуказанном письме ФАС отражено, что согласно п. 2 ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О рекламе», положения данного закона не распространяются на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом.

В соответствии с п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.12.1998 г. № 37 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе» Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе [Электронный ресурс] : Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.12.1998 г. № 37/ Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», сведения, распространение которых по форме и содержанию является для юридического лица обязательным на основании закона или обычая делового оборота, не относятся к рекламной информации независимо от манеры их исполнения на соответствующей вывеске.

В соответствии с Письмом ФАС РФ от 23.07.2009 г. № АЦ/24234 «О разграничении понятий реклама и вывеска» О разграничении понятий реклама и вывеска [Электронный ресурс] : Письмо ФАС РФ от 23.07.2009 г. № АЦ/24234 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», размещение в месте осуществления деятельности организации коммерческого обозначения, применяемого юридическим лицом для идентификации места осуществления своей деятельности, а также профиля деятельности организации и вида реализуемых товаров, оказываемых услуг, признается обычаем делового оборота.

Место размещения рекламной конструкции или вывески является отличительным их признаком. К примеру, вывеска у входа в офис компании не может быть признана рекламой, вне зависимости от формы данной вывески, будь то табличка с информацией, конструкция фасада здания либо световой короб. Данная позиция обусловлена сложившейся судебной практикой (Определение ВАС РФ от 25.04.2012 № ВАС-1930/12 Определение ВАС РФ от 25.04.2012 № ВАС-1930/12 [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», Определение ВАС РФ от 12.10.2010 № ВАС-13232/10 Определение ВАС РФ от 12.10.2010 № ВАС-13232/10[Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»)

Таким образом, информация о юридическом лице равно как и о реализуемых им товарах и услугах, размещенная на вывеске, не будет являться рекламной вывеской при выполнении следующих условий:

1. целью размещения является не привлечение внимания, а информирование;

2. информация размещена в непосредственной близости с объектом торговли, офисом компании т.п., в котором непосредственно происходит продажа товаров, оказание услуг выполнение работ или заключение договоров на их выполнение или оказание;

3. информация размещается в одном месте.

К таким выводам позволяет прийти анализ судебной практики арбитражных судов и ВАС РФ.

§3. Коммерческое использование помещений, входящих в состав общего имущества здания

Собственники здания в установленном законодательством РФ порядке могут принять решение об использовании в коммерческих целях различных объектов, входящих в состав общего имущества, в частности, помещений внутри самого здания.

Пленум ВАС РФ № 64 к помещениям, входящим в состав общего имущества здания, относит, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании. В соответствии с вышеуказанными положениями законодательства, исследуемые помещения включают в себя: лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование.

Возникает вопрос в отношении отнесения, например, лестничных площадок и лестниц к понятию «помещение». В соответствии с п. 1.1., подп. б п. 2 Инструкции о порядке проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости, утвержденной Приказом Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга от 18 августа 1998 г. № 27 Инструкция о порядке проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости от 18.08.1998 г. № 27 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»., для целей инвентаризации под помещением понимается одно из составляющих здания или сооружения, которое удовлетворяет критерию замкнутости пространственной границы объекта в трехмерном измерении, то есть имеет замкнутый контур.

Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. По признаку пригодности помещения могут быть дифференцированы на жилые и нежилые, основные и вспомогательные. Основные помещения могут быть самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить лишь в состав общего имущества Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [Электронный ресурс] // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс.

Судебная практика демонстрирует, что, например, лестничные площадки, могут быть предметом технического и кадастрового учета в качестве помещений, то есть в отношении объекта в отсутствие признака замкнутости был проведен учет в качестве помещения Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 декабря 2004 г. по делу № А56-9088/04 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». При этом, в соответствии со строительными нормами не сами лестницы и лестничные площадки являются помещениями, тогда как ЖК РФ именует их таковыми, а лестнично-лифтовой узел, предназначенный для размещения вертикальных коммуникаций, лестничной клетки и лифтового оборудования. Из данного противоречия можно сделать вывод о неточности соответствующих положений ЖК РФ СНиП 2.08.01-89, Приложение 1 Термины и определения, абз. 8 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».. Аналогичная позиция высказывается и в юридической литературе Стрембелев, С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект. Дис. … к.ю.н. : 12.00.03 / С.В. Стрембелев. - СПб., 2009. - С. 41.

