Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений
Возникновение и гражданско-правовое регулирование права собственности на недвижимое имущество. Особенности права собственности на недвижимость по современному гражданскому законодательству. Судебная защита права собственности на недвижимое имущество.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 30.07.2012 |
| Размер файла | 100,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Аналогичная позиция по данному вопросу высказана в решениях арбитражного суда города Москвы от 31.01.2005 г. по делу №А40-64269/04-94-632 и от 21.09.2005г. по делу №А40-29146/05-50-267.
На наш взгляд, проблема квалификации вещей в качестве объектов недвижимости коренится как в недостаточно четких и определенных формулировках законодательства, так и в отсутствии в различных законодательных актах единства во взгляде на недвижимость как на юридическую категорию.
Так ст. 130 ГК РФ в качестве одного из признаков недвижимости определяет неразрывную связь объекта с землей, при этом, не уточняется имеется ли в виду связь фактическая (физическая), которая собственно и обусловливает такое физическое «прикрепление» объекта к земле, что переместить его не нанеся ущерб его назначению невозможно или связь юридическая, которая предполагает наличие определенных прав на земельный участок и на здание (сооружение), расположенное на нем, согласующихся друг с другом.
Анализ современного законодательства и правоприменительной практики показывают, что юридическая связь земельного участка со зданием, сооружением служит критерием отнесения последних к самовольным постройкам, но не для квалификации их в качестве движимых или недвижимых объектов.
Таким образом, самовольная постройка не может быть объектом права собственности независимо от того является ли она временной сборно-разборной конструкцией или капитальным зданием. Однако, при рассмотрении в суде спора о признании права собственности на самовольную постройку квалификация её в качестве движимой или недвижимой вещи представляется принципиально важной для принятия решения. Необходимость такой квалификации усматривается и в отношении бесхозяйных объектов, поскольку для движимых и недвижимых бесхозяйных вещей ГК РФ устанавливает различный порядок и условия приобретения права собственности (ст.ст. 225, 234 ГК РФ). Кроме того, исходя из буквального понимания положений ст. 130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» недвижимостью признаются здания, сооружения не зависимо от того являются ли они самовольными или бесхозяйными. Таким образом, критерий юридической связанности земельного участка с расположенным на нем зданием или сооружением безусловно является важным, но очевидно недостаточен для определения правового статуса объекта.
Оценивая физическую связь объекта с землей, суды нередко прибегают к такому критерию как капитальность. В юридической литературе также высказано мнение, что признак «прочная связь с землей и невозможность перемещения» буквально означает капитальность здания, строения и «является презумпцией для признания его недвижимостью.» Емелькина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели. // Хозяйство и право.- 2007. - №5. С.57-58. На наш взгляд капитальность не может служить безусловным основанием для отнесения объекта к недвижимым вещам. «Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является ли он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика, безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих обоснований».Степанов С.А. Указ. соч. С.37. Понятие объекта капитального строительства приведено в Градостроительном кодексе РФ. Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Далее понятие «капитальность» не раскрывается в Гр. К РФ, отсутствует оно и в иных нормативно-правовых актах. Капитальность здания - характеристика здания, зависящая от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), определяющая долговечность здания.
Из изложенного следует, что прочная связь объекта с землей, не позволяющая переместить данный объект без несоразмерного ущерба его назначению не может быть определена ни капитальностью объекта, ни характером и назначением его использования, ни наличием либо отсутствием прав на земельный участок на котором он расположен. Более того, названный критерий квалификации вещей в качестве объектов недвижимости не соответствует реалиям нынешнего времени. Согласно этому критерию, если при перемещении объекта произойдет несоразмерный ущерб его назначению, то это есть недвижимость. Если объект можно переместить без ущерба, то это движимое имущество. Но современные технологии и техника позволяют переместить любые объекты без ущерба их назначению. Яркий исторический пример этому здание Моссовета. Здание переместили, ущерба назначению не произошло, следовательно, это здание в соответствии со ст. 130 ГК РФ движимое имущество. Другое дело каковы материальные, технические и прочие затраты на подобное перемещение и насколько эти затраты соизмеримы со стоимостью самого перемещаемого объекта. Таким образом, несоразмерность, на наш взгляд, должна определяться не ущербом назначению объекта, а затратами на его перемещение. То есть критерием отнесения объекта к недвижимости является несоразмерность затрат на его перемещение. Определять несоразмерность таких затрат целесообразно по отношению к рыночной стоимости перемещаемого объекта. Представляется, что соотношение должно устанавливаться дифференцировано в зависимости от вида объекта.
