Образование новых объектов кадастрового учета в кадастровом районе

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт начального среднего профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ОБРАЗОВАНИЕ НОВЫХ ОБЪЕКТОВ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА В КАДАСТРОВОМ РАЙОНЕ

Работу выполнила

Шишхок С.Г.

Краснодар 2014

Содержание

Введение

1. Общая характеристика кадастрового учета объектов недвижимости

1.1 Понятие и содержание кадастрового учета объектов капитального строительства

1.2 Цели, задачи, принципы и функции кадастрового учета объектов недвижимости в кадастровом районе

2. Структура кадастрового учета образования новых объектов недвижимости

2.1 Субъекты и объекты кадастрового учета объектов капитального строительства

2.2 Виды кадастрового учета и порядок его проведения

2.3 Особенности кадастрового учета новых объектов недвижимости

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

По общему определению «кадастр» - есть систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны.

До середины прошлого века понятие «кадастр» употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций.

В современном понимании - определение кадастра исключительно как инструмента расчет земельного налога недопустимо.

Кадастр - это методологически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности.

В Российской Федерации кадастровый учет начали вести только с 1991 года, и на сегодняшний день только часть недвижимости полноценно оформлена и внесена в кадастр.

Следует отметить, что недвижимость - индивидуально-определенная вещь. Существование рассматриваемого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи подтверждается исключительно по средствам государственного кадастрового учета этого имущества - внесение в ГКН сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости.

Особое значение кадастровый учет имеет для регулирования земельных правоотношений. Земельный участок при государственной регистрации прав идентифицируется по кадастровому номеру, присвоенному в соответствии с Законом о кадастре недвижимости. Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в государственном кадастре недвижимости. Таким образом, юридическое значение кадастрового учета для земельных правоотношений заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.

За последние 10 лет в Российской Федерации система учета недвижимого имущества и система регистрации прав развивались независимо друг от друга, находясь в ведении разных уровней власти и разных ведомств на федеральном уровне.

В результате сформированы три различных института, обеспечивающих учет и регистрацию прав на недвижимость: система кадастрового учета земельных участков; система технического учета зданий, сооружений и помещений; система регистрации прав [18].

Такая структура не отвечала интересам развития рынка недвижимости в стране, была связана с большими и необоснованными издержками как для государства, так и для правообладателей недвижимости.

В 2007 году был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», который объединил систему учета зданий и помещений и систему учета земельных участков [6].

Изменение законодательства, регулирующего порядок формирования источника сведений, содержащего характеристики земельного участка как недвижимого имущества, не может изменить роли кадастрового учета земельных участков как основания возникновения объекта земельных правоотношений.

Уже к 2018 году будет создан единый государственный информационный ресурс в сфере недвижимости. Это позволит снизить риски операций на рынке недвижимости, что неизбежно улучшит инвестиционный климат в России.

Земля, вне зависимости от изменений законодательства о кадастровом учете, остается природным объектом и природным ресурсом, что отражено в принципах земельного законодательства, поэтому использование земли возможно только при условии ее одновременной охраны.

Таким образом, земельный участок и сведения о нем представляют основу для учета иных объектов недвижимости и природных объектов, не признаваемых недвижимостью, поскольку их местоположение может быть определено только посредством привязки к данным о местоположении земельных участков.

Целью дипломного исследования является комплексное рассмотрение процесса образования новых объектов кадастрового учета в кадастровом районе.

Цель определила постановку следующих задач:

? оценить современное правовое обеспечение кадастрового учета объектов недвижимости;

? определить юридическое значение, содержание и особенности кадастрового учета объектов недвижимости в системе государственного кадастра недвижимости.

? выявить основные принципы, цели и задачи кадастрового учета объектов недвижимости;

? установить круг объектов и субъектов кадастрового учета объектов недвижимости;

? классифицировать виды кадастрового учета объектов недвижимости;

? выявить особенности кадастрового учета новых объектов недвижимости.

Объектом дипломного исследования является весь государственный кадастр недвижимости, регулируемый Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости».

