Правовые формы коммерческого использования общего имущества здания

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие и состав общего имущества здания

§1. Понятие общего имущества здания

§2. Состав общего имущества здания

Глава 2. Правовые формы коммерческого использования общего имущества здания

§1. Правовые аспекты коммерческого использования общего имущества здания

§2. Коммерческое использование фасада и крыши здания

§3. Коммерческое использование помещений, входящих в состав общего имущества здания

§4. Коммерческое использование земельного участка, входящего в состав общего имущества здания

Заключение

Список использованных источников

Введение

Значимость такого вида недвижимого имущества как здание сложно преувеличить. Он обоснованно является объектом пристального внимания и исследования со стороны правоведов, что в свою очередь неизбежно приводит к формированию различных подходов к правовому регулированию имущественных прав на него, в том числе прав собственников на общее имущество здания. А закрепленные законодательством нормы, опосредующие право пользования и право распоряжения общим имуществом здания, в процессе правоприменения рождают споры, формирующаяся позиция судов по которым, заслуживает детального анализа.

Таким образом, представляется значимым исследование понятия и состава общего имущества здания, а также форм его коммерческого использования, с одновременно с нескольких точек зрения: действующего законодательства Российской Федерации, реализации его применения, и имеющейся судебной практики, включая практику рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания.

Заранее необходимо отметить принятие законодателем ряда шагов, направленных на нормативно-правовое изменение ситуации в исследуемой сфере. Относительная новизна законодательства по обозначенному вопросу как следствие имеет узкое раскрытие проблематики в юридической литературе, что безусловно и с учетом значимости выбранной темы является только вопросом времени. В совокупности указанные обстоятельства подчеркивают высокий уровень потребности и актуальность изучения вопросов участия общего имущества здания в коммерческом обороте на этапе их становления и совершенствования.

Целью настоящей работы является рассмотрение основных теоретических и практических вопросов правового регулирования коммерческого использования общего имущества здания. Для этого будут решены следующие задачи:

- рассмотрение понятия и выявление признаков здания;

- исследование понятия, состава и правового режима общего имущества здания;

- исследование правовых форм и правовых аспектов коммерческого использования общего имущества здания;

- анализ действующего законодательства, которое регулирует отношения в рамках предмета исследования;

- анализ соответствующей предмету исследования судебной практики и научных трудов;

- выявление правовых проблем в сфере коммерческого использования общего имущества зданий, исследование таких проблем;

- формирование выводов о целесообразности и эффективности действующего законодательного регулирования права собственности на общее имущество здания в рамках исследования проблематики коммерческого использования указанного имущества.

Обозначенные вопросы в комплексе будут служить основой для выводов о целесообразности и эффективности действующего законодательного регулирования в отношении коммерческого использования общей собственности зданий. Будут установлены возможности, которые имеются у собственников помещений по коммерческому использованию соответствующего имущества. Содержание выводов будет положено в основу внесения предложений по развитию и совершенствованию положений законодательства Российской Федерации.

Отдельно представляется важной постановка таких основополагающих вопросов в свете темы исследования, как необходимость введения в Гражданский кодекс нормы об «общем имуществе здания». Данные нормы установят режим общей долевой собственности собственников помещений в здании, независимо от того, является ли это здание жилым или нежилым.

Основные проблемы, опосредующие работу механизма коммерческого использования общего имущества зданий, будут выявлены в процессе рассмотрения указанных вопросов. Выводы, которые будут сделаны в результате комплексного подхода основополагающих вопросов исследования, позволят вынести актуальные предложения для разрешения и последующего избежания таких проблем.

Глава 1. Понятие и состав общего имущества здания

§1. Понятие общего имущества здания

правовой коммерческий имущество здание

Здания, включающие в себя как жилые так и нежилые помещения, а также многоквартирные дома, используются в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов. Также, существуют здания, не разделенные на помещения и находящиеся в качестве единых объектов гражданских прав в общей долевой собственности различных лиц. Сособственники таких зданий на практике занимают и используют те или иные помещения в здании. При этом отношения собственников помещений в многоквартирных домах отчасти урегулированы, в то время как аналогичные вопросы, возникающие при управлении нежилыми зданиями, требуют дополнительной регламентации Стрембелев С.В. Правовой режим зданий и их частей / С.В. Стрембелев.- LAP LAMBERT Academic Publishing GmbH & Co. KG, 2011- С. 12 .

