Регулирование представительства, возникающего при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом, должно осуществляться только нормами ГК РФ. В связи с этим в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ необходима отсылка к статье 185 ГК РФ.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором ТСЖ создано, должны вносить плату за помещение в том же размере, что и члены товарищества. В связи с этим необходимо законодательно закрепить обязанность такого собственника заключать договор об оплате жилого помещения и коммунальных услуг с ТСЖ. Необходимо внести в изменения в ст. 143 ЖК РФ, дополнить ее ч. 4 следующего содержания: «Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, обязан заключить с ТСЖ договор об оплате жилого помещения в месячный срок с момента создания ТСЖ либо приобретения права собственности на помещение в данном многоквартирном доме. Размер платы за жилое помещение не зависит от членства в товариществе и устанавливается в соответствии со статьей 154 настоящего Кодекса».

Решение общего собрания членов ТСЖ о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме является правомерным, если все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ, в противном случае данное решение должно приниматься на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо законодательно обозначить сферы компетенции указанных собраний, исключающих их взаимное пересечение. Внести изменения в п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ: «К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество, если членами ТСЖ являются все собственники помещений в данном доме».

В силу того, что товарищество собственников жилья создается и действует в соответствии с ЖК РФ, необходимо изменить формулировку 291 ГК РФ следующим образом:

«1. Собственники помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации такого дома, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом могут создавать товарищество собственников жилья.

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями Жилищного Кодекса».

Возможно, после принятия поправок в Жилищный Кодекс часть проблем взаимодействия между собственниками с одной стороны и управляющим товариществом и управляющей организацией с другой будут менее напряженными. Так в проекте закона более детально прописаны вопросы создания ТСЖ, конкретизированы права и обязанности собственников помещений, права и обязанности собственников - членов ТСЖ, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, контроля над деятельностью ТСЖ, ответственность членов правления.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12. 12. 1993; с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30. 12. 2008 № 6-ФКЗ, от 30. 12. 2008 №7-ФКЗ // Собрание законодательства РФ. 26. 01. 2009. № 4. Ст. 445.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (в ред. от 27. 12. 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 05.12. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации (в ред. от 02. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ 03. 01. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

4. Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 22. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ 29. 10. 2001. № 44. Ст. 4147.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (в ред. от 23. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 18. 11. 2002. № 46. Ст. 4532.

6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в ред. от 04. 10. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 07. 01. 2002. № 1 (часть 1). Ст. 1.

7. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (в ред. от 27. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 29. 07. 2002. № 30. Ст. 3012.

8. О введении в действие Жилищного кодекса российской Федерации. Федеральный закон от 29. 12. 2004 № 189-ФЗ (в ред. от 30. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 03. 01. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон. № 122-ФЗ от 21.07.1997(в ред. от 17. 06. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

10. О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Федеральный закон. № 129-ФЗ от 08.08.2001(в ред. от 19. 05. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 13. 08. 2001. № 33. (часть 1). Ст. 3431.

11. О крестьянском (фермерском) хозяйстве. Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 (в ред. 30. 10. 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 16. 06. 2003. № 24. Ст. 2249.

12. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 (в ред. от 08. 05. 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 29. 07 2002. № 30. Ст. 3018.

13. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Закон РФ № 1541-1 от 04. 07. 1991 (в ред. от 11. 06. 2008 г.) // Бюллетень нормативных актов. № 1. 1992.

14. О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного надзора и муниципального контроля. Федеральный закон от 26. 12. 2008 № 294-ФЗ (в ред. от 30. 07 2010 г.) // Собрание законодательства РФ 29. 12. 2008. № 52. (часть 1). Ст. 6249.

15. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам. Постановление Правительства РФ от 23.05. № 307 (в ред. от 29. 07. 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. 01. 16.2006. № 115.

16. О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (в ред. от 10. 08. 2009 г.) // Российская газета. № 37. 22.02.2006.

17. О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.