Современное законодательство пытается определить недвижимость путем сумбурного смешения четырех позиций: недвижимость по своим физическим свойствам, недвижимость как объект кадастрового учета, недвижимость как объект капитального строительства и недвижимость с правовой (юридической) точки зрения. В целях настоящего исследования последнюю можно разделить еще на две категории: недвижимость как объект правоотношений и недвижимость как объект права собственности. Очевидно, что во всех приведенных случаях недвижимость не будет пониматься одинаково. Если здание, сооружение прочно прикрепленные к земле (недвижимость) как объекты права собственности будут существовать, по общему правилу, в случае государственной регистрации этого права, то с точки зрения своих физических свойств такие объекты могут рассматриваться в качестве недвижимых вещей являясь самовольными постройками или бесхозяйными объектами, которые на сегодняшний день являются и объектами кадастрового учета.
С нашей точки зрения недвижимость представляет собой правовое явление. То, что законодатель относит к недвижимости вещи движимые по своей правой природе, физическим, естественным свойствам (морские, воздушные суда), «вещи», которые в физическом смысле таковыми не являются (помещения, общее имущество в многоквартирном доме) говорит о том, что природа вещей не является тем единственным критерием по которому объект может быть квалифицирован в качестве движимого или недвижимого имущества. Необходимость государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является основным отличием в правовых режимах движимых и недвижимых вещей. В свою очередь государственная регистрация предполагает постановку объекта на государственный учет, что также существенно отличает правовой режим недвижимого имущества от движимых вещей.
Выше отмечалось, что наличие государственной регистрации права и постановка объекта на кадастровый учет не рассматриваются со стороны правоприменительных органов как бесспорные обстоятельства, квалифицирующие данный объект в качестве недвижимого. Однако именно посредством названных обстоятельств обеспечивается участие объектов в гражданских правоотношениях в качестве недвижимых вещей. Отсутствие хотя бы одного из них, по общему правилу, исключает возможность квалифицировать вещь как недвижимый объект права собственности.
Исходя из изложенного представляется, что в отношении объектов, поставленных на государственный кадастровый учет, право собственности, на которые зарегистрировано в установленном порядке, в законодательстве должна быть установлена презумпция квалификации их в качестве недвижимости.
Глава 3. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество и особенности его судебной защиты.
недвижимое имущество право
3.1 Право собственности на недвижимое имущество как предмет государственной регистрации
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости уделяет внимание вопросу о предмете государственной регистрации.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, A.A. Маковской. - М.: Статут, 2004. По результатам анализа действующего законодательства авторы Концепции пришли к выводу о том, что существующее законодательное регулирование предмета регистрации носит хаотичный характер и допускает неоправданное расширение ее предмета, в том смысле, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. С такой позицией нельзя не согласиться. Вместе с тем, современное законодательство не содержит четких и определенных положений не только о предмете государственной регистрации в целом, но и в отношении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Согласно п.1 ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства РФ, 28.07.1997. № 30, ст. 3594. государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, обратившись к ст. 131 ГК РФ, мы увидим несколько иной предмет государственной регистрации.
В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Данное определение предмета государственной регистрации подтверждается ст.2 Закона, в соответствии с которой сама государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу указанных правовых норм в отношении права собственности государственной регистрации подлежат: само право собственности, возникновение права собственности, переход права собственности, прекращение права собственности на объекты недвижимости.
Согласно п.2 ст.2 Закона государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -- ЕГРП). Исходя из указанных выше норм, ЕГРП должен содержать записи о праве собственности, возникновении, переходе и прекращении этого права. В соответствии со ст. 12 Закона ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества, в подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, в подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о нраве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других) Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ред. Крашенинникова. П.В. М.: Статут, 2007..
Правила ведения ЕГРП, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП) содержат аналогичные положения, при этом в разделе IV Правил ведения-ЕГРП конкретизируется, что подраздел II ЕГРП содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества. Таким образом, согласно указанным нормам не предполагается внесение в подраздел II-1 ЕГРП каких-либо иных записей кроме записей о праве собственности или ином вещном праве. Однако п. 3 ст. 12 Закона утверждает, что в разделах ЕГРП содержаться записи не только о праве собственности, но и о возникновении, переходе и прекращении этого права. Более того, согласно ст. 14 Закона свидетельством о государственной регистрации права удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, а в соответствии с п.73 Правил ведения ЕГРП свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества. Таким образом, в основных правовых актах, регулирующих институт государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом содержатся явные разночтения в отношении государственной регистрации права собственности.
Не смотря на требование о государственной регистрации возникновения права собственности (ст.131 ГК РФ, ст.2, 12, 14, 18, 23, 24 Закона) законодатель не раскрывает содержания и объема данного понятия.
В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ, п.1 ст.4 Закона право собственности возникает с момента его государственной регистрации. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, ст.2, 12, 14, 18, 23, 24 Закона возникновение права собственности подлежит государственной регистрации. Соотношение данных норм представляется абсурдным: для регистрации возникновения права собственности необходимо зарегистрировать государственную регистрацию самого права. Определить правовую конструкцию государственной регистрации возникновения права собственности, в случае, если это право возникает независимо от его регистрации в ЕГРП (в порядке наследования, внесения пая, указание на момент возникновения права в решении суда и др.) и вовсе невозможно, в то время, как государственная регистрация самого права, собственности, возникающего из указанных оснований, вполне логична и обоснованна.
