Современное законодательство, регламентирующее вопросы права собственности на недвижимое имущество, достаточно обширно и включает в себя большое количество правовых актов различных отраслей права.

Среди кодифицированных правовых актов, регулирующих отношения собственности на объекты недвижимости, главное место занимает Гражданский кодекс РФ Собрание законодательства РФ, 05.12.1994. № 32. ст. 3301.. Вступившая в силу в соответствии с ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» с 1 января 1995 г. часть первая ГК РФ ознаменовала начало современного этапа развития законодательства о недвижимости. Гражданский кодекс РФ (часть первая) определил понятие недвижимого имущества. Изначально ст. 130 ГК РФ к числу недвижимых вещей были отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К сегодняшнему дню указанная норма претерпела ряд изменений, в результате которых из перечня объектов недвижимого имущества исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, а объекты незавершенного строительства включены в состав недвижимого имущества. Выделив, таким образом, недвижимые вещи в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений ГК РФ предусмотрел для них специальный правовой режим, основной особенностью которого стала необходимость государственной регистрации вещных прав и сделок с недвижимым имуществом (ст.ст.131, 164 ГК РФ).

Определяя право собственности, ГК РФ ограничивается перечислением традиционной триады правомочий, составляющих содержание права собственности: согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ГК РФ предусмотрел ряд особенностей приобретения и осуществления права собственности в отношении объектов недвижимого имущества.

Исходя из положений ст.218 ГК РФ можно выделить перечень оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, который хотя и не является исчерпывающим, но традиционно устанавливает первоначальные («оригинальные») и производные («деривативные») способы приобретения права собственности. Из них к первоначальным способам приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества относятся:

- создание недвижимого имущества;

- признание права собственности на самовольную постройку;

- признание права собственности в порядке приобретательной давности;

- признание права собственности на бесхозяйные объекты недвижимости.

К производным способам приобретения права собственности относятся:

- гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;

- наследование имущества;

- переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица;

- выплата пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу.

Среди указанных оснований возникновения права собственности на объекты недвижимости можно выделить установленный ст.225 ГК РФ специальный порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, предусматривающий постановку бесхозяйного объекта недвижимости на учет в качестве такового в органе, осуществляющем регистрацию прав на объекты недвижимости. По истечении года с момента учета бесхозяйного объекта недвижимого имущества муниципальное образование вправе в судебном порядке приобрести право собственности на данную недвижимость, если нет иного добросовестного владельца данной вещи.

Статья 222 ГК РФ определила специальные требования и судебный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку, представляющую собой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. На сегодняшний день право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка в случае если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан Собрание законодательства РФ, 05.12.1994. № 32. ст. 3301..

До принятия ФЗ от 30.06.2006 г. №93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» Собрание законодательства РФ. 2006. №27. Ст. 2881. признание права собственности на самовольную постройку, возможно, было только в судебном порядке, который нередко игнорировался владельцами таких объектов и местными чиновниками, выдававшими разрешения на строительство самовольно возведенных гаражей, сараев, летних кухонь и других надворных построек спустя пять, десять и более лет, после того как указанные объекты были возведены. К сожалению у органов, осуществляющих регистрацию прав, такие документы, как правило, не вызывали сомнений в наличии оснований возникновения права собственности.

Вступившая в силу с 1 марта 1996 года часть вторая ГК РФ (ФЗ от 26.01.1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ») установила специальные требования для договоров, направленных на передачу в собственность недвижимого имущества Собрание законодательства РФ, 29.01.1996. № 5, ст. 410.. В развитие ст. 164 ГК РФ были определены договоры, подлежащие и не подлежащие государственной регистрации. В результате, в отношении договоров купли-продажи, мены недвижимого имущества нежилого назначения, за исключением предприятий как имущественных комплексов, не предусматривалось требование об их государственной регистрации, а договоры купли-продажи, мены предприятий, объектов недвижимости жилого назначения (ст.ст.558,560,567 ГК РФ), договоры дарения недвижимого имущества (574 ГК РФ), договоры постоянной, пожизненной ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ) были определены как договоры, подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с момента такой регистрации (ст.433ГК РФ). Вступившая в силу 1 марта 2002 года часть третья ГК РФ предусмотрела ряд особенностей приобретения права собственности на объекты недвижимости (предприятия ст. 1178 ГК РФ, земельные участки ст.ст.1181,1182 ГК РФ) в порядке наследования.