Технические этажи, в соответствии со СНиП 2.08.01.89, не являются помещением сами по себе, но в границах технического этажа в многоквартирном доме могут быть расположены помещения.

В качестве помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и пригодных для коммерческого использования, выступают и подвалы многоквартирных домов.

На практике наиболее частой формой коммерческого использования соответствующих помещений является передача в пользование подвалов путем заключения договоров аренды.

Однако, возможность распоряжения подвальным помещением собственниками помещений в многоквартирном доме может оказаться не однозначной. Судебная практика показывает, что собственники помещений в многоквартирных домах часто сталкиваются с тем, что подвальные помещения находятся в собственности муниципалитетов, и на них не распространяется право общей долевой собственности Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» . Это прежде всего объясняется тем, что в таких домах «в силу специфики приватизации и внедрения института частной собственности в нашем государстве первичным собственником подвальных помещений в домах дореволюционной и советской постройки, не наделенных свойствами вспомогательных объектов, всегда является государство». Кафе в подвале многоквартирного дома: правовой режим помещения (М.О. Денисова "Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, июнь 2011 г.)

В остальных случаях, когда подвальные помещения в многоквартирных домах входят в состав общего имущества в таких домах, они могут быть переданы собственниками помещений в данных домах в пользование иным лицам в установленном порядке. При этом важно, чтобы было соблюдено установленное п. 3 ст. 607 ГК РФ требование в отношении определенности предмета аренды при передаче последнего в пользование в виде точного указания его индивидуализированных признаков, в соответствии с положениями которого договор аренды должен содержать данные, которые могут позволить с большой точностью установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В обратном случае условие в договоре о подлежащем сдаче в аренду объекте является несогласованным, и, как следствие, соответствующий договор не считается заключенным.

Руководствуясь положениями законодательства РФ, можно сделать вывод, что такой объект как подвал, при отнесении его к общему имуществу дома, может являться предметом договора возмездного пользования. В таком случае, при аренде подвала во исполнение требования п. 3 ст. 607 ГК об определенности предмета аренды при передаче последнего в пользование необходимо точное указание его индивидуализированных признаков. Как и в иных случаях распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом в таком доме, необходимо проведение общего собрания с утверждением соответствующего решения в закрепленном законодательством порядке.

§4. Коммерческое использование земельного участка, входящего в состав общего имущества здания

Земельный участок, на котором располагается здание, в пределах установленных для него границ, наряду с подвальными помещениями является недвижимой вещью, входящей в состав общего имущества здания Письмо Минэкономразвития РФ от 25.07.2011 г. № ОГ-Д23-580 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», и может быть использован собственниками в коммерческих целях в установленном порядке. Статьи 33 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». (далее - ЗК РФ), Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» О государственном земельном кадастре [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» О землеустройстве [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 18.06.2001 №78-ФЗ// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», Постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю [Электронный ресурс]: Постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 № 576 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» определяют требования относительно границ и размеров земельного участка, прилегающего к зданию.

Земельное законодательство регулирует в том числе и отношения, возникающие у собственников помещений в многоквартирном доме по поводу земельного участка. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Земельный участок индивидуализируется как объект гражданских прав в особом порядке по сравнению с иными элементами общего имущества (межевание, кадастровый учет Стрембелев С. В. Земельный участок как элемент общего имущества многоквартирного дома /С.В. Стрембелев// «Закон», 2007. №1. С. 4).

Доля в праве общей собственности на земельный участок и общее имущество здания неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена отдельно от права собственности на помещение. Право на долю в праве общей собственности на земельный участок и общее имущество здания прекращается в случае гибели помещения, если состояние здания исключает его восстановление. Однако если помещение может быть восстановлено, то на период такого восстановления, предельный срок которого должен быть определен законом, за собственником помещения сохраняется доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [Электронный ресурс] // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Если здание находится на неделимом земельном участке, а право собственности на него принадлежит нескольким лицам, то у этих лиц возникает право как на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность, так и на передачу его в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, в случаях, когда иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. Для этого собственникам требуется обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ст. 36 ЗК РФ).

