Организация кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

РАЗДЕЛ 1. ОРГАНИЗАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 История развития кадастровых работ в России

1.2 Общие положения осуществления кадастровой деятельности

1.3 Кадастровый инженер. Требования, предъявляемые к кадастровому инженеру

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЯ И МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ

2.1 Кадастровые работы в отношении земельных участков

2.2 Кадастровые работы в отношении объектов капитального строительства

2.3 Комплексные кадастровые работы

2.4 Акт обследования

РАЗДЕЛ 3. ВЫПОЛНЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В ОТНОШЕНИИ ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, Г. УЛАН-УДЭ, УЛ. БУЙКО 20 «А», КВ. 39

3.1 Подготовка технического плана

3.2 Внесение сведений в ЕГРН

РАЗДЕЛ 4. РЕЕСТРОВЫЕ И ТЕХНИЧЕСКИЕ ОШИБКИ ПО ПОДГОТОВКЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА

РАЗДЕЛ 5. БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ



ВВЕДЕНИЕ

Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Действенная система кадастрового учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Техническая инвентаризация недвижимости, как процедура, существует еще со времен советского государства и была направлена на строгий учет государственного имущества. Проводили ее исключительно бюро технической инвентаризации, которые впоследствии и занимались архивированием данных инвентаризации по все объектам недвижимости.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости заключается в проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава, состояния и стоимости объекта.

Основными задачами кадастрового учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

* обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

* формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

* обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

* информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

* сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения статистического учета.

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что именно в ходе технической инвентаризации объектов капитального строительства выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости.

Целью данной работы является рассмотрение вопросов связанных с организацией кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства и носит как теоретическую, так и практическую значимость.

В рамках достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

1) изучить теоретические аспекты кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства;

2) выявить актуальные проблемы кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства в современных условиях;

Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из пяти разделов, заключение, список использованных источников и приложения.



РАЗДЕЛ 1. ОРГАНИЗАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер.

Кадастровый инженер может выбрать одну из следующих форм организации своей кадастровой деятельности:

1) в качестве индивидуального предпринимателя;

2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

Кадастровый инженер в вправе выбирать форму организации своей кадастровой деятельности и место ее осуществления самостоятельно.[13]

Саморегулируемые организации кадастровых инженеров создаются в организационно-правовой форме ассоциаций (союзов), основанных на членстве в них кадастровых инженеров.

В составе СРОдолжно быть не менее семисот членов, соответствующих обязательным условиям членства в саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

В целях обеспечения формирования единых подходов к осуществлению кадастровой деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций кадастровых инженеров с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, заказчиками кадастровых работ, третьими лицами саморегулируемые организации кадастровых инженеров создают национальное объединение.

Национальным объединением признается некоммерческая организация, членами которой являются более пятидесяти процентов саморегулируемых организаций кадастровых инженеров и сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.

1.1 История развития кадастровых работ в России

Развитие земельного кадастра в России имеет, многовековую историю. В истории развития земельного кадастра России можно выделить четыре основных этапа.

Этап становления. Начало становления кадастра относится ко времени образования Киевской Руси, об этом свидетельствуют некоторые статьи «Пространной Русской правды» Владимира Мономаха. Качественная оценка имела упрощенный характер, земельные угодья подразделялись по видам - дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи угодья, без почвенных различий. Первые переписи земель с характеристикой их качества и количества относятся к XII в.

На развитие древнего земельного кадастра в России определенное влияние оказало монгольское владычество. Поскольку для верного учета и сбора дани проводилась перепись жителей, а также их имущества. При раскладке дани учитывалось качество и качество княжеских земель и частных лиц.

Наиболее активно земельный кадастр рассматриваемого периода получил свое развитие в период распада феодального общества и образования централизованного государства. Оценка земель производилась для целей налогообложения в условных единицах. Основной единицей податного обложения служила соха, а система учета земель получила название «сошного письма».

