В России разделение имущества на движимое и недвижимое имело первостепенное значение. К недвижимости относили земельные участки и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, пустые дворовые места, а также железные дороги (ст.384 Свода законов гражданских) Свод законов Гражданских т. X. Составитель А.Л. Саатчиан СПб.: «Законовъдъше», 1911.. Хотя в России, как и в Риме, изначально чувство частной собственности возникло по отношению к движимым вещам, значение земли было столь велико, что в последующем осознанное понятие собственности формировалось в основном в отношении земельных участков.

Огромная территория России позволяла населявшим ее народам свободно перемещаться в ее пределах, размещаясь на необходимых для занятия земледелием землях, не конфликтуя между собой. Родовой или общинный порядок пользования землей с постоянными переходами с места на место в поисках более плодородных участков не мог сформировать по отношению к земле чувства и понятия собственности. Это был период бессознательного владения землей Победоносцев К.П. Курс гражданского права. 4.1. - М.: Статут, 2002. С. 200..

С водворением на Руси княжеской власти князья стали править землей русской, раздавая завоеванные и захваченные земли своим дружинникам. Поземельное владение дружинников, хотя и зависело напрямую от их государственной службы, являлось более определенным, более твердым по сравнению с бессознательным, свободным владением рода или общины, потому что опиралось на исключительную власть князя.

Изначальные способы приобретения права на участки земли: завладение, захват, применяемая кое-где давность владения в основе которой лежал труд, т.е обрабатывание земли в течение четырех-пяти лет непрерывно и бесспорно Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1 - М.: Статут, 2005. С. 283., отошли на второй план по мере усиления централизованной власти московских государей. Наконец князья сошли в один разряд с людьми служилыми, государство стало единым, а все земли, занимаемые русским народом, стали считаться принадлежащими государю, Победоносцев К.П. Указ соч. С. 205-206. который предоставлял их лицам, отправлявшим государственную службу, в виде поместья или вотчины.

Поместное право представляло собой право пользования участком земли в уезде или в городе с подчинением крестьян помещику. Вотчинное право предоставляло его обладателю неограниченные права в отношении вотчины, включая право передачи ее по наследству, а также полицейскую и судебную власть над населением и право сбора различных налогов и пошлин. Однако и это более полное право, предоставлявшее широкие полномочия его обладателю - вотчиннику, и рассматриваемое в этой связи как право собственности не смотря на то, что сам термин «собственность» на Руси до второй половины XVIII века не применялся, было основано на службе государю.

Различия между поместным и вотчинным правами постепенно стерлись за счет расширения помещиками полномочий в отношении своих имений. В результате Петром I был издан Указ от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (Указ о единонаследии) Полное собрание законов Российской империи. 1-е изд. СПб., 1830. Т. V. № 2.789. С. 91., согласно которому вотчины и поместья стали именоваться недвижимыми имениями, и приобрели единый правовой статус, которому в данный период были присущи ряд ограничений, введенных Петром I.

Во второй половине XVIII века Екатерина II отменила ограничения и в 1785 году ввела термин «собственность».

Положение обладателя земельного участка требовало юридически надежного, устойчивого и бесспорного закрепления его статуса как собственника данной недвижимости, для чего, согласно ст.420 т.Х ч. 1 Свода законов гражданских необходимо было, прежде всего, законное основание приобретения такого права. Статья 699 т.Х ч. 1 Свода законов гражданских выделяла следующие способы приобретения прав на имущество: 1) способы дарственные и безвозмездные: пожалование, выдел имущества детям от родителей, дар, духовное завещание; 2) наследство; 3) способы обоюдные: мена и купля; 4) договоры и обязательства. При этом по последнему основанию приобретено могло быть только движимое имущество. Таким образом, одной из особенностей правового регулирования приобретения права собственности на объекты недвижимости в дореволюционный период являлось то, что законодательство не рассматривало дарение, мену, куплю как обязательственные способы приобретения права, не смотря на то, что фактически они представляли собой договоры. Отграничив основания приобретения права собственности на объекты движимого и недвижимого имущества, законодатель уделял особое внимание институту укрепления вещных прав на недвижимость, которым регламентировался порядок приобретения права собственности на данные объекты.

