Вместе с тем найти такого энтузиаста практически невозможно. Существует два выхода из этой ситуации: либо все собственники в порядке очередности, утвержденной на общем собрании, выполняют обязанности уполномоченного, либо в отношениях с разными лицами от имени всех собственников выступают разные собственники.

Надо признаться, что в условиях низкой активности собственников помещений в домах, где выбрано непосредственное управление, действует так называемый домовой комитет во главе с уполномоченным (аналогия - правление ТСЖ во главе с председателем). От ТСЖ эта смешанная форма отличается отсутствием статуса юридического лица, а также обязательствами и степенью ответственности в части предоставления коммунальных ресурсов. В таких домах с уполномоченным, как правило, заключается договор оказания услуг, в соответствии с которым он получает вознаграждение за свою работу.

Правомерность данной схемы следует поставить под сомнение. Однако нужно признать, что само несовершенное законодательство о непосредственном управлении способствует появлению таких смешанных форм управления многоквартирным домом.

Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов установлена ст. 7.22 КоАП РФ: нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 руб.; на юридических лиц - от 40 000 до 50 000 руб.

При непосредственном управлении домом юридическое лицо отсутствует. Следовательно, и отвечать некому, кроме самих собственников. В то же время КоАП РФ не устанавливает ответственность физических лиц. Кто же несет административную ответственность? Ответ на этот вопрос можно найти в Письме Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14: при непосредственном управлении субъектом правонарушения по ст. 7.22 КоАП РФ выступает юридическое лицо, осуществляющее деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров, заключенных собственниками помещений в соответствии со ст. 164 ЖК РФ по решению общего собрания. Действительно, согласно п. 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Из приведенных норм однозначно следует, что для наступления административной ответственности необходимо наличие договора с подрядчиком. При отсутствии договора отвечать за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме будет некому. Вопрос об ответственности собственников за незаключение договоров на содержание и ремонт общего имущества также остается открытым.

Для обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций минусами данной формы управления будет значительное число участников договорных отношений, в связи с этим сложности с заключением договора на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений и, как следствие, удорожание предоставления услуг.

Итак, п. 2 ст. 164 ЖК РФ требует, чтобы при непосредственном управлении многоквартирным домом договор электроснабжения заключался с каждым собственником по отдельности. При этом в Правилах недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг определено, что существенным условием договора о возмездном оказании услуг по передаче электрической энергии и в силу п. 6 Правил розничных рынков также и существенным условием договора энергоснабжения является ответственность потребителя услуг и сетевой организации за состояние и обслуживание объектов электросетевого хозяйства, которая определяется их балансовой принадлежностью и фиксируется в прилагаемом к договору акте разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон. Следовательно, без наличия указанного акта договор энергоснабжения заключен быть не может. Получается, что в точке раздела границ балансовой принадлежности сетей должен составляться акт раздела границ с каждым потребителем, имеющим в собственности квартиру в многоквартирном доме, и прикладываться к соответствующему договору с данным потребителем. Количество актов раздела границ будет соответствовать количеству потребителей. Такое решение нельзя признать удачным. Логичным при заключении договора с собственником помещения в многоквартирном доме либо с действующим в его интересе гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией) акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон составлять с лицом, обслуживающим внутридомовые сети многоквартирного дома на основании договора или ином законном основании. Целесообразно также предусмотреть аналогичную норму и в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. Итак, при непосредственном управлении собственники жилых помещений не могут быть потребителями коммунальных услуг и, следовательно, не могут воспользоваться правами, предоставляемыми жилищным законодательством. Существует неопределенность в оформлении договорных отношений по электроснабжению между собственниками помещений, выбравших непосредственное управление в многоквартирных домах, и гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией). Гарантированное нормативными актами право получения коммунальной услуги по электроснабжению потребителями, проживающими в многоквартирных домах по договорам найма (как социального, так и коммерческого), собственники которых выбрали непосредственное управление данными домами, невозможно. Электроснабжение при непосредственном управлении юридически оформляется так, что многоквартирный дом перестает выступать в качестве единой электроустановки и разделяется на множество отдельных электроустановок, принадлежащих отдельным собственникам, что противоречит Правилам технической эксплуатации электроустановок потребителей и влечет нарушение безопасности эксплуатации внутридомовых электрических сетей. Разрешение рассмотренных в данной статье проблем требует изменения норм как жилищного, так и энергетического законодательства.