Кадастровый учет земель в XVI веке проводился по Писцовому наказу (1622г.), согласно которому на писцов возлагались обязанности учета и измерения пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Следует отметить, что Писцовые книги того времени имели юридический и правовой характер. В Писцовые книги заносилась информация о сделках с землей - купля-продажа, обмен земельными владениями, передача земель по наследству. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной регистрации. Вместе с тем, качественная оценка угодий была условной, согласно которой земельные угодья делились на 4 группы - добрые, средние, худые и очень худые. Оценочной формой были различные окладные единицы - соха, выть, сошка. Позднее, московская соха служила единицей податного налога.

Второй этап развития земельного кадастра в России связан с учением В.В.Докучаева о почвах. Если первый период развития земельного кадастра носит чисто описательный характер, то методика оценки земли, разработанная В.В. Докучаевым, носит характер научно-обоснованных исследований по определению ценности земли с использованием картографического материала, составлением картосхем, физического и химического анализа почв и одновременным изучением экономических условий местности (при участии знатоков края). Земельно-оценочные работы, проводимые под руководством В.В.Докучаева и его ближайшего ученика Н.М. Сибирцева, стали первыми комплексными исследованиями, при которых изучались не только собственно почвы, но и агроэкономические условия хозяйств, культура земледелия, урожайность сельскохозяйственных культур. В экспедициях участвовали не только почвоведы, но и климатологи, ботаники, экономисты-статистики. В это время создается школа почвоведов. Большая роль в развитии русской бонитировки почв принадлежит одному из учеников В.В. Докучаева - Н.М. Сибирцеву.

Третий этап развития земельного кадастра. После социалистической революции 1917 года происходит значительное расширение роли землеустройства. На первый план выдвигаются задачи по учету и закреплению границ землепользований на местности. Вследствие ликвидации частной собственности на землю и значительного перераспределения земель между крестьянами возникает необходимость в производстве геодезических работ на больших территориях. Земельно-кадастровые работы 20-х годов носили опытный характер, работы продвигались медленно, и к концу 1927 года были оценены земли в 18 волостях общей площадью 833 тыс. га.

Значительным сдвигом в развитии земельно-оценочных работ явилось внедрение аэрофотосъемки. Впервые съемку применяли в 1927 году на Украине и в Средней Азии, позднее - в 1928 году в Фергане и в Московской области. С этого времени начинается широкое проведение по всей территории страны специальных видов съемок - геоботанических, почвенных, агрохимических. Это позволило проектировать работы по улучшению качества земель, проведению мелиоративных, противоэрозионных и других мероприятий.

Качественно новый скачок в развитии земельно-оценочной деятельности связан с введением в действие Земельного кодекса РСФСР (от 13 декабря 1968 года), содержащего раздел о государственном земельном кадастре. «Общественная методика оценки земли» (декабрь 1976 года) определила цель, порядок проведения земельно-оценочных работ и порядок составления земельно-кадастровой документации. Экономическая оценка земли предусматривала выполнение следующих видов оценки: качественная оценка (бонитировка) земель для определения пригодности их использования в сельском хозяйстве; частная экономическая оценка, проводимая для определения эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур и вложений (затрат) на землях разного качества; общая экономическая оценка земли как средства производства в сельском хозяйстве по экономическому плодородию в целом. По всей территории СССР проводится кадастровое районирование на основе природно-сельскохозяйственного районирования и учета приблизительно одинаковых местных климатических условий, физико-химических свойств почв и специализации хозяйства.

Следует отметить, что при проведении земельно-оценочных работ возникали недостатки: субъективность, «привязанность» кадастровой оценки не к естественным образованиям, а к городам, хозяйствам, отчетной документации. Для решения этой проблемы использовались «эталонные» хозяйства, в которых типы и разновидности почв составляли 2/3 от общей площади, или включением в оценку большего числа хозяйств. Оценка производилась методами корреляционного анализа.

