Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы исследования. Законодательство РФ предусматривает возможность нахождения в собственности нескольких лиц одной общей вещи с определением доли каждого из сособственников. Право, возникающее в данном случае между сособственниками, называется общей долевой собственностью.

Общая долевая собственность как особый правовой феномен выступает предметом острой дискуссии в цивилистике. Несмотря на давнюю историю существования, данный институт продолжает вызывать в современной цивилистической науке множество споров. Связано это с тем, что, во-первых, даже по основополагающим для данного института вопросам, составляющим его суть, нет единства мнений. Например, вопрос о понятии и содержании такой категории как «доля в общем имуществе», вопрос о сфере действия преимущественного права покупки доли, содержании и природе правоотношений, возникающих между сособственниками и т.д. Во-вторых, современное законодательство имеет тенденцию к расширению сферы действия норм об общей долевой собственности, в частности за счет включения в круг ее объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Правовое регулирование общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется нормами Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) и Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Данное регулирование носит непоследовательный характер, по ряду вопросов нормы ЖК РФ противоречат нормам ГК РФ.

На территории РФ проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. Одним из приоритетных аспектов данной реформы является организация и развитие самоуправления граждан в жилищно-коммунальной сфере. В свете этой концепции ЖК РФ закрепил конкретные способы управления многоквартирным домом. Регулирование способов управления многоквартирным домом является новым для российского жилищного права. Данный нормативно-правовой акт решает многие вопросы, касающиеся общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме по-новому. Ряд проблем не получил должного правового регулирования, что привело к возникновению противоречивых ситуаций на практике. Отношения в жилищной сфере всегда относились к категории социально-значимых, поэтому исследование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах, выявление всех плюсов и минусов каждого конкретного способа управления, как для потребителя, так и для ресурсоснабжающих, обслуживающих организаций, имеют большое практическое значение. Совершенствование законодательства в данной области общественных отношений необходимо. Внесенный в Государственную Думу проект закона №435903-5 яркое тому подтверждение.

Правовые проблемы общей долевой собственности имеют давнюю историю, которая начинается еще с римского частного права. Категории, разработанные римским правом, явились основой для формирования нормативной базы и цивилистических исследований. Вопросы права общей долевой собственности получили освещение в трудах дореволюционных, советских и современных ученых.

На сегодняшний день можно констатировать дискуссионность проблем общей долевой собственности, в том числе, и общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Это свидетельствует об актуальности названной проблематики и предопределяет выбор темы дипломной работы.

Целью работы является комплексное исследование права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

- на основе изучения и анализа гражданского законодательства выделить виды общей собственности;

- основываясь на исследовании теоретических концепций и законодательства определить понятие «доли в общем имуществе»;

- рассмотреть и проанализировать правомочия сособственников в праве общей долевой собственности вообще и праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в частности;

- выделить специфические особенности права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

- охарактеризовать состав и особенности общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- на основе законодательства и практики его применения выявить более эффективные способы управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Методическую основу исследования составляет общенаучный диалектический метод, наряду с которым использованы частнонаучные методы познания: системный, логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой. Исторический метод позволяет проанализировать эволюцию становления исследуемого правового института. Формально-юридический метод позволяет определить юридические понятия, выявить их признаки, толковать содержание правовых предписаний. С помощью метода сравнительного анализа проводилось сравнение исследуемого института с другими институтами гражданского права.

Использование указанных методов в совокупности позволяет исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне.

Теоретическую основу данной работы составили труды советских и труды советских и российских цивилистов, в частности: М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Л.Ю. Грудцыной, А.А. Ерошенко, Д.Ф. Еремеева, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, И.Л. Корнеевой, П.В. Крашенинникова, Р.П. Мананковой, Минкиной, И.Б. Новицкого, В.А. В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича и многих других

Нормативную базу составили Конституция Российской Федерации, Федеральные законы, Постановления Правительства РФ, ведомственные правовые акты, разъяснения Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) и Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ), акты правоприменения.

Новизна проведенного исследования заключается в следующем: была предпринята попытка комплексного исследования института общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на основе жилищного законодательства; проведен детальный сравнительный анализ норм ГК РФ и ЖК РФ, регулирующих право общей долевой собственности; определен генезис развития способов управления многоквартирным домом; выявлены проблемы законодательства в области регулирования отношений общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении обосновывается выбор и актуальность темы, степень разработки проблемы, цели и задачи данной работы.