По общему правилу в соответствии с п.2 ст.8, ст. 131 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации. Гражданским кодексом РФ определены исключения из данного правила.

Особенность права собственности на недвижимое имущество состоит и в специфике его ограничений (обременений), заключающейся в необходимости их государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, ст.4 Закона о регистрации), а также в установлении специальных ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества. Современное законодательство позволяет выделить такие ограничения (обременения) которые могут стеснять только право собственности на недвижимое имущество: право пользования жилым помещением, сервитут, ипотека и др.

«Действующее гражданское законодательство, - отмечает И.П.Писков, - не просто выделяет виды недвижимости, но и закрепляет особенности ее правового режима». Писков И.П. Роль акта регистрации в механизме возникновения прав на недвижимость. // Законодательст-во. № 8, 2002 г. Доступ к Интернет: http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p5/instrum547/print549.htmI Таким образом, особенности права собственности на недвижимое имущество могут носить специфический характер в зависимости от конкретного вида объекта недвижимости, являющегося предметом права.

Положения ГК РФ о праве собственности на землю были введены в действие 29 октября 2001 года одновременно с Земельным кодексом РФ, что сразу обнаружило противоречия между двумя кодифицированными законодательными актами, ряд из которых, не смотря на внесенные изменения в названные документы, продолжают оставаться актуальными и сегодня. Одно из главных противоречий сводится к разрешению вопроса о единстве судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. В частности гражданское и земельное законодательства не одинаково подходят к решению проблемы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на чужом земельном участке к другому лицу. Гражданский кодекс РФ (ст.271, п.3 ст.551 ГК РФ) устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к. другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает в аналогичной ситуации, переход к приобретателю недвижимости права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147.. Проблема на первый взгляд кажущегося незначительного разночтения кроется в том, что согласно ст.ст.3,6 ЗК РФ Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), объектом которых могут быть, в том числе, и части земельных участков. С точки зрения гражданского права объектом недвижимого имущества и объектом права собственности могут быть только земельные участки (ст.ст.130, 260 ГК РФ) поскольку только они являются обособленными, отграниченными на местности объектами, обладающими такими характеристиками, которые позволяют выделить их среди других объектов в качестве индивидуально-определенных предметов материального мира, что, в свою очередь, и позволяет включать их в гражданский оборот как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Отношения, регулируемые ст.ст.271,551 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ относятся к имущественным и, следовательно, в силу п.3 ст.3 ЗК РФ подпадают под регулирование нормами гражданского законодательства. Таким образом, с нашей точки зрения, при разрешении данного противоречия следует руководствоваться ГК РФ, а ст.35 ЗК РФ привести в соответствие с нормами гражданского законодательства.

Не смотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений явно не согласующихся с данным принципом. В соответствии со ст.212 ГК РФ, ст.ст.15,16,19 ЗК РФ земельные участки и расположенные на них здания, сооружения по общему правилу могут находиться как в государственной или муниципальной собственности, так и в частной собственности физических и юридических лиц, однако собственник земельного участка и расположенного на нем объекта могут не совпадать (ст.ст.271,272 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Положения п.п. 3,4 ст. 36 ЗК РФ не согласуясь с указанным принципом, предусматривают различные права на земельный участок и расположенную на них недвижимость в зависимости от вида объекта и субъектов, являющихся их обладателями. Существенное различие в правовых режимах земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости кроется в установленной законодательством возможности нахождения данных объектов на различных ограниченных вещных правах.

Земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование (ст.20 ЗК РФ) и находиться на праве пожизненного наследуемого владения (ст.21 ЗК РФ), а в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках установление таких ограниченных вещных прав невозможно, зато здания, сооружения могут находиться у учреждений, государственных и муниципальных предприятий на правах оперативного управления (ст.296 ГК РФ) и хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ).

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости нарушается и диспозитивными нормами п.4 ст.340 ГК РФ и п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающих возможность передачи в ипотеку земельного участка без расположенного на нем здания, сооружения, в случае если стороны предусмотрят это в договоре, в то время как согласно ст.69 названного закона ипотека зданий, сооружений допускается только с одновременной передачей в ипотеку земельных участков или права аренды земельных участков на которых они расположены. Статья 35 ЗК РФ, установившая запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае их принадлежности одному лицу, вместе с тем для аналогичной ситуации определила случаи возможного отчуждения здания, сооружения без земельного участка на котором они расположеныСобрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147. . Данная ситуация усугубилась в связи с изменениями, внесенными ФЗ от 26.06.2007 г. №118-ФЗ Собрание законодательства РФ. 2006. №27. Ст. 2881. в ст. 273 ГК РФ. На сегодняшний день данная норма звучит следующим образом: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.» Собрание законодательства РФ, 29.01.1996. № 5, ст. 410.

Таким образом, речь идет не только о возможности отчуждения расположенного на земельном участке объекта недвижимого, имущества, но и о переходе в этом случае к ее приобретателю в силу закона права на некий земельный участок, представляющий собой соответствующую часть первоначального земельного участка, необходимую для использования здания, сооружения. Вместе с тем, законодатель не определил, кто и в каком порядке должен формировать земельный участок, переходящий к приобретателю здания, сооружения, что делать, в случае если сформировать такой участок не представляется возможным в силу неделимости первоначального земельного участка. В связи с изложенным представляется, что данная норма должна быть приведена в соответствие с п.4 ст.35 ЗК РФ и предусматривать возможность отчуждения здания, сооружения только одновременно с земельным участком, на котором данные объекты расположены, не выделяя случай, когда такой земельный участок по своим размерам больше той части, которая необходима для использования расположенной на нем недвижимости.

Из числа кодифицированных законодательных актов, регламентирующих вопросы права собственности на объекты недвижимого имущества заслуживает внимания Семейный кодекс РФ Собрание законодательства РФ, 1996. № 1. Ст. 16, регулирующий наряду с ГК РФ имущественные отношения супругов. Согласно ст. 244 ГК РФ недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц (общая собственность) с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ) Собрание законодательства РФ, 29.01.1996. № 5, ст. 410.. К таким исключительным случаям относится: 1) имущество, входящее в состав крестьянского (фермерского) хозяйства (земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, иное имущество необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства) является общей совместной собственностью членов такого хозяйства (ст.257 ГК РФ, ст. 6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» Собрание законодательства РФ. 2003. №24. Ст. 2249.); 2) имущество общего пользования в том числе земельные участки, водонапорные башни, заборы, котельные, противопожарные сооружения, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. (ст. 1.4 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №16. Ст.1801. ); 3) имущество, в том числе недвижимое, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью Собрание законодательства РФ, 1996. № 1. Ст. 16..

Подзаконный режим имущества супругов в виде общей совместной собственности (ст.33 СК РФ, ст.256 ГК РФ) подпадает недвижимое имущество нажитое супругами во время брака, за исключением того, которое приобретено каждым из супругов во время брака по безвозмездным сделкам (основаниям) (наследование, дарение, приватизация и др.) (ст.ст.34,36 СК РФ, ст.256 ГК РФ), Также не является общей совместной собственностью недвижимость, приобретенная каждым из супругов до заключения брака (ст.36 СК РФ, ст.256 ГК РФ). Кроме того, ст.37 СК РФ и п.2 ст.256 ГК РФ устанавливают, специальное основание возникновения права общей совместной собственности на недвижимое имущество каждого из супругов: в случае если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция), то такое имущество может быть признано их совместной собственностью. По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, при этом в случае совершения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом, согласие другого предполагается (ст.253 ГК РФ, п.п.1,2 ст.35 СК РФ). Однако при совершении сделки с недвижимым имуществом данная презумпция не действует. Согласно п.3 ст.35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При несоблюдении данного требования последний вправе требовать признания такой сделки недействительной в судебном порядке Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации. Отв. ред. A.M. Нечаева М.: Юрайт, 2008..

Значительную роль в правовом регулировании вопросов, связанных с осуществлением права собственности на объекты недвижимого имущества сыграл Жилищный кодекс РФ Российская газета. 2005. № 1, январь., вступивший в силу 1 марта 2005 года. Развивая положения главы 18 ГК РФ в Жилищном кодексе РФ более глубоко рассматривается жилое помещение как объект недвижимого имущества и объект права собственности. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Статьей 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), приведены их определения Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ под ред. д.ю.н. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 184.. Указанная статья не дает понятий только «части жилого дома» и «части квартиры», под которыми следует, по-видимому, понимать «несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав» Российская газета. 2005. № 1, январь.. На первый взгляд выделение частей жилого дома и квартиры в самостоятельные виды жилых помещений может показаться излишним. Однако, на наш взгляд, такое решение законодателя направлено на исключение возможности буквального применения ст. 16 ЖК РФ, которое могло бы привести на практике к заключению, например, нескольких договоров дарения или купли-продажи в отношении каждой комнаты, в то время, как собственник желает распорядиться сразу несколькими.