Сложившийся практическим путем порядок приобретения земельных участков привел к невозможности со стороны государства, правительства вести контроль и учет изменений в поземельных отношениях и взыскивать пошлины. Для частных лиц простой в оформлении акт передачи недвижимости безусловно был удобен, но не гарантировал должной защиты права собственности при его оспаривании или утраты грамоты. Необходимо было публичное, официальное признание нового владельца.

Одним из дополнительных указов к Судебнику Иоанна IV, 1558г. впервые была предусмотрена обязательная явка купчих на вотчины с целью занесения записей о них в писцовые книги. Ко второй половине XVII века данный порядок сделался обязательным. В результате по уложению 1649 года каждый приобретатель имения, независимо от основания приобретения, обязан был просить о его «справке» путем записи имения под его именем в книгах поместного приказа. После чего приобретатель получал «отказную грамоту», которая подтверждала наличие у него законного права на землю. Кроме того, на ввод во владение выдавалась «вводная», которая внушала крестьянам повиновение новому владельцу Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С.239-240.. В случае продажи имения нескольким лицам законным владельцем признавался тот, чья крепость была справлена, а не тот, чья совершена раньше по времени. Если же купчая и владение осуществлялись без справки, то они не имели никакой силы. Таким образом, с момента справки имения за приобретателем он считался его законным собственником.

Петр I ввел новый порядок совершения сделок с недвижимым имуществом - крепостной, для чего была создана Палата Крепостных дел, находившаяся в подчинении Юстиц-Коллегии. Теперь все договоры должны были совершаться в присутствии свидетелей и при участии правительственных органов в лице надсмотрщиков и писцов, которые следили за законностью совершаемого договора, правильностью уплаты пошлины и справляли имения в особых книгах. Однако справка уже не имела значения для возникновения права собственности, так как в связи с введенным в 1737 году правилом «имение справлять за тем, чья крепость старее» покупщик приобретал право собственности на имение с момента совершения купчей крепости Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С.241..

Екатериной II также были проведены преобразования в системе органов, осуществляющих укрепление вещных прав, однако для материального права собственности это не имело большого значения. Справка продолжала' носить формальный характер, купчие могли совершаться повсеместно, не зависимо от места нахождения продаваемого имения с последующим их представлением в учреждения крепостных дел при гражданских палатах и уездных судах; на которые теперь было возложено совершение крепостных актов, приобретенное право собственности носило ненадежный, непрочный характер. Гражданские палаты и уездные суды по месту нахождения отчуждаемой недвижимости могли подолгу оставаться в неведении о смене собственника. Такой порядок открывал широкие возможности для мошенничества. Имение могло свободно продаваться первоначальным собственником по нескольку раз, в связи, с чем возникало множество споров. В целях изменения сложившейся ситуации, с 1781 года было введено правило о необходимости публикации в газетах сведений о смене собственников имений и извещения об этом соответствующей гражданской палаты. С 1811 года предусматривалось опубликование данных сведений в «публичных ведомостях обоих столиц» и «немедленное» извещение о состоявшихся закладных или купчих «той гражданской палаты, в ведомстве коей заложенное или проданное имение состоит» Любавский А. Юридические монографии и исследования. Т.З. Типогра-фия творчества «общественная польза», Санктпетербургъ, 1875. С. 208-209.. Однако, предпринятые меры не разрешили имеющихся проблем: не придали ясности моменту возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, не укрепили само право.

В существовавшей процедуре укрепления вещных прав на недвижимое имущество можно выделить следующие существенные этапы: 1) засвидетельствование купчей у нотариуса; 2) удостоверение купчей старшим нотариусом, внесение о ней записей в крепостные книги и выдача «крепости»; 3) истечение семидневного срока, предоставленного для аннулирования «крепости»; 4) вынесение судом постановления о вводе во владение; 5) совершение обряда ввода во владение; 6) внесение старшим нотариусом в крепостные книги отметки о совершенном вводе; 7) опубликование в «Сенатских объявлениях» информации о совершенном вводе во владение; 8) истечение двухгодичного срока для обжалования купчей крепости; 9) истечение общего десятилетнего срока земской давности для предъявления исков.