Рассматривая плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом необходимо отметить, что данный способ требует постоянного инициативного участия собственника в управлении общим имуществом. Отсутствие профессионализма, множественность договоров для обслуживающих организаций, несовершенство законодательства, слабый механизм административной ответственности - это явные минусы такого способа управления многоквартирным домом.

2.3 Товарищество собственников жилья

собственность имущество многоквартирный дом

Второй предлагаемый способ управления многоквартирным домом - это управление специализированным потребительским кооперативом. К таковым относятся жилищный кооператив или товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья согласно ЖК признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Специальным законом, регулирующим данный вид некоммерческих организаций, являлся закон о товариществах собственников жилья, однако затем в ЖК было включено большинство норм данного закона и последний утратил силу с момента введения ЖК. В п. 2 ст. 291 ГК РФ и в настоящее время упоминается закон о товариществах собственников жилья, что не совсем соответствует действительности.

Товарищество собственников жилья создается по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при условии, что за это решение проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более пятьюдесятью процентами голосов. ЖК допускает создание товарищества собственников жилья при объединении нескольких многоэтажных домов, если они расположены на общем земельном участке либо на граничащих участках, нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домов с приусадебными участками. Если исходить из определения по ст. 135 ЖК, то такие товарищества вряд ли можно назвать объединениями собственников помещений в многоквартирном доме.

Для товарищества собственников жилья, как и для других некоммерческих организаций, характерна специальная правоспособность. Юридическое лицо, обладающее такой правоспособностью, вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют предмету и целям деятельности данного юридического лица. Предмет и цели деятельности ТСЖ должны быть определены в его уставе.

Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества также должно превышать половину общего числа голосов собственников помещений.

Так как товарищество является юридическим лицом, то возникает оно и обладает правоспособностью только после государственной регистрации в соответствии с законодательством. Возможно создание и регистрация товарищества собственников жилья в строящихся домах, где право собственности на помещения еще не возникло, а лишь должно возникнуть исходя из договоров о долевом строительстве. Такой подход законодателя дает возможность дольщикам стать собственниками земельного участка на котором строится дом и быть в какой-то мере защищенными при остановке или прекращении строительства компанией застройщика.

Так как для создания ТСЖ достаточно больше половины голосов, то, понятно, не все собственники обязательно должны стать членами ТСЖ. Право лица самому решать становиться ему членом некоммерческой организации или нет. Одно время при заключении договоров о долевом строительстве в договоре указывалось, что стать членом ТСЖ - обязанность дольщика. Так было и с дольщиками ООО «Отделстрой», ЗАО «М-Индустрия» в Санкт-Петербурге 2001-2003 годах при строительстве многоквартирного дома в городе Пушкин. Собственники помещений многоквартирного дома по адресу: Петербургское шоссе, 8 в г. Пушкин числились членами ТСЖ сами того не ведая. В 2009 году заочной формой голосования был принят новый устав товарищества, соответствующий ЖК и упорядочено членство в ТСЖ на основании личного заявления собственников помещений в данном доме.

Необходимо отметить, что ТСЖ является организацией созданной для управления комплексом недвижимого имущества, товарищество не приобретает права собственности на общее имущество многоквартирного дома, а лишь наделено полномочиями по управлению и эксплуатации общим имуществом домовладельцев.

Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 13.02.2006 № КГ-А40/14-06 указывает, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности ТСЖ. ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 02.06.2009 № А78-3762/08-Ф02-2496/09 пришел к выводу, что правом собственности на общее имущество ТСЖ не обладает.

Если членами товарищества собственников жилья желают стать не все собственники помещений, то способны ли они выбрать иной способ управления своим имуществом? В литературе встречаются различные подходы к данному вопросу. Некоторые считают, что товарищество не вправе навязывать свои услуги собственникам. Иные считают, что, согласно п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 5 ст. 46 и ч. 3 ст. 161 ЖК способ управления многоквартирным домом должен быть один и решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в данном доме. Кодекс прямо указывает, что в многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ, а значит, управление многоквартирного дома должно осуществляться только одним юридическим лицом (либо непосредственно). Двойное управление недопустимо, т. к. это приведет к хаосу и безответственности.