Прежде чем определить правовой режим и особенности коммерческого использования общего имущества зданий, следует установить, что признается зданием по действующему законодательству.

Здания - это разновидность недвижимого имущества, которое отличается такими признаками, как неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Строительные работы по возведению здания должны быть завершены, а само оно должно быть готово к непосредственному использованию. Следовательно, к числу зданий не могут быть отнесены временные постройки сборно-разборного вида, не имеющие под собой фундамента. К таким постройкам относятся павильоны, киоски, ларьки. Строительство несет в себе цель обеспечения людей помещениями для постоянного проживания либо осуществления какой-либо деятельности, поэтому здания рассчитаны на достаточно длительный срок эксплуатации. К числу зданий относятся жилые, нежилые здания, и многоквартирные дома.

В научной литературе выделяются следующие классификационные критерии в отношении зданий: социальное значение (объекты жилищно-коммунального и социально-культурного назначения); духовное значение (здания и сооружения, являющиеся памятниками истории и культуры); делимость (делимые и неделимые) и другие Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. - С. 77 .

В соответствии с действующим законодательством, здания могут быть двух видов:

- здания, являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав,

- здания, которые разделены на помещения, каждое из которых представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, при этом само здание таким объектом не является.

Данная классификация отражает различные подходы к правовому регулированию имущественных прав на здания.

Здания являются единым и неделимым объектом гражданских прав с юридической точки зрения. Несмотря на то, что само здание может находится в общей долевой собственности нескольких лиц, его части (помещения) сами по себе не могут быть признаны объектом права собственности. Порядок пользования зданием и помещениями в нем может быть определен соответствующим соглашением между сособственниками.

Здания, разделенные на помещения, не являются сами по себе объектами гражданских прав. При таких обстоятельствах, объектами гражданских прав являются только сами помещения в здании, которые могут находиться в собственности различных лиц. Как правило, общее имущество здания (крыши, стены, земельный участок) находится в общей долевой собственности собственников помещений, но главенствующим признается право собственности на помещения, а не на общее имущество Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ/ С.В. Стрембелев. - М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. - С. 11.

§2. Состав общего имущества здания

Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания [Электронный ресурс] : Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 64) разъяснены положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В отношении данного имущества действует режим общей собственности собственников отдельных помещений в здании. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 : [Электронный ресурс ] : Обзор изменений «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 1)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

Управление жилыми зданиями, разделенными на помещения, то есть многоквартирными домами, достаточно подробно урегулировано действующим законодательством (глава 6, разд. IV, VIII ЖК РФ), в отличие от отношений по управлению нежилыми зданиями, разделенными на самостоятельные нежилые помещения.

В этом случае возникает проблема, ведь правовой режим использования общего имущества нежилого здания, части которого (помещения) являются собственностью нескольких лиц, действующим законодательством вовсе не урегулирован. Такой порядок предусматривается только для общего имущества многоквартирных, то есть жилых домов (ст. 290 ГК РФ). Для решения данной проблемы необходимо внести изменения в действующий ГК РФ, в целях установления тождественности правового режима использования общего имущества жилых и нежилых зданий.

Статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 (ред. от 29.12.2015) № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс ]: Федеральный закон от 21.07.1997 (ред. от 29.12.2015) № 122// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс» определено, что помещения в нежилых зданиях выступают в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Однако, такие помещения в перечне самостоятельных объектов недвижимого имущества, ст. 130 ГК РФ не содержит, что также вызывает неопределенность при определении статуса таких помещений.