В силу положений ст. 36 ЗК РФ, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Как уже говорилось ранее, собственники помещений в многоквартирном доме в установленном законодательством порядке на общем собрании собственников принимают решение о коммерческом использовании соответствующего земельного участка. Рассмотрим, какие сложности у них могут в связи с этим возникнуть, и на что необходимо обратить внимание.

С вступлением в силу действующего ЖК РФ с 1 марта 2005 г. придомовая территория вошла в состав общей собственности в многоквартирном доме, однако собственники помещений в таком доме должны пройти процедуру формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет, если землеустроительные и кадастровые работы ранее не производились.

В отношении данного имущества в многоквартирных домах, которые были введены в эксплуатацию после вступления в силу действующего ЖК РФ, указанная процедура не требуется в виду того, что их придомовая территория определяется на стадии формирования земельного участка под застройку. Соответственно, в последнем случае придомовая территория сразу же входит в состав общего имущества собственников помещений - вместе с правом собственности на сами помещения.

Так как предложенные варианты коммерческого использования общего имущества представляют собой сдачу такого имущества в пользование на основании договоров аренды и договоров, к которым по аналогии применяются соответствующие положения законодательства об аренде, результатом указанного использования будет получение арендных платежей. Поэтому при рассмотрении соответствующих вопросов особенно важным представляется установление собственниками помещений в многоквартирном доме порядка поступления соответствующих доходов от сдачи в аренду общего имущества.

В зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, возможны следующие порядки заключения договоров о сдаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Первый способ состоит в том, что управляющая организация может заключать договоры аренды общего имущества от имени собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с принятием на нем в установленном законодательством порядке решения с утверждением условий договора. При этом данные условия должны устанавливать множественность лиц на стороне арендодателя и заключение договора управляющей организацией от имени всех собственников с указанием соответствующих лиц и информации об их долях в праве общей собственности. Важно, что все права и обязанности арендодателя по такому договору приобретают собственники помещений в доме, а не управляющая организация. Для того, чтобы управляющая организация получала арендную плату от арендатора и зачисляла ее в счет погашения обязательств собственников перед самой управляющей организацией в порядке п. 1 ст. 313 ГК РФ, соответствующие условия необходимо установить в договоре.

Также управляющая организация может заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме договоры аренды общего имущества в доме (например, какого-то нежилого помещения), и в дальнейшем передавать его в субаренду. При указанном варианте в договор между собственниками и управляющей организацией необходимо включение условия о возможности сдачи предмета договора в субаренду. Плата по договорам субаренды будет поступать непосредственно в управляющую организацию. Аналогично первому варианту, в данном случае необходимо наличие в договоре условия о погашении обязательства собственников помещений перед управляющей организацией по внесению платы за содержание и ремонт помещений путем зачета встречного однородного требования по внесению арендной платы, которое собственники помещений имеют к управляющей организации в порядке ст. 410 ГК РФ.

Товарищество собственников жилья может выступать в роли арендодателя и заключать соответствующие договоры при соблюдении установленного законодательством порядка принятия решений о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме.