Согласно ч. 4 ст. 30 обязанностью собственника является содержать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а так же правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, должен нести бремя расходов по содержанию общего имущества. Что понимается в данном случае под необходимыми расходами по содержанию имущества, и отличается ли их размер для собственников, являющихся членами ТСЖ и собственников не являющихся таковыми, входят ли в сумму расходов по содержанию общего имущества расходы на содержание самого товарищества для собственников, не являющихся его членами?

Ч. 2 ст. 154 ЖК РФ предусматривает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. К первой категории расходов, безусловно, относятся расходы по содержанию ТСЖ как юридического лица, созданного специально для осуществления управления многоквартирным домом (заработная плата председателя, бухгалтера, аренда помещения для товарищества и т.д.). Следовательно, в силу прямого указания, размер платы за жилое помещение одинаков как для собственников - членов ТСЖ, так и не являющихся таковыми, и включает в себя расходы по управлению общим имуществом. К тому же если не включать в плату за жилое помещение расходы по содержанию самого товарищества, то она станет на порядок меньше. Как следствие сложится ситуация, в соответствии с которой не быть членом ТСЖ - выгодно, поэтому плата за жилое помещение должна быть одинаковой независимо от членства в товариществе. Вопрос же о размерах обязательных взносов членов товарищества решается на собрании членов ТСЖ и не относится к размеру платы за жилое помещение. С другой стороны складывается ситуация, когда на собрании членов ТСЖ принимаются решения об увеличении штата работников, принимаются и изменяются положения об оплате их труда, поднимается уровень материального вознаграждения председателя и иных членов ТСЖ, решается вопрос об оказании каких-либо дополнительных дорогостоящих услуг и таким образом собственников вынуждают оплачивать услуги, в которых те не нуждаются, оплачивать деятельность председателя общества, членами которого они не являются. А согласно ч. 4 Ст. 137 товарищество собственников жилья вправе потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В настоящее время законодательство не оставляет ТСЖ, выбранному как способ управления многоквартирным домом, права самостоятельно решать участвовать или нет в предоставлении коммунальных услуг жильцам многоквартирного дома. При этом отношения с потребителями строятся на принципах законодательства о защите прав потребителей, независимо от факта членства собственников жилых помещений в товариществе. Это следует из Правил предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем иные нормы жилищного законодательства несколько не согласуются с изложенным подходом. Так, Правила предоставления коммунальных услуг не делают различий для членов и нечленов ТСЖ (все они потребители). Потребитель обязан оплачивать исполнителю коммунальные услуги на основании платежного документа. И только в ст. 155 "Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги" ЖК РФ появляется упоминание о том, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы, связанные, в том числе с оплатой коммунальных услуг (ч. 5), а собственники, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за коммунальные услуги, соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (ч. 6).

Сказанное позволяет отметить, что разница между платой за коммунальные услуги и обязательными платежами, связанными с оплатой коммунальных услуг, отсутствует.

За рамками правового регулирования остался вопрос о взаимоотношениях ТСЖ и собственниками помещений, не желающими быть его членами. Даже если способ управления уже избран, выбор участвовать в ТСЖ и быть его членом или нет, принадлежит собственнику. Остается проблема, каким образом ТСЖ обеспечить поступление от лиц, не являющихся его членами, платы за жилое помещение в размере необходимом, в том числе, и для содержания общего имущества.

П. 6 ст. 155 ЖК РФ предусматривает, собственники, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом. Обязанность собственника заключить такой договор законодательством не предусмотрена. Легальное закрепление такой обязанности необходимо для упорядочения отношений между товариществом и собственником, не являющимся его членом. Только в этом случае можно добиться реализации нормы, закрепленной в п. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Права и обязанности товарищества собственников жилья закреплены в 137 и 138 статьях ЖК. Многие установленные нормы носят декларативный характер. Например, регламентация права товарищества пользоваться кредитами, передавать по договорам денежные средства, заключать сделки и обязанности обеспечивать соблюдение требования законодательства и устава, выполнять договорные обязательства и т.д. Такого рода права и обязанности присущи всем юридическим лицам и не являются специфичными для ТСЖ.