В целом кадастровая оценка земель в СССР была направлена на плановую оптимизацию хозяйства. В России оценка земли всегда была неразрывно связана с политико-государственным строем, теория оптимального планирования носила отпечаток административно-командного политического строя государства. Земельные ресурсы интенсивно использовались на получение, так называемого «нормального» (нормативного), урожая без учета агроэкологического потенциала земли, и ее экологической устойчивости.

Современный земельный кадастр принципиально отличается от ранее существовавших форм земельного кадастра. С 1991 года, в соответствии с Федеральным Законом от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю», использование земли в России является платным. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Современный этап земельных преобразований нацелен на переход к рыночным механизмам регулирования земельных отношений. Современный земельный кадастр от ранее существовавших форм отличается также проведением массовых мероприятий по определению кадастровой стоимости земли по единому методическому подходу.

В августе 1992 г. Постановлением Правительства Российской Федерации "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации" было утверждено Положение о порядке ведения государственного кадастра, признана необходимость координации ведения земельного кадастра, обеспечения поэтапного перехода на автоматизированный метод получения, обработки, хранения и предоставления его данных. Кроме того, была указана необходимость проведения инвентаризации земель населенных пунктов.

Важными стали Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и Гражданский кодекс Российской Федерации, которые отнесли земельные участки и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. В декабре 1993 г. были изданы указы Президента РФ: "О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей"; "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"; "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы"; Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации; Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке.

Принятие Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в Российской Федерации и свободу распоряжения землей как одно из основных неотъемлемых прав человека, охраняемых законом.

Первым нормативным, правовым документом был Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", который был принят 2 января 2000г.

В содержание земельного кадастра включено получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета. Все прочие действия (ведения основного и текущего учета земель, составление баланса земель, бонитировка почв и экономическая оценка земель, государственное управление земельными ресурсами и др.) включены в земельную информационную систему.

В июле 2007 года был принят внесенный Правительством Российской Федерации закон "О государственном кадастре недвижимости". Этот закон дает основные понятия, что такое формирование объектов недвижимости, т.е. процесс, когда объект недвижимости выделяется из материального мира и становится правопригодным, правоспособным, в том числе для последующей регистрации прав на этот объект.

Кадастровая система обеспечивает правообладателей гарантиями прав на имущество, налоговые органы - актуальными сведениями об объектах налогообложения, рынок недвижимости - достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях, систему органов государственного и муниципального управления - данными для формирования государственной политики в сфере землепользования, учета недвижимости и развития территорий.

Принятие нового закона о государственном кадастре недвижимости, который вступил в силу с 1 марта 2008 года, ставит новые задачи по разработке соответствующих подходов и методик для применения в практике. Закон имеет несколько изменений и нововведений. В частности, в законе четко и подробно закреплено положение о процессе формирования объектов кадастрового учета.

С 1 марта 2009 года произошло объединение организаций: Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), Федерального агентства геодезии и картографии (Роскартография) в единую службу - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - это федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) -- существовавший до 31 декабря 2016 года государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ.

Ведение ЕГРП осуществляется на основе Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 1 января 2017 года ЕГРП и государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединились в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в соответствии с Федеральным законом РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1.2 Общие положения осуществления кадастровой деятельности

Согласно ФЗ-№221 «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер.

Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.

При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка. При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют ФЗ-№221 «О кадастровой деятельности», другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Государственный надзор за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, ведение государственного реестра саморегулируемых организаций кадастровых инженеров и ведение государственного реестра кадастровых инженеров осуществляются федеральным органом исполнительной власти.

Результатом кадастровых работ является:

- в отношении земельных участков -межевой план;

- в отношении объектов капитального строительства - технический план;

- комплексных работ - карта-план;

- в отношении прекративших своё существование объектов недвижимости - акт обследования.