Обратимся к процессуальной стороне этого вопроса. Как было обозначено выше, ряд норм ГК РФ и Закона содержат требование о государственной регистрации возникновения права собственности. Исходя из указанных требований и согласно п.п.2,3 ст.2, п.3 ст. 12 Закона в ЕГРП должна быть внесена самостоятельная запись о возникновении права собственности отличная от других записей, содержащихся в ЕГРП. Однако ст. 12 Закона не устанавливает в какой подраздел раздела открытого на конкретный объект недвижимости может быть внесена такая запись, порядок и случаи ее' внесения, не определяет ее содержание, характер и форму. Правила ведения ЕГРП и вовсе не содержат упоминания о государственной регистрации возникновения права собственности. Таким образом, как с материально-правовой так и с процессуально-правовой точек зрения внесения в ЕГРП записи о возникновении права собственности невозможно, государственной регистрации должно подлежать право собственности.
Возвращаясь к существу рассматриваемой проблемы, интерес представляет переход права собственности как предмет государственной регистрации. Здесь предлагается рассмотреть несколько точек зрений, освещенных в научной литературе.
У. Маттеи рассматривает переход права собственности как некий сложный, растянутый во времени и организованный в несколько этапов процесс, в рамках которого происходит передача правомочий собственника. Суханов Е.А. У.Маттеи. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С.149. Рассматривая опыт различных правовых систем по данному вопросу ученый указывает следующее. «В процессе передачи права собственности различные правомочия имеют тенденцию к обороту вне связи друг с другом, будучи закрепленными за различными индивидами. Вот почему трудно выявить какой- либо один определенный момент, в который фактически происходит передача права собственности. Передачу правомочий собственника можно рассматривать как некий континуум, берущий начало с момента заключения соглашения и простирающийся до собственно регистрации покупателя имущества в качестве его нового собственника. Вопрос о том, в какой именно точке этого континуума право собственности фактически «переходит» от одного лица к другому, представляется чисто формалистическим. ... Тем не менее различные правовые системы, хотя бы из чисто символических соображений, все же устанавливают точный момент перехода права собственности»Суханов Е.А. У.Маттеи. Указ. соч. С. 150,151. связывая его с одним из трех этапов на которые с позиций ученого может быть разбит сам процесс перехода права собственности: 1) заключение договора; 2) «физическая» передача недвижимости покупателю; 3) регистрация права.Там же.Представляется, что такая позиция скорее рассматривает правоотношения возникающие в рамках способа приобретения права собственности, чем раскрывает суть государственной регистрации перехода права собственности.
Своеобразная позиция по вопросу государственной регистрации перехода права собственности высказана Скловским К.И. Рассматривая механизм перехода права собственности ученый отмечает, что «никакого транслятивного правопреемства нет вообще. Всякое право возникает, устанавливается вновь, а не передается. Передача права - это лишь метафора». Далее Скловский К.И. приходит к следующему выводу: «право собственности в современном российском праве непосредственно не передается волевым актом, сделкой, а возникает как следствие того юридического факта, с которым право собственности связывается посредством объективного, не зависящего от воли сторон механизма, созданного позитивным правом»Скловский К.И. Указ. соч. С.306., а если речь идет о недвижимости, то возникновение назначенного сторонами юридического факта является основанием для заинтересованной стороны требовать государственной регистрации перехода права собственности, при этом «сам этот факт и является тем самым «переходом права», который подлежит регистрации».Там же. Согласно ст.223 ГК РФ помимо передачи вещи, стороны вправе избрать любой юридический факт (передача денег, наступление определенной даты и др.), который и станет предметом государственной регистрации как знак перехода права собственности. «Этот факт, указывает ученый, и назван «переходом права собственности» - так его рассматривают стороны (или закон)». Скловский К.И. Указ. соч. С.392-394.
С нашей точки зрения, для уяснения правовой сути перехода права собственности как предмета государственной регистрации следует вернуться к юридическому пониманию перехода права собственности.
Обозначенная ранее позиция по вопросу понимания перехода права собственности, по сути, сводится к следующему: переход права собственности рассматривается как правопреемство. Генкин Д.М. Указ. соч. С. 126. При этом переход права собственности возможен только при производном правоприобретении в результате которого возникшее однажды право собственности переходит в рамках существующего правоотношения собственности от одного активного субъекта к другому, при чем содержание правомочий «прежнего» и «нового» собственника могут не совпадать. Данная позиция находит поддержку в современном гражданском праве: под правопреемством «понимают переход прав и обязанностей от одного лица - правопредшественника к другому лицу - правопреемнику, заменяющему его в правоотношении.» Гражданское право. В 4-х томах. Том I. Общая часть. Отв. ред. Суханов Е.А. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 127.