Право ТСЖ, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений, распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома; надстраивать и перестраивать часть общего имущества; получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек; осуществлять застройку от имени и за счет собственников выделенных земельных участков.

В связи с этим многие юристы справедливо указывают на то, что согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Такой же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Права товарищества, предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ТСЖ вправе осуществлять только с согласия всех собственников помещений. Согласно ст. 1 ГК РФ, физические и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе, следовательно, собственник приобретает имущество по своему решению, принудительно имущество приобретаться не может.

К основным обязанностям ТСЖ относятся обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния общего имущества дома, обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, препятствующих или затрудняющих права собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома, обеспечение своевременной оплаты по договорам с иными организациями за оказание услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Иски ТСЖ в защиту прав на общее имущество в настоящее время не относятся к разряду редких явлений. Так в Омске исковые требования о признании незаконным разрешения на строительство подало ТСЖ "На Мира", созданное жильцами "соединяемых" домов. Арбитражный суд Омской области признал необоснованным разрешение на строительство жилой вставки между домами №№60, 62 по проспекту Мира, выданное ЗАО "Строймонтаж" департаментом архитектуры и градостроительства. Суд признал, что застраиваемый земельный участок принадлежит жильцам вышеуказанных домов на праве общей долевой собственности, он поставлен на кадастровый учет и имеет соответствующий паспорт. То есть, строительство без правоустанавливающих документов незаконно. Жильцов никто не спросил, согласны ли они на такое соседство. К тому же, для строительства вставки необходимо переоборудование (реконструкция) крыши многоквартирного дома, также являющейся общей долевой собственностью его жильцов. Еще одним аргументом стало то, что постройка полностью закроет торцевую стену дома №62, лишив ТСЖ "На Мира" возможности заключать договоры о размещении там рекламы и, как следствие, денежных средств на нужды ТСЖ. Суд учел доводы и удовлетворил требования заявителя.

Как правило, споры идут между ТСЖ и муниципальными образованиями в лице соответствующих органов, которые сдают или продают подвалы и полуподвальные помещения третьим лицам. Основным моментом в таких спорах, как правило, является квалификация конкретного помещения - возможность его отнесения к общему имуществу. Вопрос о полномочиях ТСЖ на подачу соответствующих исков ставится очень редко.

Следует отметить, что арбитражная практика по последнему из вопросов еще далека от единства.

По ряду дел суды определенно высказывались, что нормами действующего законодательства РФ не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов граждан - собственников помещений в многоквартирном доме. В других случаях за ТСЖ признавалось право на подачу подобных исков и право на представление интересов собственников жилых помещений по спорам об общем имуществе.

Обеспечение владения, пользования и распоряжения имуществом ТСЖ предполагает право на защиту права собственности на это имущество.

Следует обратить внимание на позицию ВАС РФ, который при рассмотрении конкретного спора разъяснил, что ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений.

Известны ситуации, когда, отказывая в удовлетворении иска, суды указывали, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что собственники жилья принимали решение о предъявлении ТСЖ иска в суд.

Мнение о том, что ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений и потому иск должен быть рассмотрен в арбитражном суде, представляется спорным.

ЖК РФ и АПК РФ не говорят о праве ТСЖ на представление интересов сособственников.

Довод о том, что право ТСЖ на заявление подобных исков вытекает из п. 1 ст. 135 ЖК РФ, представляется спорным. Право на заявление иска (так называемое процессуальное право на иск) является самостоятельным правом и не зависит от наличия или отсутствия материального права, о котором говорится в п. 1 ст. 135 ЖК РФ. Представляется большой ошибкой выводить процессуальное право из материального права. Здесь следует отметить и то, что в научной литературе управление имуществом рассматривается как система действий материально-правового характера.

Кроме того, если ТСЖ является представителем, то самой стороной спора о праве должен быть собственник жилого помещения. Следовательно, и подведомственность дела должна определяться исходя из того, кто является собственником. Поэтому, если хотя бы одним из сособственников квартир в жилом доме является физическое лицо, спор должен быть рассмотрен в суде общей юрисдикции. Здесь необходимо обратить внимание и на то, что не всегда все собственники помещений обязательно будут являться членами ТСЖ.

