Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

По дисциплине: Гражданское право

Права на недвижимое имущество и сделки с недвижимым имуществом

Выполнил студент: Котохин Никита Сергеевич

Преподаватель: Кирилин Алексей Владимирович

Москва 2019

Оглавление

Введение

Глава 1. Права на недвижимое имущество

1.1 Понятие и особенности недвижимого имущества

1.2 Виды прав на недвижимое имущество

Глава 2. Сделки с недвижимым имуществом

2.1 Государственная регистрация прав на недвижимость как условие действительности сделок с недвижимым имуществом

2.2 Виды сделок с недвижимым имуществом

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность темы настоящей работы "Права на недвижимое имущество и сделки с недвижимым имуществом", основана на следующем. Одной из составляющих частей и основу любой экономики представляет недвижимость. В связи с этим правильно построенная схема оборота недвижимого имущества представляет собой одну из основных задач в экономической политике государства. Значительную роль в организации этого оборота играет нормативное регулирование отношений, которые связаны с переходом прав на недвижимое имущество. На сегодняшний день составной частью системы оборота недвижимости в России является государственная регистрация недвижимости (прав и сделок), как юридический акт, которым государство признает и подтверждает те или иные права, их возникновение, переход и прекращение.

Постепенный переход к рыночной экономике привел к получению значительных результатов. Так, в настоящее время большая часть недвижимого имущества приватизирована и участвует в гражданском обороте как объект частной собственности. Граждане, а также юридические лица могут свободно распоряжаться принадлежащими им объектами недвижимости с учетом установленных законодательством ограничений.

Объект работы - общественные отношения, возникающие по поводу прав на недвижимое имущество и перехода прав на него.

Предмет работы - особенности законодательного регулирования прав на недвижимое имущество участников оборота при регистрации прав на недвижимое имущество. право имущество недвижимый

Цель работы состоит в исследовании особенностей общественных отношений, возникающих при осуществлении прав на недвижимое имущество участников оборота при регистрации прав на недвижимое имущество.

Для выполнения цели работы будут выполнены следующие задачи:

- рассмотреть понятие и особенности недвижимого имущества;

- проанализировать виды прав на недвижимое имущество;

- исследовать государственную регистрацию прав на недвижимость как условие действительности сделок с недвижимым имуществом;

- проанализировать виды сделок с недвижимым имуществом.

В работе использованы общенаучные (сравнительный, системный, логический) и частнонаучные (формально-юридический, сравнительно-правовой) методы.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как Д. Мейер, Н.Ю. Шеметова, Г.Ф. Шершеневич, А.М. Эрделевский и др.

Нормативно-правовой базой исследования являются: Конституция РФ, ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ № 218-ФЗ), Гражданский кодекс РФ, иные федеральные законы, нормативные правовые акты Президента РФ и Правительства РФ, иные нормативные акты.

Эмпирическую основу работы составляют постановления Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, судебные акты судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.

Глава 1. Права на недвижимое имущество

1.1 Понятие и особенности недвижимого имущества

Недвижимое имущество представляет собой один из ценных объектов гражданских прав. Понятие недвижимости является сложным и включает в себя правовые и экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимого имущества. Их можно подразделить на три основных подхода.

Первый подход включает в себя нормативные, законодательные термины и определения, которые вносят конкретность в правовое регулирование гражданских отношений, связанных с недвижимым имуществом, и являются основополагающими.

Ко второму подходу следует отнести определения, присутствующие в научной литературе. Существует множество данных определений, некоторые имеют целью уточнить или расширить понятие недвижимого имущества, некоторые являются общепризнанными, а другие- спорными.

Третий подход включает формулировки и толкования бытового плана, профессиональные жаргонизмы, повседневно употребляемые термины. Чаще всего, смысл, заключаемый в подобные термины является весьма свободным и далеким от правового, однако и они несут на себе отпечаток основного признака недвижимого имущества - прочной связи с землей.

Статья 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации выделяет три вида недвижимых вещей. Первую группу составляют вещи, являющиеся недвижимыми по своей природе. К ним относятся земельные участки и участки недр.

Вторую группу недвижимого имущества образуют все вещи, прочно связанные с землёй- объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения, а так же объекты незавершенного строительства. С 2006 года к ним стали относится лесные участки - земельные участки, которые расположены в границах лесничеств, лесопарков и образованы в соответствии с требованиями земельного законодательства Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // "Российская газета. - № 277. - 08.12.2006.. Однако, важно заметить, что недра, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые являются государственной собственностью, и поэтому не могут быть предметом сделок купли-продажи, наследования, залога и тд., так как для граждан они являются объектами только права пользования.