Однако не всегда право «нового» и «прежнего» собственников, идентично по своему содержанию. Так при переходе права собственности на жилое помещение, ограничение (обременение) этого права в виде права пользования членами семьи собственника этим жилым помещением не переходит к приобретателю, так как в силу ст.292 ГК РФ они утрачивают свое ограниченное право пользования жилым помещением при его отчуждении третьему лицу. При отчуждении собственником имущества, находящегося в аренде арендные отношения сохраняют свою силу, однако если приобретателем такого имущества будет являться сам арендатор, то ограничение (обременение) права в виде аренды не перейдет к такому «новому» собственнику. При продаже арестованного или заложенного имущества на торгах приобретатель также получит в собственность имущество, право на которое уже не будет ограничено арестом или залогом. В приведенных примерах правоприобретатель по сравнению с «прежним» собственником имеет возможность более широко и полно осуществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению в рамках субъективного права собственности.
Примерами ограничений в реализации правомочий собственника при переходе права собственности могут служить следующие случаи. При покупке государственным или муниципальным предприятием недвижимого имущества у частного собственника оно поступает в государственную или муниципальную собственность, при этом у самого предприятия возникает на такое имущество право хозяйственного ведения, которое препятствует в реализации своих правомочий собственнику - государству, муниципальному образованию, поскольку находится во владении, пользовании и ограниченном распоряжении у предприятия. Примерно аналогичная ситуация возникает при переходе права собственности по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением. Возникающий в силу закона залог (ст.587 ГК РФ), ограничивает приобретателя в реализации своих правомочий.
Таким образом, содержание права собственности в процессе перехода может меняться, утрачивая или приобретая ограничения, которые в итоге влияют на возможность и пределы нового собственника реализовать свои полномочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Мы считаем, что причиной изменения содержания переходящего права собственности может являться не только личность правопреемника, но и способ приобретения права собственности, а точнее закон, связывающий данный способ приобретения права собственности с возможным (возникновение залога при рассрочке платежа ст.ст.488, 489 ГК РФ) или безусловным (возникновение права залога у получателя ренты ст. 587 ГК РФ) установлением ограничения права. Из изложенного следует, что содержание права собственности лица, возникшего на основании гражданско-правового договора определяется и регулируется нормами закона, в зависимости от личности правообладателя и выбранного способа приобретения права. Таким образом, при переходе права собственности следует различать: договор (сделку) как юридический факт, являющийся основанием возникновения права собственности конкретного лица; договор (сделку) как правоотношение, содержанием которого являются взаимные права и обязанности сторон, регулируемые не только условиями данного договора, но и законодательством, в силу чего они будут существовать независимо от указания на них в самом договоре и (или) от действия договора (залог, право пользования жилым помещением лицами, сохраняющими это право при отчуждении помещения и др.); субъективное право собственности, которое, возникнув однажды, переходит и персонифицируется в зависимости от личности правообладателя и способа его приобретения; правоотношение собственности, в рамках которого существует субъективнее право собственности как таковое.
В результате проведенного анализа можно сделать следующий вывод. Государственная регистрация перехода права собственности не означает регистрации нового права собственности, а подтверждает замену обладателя субъективного права собственности в рамках существующего правоотношения собственности и признает принадлежность этого существующего права собственности за новым активным субъектом такого правоотношения. С указанной позиции утверждение о прекращении прежнего права собственности и возникновении другого, «нового» права, представляется неверным, поскольку само определение «переход права» уже свидетельствует о том, что право не прекращается, а просто переходит к другому лицу, меняет своего субъекта. В то же время, с точки зрения конкретного субъекта можно говорить об утрате и приобретении права собственности. Представляется, что именно с этих позиций нормы ГК РФ (ст.ст.218, 235) и устанавливают основания приобретения и прекращения права собственности.
Перечень оснований для государственной регистрации, в том числе прекращения права собственности, предусмотренный ст. 17 Закона не содержит специального документа-основания для прекращения права собственности без перехода к новому правообладателю. Полагаем, что такой пробел в законодательстве необходимо устранить. Согласно ст. 23 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при снятии с учета объекта недвижимости в связи с его уничтожением или гибелью орган кадастрового учёта выдает бывшему собственнику кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования такого объекта недвижимости. Именно этот документ и должен служить основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости без перехода этого права иному лицу.
Кроме того, запись о прекращении права собственности без перехода к другим лицам должна рассматриваться наравне с записями о государственной регистрации права, сделки, как самостоятельная регистрационная запись, для чего должна совершаться под отдельным, самостоятельным регистрационным номером, а сама государственная регистрация прекращения права собственности без перехода к другим лицам удостоверяться посредством возвращения бывшему правообладателю свидетельства о государственной регистрации права на прекративший свое физическое существование объект недвижимости со специальной отметкой (записью или штампом) свидетельствующей о прекращении права в связи с гибелью (уничтожением) объекта недвижимости.