Использование собственниками помещений в многоквартирном доме земельного участка без оформленных в установленном законодательством порядке правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок будет квалифицироваться в соответствии со ст. 7.1. Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации (далее - КоАП РФ)Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12.2001 № 195-ФЗ//Доступ из справ.правовой системы «КонсультантПлюс» как административное правонарушение, выразившееся в самовольном занятии земельного участка. Такими правонарушениями, в частности, будут являться организация автомобильной стоянки, возведение ограждения, шлагбаума, которые могут преграждать доступ на придомовую территорию. Территориальные органы Роснедвижимости в рассматриваемых случаях выносят постановления о привлечении виновных лиц к административной ответственности. В случае обжалования в судебном порядке таких постановлений, судебная практика является единообразной в данном вопросе. Так, ФАС Северо-Западного округа отказал в признании незаконным постановления Роснедвижимости о привлечении ТСЖ к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка, поскольку материалами дела подтверждается использование ТСЖ без законных оснований указанного участка, являющегося территорией общего пользования, для организации открытой автостоянки с ограничителями въезда, установкой шлагбаума, металлических ворот и будки охранника Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2008 по делу № А56-54526/2007 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».. ФАС Северо-Западного округа постановил, что суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что представленный организованным в многоквартирном доме ТСЖ план границ благоустройства и землепользования не является надлежащим доказательством, подтверждающим использование земельного участка на законном основании, для чего необходимо было оформить в установленном порядке правоустанавливающие документы на используемый земельный участок, а следовательно, привлечение к ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ, правомерно.

Вместе с привлечением к административной ответственности, территориальные органы Роснедвижимости выносят предписания об устранении нарушения земельного законодательства в виде демонтажа ограничивающих въезд и передвижение объектов. При этом лица, обладающие правом собственности на земельный участок, прилегающий к дому, до момента возникновения права общей долевой собственности собственников помещений, вправе обратиться в суд с иском о выселении с самовольно занятого земельного участка и требованием снести ограждения, которые препятствуют свободному доступу Постановление ФАС МО от 07.06.2008 № КГ-А40/1553-08: [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».. Так как металлические ограждения не являются недвижимым имуществом, применению подлежит не ст. 222 ГК РФ, а ст. 60 ЗК РФ, которая устанавливает восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения. Соответствующее сооружение должно быть снесено, а в соответствии с п. 3 ст. 76 ЗК РФ, данные действия должны осуществляться лицами, совершившими данные земельные правонарушения.

В приведенном выше примере речь шла о привлечении к административной ответственности ТСЖ. Так, ТСЖ действует от имени собственников помещений в доме и представляет их законные интересы, а также в указанном случае именно ТСЖ привлекается к административной ответственности за нарушение соответствующих положений КоАП РФ.

В целях предотвращения привлечения к ответственности при коммерческом использовании земельного участка как объекта общей собственности, требуется соблюдение некоторых условий.

Так, необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, включив данный вопрос в повестку дня. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение о пределах использования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, принимается квалифицированным большинством голосов собственников помещений в доме, то есть не менее чем двумя третями от их общего числа.

Металлические ограждения, которыми собственники помещений в доме могут огородить соответствующую территорию (в случае устройства автостоянки), не относятся к недвижимому имуществу Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 № 09АП-1423/2008-ГК [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», и согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.12.2004 №190-ФЗ// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства. Однако, если установка подобных объектов будет связана с вскрытием грунта, в отдельных случаях для производства земляных работ потребуется получение ордера административно-технической инспекции. К примеру, в соответствии с п. 4 Правил производства земляных, строительных и ремонтных работ, связанных с благоустройством территории Санкт-Петербурга, утвержденных Распоряжением административно-технической инспекции Санкт-Петербурга от 22 января 2008 № 4 Об утверждении Правил производства земляных, строительных и ремонтных работ, связанных с благоустройством территорий Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]: Распоряжение Государственной административно-технической инспекции Санкт-Петербурга от 22.01.2008 № 4// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс», такой ордер потребуется в Санкт-Петербурге. Как правило, металлическое ограждение сопровождается шлагбаумом, который устанавливают непосредственно при въезде на придомовую территорию. Такие действия должны быть опосредованы получением разрешение собственника или балансодержателя дороги и согласованием проекта с отделом ГИБДД. В противном случае инспектор вынесет предписание о демонтаже ограждения Постановление ФАС ЗСО от 31.05.2007 № Ф04-2600/2007(33725-А70-17) [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Устанавливая дополнительные преграды, мешающие свободному передвижению по соответствующей территории, собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо иметь в виду, что физические и юридические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность на первых этажах многоквартирных домов, имея в собственности или арендуя помещения, обращаются в суд с требованием не препятствовать пользованию земельным участком, обеспечить свободный подъезд и подход к нежилым помещениям в соответствии со ст. 304 ГК РФ. В данном вопросе судебная практика складывается не в пользу собственников помещений в многоквартирном доме. Примером может служить Постановление ФАС МО от 16.10.2008 № КГ-А40/9491-08-А Постановление ФАС МО от 16.10.2008 № КГ-А40/9491-08-А [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Если же собственники примут решение возвести объект недвижимого имущества на земельном участке, потребуется получение разрешения на строительство, которое в соответствии со ст. 51 ГрК РФ выдается органом местного самоуправления, а в комитет градостроительства и архитектуры органа местного самоуправления необходимо будет представить для согласования проект строительства и установки такого объекта.