К третьей группе недвижимых вещей относятся объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их природных свойств, а по иным причинам, например, в силу их государственной регистрации (морские, военные суда, космические объекты). Их регистрация и введение их в реестр недвижимого имущества связано с их высокой стоимостью и важностью, а так же особенностью для гражданского оборота Баринова А.Г, "Понятие и виды недвижимого имущества". // Марийский юридический вестник, 2016 г..

Хотелось бы отметить, что перечень недвижимых вещей, указанных в раннее упомянутой статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим. Помимо этого, существует множество других классификаций недвижимости. Например, по целям владения: для ведения бизнеса, для проживания, в качестве инвестиций и др.

В пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации Законодатель, приводя определение недвижимых вещей в скобках перечисляет так же термины "недвижимость" и "недвижимое имущество", что позволяет некоторым ученым говорить о синонимичности этих понятий. Однако смешение понятий "имущество" и "вещь" уже было известно нашему гражданскому законодательству и свойственно не только для действующего Гражданского Кодекса РФ.

Так, известный русский юрист Г.Ф. Шершеневич отмечал, что законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово "имущество" вместо "вещь", а вместо имущества говорит о собственности или об имении Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Статут, 2005. - 461 с..

Анализ статьи 130 ГК РФ показывает нам, что в данной статье понятие "имущество" употреблено в более узком значении по сравнении с вышеуказанным: " исходя из данного определения недвижимых вещей, к ним относится лишь такой объект, который может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких либо дополнительных признаков. В отношении всех остальных объектов, как бы они не назывались, критерием отнесения их к недвижимым вещам является установление их прочной связи с землей." Семенова Е.Г. О соотношении терминов "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимая вещь" в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации // Вестник Краснодарского университета МВД России. - № 4 (30). - 2015. - С. 36-41. . Следовательно, недвижимая вещь и недвижимое имущество являются синонимами в значении "недвижимая вещь", о чем нам дает понять и название статьи 130 ГК: "Недвижимые и движимые вещи".

Остается непонятным и спорным употребление термина "недвижимость". Так Н.В. Кусяпова говорит, что "под "недвижимостью" должна пониматься совокупность объектов природы (земля, недра), не перемещаемых в силу их естественного происхождения и размещения на земле. В понятие недвижимого имущества она предлагает включить недвижимость и права на нее, недвижимые вещи приравненные к недвижимому. То есть, по мнению автора, понятие "недвижимое имущество" является объединяющим" Н.В. Кусяпова "Содержание понятия "недвижимое имущество" -Алматы: КазГЮУ, 2004. - С. 119 - 124.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что термин "недвижимая вещь" обозначает объект материального мира, термин "недвижимое имущество" - совокупность таких объектов, а "недвижимость"- обобщенное понимание недвижимых вещей в значении объектов гражданского права.

1.2 Виды прав на недвижимое имущество

Говоря о правах на вещь в юридической литературе выделяют права вещные и обязательственные. Последние имеют определенную специфику, если речь идет о недвижимом имуществе. По сравнению с обязательственным правом, которое традиционно противопоставляется праву вещному, последнее характеризуется юридической прочностью и обеспеченностью. Эта прочность выражается во власти над вещью, которая не зависит от смены владельца. Что касается обязательственных отношений, то поведение должника (обязанной стороны) находится под властью кредитора, а не вещь.

Вещное право подразумевает возможность управомоченного лица удовлетворять потребности только собственными действиями, вне зависимости от поведения других лиц.

В связи с этим способом защиты управомоченного лица является требование о передаче ему самой вещи, а не требование о компенсации убытков, как в обязательственных отношениях.

Таким образом, вещные права можно охарактеризовать следующими отличительными чертами. Вещное право устанавливают господство лица над вещью, не затрагивая поведение другого лица, как в обязательственных правах. Вещные права оформляют непосредственное отношение к вещи лица. Это отношение предоставляет лицу возможность использовать данную вещь в своих интересах без участия иных лиц Суханов Е.А. Указ. соч.. В то же время в обязательственных отношениях правомочное лицо способно удовлетворить свой интерес только посредством совершения действий обязанным лицом.

Приведенная характеристика вещных прав не позволяет появляться новым видам вещных прав, которые не известны закону, а также изменять содержание вещных прав субъектами. В обязательственных отношениях стороны связаны только друг с другом, на этом основан диспозитивный характер их регламентации. Поэтому участники обязательственных отношений могут сами создавать права, а не только использовать те, которые предусмотрены законом.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что вещным правом следует считать абсолютное субъективное гражданское право лица, которое предусмотрено законом и предоставляет такому лицу возможность господства над определенной вещью, а также возможность отстранения от вещи других лиц и возможность защиты своего права гражданско-правовыми исками.