В процессе применения законодательства на практике возник вопрос о том, можно ли применять по аналогии нормы об управлении многоквартирными домами к нежилым зданиям. Ранее судебная практика не допускала применение в этом случае аналогии. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 №3673/02 по делу №А-67-4328/00 Постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 №3673/02 по делу № А-67-4328/00 [Электронный ресурс ] //Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс» указано, что по одному из дел ВАС РФ указано, что в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, следовательно, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения. Данной позиции придерживались и другие арбитражные суды, в том числе ФАС Волго-Вятского округа в своем постановлении от 17.09.2007 по делу № А29-9132/2006-4 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2007 по делу № А29-9132/2006-4 [Электронный ресурс ] //Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс», и ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 14.01.2005 по делу № А-56-12757/04 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2005 по делу № А-56-12757/04 [Электронный ресурс ] // Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»

, указывая, что приобретение помещения в нежилом здании не влечет возникновения у приобретателя доли в праве собственности на общие помещения и коммуникации в таком здании.

Позднее, в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» была выражена полностью противоположная позиция. Так, в постановлении указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому к указанным отношениям по аналогии применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из анализа данного постановления можно сделать несколько выводов. Во-первых, применение норм об общем имуществе многоквартирного дома на отношения, связанные с общим имуществом нежилого здания означает, что владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников, а при отсутствии такового согласия - в порядке, устанавливаемом судом. То есть, осуществить действия, направленные на продажу помещения общего назначения можно только в случае достижения согласия по этому вопросу всеми собственниками и при выполнении определенных условий.

Во-вторых, каждому собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания, которая в свою очередь не может отчуждаться и быть передана отдельно от права собственности на само помещение в здании. То есть, в случае продажи офиса, склада, либо иного помещения в нежилом здании, доля в праве собственности на общее имущество здания переходит автоматически.

В-третьих, обязанность участвовать в расходах по содержанию, оплате налогов, сборов, и иных платежей на общее имущество здания возникает у каждого участника долевой собственности соразмерно его доле.

На основании сделанных выводов, позиция ВАС РФ о распространении норм об общем имуществе многоквартирного дома на общее имущество нежилого дома представляется верной. Помимо этого, как было сказано ранее, решение поставленной проблемы представляется возможным в результате изменения законодательства на федеральном уровне. Другими словами, необходим проект изменений в ГК РФ, который распространит действие существующих норм о долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома на иные виды вспомогательного имущества, в том числе на нежилые здания.

Продолжая исследование данной проблемы, следует ввести в законодательство нормы об «общем имуществе здания». Данные нормы установят режим общей долевой собственности собственников помещений в здании, независимо от того, является ли это здание многоквартирным домом или нежилым зданием, на не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

В целом стоит признать, что с принятием проекта изменений в ГК РФ в имеющейся редакции правовое регулирование отношений по управлению нежилыми помещениями, разделенными на отдельные помещения, должно улучшиться.

В настоящее время, законодательство Российской Федерации широко использует термин «многоквартирный дом». Однако, в рамках федерального законодательства легальное определение данного понятия не нашло своего отражения, оно содержится в подзаконном нормативно-правовом акте: согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс», многоквартирным домом признается «совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством» Там же.. Таким образом, нормы ЖК РФ об управлении многоквартирными домами применяются к отдельно стоящим зданиям, в составе которых есть две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования в таком здании.

Согласно Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]: Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 (принят ЗС СПб 04.02.2009// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс», общая площадь встроенных и встроенно-пристроенных к многоквартирным жилым домам помещений, занимаемых объектами нежилого назначения, не может превышать 30% общей площади соответствующих жилых домов, исключая подземную часть.

Определение понятия общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не закреплено в законодательстве Российской Федерации, однако, некоторые положения законодательства содержат перечень объектов, относимых к этому имуществу, а также некоторые критерии их отнесения, на основании которых можно установить понятие такого имущества и объекты, входящие в его состав. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, его можно рассматривать в качестве совокупности принадлежащих на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры в таком доме.

В виду индивидуальности состава общего имущества для каждого многоквартирного дома, формулирование исчерпывающего перечня общего имущества многоквартирного дома является затруднительным, и в законодательстве отражен только примерный состав данного имущества. Наиболее подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме установлен в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Постановление Правительства РФ № 491) Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность [Электронный ресурс]: Постановление Правительства от 13.08.2006 № 491// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». .