В первой главе рассматривается право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме как один из видов общей собственности; выясняется состав общего имущества в многоквартирном доме и особенности пользования и распоряжения таким имуществом для всех сособственников.

Вторая глава посвящена управлению многоквартирным домом, анализируются различные способы управления, выявляются позитивные и негативные стороны всех форм управления. В связи с обсуждением в Государственной Думе РФ проекта поправок в Жилищный кодекс, во второй главе кратко анализируются предлагаемые изменения.

В заключительной части работы излагаются основные выводы и обозначаются нерешенные проблемы.

Глава 1. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1.1 Гражданско-правовая характеристика общей собственности

Собственность, являясь объектом, принадлежит собственнику, субъекту. Когда имущество принадлежит одновременно нескольким собственникам, то на такое имущество возникает общая собственность. Общая собственность не имеет единого носителя права, а принадлежит одновременно нескольким субъектам - сособственникам. Объектом права общей собственности, как и любого другого вида права собственности могут быть вещи индивидуально-определенные, например жилой дом, или совокупность таких вещей. Это может быть и предприятие в целом как имущественный комплекс, и вещи в составе наследства.

Право общей собственности - сложный правовой феномен, различные аспекты которого исследовались многими учеными-цивилистами. Как и право собственности, указанное понятие традиционно рассматривается в объективном и субъективном смыслах. Определение права общей собственности в объективном смысле предполагает выделение группы общественных отношений, составляющих предмет его регулирования. Большинство современных авторов отмечают, что общая собственность, в отличие от государственной, муниципальной или частной собственности, не является самостоятельной формой собственности. Вопрос о формах собственности и обоснованности использования данного термина с точки зрения права является дискуссионным в современной юридической науке. По мнению Л.В. Щенниковой, с позиций гражданского права нет форм собственности, а есть различные субъекты права собственности. Как указывает Е.А. Суханов, формы собственности - это разновидности экономических отношений присвоения, выделяемых в зависимости от того, кто выступает их субъектом: отдельный человек, группа лиц, государство. В то же время автор отмечает, что «юридически существует одно право собственности с единым, одинаковым для всех собственников набором правомочий». Аналогичной точки зрения придерживается и В.А. Дозорцев. Иную позицию занимает В.А. Рыбаков. По мнению указанного автора, различие форм права собственности, в которых выступает единое право собственности, отнюдь не сводится к различию в субъектах. В то же время В.А. Рыбаков подчеркивает, что формы права собственности как юридическая категория не могут отождествляться с формами собственности как экономико-правовой категорией. Данная точка зрения представляется интересной и имеющей большую ценность для дальнейшего развития теории права собственности. В то же время представляется целесообразным акцентировать внимание именно на субъектах, а не формах права собственности, поскольку содержание права собственности является единым, а особенности осуществления права собственности обусловлены спецификой правового статуса его субъектов.

ГК РФ выделяет две разновидности правоотношения общей собственности: с определением долей каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) и без определения таких долей (совместная собственность). В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они закрепляются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Именно из-за этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая. По действующему законодательству каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Таким образом, подход к раскрытию содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом достоинств: право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь; сохраняется указание, что объектом этого права как права собственности является вещь; не ставится под сомнение характеристика общей собственности как собственности многосубъектной, поскольку права других сособственников так же распространяются на всю вещь; поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, выявлена специфика долевой собственности как особого вида общей собственности. В правовой теории существуют следующие точки зрения относительно критериев разграничения долевой и совместной собственности:

1. В совместной собственности, в отличие от долевой, отсутствуют доли. Именно поэтому участник совместной собственности, в отличие от участника долевой собственности, не имеет права распоряжения долей (Д.М. Генкин, М.В. Зимелева, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов). Данное представление, как справедливо отмечает Н.Н. Мисник, основано на смешении двух различных вопросов о наличии доли и определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена, то есть, не выяснен ее размер, это еще не значит, что доля вообще не существует. В литературе понятие доли связывается с самим содержанием права собственности, следовательно, отрицание наличия доли в праве собственности у участника общей совместной собственности равносильно отрицанию существования у него права на общее имущество.

2. Размер долей участников общей совместной собственности, как и участников общей долевой собственности, известен заранее, поэтому разграничение общей собственности на совместную и долевую является в известной степени условным (Ю.Х. Калмыков, М.Г. Маркова). Данная точка зрения представляется спорной, поскольку совместная и долевая собственность отличаются существенной спецификой с точки зрения осуществления прав сособственников.