С принятием в 1917 году декрета «О земле» деление вещей на движимые и недвижимые было упразднено, земля обращена в исключительную собственность социалистического государства и могла предоставляться иным лицам только на правах пользования. Данные положения позднее были закреплены в ст. 21 ГК РСФСР 1922 года. Декретом Совнаркома от 14.12.1917 года «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены продажа, покупка, залог и иные сделки с недвижимостью, включая земельные участки. Далее декретом ВЦИК от 20.08.1918 г. «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах» была отменена частная собственность физических и юридических лиц на застроенные и незастроенные земельные участки в пределах городской черты.

С принятием ГК РСФСР 1922 года положение немного смягчилось. ГК РСФСР и действующие в этот период иные правовые акты достаточно узко и нечетко по сравнению с дореволюционным периодом, освещали вопросы, связанные с приобретением и осуществлением права собственности. Вместе с тем, социалистическая форма хозяйствования наряду с пренебрежительным отношением к правовому регулированию в области частного права предопределила появление ранее неизвестных форм собственности. Согласно ст.52 ГК РСФСР 1922 года различалась собственность 1) государственная (национализированная и муниципализированная); 2) кооперативная; 3) частная, при чем, первая и вторая представляли социалистическую собственность. Законодательство практически все виды вещей относило к социалистической собственности. В частной собственности, которая рассматривалась как производная от социалистической, могло находиться только то имущество, которое служило и обеспечивало культурные и бытовые потребности граждан. Состав и количество такого имущества строго ограничивались. При таких обстоятельствах о праве собственности на недвижимое имущество, в том смысле как мы сегодня пониманием недвижимость, о частном его обороте и гражданско-правовом регулировании возникающих при этом отношений, говорить практически не приходится. Тем не менее, и в этот период времени существовали здания, сооружения и иные объекты прочно связанные с землей и представляющие особую ценность, как для отдельных лиц, так и для общества в целом. Советских ученых волновали вопросы приобретения и прекращения права собственности на такие объекты, реализация в отношении них правомочий владения, пользования и распоряжения, вызывая полемику и споры в юридической литературе в связи с недостаточностью урегулирования данных вопросов законодателем.

Не смотря на то, что ст.58 ГК РСФСР 1922 года предоставляла собственнику права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим ему имуществом, в действительности осуществление указанных правомочий было существенно ограничено. Право собственности должно было осуществляться только в соответствии с социально-хозяйственным назначением имущества, в противном случае оно не охранялось и не подлежало защите (ст.1 ГК РСФСР). Собственник, использующий имущество с нарушением данного требования лишался своей вещи. Владение как таковое практически не регламентировалось действовавшим законодательством, за исключением ст. 170 ГК РСФСР и Земельного кодекса РСФСР, которыми предусматривалась защита нарушенного владения нанимателя и землепользователя, в том числе и против собственника. ГК РСФСР 1922 года не предусматривал и такого способа приобретения права собственности как давность владения. В случае спора фактический владелец имел преимущество только перед частными лицами, если же в споре принимало участие государство, то право собственности презюмировалось в отношении последнего. Правомочие распоряжения в отношении частных лиц значительно ограничивалось. Собственник был вправе отчуждать жилые строения, но при условии соблюдения требований установленных ст. 182 ГК РСФСР, уничтожить, сломать объект недвижимости он был не вправе, так как это не соответствовало бы социально- хозяйственному назначению данной вещи Новицкий И.Б. Указ соч. С. 35..

Институт защиты права собственности по ГК РСФР 1922 года отличался преимущественным положением права государственной собственности. Не смотря на предусмотренные ст.59 РСФСР 1922 года традиционные способы защиты права собственности -- виндикация и устранение препятствий в пользовании своей вещью не связанных с лишением владения, только в отношении государственной собственности защита носила абсолютный характер (ст.60 ГК РСФР). Бывшие собствённики, имущество которых было экспроприировано на основании революционного права или вообще перешло во владение трудящихся до 22 мая 1922 г. были вовсе лишены права истребовать его.

