Купля-продажа недвижимого имущества

Важнейшей проблемой является неточность ст. 130 ГК РФ, согласно которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Сделки с недвижимостью - инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения к рой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).

Список литературы

недвижимость договор продажа купля

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. - М.: Проспект, 2010. - 30, [4] с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94 №51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - №32. - ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - №5. - ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 20 февраля 2010 года. - Новосибирск: Сибирское университетское изд-во, 2010. - 95 с.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 74 с.

6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: [с изменениями и дополнениями]. - М.: Омега-Л, 2010. - 63 с.

7. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ (в ред. от 05.04.2010 №40-ФЗ) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета. - 2003. - 08 октября.

8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2005. - №1. - ст. 1808.

9. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. - 2007. - №31. - ст. 4017.

10. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (от 22.11.2006 №710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 1998. - 04 марта.

11. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 №494) // Российская газета. - 2006. - 10 февраля.

12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - №11.

13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №59 от 16.02.2001 г. // Вестник ВАС РФ. - 2001. - №4.

14. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. - 2008. - №4.

15. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. - 2002. - №11.

16. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. - 2008. - №12. - С. 6 - 7.

17. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2008 г. №88 - В 04 - 04 // Бюллетень ВС РФ. - 2009. - №3.

18. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. - 2008. - №10.

19. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. - 2008. - №5.

20. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. - 2008. - №12. - С. 6 - 7.

21. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2009 г. 3 А05-10601/2009-22 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].

22. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 №А69-787/05-8-Ф02-942/07 по делу №А69-787/05-8 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].

23. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2009 N Ф04-1508/2009 по делу №2294-А27-47 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].

24. Дело №2-118/07 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2007 год.

25. Дело №2 -11/ 2008 // Архив мирового судьи 1-го судебного участка Железнодорожного г. Новосибирска за 2008 год.

26. Дело №2 - 118 / 2008 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2008 год.

27. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 502 с.

28. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. - 2009. - С. 17 - С. 28 - 35.

29. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат. - 2009. - №2. - С. 30 - 34.

30. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Ваше право. - 2009. - №4. - С. 11 - 19.

31. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. - Томск, 2001. - 200 с.

32. Василевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. - 2009. - №1. - С. 15 - 25.

33. Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Теоретико-правовой аспект). - СПБ, 2007. - 405 с.

34. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. - 2008. - №11. - С. 30 - 36.

35. Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. - 2009. - №4. - С. 15 - 35.

36. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - №2. - С. 61 - 67.

37. Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Жилые помещения: правовое регулирование. - М.: БЕК, 2007. - 216 с.

38. Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. - 2009. - №4. - С. 7 - 22.

39. Канучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. - М.: Статус, 2008. - 304 с.

40. Киселева Т.В. О проблематике современной концепции понятия «недвижимость» // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - №9. - С. 13 - 21.

41. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. - 790 с.

42. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - №1-2. - С. 14 - 15.

43. Крылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 2008. - №2. - С. 5 - 16.

44. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2008. - №9. - С. 3 - 7.

45. Мейер Д.И. Избранные труды по гражданскому праву. - М., 2003. - 223 с.

46. Садиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. - М.: Юристъ, 2009. - 677 с.

47. Седугин П.И. Жилищное право. - М., Проспект., 2008. - 410 с.

48. Суханов Е.А. Гражданское право. Обязательственное право. Т.3. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - 788 с.

49. Тихонов С.Г. Охрана прав граждан при свершении сделок с жильем // Ваше право. - 2009. - №2. - С. 16.

50. Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Проспект, 2008. - 497 с.

51. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. II. - М.: Спарк. - 1997. - 611 с.

52. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: Рагор, 2001. - 401 с.

Размещено на Allbest.ru