3. В общей совместной собственности, как и в общей долевой, имеются доли, но их размер заранее не определен (Н.Н. Мисник, М.К. Умуркулов). Участник совместной собственности не может распорядиться своей долей не потому, что она не существует, а в связи с неопределенностью ее размера. Соглашаясь с последним постулатом, в то же время следует отметить, что в основе разграничения совместной и долевой собственности лежит не специфика определения размера доли, а наличие (как правило) личной или лично-хозяйственной связи между участниками совместной собственности, обусловливающее особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения. Попытки раскрыть содержание права, принадлежащего участнику общей долевой собственности с помощью понятий идеальной и реальной долей менее удачны. Под реальной долей понимают конкретную, физически выделенную, обособленную часть общего имущества. Такой подход ведет к замене многосубъектной собственности односубъектной, а специфика же общей собственности именно в том, что на один материальный объект право собственности одновременно принадлежит нескольким лицам. Конструкция идеальной доли сводит право на долю лишь к его стоимостному выражению. В этом случае объект права общей собственности упраздняется и тем самым право общей собственности заменяется обязательственным. Закрепленный ныне в законе подход к определению доли как доли в праве, при всей его уязвимости, обладает все же известными преимуществами по сравнению с конструкциями доли в вещи (реальной доли) и доли в стоимости вещи (идеальной доли).

Действующее законодательство предусматривает два случая образования совместной собственности на общее имущество, закрепленных в ГК РФ:

общая совместная собственность супругов;

общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Образование общей совместной собственности возможно только в случаях, предусмотренных законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ) и хотя в самом ГК закреплены только два вида общей совместной собственности этот не список не исчерпывающий, т.к. закон не ограничен только Гражданским кодексом.

Основываясь на указанных выше теоретических положениях и нормах ГК, можно выделить следующие особенности, отличающие совместную собственность и долевую:

Субъектами совместной собственности являются только граждане, находящиеся, как правило, в определенных личных или лично-хозяйственных отношениях, в то время как участниками долевой собственности могут быть любые физические или юридические лица.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, осуществляют владение и пользование общим имуществом сообща. Именно с этим обстоятельством связана неопределенность размера доли в совместной собственности. Размер доли участника в общей собственности указывает на меру получаемых им материальных благ и возлагаемых на него расходов, связанных с общим имуществом. Если субъекты права собственности связаны личными отношениями и потому сообща владеют и пользуются общим имуществом, мера получения благ каждым из них в отдельности не имеет значения. Поэтому определение размера доли, как правило, приводит к прекращению совместной собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех ее участников, существование которого предполагается, поскольку личная связь сособственников обусловливает наличие у них общей воли. Поэтому в соответствии с пунктом 3 ст. 253 ГК РФ сделки с общим имуществом может совершать любой участник, если иное не установлено соглашением всех участников совместной собственности. Однако законодательство содержит ряд исключений из этого правила. Так, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Указанное требование означает, что в тех случаях, когда в отношении общего имущества супругов совершаются наиболее существенные сделки, согласие сособственников не предполагается, а должно быть подтверждено. Данная мера обусловлена необходимостью учета интересов обоих супругов и обеспечения стабильности гражданского оборота. В соответствии с пунктом 2 ст. 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства. Такой подход обусловлен тем, что фермерское хозяйство создается для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 3 ст. 1 Федерального закона), в связи, с чем совершение всех сделок целесообразно сосредоточить в руках одного лица.

4. Участники совместной собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности. Как уже говорилось выше, это обусловлено наличием особых лично-хозяйственных отношений между ними и тем, что размер доли сособственника не определен.

1.2 Содержание правоотношений общей долевой собственности

Другой разновидностью общей собственности является долевая собственности. В ряде случаев правовое регулирование долевой собственности имеет определенную специфику, обусловленную объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения, в связи, с чем можно выделить следующие особые виды долевой собственности:

1) Долевую собственность лиц, заключивших между собой договор о совместной деятельности (договор простого товарищества). Особенности данной разновидности долевой собственности, предусмотренные главой 55 ГК РФ, обусловлены тем, что сособственниками в этом случае могут выступать только лица, являющиеся участниками договора о совместной деятельности - товарищи.

2) Долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме лиц, которым принадлежат на праве собственности помещения в соответствующем доме. Специфической чертой указанной долевой собственности, регулируемой ст. 289-290 ГК РФ и 6 главой ЖК РФ, является ее зависимый характер, заключающийся в том, что права на соответствующее общее имущество не могут передаваться отдельно от права собственности на жилое помещение. Как отмечает Г.Ю. Малумов, общее имущество в данном случае не обладает самостоятельной оборотоспособностью, так как функционально привязано к помещениям и предназначено для их обслуживания. В связи с этим И.А. Дроздов сформулировал понятие «обслуживающей» долевой собственности, отметив, что её объект - обслуживающее имущество - следует рассматривать как принадлежность, а обслуживаемое имущество - как главную вещь, поскольку они связаны общим назначением. Это означает, что общее имущество следует судьбе обслуживаемых им помещений и может быть отчуждено только вместе с ними.

3) Долевую собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Особенности осуществления владения, пользования и распоряжения соответствующими земельными участками, находящимися в долевой собственности, установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Содержание права собственности сособственника на общую вещь, как и любого права собственности, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. В ст. 246 и 247 ГК РФ предусматривается, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Следовательно, ограничение права собственности участника общей долевой собственности состоит в необходимости согласовывать свои действия в отношении общего имущества с другими сособственниками. В правовой литературе выделяется два вида ограничений права собственности: ограничения, заключающиеся в обязанности не совершать каких-либо действий, и ограничения, состоящие в обязанности терпеть использование имущества третьими лицами.

Первое из указанных ограничений применительно к общей долевой собственности состоит в обязанности ее участника воздерживаться от владения, пользования и распоряжения общим имуществом без согласования с другими сособственниками, а второе - в обязанности не препятствовать осуществляемому в рамках закона и соглашения участников использованию общего имущества со стороны других сособственников.

Таким образом, долю в праве собственности можно определить как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своем осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других сособственников.

Как обоснованно отмечает Д.Ф. Еремеев, доля является показателем вещного характера права ее обладателя на общее имущество. Однако, наряду с совместным участием в правоотношении общей долевой собственности, сособственники находятся между собой в правоотношениях, которые являются по своей юридической природе относительными, а не абсолютными. При этом не имеет значения, заключался ли между ними какой-либо договор. Как пишет К.И. Скловский, взаимоотношения общих собственников и тогда, когда они не были основаны на договоре, характеризовались римским правом как отношения лиц, как бы взаимно связанных между собой соглашением. Наличие у участников общей долевой собственности относительной правовой связи по поводу общего имущества отмечают и другие авторы.

Существование соответствующих правоотношений, как указывает М.В. Зимелева, связано с самим наличием вещи, принадлежащей нескольким лицам. В римском праве взаимные права и обязанности сособственников характеризовались как квазиконтрактные, а германская цивилистическая теория породила учение о специальном виде обязательств - обязательствах, возникающих из общности прав. Таким образом, относительные права участника общей долевой собственности тесно связаны с принадлежащим ему правом собственности на общую вещь.

Можно выделить три основные разновидности относительных правоотношений между сособственниками:

- отношения по поводу осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом;

- отношения по поводу расходов на общее имущество;

- отношения, связанные с преимущественным правом покупки доли.

К первой разновидности относительных правоотношений можно отнести целую группу правовых связей:

отношения, связанные с предоставлением во владение и пользование сособственника части общего имущества, соразмерной его доле (пункт 2 ст. 247 ГК РФ);

отношения, связанные с распределением продукции, плодов и доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК РФ);

отношения, связанные с разделом общего имущества и выделом из него доли (ст. 252 ГК РФ), а также с иными способами распоряжения общим имуществом (пункт 1 ст. 246 ГК РФ).