В социалистическом праве договоры передачи имущества не всегда в качестве правового эффекта имели прекращение и возникновение права собственности на него у контрагентов, как это предусматривали ст.ст.66,180 ГК РСФСР 1922 года. Нормативно-правовыми актами предусматривались сделки, направленные на передачу имущества между государственными организациями и между государственными организациями и кооперативными (общественными) организациями. Вопрос о праве собственности в результате таких сделок разрешался по разному. Согласно Постановлению ЦИК и СНК СССР от 29.04.1935г. «О передаче государственных предприятий, зданий и сооружений» и Постановлению СНК СССР от 15.02.1936г. «О порядке передачи передаче государственных предприятий, зданий и сооружений» государственные предприятия, здания и сооружения не могли продаваться и приобретаться за деньги государственными органами друг у друга. Такая передача должна была производиться по решению Совнаркома СССР безвозмездно путем списания стоимости передаваемого имущества с баланса передающего органа на баланс принимающего органа.

Иначе обстояло дело при передаче зданий, строений, сооружений и предприятий государственными органами кооперативным и общественным организациям и наоборот. Такая передача также носила административный характер, но, при этом, в данном случае присутствовали и гражданско- правовые элементы. Согласно Постановлению СНК СССР от 05.05.1940 г. №667 «О порядке расчетов между государственными организациями и кооперативными (общественными) организациями» такая передача осуществлялась по акту за плату по инвентарной стоимости и влекла смену собственника. К акту прилагалась инвентарная опись с оценкой имущества. Акт и инвентарная опись подписывались руководителями и главными бухгалтерами передающей и принимающей стороны.

Приобретение права собственности по договорам с участием физических лиц также обладало административными чертами. Договоры, направленные на возникновение права собственности не могли заключаться свободно. Советское законодательство устанавливало ряд ограничений в отношении того, кто может быть участником и что может быть предметом такого договора, как часто и на каких условиях могут совершаться подобные сделки. Так приобретение права собственности на жилые строения физическими лицами допускалось в исключительных случаях. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» было установлено, что каждый гражданин и каждая гражданка СССР имеют право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города. Порядок такой продажи устанавливался Инструкцией Министерства финансов СССР от 10.01.1949 г. №40, которая предусматривала два вида такой продажи: 1) продажа рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим индивидуальных жилых домов выстроенных предприятиями, стройками и учреждениями специально для этой цели; 2) продажа исполкомами местных Советов депутатов трудящихся, предприятиями и учреждениями принадлежащих им индивидуальных жилых домов из существующего жилого фонда. В первом случае продажа осуществлялась по спискам рабочих, инженерно- технических работников и служащих, которые утверждались начальниками главных управлений и управляющими трестами по представлению директоров предприятий, руководителей строек и учреждений. Утверждение такого списка являлось таким административным актом, который давал разрешение на совершение сделки купли-продажи дома Советское гражданское право под ред. проф.С.Н. Братуся. - М.: Государственное изд. юр. литературы, 1950. С.334-335..

В соответствии со ст. 182 ГК РСФСР 1922 года договоры, направленные на возникновение права собственности на жилые строения могли совершаться при условии, что в результате их заключения в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не окажется двух или более владений, и от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей совершалось бы отчуждение не более одного владения в течение трех лет.

Не смотря на отсутствие разделения вещей на движимые и недвижимые законодатель, тем не менее, по разному разрешал вопросы приобретения права в отношении данных объектов. Статья 66 ГК РСФСР 1922 года так определяла момент возникновения права собственности по договору: в отношении вещей, определенных родовыми признаками (недвижимостей, определенных родовыми признаками по настоящее время законодательство не знает) право собственности возникает в момент их передачи; в отношении индивидуально определенной вещи (к которым относятся и недвижимые вещи) право собственности возникает с момента совершения договора. Дальнейший анализ ст.ст.27,130,136,137 ГК РСФСР 1922 года дает основание сделать вывод о том, что договор считается совершенным (заключенным) с момента обличения его в надлежащую форму. Согласно ст.ст. 138,185,207 ГК РСФСР 1922 года для договоров купли-продажи, мены строений и для договоров дарения на сумму более 1000 рублей предусмотрена обязательная письменная нотариальная форма под страхом их недействительности. Кроме того, ст. 185 ГК РСФСР 1922 года для договоров купли-продажи строений предусмотрена также их регистрация в коммунальном отделе. Требование о регистрации на практике также распространяли на договоры мены строений, что вытекает из ст.ст.206,207 ГК РСФСР 1922 года и на договоры дарения строений Советское гражданское право под ред. проф.С.Н. Братуся. - М.: Государственное изд. юр. литературы, 1950. С.359., хотя законодательством такая регистрация не была предусмотрена. Советское законодательство не предусматривало специальных положений моменте приобретения права собственности на строения по договорам, требующим регистрации в коммунальных отделах. В этой связи среди советских ученых не было единого мнения ни о моменте заключения таких договоров, ни о моменте возникновения права собственности у приобретателя.