В связи с этим не совсем понятна позиция, изложенная в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирующего порядок рассмотрения споров о признании общей долевой собственности на общее имущество здания.

На практике достаточно часто основной и единственной значимой функцией ТСЖ становится борьба с неплательщиками.

Органами управления товарищества являются общее собрание и правление товарищества. Между тем в товариществе собственников жилья одновременно действуют два исполнительных органа: коллегиальный - правление и единоличный - председатель. Разграничение управленческой компетенции этих органов необходимо предусмотреть в уставе, чтобы не допускать дублирования их функций и полномочий.

Что касается компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, то п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ содержит явное противоречие п. 3 ч. 2 ст. 44 данного нормативно-правового акта. Норма статьи 145 относит к компетенции общего собрания членов ТСЖ принятие решений о сдаче в аренду или передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, а согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме. Таким образом, законодатель допустил пересечение компетенции двух различных органов. Принятие решений, предусмотренных п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ на общем собрании членов ТСЖ, возможно только в том случае, если все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ. Если некоторые собственники не являются членами ТСЖ, данное решение правомочно принимать только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Связано это с тем, что вступление в ТСЖ - это право, а не обязанность собственника помещений. Принятие решений в порядке п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ будет означать, что собственник помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, будет нести бремя расходов по содержанию общего имущества и при этом лишен права осуществлять участие в определении его юридической судьбы.

Некоторые вопросы, решаемые на общем собрании членов ТСЖ, а уставом к компетенции этого органа может быть отнесено решение и иных, не указанных в ст. 145 вопросов, должны решаться только совместно со всеми собственниками. К ним относятся вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные сети, оборудование, земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания этого имущества и имеют законную долю в праве на это имущество.

Общее собрание членов ТСЖ проводится в соответствии с уставом товарищества, но не реже одного раза в год как указано в ст. 45. Возможность проведения заочного голосования также должна быть отражена в уставе с перечнем вопросов, которые могут быть решены таким способом.

Вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания, не могут быть решены ни правлением, ни председателем ТСЖ. На практике, из-за нежелания ТСЖ либо по причине аморфности членов товарищества, правление и председатель решают и воплощают в жизнь свои решения без участия остальных членов товарищества, а тем паче собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.

Опыт многих существующих товариществ собственников жилья показывает, что нередко председатель правления пренебрегает интересами товарищества и его членов, допускает финансовые злоупотребления, пытается влиять на принятие общим собранием решений, противопоставляет себя товариществу, навязывает свою волю.

Контрольным органом во всех товариществах является ревизионная комиссия. Единственное требование к ее составу, в нее не могут входить члены правления. Функция ревизионной комиссии - это контроль финансово-хозяйственной деятельности товарищества. Если в составе комиссии отсутствуют профессиональные бухгалтера, экономисты, специалисты аудита, то, как правило, нарушений выявлено быть не может.

ТСЖ, как способ управления многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы. К достоинствам такого способа управления относится:

- возможность улучшить условия проживания в многоквартирном ломе;

- возможность рядовых членов товарищества участвовать в решении вопросов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме путем принятия решений на общем собрании;

- возможность ТСЖ контролировать качество выполнения работ эксплуатирующей компанией, выбирать либо сменить эксплуатирующую компанию, либо самому заниматься эксплуатацией многоквартирного дома;

- возможность снижать плату за содержание и ремонт жилого помещения путем перераспределения доходов от коммерческой деятельности, разрешенной законодательством и закрепленной в уставе (обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме);

- возможность товариществом приобретать земельные участки и возводить недвижимость на них;

- возможность пользоваться кредитными и заемными средствами;

- возможность накапливать резерв для проведения текущего и капитального ремонта многоквартирного дома.