18. О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

19. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

20. Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств (энергетических установок) юридических и физических лиц к электрическим сетям (с изм. от 24 сентября 2010 г. №759). Постановление Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. № 861 // Собрание законодательства РФ. 2004. №52 (ч. II). Ст. 5525; 2010. №40. Ст. 5086.

21. Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. № 773 // Собрание законодательства РФ. 2004. № 51. Ст. 5187.

22. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 32. Ст. 3680.

23. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Паспорт проекта Федерального закона №435903-5 // Документ не опубликован.

24. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Выписка из протокола заседания Совета ГД ФС РФ от 07.10.2010 №233 «О проекте Федерального закона №435903-5» // Документ не опубликован.

25. Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества. Приказ Минюста России от 14 февраля 2007 г. № 29 // Российская газета. № 4321. 22 марта 2007 г.

26. Акимов А. Спорная доля собственника // ЭЖ-Юрист. 2007. № 1. С. 8.

27. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория, Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. М.: Меж. центр фин-эконом. развития. 1998. С. 230-231.

28. Дурнова Д.В. Отчет управляющей организации перед клиентом // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2010. № 3. С. 7.

29. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Юридическая литература. 1961. 222 с.

30. Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар. 2004. 224 с.

31. Голубев А.В. Волеизъявление собственников как обязательное условие осуществления капитального ремонта многоквартирного жилого дома // Законодательство и экономика. 2009. № 10. С. 49.

32. Голубев А.В. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правовой договор // Законодательство и экономика. 2010. № 7. С. 34-40

33. Гражданское право Ч. 1. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект. 2008. 776 с.

34. Гуев А.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: Дело. 2008. 480 с.

35. Гутор С.П. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией // Жилищное право. 2010. № 3. С. 11.

36. Дроздов И.А. Понятие «обслуживающей» долевой собственности. // Правоведение. 2000. № 6. С. 27.

37. Еремеев Д.Ф. Право личной собственности. М.: 1958. 150 с.

38. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. № 4. С. 34-75

39. Калмыков Ю.Х. Имущественные права советских граждан. Саратов.: Саратовский университет. 1979. 159 с.

40. Каминская Я.А. Некоторые проблемы возникновения и регистрации права общей собственности на недвижимое имущество // Юрист. 2008. № 1. С. 19.

41. Козырева С.Н. ТСЖ и коммунальные услуги // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. № 10. С. 3.

42. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Часть первая. 2-е издание переработанное и дополненное / под ред. С.А. Степанова. М.: Изд. Проспект. 2009. 543 с.

43. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая. Постатейный / под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М.: Изд. Юрайт, 2004. 567 с.

44. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / под ред. доктора юр. наук, профессора А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2010. 564 с.

45. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. Тихомирова М.Ю. М.: Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. 524 с.

46. Коротких О.А. К вопросу о понимании права собственности // Российский судья. 2008. № 1. С. 26.

47. Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Статут. 2008. 379 с.

48. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. 2002. № 9. С. 24.

49. Лермонтов Ю.М. Внесение изменений в договор купли-продажи // Финансовая газета. № 19. 2010. С. 11.

50. Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. М.: Юстицинформ. 2008. 60 с.

51. Мананкова Р.П. Правоотношения в общей долевой собственности. Томск.: 1977. 214 с.

52. Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности / Очерки по гражданскому праву. Л.: ЛГУ. 1957. 486 с.

53. Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М.: Статут. 2003. 486 с.

54. Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков: 1968. 432 с.

55. Мисник Н.Н. "Свой интерес" как "индикатор" вещного права // Государство и право. 2005. № 12. С. 24-25.

56. Михайлов В.К. Статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в свете решений Конституционного Суда Российской Федерации. // Жилищное право. 2009. № 9. С. 12.

57. Ненашев М.М., Расширение правоспособности отдельных субъектов гражданского права: к постановке проблемы // Налоги. 2010. № 4. С. 54.

58. Никольский С.Е. К вопросу о природе преимущественных прав // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 9. С. 31.

59. Никольский С.Е. Правовая природа преимущественных прав: некритический анализ существующих точек зрения // Гражданское право. 2008. № 2. С. 23.

60. Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации. Письмо Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14 // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2009. №1.

61. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут. 2006. 353 с.

62. Постатейный Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Издание третье переработанное и дополненное / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Изд. Статут. 2010. 720 с.

63. Пургина М.А. Договор между ТСЖ и управляющей организацией // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. № 11. С. 12.

64. Рецлов С.О. Проблемы электроснабжения при непосредственном управлении многоквартирным домом // Бюллетень нотариальной практики. 2007. № 2. С. 23.

65. Римское частное право: учебник. / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. М.: Юристъ. 2007. 448 с.

66. Рыбаков В.А. Общие положения о типах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк). М.: Юрист. 2004. 36 с.

67. Сабирзянова Н.Н. Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок // Журнал российского права. 2008. № 4. С. 32.

68. Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. № 6. 2-10.

69. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут. 2004. 365 с.

70. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России. М.: Волтерс Клувер. 2005г. 487 с.

71. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности, изд. 3-е, дополненное. М.: Юрист; 2007. 276 с.

72. Титов Н.Д. Раздел имущества находящегося в долевой собственности и выдел из него доли: проблемы правоприменения. // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М.: Статут. 2008. С. 264 - 280.

73. Управление общим имуществом многоквартирного дома: проблемы и решения / под ред. Рузановой В.Д. М.: Деловой двор. 2010. 168 с.

74. Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Иркутск.: 2006. 26 с.

75. Черных А.П. Защита преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Адвокатская практика. 2006. № 3. С. 26.

76. Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме// Закон. 2005 № 6. С. 16.

77. Шарикова Г.Ю. Некоторые аспекты непосредственного управления // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2010. № 4. С. 15.

78. Шарикова Г.Ю. Неплатежи жильцов: проблемы и пути решения // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. № 7. С. 15.

79. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам // Контракт. Инфра-М. 2008. С. 90.

80. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Юрайт. 2006. 200 с.

81. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 25.10.1996) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993. М.: Юридическая литература. 1994.

82. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009. № 64 // Вестник ВАС РФ 2009. №8.

83. О признании утратившими силу некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.04.2007. № 15 // Бюллетень Верховного суда РФ. №7. 2007 г.

84. Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение ВАС РФ от 21.12.2007. № 16284/07 // Документ не опубликован.

85. Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение ВАС РФ от 18.02.2008. № 1346/08. // Документ не опубликован.

86. Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение ВАС РФ от 29.02.2008. № 2360/08 // Документ не опубликован.

87. Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Определение ВАС РФ от 21.04.2008. № 7638/07 // Документ не опубликован.

88. Решение Верховного Суда РФ №ГКПИ05-588 от 26.05.2005 г. // «Бюллетень Верховного Суда РФ». 2006. №4.

89. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006. № 781/06 // «Вестник ВАС РФ». 2006. №8.

90. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.06.2006. № 1821/06 // «Вестник ВАС РФ». 2006. №9.

91. Постановление Девятого Арбитражного Апелляционного Суда от 05.10.2009 № 09АП-16093/2009 // Документ не опубликован.

92. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.11.2009 г. № А33-15702/2008 // Документ не опубликован.

93. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2010 № ФОЗ-8178/2009 // Документ не опубликован.

94. Постановление ФАС ПО от 6.10.2005. № А65-823/04-СГ3-33 // Документ не опубликован.

95. Постановление ФАС ПО от 18.04.2008. по делу № А12-6319/2006 // Документ не опубликован.

96. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17-21 января 2008 г. по делу № А12-15318/07-с25 // Документ не опубликован.

97. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 3 июля 2008 г. по делу № А12-6161/08-с67 // Документ не опубликован.

98. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2006 г. по делу № А12-9627/06-с16 // Документ не опубликован.

99. Решение Мосгорсуда № 33-18076 от 08.07.2010 // Документ не опубликован.

100. Решение Мосгорсуда № 33-29557 от 21.09.2010 // Документ не опубликован.

101. Решение СПбгорсуда № 33-11219/10 от 16.08.2010 // Документ не опубликован.

Размещено на Allbest.ru