Предметом дипломного исследования служит кадастровый учет новых объектов недвижимости и особенности его проведения.

В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты, регулирующие кадастровые отношения, научные пособия и материалы из Интернета для изучения особенностей кадастрового учета объектов недвижимости на территории России.

Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из двух глав, заключение, список использованной литературы и приложение.

1. Общая характеристика кадастрового учета объектов недвижимости

1.1 Понятие и содержание кадастрового учета объектов капитального строительства

С 1 марта 2008 года в силу вступил Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» [6]. И в связи с этим все объекты, подлежащие учету в Российской Федерации, были объединены в единый кадастр объектов недвижимости. То есть учетом земельных участков и объектов капитального строительства занимаются органы кадастрового учета.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек:

киоск - строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца; навес - сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них).

В российском законодательстве понятие «объект капитального строительства» существует с 2005 года. В прежнем градостроительном законодательстве использовались правовые конструкции «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности».

Исходя из определения объекта капитального строительства, можно судить, что понятия объекта недвижимости и объекта капитального строительства не тождественны. Прочная связь с землёй является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесён к недвижимости. Для отнесения имущества к недвижимому необходимо учитывать юридические и технические критерии оценки объекта как недвижимого.

Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является её прочная связь с землёй, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба её назначению невозможно. Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам. Строение при регистрации объекта недвижимости указывается как здание (рис.1).

Рисунок 1 - Классификация объектов недвижимости

Под кадастровым учетом объектов капитального строительства (далее - ОКС) принято признавать действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) систематизированных сведений о каком-либо здании, сооружении, помещении, объекте незавершенного строительства, подтверждающих существование ОКС с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждающих прекращение существования такого ОКС, а также иных сведений о данном виде недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Иными словами, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта капитального строительства (постановка на учет ОКС), прекращением его существования (снятие с учета ОКС) либо изменением уникальных характеристик объекта капитального строительства.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта капитального строительства.

Кадастровый учет ОКС может осуществляться как на земельных участках, которые прошли межевание и постановку на кадастровый учет, так и на земельных участках, не прошедших данные процедуры.

Кадастровый учет зданий, сооружений, помещений и других объектов капитального строительства необходим, в первую очередь, собственникам квартир, помещений нежилого фонда, жилых домов для возможности совершать сделки с этими объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, наследование, брачные контракты, налоговый вычет и т.д.)

Кроме того, кадастровый учет помещений необходим при передаче от застройщика в собственность покупателей квартир в построенном многоэтажном доме. Также необходимо поставить помещения и здания на кадастровый учет, если собственник планирует сдать помещение/часть помещения, здание/часть здания в аренду.

В декабре 2008 года был принят Указ Президента «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», которым предусмотрено объединение системы кадастрового учета и системы регистрации прав и картографии [8].

Цель преобразований - создание единой системы регистрации прав и учета, обеспечивающей высокий уровень гарантий прав на недвижимое имущество и качество государственных услуг при минимальных издержках.

Структура преобразуемых систем представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Создание единой системы регистрации прав и учета

С 1 января 2013 года начала действовать часть 2.2 статьи 43 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», регулирующая отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства [6].

С указанной даты закончился переходный период, установленный Законом о кадастре для отношений, возникающих в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, в течение которого учет объектов капитального строительства осуществлялся в соответствии с Порядком осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Закона о кадастре, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577 [15].

Закон о кадастре нормативно закрепил окончательную передачу полномочий по государственному учету объектов капитального строительства от организаций по государственному техническому учету и технической инвентаризации (далее - ОТИ) органу кадастрового учета. С 1 января 2014 года Бюро технической инвентаризации больше не осуществляют государственный учет объектов капитального строительства. Заявители могут лично обращаться с заявлениями о постановке на учет или выдаче сведений об объектах капитального строительства в Филиалы Кадастровой палаты.

Нововведения позволили объединить в единый реестр и объекты капитального строительства, и земельные участки, на которых они расположены, с возможностью «привязки» объектов капитального строительства к земельным участкам путем определения координат характерных точек контура объектов недвижимости.