В российском праве дореволюционного периода не сложилась единая терминология вещного права. Однако в доктрине был выработан подход к этому вопросу, который учитывал зарубежные кодификации вещных прав того времени. Полноценный институт вещного права, как подотрасль гражданского права, в России появился только в XIX веке, во второй его половине, когда было отменено крепостное право.

Основной проблемой доктрины и законодательство того времени в литературе называют отсутствие единой терминологии. Так, в ч. 1 т. Х Свода законов Российской Империи использовался термин "права на имущество". В большинстве случаев этот термин подразумевал именно вещные права.

Ограниченные вещные права в дореволюционном законодательстве назывались неполными правами собственности (на имущество). В большинстве случаев в законе и доктрине того времени к вещным правам относили и другие права, абсолютные по своему характеру. В частности, это относится к авторским правам, патентные и др. Это было закреплено в ст. 740 Гражданского уложения.

В то же время в XIX веке уже выделялись признаки вещного права относительно права обязательственного. В дореволюционном русском праве ограниченные вещные права относились только к недвижимости, что придавало этим отношениям такую прочность, которой не было в обязательственных правах Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. - М.: Статут. - 2017. - С. 33. .

Что касается советского периода, то земля была изъята из оборота, она была объявлена всенародным достоянием, переведена в пользование всех трудящихся. Такая формулировка позволяла в теории выделять особый правовой режим, который называли режимом всенародного достояния, отличающимся от государственной собственности Новицкий И.Б. История советского гражданского права. - М.: Госюриздат, 1957. - С. 33 - 34. .

В дальнейшем законодательством было закреплено, что земля находится в собственности государства. В этот период владение землей осуществлялось только на праве пользования. Однако это право не считалось вещно-правовым, поскольку не было включено и в систему гражданско-правовых отношений. В литературе подчеркивалось, что пользователи земли находятся в административно-правовых отношениях с государством. Это касалось и бесплатного бессрочного пользования землей колхозами.

То есть, несмотря на то, что в праве использовалась термины "право владения" и "право пользования", землепользование носило публичный характер, оно не было включено в область гражданского права Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. - М.: Статут, 2008. - С. 611.. отмена частной собственности повлекла упразднение деления вещей на движимые и недвижимые. Это было основано на исключении из оборота главного объекта недвижимости - земельных участков.

Основным правом, которое чаще всего встречается применительно к недвижимости, является право собственности. В соответствии с действующим законодательством в российском праве признаются такие вещные права, как право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, сервитут и другие.

В системе вещных прав право собственности занимает основное место. Данное право характеризуется определенными признаками, которые позволяют сформировать эти права в качестве системы. В то же время данные признаки позволяют отличать вещные права от иных гражданских прав. К указанным признакам можно отнести следующие:

- объектом является вещь, то есть предмет материального мира, которым может обладать человек и который служит для удовлетворения человеческих потребностей;

- право собственности устанавливает отношение субъекта к вещи, как к своей;

- интерес собственника удовлетворяется с помощью собственных действий, а не путем действий обязанного лица. То есть, собственник вправе использовать вещь, которая ему принадлежит, по собственному усмотрению, а третьи лица обязаны не препятствовать собственнику в осуществлении его прав. Данный признак важен для установления отличия вещных прав от обязательственных;

- право собственности является правом абсолютным, то есть обладатель данного права точно известен;

- право собственности представляет собой бессрочное право.

Следует согласиться с тем, что в экономическом смысле собственность представляет собой общественные отношения по присвоению материальных благ, сложившиеся исторически Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / В.В. Андропов, К.П. Беляев, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. - С. 841..

В объективном смысле право собственности является системой норм, которые регулируют данные общественные отношения. Субъективный же смысл права собственности заключается в мера возможного поведения по владению, пользованию и распоряжению имуществом, которая обеспечена законом и действует в осуществляется в своем интересе.

Из изложенного следует, что содержание права собственности включает в себя три элемента: владение, пользование и распоряжение.

Право владения представляет собой возможность обладать вещью, обеспеченная законом. То есть, владелец вещи имеет вещь у себя физически. Он господствует над нею.

При этом обладание вещью в данном случае понимается в широком смысле. Владение вещью подразумевает не только фактическое нахождение вещи в руках у владельца, но и нахождение вещи в хозяйстве у того или иного субъекта, доступность вещи техническому, физическому и другому воздействию правообладателя. Именно поэтому объектами владения считаются такие вещи, как здания, сооружения, участки, отнесенные законом недвижимости, а также иные объекты.

Другие права на недвижимость называют ограниченными вещными правами. К ним относятся право пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, сервитуты. Ограниченное вещное право, в отличие от права собственности, является правом на чужую вещь, которая уже присвоена собственником. В качестве примера можно привести сервитут, то есть право пользования чужой недвижимостью в определенном порядке, строго ограниченном. Сервитутом называется право прохода, проезда через чужой участок.