К минусам относится:

- решением большинства не учитывается мнение меньшинства голосов собственников помещений, а так же мнение собственников - не членов товарищества;

- обязанность оплачивать членские взносы для членов товарищества;

- более высокая оплата по административно-управленческим расходам товарищества по сравнению с управляющей организацией, ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д., также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества, что делает платежи в ТСЖ более значительными;

- полная зависимость собственника от решений товарищества;

- сложность доказательства незаконности проведения общего собрания либо принятия решения на таком собрании в силу инертности самих собственников;

- невозможность получения собственниками достоверной информации о доходах от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме товариществом собственников жилья;

-отсутствие механизма защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме от неправомерных действий ТСЖ в досудебном порядке;

- многочисленные факты создания «липовых» ТСЖ;

- отсутствие квалифицированного контроля за финансовой деятельностью товарищества, что приводит к растратам и махинациям.

2.4 Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В данной работе я не стану подробно рассматривать способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Для выбора управляющей организации проводится открытый конкурс, если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме не реализовали свое право и не выбрали способ управления таким домом.

Между собственниками помещений в многоквартирном доме либо ТСЖ, если оно существует, и управляющей организацией составляется договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом.

В этом договоре прописываются все существенные условия, к которым относятся: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, его адрес; перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, перечень коммунальных услуг, предоставляемые управляющей организацией; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, и коммунальные услуги, порядок внесения платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; права и обязанности сторон и способы разрешения споров. Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.

Договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключение договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников. Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом.

Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В соответствии Жилищным кодексом управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора. Следует отметить, что данное правило является диспозитивным. В договоре может предусматриваться и иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Передаче управляющей организации подлежит техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Перечень передаваемой документации должен также прилагаться к договору управления.

Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни последствия поступления от собственников квартир возражений по нему не оговорены в нормативных документах.

Объем выполненных работ должен соответствовать тем видам услуг, которые перечислены в договоре. Так по типовому договору управляющая организация обслуживает только общее имущество многоквартирного дома, и перечень этого имущества имеется в приложениях к договору. Невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Если управляющая организация предложила собственникам обслуживание внутриквартирных инженерных сетей, то собственники на своем собрании вправе согласиться либо отказаться от такой услуги. Если собрание не было проведено и нет решения собственников по данному вопросу, то управляющая компания не несет ответственности за невыполнение такой услуги.

Если договор с управляющей организацией заключает ТСЖ, то подписать его может председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6). Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.

Этот способ так же имеет свои положительные и отрицательные моменты. К положительным следует отнести то, что управление многоквартирным домом, вернее общим имуществом в многоквартирном доме, ведется профессионалами; суммы в квитанциях ниже, чем при управлении ТСЖ; у собственников отсутствует головная боль при подготовке к отопительному сезону; собственники не тратят время на решение вопросов по содержанию дома. К отрицательным: отсутствие возможности участвовать в жизни дома, часто невнимательность к нуждам жильцов со стороны управляющей организации, хамство, низкое качество работ, длительность ожидания таких работ, фактическое выполнение работ, оплаченных собственниками.

2.5 Перспективы развития жилищного законодательства в Российской Федерации

В период написания дипломной работы в Государственную Думу Российской Федерации депутатами Государственной Думы был внесен Проект Федерального Закона №435903-5 «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 07. 10 2010 г. рассмотрен Советом ГД ФС РФ (Протокол № 233, п. 57). 23.11.2010 - принят Государственной Думой ФС РФ в I чтении (Постановление № 4468-5 ГД)

Если данный проект вступит в законную силу, возможно исчезнут некоторые "наболевшие" проблемы в отношениях между собственниками жилых помещений и ТСЖ (Управляющей Компанией).

Данный проект закона вводит легальный термин «управление многоквартирным домом» и особенности управления в ТСЖ и в управляющей организации, с целью упорядочения деятельности по управлению многоквартирными домами и переходу на профессиональное управление, в том числе:

1. Уточняется система договорных обязательств при способах управления управляющей организацией, товариществом собственников жилья и непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме.

2. Вводится определение понятий «обязательные платежи» и «взносы» при способе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ч. 3 ст. 137 ЖК): коммунальные услуги, обязательные платежи собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества, и взносы собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся членами товарищества.

3. Вводится перечень действий ТСЖ и управляющих организаций направленных на профессиональное управление жилым домом. Так вводится статья 138.1 в которой детально прописан порядок заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме между ТСЖ и собственником помещений, не являющимся членом товарищества. Заключение такого договора является обязательным для сторон.