В настоящее время важным моментом является наполнение ГКН за счет документов, представленных заявителями на кадастровый учет. Одним из документов предоставление, которого необходимо для осуществления кадастрового учета ОКС, является технический план.

Технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет указанных объектов капитального строительства либо для учета изменений такого ОКС (Приложение А).

Помимо технического плана при постановке на кадастровый учет в орган кадастрового учета также необходимо предоставить следующие документы [18]:

? акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);

? документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

? копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

? копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

? копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о назначении такого здания или помещения), - запрашивается органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 8 статьи 15 настоящего Федерального закона.

Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Данные положения не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.

В случае образования двух и более ОКС в результате преобразования объекта или объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех одновременно образуемых объектов капитального строительства и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых ОКС осуществляется одновременно.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет ОКС носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект капитального строительства.

Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства не осуществлена государственная регистрация права на него такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

При постановке на учет объекта недвижимости, учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или снятии с учета объекта недвижимости орган кадастрового учета, обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку [18]:

? кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта недвижимости);

? кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в ГКН при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости);

? кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в ГКН при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости);

? кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в ГКН сведения о прекращении существования такого объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

? решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета;

? решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета.

Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из ГКН, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте наряду с запрашиваемыми сведениями должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из ГКН, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости (Приложение Б).

Количество экземпляров кадастрового паспорта земельного участка определяется заявителем в заявлении о кадастровом учете или в запросе о предоставлении сведений в количестве не менее двух и не более 5 экземпляров.

На основании выше изложенного можно судить о том, что кадастровый учет объектов капитального строительства является необходимой мерой, как для собственника, так и для государства. Кадастровый учет требуется для государственной регистрации прав, что необходимо для участия объектов в гражданском обороте. При постановке на кадастровый учет каждый объект капитального строительства (здание, сооружение, помещение, объект незаверенного строительства) получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его и осуществить его качественную и экономическую оценку. Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному кадастровому учету, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.2 Цели, задачи, принципы и функции кадастрового учета объектов недвижимости в кадастровом районе

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета (Росреестр) осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления) [9].

Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет.

В свою очередь кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ.

Административно-территориальная единица представляет собой часть территории субъекта РФ в фиксированных границах с одним или несколькими поселениями, имеющая название, органы местного самоуправления, соответствующий статус, установленный законом субъекта РФ.

Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Кадастровый учет позволяет определить индивидуальные характеристики каждого конкретного объекта недвижимости, осуществить его качественную и экономическую оценку. Кадастровый учет каждого объекта недвижимости на территории России является необходимым требованием к каждому земельному участку, строению и сооружению. Кадастровый учет сопровождается присвоением кадастрового номера.

С 2013 года невозможно совершить юридическую сделку с любым объектом недвижимости, если он не состоит на кадастровом учете и ему не присвоен персональный кадастровый номер.

Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер представляет собой совокупность кодов и цифр, не повторяющихся во времени и на территории Российской Федерации.

Кадастровый номер участка поможет избежать путаницы при разделе, объединении, купле или продаже земельного участка. Кадастровый номер присваивается участку однажды и не меняется, даже если земля меняет своего владельца. Единственным случаем, когда кадастровые номера могут быть изменены - это передел уже существующего земельного участка или надела, или же слияние его с другим, соседним. К примеру, если владелец у них один.



Рисунок 3 - Структура кадастрового номера земельного участка

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из:

1. Кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение,

2. Инвентарного номера здания или сооружения.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из:

1. Кадастрового номера здания или сооружения

2. Инвентарного номера помещения

Опять же можно наблюдать, что если под зданием земля не имеет кадастрового номера, то есть участок не состоит на кадастровом учете, то квартира или отдельное помещение никогда не будет зарегистрировано в собственность.

В случае снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости либо в случае аннулирования и исключения из Единого государственного реестра сведений об объекте недвижимости, не допускается повторное использование кадастрового номера такого объекта недвижимости в целях присвоения указанного номера иным объектам недвижимости.