Право на чужую вещь охватывает права любого законного (титульного) владельца, который не является собственником вещи. Это и обязательственные права арендатора, доверительного управляющего, и др. Более точным представляется использование термина ограниченных вещных прав. Ограниченные вещные права, как и право собственности, предоставляют управомоченному лицу господство над вещью. Однако это господство ограниченное.

Ограниченные вещные права складываются по поводу того же объекта - вещи, определенной индивидуально. Поэтому ограниченные права ограничивают права собственника на принадлежащую ему вещь, он лишается возможности пользования вещью свободно. Особенностью ограниченных вещных прав является их объект - это всегда недвижимость. В то же время право собственности может существовать и в отношении движимых вещей.

Ограниченные вещные права зачастую существенно связывают, обременяют собственника, несмотря на то, что они необходимы и полезны в гражданских правоотношениях. При наличии обременения (ограниченного вещного права) ограничивается хозяйственное господство собственника над вещью на длительный, а в определенных случаях и на неограниченный срок Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - С. 592.. Установление ограниченных прав в силу их специфики допускается только при наличии особых оснований, виды и содержание которых определены законом.

Таким образом, ограниченное вещное право является правом на чужую вещь, которая имеет собственника. В связи с этим значительно ограничивается содержание прав другого законного владельца вещи. Такое ограничение состоит в правомочиях собственника, который может распоряжаться вещь. Другой законный владелец может владеть и пользоваться ею, а распоряжение допускается в некоторых случаях с согласия собственника.

Глава 2. Сделки с недвижимым имуществом

2.1 Государственная регистрация прав на недвижимость как условие действительности сделок с недвижимым имуществом

Для каждого правопорядка, который существует в современном мире, свойственна государственная регистрация недвижимости, прав на нее, или сделок с недвижимостью. Как правило, регистрационные системы делятся на актовые и титульные. Актовые системы подразумевают необходимость регистрации сделки, а титульные - регистрации права.

В силу сложившихся исторически обстоятельств российская система регистрации прав на недвижимость сохраняла двойственный характер, то есть, регистрировалось не только вещное право на тот или иной объект недвижимости, но и сделки с объектом. В 2013г. в Гражданский кодекс РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994. была введена ст. 8.1, которая задала направление регистрации прав на недвижимость. В настоящее время сделки подлежат регистрации только в некоторых, предусмотренных законом случаях.

Содержание ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также подзаконных актов относительно содержания регистрационных действий, говорит о том, что государственный регистратор при проведении государственной регистрации недвижимости, опирается на предоставленные документы, которые носят правоустанавливающий характер. Сама по себе регистрация выполняет подтверждающую роль возникновения права.

Специфика недвижимого имущества проявляется в правах и обязанностях, с юридической точки зрения. В отношении недвижимости акт государственной регистрации дополняет те или иные правоотношения, которые возникли на основании иных юридических фактов. К моменту регистрации обязательственное право на основании сделки для ее сторон уже существует. В таком случае оно имеет частно-правовой характер.

Для третьих лиц оно приобретает качество обязательности только после того, как сведения о праве будет внесено в государственный реестр. Поэтому следует согласиться с тем, что регистрация необходима для вступления в силу сделки Эрделевский А.М. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11. С. 42-43..

В 2008 году основана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), которая существует по настоящее время Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // Российская газета, № 266, 30.12.2008.. На Росреестр были возложены полномочия по осуществлению государственной регистрации и кадастровому учету объектов недвижимости. Полномочия в части кадастрового учета были делегированы Федеральной кадастровой палате.

Кроме того, в этот период был принят важный нормативный акт - ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (переименованный в последствии в ФЗ "О кадастровой деятельности"). Данным законом были объединены системы учета земельных участков и капитальных строений Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 24.07.2007) "О государственном кадастре недвижимости" // Российская газета, № 165, 01.08.2007.. С этого времени утратил силу Закон о государственном земельном кадастре.

До 1 января 2010 года был установлен переходный период, который затем был продлен до 1 января 2013 года. В этот период постепенно осуществлялась передача из БТИ в Росреестр архивов и функций по осуществлению кадастрового учета. Указанные функции и архивные сведения передавались подведомственной Росреестру Федеральной кадастровой палате.

С 2013 года стала действовать объединенная система кадастрового учета объектов недвижимости. Это значит, что сведения о кадастровом учете стали вноситься в государственный кадастр недвижимости. Кадастровыми инженерами стала проводиться подготовка документов для учета объектов недвижимости.