На наш взгляд представляется, что в рассматриваемый период времени можно говорить о регистрации строений на праве собственности за правообладателями, но не о регистрации договоров. Инструкция Наркомхоза РСФСР от 25.12.1945 года «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» определяла объектом регистрации домовладение в целом с самостоятельным земельным участком, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа совладельцев данного домовладения, при этом незавершенные строительством объекты не подлежали регистрации (§§5,6). Регистрация указанных объектов осуществлялась за их владельцами на праве собственности или застройки. Указанная инструкция предусматривала начальную регистрацию, которая должна была осуществляться в целях уточнения права владения строениями и учета строений по фондам в городах, рабочих дачных и курортных поселках РСФСР (§1) и текущую (последующую) «регистрацию изменений в правовом положении строений», отражающую смену собственников (§§22-24). При этом в §23 Инструкции прямо предусмотрена регистрация права собственности на строения и права застройки и перехода этого права от одних лиц к другим. Таким образом, названная Инструкция все же содержала положения, хотя во многом и непоследовательные, о регистрации права собственности и предусматривала внесение сведений о правообладателях строений в реестровые книги. Однако ни закон, ни сама Инструкция не связывали момент такой регистрации с моментом возникновения и прекращения права собственности у участников сделок, направленных на возникновение права собственности. Следовательно, такая регистрация не могла иметь юридического значения, а носила учетный, технический характер.

На смену ГК РСФР 1922 года пришел ГК РСФСР 1964 года. Однако в правовой регламентации права собственности это почти ничего не изменило. Право собственности определялось традиционной триадой правомочий (ст.92 ГК РСФСР), недвижимое имущество не было признано объектом гражданских правоотношений, земля, ее недра, воды, леса, заводы, фабрики, шахты, рудники, электростанции, организованные государством сельскохозяйственные, торговые, коммунальные и иные предприятия, а также основной жилищный фонд в городах и в поселках городского типа относились к государственной собственности (ст.95 ГК РСФСР). В личной собственности граждан могло находиться имущество, предназначенное для удовлетворения материальных и культурных потребностей (ст.105 ГК РСФСР), в противном случае оно подлежало безвозмездному изъятию в доход государства (ст. 111 ГК РСФСР). Возможность граждан иметь в собственности жилье была ограничена одним жилым домом или его частью, предельный размер которых не должен был превышать шестидесяти квадратных метров жилой площади (ст. 106 ГК РСФСР). Статьями 135, 239, 255, 257 ГК РСФСР предусматривалось, что право собственности приобретаемое на основании договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов и дач возникает с момента регистрации указанных договоров в соответствующем исполнительном комитете Совета депутатов трудящихся. Однако новая Инструкция «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденная Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 г. № 83 почти в точности повторяла ранее действовавшую и не предусматривала регистрации договоров. Таким образом, вопрос о моменте возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества оставался спорным.

Положительные изменения произошли в институте защиты права собственности. Новый ГК РСФСР уделил этому институту целую главу и расширил возможности собственника истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя во всех случаях при условии, что оно было приобретено последним безвозмездно.

Таким образом, в советский период в отечественной юридической литературе сформировался устойчивый взгляд на собственность как на экономическую категорию. С этой точки зрения собственность представлялась как «общественная форма присвоения произведенных материальных благ», а отношения собственности как определенные производственные, экономические отношения, заключающиеся в состоянии присвоенности, принадлежности материальных благ отдельным лицам или группе лиц Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991. С.9..

1.2 Реформирование гражданского законодательства о недвижимости в России