Непосредственной целью кадастрового учета объектов недвижимости является не только их индивидуализация и описание в объеме, достаточном для включения их в гражданский оборот и для реализации функций государственного и муниципального управления в сфере использования и охраны земель, но и фиксация сведений, определяющих правовой режим объектов недвижимости, в том числе земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

Основной задачей кадастрового учета объектов недвижимости является сбор актуальных юридически значимых сведений обо всех объектах недвижимости в границах Российской Федерации, в объеме, достаточном для осуществления гражданского оборота недвижимого имущества, а также для государственного и муниципального управления в сфере использования и охраны земель.

Второстепенными задачами являются обеспечение эффективного обмена информацией об объектах недвижимости между органами государственной власти и органами местного самоуправления, взаимодействие с другими информационными данными о недвижимости, реализация положений реформы земельного, градостроительного, гражданского законодательства и законодательства об учете недвижимого имущества.

Функциями кадастрового учета объектов недвижимости являются информационная, обеспечивающая необходимыми сведениями об объекте, и управляющая, содержание которой составляет учет объектов недвижимости.

Действующее законодательство формирует частноправовой характер кадастрового учета объектов недвижимости, определяя его главную цель как присвоение объектам недвижимости характеристик, достаточных для его индивидуализации в соответствии с положениями гражданского законодательства об индивидуально-определенном объекте соответствующих прав на него. И вместе с тем, определяя состав сведений об объектах недвижимости, подлежащих включению в государственный кадастр недвижимости, законодатель выходит за рамки указанной выше цели индивидуализации объектов недвижимости.

Систему принципов кадастрового учета объектов недвижимости составляют:

1) принцип обязательности кадастрового учета объектов недвижимости, в соответствии с которым кадастровому учету должны подлежать все объекты недвижимости в границах территории Российской Федерации. Все исключения должны носить характер переходных положений и закрепляться федеральным законодательством исключительно в тех случаях, когда проведение кадастрового учета объектов недвижимости не позволяет реализовать общезначимые задачи социального, экономического характера, а также в сфере обеспечения безопасности Российской Федерации;

2) принцип приоритета кадастрового учета земельных участков перед кадастровым учетом иных объектов недвижимости, согласно которому кадастровый учет земельных участков должен предшествовать учету указанных объектов, при этом сведения об учтенных ранее объектах недвижимости до кадастрового учета земельных участков должны быть приведены в соответствии со сведениями о земельных участках. Указанный принцип позволяет реализовать не только положения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», направленные на учет всех поименованных в ст. 1 объектов, но и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в Земельном кодексе Российской Федерации;

3) принцип единства технологии осуществления кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории Российской Федерации, в соответствии с которым кадастровый учет объектов недвижимости должен осуществляться на основании единых требований, закрепленных федеральным законодательством. Возможность переходных положений в указанном случае также должна быть строго обусловлена причинами экономического, природно-географического характера, либо иными объективно существующими причинами, препятствующими реализации указанного принципа;

4) принцип стабильности требований к документам кадастрового учета призван обеспечить в конечном итоге полную, единую, не противоречивую систему сведений о земле и других объектах недвижимости, которые могут быть использованы в различных целях без нарушения чьих-либо прав и интересов;

5) принцип сопоставимости получаемых в результате кадастрового учета объектов недвижимости сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах (ведомственных кадастров, реестров, баз данных в области регулирования недвижимости);

6) принцип комплексности. Ясность и доступность данных учета облегчает практическое использование его результатов. Поэтому документы и материалы учета не должны быть громоздкими и трудночитаемыми. Сведения должны включать как параметрические (алфавитно-цифровые), так и картографические данные. Цифровую информацию нужно иллюстрировать графически (графики, диаграммы, картограммы, картодиаграммы и т.п.)

7) принцип своевременности и непрерывности ведения кадастрового учета объектов недвижимости. Этот принцип устанавливает необходимость систематического сбора и обновления количественных и качественных изменений, происходящих в состоянии и использовании объектов недвижимости. Все изменения нужно выявлять и фиксировать после того, как они произошли в натуре (на местности). Этот принцип обеспечивает достоверность и оперативность информации.