Исходя из изложенного, можно определить следующий предмет государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности. При этом государственная регистрация права собственности осуществляется только в случае первоначального его приобретения и означает, что право собственности возникло, имеет юридическую силу, подтверждено государством и признано принадлежащем конкретному лицу -- правообладателю. Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется во всех случаях производного правоприобретения, независимо от способа, и означает правопреемство в ранее зарегистрированном существующем праве собственности, подтверждает замену носителя (обладателя) такого права в существующем правоотношении собственности и признает принадлежность права собственности конкретному лицу -- новому собственнику, одновременно свидетельствуя об утрате данного права прежним его обладателем. Государственная регистрация прекращения права собственности проводится в случае, когда утрата права собственности его правообладателем не связана с переходом данного права к иному лицу и означает прекращение субъективного права собственности и правоотношения собственности в рамках которого оно существовало.
На наш взгляд такой подход к определению предмета государственной регистрации способствует внесению ясности в понимание самого права собственности на недвижимое имущество и обеспечивает возможность систематизировать нормы законодательства, обеспечив единый подход и четкость в определении предмета государственной регистрации в отношении права собственности.
3.2 Особенности судебной защиты права собственности на недвижимое имущество
Защита права собственности на недвижимое имущество может осуществляться как специальными способами, так и рядом общих способов, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Специальная, вещно-правовая, защита права собственности осуществляется с помощью абсолютных исков. Современное гражданское законодательство закрепляет два вещно-правовых иска, предназначенных для защиты права собственности и иных вещных прав: виндикационный иск - иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ); негаторный иск - иск об устранении препятствий в пользовании, не связанных с лишением владения вещью (ст. 304 ГК РФ). Однако, правоприменительная практика свидетельствует, что такие специальные меры не всегда являются достаточными и обеспечивающими защиту от любых нарушений права собственности. Поэтому для защиты права собственности используются и обязательственно-правовые способы защиты: иски, связанные, как правило, с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств между собственником и контрагентом, и иски к публичной власти (государственным и муниципальным органам): иски о возмещении убытков, причиненных незаконными действиями государственных органов или органов местного самоуправления или их должностными лицами и иски о признании недействительными ненормативных актов указанных органов. Гражданское право. В 4-х томах. Том I. Общая часть. Отв. ред. Суханов Е.А. М.: Волтерс Клувер, 2006. С.403-405.
В целях настоящего исследования непосредственный интерес представляют иски, направленные на защиту непосредственно нарушенного права собственности на недвижимое имущество. Установить исчерпывающий перечень таких исков не представляется возможным, что подтверждается и Постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. №154 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество». Названным Постановлением ВАС РФ определил, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Из приведенного перечня за последние годы иск о признании права не только получил широкое практическое применение, но и стал объектом пристального внимания со стороны ученых и правоприменителей. Комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 года №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущест-вом // Хозяйство и право. 2007. №2. С. 15-27. В последнее время часто возникают споры по поводу права собственности на недвижимое имущество, переданное в частную собственность в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Невозможность идентифицировать по приватизационным документам объекты недвижимости, вошедшие в состав приватизируемого имущества, исключает возможность регистрации права собственности на них и препятствует свободе распоряжения. Опираясь на положения ст. 28 Закона о регистрации, предприятия видят выход из данной ситуации в предъявлении иска о признании права собственности на такую недвижимость. Ответчиком по таким спорам выступает бывший собственник имущества -- Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования в лице уполномоченных органов. Однако государство, как правило, не ограничивается возражениями против заявленных предприятием требований, а предъявляет встречный иск о признании права собственности. Показательным для данной ситуации будет следующее дело.
ОАО обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению имуществом Курской области и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курской области о признании права собственности на здание котельного отделения с пристройкой. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курской области возражало против удовлетворения требований ОАО и заявило встречный иск о признании права федеральной собственности на спорное имущество, ссылаясь на существование указанных объектов на момент приватизации государственного предприятия (правопредшественника истца) и не включение их в состав приватизируемого имущества. В результате рассмотрения спора суд пришел к выводу о том, что котельное отделение с пристроикои не вошли в план приватизации, следовательно, обществом не выкупались и остались федеральной собственностью. На этом основании в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорное имущество ОАО было отказано. Встречное исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курской области удовлетворено: признано право федеральной собственности на здание котельного отделения с пристройкой. Данное решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Центрального округа (дело N А35-2312/05-С21).
В рассмотренном прецеденте предъявление встречного требования о признании права федеральной собственности на спорное имущество, которое, как и было установлено судом, не выбывало и продолжало оставаться собственностью Российской Федерации, представляется не вполне корректным. Основывая свою позицию на том, что Российская Федерация изначально являлась собственником спорного имущества и никогда не утрачивала этого права, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курской области следовало предъявлять виндикационный иск, направленный непосредственно на истребование собственного имущества от незаконно владеющего им не собственника.
