Договор купли-продажи жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи жилых помещений

2. Соотношение договора купли-продажи жилых помещений со смежными обязательствами

3. Стороны договора купли-продажи жилых помещений

Заключение

Список использованных источников

Введение

Данная курсовая работа посвящена изучению основных особенностей договора продажи жилого помещения.

Данная тема на сегодняшний день является актуальной, поскольку в настоящее время сложно найти человека, который бы не слышал и не встречался с таким понятием, как "недвижимость". В современном мире недвижимое имущество является гарантом стабильного экономического положения его собственника. Одни хотят стать обладателями квартиры в многоквартирном жилом доме, одноквартирного жилого дома, другие же в свою очередь уже являются обладателями и собственниками данных объектов, третьи же намереваются распорядиться своей недвижимостью посредством её дарения, завещания, продажи. Все данные ситуации порождают круг проблем, связанных с правовым регулированием отношений, складывающихся по поводу приобретения и отчуждения жилой недвижимости, которое чаще всего осуществляется на основе самостоятельного договора - договора купли-продажи жилых помещений.При этом большинство граждан в силу своей неграмотности и неосведомленности сталкиваются с различного рода спорами по поводу как жилого недвижимого имущества, так и недвижимого имущества в целом. Это свидетельствует о необходимости знания правовых вопросов о порядке заключения, содержании и условиях исполнения сделок с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений. Целью правового регулирования является обеспечение нормального функционирования рынка недвижимости в нашей стране.

Договор купли-продажи жилых помещений опосредует реализацию двух основных прав человека: права на собственность и право на жилище, закреплённых во Всеобщей Декларации прав человека 1948г. и в Конституции Республики Беларусь.

Предметом исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении договоров купли-продажи жилых помещений.

Цель курсовой работы заключается в комплексном общетеоретическом и правовом анализе действующего законодательства, его практического применения, а также существующих точек зрения о понятии, правовой природе, сторонах договора и формировании на этой основе общего представления о договоре купли-продажи жилых помещений, а также осуществляется соотношение данного договора со смежными обязательствами, в том числе и с договором купли-продажи нежилых помещений.

1. Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи жилых помещений

Интересна история развития оборота недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и всё, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или имущественной частью поверхности земли (ressoli). К недвижимостям, в частности, относили постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землёй или фундаментально скреплённые с её поверхностью, считались её составными частями и подчинялись правилу superficiessolosedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно земельный участок.

Правовой режим недвижимостей, закреплённый в Законах XII таблиц, предусматривал отдельные элементы особого порядка, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок [9, с.255]. Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещи, то есть наблюдалось сближение правового режима движимостей и недвижимостей.

Купля-продажа недвижимости в дореволюционном российском гражданском праве предусматривала особый порядок передачи приобретённого недвижимого имущества как особого способа приобретения права собственности на недвижимость. Передача недвижимого имущества требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием "введение во владение". Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было предоставить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт составлен по всем предусмотренным законом правилам, "постановлял решение" о вводе приобретателя во владение. На месте нахождения имущества составлялся акт ввода во владение в присутствии нового владельца, смежных владельцев (соседей), местного старосты, мирового судьи. Здесь же составлялся вводный лист, который подписывался всеми присутствующими. Далее старший нотариус делал отметку о вводе во владение имущества в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днём передачи и укрепления права на имущество[3, с. 188-189].

Такая сложная процедура передачи недвижимости породила в российской гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относилась не к самостоятельных договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Проект Гражданского уложения в России также не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве самостоятельного договора.

Оборот недвижимого имущества вплоть до начала 20 века не знал деления недвижимости на жилую и нежилую; дореволюционное российское законодательство также не знало такого деления. Любое строение являлось принадлежностью земельного участка, на котором оно расположено, и следовало его судьбе. И лишь в советский период был создан особый правовой режим индивидуальных жилых домов как объектов купли-продажи жилой недвижимости [2, с. 11].

Гражданский кодекс Республики Беларусь 1964 года не содержал прямого ответа на вопрос о понятии недвижимого имущества, а на практике участники гражданского оборота часто сталкивались с проблемой определения движимого и недвижимого имущества и, как следствие этого, его правового положения и регулирования[7].