После того, как необходимые требования соблюдены, собственники помещений в многоквартирном доме могут правомерно использовать в коммерческих целях земельный участок, входящий в состав общего имущества в доме. Вышеуказанные требования также будут применимы по отношению к собственникам помещений, если они решат использовать часть земельного участка не только для размещения автостоянки, но и если они решат передать часть земельного участка для размещения стационарной торговой точки (палатки, киоска), рекламного щита, платежного терминала и иных объектов.

Заключение

Связанные с недвижимым имуществом вопросы всегда носят актуальный характер. Так, здания, будучи одним из видов недвижимого имущества, находятся под прицелом законодателя, который предпринимает шаги, в том числе, направленные на формирование и упорядочивание отношений по коммерческому использованию общего имущества зданий.

Следует отметить, что положения законодательства в отношении вопросов, исследованных в рамках настоящей работы, отличаются относительной новизной. В качестве следствия имеют не достаточно широкое раскрытие в юридической литературе. Учитывая актуальность коммерческого использования общего имущества зданий, очевидна потребность в его изучении.

Были выполнены следующие цели исследования: было рассмотрено понятие и выявлены признаки такого объекта недвижимости как здание; исследованы понятие, состав и правовой режим общего имущества данного объекта; были исследованы правовые формы, а также правовые аспекты коммерческого использования общего имущества здания; проведен анализ законодательства, регулирующего отношения в рамках предмета исследования настоящей работы; также проведен анализ соответствующей предмету исследования судебной практики и научных трудов; были выявлены и исследованы правовые проблемы в сфере коммерческого использования общего имущества зданий; сформированы выводы о целесообразности и эффективности действующего законодательного регулирования права собственности на общее имущество здания.

С учетом подходов, изложенных в юридической литературе, а также содержания соответствующих нормативно-правовых актов, было отмечено следующее.

Исчерпывающий перечень объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений здания, не нашел законодательного отражения, однако, руководствуясь установленными примерными перечнями данных объектов, можно определить понятие общего имущества здания как совокупность движимых и недвижимых вещей, предназначенных для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений, расположенных за пределами помещений здания, принадлежащих на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, и находящиеся в этом здании и (или) в установленных границах земельного участка, на котором расположено здание.

В настоящее время действующим законодательством не урегулирован правовой режим использования общего имущества нежилого здания, части которого являются собственностью нескольких лиц. Такой порядок предусматривается только для общего имущества многоквартирных, то есть жилых домов. Был сделан вывод о том, что в целях установления тождественности правового режима использования общего имущества жилых и нежилых зданий необходимо внести изменения в действующее гражданское законодательство. Данные нормы установят режим общей долевой собственности собственников помещений в здании, независимо от того, является ли это здание жилым или нежилым.

Был рассмотрен порядок осуществления собственниками помещений правомочия по распоряжению своими долями в праве общей собственности на общее имущество в здании. По общему правилу предусматривается право участника долевой собственности по своему усмотрению распоряжаться долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, однако собственник помещения в многоквартирном доме не имеет право отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также не имеет право совершать иные действия, которые повлекут передачу данной доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме. Сделан вывод о том, что доля в общем имуществе здания может принадлежать на праве собственности только собственнику помещения в здании, причем не имеет значения, является такое помещение жилым либо не жилым.