1.3 Кадастровый инженер. Требования, предъявляемые к кадастровому инженеру

Согласно ФЗ - №221 «О кадастровой деятельности» кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Обязательными условиями принятия физического лица в члены саморегулируемой организации кадастровых инженеров являются:

- наличие гражданства Российской Федерации;

- наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, не вошедших в указанный перечень, и дополнительного профессионального образования по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений;

- наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет, в течение которых он под руководством кадастрового инженера принимал участие в подготовке и выполнении кадастровых работ;

- сдача теоретического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности;

- отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, предусмотренное Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии с вступившим в законную силу решением суда;

- отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления;

- наличие действующего договора обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера;

- отсутствие ограничений, предусмотренных частями 19 и 20ФЗ- № 221

По данным сайта Росреестра по состоянию на 1 июня 2017 г количество кадастровых инженеров в России составляет 39423, из них 28251 состоят в СРО.

В Бурятии количество кадастровых инженеров составляет 296 человек. Из них 233 занимаются кадастровой деятельностью, 173 состоят в СРО. 190 кадастровых инженеров занимаются кадастровой деятельностью в качестве юридического лица, 43 в качестве индивидуальных предпринимателей.

Статистика кадастровых инженеров в Бурятии показана в таблице 1.

Таблица - 1. Статистика кадастровых инженеров

Кадастровые инженеры	Кол-во чел.	Занимающиеся Кад. Деят.	Юр. Лица	ИП	Не занима-ющиесяк.д	Прекратили К.д
По Бурятии	296	233	190	43	0	24
Состоят в СРО	173	162	132	30	11	0
Не состоят в СРО	71	71	58	13	0	0

Распределение кадастровых инженеров представлена в следующей диаграмме:

Саморегулируемая организация (СРО) - некоммерческая организация, объединяющая субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющая субъектов профессиональной деятельности определенного вида. Саморегулируемые организации призваны взять на себя регуляцию профессиональной деятельности участников рынка за рамками базовых минимальных требований, определяемых государством.

Функции СРО:

- разрабатываютправила, стандарты

- устанавливают размер членских взносов и порядок уплаты

- представляют законные интересы своих членов

По данным сайта Росреестра по состоянию на 1 июня 2017 г. количество действующих СРО в Республике Бурятия составляет 6 организаций. Названия СРО и количество кадастровых инженеров, состоящих в этих СРО, указаны в таблице 2.

Таблица - 2. Действующие СРО на 1 июня 2017 г.

Наименование СРО	Общее кол.чел.	Заним. кад. деятельностью	Юр. Лица	ИП
КИРС	144	135	107	28
Кадастровые инженеры	11	11	10	1
СКИ	10	10	10	0
ФСИ	6	6	6	0
ГКИ	4	3	3	0
БОКИ	1	1	1	0

Распределение саморегулируемых организаций представлена в следующей диаграмме:



РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЯ И МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ

К объектам кадастровых работ относят здания, сооружения, земельные участки которые организуются, реорганизуются, изменяются, учитываются и регистрируются.

Целью кадастровых работ считается получение достоверной информации о недвижимости, которая позволяет провести кадастровый учет и законно оформить право собственности.

Кадастровые работы включают в себя 5 основных видов услуг:

1. Постановка на кадастровый учет.

Кадастровые работы при постановке объекта на учет предполагает оформление всех необходимых документов и материалов.

Вся жилая и нежилая недвижимость подлежит этой процедуре независимо от формы собственности, использования, целевого назначения.

Данные учета используются для заполнения различной документации. На основе учета заполняются различные таблицы, диаграммы, графики, делаются статистические отчеты.

2. Уточнение границ земельного участка.

Согласно действующему законодательству РФ, участок считается юридически образованным с момента регистрации его правового статуса. В том случае, когда объект не числится на учете или произошли изменения его первоначальных характеристик, требуется выполнить кадастровые работы в отношении земельного участка.

В эту процедуру входят следующие мероприятия:

- сбор информации о недвижимости

- обмер и съемка участка

- вычисление необходимых показателей

-оформление документов

-регистрация

3. Раздел земельного участка

При этой процедуре образуется несколько объектов недвижимости с одинаковыми или разными правовыми статусами, которые устанавливаются документацией кадастровых работ.