Гражданский кодекс 1998 года поспособствовал развитию правового регулирования недвижимости, в том числе и недвижимости, которая находится в собственности граждан. Во многом принятию нового Гражданского кодекса поспособствовал переход к рыночным отношениям в сфере недвижимости, находящейся в собственности граждан. В нем получили дальнейшее развитие такие гражданско-правовые институты как купля-продажа жилья, и иных объектов недвижимости, дарение, мена, аренда, наследование и т.д. [9, с.255]

Выделение договора купли-продажи жилых помещений в качестве отдельного вида договора купли-продажи недвижимости и закрепление специальных норм обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, необходимо отметить, что жилые помещения, как и многие объекты недвижимости, неразрывно связаны с земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, жилые помещения, как объект недвижимости, обладают повышенной ценностью по сравнению с другими объектами гражданского права, и в этой связи требуются особые меры охраны интересов сторон данного договора (продавца и покупателя). В-третьих, жилые помещения являются незаменимой и индивидуально-определенной вещью, что также влияет на правовое регулирование связанных с ними отношениями. И в-четвертых, в связи с социальной значимостью и целевым назначением жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте[21, с.18].

Договор купли-продажи жилой недвижимости является разновидностью договора купли-продажи недвижимого имущества и выделяется ввиду особого объекта купли-продажи - жилой недвижимости, жилых помещений. Однако в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее - ГК) прямо не предусмотрено понятие договора купли-продажи жилых помещений. Но его можно сформулировать на основе легального определения договора продажи недвижимости. Согласно части 1 ст. 520 ГК "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество" [6].

Как видно из легального определения договора купли-продажи недвижимости, законодатель включил в перечь недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, квартиру, которая является наиболее распространенным видом жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 424 ГК, специального определения договора купли-продажи недвижимости и ст.529 ГК, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, а также ст. 72 ЖК, определяющей объекты сделок по отчуждению жилых помещений, можно следующим образом сформулировать понятие договора купли-продажи жилых помещений:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (доли в праве собственности на жилые дома и квартиры), за исключением жилых помещений, предусмотренных в части второй ст.72 ЖК (например, жилые помещения социального пользования; служебные жилые помещения государственного жилищного фонда; жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях; специальные жилые помещения и т.д.), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение. Жилое помещение составляет особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Анализ действующего жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин "жилое помещение" имеет несколько значений, так, например:

Ш в соответствии с пунктом 14 ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) жилое помещение -это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям [10].

Ш согласно абзацу 2 пункта 5 Указа Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 года№13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений",жилое помещение - это одноквартирный жилой дом, квартира в многоквартирном или блокированном жилом доме [11],

Ш в абзаце 3 пункта 3 Постановления Национального статистического комитета Республики Беларусь от 27 апреля 2012 года №44 "Об утверждении Методики по расчету средних цен одного квадратного метра общей площади жилого помещения и индексов цен на рынке жилья" закреплено, что жилое помещение - это помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан[17].

Таким образом, можно сказать, что для того, чтобы отнести строение к числу жилых помещений, необходимо наличие у него таких признаков, как:

· предназначение для проживания граждан,

· отапливаемость и наличие естественного освещения,

· соответствие санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Поскольку договор купли-продажи жилых помещений является разновидностью договора купли-продажи недвижимости, то ему присущи все основные признаки договора купли-продажи недвижимого имущества и договора купли-продажи в целом, как самостоятельного договорного типа, а именно:

1)договор купли-продажи жилой недвижимости является консенсуальным. Данный признак заключается в том, что договор купли-продажи жилых помещений считается заключённым с момента достижения соглашения между сторонами во всем существенным условиям в требуемой законом форме и при этом момент вступления договора с силу не связывается с передачей жилого помещения покупателю. Передача же жилого помещения в данном случае представляет собой исполнение заключенного и вступившего с силу договора купли-продажи жилых помещений со стороны продавца.

2) договор купли-продажи жилой недвижимости является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче жилого помещения покупателю получает от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного жилого помещения. То есть в данном случае каждая из сторон договора получает встречное удовлетворение.

3) договор купли-продажи жилой недвижимости является двусторонним, поскольку как продавец, так и покупатель, несет обязанности в пользу другой стороны и при этом считается должником другой стороны и одновременно кредитором. Следовательно, в договоре купли-продажи жилых помещений имеют место встречные обязанности: обязанность продавца передать покупателю жилое помещение и обязанность покупателя уплатить определенную покупную цену. Данные обязанности обуславливают друг друга и являются эквивалентными, поэтому договор купли-продажи жилых помещений является синаллагматическим.

Синаллагматический характер договора выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях, кроме договора купли-продажи с предварительной оплатой, лежит встречное исполнение его обязательств, то есть исполнение покупателем обязательств по оплате жилого помещения обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче жилого помещения покупателю. Таким образом, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче жилого помещения [3, с. 45].

Договор купли-продажи жилой недвижимости может быть рассмотрен в двух аспектах: как юридический факт (сделка) и как правоотношение.

Договор купли-продажи жилой недвижимости как юридический факт обладает следующими признаками:

1) это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов - события (ст. 153 ГК);

2) договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (часть 2 ст.155 ГК);

3) это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определённых юридических целей (продать/купить жилое помещение), что не свойственно юридическим поступкам;

4) договор - это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущим установление, изменение, прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;

5) договор является правомерным действием, что его отличает от деликтов[8].

Договор купли-продажи жилой недвижимости как правоотношение представляет собой общественное отношение, урегулированное нормами гражданского права, которое возникает между заинтересованными в его заключении субъектами по поводу жилой недвижимости, и предусматривает определённый объём прав и обязанностей, принадлежащих контрагентам.

Договор продажи жилых помещений представляет собой один из случаев договора продажи недвижимости и правовое регулирование в белорусском законодательстве данный договор получил в §7 Главы 30 ГК, а именно в пункте1 ст.520 ГК:

"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 130)" .

Некоторые особенности договора купли-продажи жилой недвижимости предусмотрены в ст. 529 ГК и касаются включения в существенные условия договора купли-продажи перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, а также процедуры государственной регистрации договора.

При этом в силу особой значимости предмета такого договора правовое регулирование продажи жилых помещений характеризуется существенными особенностями, вытекающими как из норм ГК, так и иных актов законодательства.

Подводя итог исследованию понятия договора продажи жилых помещений, можно отметить, что договор продажи жилой недвижимости является самостоятельным подвидом договора купли-продажи недвижимого имущества, выделяемым ввиду особого объекта купли-продажи - жилой недвижимости. Данный договор обладает всеми признаками, присущими договору купли-продажи: консенсуальный, взаимный, возмездный договор. История развития договора купли-продажи жилой недвижимости шла одновременно с развитием договора продажи недвижимости; лишь в 20 веке цивилисты заговорили о выделении особого объекта купли-продажи - жилой недвижимости. Договор купли-продажи жилой недвижимости в теоретическом срезе может быть рассмотрен как юридический факт и как правоотношение. При этом в силу особой значимости предмета такого договора правовое регулирование продажи жилых помещений характеризуется существенными особенностями, вытекающими как из норм ГК, так и иных актов законодательства.

2. Соотношение договора купли-продажи жилых помещений со смежными обязательствами

Договор купли-продажи жилой недвижимости выделяется в качестве самостоятельного подвида договора купли-продажи недвижимости ввиду особого объекта купли-продажи - жилых помещений. В силу этого ему присущи все основные признаки договора купли-продажи недвижимого имущества. Но при этом каждый подвид договора купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, присущие только им, иначе бы они не выделялись в отдельный подвид договора купли-продажи недвижимости. В качестве таких подвидов можно выделить договор купли-продажи земельных участков, договор купли-продажи нежилых помещений, договор купли-продажи космических объектов и т.д.

Определим соотношение договора купли-продажи жилых помещений с таким подвидом договора купли-продажи недвижимости, как договор купли продажи нежилых помещений.

Для начала следует отметить, что в белорусском законодательстве не содержится легального определения понятия "нежилое помещение", в отличие от понятия "жилое помещение", имеющее определение в нескольких нормативных правовых актах, и употребляемое в различном контексте. В этой связи единственным способом формирования данного определения является анализ норм законодательства. Прежде всего отметим, что нежилое помещение - это помещение, которое не используется для жилья, то есть не является жилым и не относится к таковому. В свою очередь жилое помещение, как это следует из Жилищного кодекса Республики Беларусь, предназначено для проживания граждан (пункт 14 ст.1 ЖК); нежилые же помещения - это помещения, не предназначенное для проживания граждан, то есть, это помещения, не включенные в жилищный фонд и используемые в торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целях. Таким образом, к нежилым помещениям можно отнести:

· здания,

· сооружения,

· объекты незавершенного строительства,

· другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям.

Из чего мы можем сделать вывод, что договор купли-продажи жилых помещений отличается от договора продажи нежилых помещений в первую очередь объектом данных сделок, а также их предназначением.

Как и договор купли-продажи жилых помещений, договор продажи нежилых помещений обладает теми же признаками, определяющими его правовую природу, которые характерны для договора купли-продажи недвижимости в целом. Таким образом, он является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Так же как купля-продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями регулируется положениями § 7 главы 30 ГК. То есть к договору купли-продажи нежилых помещений применимы общие правила, установленные для договора купли-продажи недвижимости, поскольку ГК не содержит специальных норм, регулирующих куплю-продажу нежилых помещений. Однако в силу особой значимости предмета договора купли-продажи нежилых помещений, как и предмета договора купли-продажи жилых помещений, регулирование продажи нежилых помещений характеризуется существенными особенностями, вытекающими как из норм ГК, так и иного специального законодательства.

Как и в договоре купли-продажи жилых помещений, так и в договоре купли-продажи нежилых помещений, для объектов государственной собственности установлен определенный правовой режим. Некоторые особенности устанавливаются Указом Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г. №294 "О порядке распоряжения государственным имуществом".

Так, например, согласно подпункту 1 пункта 2 данного Указа, отчуждение находящихся в собственности Республики Беларусь капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, стоимость каждого из которых превышает 10 тыс. базовых величин, осуществляется по решению Совета Министров Республики Беларусь. В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 рассматриваемого Указа отчуждение зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, стоимость каждого из которых не превышает 10 тыс. базовых величин, которые находятся в собственности Республики Беларусь и закреплены на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за такими органами, как Национальный банк, Администрация Президента Республики Беларусь, Управление делами Президента Республики Беларусь, Национальная академия наук Беларуси, Генеральная прокуратура, Следственный комитета, Комитет государственного контроля, осуществляется по согласованию с Государственным комитетом по имуществу[13]. Установлены и иные особенности правового регулирования купли-продажи нежилых помещений, относящихся к государственной форме собственности.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т. п.), также нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору). Следовательно, по одним договорам продаются целые здания и сооружения, по другим всего лишь одно или несколько помещений, расположенных как в нежилых строениях, так и домах жилищного фонда.

Необходимо отметить то, что при купле-продаже жилого помещения обязательным является использование этого жилого помещения только по целевому назначению - для проживания, то есть ,покупатель, после покупки жилого помещения являясь уже собственником данного жилого помещения, должен, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, обеспечивать сохранение его назначение [5, с.243].В свою очередь нежилое помещение может использоваться его собственником в различных целях:

· торговых,

· административных,

· культурно-просветительских,

· научно-исследовательских,

· учебных,

· лечебных,

· складских и др.

При этом не является обязательным при покупке данного нежилого помещения покупателем сохранять и использовать его исключительно в конкретной цели. По общему правилу, стороной в договоре купли-продажи здания (сооружения) - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи нежилых помещений может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (речь идет, прежде всего, о купле-продаже нежилых объектов государственной или коммунальной собственности). Продавцом по договору купли-продажи нежилых помещений может выступать любое лицо, в собственности которого находится продаваемый объект, что характерно и для договора купли-продажи жилых помещений. Таким образом, к таким субъектам относятся: граждане - собственники нежилого помещения и юридические лица - собственники нежилых помещений.

Покупателями в свою очередь являются:

· граждане Республики Беларусь,

· юридические лица, зарегистрированные на территории Республики Беларусь,

· иностранные граждане и лица без гражданства,

· Республика Беларусь,

· административно-территориальные органы,

· иностранные государства (что не характерно для договора купли-продажи жилых помещений), например, согласно пункту 7 Положения о порядке предоставления зданий, помещений и земельных участков дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в Республике Беларусь (извлечение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 17 декабря 2003 г. №563 отчуждение зданий и помещений, находящихся в государственной собственности, в собственность аккредитующего государства или международной организации для размещения представительств осуществляется по решению Президента Республики Беларусь на основании предложений Совета Министров Республики Беларусь. Договор купли-продажи жилых помещений, являясь подвидом договора купли-продажи недвижимости, обладает общими признаками с договорами купли-продажи другой недвижимости, в том числе и договора купли-продажи нежилых помещений, поскольку к ним применимы общие правила, установленные для договора купли-продажи недвижимости. Но при этом данный договор обладает и специфическими, присущими только ему признаками и особенностями, которые устанавливаются и регулируются актами законодательства.

3. Стороны договора продажи жилых помещений

Договор продажи жилых помещений является двусторонним и порождает двусторонние правоотношения, то есть как продавец, так и покупатель, несет обязанности в пользу другой стороны и при этом считается должником другой стороны и одновременно кредитором. Следовательно, в договоре купли-продажи жилых помещений имеют место встречные обязанности: обязанность продавца передать покупателю жилое помещение и обязанность покупателя уплатить определенную покупную цену.

Таким образом, сторонами договора продажи жилой недвижимости являются продавец и покупатель. Покупателями жилой недвижимости могут являться как физические лица, так и юридические лица.

В Жилищном кодексе Республики Беларусь, а именно в ст.73 закреплено, что граждане, а также юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке в Республике Беларусь, вправе приобретать жилые помещения по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.

Что касается иностранных граждан и лиц без гражданства, постоянно проживающих за пределами Республики Беларусь либо временно пребывающих или временно проживающих в Республике Беларусь, а также юридических лиц, не зарегистрированных в установленном порядке на территории Республики Беларусь, то они вправе приобретать жилые помещения государственного жилищного фонда по договорам купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, если это установлено международными договорами Республики Беларусь.

Относительно иностранных граждан и лиц без гражданства, а также юридических лиц, не зарегистрированных в установленном порядке на территории Республики Беларусь, Жилищный кодекс Республики Беларусь закрепил за ними вправо приобретать жилые помещения частного жилищного фонда по договорам купли-продажи жилого помещения частного жилищного фонда в Республике Беларусь, если иное не установлено законодательными актами.

Следует отметить, что Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. №589 "Об установлении порядка купли-продажи квартир (домов)", которое на сегодняшний день утратило силу, конкретизировало такую категорию покупателей, как граждане и закрепляло в пункте 7 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов):

"Граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.

Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.

Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами" [16].

Следует отметить, что круг субъектов, обладающих правом на приобретение жилого помещения государственного жилищного фонда, раскрыт более широко.

Так, Указ Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 года №388 "О порядке распоряжения государственным жилищным фондом"в пункте 1к покупателям жилых помещений государственного жилищного фонда относит:

o юридических лиц, которые вправе приобрести жилую недвижимость, как на возмездной, так и на безвозмездной основе в частную собственность;

o граждан Республики Беларусь, в том числе постоянно проживающих за её пределами, как на возмездной, так и на безвозмездной основе;

o иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь, которые вправе приобретать жилые помещения в любых населенных пунктах;

o иностранных граждан и лиц без гражданства, в том числе не проживающих постоянно на территории Республики Беларусь, но имеющих право на приобретение жилых помещений в соответствии с международными договорами Республики Беларусь;

o Республику Беларусь, которая на возмездной или безвозмездной основе приобретает жилые помещения в собственность Республики Беларусь, что предусмотрено подпункт 1.3.2. пункта 1.3. данного Указа;

o административно-территориальные единицы, которые приобретают имущество из республиканского жилищного фонда в коммунальный жилищный фонд как возмездно, так и безвозмездно, что предусмотрено подпунктом 1.4.1 вышеназванного Указа[12].

Как видим, как в Указе Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 года №388 "О порядке распоряжения государственным жилищным фондом",так и в Жилищном кодексе данной конкретизации не содержится, и при этом, в отличие от ранее действующего Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. №589 "Об установлении порядка купли-продажи квартир (домов)", не содержит положения о том, что иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь могут приобретать жилую недвижимость наравне с гражданами Республики Беларусь, если они занимаются на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, что в свою очередь расширяет круг граждан, которые могут выступать в качестве покупателя по договору купли-продажи жилых помещений.

Необходимо отметить тот факт, что в части 1 ст.73 ЖК законодатель не конкретизировал, жилые помещения государственного или частного жилищного фонда могут быть приобретены гражданами и юридическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке на территории Республики Беларусь. Из чего можно сделать вывод, что данная норма относится как к частному, так и государственному жилищному фонду.

Для такой категории субъектов, как иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь либо временно пребывающие или временно проживающие в Республике Беларусь, а также юридические лица, не зарегистрированные в установленном порядке на территории Республики Беларусь, имеется особое правило. Согласно данному правилу, возможность приобретения данной категорией лиц жилых помещений должна быть установлена международными договорами Республики Беларусь, если жилое помещение относится к государственному жилищному фонду, и возможно в любом случае, если иное не предусмотрено законодательными актами, если жилое помещение относится к частному жилищному фонду.

На сегодняшний день, в соответствии с Положением о порядке и условиях продажи жилых помещений республиканского жилищного фонда, утверждённого Указом Президента № 388 "О порядке распоряжения государственным жилищным фондом" в пункте 5 установлено:

"Граждане Республики Беларусь, в том числе постоянно проживающие за ее пределами, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь, а также юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке на территории Республики Беларусь, вправе приобретать жилые помещения по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.

Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь либо временно пребывающие или временно проживающие в Республике Беларусь, а также юридические лица, не зарегистрированные в установленном порядке на территории Республики Беларусь, вправе приобретать жилые помещения по договору купли-продажи в Республике Беларусь, если это установлено международными договорами Республики Беларусь".

Рассматриваемое Положение вводит такую категорию иностранных граждан и лиц без гражданства, как постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь, временно пребывающие или временно проживающие в Республике Беларусь, что, впрочем, не меняет их правового статуса, который был предусмотрен в Постановлении Совета Министров Республики Беларусь №589 и назывался проще - "не проживающие на территории Республики Беларусь" - поскольку они могут приобретать жилую недвижимость на территории Республики Беларусь только если это установлено международными договорами Республики Беларусь. Примером такого международного договора является "Договор о создании союзного государства", заключённый между Республикой Беларусь и Российской Федерацией.

Так, например, в Постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998г. №1086 "О реализации Решения Высшего Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997г. №3" предусмотрено:

"Установить, что граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь" [14]. договор продажа жилой помещение

Новшеством Положения о порядке и условиях продажи жилых помещений республиканского жилищного фонда, в последующем закрепленным и в Жилищном кодексе, является возможность приобретения жилой недвижимости иностранными юридическими лицами, что не было предусмотрено в Постановлении Совета Министров Республики Беларусь №589.

Относительно покупки жилых помещений, входящих в коммунальный жилищный фонд, то и для данной ситуации свойственен такой же субъектный состав покупателей жилой недвижимости, так как Указ Президента Республики Беларусь №388 в пункте 7 обязывает местные Советы депутатов определить порядок распоряжения жилыми помещениями, находящимися в коммунальной собственности, аналогичный порядку, установленному настоящим Указом.

Подводя итог вышесказанному, выделим субъектов, которые могут быть покупателями по договору купли продажи жилых помещений:

· граждане Республики Беларусь - вправе приобретать жилое помещение в любом населенном пункте;

· иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь - вправе приобретать жилые помещения в любых населенных пунктах;

· иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь либо временно пребывающие или временно проживающие в Республике Беларусь - вправе приобретать жилые помещения государственного жилищного фонда, если это установлено международными договорами Республики Беларусь;

· иностранные граждане и лица без гражданства - вправе приобретать жилые помещения частного жилищного фонда в любых населенных пунктах, если иное не установлено законодательными актами;

· юридические лица, зарегистрированные на территории Республики Беларусь, то есть юридические лица Республики Беларусь - вправе приобретать жилое помещение в любом населенном пункте;

· юридические лица, не зарегистрированные на территории Республики Беларусь - вправе приобретать жилое помещение государственного жилищного фонда, если это предусмотрено международными договорами, и жилое помещение частного жилищного фонда в любом случае, если иное не установлено законодательными актами;

· Республика Беларусь, на возмездной или безвозмездной основе приобретающая в собственность жилые помещения;

· административно-территориальные единицы, которые приобретают имущество из республиканского жилищного фонда как возмездно, так и безвозмездно.

Продавцами жилой недвижимости могут являться лица, которые владеют данной недвижимостью на праве собственности либо управомочены собственником на отчуждение жилой недвижимости.

Таким образом, к продавцам по договору купли-продажи жилых помещений относятся:

· гражданин-собственник жилого помещения;

· юридическое лицо - собственник жилого помещения;

· Республика Беларусь;

· административно-территориальные единицы.

Необходимо отметить, что продажа жилых помещений гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением. Продажа собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.[8].При этом определяется: отвечает ли сделка правам и законным интересам несовершеннолетнего и последствия ее совершения для несовершеннолетнего; где будет проживать ребенок вследствие отчуждения жилья, на каких правах и условиях; чем будут отличаться условия проживания несовершеннолетнего от настоящих; анализируется информация о приобретаемом жилом помещении взамен отчуждаемого и т.д. [20, с.43]

При заключении договора купли-продажи недвижимости, в том числе и при заключении договора купли-продажи жилых помещений, могут возникнуть различного рода сложности:

· подбор вариантов сделки, связанный с необходимостью получения доступа к базам данных, содержащих информацию об объектах недвижимости;

· проверка выбранного жилого помещения на предмет отсутствия в отношении него каких-либо ограничений со стороны третьих лиц;

· подготовка документов, связанных с осуществлением сделки с жилым помещением и т.д.

· невладение достоверной информацией о рынке недвижимости: незнание конъюнктуры, величины цен и их динамики, неумение получать правильную информацию из объявлений о продаже жилых помещений, неумение правильно подойти к выбору и осмотру квартиры и т.д.

Практически во всем современном мире сделками с недвижимостью занимаются специалисты - риэлторы. Поскольку для совершения сделок с таким дорогостоящим и сложном рынке требуются специальные знания и определенный опыт [1, с.97].

Как следствие, все большее значение приобретает риэлтерская деятельность, осуществляемая на основании договора на оказание риэлтерских услуг. Для обеспечения надлежащего правового регулирования данной сферы требовалось всестороннее изучение и использование опыта зарубежных государств с учетом того, что в каждой стране принципы государственного регулирования риэлтерской деятельности, организация работы агентств недвижимости, оказывающих риэлтерские услуги, работа специалистов по операциям с недвижимостью имеют свои индивидуальные особенности.

В настоящее время белорусское законодательство о риэлтерской деятельности является эффективным инструментом правового регулирования указанной области [4, с.24].

Отношения, возникающие между риэлтерской организацией и юридическим или физическим лицом, являющимся потребителем риэлтерских услуг, регулируются:

ь Гражданским кодексом Республики Беларусь;

ь Указом Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 г. №15 "О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь";

ь Постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 01.06.2009 № 42 "О некоторых мерах по совершенствованию риэлтерской деятельности в Республике Беларусь", утвердившим Положение о руководителе риэлтерской организации, Инструкцию о порядке осуществления деятельности агента по операциям с недвижимостью, Инструкцию о порядке выдачи и использования идентификационной пластиковой карточки, Инструкцию о порядке ведения книги регистрации договоров на оказание риэлтерских услуг риэлтерскими организациями, Правила профессиональной этики специалиста по риэлтерской деятельности, а также иными нормативными правовыми актами.

Легальное определение риэлтерской деятельности содержится в Указе Президента Республики Беларусь от 09 сентября 2006 года №15 "О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь", которое звучит следующим образом:

"Риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в том числе:

- консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

- представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;

- подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;

- организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;

- помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" [15].

Постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь, Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 1 сентября 2006 года № 50/31 утвержден Перечень работ, осуществляемых риэлтерской организацией при оказании услуг, включающий 23 пункта различных работ. Однако следует отметить, что клиентами риэлтора могут быть как продавцы, так и покупатели. И в зависимости от того, кто является потребителем данных услуг, определяется содержание деятельности риэлтора по содействию в совершении купли-продажи жилых помещений.

Таким образом, если таким потребителем является продавец жилого помещения, то работа риэлтора состоит в поиске покупателя данного жилого помещения. Для этого он совершает следующие действия:

v организация поиска потенциального покупателя жилого помещения, выполняя подбор варианта его продажи;

v размещение информации о жилом помещении в базе данных риэлтерской организации;

v определение перечня лиц, имеющих права в отношении продаваемого жилого помещения, и информирование потребителя о наличии таких лиц и их правах;

v описание в договоре жилого помещения и указание его ориентировочной стоимости;

v консультация по правовым, организационным вопросам, касающимся отчуждения жилого помещения;

v предоставление информации о спросе и предложении на жилые помещения;

v организация и проведение согласования условий предстоящей купли-продажи;

v организация и проведение переговоров по согласованию условий сделки с жилым помещением;

v содействие в организации удостоверения сделки с жилым помещением;

v содействие в подготовке необходимых документов для государственной регистрации сделки с жилым помещением и основанных на ней возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него.

Потребителем может быть и покупатель. В этом случае деятельность риэлтора направлена на поиск жилого помещения, удовлетворяющего его потребности. Для достижения данной задачи (поиска жилого помещения) риэлтор:

v предоставляет информацию о жилых помещениях, соответствующих требованиям клиента, из собственной базы данных объектов недвижимого имущества, из средств массовой информации, из баз данных, предоставленных другими агентствами;

v консультирует потребителя о порядке совершения сделки по приобретению жилого помещения и о необходимых для этого документов;

v организовывает и проводит переговоры по согласованию условий сделки с жилой недвижимостью;

v проверяет правильность оформления и комплектность правоустанавливающих документов на жилое помещение;

v содействует по инициативе потребителя организации взаиморасчетов между сторонами договора по купле-продаже жилого помещения;

v при нотариальном удостоверении сделки предварительно записывается на прием к нотариусу, в назначенное место предоставляет все необходимы документы и т.д. [18]

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что в обязанности риэлтора не входит заключение сделок с недвижимостью, в том числе и договора купли-продажи жилых помещений. Однако такие полномочия имеют риэлторы многих стран СНГ, которые вправе осуществлять посреднические операции с недвижимостью, в которую входит и жилое помещение, на основании договора поручения и комиссии. Основной же обязанностью риэлторов в Республике Беларусь является только содействие клиенту в совершении им сделок с объектами недвижимости. Следовательно, в случае, если одна из сторон обратилась к риэлтору за помощью в совершении купли-продажи жилого помещения, то сторон по-прежнему остается две: покупатель и продавец - а риэлтор лишь оказывает содействие в совершении данной сделки.

Заключение

Итак, наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

Договор купли-продажи жилой недвижимости является разновидностью договора купли-продажи недвижимого имущества. В целом, для данного договора характерны все признаки, свойственные договору купли-продажи как самостоятельному договорному типу: он является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор купли-продажи жилой недвижимости имеет своим предметом специфическое недвижимое имущество - жилую недвижимость, которая обладала и обладает высокой ценность в современном обществе. Жилая недвижимость является основой личного существования граждан и предназначена для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, находящиеся в собственности граждан, используются для проживания и удовлетворения личных нужд.

Законодатель не употребляет термин "жилая недвижимость", а использует разную терминологию: жилое помещение, жилой дом, жилая квартира.

С принятием Указа Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 года №388 "О порядке распоряжения государственным жилищным фондом", а в последующем и принятие нового Жилищного кодекса круг субъектов, выступающих на стороне покупателя расширился, поскольку онине содержат положения о том, что иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь могут приобретать жилую недвижимость наравне с гражданами Республики Беларусь, если они занимаются на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельность. Новшеством является и то, что иностранные юридические лица также могут приобрести жилое помещение на территории Республики Беларусь. Не малую роль при продаже жилых помещений играют и риэлторы, которые способствуют осуществлению данной сделки.

Договор купли-продажи жилых помещений, являясь подвидом договора купли-продажи недвижимости, обладает общими признаками с договорами купли-продажи другой недвижимости, в том числе и договора купли-продажи нежилых помещений, поскольку к ним применимы общие правила, установленные для договора купли-продажи недвижимости.но при этом данный договор обладает и специфическими, присущими только ему признаками и особенностями, которые устанавливаются и регулируются актами законодательства.

Договор купли-продажи жилой недвижимости реализует важнейшие права человека: право на собственность и право на жилище. Он является одним из оснований приобретения собственности. Именно поэтому законодатель так тщательно регулирует общественные отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи жилой недвижимости, обеспечивая при этом должный уровень их охраны.

Список используемой литературы

1. Бирюков, Б.М. Как купить-продать комнату, квартиру, дом / Б.М. Бирюков.- М.: Ось-89, 2008. - 432 с.

2. Борисенко, А. Купля-продажа жилой недвижимости: автореф. дис. … доктора.юрид. наук; Самарская государственная экономическая академия. - Волгоград, 2002. - 26 с.

3. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества. 6-й завод.- М.: "Статут", 2004. - 800с.

4. Васильев, М. Правовое регулирование риэлтерской деятельности в Республике Беларусь и странах ближнего зарубежья / М. Васильев // Юстиция Беларуси. - 2008. - № 7. - С. 24-27.

5. Витрянский, В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский. - 2-е изд. - М.: Статут, 2001. - 284 с.

6. Гражданский кодекс Республики Беларусь: Кодекс Республики Беларусь, 7 декабря 1998 г. №218-З, в редакции Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 года№419-З // КонсультантПлюс: Версия Проф., Беларусь.[Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр".- Минск, 2013.

7. Гражданский кодекс Республики Беларусь: …………………

8. Договор купли-продажи нежилых помещений [Электронный ресурс]. - 2010. - Режим доступа: http://xreferat.ru/22/13259-1-dogovor-kupli-prodazhi-nezhilyh-pomesheniiy.html. - Дата доступа: 02.04.2013.

9. Жданович, Е.В.Договор купли-продажи жилых домов и квартир /Е.В.Жданович // Промышленно-торговое право. - 2004. - № 5-6. - С. 254-286.

10. Жилищный кодекс Республики Беларусь: Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. №428-З // Консультант Плюс: Версия Проф., Беларусь. [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр". - Минск, 2013.

11. О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений: Указ Президента Республики Беларусь, 6 января 2012 года №13, в редакцииУказа Президента Республики Беларусь от 17 апреля 2012 года №184 // Консультант Плюс: Версия Проф., Беларусь. [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр". - Минск, 2013.