4. Уточняется порядок создания ТСЖ в домах новостройках. При этом исключается злоупотребление правом застройщиками, когда они создают ИСЖ при неучастии будущих собственников. Фиктивные ТСЖ не отражают интересы будущих собственников. Вводится запрет на участие застройщиков в создании ТСЖ, устанавливается процедура предоставления инициаторам общего собрания будущих собственников помещений информации, необходимой для организации собрания (сегодня такой информацией монопольно владеют только застройщики). Устраняется возможность навязывания застройщиками аффилированных с ними управляющих организаций при создании будущими собственниками ТСЖ в домах-новостройках.

5. Решается проблема несения владельцами помещений в домах-новостройках до регистрации ими прав собственности на построенные помещения расходов на содержание многоквартирного дома и оплату коммунальных услуг (новая часть 4 ст. 153 ЖК РФ).

6. Уточняются порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, обеспечивающий в условиях инфляции финансирование обеспечения требуемого состояния общего имущества в многоквартирном доме (изм. в часть 1 ст. 156 ЖК РФ).

7. Вводится стимулирование добросовестного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами льготных категорий. При невнесении платы льготирования платы будет временно приостанавливаться (изм. в ст. 160 ЖК РФ).

8. Существует практика отказа части управляющей организацией и товариществом собственников жилья от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. При этом такие организации нарушают требования Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307. Для стабилизации отношений по обеспечению коммунальными услугами и исключения нарушений системы финансирования по всей цепочке (коммунальных услуг - производство тепловой энергии, воды - приобретение для этого газа, энергии и топлива) вводятся требования, обязывающие управляющие организации, товарищества собственников жилья и собственников при непосредственном управлении многоквартирном доме заключать договоры ресурсоснабжения.

9. Если будущие собственники не смогли на этапе строительства создать ТСЖ в соответствии со ст. 139 ЖК РФ, то до приобретения статуса собственник (т.е. до регистрации прав собственности на помещения в ЕГРП) существует правовой вакуум регулирования выбора способа управления домом-новостройкой. Для предотвращения этой проблемы на дома-новостройки распространяются процедуры, установленные для собственников помещений в многоквартирном доме (часть 13 ст. 161 ЖК РФ).

10. Совершенствуются процедуры заключения договора управления многоквартирным домом:

вводится новое существенное условие договора - срок его действия;

максимальный срок действия договора увеличивается до 7 лет, что будет способствовать стабильности инвестиций управляющих организаций в многоквартирный дом при выполнении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности по Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ;

автоматическое пролонгирование договора допускается только на 1 год;

вводится уточнение, что изменение способа управления многоквартирным домом (разрешается в любое время - ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) является основанием для расторжения заключенного договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке;

при досрочном расторжении договора управления многоквартирным домом уточняется необходимость возврата обеими сторонами (управляющей организацией и собственниками помещений) друг другу денежных средств, связанных с невыполнением взаимных обязательств;

вводится возможность внесения прямых платежей собственников ресурсоснабжающим организациям, что исключит невыполнение обязательств перед ресурсоснабжающими организациями и повысит стабильность экономических отношений;

уточняется процедура передачи старой управляющей организацией технической документации новой управляющей организации, созданному ТСЖ. вводится административная ответственность за нарушение такой обязанности и обязанность возместить связанные с таким нарушением убытков;

вводится дополнительный ежеквартальный отчет управляющей организации о наличии/отсутствии просроченной задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями.

Для принятия решения о проведении текущего ремонта элементов общего имущества в многоквартирном доме требуется принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 2/3 голосов от всех собственников помещений в доме.

Законопроектом вводится изменение, при котором квалифицированное большинство голосов оставляется только для капитального ремонта и реконструкции многоквартирного дома. Для текущего ремонта элементов общего имущества в многоквартирном доме вводится простое большинство голосов от числа голосов присутствующих на общем собрании (как и для выбора способа управления и утверждения условий договора управления многоквартирным домом).

Вводится процедура обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом и на прилегающих территориях, за состояние которых отвечают органы местного самоуправления (новая ст. 166 ЖК).

