- создание недвижимого имущества;

- признание права собственности на самовольную постройку;

- признание права собственности в порядке приобретательной давности;

- признание права собственности на бесхозяйные объекты недвижимости.

К производным способам приобретения права собственности относятся:

- гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;

- наследование имущества;

- переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица;

- выплата пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу.

Среди указанных оснований возникновения права собственности на объекты недвижимости можно выделить установленный ст. 225 ГК РФ специальный порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, предусматривающий постановку бесхозяйного объекта недвижимости на учет в качестве такового в органе, осуществляющем регистрацию прав на объекты недвижимости. По истечении года с момента учета бесхозяйного объекта недвижимого имущества муниципальное образование вправе в судебном порядке приобрести право собственности на данную недвижимость, если нет иного добросовестного владельца данной вещи.

Проведенный анализ позволил сделать вывод о том, что праву собственности на недвижимое имущество присущи специфические черты, позволяющие сформировать самостоятельный субинститут права, особенности гражданско-правового регулирования которого обусловлены правовым режимом различных видов объектов недвижимости.

Анализ действующего законодательства, регламентирующего вопросы права собственности на объекты недвижимости, позволяет сделать следующие выводы.

Праву собственности на недвижимое имущество присущи специфические черты, обусловленные особенностями правового режима объектов недвижимости, заключающиеся в следующем: 1) объект права -- недвижимая вещь; 2) право собственности на объекты недвижимости, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, право собственности на объекты недвижимости по общему правилу возникает с момента государственной регистрации; 3) наличие в законодательстве специальных оснований и особенностей возникновения и прекращения права собственности на объекты недвижимости; 4) предусмотренная законодательством специфика ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество, заключающаяся в необходимости их государственной регистрации, а также в установлении специальных ограничений (обременений) и особенностей ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества; 5) реализация собственником недвижимого имущества правомочия распоряжения как правило сопряжена с необходимостью государственной регистрации актов распоряжения (договоров); 6) особенности правовых режимов общей совместной и общей долевой собственности в отношении недвижимого имущества.

Указанные особенности позволяют выделить право собственности на недвижимое имущество в самостоятельный субинститут права собственности, особенности гражданско-правового регулирования которого дифференцированы в зависимости от вида недвижимой вещи.

Исследуя вопрос о квалификации вещей в качестве объектов недвижимости, нами критически оценена ст. 130 ГК РФ и проанализированы законодательство, изложенные в юридической доктрине точки зрения и судебная практика. В результате чего стало ясно, что критерием отнесения к недвижимым вещам объектов, расположенных на земельных участках, в том числе зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства является несоразмерность затрат на их перемещение, а не невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, поскольку современные технологии и техника позволяют переместить практически любые объекты без ущерба их назначению.

Правовой режим объектов недвижимости имеет ряд особенностей, среди которых государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав и сделок обеспечивают участие объектов в гражданских правоотношениях в качестве недвижимых вещей. Таким образом, указанные обстоятельства, с одной стороны, имеют исключительную юридическую значимость при квалификации вещей в качестве недвижимых, а с другой -- представляя особенности правового режима объектов недвижимости, позволяют исследовать недвижимость как особое правовое явление.

Рассматривая проблемы, связанные с предусмотренной законодательством возможностью существования юридически действительного права собственности на недвижимое имущество, как в виде зарегистрированного, так и незарегистрированного права, выявлены отличительные черты, присущие зарегистрированному и незарегистрированному праву собственности: собственник, право которого зарегистрировано, обладает большей свободой при осуществлении своих правомочий; зарегистрированное право собственности носит публичный и практически бесспорный характер; оно обеспечено со стороны государства высшей степенью защиты и является наиболее надежным.

Установленные отличия между зарегистрированным и незарегистрированным правом собственности проявляют проблему «двойственности» в праве собственности на недвижимое имущество, хотя и не служат основанием для разделения права собственности на виды: зарегистрированное и незарегистрированное.

В несколько ином аспекте выступает проблема «двойственности» в случаях, когда зарегистрированное право собственности не соответствует праву собственности признанному судом. Исследуя данный вопрос, автором проанализированы действующее законодательство, правоприменительная практика, точки зрения современных ученых и мнения ученых дореволюционной России. В результате сделан вывод о том, что особенности гражданско-правового регулирования и механизм государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество предопределяют возможность, с одной стороны, существования незарегистрированных прав собственности, а с другой - наличия зарегистрированных прав собственности, противоречащих первым и в реальности не существующих. При этом незарегистрированное право собственности практически лишено свойства публичной видимости своего существования, а зарегистрированное право, не смотря на свою фиктивность, имеет фактическую возможность своего публичного проявления.

На основе судебной практики нами был проведен сравнительно-правовой анализ защиты права собственности на недвижимое имущество посредством виндикационного и негаторного исков и иска о признании права собственности, в результате которого установлены причины преимущества общего способа защиты: предъявление иска о признании права возможно, как правило, без представления правоустанавливающих документов, подтверждающих правовой статус собственника, что неприемлемо для подачи виндикационного и негаторного исков; судебный акт, которым удовлетворен иск о признании права собственности является почти безусловным основаниём для государственной регистрации права собственности, что прямо установлено законом; сложившаяся судебная практика на такой иск не распространяет срок исковой давности, отождествляя его тем самым с негаторным требованием, в то время как к виндикационным требованиям применяется общий срок исковой давности. Таким образом, традиционные специальные способы защиты права собственности уходят сегодня на второй план. Негаторный иск подменяется иском о признании права собственности. Предъявление виндикационного иска представляется собственнику невыгодным, а зачастую и просто невозможным. Данные обстоятельства обусловливают универсальный характер иска о признании права собственности.

В результате проведенного анализа сделан вывод о том, что защита права может осуществляться посредством иска, направленного на оспаривание оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, но не с помощью иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности. Способ защиты права собственности на недвижимое имущество должен устанавливаться нормами материального права и предопределяться характером нарушения.

Настоящее комплексное исследование позволило уточнить современные научные представления о праве собственности на недвижимое имущество и его объекте, выявить и обосновать особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, обозначенная в работе проблематика, с учетом не бесспорности отдельных положений, без сомнения может быть предметом дальнейшего изучения.

В ходе проведения исследования нами предложены следующие направления совершенствования современного законодательства:

1. Приведение нормы, закрепленной в ст. 273 ГК РФ в соответствие с п.4 ст.35 ЗК РФ и предусматривать возможность отчуждения здания, сооружения только одновременно с земельным участком, на котором данные объекты расположены, не выделяя случай, когда такой земельный участок по своим размерам больше той части, которая необходима для использования расположенной на нем недвижимости.

На сегодняшний день данная норма звучит следующим образом: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.»

2. Перечень оснований для государственной регистрации, в том числе прекращения права собственности, предусмотренный ст. 17 Закона не содержит специального документа-основания для прекращения права собственности без перехода к новому правообладателю. Полагаем, что такой пробел в законодательстве необходимо устранить.

3. Специальные способы защиты права собственности целесообразно усилить, сделать их более выгодными для собственника. При этом отказываться от общих способов защиты, предусмотренных ст. 12 ГК РФ не следует. Heпосредственный способ защиты права собственности должен избираться исходя из характера и существа нарушения права, и предусматриваться нормами материального права.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, № 4, ст. 445.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994. № 32. ст. 3301.

3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996. № 5, ст. 410.

4. Гражданский кодекс РСФСР. М., 1993.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010) // Российская газета. 2004. № 290, декабрь.

6. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-Ф3 (ред. от 23.07.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010) // Российская газета. 2005. № 1, январь.

8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (ред. от 23.12.2010) // Собрание законодательства РФ, 1996. № 1. Ст. 16

9. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997. № 30, ст. 3594.

10. Федеральный закон от 30.12.2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 41.

11. Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Собрание законодательства РФ. 2005, № 1 (часть 1). Ст. 40.

12. Федеральный закон от 11.06.2003 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Собрание законодательства РФ. 2003. №24. Ст. 2249.

13. Федеральный закон от 30.06.2006 г. №93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (ред. от 13.05.2008г.) // Собрание законодательства РФ. 2006. №27. Ст. 2881.

14. Федеральный закон от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 23.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. 2007. №31. Ст. 4017.

15. Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. ст. 959.

16. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

17. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. № 7 - 8. 15.01.2005.

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. С. 14.

19. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. от 30.04.2009) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» Утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 // Собрание законодательства РФ, 1997. № 42. Ст. 4787.

20. Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733; Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 32. Ст. 1243; СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302; 1996. № 5. Ст. 411; 2001. № 49. Ст. 4553 (утратили силу).

21. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ, 1998. № 8. Ст. 963.

Учебно-методическая литература

22. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

23. Гражданское право. Том I. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.:Проспект, 2006. С.255-256.

24. Гражданское право. В 4-х томах. Том I. Общая часть. Отв. ред. Суханов Е.А. М.: Волтерс Клувер, 2006. С.403-405.

25. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, A.A. Маковской. - М.: Статут, 2004.

26. Любавский А. Юридические монографии и исследования. Т.З. Типография творчества «общественная польза», Санктпетербургъ, 1875.

27. Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М.: Институт государства и права РАН, 1992. С. 50.

28. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. 4.1. М.: Статут, 2002.

29. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2009. С. 196.

30. Полное собрание законов Российской империи. 1-е изд. СПб., 1830. Т. V. № 2.789. С. 91.

31. Советское гражданское право под ред. проф.С.Н. Братуся. - М.: Государственное изд. юр. литературы, 1950. С.334-335.

32. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Волтерс Клувер, 2006. С.53.

33. Свод законов Гражданских т. X. Составитель А.Л. Саатчиан СПб.: «Зако новъдъше», 1911.

34. Скловский К.И. Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 9. - М.: Юридическая литература. 2002. С.74.

35. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. С.741-742.

36. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991. С.9.

37. Суханов Е.А. У.Маттеи. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С.149.

38. Чубаров В.В. «Проблемы правового регулирования недвижимости». - М.: Статут, 2006. С.328-330.

39. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1 - М.: Статут, 2005. С. 283.

Периодическая литература

40. Бевзенко P.C. Отказ в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. №5.

41. Витрянский B.B. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость. // Хозяйство и право. 2008. №5.

42. Емелькина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели. // Хозяйство и право.- 2007. - №5. С.57-58.

43. Ершов В.В. Актуальные теоретические и практические вопросы ЖК РФ // Новый Жилищный кодекс России: актуальные проблемы. М.: Ось-89, 2006.

44. Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия "недвижимость" в гражданском законодательстве Российской Федерации. // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1.

45. Козлов С.С., Воронин И.К. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариус. 2009. N 1.

46. Корецкий А.Д. О понятии недвижимого имущества в теории гражданского права и правоприменительной деятельности арбитражных судов. // Российское правосудие. 2008. №5 (25).

47. Лапач В. Проблема оспаривания права. // Хозяйство и право. 2007. № 2.

48. Лисицын В.В. Признание недействительным права собственности - способ защиты гражданского спора в суде. // Российский судья. 2008. №2.

49. Ломидзе О.Г. Ломидзе Э.Ю. Способы защиты при освобождении земельного участка от постройки. // Закон. 2008. №3.

50. Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Возврат полученного по недействительной сделке, виндикация, кондикция: соотношение способов защиты нарушенного права. // Хозяйство и право. 2008. №5.

51. Писков И.П. Роль акта регистрации в механизме возникновения прав на недвижимость. // Законодательство. № 8, 2002. Доступ к Интернет: http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p5/instrum547/print549.htmI

52. Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия правового регулирования. - «Деловой двор» 2010 г.

Комментарии законодательства

53. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ под ред. д.ю.н. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 184.

54. Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации. Отв. ред. A.M. Нечаева М.: Юрайт, 2008.

55. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ред. Крашенинникова. П.В. М.: Статут, 2007.

56. Комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 года №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имуществом // Хозяйство и право. 2007. №2. С. 15-27.

Материалы судебной практики

57. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2008 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 05 декабря 2008 г. // СПС «КонсультантПлюс».

58. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2007 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 30 мая 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. №10. 2007.

59. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2003 г. по делу № Ф04/3779-695/А70-2003.

60. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2006 года по делу № А05-18509/2005-21.

Размещено на Allbest.ru