4. Разработка межевого плана

Для установления точных границ земельного участка требуется разработка межевого плана. Это документ, в котором отображены все данные о границах и площадях участка. Оформление его выполняется на основании обмера площади объектов, согласования границ и других мероприятий.

В отношении объектов недвижимости выполняется проверка, сбор, анализ и обработка всех материалов, в результате которой выдаются итоговые документы.

5. Выдача кадастровой выписки.

С 01.01.2017 г вступил в действие закон 218-ФЗ. Одно из его положений - переход на новые формы выписок из реестра. Вместо кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП теперь - единая выписка из ЕГРН.

Сейчас можно получать только бумажные выписки. Документ называется «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах».

Организацию кадастровых работ проводит кадастровый инженер.

Существует 7 основных этапов проведения кадастровых работ:

В камеральных условиях осуществляется обработка всех материалов. Спутниковая система применяется, когда нельзя провести традиционную съемку из-за кривизны местности и иных недостатков, которые вызывают недопустимую погрешность измерения.

На этой стадии выполняется расчет координат и высот поворотных точек, построение чертежей. При построении специалист пользуется новейшим программным обеспечением.

4. Подготовка недостающей документации.

Заказчик предоставляет кадастровому инженеру всю информацию о недвижимости. Специалист собирает, систематизирует и анализирует данные об объекте.

Могут понадобиться дополнительные материалы, которые кадастровый инженер запрашивает в других организациях. Иногда необходимо заменить документы старого образца на новые.

5. Разработка межевого плана

Главным мероприятием, входящим в кадастровые работы, считается разработка межевого плана. Это документ составлен на основании кадастрового плана и включает всю информацию об участке. Технический план оформляется только для зданий, построек и сооружений.

6. Получение желаемой документации.

В результате кадастровых работ специалист разрабатывает межевой план или технический план. Иногда оформляются дополнительные документы. К ним относятся: кадастровый план, кадастровая выписка или другие официальные бумаги.

7. Согласование и подписание акта о проведении работы.

Итоговая стадия - подписание и согласование акта о проведении кадастровых работ.

В документе указываются:

- кадастровый номер;

- площадь границы объекта;

- адрес и реквизиты заказчика.

Акт о проведении кадастровых работ согласовывается со всеми смежными землепользователями. Документ подписывается кадастровым инженером и руководителем организации, которая осуществляет кадастровые работы, скрепляется печатью.

2.1 Кадастровые работы в отношении земельных участков

При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

Кадастровые работы - это выполнение кадастровым инженером в отношении недвижимого имущества работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.

Сами по себе кадастровые работы не являются конечным результатом, они лишь являются промежуточным этапом для достижения иных целей и решения поставленных задач.

На современном этапе развития экономики кадастровые работы служат основным механизмом образования новых земельных участков. Без проведения кадастровых работ невозможно предоставление и изъятие земельных участков.

Профессиональный подход к кадастровым работам позволяет в кратчайшие сроки осуществить предоставление земельных участков под строительство и тем самым повысить экономические показатели реализуемых инвестиционных проектов. [9 ]

Результатом кадастровых работ служит межевой план, который является основанием для постановки земельных участков на кадастровый учет и регистрации прав на них.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ.

К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

1) общие сведения о кадастровых работах;

2) исходные данные;

3) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

4) сведения об образуемых земельных участках;

5) сведения об измененных земельных участках;

6) сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам;

7) сведения об уточняемых земельных участках;

8) сведения о частях земельного участка;

9) заключение кадастрового инженера;

10) акт согласования местоположения границ земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1) схема геодезических построений;

2) схема расположения земельных участков;

3) чертеж земельных участков и их частей (далее - Чертеж);

4) абрисы узловых точек границ земельных участков.

Согласно действующему законодательству земельный участок считается образованным с момента государственной регистрации права собственности или иных вещных прав на вновь образованные земельные участки.

Земельные участки могут быть образованы путем:

§ раздела земельного участка;

§ объединения земельных участков;

§ перераспределения земельных участков;

§ выдела из земельных участков;

§ образования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки считаются образованными и без государственной регистрации прав в случае раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан. При этом земельный участоксохраняется в измененных границах.

Предельные максимальные цены кадастровых работ в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе выделяемых в счет земельных долей, при совокупной площади всех земельных участков выделяемых в счет земельной доли устанавливаются в следующих размерах:

1) менее 10 га - 7000 рублей

2) от 10 га до 25 га - 10000 рублей

3) от 25 га до 50 га - 15000 рублей

4) более 50 га - 300 рублей за 1 га .
В отношении земельных участков, на которых расположены объекты социально-культурной сферы базы отдыха, пансионаты, объекты физкультуры и спорта объекты непроизводственных видов бытового обслуживания населения устанавливаются в следующих размерах:

1) менее 1 га - 9000 рублей;

2) от 1 га до 10 га - 12000 рублей;

3) от 10 га до 30 га - 15000 рублей;

4) более 30 га - 500 рублей за 1 га.

В отношении земельных участков из состава земель лесного фонда устанавливаются в следующих размерах:

1) менее 3000 га - 30000 рублей;

2) от 3000 га и более - 10 рублей за 1 га.

Рисунок 3- Образец межевого плана

2.2 Кадастровые работы в отношении объектов капитального строительства

Техническая инвентаризация - систематизированные действия по сбору, обработке, учету и хранению информации о наличии, местоположению, составе, техническом состоянии,стоимости объекта недвижимости и их правообладателях.

Виды технической инвентаризации:

- первичная. Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых не проводилась;

- плановая. Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражение этих изменений в учетных технических документах;

- внеплановая. Внеплановая техническая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объектов учета.

Технический план - это документ, предназначенный для учета объекта капитального строительства, его части или учете изменений его характеристик. Он содержит дополнительные характеристики объекта капитального строительства. Технический план представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа, подписанного электронной цифровой подписью изготовившего его кадастрового инженера.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.
В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результатекоторых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.

Технические планы делятся на:

1. Технический план на помещение

- жилое помещение (комната, квартира, часть жилого дома)

- нежилое помещение

2. Технический план на здание

- жилой дом

- нежилое здание

- многоквартирный дом

3.Технический план на сооружение

- линейное сооружение

- площадное сооружение

- сооружения, предназначенные для хранения

- иные сооружения

Технический план на объект незавершенного строительства

- объект незавершенного строительства - здание

- объект незавершенного строительства - сооружение

Техническая инвентаризация объектов производится в следующем порядке:

*изучается имеющаяся на объект документация, изготавливаются рабочие чертежи, планы, схемы;

*определяются примерные объемы работ и согласовываются с заказчиком сроки сдачи исполненной учетно-технической документации;

*проводятся натурные работы на объекте учета: обследование и обмер объекта с описанием их конструктивных элементов и определением физического износа, составляются абрисы;

*в камеральных условиях вычерчивается: инвентарный план территории; план, а при наличии конструктивных особенностей - разрезы здания или/и сооружения; заполняются данными учетаразделы технического паспорта;

*проверяются, согласовываются и принимаются выполненные исполнителем работы;

В случае, если сведения о здании, помещении, сооружении, объекте незавершенного строительства не внесены в единый государственный реестр недвижимости, для постановки объекта и внесения сведений о нем в орган кадастрового учета вместе с заявлением необходимо предоставить технический план на объект недвижимости. При этом с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет вправе обратиться любое лицо.

Для совершения сделок с объектами недвижимости, сведения о которых внесены в единый государственный реестр недвижимости, и в отношении которых не производились изменения их технических характеристик, собственнику достаточно обратиться в орган регистрации без предоставления кадастрового паспорта на объект. Данные сведения должны быть переданы регистратору по запросу в порядке межведомственного взаимодействия.

Стоимость изготовления технического плана

При составлении технических планов предельные максимальные цены кадастровых работ устанавливаются в следующих размерах:
1) жилые дома площадью до 50 кв. м включительно - 6000 рублей;
2) квартиры площадью до 20 кв. м включительно - 3000 рублей;
3) комнаты площадью до 10 кв. м включительно - 3000 руб

В зависимости от вида объекта недвижимости кадастровый инженер изготавливает различные виды технических планов:

- на помещение.