11. В Жилищный кодекс Российской Федерации вводится раздел IX (статьи 167 - 172 ЖК), определяющий особенности деятельности саморегулируемых организаций управляющих организаций. С 1 января 2013 года вводится обязательное членство управляющих организаций в саморегулируемой организации.

12. В статью 8 Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294 - ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» вносятся изменения, предусматривающие на период до 1 января 2013 года введение для управляющих организаций уведомительного порядка о начале осуществления такими организациями деятельности по управлению многоквартирными домами. При этом функции приема и учета таких уведомлений возлагаются на государственные жилищные инспекции (вносятся соответствующие изменения в статью 20 ЖК РФ).

Меры, направленные на совершенствование экономических отношений в сфере управления многоквартирными домами, подкрепляются совершенствованием мер административного воздействия:

- Вводится административная ответственность за непредоставление сведений или предоставление заведомо ложных сведений о своей деятельности, неопубликование или опубликование заведомо ложных сведений о своей деятельности управляющими организациями (вплоть до дисквалификации на срок от одного года до трех лет);

- Вводится административная ответственность за непредоставление должностным лицом ТСЖ/ЖСК собственникам помещений в многоквартирном доме или будущим собственникам (в случае, указанном в части 1 статьи 139 ЖК РФ) сведений или предоставление заведомо ложных сведений о решениях и деятельности органов управления ТСЖ/ЖСК;

- Уточняются условия и повышается уровень административной ответственности управляющих и подрядных организацией за выполнение возложенных на них договорами обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- Вводится административная ответственность собственников помещений в многоквартирном доме за непринятие решений по обеспечению надлежащего состояния помещений индивидуального пользования и общего имущества в многоквартирном доме;

- Вводится административная ответственность должностных лиц органов местного самоуправления за нарушение порядка и правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, уточняется административная ответственность за нарушение порядка и правил признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, признания жилого помещения непригодным для проживания; перевода жилого помещения в нежилое или обратно, а также за нарушение процедур согласования переустройства и (или) перепланировки жилого или нежилого помещения;

- Вводится административная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение управляющей организацией обязанности передать техническую документацию;

- Вводится административная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение председателем обязанности передать вновь выбранному председателю правления ТСЖ предусмотренные законодательством Российской Федерации документы и печать указанной организации;

- Вводится административная ответственность за необоснованный отказ или уклонение управляющей организацией и товариществом собственников жилья, подрядной организацией при непосредственном управлении многоквартирным домом от ремонта приборов учета потребляемых в многоквартирном или жилом доме энергетических ресурсов в установленные законодательством сроки.

Заключение

В ходе исследования современного института права общей долевой собственности в целом и права общей долевой собственности, возникающей на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, сделаны следующие выводы.

Современному законодательству соответствуют три вида общей собственности: общая совместная собственность, общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме, общая долевая собственность. Критерием разграничения служит влияние категории «доля» на осуществление сособственниками своих правомочий. Значение данного критерия проявляется в следующем:

- для общей совместной собственности характерно отсутствие какой-либо зависимости реализации правомочий сособственника от доли;

- для общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме характерно то, что, с одной стороны, размер доли влияет на возможность устанавливать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, но, с другой стороны, сособственник существенным образом ограничен в реализации своих правомочий, так как долю нельзя выделить, наложить на нее взыскание, продать и т. д;

- для общей долевой собственности категория «доля» имеет ключевое значение. Размер доли предопределяет особенности осуществления правомочий собственника.

Доля, принадлежащая сособственнику в правоотношении общей долевой собственности, представляет собой «долю в стоимости общего имущества». Необходимо различать «идеальные и реальные доли». Идеальная доля - это доля в стоимости общего имущества, принадлежащая конкретному сособственнику, реальная доля - определенная часть общего имущества, находящаяся в фактическом пользовании сособственника, если такое пользование с учетом особенностей общего имущества и размера доли является возможным.

В силу специфики общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принцип «единогласия» для принятия решений о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом не приемлем. Поэтому предлагаю исключить ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, так как механизм, предусмотренный для реализации данных правовых норм, не соответствует их содержанию, и данные нормы противоречат п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.