Жилищный кодекс РФ не только закрепил право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения (ст.31 ЖК РФ) и иными лицами (ст. 33 ЖК РФ - право пользования по завещательному отказу; ст.34 ЖК РФ -- право пользования на основании договора пожизненного содержания с иждивением) как ограниченное вещное право, чем расширил законодательный перечень ограниченных вещных прав, приведенный в ст.216 ГК РФ, но предусмотрел гарантии собственнику жилого помещения в виде прекращения такого ограниченного вещного права в случае, если лицо перестает быть членом семьи собственника жилого помещения. Согласно п.4 ст.31 ЖК РФ при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется, иное может быть установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи либо решением суда.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ определила состав общего имущества многоквартирного жилого дома и установила в. отношении него режим общей долевой собственности. Таким образом, в структуре многоквартирного жилого дома можно выделить две части: 1) жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью физических и юридических лиц, публично правовых образований и 2) общее имущество в многоквартирном доме, находящееся на праве общей долевой собственности у названных правообладателей помещений в многоквартирном доме. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ под ред. д.ю.н. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 184.

Собственники жилых и нежилых помещений самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащими им помещениями. Осуществление данных правомочий в отношении общего имущества многоквартирного дома осуществляется собственниками помещений сообща с учетом особенностей, предусмотренных ЖК РФ. Так, общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению и может передаваться только в пользование, его размер может быть уменьшен в результате реконструкции при согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме (п.п.3,4. ст.36 ЖК РФ). Право на долю в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на помещение в доме и всегда следует судьбе такого помещения, не подлежит выделу в натуре и отчуждению отдельно от помещения (ст.ст.37,38 ЖК РФ). Сособственники не имеют преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. ЖК РФ) Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения Российская газета. 2005. № 1, январь..

Действующее законодательство предусматривает следующие способы приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах: договоры купли-продажи (ст.ст.218,549,558 ГК РФ), мены (ст.ст.218,567 ГК РФ), дарения (ст.ст.218,572,582 ГК РФ), договор пожизненной или постоянной ренты (ст.ст.218,583 ГК РФ), договор пожизненного содержания с иждивением (ст.ст.218,601 ГК РФ), брачный договор (ст.ст.218 ГК РФ, ст.40 СК РФ), наследование (ст.ст.218,1110, п.3 ст. 1168 ГК РФ), приватизация (ст.218 ГК РФ, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. ст. 959.), выплата пая членом ЖСК, ЖНК (ст.218 ГК РФ, ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 41.), участие в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.218 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» Собрание законодательства РФ. 2005, № 1 (часть 1). Ст. 40.).

Особенно важное место в законодательстве о праве собственности на недвижимое имущество занимает ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства РФ, 28.07.1997. № 30, ст. 3594. (далее по тексту - Закон о регистрации). Со времен Рима устойчивость, прочность и надежность правового положения собственника недвижимости обеспечивалась регистрацией его права. На сегодняшний день порядок и процедура государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества определены Законом о регистрации, необходимость такой регистрации установлена ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о регистрации.

В соответствии со ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, государство гарантирует законность зарегистрированного права собственности и его всемерную защиту Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ред. Крашенинникова. П.В. М.: Статут, 2007..