При объединении государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав указанные принципы кадастрового учета объектов недвижимости должны быть сохранены с тем, чтобы обеспечить как индивидуализацию объектов недвижимости, так и фиксацию сведений, определяющих правовой режим объектов недвижимости, для их включения в гражданский оборот и реализации функций государственного и муниципального управления.

Все основные сведения о кадастровом учете объектов недвижимости содержатся в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [6]. Кадастровый учет объектов недвижимости, являясь частью государственного кадастра недвижимости, ставит цели и задачи, которые позволяют индивидуально определить каждый отдельно взятый объект недвижимости. И в зависимости от вида объектов недвижимости, которые подлежат кадастровому учету можно выделить определенные особенности процедуры учета. Будь то кадастровый учет земельных участков или объектов капитального строительства. Или же кадастровый учет новых объектов недвижимости, для которого характерен весьма обширных алгоритм действий. Поэтому следует хорошо понимать все аспекты деятельности по осуществлению кадастрового учета, кто имеет законные основания для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и то, кто вправе вступать в такие правоотношения.

2. Структура кадастрового учета образования новых объектов недвижимости

2.1 Субъекты и объекты кадастрового учета объектов капитального строительства

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» является основой нормативно-правового регулирования кадастра, определяет отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, - как кадастровые отношения [6].

Кадастровый учет объектов капитального строительства строится на том, что субъекты осуществляют действия по сбору информации, составлению учетной документации и постановке объектов на кадастровый учет и внесении данных об этом объекте капитального строительства в государственный реестр недвижимости.

Субъектами кадастрового учета объектов капитального строительства могут быть как физические, так и юридические лица:

· Орган, осуществляющий кадастровый учет

· Кадастровый инженер

· Собственник или его представитель

С заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться собственники или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.

Лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете объектов капитального строительства:

? с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

? с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими объектами недвижимости на указанном праве.

? с заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

? с заявлением об учете адреса правообладателя объекта недвижимости вправе обратиться собственник такого объекта недвижимости. С заявлением об учете адреса правообладателя земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве.

? с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости. С заявлениями о снятии с учета помещений вправе обратиться также собственники земельных участков, на которых были расположены соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование.

Формированием объектов капитального строительства занимаются кадастровые инженеры, а их описанием, идентификацией, привязкой к местности будет ведать только орган кадастрового учета - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Полномочия по государственному кадастровому учету и ведению ГКН осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 [9].

В сфере государственного кадастрового учета и ведения ГКН Росреестр выступает органом кадастрового учета.

Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Росреестр осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Росреестр осуществляет полномочия непосредственно и через свои территориальные органы (Управления Росреестра по субъектам Российской Федерации), их структурные подразделения [19].

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.

В соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93 полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенный в государственный кадастр недвижимости, переданы ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации, которые в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 473 реорганизованы в филиалы федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации [11, 17].

В ведении Росреестра находится федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Кадастровый инженер - физическое лицо, осуществляющее кадастровую деятельность, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Квалификационный аттестат кадастрового инженера выдаётся физическому лицу на основании сдачи им квалификационного экзамена, а также при условии соответствия следующим требованиям:

? имеет гражданство Российской Федерации;

? имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определённых органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

? не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Квалификационный аттестат выдаётся без ограничения срока, территории его действия и является документом единого федерального образца.

Кадастровый инженер может выбрать следующие формы организации своей кадастровой деятельности:

1) в качестве индивидуального предпринимателя;

2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

Кадастровый инженер обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, выдавший ему квалификационный аттестат, и орган кадастрового учета (Росреестр) о выбранной форме организации своей кадастровой деятельности. Соответствующее уведомление в письменной форме, заверенное подписью и печатью кадастрового инженера, представляется в указанные органы кадастровым инженером или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении в срок не позднее, чем тридцать рабочих дней со дня получения кадастровым инженером квалификационного аттестата [25].

Каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указываются адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата.

Объектами кадастрового учета объектов капитального строительства являются:

1. Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

2. Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Например, плотина и автомобильная дорога;

3. Помещение - часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования;

4. Объекты незавершённого строительства - объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. Объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Объект кадастрового учета обладает следующими индивидуальными характеристиками:

1) вид (наименование);

2) адрес и местоположение;

3) местоположение границ;

4) количественные и качественные характеристики

К количественным и качественным характеристикам объекта относятся:

1) для здания - назначение здания, этажность и общая площадь здания, год постройки, расположение помещений в здании (поэтажный план), материал наружных стен и поэтажных перекрытий;

2) для сооружения - вид и назначение сооружения, год постройки;

3) для помещения - назначение помещения, расположение помещения в здании и его площадь, количество комнат в нем и материал перегородок (стен) между ними;

4) для объекта, не завершенного строительством, - назначение здания или сооружения, дата разрешения на строительство;

Правительством Российской Федерации также могут быть установлены иные характеристики объектов капитального строительства, подлежащие учету в государственном кадастре недвижимости.

На основании выше изложенного можно смело судить о том, что каждый субъект и объект кадастрового учета объектов капитального строительства является неотделимой частью кадастрового учета. Сбор, обработка и хранение задокументированной информации об объектах кадастрового учета является важной частью ведения государственного кадастра недвижимости.

2.2 Виды кадастрового учета и порядок его проведения

На основании Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет недвижимого имущества подразделяют на: кадастровый учет земельных участков и кадастровый учет объектов капитального строительства [6].

Органом, который осуществляет государственный кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости выступает Росреестр.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества (далее - государственный кадастровый учет) осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом государственного кадастрового учета соответствующего заявления о государственном кадастровом учете, если иное не установлено законодательством.

1. Кадастровый учет земельных участков.

Для постановки на учет земельного участка необходимо предоставить следующий перечень документов:

· межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка);

Межевой план - документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке. В нем воспроизведены определённые, внесённые в государственный кадастр недвижимости, сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

? копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 Закона о кадастре местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

? документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

? копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

? копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

? копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением сведений категории земель, к которой отнесен земельный участок);

? копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования земельного участка).

2. Кадастровый учет объектов капитального строительства.

Кадастровый учет объектов капитального строительства осуществляется в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Одним из документов предоставление, которого необходимо для осуществления кадастрового учета ОКС, является технический план.

Технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет указанных объектов капитального строительства либо для учета изменений такого ОКС (Приложение А).

Помимо технического плана при постановке на кадастровый учет в орган кадастрового учета также необходимо предоставить следующие документы:

? акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);

? документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

? копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);

? копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

? копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о назначении такого здания или помещения) [19].

Способы подачи заявлений и документов, необходимых для осуществления кадастрового учета.

Заявления и документы для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости могут быть предоставлены заявителями:

- лично в местах приема заявителей территориального органа или федерального государственного учреждения (обособленного подразделения, отдела);

- посредством почтового отправления на почтовый адрес для приема заявлений и документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета территориального органа или федерального государственного учреждения (обособленного подразделения, отдела);

- в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования [12].

Заявление и документы, направленные на иной почтовый адрес территориального органа или федерального государственного учреждения (обособленного подразделения, отдела) не рассматриваются как заявление и документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета.

Выдача заявителям документов, подготовленных по результатам осуществления кадастрового учета

При постановке на учет объекта недвижимости, учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или снятии с учета объекта недвижимости ОКУ, обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку:

? кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта недвижимости);

? кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в ГКН при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости);

? кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в ГКН при кадастровом учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости);

? кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую внесенные в ГКН сведения о прекращении существования такого объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

? решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета;

? решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета.

Согласно статье 26 Федерального закона « О государственном кадастре недвижимости» основаниями для приостановления осуществления кадастрового учета являются случаи когда:

- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения)