Договор купли-продажи недвижимости

Свои требования истец мотивировал тем, что К.А. по договору купли-продажи от 18.01.2011 г. осуществил продажу А.А.А. части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а оставшуюся часть того же земельного участка К.А. реализовал по аналогичному договору купли-продажи от 28.01.2011 г. тому же покупателю А.А.А.

Законом Чувашской Республики от 01 июня 2004 года N 11 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике" предусмотрено преимущественное право покупки указанной категории земель субъектами Российской Федерации или в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, их муниципальными образованиями.

Ответчик К.А. при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не уведомил о своем намерении продать вышеуказанный земельный участок Кабинет Министров Чувашской Республики, либо Администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики, либо Администрацию сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия определила: исковые требования удовлетворить и признать недействительными договор купли-продажи заключенный между К.А. и А.А.А. Аппеляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики от 20 июня 2012 г. по делу N 33-1805-12 // http://www.consultant.ru (дата обращения 18.10.2012 г.)

3.2 Продажа жилых помещений

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст.15 п.2 ЖК РФ).

К жилым помещениям относятся (ст.16 ЖК):

1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

3) комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст. 558 ГК). Эта норма является одной из форм реализации ст. 40 Конституции, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть 2 (ред. О.Н.Садиков) -- М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997 г. //http://www lawcanal.ru (дата обращения 28.09.2012 г.)

В указанный перечень могут быть включены следующие субъекты:

а) наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК;

б) наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. ст. 77 и 79 ЖК);

г) временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;

д) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);

е) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК);

ж) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК). Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т 2: Обязательственное право/ отв. ред. Е.А.Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011 г. стр. 275-276

Нарушение условия о включении данного перечня в договор означает, что договор не был заключен. Следовательно, общее правило о последствиях продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК), к договору продажи жилых помещений не применяется. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая. - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. С.А. Степанова. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. - 1504 с.// http://www.alleng.ru (дата обращения 28.09.2012 г.)

Второй существенной особенностью договора продажи жилого помещения является то, что он считается заключенным с момента его государственной регистрации. Поэтому, в частности, обязанность передать жилое помещение покупателю возникает у продавца только с момента государственной регистрации договора, хотя произвести фактическую передачу жилого помещения продавец вправе и до регистрации договора.

П. обратился в суд с иском к Г. о возврате денежных средств и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование иска указал, что между сторонами было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры предполагалось погашать по частям, а регистрацию в УФРС по Республике Татарстан отложить до произведения полного расчета.

В дальнейшем ответчик сообщил истцу о том, что у него имеются кредитные обязательства перед банком и предложил производить расчет по договору купли-продажи квартиры путем погашения его кредитных обязательств, на что истец согласился и произвел оплату кредитных обязательств ответчика перед банком на определенную сумму. Когда стороны представили договор купли-продажи квартиры на регистрацию в УФРС по Республике Татарстан, договор зарегистрирован не был в связи с установленными запретами на совершение сделок с вышеуказанной квартирой, наличие которых ответчик скрыл от истца. Таким образом, сделка между сторонами не состоялась, поскольку договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке. В связи с изложенными обстоятельствами, истец не стал доплачивать оставшуюся стоимость квартиры и потребовал у ответчика возврата денег, уплаченных за квартиру.

Истец просит взыскать с ответчика возврата денежных средств, уплаченных за квартиру, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Решением суда исковые требования удовлетворены. Аппеляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 16 апреля 2012 г. по делу N 33-3497/2012 // http://www.consultant.ru (дата обращения 17.10.2012 г.)

3.3 Продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество

Каждому участнику общей долевой собственности принадлежит не право на конкретную индивидуализированную часть недвижимого имущества, а только лишь право на определенную идеальную долю в общей собственности.

В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Так, Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Актив", г. Курск, на Решение от 27.04.2006 Арбитражного суда Курской области и Постановление от 12.07.2006 Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А35-1756/06-С17 постановил передать дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда, поскольку оспариваемые судебные акты не содержат вывода о том, какое право истца нарушено оспариваемой сделкой - право собственности либо преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. http://www.for-expert.ru/notarius/106.shtml (дата обращения 4.10.2012 г.)

Таким образом, при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации договора купли-продажи прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает её.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. Отказ от преимущественного права покупки может быть заверен нотариально, либо оформлен в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. При предоставлении отказа, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли, остальных участников долевой собственности.

Кроме того, если участниками общей долевой собственности на недвижимое имущество являются несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, то при его отказе от преимущественного права покупки доли вправе собственности, законные представители должны дать согласие на такой отказ. От имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет отказ дают законные представители (родители, опекуны, попечители). Согласно законодательству Российской Федерации в этих случаях требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу согласия законным представителем несовершеннолетнему на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права.

Заключение

Сегодня купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

Кардинальные изменения сферы применения и использования договора купли-продажи недвижимости связаны с экономической реформой в России и принципиальными изменениями экономической основы нашего общества. Конституция РФ 1993 г. провозгласила право граждан и юридических лиц на свободную экономическую деятельность, на частную собственность (ст. 34), закрепила юридическое равенство различных форм собственности (частной, государственной, муниципальной и иных форм), свободное перемещение товаров (ст. 8). В соответствии со ст. 34 Конституции РФ каждый человек вправе теперь иметь в собственности, как предметы потребления, так и средства производства для осуществления предпринимательской деятельности, владеть и распоряжаться ими, продавать и покупать вещи, в том числе относящиеся к недвижимости.

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 Гражданского Кодекса РФ. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм, отсутствовавших в прежнем ГК. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах. Наряду с ГК РФ значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти.

Однако обширный перечень источников, регулирующих оборот недвижимости, все же имеет явные правовые пробелы. Отсюда вытекают рекомендации по улучшению действующего законодательства. В частности:

1. Действующие законы, регулирующие отношения в сфере долевого строительства, не позволяют защитить дольщиков от главного риска - банкротства застройщика. Дело в том, что многие из предлагаемых застройщиками схем приобретения недвижимости (предварительные договоры купли-продажи, инвестиционные договоры, вексельные схемы) являются достаточно рискованными для клиента, особенно в периоды экономической нестабильности.

2. Отсутствует специальный закон, определяющий деятельность по оказанию риэлторских услуг различными агентствами. Статус российского риэлтора не определен, его права не защищены - фактически клиент в любой момент может расторгнуть сделку и забрать комиссионные, даже если большая часть работы уже проведена. В то же время от законодательной неопределенности страдают и клиенты риэлторских компаний. Все это позволяет говорить о необходимости подготовки и принятия Закона о риэлторской деятельности, который мог бы сделать рынок гораздо более цивилизованным.

3. Одновременно в целях сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество по сделкам, заключенным по соглашению сторон в нотариальной форме, следовало бы предусмотреть новое нотариальное действие: при наличии на то волеизъявления сторон сделки передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора и документов, удостоверяющих его исполнение, регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество и получение им документов, свидетельствующих о регистрации.

Очевидно, что дальнейшее развитие и совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы (в силу ее авторитета и разумности) всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.

Список используемой литературы и источников

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция РФ// "РГ" - Федеральный выпуск №4831 21 января 2009 г.

2. Гражданский Кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301,

3. Гражданский кодекс РФ (Часть вторая) От 26.01.1996. № 14-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.

5. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

6. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

7. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // - Федеральный выпуск №4428 1 августа 2007 г.

Судебная практика:

8. Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // http://www.consultant.ru

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» //http://www.consultant.ru

10. Аппеляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики от 20 июня 2012 г. по делу N 33-1805-12//http://www.consultant.ru

11. Аппеляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 16 апреля 2012 г. по делу N 33-3497/2012//http://www.consultant.ru

12. Постановление кассационной инстанции ФАС Центрального Округа по делу N А35-1756/06-С17 от 1 ноября 2006 г. //http://www.consultant.ru

Литература:

13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Б56 Договорное право. Книга вторая:Договоры о передаче имущества. - М: «Статут», 2008. - 800 с.// http://www.alleng.ru

14. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте/ под ред. Скворцов О.Ю.: Москва, изд. Волтерс Клувер - 2012 г. 368 с.//http://www.lawcanal.ru

15. Гражданское право. В 3-х томах. Т.2 Абрамова Е.Н, Аверченко Н.Н, Байгушева Ю.В, Под ред. Сергеева А.П М.: Проспект, 2010 г., 880 с. //http://www.alleng.ru

16. Гражданское право в 2-х частях., ч.2. под ред. Мозолина В.П. 2007 г.: Юрист,- 2009 г. 927 с.// http://www.alleng.ru

17. Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 /под общ. ред. С.А. Степанова. - М.:"Проспект"; "Институт частного права", 2011 г. - 439 с.// http://www.lawcanal.ru

18. Гражданское право: Учебник. Том 2 / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2012 г. - 608 с.

19. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т.2: Обязательственное право/ Отв. Ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. - М.:Статут 2011. - 1208 с.

20. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть 2 (ред. О.Н.Садиков) -- М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997 г. http://www.lawcanal.ru

21. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая. - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. С.А. Степанова. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. - 1504 с.// http://www.alleng.ru

Интернет-ресурсы:

22. http://www.labex.ru/page/kom_gk_130.html

23. http://www.info-law.ru/kodeks/10/3539/komments

24. http://www.studylaw.narod.ru/

25. http://www.for-expert.ru/notarius/106.shtml

26. http://www.alleng.ru

27. http://www.lawcanal.ru

Размещено на Allbest.ru