Имея специальный характер и пройдя многовековой путь по сути виндикационный иск не нашел своего развития в современном гражданском законодательстве. Виндикационный иск существует в том виде, в каком существовал в римскую эпоху и не отвечает реалиям сегодняшнего дня. Речь в данном случае не идет об изменении самого характера и существа иска. Напротив, представляется, что он должен оставаться в неизменном виде. Но законодатель должен более подробно и детально регламентировать последствия удовлетворения такого иска, тем самым, сделав его более выгодным и привлекательным для собственника по сравнению с общими способами защиты, предусмотренными ст.12 ГК РФ. На сегодняшний день, сопоставляя результаты удовлетворения виндикационного иска и иска о признании права собственности можно сделать следующие выводы.
Истец, имеющий решение суда о признании права собственности на объект недвижимого имущество получает практически бесспорное основание для регистрации своего права в ЕГРП (п.1 ст.28 Закона о регистрации). Так в силу п.19 постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество. Данная норма применяется по аналогии к решениям суда о признании права собственности на недвижимое имущество и по иным основаниям (постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 августа 2006 г. по делуИ А19- 31216/05-47-Ф02-4151/06-С2, Федерального арбитражного суд Дальневосточного округа от 06 июня 2006 года по делу N Ф03-А16/06-1/1668, Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2007 г. N 09АП- 14712/2007-ГК и др.). Решение об удовлетворении виндикационного иска не рассматривается правоприменительной практикой как основание для государственной регистрации права собственности истца на истребуемую недвижимость.
В последнее время в судебной практике широкое распространение получил иск о признании недействительным зарегистрированного права. С нашей точки зрения, законных оснований для такого способа защиты права собственности не имеется. Кроме того, признание такого иска является еще одним ударом по предусмотренным гражданским законодательством специальным, вещно-правовым, способам защиты права собственности. Отправной точкой для предъявления таких требований стал Закон о регистрации. Большинство правоприменителей в ст.2 Закона о регистрации усмотрели «новый способ» защиты права собственности. Однако, на наш взгляд, формулировка данной нормы: «зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке», таких оснований не дает. Здесь, соглашаясь с О.Г. Ломидзе и Э.Ю.Ломидзе, более уместно говорить о форме, но не о конкретном способе защиты.Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Защита права собственника недвижимости и стабилизация положения ее при-обретателя: влияние регистрации. // Вестннк ВАС РФ, 2007. №1 С.19 При этом ученые приходят к обоснованному выводу о том, что оценивать субъективное право в терминах «действительность» и «недействительность» невозможно: признание права недействительным равнозначно признанию не существования права. Аналогичной позиции придерживается и К.И.Скловский. Обосновывая свое мнение об отсутствии оснований для предъявления иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности ученый указывает на то, что данный иск, во-первых, не назван в ст.12 ГК РФ, а, во вторых, «право вообще не может быть действительным или недействительным. Это только юридические факты могут утрачивать действие (в случаях, указанных в законе). Но право, однажды возникнув, никак не может утратить действия.»Скловский К.И. Об условиях предъявления иска о признании права собственности. // Вестник ВАС РФ, 2008. №1.С.46 Поэтому логичнее ставить вопрос не о действительности или не действительности самого права, а о том, есть ли это право и является ли конкретное лицо субъектом данного права, т.е. принадлежит ли право данному лицу либо оно у него отсутствует. В поддержку данной точки зрения можно привести также следующие доводы.
Способы защиты гражданских прав устанавливаются нормами материального права - ГК РФ (ст.ст.12, 301,304), ЗК РФ (глава 9) и другими законодательными актами. Закон о регистрации регламентирует процесс осуществления государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом и складывающиеся в этой связи отношения между государственным органом, осуществляющим регистрацию и заявителями (ст.5 Закона о регистрации). Таким образом, нормы Закона о регистрации носят процессуальный, а не материальный характер, Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С.5-7 в связи, с чем не могут определять способы приобретения и прекращения права собственности, устанавливать, требования к осуществлению данного права, определять его содержание, а также способы защиты. Кроме того, с позиций юридической силы зарегистрированное право собственности ничем не отличается от незарегистрированного права собственности в случае если такая государственная регистрация не является обязательной для признания данного права возникшим (п. 1 ст.6 Закона о регистрации, п.2 ст.8 ГК РФ). Более того, ставить вопрос о существовании зарегистрированного и незарегистрированного права как каких-то отдельных самостоятельных видов прав неправомерно. Если право собственности подпадает под общее правило, связывающее момент его возникновения с государственной регистрацией, такое право собственности приобретет юридическую силу и начнет существовать с момента внесения о нем записи в ЕГРП. Когда же закон связывает момент возникновения права собственности с другими юридическими фактами, право собственности будет считаться юридически действительным с наступлением данных юридических фактов и его последующая регистрация не изменит ни содержания данного права, не преобразует это право в какой-то самостоятельный вид. Право собственности останется тем же самым. Более того, если признать за оспариванием зарегистрированного права самостоятельный способ защиты, то зарегистрированное право оказывается в более уязвленном положении, чем право имеющее юридическую силу, но не зарегистрированное в ЕГРП. Такое положение дает повод правообладателю сомневаться в необходимости регистрировать свое право, а значит, и ставить его под удар. С учетом изложенного при отсутствии в законодательстве специальных сроков для обязательного внесения записи о возникшем праве собственности в ЕГРП достоверность реестра, а как следствие и стабильность рынка недвижимости, находятся под сомнением.