Рассматриваемые правоотношения имеют решающее значение для реализации каждым сособственником принадлежащего ему права собственности, поскольку ни один из них не может осуществлять свои правомочия без участия других сособственников. При этом не следует смешивать право сособственника участвовать в осуществлении владения, пользования и распоряжения общим имуществом с самими правомочиями владения, пользования и распоряжения, принадлежащими сособственнику. Указанные правовые возможности носят абсолютный и вещный характер, однако их реализация (превращение возможности в действительность) затруднена необходимостью согласования своих действий с другими сособственниками, поэтому для осуществления принадлежащих ему правомочий сособственник вынужден вступать в правоотношения, которые по своей правовой природе являются относительными. Так при установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда от 10. 06. 1980 (в ред. от 06. 02. 2007 г.), № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. Пункт 2 ст. 247 ГК РФ предусматривает, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Указанные права являются по своей правовой природе относительными правами. Корреспондирующая им обязанность - предоставить возможность владеть и пользоваться частью имущества или выплатить компенсацию - возлагается только на участников общей долевой собственности. При этом указанная обязанность может исполняться как путем совершения определенных действий (например, освобождение комнаты в общем доме, предоставляемой другому сособственнику, уплата денежной суммы и т.п.), так и путем воздержания от пользования той частью общего имущества, которая уже используется одним из участников общей долевой собственности. При любом варианте сособственник может осуществлять свои правомочия владения и пользования в отношении общей вещи только в том случае, если остальные сособственники своими действиями или бездействием сделали такое осуществление возможным.

Часть материальный благ, получаемых каждым сособственником от общего объекта, может быть определена в виде:

- части имущества, предоставляемой участнику во владение и пользование (пункт 2 ст. 247 ГК РФ);

- части плодов, продукции и доходов от использования общей вещи как в денежной, так и в натуральной форме (ст. 248 ГК РФ);

- части имущества или части его стоимости при разделе общего имущества или выделе доли (ст. 252 ГК РФ).

Правоотношения по поводу расходов на содержание и ремонт общего имущества возникают в связи с выполнением участниками долевой собственности возлагаемой на каждого из них в соответствии со ст. 249 ГК РФ обязанности соразмерно с его долей участвовать в несении расходов, связанных с уплатой налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению. Её существование обусловлено наличием у сособственника права собственности на общую вещь, поскольку, согласно ст. 210 ГК РФ, именно на собственнике лежит бремя содержания имущества. Однако если единоличный собственник несет расходы на содержание вещи в полном объеме, то при множественности субъектов права собственности на вещь происходит деление бремени между сособственниками пропорционально размеру их долей. При этом любой сособственник вправе исполнить соответствующую обязанность в полном объеме, в связи, с чем у него возникает право требовать от других сособственников возмещения части общих расходов, приходящейся на их долю, которому корреспондирует обязанность остальных участников выплатить ему соответствующую сумму. Так, Федеральный Арбитражный Суд Поволжского округа в постановлении от 24.05.2007 г. по делу № А55-1580/06-2 признал правомерными требования МУП «ЖКО» о взыскании с индивидуального предпринимателя Глазкова О.А. расходов по ремонту крыши, указав, что каждый собственник помещений в здании и, следовательно, участник долевой собственности на части дома, не подлежащие разделу, обязан участвовать в издержках по их содержанию и сохранению.

Преимущественное право покупки доли, продаваемой участником общей собственности постороннему лицу, предусмотрено ст. 250 ГК РФ. Мананкова Р.П. включает данное право в содержание права собственности участника общей долевой собственности. Обязанной стороной в соответствующем правоотношении всегда выступает один из сособственников, имеющий намерение продать свою долю постороннему лицу. Некоторые дореволюционные авторы, в частности, И.А. Покровский, относили преимущественное право покупки к правам на чужую вещь, то есть к ограниченным вещным правам. Аналогичную позицию в настоящее время занимает Л.Ю. Леонова. По ее мнению, преимущественное право покупки отвечает всем признакам ограниченных вещных прав, в частности, оно существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, и следует за вещью, а не за обязанным лицом. Как указывалось выше, объектом вещного права может быть только вещь, а доля, преимущественное право приобретения которой принадлежит сособственнику, вещью не является. Поэтому следует согласиться с теми авторами, которые характеризуют преимущественное право покупки доли как обязательственное право.

По данному параграфу можно сделать следующие выводы:

1. Субъектами общей долевой собственности могут выступать любые лица в любом сочетании, а не только граждане, связанные родственными либо хозяйственными интересами.

2. Долевая собственность предполагает наличие заранее определенной доли.

3. Правомочия владения и пользования осуществляются по соглашению всех ее участников либо по решению суда.

4. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей.

5. Распоряжение долей ограничено правом преимущественной покупки другим сособственником.

6. Возможность раздела общего имущества, выдела из него доли, получение компенсации в случае невозможности выдела доли в натуре.

7. Общее имущество в многоквартирном доме не может быть выделено в натуре, к нему не применяются правила преимущественной покупки, оно следует судьбе жилого помещения и не может быть приобретено отдельно. Правомочия собственника существенно ограничены.