- на здание.

- на сооружение.

- на объект незавершенного строительства.

При изготовлении плана на помещение кадастровый инженер при помощи геодезических методов определяет местоположение помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания.

При изготовлении технического плана на здание, сооружение или объект незавершенного строительства кадастровый инженер определяет при помощи геодезических методов местоположение объекта недвижимости на земельном участке.

Остальные сведения (дополнительные) он берет из документов необходимых для изготовления технического плана.

Для изготовления плана кадастровому инженеру, помимо измерений, требуется документ, имеющийся у собственника:

· разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;

· проектная документация объекта недвижимости;

· технический паспорт на объект недвижимости.

Заверенные копии таких документов помещаются в Приложение к техническому плану.

В случае отсутствия этих документов собственник объекта недвижимости (помещения, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства) составляет и собственноручно подписывает декларацию на объект недвижимости.

Форма и требования к подготовке декларации на объект недвижимости утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 декабря 2010 г. № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке».

Декларация является неотъемлемой частью технического плана.

Оформление декларации может производиться с применением технических средств, а также ручным (от руки) или комбинированным способом. Внесение текстовых сведений ручным способом производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета.

В перечне документов для изготовления технического плана фигурирует более привычный документ технический паспорт.

Технический паспорт объекта недвижимости изготавливается специалистами организаций осуществляющих техническую инвентаризацию (БТИ).

В нем отражаются такие характеристики объекта недвижимости как: материал фундамента и стен, параметры помещений, наличие окон, дверных проемов, водопровода, канализации, износ объекта недвижимости, его кубический объем и тому подобное.

Технический план состоит из графической и текстовых частей.

К текстовой части относятся следующие разделы:

1) общие сведения о кадастровых работах;

2) исходные данные;

3) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке;

5) характеристики объекта недвижимости;

6) сведения о части (частях) объекта недвижимости;

7) характеристики помещений в здании, сооружении;

8) заключение кадастрового инженера.

К графической части технического плана относятся следующие разделы:

1) схема геодезических построений;

2) схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке (далее - Схема);

3) чертеж контура объекта недвижимости (части объекта недвижимости; далее - Чертеж);

4) план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения,

Последовательность действий собственника объекта недвижимости:

1) Сбор и подготовка всех необходимых документов.

2) Изготовление технического плана на объект недвижимости.

3) Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет, следствием чего является получение кадастрового паспорта на объект недвижимости.

4).Подача документов (включающих кадастровый паспорт) в орган регистрации (юстиция) для государственной регистрации права собственности, результатом чего является получение свидетельства.

2.3 Комплексные кадастровые работы

Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:

· земельных участков, сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;

· земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным проектом межевания территории;

· зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы.

В результате выполнения комплексных кадастровых работ:

· осуществляется уточнение местоположения границ земельных участков;

· осуществляется установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

· обеспечивается образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами;

· обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;

· обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.

Повторное выполнение комплексных кадастровых работ на территории определенного кадастрового квартала не допускается.

В результате выполнения комплексных кадастровых работ обеспечивается подготовка карты-плана территории, содержащей необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.

При выполнении комплексных кадастровых работ осуществляется:

· разработка проекта карты-плана территории;

· согласование местоположения границ земельных участков путем проведения заседаний согласительной комиссии по этому вопросу;

· утверждение заказчиком комплексных кадастровых работ карты-плана территории;

· представление карты-плана территории в орган регистрации прав.

При выполнении комплексных кадастровых работ исполнитель комплексных кадастровых работ:

· получает или собирает документы, содержащие необходимые для выполнения комплексных кадастровых работ исходные данные;

· уведомляет правообладателей объектов недвижимости, являющихся объектами комплексных кадастровых работ, о начале выполнения таких работ;

· представляет в орган регистрации прав заявление об учете адресов правообладателей объектов недвижимости, являющихся объектами комплексных кадастровых работ, и заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ, в соответствии с предоставленными правообладателями этих объектов и заверенными в установленном порядке копиями документов, устанавливающих или подтверждающих права на эти объекты недвижимости, которые считаются ранее учтенными, но сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости;

· подготавливает проект карты-плана территории;

· представляет проект карты-плана территории, в том числе в форме документа на бумажном носителе, заказчику комплексных кадастровых работ для его рассмотрения и утверждения;

· участвует в работе согласительной комиссии и оформляет проект карты-плана территории в окончательной редакции;

2.4 Акт обследования

Акт обследования, представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства (ОКС) с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования ОКС в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости, либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

Акт обследования - это документ подтверждающий факт того, что объект недвижимости перестал существовать (полностью или частично).

Необходимо учитывать то обстоятельство, что в случае уничтожения принадлежащего Вам объекта недвижимости (как по вашей инициативе (снос, демонтаж), так и по причине каких-либо техногенных катастроф, природных катаклизмов или иных причин, одной из наиболее распространенных является пожар), необходимо предпринять ряд шагов, чтобы наступили все вытекающие из этого факта последствия. Так, в случае пожара, даже после получения справки от пожарной охраны (МЧС), если права на объект были зарегистрированы, юридически Вы остаетесь его собственником и продолжите получать налоговые уведомления из ФНС. Кроме того, в случае возведения на его месте нового объекта недвижимости могут возникнуть проблемы с его постановкой на кадастровый учет (если прежний объект был учтен на основании технического плана с данными о координатах).



РАЗДЕЛ 3. ВЫПОЛНЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В ОТНОШЕНИИ ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, Г. УЛАН-УДЭ, УЛ. БУЙКО 20 «А», КВ. 39

В выпускной квалификационной работе рассматривается выполнение кадастровых работ в отношении квартиры, расположенной по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Буйко д. № 20 «А», кв. 39, в связи с изменением площади.

Рисунок 4 - Схема расположения здания, в котором расположено помещение с кадастровым номером 03:24:022219:135

При первичном измерении (при постановке на кадастровый учет) не учли угол наклона потолка. Поэтому площадь помещения составила 65,9 кв.м.

Таблица 3 - Экспликация помещения

№ помещения	Назначение частей помещения: жилая комната, кухня, прихожая, коридор, ванная и т. д.	Общая полезная площадь	Жилая площадь	Площадь подсобных помещений
1	Коридор	10,7		10,7
2	жилая	16,9	16,9
3	гардероб	3,0		3,0
4	санузел	4,0		4,0
5	кухня	15,4		15,4
6	жилая	15,9	15,9
	Итого по квартире	65,9	32,8	33,1

Гражданка Кондакова О.А. заказала техническую инвентаризацию в отношении помещения, расположенного по адресу Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Буйко 20 «а», кв. 39 площадью 65,9 кв. м. в связи с изменением сведений о площади помещения с кадастровым номером 03:24:022219:251, в том числе в связи с исправлением ошибки.

Так как данная квартира находится на мансардном этаже по Приказу Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г №531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения», при определении общей площади помещения мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:

- 1.5 метра - при наклоне 30 градусов к горизонту

- 1.1 метра - при 45 градусах

- 0.5 метра - при 60 градусах и более.

Заказчик представила следующие документы:

1. Декларация об объекте недвижимости № б/н от 22.12.2016

2. Свидетельство о государственной регистрации права №03-АА №696125 от 23.06.2015

3. Технический паспорт жилого помещения № б/н от 30.04.2008

4. Кадастровый паспорт помещения №99/2016/10882965 от 22.12.2016

Работы проводила кадастровый инженер Мирсанова Ксения Семеновна: квалификационный аттестат №03-15-287, состоит в СРО Ассоциация КИРС.

После заключения договора кадастровый инженер МирсановаК. С.произвела выезд на объект для осуществления замеров лазерным дальномером BoschGLM 80.