С другой стороны, признание недействительным, в буквальном смысле, возникшего ранее и в последующем зарегистрированного права, не имеет смысла. Если право собственности возникло и существовало без регистрации, т.е. как незарегистрированное право, то признание недействительным зарегистрированного права никак не отразится на его существовании как не зарегистрированного права, а спор, по сути, сведется к оценки законности акта регистрации. В данном случае показательны следующие примеры».
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции и постановлением кассационной инстанции, удовлетворен иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на торговый киоск. Принимая решения по данному спору, суды исходили из того, что торговый киоск не является объектом недвижимости, так как представляет собой сборно-разборную конструкцию, которую возможно демонтировать без несоразмерного ущерба ее назначению (ст. 130 ГК РФ), а в соответствии со статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации государственная регистрация производится только в отношении недвижимых объектов.
ВАС РФ, отказывая ответчику в пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов акцентировал внимание на том, что, признание зарегистрированного права недействительным не означает отсутствие у ответчика права собственности на упомянутый киоск как на движимый объект, а лишь устраняет нарушение прав собственника и пользователей земли Опре-деление ВАС РФ от 13.03.2008 г. №3099/08.
Аналогичное определение вынесено ВАС РФ по делу № А32-12448/2006- 39/384 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа к индивидуальному предпринимателю о признании недействительным зарегистрированного права собственности на торговый киоск; При этом высшая судебная инстанция указала на то, что решение суда первой инстанции о признании зарегистрированного права недействительным не влечет прекращение права собственности предпринимателя на киоск как на движимую вещь, а лишь устраняет нарушение прав собственника и пользователей земельного участка, на котором киоск временно располагается Опре-деление ВАС РФ от 13.03.2008г. №3102/08.
В приведенных случаях, само право собственности ответчиков на торговые киоски не нарушает законных прав и интересов собственников земельного участка. Рассматривая иск о признании недействительным зарегистрированного права, по сути, суд рассмотрел и установил незаконность действий регистрирующего органа, акта государственной регистрации. Зарегистрировав без должных оснований право собственности на спорные объекты в ЕГРП, регистрирующий орган придал им тем самым статус недвижимого имущества, в то время как в действительности они таковыми не являются. Таким образом, нарушение состоит не в наличии самого права собственности, а в его регистрации. Признание недействительным зарегистрированного права собственности не повлекло никаких последствий для самого права: оно не утратило юридической силы, не прекратило своего существования. Из изложенного следует, что в случаях когда закон не связывает возникновение права собственности с его регистрацией, то и само право не зависит от наличия записи о нем в ЕГРП.
Аналогично беспредметным является спор о действительности или недействительности зарегистрированного права собственности, в случае если данное право не возникло, в силу отсутствия должного для этого основания. Подтверждением этому служит следующий пример. Департамент имущества города Москвы обратился в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Алькор», открытому акционерному обществу «Институт «Энергосетьпроект», акционерному обществу закрытого типа "Прогресс" и др. с требованиями о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью "Алькор" на нежилые помещения и о признании права собственности на указанное имущество. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Московского округа решение суда первой инстанции в части признания недействительным зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью «Алькор» на спорные нежилые помещения отменил. В иске в этой части отказал. В части признания права собственности на нежилые помещения за Департаментом имущества города Москвы решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Отменяя решение суда первой инстанции в части, суд кассационной инстанции исходил из того, что переход права собственности на спорный объект недвижимого имущества от продавцов к покупателям и, следовательно, к последнему покупателю - обществу с ограниченной ответственностью'"Аль- кор" не состоялся, поскольку право собственности у первоначального продавца - акционерного общества закрытого типа "Прогресс" отсутствовало, так как было основано на ничтожной сделке с институтом "Электросетьпроект". Поскольку право собственности исходя из установленных фактов, у общества с ограниченной ответственностью "Алькор" не возникло, суд пришел к выводу, что рассмотрение вопроса о его действительности или недействительности является беспредметным. Законность и обоснованность постановления кассационной инстанции проверена ВАС РФ (определение ВАС РФ от 04.03.2008г. №2561/08) Опре-деление ВАС РФ от 13.03.2008г. №3102/08. Вместе с тем, в судебной практике встречается и другая позиция, согласно которой признание права собственности на имущество за одним лицом без одновременного оспаривания права собственности на то же имущество (подтвержденного записью в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) за другим лицом считается неправомерным (Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с применением Закона о регистрации ФАС Волго-Вятского округа за 2002г., постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.07.2004 г. по делу №Ф08- 3020/2004, постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2007г. по делу №А36-47/2005).