Таким образом, законодательство Российской Федерации в совокупности предлагает рассматривать общее имущество здания в качестве имущества, принадлежащего собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности, имеющего вспомогательное, обслуживающее значение и не являющегося объектами индивидуальной собственности. Схожая позиция в отношении определения данного понятия выражена в доктрине: С.В. Стрембелев считает, что общее имущество представляет собой «движимые и недвижимые вещи, предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений дома, расположенные за пределами помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, и находящиеся в этом доме и (или) в установленных границах земельного участка, на котором расположен дом» Стремблев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект. Дис. … к.ю.н. - СПб., 2009. С. 24..

Единого понятия общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с которым можно было бы определить принадлежность любого объекта к общему имуществу в многоквартирном доме, как отмечается в юридической литературе, ни ГК РФ, ни ЖК РФ, в отличие от Федерального закона от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики, не содержат Там же. С. 24.

Собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками, например, подвала, чердака, земельного участка в отдельности.

Пункт 1 ст. 244 ГК РФ определяет положение об общей собственности, которая, в соответствии с указанным пунктом, представляет собой имущество, находящееся в собственности двух и более лиц: собственником вещи, которая находится в общей собственности, является группа лиц - участники общей собственности или сособственники. Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ предусматриваются два вида права общей собственности:

- имущество может находиться в долевой собственности, то есть с определением доли каждого из сособственников в праве собственности;

- имущество может находиться в совместной собственности, то есть без определения таких долей.

Общая собственность на имущество, как указано в п. 3 ст. 244 ГК РФ, является долевой, если законом не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Например, в случае с законным режимом имущества супругов, имуществом общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе.

Принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности закреплена в ст. 289 ГК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ и в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. При этом, общее регулирование данного права по отношению к общему имуществу в многоквартирном доме установлено соответствующими положениями ГК РФ, а ЖК РФ является специальным федеральным законом, который устанавливает специальное регулирование по сравнению с общим регулированием ГК РФ. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме четко выделяется на стыке такого общего и специального законодательного регулирования.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ квартира является одним из видов жилых помещений, а п. 1 ст. 290 ГК РФ не упоминает собственников нежилых помещений в многоквартирном доме и не устанавливает их в данной статье в качестве субъектов, которым может принадлежать доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Одновременно ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, не разделяя таких собственников на собственников жилых и/или нежилых помещений.

Анализируя нормы ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме могут находиться и нежилые помещения, а собственники нежилых помещений наряду с собственниками квартир владеют на праве общей долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома. Аналогичная позиция находит свое отражение и в юридической литературе. Рубанова М.П. Правовой режим нежилых помещений и проблемы их участия в коммерческом обороте: Автореферат.- СПб, 2008. С.22 По смыслу норм ч. ч. 2, 3 ст. 24 ЖК РФ существует родовое понятие «помещение», включающее в себя как жилые, так и нежилые помещения, следовательно, собственники таких помещений обладают долей в праве собственности на общее имущество.

Кроме того, в соответствии с п.2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", «государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Еще до принятия ЖК РФ в литературе отмечалось, что исключение в ГК РФ собственников нежилых помещений из числа субъектов права собственности на общее имущество не до конца продумано. Городов О.А., к.ю.н.. Правовые аспекты организации товариществ собственников жилья/ О.А. Городов//Правоведение. -1995. №1. С 29.

Необходимо отметить особенность приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она в соответствии с пп. 1, 2 ст. 38 ЖК РФ переходит в собственность при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме, и переход права собственности на помещение в многоквартирном доме сопровождается переходом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в данном доме. В п.1 ст. 245 ГК РФ устанавливается общее правило определения долей в праве общей долевой собственности, в соответствии с которым доли участников долевой собственности считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников долевой собственности.

Специальное регулирование п. 1 ст. 37 ЖК РФ закрепляет пропорциональность доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме размеру такого помещения. Данная позиция подчеркивается в постановлении Пленума ВАС РФ № 64, в котором указано, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа данных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Таким образом, к праву общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не применимы отдельные положения ст. 245 ГК РФ: возможность установления порядка определения и изменения долей путем соглашения всех участников долевой собственности; увеличение участником долевой собственности его доли в праве на общее имущество путем осуществления за его счет неотделимых улучшений такого имущества.

Бремя содержания имущества, находящегося в общей долевой собственности, а в данном рассматриваемом случае - общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме распределено на уровне гражданского и жилищного законодательства. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно его доле «участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению». Пункты 1, 2 ст. 39 ЖК РФ повторяют положения вышеуказанной статьи ГК РФ, определяя специальных субъектов - участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Статьей 158 ЖК РФ участие данных субъектов в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме поставлено в зависимость от размера принадлежащей им доли в праве общей собственности на такое имущество.

Вопрос распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, является исключительной прерогативой самих собственников. П. 1 ст. 246 ГК РФ устанавливает условие - согласие всех участников долевой собственности. То есть, они должны согласовывать порядок распоряжения вещью, находящейся в их общей долевой собственности, и, как отмечается в юридической литературе, если распоряжение долей в праве - прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / (под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского) , подготовлен для системы Консультант Плюс, 2006 [Электронный ресурс] // Доступ из СПС «Консультант Плюс»..

Следует обратить внимание на такую особенность осуществления собственниками помещений правомочия по распоряжению своими долями в праве общей собственности на общее имущество в доме. Так, по общему правилу предусматривается право участника долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю, либо распоряжаться ею иным образом, с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Однако, в соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не имеет право отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также не имеет право совершать иные действия, которые повлекут передачу данной доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Логическим продолжением вышеописанных характеристик правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме является установление порядка осуществления правомочий собственников данного имущества, например, при намерении осуществить передачу объектов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в пользование иным лицам. Данные правомочия должны осуществляться по соглашению всех собственников многоквартирного дома, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом Крашенинников П.В. Жилищное право/ П.В. Крашенников (7-е изд., перераб. и доп.), -М.: Статут, 2010 [Электронный ресурс] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»..

Указанный способ осуществления правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме устанавливается п. 1 ст. 247 ГК РФ. Данное положение ГК РФ применяется к праву общей долевой собственности на общее имущество. ЖК РФ в ст. ст. 44 - 48 предусматривает возможность установления режима использования общего имущества здания решением собственников помещений, принимаемом в установленном порядке.

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что доля в общем имуществе здания может принадлежать на праве собственности только собственнику помещения в здании, причем не имеет значения, является такое помещение жилым либо не жилым.

Особенностью общего имущества здания является также невозможность выдела доли в праве собственности на такое имущество в натуре. По общему правилу в соответствии с положениями ГК РФ предусматривается право участника долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю, либо распоряжаться ею иным образом. Распоряжение данным имуществом, не предусматривающее перехода права собственности, возможно. Собственники помещений в здании могут в установленном законодательством порядке передать объекты, которые входят в состав такого имущества, в пользование иным лицам.

Данные особенности правового режима общего имущества собственников помещений в здании выделены на законодательном уровне, а также подчеркнуты в юридической литературе. Однако, так как в современной России большую часть жилищного фонда составляют многоквартирные дома, в каждом из которых имеются объекты, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в них, особенный интерес вызывает практическая реализация собственниками помещений своих правомочий по распоряжению указанным имуществом с целью получения прибыли, то есть его коммерческое использование.

Глава 2. Правовые формы коммерческого использования общего имущества здания

§1. Правовые аспекты коммерческого использования общего имущества здания

Зачастую такие конструктивные элементы зданий, как стены, крыша, арка здания, дверные проемы, козырек подъезда и т.д. используются собственниками здания в коммерческих целях. Общее имущество здания используется для размещения объектов наружной рекламы, но на практике встречаются и иные варианты его использования, к примеру, на крышах часто размещают оборудование операторы услуг связи. Чтобы использование данного имущества осуществлялось на законных началах, рекламодателю следует заключить договор с собственником здания, а если собственников несколько, требуется согласие всех субъектов общей долевой собственности.

Собственники общего имущества здания, которое находится в их общей долевой собственности, имеют право владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Соответственно, собственники могут извлекать прибыль от использования конструктивных элементов здания, входящих в состав общего имущества в коммерческих целях. Несмотря на это, передаваемые в пользование элементы общего имущества не будут терять свойств общего имущества, они будут продолжать выполнять функции обслуживания самостоятельных жилых и нежилых помещений, начав при этом выполнять соответствующую дополнительную функцию.

В юридической литературе отмечается, что «распоряжение элементами общего имущества возможно в любой форме» . Стрембелев С.В. О правовых аспектах коммерческого использования элементов общего имущества в многоквартирном доме. // "Российский ежегодник предпринимательского (коммерческого) права", № 1, 2007. Под ред. д.ю.н., проф. В.Ф. Попондопуло. - ООО "Университетский издательский консорциум "Юридическая книга", 2008. С.185, с учетом установленных законодательством ограничений. Так, собственники общего имущества здания вправе передавать его элементы в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление, устанавливать сервитут в отношении элемента общего имущества, заключать смешанные договоры по распоряжению элементами общего имущества Там же. С. 189.

Ранее были исследованы понятие, состав и правовой режим общего имущества здания. В связи с этим необходимо разобраться, какие из элементов общего имущества могут использоваться собственниками в коммерческих целях. Пленум ВАС РФ указал, что по соглашению всех собственников общего имущества здания допускается передача отдельных его частей в пользование. К примеру, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Нежилые помещения, входящие в состав общего имущества здания, на практике наиболее часто передают в пользование под организацию офисов, складов; конструктивные элементы здания - под размещение рекламных конструкций; часть земельного участка - для размещения платных парковок, рекламных конструкций.

Главное условие, которое должно при этом выполняться, заключается в том, что при передаче общего имущества в пользование третьим лицам не должны быть нарушены права и законные интересы граждан и юридических лиц, то есть использование самостоятельных помещений дома не должно быть для них затруднительным, а также не должны нарушаться действующие технические регламенты и иные технические нормы, а волеизъявление собственников помещений должно соответствовать требованиям законодательства Там же. С. 185.

Следовательно, передача общего имущества здания в пользование третьих лиц не должна причинять ущерб для обслуживания и эксплуатации дома, а опосредующая передачу в пользование элемента общего имущества сделка должна основываться на волеизъявлении собственников здания.

Получается, что для законного использования общего имущества здания требуется соответствующее решение сособственников данного здания. Важнейшим вопросом в любом случае является вопрос обеспечения множественности лиц на стороне арендодателя - стороны, предоставляющей право пользования общим имуществом. Важно отметить, что объекты, входящие в состав общего имущества, также могут быть предоставлены в «дополнительное» пользование физическим и юридическим лицам, которые являются собственниками помещений в доме Кудашова Л.А. Коммерческое использование общего имущества /Л.А. Кудашова // Управление многоквартирным домом. -2012. -№ 01. - С.2.

Существуют различия между предоставлением элементов общего имущества здания в пользование иным лицам и предоставление в «дополнительное» пользование лицам, являющимся собственниками помещений в здании. В случае с предоставлением в «дополнительное» пользование, при установлении возмездности пользования элементами общего имущества и определении размера платы за него может учитываться доля соответствующего собственника помещения в здании, так как, являясь участником общей долевой собственности на общее имущество, он отчасти арендует элемент общего имущества у самого себя Стрембелев, С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект. Дис. … к.ю.н 12.00.03. / С.В. Стрембелев. - СПб., 2009. - С.167.

Рассмотрим ситуацию, в которой арендодатель является одним из сособственников здания. Зачастую именно собственники коммерческой недвижимости (компании и предприниматели) занимают в своем здании офисные помещения и размещают на конструктивных элементах здания информационные щиты, стенды, панели-кронштейны и т. д.

При таких условиях, собственникам следует принять решение о порядке использования общего имущества и установить, кто из них, в каком порядке и в каких целях будет использовать элементы общего имущества здания. Следует отметить, что если данным имуществом наравне будут пользоваться все сособственники общего имущества, то его использование в коммерческих целях не будет являться незаконным. То есть, если все сособственники будут размещать рекламу на конструктивных элементах здания, то ни один из них не вправе предъявить требование к другим сособственникам демонтировать рекламные конструкции по причине отсутствия их согласования. Данной позиции придерживаются и арбитры. Так, ВАС РФ в своем определении от 06.10.10 № ВАС-12926/10 Определение ВАС РФ от 06.10.2010 ВАС-12926/10 по делу № А25-733/08-3 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы Консультант-Плюс» указал, что для удовлетворения требования о демонтаже рекламной конструкции необходимо доказать, что размещение рекламной конструкции одним сособственником нарушает права и законные интересы других сособственников.

Приведем еще один пример из практики. Банк и общество с ограниченной ответственностью имели в собственности разные помещения в одном здании. Банк обратился в суд с требованием об обязании общества демонтировать его рекламную конструкцию, установленную на фасаде здания, поскольку она была установлена без согласования с банком. Первая инстанция в иске отказала, а апелляционная инстанция иск удовлетворила со ссылкой на п. 7 Постановления ВАС РФ от 06.10.2010 № 64 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.12.2009 по делу № А21-250/2009:[Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы«Консультант-Плюс». Однако, при кассационном обжаловании в иске снова было отказано, поскольку суд установил, что не только общество, но и сам банк использовал фасад здания для размещения своей рекламы. Доказательств того, что общество, размещая свою рекламную конструкцию, нарушило права и законные интересы банка, истец не представил. Высший арбитражный суд не нашел оснований для пересмотра дела Определение ВАС РФ от 21.04.10 № ВАС-4945/10:[Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

В случае, когда только часть сособственников использует конструктивные части здания для размещения рекламы без согласования с остальными сособственниками, иск об обязании демонтировать конструкции скорее всего будет удовлетворен. Особенно часто подобные конфликтные ситуации случаются, когда компания имеет в собственности помещение в многоквартирном жилом доме и без согласования с собственниками квартир размещает рекламу на конструктивных элементах здания Например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.11.2009 по делу № А05-9710/2008 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

Однако, нередки и исключения. Собственник квартиры в многоквартирном доме обратился в суд, указав, что ответчиком на крыше, а также с использованием технических кабельных шахт многоквартирного жилого без решения на то собственников помещений многоквартирного дома самовольно размещено кабельное хозяйство, телекоммуникационное оборудование, так же организованы воздушные линии связи. В данном случае суд отказал в удовлетворении требований о демонтаже указанного оборудования, обосновывая свое решение тем, что его размещение необходимо для собственников помещений для оказания услуг связи, в их интересах, а не в отношении третьих лиц Определение Приморского краевого суда от 08.09.2015 по делу N 33-8019 Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

Если же компания - арендатор не является сособственником здания, применяется общегражданский способ получения согласия собственников для коммерческого использования общего имущества принадлежащего им здания. Так, если рекламораспространитель арендует помещение в здании или желает установить на его конструктивных элементах рекламную конструкцию, ему в обязательном порядке потребуется согласие всех сособственников этого здания. Такие действия оформляются путем заключения договора с множественностью лиц на стороне собственника здания, либо двусторонним договором с лицом, наделенным сособственниками соответствующими полномочиями на заключение договора о передаче в пользование общего имущества здания третьим лицам.

Следует отметить, что право пользования конструктивными элементами здания, как правило, предоставляется на возмездной основе, в связи с чем несогласованные рекламные конструкции редко остаются незамеченными и приводят к конфликтам.

Например, компания установила на фасаде многоквартирного дома рекламные вывески без согласования с товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ). ТСЖ направило компании проект договора о предоставлении в пользование общего имущества многоквартирного дома. Компания предложила снизить предложенный в проекте размер платы, однако товарищество ответило отказом и потребовало демонтировать вывески. Поскольку компания не отреагировала на это требование, ТСЖ через суд обязало ее демонтировать вывески, а также взыскало неосновательное обогащение в виде платы за период фактического размещения вывесок на фасаде дома Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.07.2010 по делу № А60-46868/2009 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

Зачастую передача в пользование элементов общего имущества здания согласуется лишь с одним из сособственников, что и является самой распространенной ошибкой компаний - рекламораспространителей при размещении рекламы на конструктивных элементах здания.

Оформление права пользования конструктивными элементами многоквартирного дома имеет свои особенности. Казалось бы, компании-рекламораспространителю нужно всего лишь заключить договор с ТСЖ, однако это не совсем так.

Одним из вопросов, возникающих при изучении возможности коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома, является процесс получения согласия всех собственников помещений на предоставление иным лицам в пользование, а также на предоставление сособственникам в «дополнительное» пользование элементов общего имущества в доме.

П. 4 ст. 36 ЖК РФ, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ предусматривают передачу в пользование иным лицам объектов общего имущества в многоквартирном доме в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Таким образом, необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с соблюдением предусмотренной ЖК РФ процедуры, на котором согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ соответствующее решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо заметить, что это не препятствует передаче в пользование элемента общего имущества общегражданским способом - по решению всех собственников. На основании такого решения в дальнейшем уполномоченным собственниками лицом заключается соответствующий договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирного дома, который не имеет статуса юридического лица. К компетенции общего собрания относится в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Соответственно, принимаемое на общем собрании решение представляет собой решение органа управления многоквартирного дома, не являющегося юридическим лицом и не может рассматриваться в качестве решения корпоративного органа юридического лица Стрембелев, С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект. Дис. … к.ю.н. : 12.00.03 / С.В. Стрембелев. - СПб., 2009. - С. 169 . При этом, само решение общего собрания собственников помещений в доме по своей правовой природе схоже с решениями коллегиальных органов юридических лиц, хотя так как в законодательстве РФ нормы о решениях общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах появились сравнительно недавно, впервые в 1996 в статьях 21 и 22 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» О товариществах собственников жилья [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 15 июня 1996 № 72-ФЗ //Доступ из справ-.правовой системы «КонсультантПлюс»., в юридической литературе и судебной практике их правовая природа проанализирована не достаточно подробно Стрембелев, С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект. Дис. … к.ю.н. : 12.00.03 / С.В. Стрембелев. - СПб., 2009. - С. 172 .

Согласно сложившейся судебной практике, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании положений жилищного законодательства может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ как юридическому лицу Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09 [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс». Однако товарищество участвует в подобных отношениях в качестве представителя собственников помещений. В обязанности ТСЖ входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6 ст. 138 ЖК РФ). Кроме того, товарищество представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ).

Безусловно, принятие единогласного решения собственниками помещений в многоквартирном доме может стать затруднительным. При соблюдении требований п. 1 ст. 46 ЖК РФ отсутствие согласия не более одной трети голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме не препятствует заключению договора во исполнение волеизъявления оставшихся двух третей голосов на коммерческое использование общего имущества в доме. В таком случае, собственники помещений в доме, которые на общем собрании голосовали против, будут являться стороной в соответствующей сделке, так как, как отмечает С.В. Стрембелев, ЖК РФ предусматривает лишь порядок формирования воли собственников помещений, отличный от порядка, установленного ГК РФ, но не уполномочивает общее собрание собственников помещений в доме или тех из них, которые голосовали за, совершать соответствующие сделки, с учетом того, что собственником элемента общего имущества является совокупность всех собственников помещений в многоквартирном доме Правовые аспекты размещения рекламных конструкций на элементах общего имущества многоквартирного дома [Электронный ресурс] : Ppt.ru. - М., 12.01.2010. - URL : http://ppt.ru/news/74740/.

Тогда как судебная практика свидетельствует о применении положений ГК РФ об общей долевой собственности к отношениям, складывающимся при коммерческом использовании общего имущества многоквартирного дома (например, при размещении рекламных конструкций), подтверждая, что собственники могут изъявить волю на соответствующее распоряжение общим имуществом как на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, так и путем заключения всеми собственниками помещений в доме договора, имеется и иная позиция. Научно-консультативным советом при ФАС Уральского округа было отмечено, что положения ст.ст. 246, 247 ГК РФ, которые определяют порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, не применяются к управлению общим имуществом в многоквартирном доме, так как правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме установлен положениями ЖК РФ Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа N 1/2007 «По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав» (по итогам заседания, состоявшегося 23 - 24 мая 2007 года в г. Ижевск) (п. 9.1) [Электронный ресурс]// Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».

В силу того, что общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах является объектом права долевой собственности, представляется верным установление особой процедуры, опосредующей заключение договоров по распоряжению общим имуществом в многоквартирных домах. Поиск возможности обходить процедуру проведения общего собрания собственников при решении данных вопросов в случае незначительного количества собственников помещений в доме, является неоправданным путем, поскольку количество собственников помещений может изменяться.