8. Расходы на содержание общей собственности ее участники несут сообща, соразмерно своей доле.

1.3 Понятие и состав общего имущества многоквартирного дома

Недвижимое имущество во многих случаях принадлежит не одному собственнику, а нескольким или, другими словами, является объектом общей собственности нескольких лиц. Такие лица также именуются сособственниками. Чтобы выяснить, чем право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме отличается от права общей собственности на иное имущество, необходимо определить что такое «многоквартирный дом» и имеет ли он то же значение, что и «жилой дом».

Согласно п. 2 ст.16 Жилищного Кодекса жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Определения «многоквартирного дома» в ЖК нет, однако следует исходить из того, что многоквартирный дом - это разновидность жилого дома, а значит определение жилого дома к нему в некоторой мере применимо. В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01. 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества. Многоквартирный дом - объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы:

- конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.);

- помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан. Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения);

- все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты;

- инженерные сети и оборудование внутри здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в ст. 290 ГК РФ, гл. 6 ЖК РФ как общее имущество дома. К такому имуществу ЖК относит: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одной квартиры оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Следует отметить, что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.). На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, когда границы земельного участка не установлены, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В этом случае имеет место включение земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса РФ, принимаются в эксплуатацию только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. В данном случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

Если многоквартирный дом принимается в эксплуатацию поочередно, то право собственности на земельный участок включается в состав многоквартирного дома и переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента принятия в эксплуатацию первой очереди многоквартирного дома. Это обусловлено тем, что в существующей застройке (а первая очередь дома уже является существующей застройкой) земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома по факту формирования земельного участка и собственник помещения в многоквартирном доме приобретает долю в праве собственности на общее имущество, куда входит и земельный участок.

Учитывая положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, можно сделать следующий вывод. Многоквартирный дом в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:

- здания, (включая: конструктивные элементы здания; жилые помещения; помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений; инженерные сети и оборудование внутри здания);

- земельного участка, на котором расположено здание, (включая: элементы озеленения и благоустройства; объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома).

Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будет распространяться определение многоквартирного дома:

а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);

б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;

в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);

г) располагается на земельном участке.

Можно сказать, что в понятие «многоквартирный дом» входят жилые помещения, принадлежащие гражданам, юридическим лицам, муниципальным образованиям, государству и общее имущество в таком доме, которое принадлежит всем сособственникам на праве общей долевой собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13 августа 2006 года № 491указывается, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В состав общего имущества включаются, согласно этого документа включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

в) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

г) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

д) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, а в случае расхождения сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, внутридомовая система отопления, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, приборов учета тепловой энергии первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и т.д. в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого неделимого комплекса имущества. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.

Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме. Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме - это та составная часть многоквартирного дома, у которой нет единого собственника, и право собственности на это имущество является общим долевым для всех собственников помещений в данном доме.

1.4 Особенности правомочий собственника на общее имущество в многоквартирном доме

В силу того, что на общее имущество в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности, то правомочия каждого конкретного сособственника существенно ограничены.

Отношения общей долевой собственности на имущество общего пользования, складывающиеся в многоквартирных домах являющихся самостоятельными объектами прав, весьма непросты и специфичны. Их специфика проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования. Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является прямое указание закона. В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. П.В. Крашенинников справедливо подчеркивает: «Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов… Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество».

ЖК РФ расширил субъектный состав собственников имущества общего пользования в многоквартирном доме указанием на то, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а не только собственников квартир.

Помимо основания возникновения права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома имеются так же особенности правового режима такой собственности. Так, доля в праве на общее имущество лишена оборотоспособности.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав. Не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки на долю в общем имуществе неприменимо.

Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено. Такое изъятие вполне объяснимо, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом.

В отличие от общего правила, допускающего при соблюдении определенных условий выдел доли по требованию собственника, выдел доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома невозможен. Сособственник лишен в отношении такого общего имущества не только права требовать выдела его в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как то предусмотрено ст. 252 ГК РФ. Норма п. 4 ст. 37 ЖК РФ прямо запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие права на выдел доли в натуре с очевидностью влечет за собой и невозможность требовать выплаты стоимости доли, то есть денежной компенсации. Суд, анализируя положения ст. ст. 246 и 247 ГК РФ, а также п. 4 ст. 37 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что действующее законодательство устанавливает запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества.