Кадастровая оценка земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

Кадастровая оценка земель



Содержание

1. Государственный кадастр недвижимости.

2. Государственный земельный кадастр.

3. Кадастровая оценка городской земли.

4. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель.

5. Кадастровая оценка земель лесного фонда.

Литература



1. Государственный кадастр недвижимости

С 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», призванный усовершенствовать систему учета недвижимого имущества на территории РФ.

Существующая в настоящее время система реестров и кадастров недвижимости, несмотря на свою многоуровневость, не позволяет устранить многие недостатки, существующие в системе учета объектов недвижимости: отсутствие объективной информации для идентификации земельного участка, здания, сооружения, определения их стоимостной оценки; наличие большого количества неучтенных объектов и пр. Органы, осуществляющие технический учет объектов капстроительства (ОТИ, например ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» или ГУП г. Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (ГУП МосгорБТИ)), часто не имеют какой-либо информации о земельных участках, на которых расположены эти объекты.

Данный закон предусматривает: единую систему и технологию для создания и ведения государственного кадастра недвижимости; обязательность госучета недвижимого имущества; презумпцию официального описания недвижимого имущества, внесенного в кадастр недвижимости; внесение актуальных и достоверных сведений в кадастр недвижимости; обеспечение постоянного хранения внесенных сведений; соотносимость сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, с другими государственными информационными ресурсами; своевременное и полное информационное обеспечение в соответствии с целями закона.

Учету в государственном кадастре подлежат все вновь созданные и вновь образованные объекты, а также изменения сведений о недвижимом имуществе. Законом определен порядок внесения и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости, перечень документов и порядок ведения кадастра.

В Законе предусматривается создание единого систематизированного свода сведений и документов о недвижимом имуществе в Российской Федерации (государственного кадастра недвижимости).

В частности, устанавливаются порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимости, а также процедура определения местоположения, границ, площади и иных количественных и качественных характеристик земельных участков и других видов недвижимого имущества.

Для того чтобы реализовать этот объем работы сейчас уже существует подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)», принятая Правительством РФ в 2005 г. в дополнение к действующей Федеральной целевой программе «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)». В настоящее время в рамках Подпрограммы в трех пилотных регионах -- Тверской, Самарской и Кемеровской областях -- отрабатываются новые технологии единого кадастра недвижимости. До 2012 г. создание системы кадастра недвижимости должно быть закончено во всех регионах России.

Существующие в настоящее время в России две главные системы учета недвижимости -- система учета органов технической инвентаризации (ОТИ) и система учета земельных участков в виде государственного земельного кадастра -- слабо стыкуются друг с другом, в том числе информационно. Исходя из этого, обмен информацией между органами затруднен. Таким образом, наличие различных систем учета, обеспечивающих регистрацию права собственности, приводит не только к финансовым потерям со стороны государства, направляющим средства на их поддержание и развитие, но и к недовольству правообладателей, вынужденных обращаться в несколько органов.

Главная идея нового Закона заключается в том, чтобы объединить в одном органе учет объектов капитального строительства и учет земельных участков, с возможностью дальнейшего объединения системы учета и системы регистрации прав.

Основанием для проведения государственного кадастрового учета является обращение заинтересованного лица с заявлением о проведении данного учета. Результатом проведения кадастрового учета является присвоение объекту уникального, не повторяющегося во времени и на территории РФ кадастрового номера, внесение соответствующей записи в государственный кадастр недвижимости и изготовление кадастрового паспорта, используемого при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом, а также для определения налоговой базы.

Закон предусматривает принцип открытости сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, в соответствии с которым данные сведения свободно предоставляются по запросам граждан и организаций.

Основным принципом ведения кадастра, согласно проекту, является установление заранее определенного перечня сведений, позволяющих однозначно идентифицировать и индивидуализировать недвижимое имущество. Можно констатировать, что кадастр имеет следующие основные цели: идентификация объекта на местности, описание его физических характеристик, определение его стоимостной оценки. Закон вводит понятие кадастровой стоимости, понимая под ней специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости. При этом по смыслу документа рыночные цены на недвижимость будут учитываться в зависимости от региона. Определение кадастровой стоимости будут осуществлять оценщики, привлекаемые органами государственной власти субъектов РФ, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд. Это предполагает государственный контракт. Согласно п. 2 ст. 72 БК РФ он, по общему правилу, размещается на конкурсной основе.

Кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с федеральными стандартами оценки и методическими указаниями по проведению работ по государственной кадастровой оценке. Результаты работ по определению кадастровой стоимости будут приниматься комиссией по кадастровой оценке, включающей представителей органа исполнительной власти субъекта РФ, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ в сфере контроля за оценочной деятельностью, и органа кадастрового учета. При этом результаты работ подлежат официальному опубликованию.

Помимо оценщика, проект предусматривает понятие кадастрового инженера для проведения работ по формированию объекта кадастрового учета и составление акта по их результатам, который, в свою очередь, необходим для проведения государственного кадастрового учета. Кадастровый инженер должен быть: зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя; иметь высшее образование, стаж работы не менее двух лет по специальности в сфере учета недвижимости или пройти стажировку не менее указанного срока по одной из указанных специальностей у кадастрового инженера недвижимости.

Таким образом, решается задача демонополизации рынка технической инвентаризации, повышения качества оказываемых услуг и развития экономики РФ за счет расширения рынка и конкуренции, могут быть сняты многие недостатки и пробелы в системе законодательного регулирования учета недвижимости и созданы условия для укрепления и стабилизации рынка недвижимости в РФ, упрощения процедуры развития ипотеки и кредитования, оценки недвижимости, максимально приближенной к их рыночной стоимости.

2. Государственный земельный кадастр

Важным этапом в развитии и регулировании в современной России земельных отношений, прямо или косвенно имеющих место в любой сфере деятельности людей, является принятие 2 января 2000 г. Федерального закона №28 «О государственном земельном кадастре». В рыночной экономике земельный кадастр определяет в соответствии с Конституцией РФ, земельным и иным законодательством страны информационную основу рационального использования и охраны земель, защиты прав и законных интересов собственников земель и их пользователей, а также выполняет базовую функцию инструмента налоговой политики государства. Поэтому знание основных положений земельного кадастра необходимо не только специалистам и бизнесменам, но и всем гражданам городов и сел, интересы которых он затрагивает существенным образом.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Государственный учет объектов недвижимости

Как отмечалось выше, недвижимость -- индивидуально-определенная вещь. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» установлено, что Роснедвижимость является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственные услуги и функции в сфере:

? ведения кадастров недвижимости;

? землеустройства;

? инвентаризации объектов недвижимости;

? государственной кадастровой оценки земель (в том числе для исчисления земельного налога);

? оценки иных объектов недвижимости (в том числе для исчисления налога на имущество).

Цель создания и ведения государственного земельного кадастра - информационное обеспечение:

? государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

? государственного контроля за использованием и охраной земель;

? мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

? государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

? экономической оценки земель и учета их стоимости;

? установления платы за землю;

? иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

В настоящее время порядок описания объектов недвижимости включает две стадии:

? техническую стадию (технический учет), которая заключается в подготовке описания (плана) объекта коммерческой организацией -- проведении землеустройства участка землеустроительной организацией (с формированием межевого дела) или технической инвентаризации объекта аккредитованной организацией (ОТИ) (с составлением технического паспорта);

? стадию государственного учета (кадастровый учет), заключающуюся во внесении объекта в Государственный кадастр объектов недвижимости, который ведется на базе Государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.

Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер -- уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет (землеустройство) имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.

Рассмотрим более подробно суть каждой стадии учета земельных участков: технического учета (землеустройства) и кадастрового учета.

Землеустройство и кадастровый учет земельных участков

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК). Согласно ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Земля -- несоздаваемый и непотребляемый природный ресурс, из которого можно образовывать объекты гражданских прав -- участки. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 ЗК). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка.

Порядок установления границ участков определяется Законом о землеустройстве. Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием.

Границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Момент возникновения или момент прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах -- дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном кадастре) Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений -- земельного участка.

Объектом имущественных, гражданских правоотношений являются конкретные земельные участки, а не «площади», «земельные сотки» или «земли». Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования (предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.).

В случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков в обязательном порядке проводится землеустройство.

Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.

Изучение состояния земель проводится в целях получения информации об их количественной и качественном состоянии и включает в себя следующие виды работ:

? геодезические и картографические работы;

? почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания;

? оценка качества земель - проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве;

? инвентаризация земель - проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ, других характеристик земель.

Перед государственным кадастровым учетом необходимо межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Межевание включает (ст. 17 Закона о землеустройстве):

? определение границ объекта на местности и их согласование;

? закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;

? изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Землеустроительные работы проводятся по договору с землеустроителями -- гражданами и юридическими лицами. Инструкция по межеванию земель утверждена Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996. Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 утверждены Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.

По завершении межевых работ производитель работ формирует межевое дело, в которое включаются:

1) пояснительная записка;

2) копия или выписка из решений государственных, муниципальных и местных организаций о предоставлении земельного участка;

3) копии или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель;

4) копия договора о купле-продаже, дарственной, завещания или другого документа (если такие действия осуществлялись);

5) справки о вкрапленных земельных участках;

6) списки координат пунктов опорной межевой сети;

7) списки координат межевых знаков;

8) акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка;

9) технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом;

10) извещения о вызове собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков для участия в действиях по межеванию земель;

11) доверенности лицам, уполномоченным собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, на участие в установлении, согласовании и закреплении на местности границ размежевываемого земельного участка;

12) акт установления и согласования границ земельного участка;

13) акт о сдаче пунктов опорной межевой сети на наблюдение за сохранностью;

14) акт контроля и приемки материалов межевания земель производителем работ;

15) чертеж границ земельного участка;

16) ведомость вычисления площади земельного участка;

17) акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

Подготовленные землеустроителями планы участков еще не являются кадастровыми планами. Документы о межевании представляются землепользователем в земельную кадастровую палату для постановки участка на государственный кадастровый учет. По договору это могут сделать и землеустроители.

Только после проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка, которая содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре):

? кадастровый номер,

? местоположение (адрес);

? площадь;

? категорию земель и разрешенное использование земельного участка;

? описание границ участка и его отдельных частей;

? экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю);

? качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель);

? наличие объектов недвижимого имущества.

Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗK-1-T.O-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10.04.2001.

Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06 09 2000 № 660 «Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам». Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п. 8 ст. 19 Закона о земельном кадастре).

Согласно п. 2 ст. 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления Закона о земельном кадастре в силу, является юридически действительным. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10 апреля 2001 г. утвердил Указания для территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01.

Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (или уполномоченным им лицам) бесплатно (п. 2 ст. 22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п. 3 постановления Правительства РФ от 02.12.2000 № 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»). Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.

Кадастровая оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей по трем основным категориями земель:

? населенных пунктов (поселений);

? сельскохозяйственного назначения по видам угодий;

? лесного фонда.

3. Кадастровая оценка городской земли

государственный учет земельный кадастр

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Необходимо отметить, что в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 10.05.2007 г. № 150, установлено, что Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений» не применяется, поскольку Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 были утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. В данных методических рекомендациях был регламентирован порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, Ростехинвентаризация, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений - земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Этап I. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

* сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

* определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

* классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

* классификация земель по функциональному использованию;

* классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

* оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

* определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

* сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии со ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, выделяются следующие основные зоны:

1. жилые;

2. общественно-деловые;

3. производственные зоны;

4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

5. зоны сельскохозяйственного использования;

6. зоны рекреационного назначения;

7. зоны особо охраняемых территорий;

8. зоны специального назначения;

9. зоны размещения военных объектов;

10. иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Помимо предусмотренных выше зон, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

* малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;

* малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

* многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей);

* многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);

* многоэтажной секционной застройки (10 - 12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, элитными домами-новостройками и т.д.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

* естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

* границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

* улицы, площади, проезды;

* границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

* границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

* по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

* по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

Оценочная зона - часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

* близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;

* территориальное единство расположения микрозон;

* общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5) состояние окружающей среды, санитарные условия;

6) инженерно-геологические условия строительства;

7) рекреационная ценность территории;

8) престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1)уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

2)условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

3)градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

*создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

*формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

*уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

*установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

*определения стартовых цен продажи прав собственности или долго срочной аренды на конкурсах и аукционах;

*определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

*обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

*информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

*создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта - это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.



4. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашня - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокос - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбище - сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь - земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Этапы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом межрегиональном этапе территориальным, органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ. Второй этап - кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям.

Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешенной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине, полученной в результате проведения первого этапа.

На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Исходной информацией для проведения работ являются данные почвенных обследований, материалы IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оценки земель. Каждый административный район в процессе IV тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бонитета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

5. Кадастровая оценка земель лесного фонда

Данная оценка проводится для обоснования платы за землю.

Объект кадастровой оценки - лесные земли, находящиеся в промышленной эксплуатации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе относятся леса ограниченного режима пользования, расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей. Третью группу составляют леса, расположенные в многолесных районах, предназначенные для постоянного использования.

Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые выделяются на основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.

В качестве основных показателей при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оценочные затраты, оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, -грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хозяйства, а также экологические функции леса.

Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей последовательности. Для каждой оценочной зоны разрабатываются индикационные таблицы базовой продуктивности типов леса (в натуральном выражении) с учетом структуры древостоя. Продуктивность леса характеризуется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м3/га), а под структурой древостоя понимают показатели долей древесных пород в общем запасе древостоя.

Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.

Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель определяется путем умножения показателя оценочных затрат на норматив рентабельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса.

Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.

Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определяется как разность между показателем базовой продуктивности древесины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Родовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного пользования.

Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).



Литература

Дамодаран Асват Оценка стоимости активов; Попурри - Москва, 2011. - 272 c.

Дамодаран, Асват Инвестиционная оценка; М.: Альпина бизнес букс - Москва, 2013. - 964 c.

Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г., Мирзажанов С. К. Коммерческая оценка инвестиций; КноРус - Москва, 2012. - 698 c.

Карпец А. В., Махров И. Е., Виноградова Э. М. Мониторинг и оценка наркоситуации; Юстицинформ - Москва, 2010. - 224 c.

Карпов Анатолий , Мацукевич Анатолий Оценка позиции и план; Русский шахматный дом / Russian Chess House - Москва, 2010. - 224 c.

Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А. Оценка бизнеса; Феникс - Москва, 2011. - 624 c.

Коробко В. И., Коробко А. В. Количественная оценка симметрии; Издательство Ассоциации строительных вузов - Москва, 2010. - 128 c.