Анализ изложенного обусловливает следующий вывод: под оспариванием подразумевается требование о признании зарегистрированного права недействительным. В то же время, последнее означает рассмотрение спора о законности правоустанавливающих документах или акта государственной регистрации. Т.е. предмет заявленного требования -- зарегистрированное право и фактический, действительный предмет спора - правоустанавливающий документ или акт регистрации, не совпадают. К примеру, при виндикации такого не происходит. По виндикационному иску и требованием и предметом является истребование имущества из чужого незаконного владения, в связи с чем верно утверждать, как то, что виндикация -- это истребование имущества из чужого незаконного владения, так и наоборот. Тоже можно сказать и в случае оспаривания незаконных действий (бездействия) государственных (муниципальных органов. Предметом как иска так и судебного разбирательства будут являться действия государственных или муниципальных органов.
При предъявлении требования о признании недействительным зарегистрированного права такой взаимосвязи, как видно, не существует.
Таким образом, искусственным путем созданное «промежуточное звено» над существом судебного спора не имеет ни законных оснований для своего существования, ни практического значения. На наш взгляд, такое требование как признание недействительным зарегистрированного права, не может рассматриваться в качестве самостоятельного способа защиты и не должно иметь места в судебной практике.
Собственник недвижимого имущества не должен нести ответственность за действия, совершенные государственным органом в процессе регистрации его права, если основания его возникновения законны. Таким образом, оспорить зарегистрированное право собственности посредством признания недействительным акта регистрации или признания действий регистрирующего органа незаконными, при названных обстоятельствах, не представляется возможным.
Проведенный анализ, позволяет сделать вывод о том, что оспаривание зарегистрированного права может осуществляться посредством иска, направленного на оспаривание оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, но не с помощью иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности, под которым в том числе, подразумевается оспаривание акта регистрации права.
Предусмотренные законодательством Российской Федерации способы достаточно обеспечивают защиту права собственности от нарушений. Вместе с тем специальные способы защиты права собственности целесообразно усилить, сделать их более выгодными для собственника. При этом отказываться от общих способов защиты, предусмотренных ст. 12 ГК РФ не следует. Heпосредственный способ защиты права собственности должен избираться исходя из характера и существа нарушения права, и предусматриваться нормами материального права.
Заключение
Итак, современное законодательство, регламентирующее вопросы права собственности на недвижимое имущество, достаточно обширно и включает в себя большое количество правовых актов различных отраслей права.
Среди кодифицированных правовых актов, регулирующих отношения собственности на объекты недвижимости, главное место занимает Гражданский кодекс РФ.
Исходя из положений ст.218 ГК РФ можно выделить перечень оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, который хотя и не является исчерпывающим, но традиционно устанавливает первоначальные («оригинальные») и производные («деривативные») способы приобретения права собственности. Из них к первоначальным способам приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества относятся:
Подобные документы
Содержание и способы возникновения права собственности на недвижимое имущество, история развития соответствующего института, его принципы и нормативно-правовое обоснование, государственное регулирование. Правила наследования отдельных видов имущества.
дипломная работа [76,5 K], добавлен 14.03.2015Право частной собственности граждан. Особенности владения, пользования и распоряжения имуществом граждан. Право собственности и другие вещные права граждан на недвижимое имущество. Регистрация сделок и договоров собственниками недвижимого имущества.
реферат [25,7 K], добавлен 30.11.2010Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость, порядок оформления сделок с ней. Органы, производящие регистрацию. Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество.
курсовая работа [26,9 K], добавлен 18.03.2011Сравнительно-правовой анализ регистрации недвижимости за рубежом и в Российской Федерации. Приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество, особенности рассмотрения дел. Гражданско-правовое регулирование имущественных отношений.
дипломная работа [54,1 K], добавлен 25.07.2011Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в законодательстве России и возникающие с этим правовые проблемы. Порядок приобретения недвижимого имущества в собственность от собственника и от неуправомоченного отчуждателя.
курсовая работа [44,4 K], добавлен 13.08.2017Нормативное регулирование отношений, которые связаны с переходом прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация недвижимости как юридический акт, которым государство признает и подтверждает те или иные права, их возникновение и прекращение.
курсовая работа [40,6 K], добавлен 17.06.2019Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
дипломная работа [164,6 K], добавлен 20.04.2012Недвижимое имущество как объект гражданского права РФ. Виды объектов недвижимого имущества. Имущественные комплексы: понятие и сущность. Отличительные черты и состав имущественного комплекса. Неделимость имущественного комплекса как объекта недвижимости.
дипломная работа [147,3 K], добавлен 22.05.2008Способы и принципы защиты права собственности на недвижимое имущество в современной России. Порядок и предпосылки подачи иска о признании и установлении вещного права, его законодательно-нормативная база и регистрация. Защита прав приобретателя.
реферат [25,8 K], добавлен 22.10.2009Гражданские правоотношения: форма, основания возникновения и прекращения. Дижимое и недвижимое имущество. Предприятие как объект гражданского оборота. Предмет договора подряда. Промышленное имущество как частный случай интеллектуальной собственности.
курсовая работа [40,6 K], добавлен 10.06.2014