Подготовленные документы кадастровыми инженерами стали самостоятельно направляться в орган государственного кадастрового учета в электронной форме. Значительным продвижением в области учета недвижимости стало появление в 2013 году возможности подачи на государственную регистрацию документов в электронной форме через сайт государственных и муниципальных услуг Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ (ред. от 29.06.2018) "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" // Российская газета, № 168, 30.07.2010., либо через сайт Росреестра. С 2013 года ГКН и ЕГРП стали одним информационным ресурсом.

Большое влияние на развитие законодательства о регистрации прав на недвижимость оказали изменения, которые в 2013 году были внесены в ГК РФ. Так, ФЗ № 302-ФЗ от 30.12.2012 года в ГК РФ внесена ст. 8.1, которая закрепила принципы, в соответствии с которой должна осуществляться государственная регистрация прав на недвижимое имущество Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета, № 3, 11.01.2013.. Данные принципы обязательны к применению вне зависимости от того, права на какое имущество регистрируются. К ним отнесены принципы публичности, достоверности государственного реестра, а также законности оснований регистрации.

Для достоверности реестра стало допускаться внесение отметок публичного характера, к которым, прежде всего, исходя из практики применения, относятся отметки об обременениях зарегистрированного права.

Важным изменением, произошедшим в рассматриваемый период, стало изменение, которое коснулось отказа от двойной регистрации, то есть одновременной регистрации прав и сделок в отношении одного и того же объекта. Регистрации по общему правилу стали подлежать вещные права на объект недвижимости. Регистрация же сделок была сохранена для отдельных видов сделок. Целью такого сохранения является придание публичности определенным сделкам. Это касается, например, договоров с жилыми помещениями, аренды, долевого участия в строительстве.

Еще одним значительным изменений законодательства стало внесение изменений в ст. 433 ГК РФ, в соответствии с данными изменениями договор, который подлежит государственной регистрации, стал считаться заключенным с момента государственной регистрации только для третьих лиц. Что касается сторон сделки, то для них законодательно было ограничено право ссылаться на отсутствие государственной регистрации как на основание считать договор незаключенным.

Изложенное говорит о том, что законодателем в качестве цели регистрации сделки было провозглашено оглашение ее правовых последствий для третьих лиц.

Важным моментом в развитии законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость является роль нотариата. С 2009 года она усилилась. Так, с 2009 года документы о регистрации, удостоверенные нотариально, можно направить по почте, а начиная с 2013 года нотариус наделен правом подачи документов посредством использования электронного сервиса. Не предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, удостоверенных нотариально. Для данной категории документов, представленных на регистрацию, установлены сокращенные сроки.

Кроме того, законом недавно была введена обязательная нотариальная форма для определенных видов сделок с недвижимостью, например, обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор купли-продажи недвижимости, которая находится в собственности двух или более лиц.

С 2014 года в соответствии с Концепцией Федеральной целевой программы на 2014-2019 годы Постановление Правительства РФ от 10.10.2013 № 903 (ред. от 17.02.2018) "О федеральной целевой программе "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2020 годы)" // Собрание законодательства РФ, 21.10.2013, № 42, ст. 5364. и положениями ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" // Российская газета, № 156, 17.07.2015. началась подготовка к созданию единого реестра. Названным законом были введены определенные изменения в систему регистрации прав на недвижимость, среди особо значимых следующие:

- проведение государственной регистрации права и государственный кадастровый учет осуществляются Росреестром, который является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. В соответствии с законодательством, действовавшим ранее, полномочиями на проверку оснований государственной регистрации и осуществление государственной регистрации была наделена кадастровая палата;

- предусмотрено ведение ЕГРН в электронной форме, не требуют дополнительного подтверждения сведения ЕГРП и ГКН, которые считаются сведениями ЕГРН. При этом сведения ГКН носят временный характер до того момента, пока не будет зарегистрировано права собственности или аренды земельного участка, который находится в публичной собственности, однако данный срок ограничивается 01.03.2022 года;

- для ЕГРН стала характерной новая отметка, которая касается оспоримых сделок, для которых обязательным является согласие. Такая сделка регистрируется, однако в реестр включается отметка о том, что необходимое согласие отсутствует, в этом случае заинтересованное лицо считается проинформированным о пороке сделки;

- в соответствии с принятым законом действует принцип экстерриториальности регистрации права. Это значит, что не подача документов на государственную регистрацию может осуществляться не только по месту нахождения объекта недвижимости;

- в части правовой экспертизы документов, предоставленных на регистрацию, полномочия государственного регистратора были расширены.. экспертиза проводиться для выявления оснований приостановления государственной регистрации и кадастрового учета. В соответствии с ФЗ № 218-ФЗ таких оснований 55, они могут носить и процедурный, и материально-правовой характер;

- также в соответствии с законом стал развиваться механизм межведомственного взаимодействия, что значит предоставление государственными органами документов и сведений Росреестру, данные сведения вносятся в ЕГРН, о чем уведомляется правообладатель;

- законом предусмотрены случаи применения единой процедуры государственной регистрации права и постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, что осуществляется на основании единого заявления. К таким случаям закон относит создание объекта недвижимости, для которого не является обязательным получение разрешения на ввод в эксплуатацию; образование объекта недвижимости из ранее поставленных на учет объектов; в случае государственной регистрации обременений и ограничений, а также в случае прекращения прав на недвижимость.

Таким образом, история развития законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью в России показывает, что наибольшее значение этому вопросу стало придаваться с начала 1990-х годов, когда была разрешена частная собственность. в этот период особо остро стала ощущаться необходимость в инвентаризации и постановке на учет объектов недвижимости, поскольку правильный и достоверный учет является основой правомерного оборота недвижимости и соблюдения прав добросовестных правообладателей.

Необходимостью совершенствования механизма защиты названных прав вызвано объединение системы кадастрового учета и регистрации прав. Однако нельзя сказать, что принятый ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является совершенным в сфере данной сфере на сегодняшний день. Выявление недостатков должно последовать после изучения и систематизации судебной практики, которая выявляет споры и противоречия, возникающие при применении закона.

С введением в законодательство системы регистрации прав на надвижимость появилось множество вопросов, которые имеют технико-юридический характер. Традиционная конструкция гражданско-правового договора изменилась - появился новый элемент, который заключается в признании и подтверждении государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сказанное выше значит, что права на недвижимость или сделка с недвижимостью на момент государственной регистрации уже имеются. Акт государственной регистрации только укрепляет, утверждает их. Это подтверждается и тем обстоятельством, что в определенных законом случаях вещное право на недвижимость возникает не в момент государственной регистрации. Оно обусловлено наступлением иных обстоятельств, которые прямо предусмотрены законом.

Например, право собственности на недвижимое имущество у члена жилищного кооператива возникает с того момента, когда им полностью выплачен паевой взнос. Данное основание приобретения права собственности отдельно выделяется Верховным Судом РФ при разъяснении момента возникновения прав на недвижимое имущество.

Так, в п. 11 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 7, июль, 2010. указано, что права на имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникают с того момента, когда соответствующие права на имущество зарегистрированы. Исключения закреплены в законе.

Исключением является, в частности, названный случай, то есть момент приобретения права собственности членом кооператива. К таким исключениям также относится наследование и реорганизация юридического лица. Это значит, что если реорганизованному юридическому лицу или наследодателю на праве собственности принадлежало недвижимое имущество, данное право переходит к вновь возникшему юридическому лицу или наследнику соответственно переходит независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Что касается принятия наследства, то право собственности на недвижимость возникает со дня открытия наследства. Если же речь идет о реорганизации юридического лица, право собственности у правопреемника возникает в момент завершения реорганизации юридического лица в соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" // Российская газета, № 153-154, 10.08.2001..

В этом случае наследник или образованное юридическое лицо могут обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр после завершения государственной регистрации реорганизации или принятия наследства. Для регистрации права собственности им следует предоставить документы, которыми подтверждается основание перехода права, и документы правопредшественника, которые свидетельствуют о приобретении последним права собственности на недвижимость (в том случае, если право правопредшественника не зарегистрировано в ЕГРН).

В пункте 12 названного Постановления Пленума ВС РФ разъяснен порядок приобретения права на недвижимость юридическим лицом. В случае внесения в качестве вклада в уставный капитал юридического лица недвижимого имущества право собственности у данного лица на данное имущество возникает в момент государственной регистрации права за этим лицом в ЕГРН.

В соответствии с действующим законодательством основаниями для проведения регистрации служат договоры, акты государственных и муниципальных органов, судебные акты, свидетельства о праве на наследство и иные документы. То есть, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, установленные судебным решением. При этом решение суда будет носить правоустанавливающий характер, а акт государственной регистрации - правоподтверждающий.

До настоящего времени в отношении некоторых договоров определен особый порядок регистрации. Так, в соответствии со статьями 558, 560, 574, 584 ГК РФ, договор купли-продажи жилого помещения, предприятия, договор дарения недвижимого имущества и договор ренты подлежат сами по себе государственной регистрации.

Однако в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ правила указанных норм не применяются к договорам, заключенным после вступления данного закона в силу, то есть после 01.03.2013г.

2.2 Виды сделок с недвижимым имуществом

К числу сделок с недвижимостью традиционно относятся сделки, названные в гражданском законодательстве, такие как купля-продажа, дарение, аренда, наследование, залог, доверительное управление.

Наиболее распространенным среди сделок с недвижимостью является договор купли-продажи. Параграфом 7 главы 30 ГК РФ установлены специальные правила, регулирующие заключение договора продажи недвижимости, форму такого договора, действия сторон, направленные на исполнение данного договора.