Со дня принятия Закона (Закон принят ГД ФС РФ 17.06.1997 г. и вступил в силу 29.01.1998 г.) система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним претерпела значительные изменения: проведена реорганизация самого органа, осуществляющего государственную регистрацию и на сегодняшний день такие преобразования продолжаются в соответствии с Указами Президента РФ от 12.05.2008 г. №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», от 25.12.2008г. №1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», неоднократно внесены изменения в Закон о регистрации и в ГК РФ, приняты Земельный, Жилищный, Градостроительный кодексы, федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О государственном кадастре недвижимости» и др., что привело к более глубокому и дифференцированному гражданско-правовому регулированию правового статуса объектов недвижимости в зависимости от их видов. Огромную роль в этом сыграла Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, A.A. Маковской. - М.: Статут, 2004. К сожалению, на сегодняшний день не все предложения, содержащиеся в Концепции, учтены нашим законодателем. Так до настоящего времени не разрешен вопрос о предмете государственной регистрации. Негативное отношение к хаотичному определению в действующем законодательстве предмета государственной регистрации и требованию о необходимости регистрировать не только права на недвижимое имущество, но и сделки с ним неоднократно высказывалось в юридической литературе Чубаров В.В. «Проблемы правового регулирования недвижимости». - М.: Статут, 2006. С.328-330.. На наш взгляд реализация предложений Концепции в этой части представляется особенно важным. Вместе с тем, проблемы гражданско-правового регулирования в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не исчерпываются на наш взгляд теми, которые обозначены в Концепции.

Существенное значение для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества имеют нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок учета объектов недвижимости. Вступивший в силу 1 марта 2008 года ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Собрание законодательства РФ. 2007. №31. Ст. 4017. предполагает единый учет всех объектов недвижимого имущества в государственном кадастре недвижимости, за исключением участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов (ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Установленный ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» поэтапный порядок применения положений названного закона (переходный период), обеспечит осуществление кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на всей территории Российской Федерации, а к 1 января 2012 года объединение государственного кадастра недвижимости и ЕГРП на электронных носителях в единую федеральную информационную систему (ст.4 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Юридическая наука на сегодняшний день не относит к источникам права разъяснения высших судебных органов в виде постановлений пленумов, обзоров судебных практик и тем более решения судов по отдельным делам (прецеденты). На наш взгляд представляется, что такая позиция должна быть изменена. Действующее на сегодняшний день законодательство и иные нормативно-правовые акты о праве собственности на недвижимое имущество не обеспечивают регламентации всех отношений, складывающихся в этой области. Стремительное развитие рынка недвижимости, включение в оборот земельных участков, имущественных комплексов, ускоренные темпы нового строительства, в том числе и подземных объектов недвижимости оставляют за рамками нормативно-правового регулирования целый ряд вопросов, требующих разрешения. Так законодательство и иные правовые акты не содержат на сегодняшний день понятия нежилого помещения, не определяют особенности его правового режима, а также правового статуса помещений и иных конструкций общего пользования в зданиях нежилого назначения и сооружениях, не регламентируют отношения по использованию участков недр собственниками подземных гаражей, стоянок в случае если ими являются физические лица, использующие данные объекты не в предпринимательских целях и др. Действующее законодательство содержит в себе немало противоречивых положений, а вопрос о предпочтении одной нормы перед другой не всегда на практике разрешается однозначно. Современная жизнь требует скорейшей, если не немедленной, официальной регламентации той или иной ситуации, а принятие закона представляет собой сложную многоэтапную процедуру, занимающую иногда несколько лет в течение которых участники гражданских отношений несут убытки доказывая свое право в суде. Очевидно, что акты, принимаемые судами не могут быть отнесены к законодательству, но придание им статуса источника права во многом разрешило бы существующие проблемы и в какой-то мере предупредило возникновение новых.

Таким образом, анализ действующего законодательства, регламентирующего вопросы права собственности на объекты недвижимости, позволяет сделать следующие выводы.

Праву собственности на недвижимое имущество присущи специфические черты, обусловленные особенностями правового режима объектов недвижимости, заключающиеся в следующем: 1) объект права -- недвижимая вещь; 2) право собственности на объекты недвижимости, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, право собственности на объекты недвижимости по общему правилу возникает с момента государственной регистрации; 3) наличие в законодательстве специальных оснований и особенностей возникновения и прекращения права собственности на объекты недвижимости; 4) предусмотренная законодательством специфика ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество, заключающаяся в необходимости их государственной регистрации, а также в установлении специальных ограничений (обременений) и особенностей ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества; 5) реализация собственником недвижимого имущества правомочия распоряжения как правило сопряжена с необходимостью государственной регистрации актов распоряжения (договоров); 6) особенности правовых режимов общей совместной и общей долевой собственности в отношении недвижимого имущества.

Указанные особенности позволяют выделить право собственности на недвижимое имущество в самостоятельный субинститут права собственности, особенности гражданско-правового регулирования которого дифференцированы в зависимости от вида недвижимой вещи.

2.2 Квалификация вещей в качестве объектов недвижимости