Названные правила сформулированы в специфических нормах, которые исключают действие общих положений о купле - продаже товаров, закрепленные в параграфе 1 гл. 30 ГК РФ. Родовая принадлежность рассматриваемого в работе договора проявляется именно в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, которые направлены на продажу недвижимости, необходимо применение общих положений относительно договора купли-продажи.

Российское законодательство устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) на продавца возлагается обязанность передать земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество в собственность покупателя (п.1 ст.549 ГК РФ). "Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег" Гражданское право: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2008. - 2 тома. С. 208.. Целью договора купли-продажи является перенесение товаром на покупателя права собственности на вещь. Это двусторонний договор. Такую точку зрения поддержали Шершеневич и Мебер.

В то же время Победоносцев занимает противоположную позицию, он основывает свое мнение на воззрениях Сперанского, который полагал, что купля-продажа не является договором, это действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Однако правильным представляется первое из приведенных мнений. Договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами.

Другой часто применяемой на практике сделкой с недвижимостью является аренда. В договоре аренды в качестве элементов указываются стороны и их обязанности. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, предусмотренное договором, во временное владение и пользование либо только в пользование, в том состоянии, которое пригодно для использования имущества по назначению. Договор аренды традиционно относят к числу договоров, которые направлены на передачу имущества в пользование. В то же время имеет место точка зрения о возможности разделения договора аренды в соответствии с его направленностью на пользовательскую и владельческо-пользовательскую аренду Белов В.А. Договор аренды: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2018. - С. 98.. Такое разделение основано и на практике, например, когда арендуемое имущество остается в процессе его использования во владении арендодателя Суханов Е.А. Российское гражданское право: В 2 т. Т. II: Обязательственное право. М.: Статут. - 2013. - С. 324.. Например, в настоящее время стала популярной аренда определенной территории в пределах торгового центра или магазина для проведения акций, дегустаций, показов и т.п. В данном случае арендованное имущество передается только в пользование, арендатор не осуществляет правомочия владельца.

На арендаторе лежит встречная обязанность - внести плату за пользование арендованным имуществом и ввернуть его по истечению срока аренды. При этом обязанности каждой стороны корреспондирует право второй стороны.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды, который заключается на срок более года, а также договор аренды, стороной которого является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В настоящее время в практике применения приведенных норм ГК РФ является актуальным вопрос о соотношении положений ст. 609 и ст. 651 ГК РФ, когда речь идет об аренде зданий и сооружений. В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В то же время договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. В связи с указанным в судебной практике имеются разные подходы к вопросу о форме договора аренды здания и сооружения и нежилого помещения, расположенного в здании. Преобладающей точкой зрения является та, в соответствии с которой на нежилое помещение, которое является частью здания, распространяются положения ст. 651 ГК РФ, применимые к зданиям Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7.. В то же время сделки, совершаемые с недвижимым имуществом, требуют обязательной государственной регистрации.

Одной из наиболее часто применяемых сегодня сделок с недвижимостью является залог (ипотека). Основанием для возникновения залога является договор. Договор о залоге является юридическим фактом, порождающим право залога Емелькина Ирина Александровна Залог как обеспечительное вещное право // Вестник ОмГУ. - Серия. Право. - 2017. - №1 (50). - С.84-90..

В соответствии со ст. 341 ГК РФ права залогодержателя по отношению к залогодателю возникают в момент заключения между ними договора залога. Однако законом в определенных случаях, либо договором, могут быть установлены иные условия. Правоотношения, связанные с залогом недвижимого имущества также регулируются ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета, № 137, 22.07.1998..

В том случае, если предметом договора залога является будущее имущество, которое залогодатель намерен приобрести или создать в будущем, право залога возникает в момент появления данного имущества у залогодателя. Здесь также договором можно предусмотреть иные условия.

Кроме того, договор залога может быть заключен в обеспечение еще не заключенного договора займа. При этом право залога также возникает в момент, определенный договором, однако не может возникнуть ранее самого обязательства.

В то же время у сторон договора залога еще до появления основного обязательства возникают права и обязанности, связанные с обеспечением сохранности и содержанием имущества, являющегося предметом залога.

В качестве предмета залога могут выступать не только вещи, но и имущественные права, которые вытекают из обязательства залогодателя. Например, предметом залога может стать право залогодателя на получение от третьего лица какого-либо имущества Муратова С.А., Смердина Ю.С. Правовая природа права залога // Армия и общество, № 2 (39), 2014, С. 48-51. .

Требование залогодержателя в соответствии со ст. 334 ГК РФ может быть удовлетворено за счет того имущества, которое причитается залогодателю на основании исполнения обязательства третьим лицом. Право требовать исполнения обязательства третьим лицом и может стать предметом залога. Кроме того, ст. 334 ГК РФ устанавливает преимущественное право залогодержателя перед другими кредиторами на удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю либо залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Таким образом, элементами договора аренды являются предмет, стороны договора, их права и обязанности, срок, цена, содержание. Этот составные части договора аренды, которые обязательно, вне зависимости от предмета договора, должны в нем присутствовать. Представляется, что в законодательстве об аренде необходимо устранить недостаток, который касается недостаточного урегулирования аренды нежилых помещений, расположенных в пределах здания. Предлагается внести изменения в ст. 651 ГК РФ, указав на то, что нормы данной статьи применяются к нежилым помещениям, расположенным в пределах здания.

Заключение

Изложенное в работе свидетельствует о следующем. Термин "недвижимая вещь" обозначает объект материального мира, термин "недвижимое имущество" - совокупность таких объектов, а "недвижимость"- обобщенное понимание недвижимых вещей в значении объектов гражданского права.

Права на недвижимость можно разделить на право собственности и ограниченные вещные права. В системе вещных прав право собственности занимает основное место. Данное право характеризуется определенными признаками, которые позволяют сформировать эти права в качестве системы. В то же время данные признаки позволяют отличать вещные права от иных гражданских прав. Ограниченное вещное право является правом на чужую вещь, которая имеет собственника. В связи с этим значительно ограничивается содержание прав другого законного владельца вещи. Такое ограничение состоит в правомочиях собственника, который может распоряжаться вещь. Другой законный владелец может владеть и пользоваться ею, а распоряжение допускается в некоторых случаях с согласия собственника.

Элементами договора аренды недвижимости являются предмет, стороны договора, их права и обязанности, срок, цена, содержание. Этот составные части договора аренды, которые обязательно, вне зависимости от предмета договора, должны в нем присутствовать. Представляется, что в законодательстве об аренде необходимо устранить недостаток, который касается недостаточного урегулирования аренды нежилых помещений, расположенных в пределах здания. Предлагается внести изменения в ст. 651 ГК РФ, указав на то, что нормы данной статьи применяются к нежилым помещениям, расположенным в пределах здания.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. - № 238-239. - 08.12.1994.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.

3. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. - № 277. - 08.12.2006.

4. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 24.07.2007) "О государственном кадастре недвижимости" // Российская газета, № 165, 01.08.2007.

5. Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ (ред. от 29.06.2018) "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" // Российская газета, № 168, 30.07.2010.

6. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета, № 3, 11.01.2013.

7. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" // Российская газета, № 156, 17.07.2015.

8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета, № 137, 22.07.1998.

9. Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // Российская газета, № 266, 30.12.2008.

10. Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7.

11. Постановление Правительства РФ от 10.10.2013 № 903 (ред. от 17.02.2018) "О федеральной целевой программе "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2020 годы)" // Собрание законодательства РФ, 21.10.2013, № 42, ст. 5364.

12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 7, июль, 2010.

13. Баринова А.Г, "Понятие и виды недвижимого имущества". // Марийский юридический вестник, 2016 г.

14. Белов В.А. Договор аренды: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2018. - С. 98.

15. Гражданское право: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2008. - 2 тома. С. 208.

16. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд. - М., 2002. - С. 402.

17. Емелькина Ирина Александровна Залог как обеспечительное вещное право // Вестник ОмГУ. - Серия. Право. - 2017. - №1 (50). - С.84-90.

18. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве // Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2 т. - Т. 2. - М.: Статут, 2005. - С. 234.

19. Кусяпова Н.В. "Содержание понятия "недвижимое имущество" -Алматы: КазГЮУ, 2004. - С. 119 - 124

20. Муратова С.А., Смердина Ю.С. Правовая природа права залога // Армия и общество, № 2 (39), 2014, С. 48-51.

21. Новицкий И.Б. История советского гражданского права. - М.: Госюриздат, 1957. - С. 33 - 34.

22. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / В.В. Андропов, К.П. Беляев, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. - С. 841.

23. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - С. 592.

24. Семенова Е.Г. О соотношении терминов "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимая вещь" в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации // Вестник Краснодарского университета МВД России. - № 4 (30). - 2015. - С. 36-41.

25. Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. - М.: Статут. - 2017. - С. 33.

26. Суханов Е.А. Российское гражданское право: В 2 т. Т. II: Обязательственное право. М.: Статут. - 2013. - С. 324.

27. Харсеева В.Л. Новое в залоговых правоотношениях // Теория и практика общественного развития, № 18, 2014, С. 118-121.

28. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Статут, 2005. - 461 с.

29. Эрделевский А.М. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11. С. 42-43.