В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Далее в ЖК РФ даются определения отдельных видов жилых помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Как отмечает А.А. Титов, в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).

В результате А.А. Титов приходит к выводу, что жилым помещением может быть:

- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). [Текст] - М., Юрайт-Издат. 2005. - С. 98..

Как видно, часть жилого дома в толковании ученого включает в себя и комнату, и часть квартиры в свете ст. 16 ЖК РФ, но вместе с тем он выделяет еще в отдельную группу часть квартиры, но при этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. Но в любом случае нельзя не согласиться с тем, что в ЖК РФ отсутствует понятие части жилого дома и части квартиры, тогда как и часть жилого дома, и часть квартиры могут включать в себя и часть комнаты. А, как отмечалось выше, признаком жилого помещения является его изолированность.

Вместе с тем справедливо отмечает П.В. Крашенинников, что закрепление правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям, вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах в коммунальной квартире. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений Крашенинников П.В. Жилищное право. Издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 19..

Эта проблема, которая возникает с вопросом об изолированности жилого помещения, вытекает и из содержания ст. 673 ГК РФ, а именно среди изолированных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, называются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, то есть в самом п. 1 указанной статьи заложено противоречие. Помещение, чтобы быть жилым, должно быть изолированным, но им может быть и часть комнаты (это следует из буквального толкования п. 1 ст. 673 ГК РФ).

В.Н. Литовкин пишет: "Закон определяет в качестве объекта найма часть квартиры и часть жилого дома, что необоснованно. Так может определяться доля в праве общей собственности. Но режим права собственности нельзя механически переносить на отношения найма жилого помещения. Часть квартиры - это и комната, это и часть комнаты. Последнее следует исключить в наемных отношениях независимо от форм собственности на жилье. Жилое помещение трудно представить в виде многоквартирного жилого дома. Объектом наемных отношений могут быть только реальные изолированные помещения" Социальное законодательство: научно-практическое пособие [Текст] / Отв. ред. Тихомиров Ю.А., Зенков В.Н. - М., Контракт. 2005. - С. 261.. Отмечает невозможность части комнаты или комнаты, связанной с другой комнатой общим входом (смежной комнаты), быть самостоятельным объектом договора найма и С.М. Корнеев Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II. Полутом 1. [Текст] / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. Издание второе, переработанное и дополненное. - М, Волтерс Клувер. 2004. - С. 460, 462..

Иной точки зрения придерживается Ю.К. Толстой. Указывая на то, что положение об изолированности распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, он отмечает, что в домах или квартирах, принадлежащих на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или ее часть)... Достаточно широко распространение и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов). То есть сдача внаем части квартиры... Статью же 673 ГК РФ нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма жилого помещения Гражданское право. Учебник Т. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - С. 255-256.. Б.М. Гонгало также указывает на возможность возникновения жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры - в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 2005. - С. 142..

Но в любом случае предметом договора найма не может быть помещение, которое не является жилым (коридор, кладовка).

Отметим, что понятие видов жилых помещений закрепляется и в законодательстве других стран. Согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля 1969 года Гражданское законодательство Израиля [Текст] / Науч. ред. Лившиц Н.Э. - СПб., Юридический центр Пресс. 2003. - С. 132-207. в ст. 52 и 77а даются понятия таких жилых помещений, как дом, квартира, кооперативный дом. Причем в понятиях есть различия в зависимости от того, какой дом: кооперативный дом или дом, не зарегистрированный как кооперативный дом. Так, в первом случае под домом понимается постоянное сооружение, в том числе и земельный участок, на котором оно возведено, а во втором случае - это постоянное сооружение, в котором имеется не менее двух квартир, включая земельный участок, на котором оно построено, не зарегистрированное в качестве кооперативного дома.

Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Схожее положение содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17). Только в отличие от ГК РФ, в п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., ЗАО Юстицинформ. 2007. - С. 56.. В этой части интерес представляет понятие квартиры согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля, в котором под квартирой понимается комната или комнатная ячейка, либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельная единица для проживания, занятия бизнесом или любой иной цели.

В действующем ЖК РФ признак благоустроенности имеет значение при решении вопроса о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Согласно ст. 84 ЖК РФ такое выселение, производимое в судебном порядке, возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, с предоставлением других жилых помещений, без предоставления других жилых помещений.

Кроме того, жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно соответствовать установленным нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 года № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина СЗ РФ. - 2005. - № 36. - Ст. 3706..

Таким образом, помещение должно отвечать определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым. И только жилое помещение, соответствующее всем вышеизложенным требованиям, сможет гарантировать удовлетворение жилищных потребностей граждан.

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Обмен жилыми помещениями

В Гражданском кодексе наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), ГК РФ содержит ряд положений (глава 35), относящихся к двум указанным видам договора найма жилых помещений.

В ГК предусмотрена письменная форма таких соглашений (статья 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно статье 162 ГК, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и иные доказательства.

Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации.

Гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (статья 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения или оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора, на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со статьей 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.

Устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились об ином, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Формулируя обязанности наймодателя, в ГК, с одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяется регламентация найма, где объектами выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относится, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию дома.

Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в главе 8 нового Жилищного кодекса РФ.

По ранее действовавшему жилищному законодательству ордер являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (статья 47 ЖК РСФСР) и давал основания для заключения договора социального найма жилого помещения (статья 51 ЖК РСФСР). В настоящее время договор социального найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В определении договора социального найма, установленном пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанности нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение.

Пункт 2 статьи 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям. Порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливаются ЖК РФ и нормами этого договора.

Предмет договора социального найма жилого помещения по новому жилищному законодательству несколько видоизменен и дополнен. Если ранее статьей 52 ЖК РСФСР предусматривалось, что предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, то статьей 62 ЖК РФ предусмотрено, что предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме. Ранее запрет налагался на заключение договора социального найма на часть комнаты или комнату, связанную с другой комнатой общим входом (смежные комнаты) и на подсобные помещения.

В отличие от сделок, рассмотренных выше, договор обмена жилыми помещениями регулируется не только и не столько гражданским законодательством. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право на обмен жилыми помещениями, предоставленными только по договорам социального найма. Ранее, до вступления в силу нового ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), в обмене могли участвовать как жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, так и предоставленные по договорам социального найма Семина Т. Обмен жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма [Текст] // Законность. - 2006. - № 11. - С. 21..

Еще одним существенным отличием от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (статья 67) при обмене жилыми помещениями является то обстоятельство, что для заключения такой сделки необходимо письменное согласие наймодателя (пункт 1 статьи 72 ЖК РФ) Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 17..

М.Ал.А. (сын) обратился в суд с иском к С. и М.Ан.А. (отцу) о признании права пользования жилым помещением как за членом семьи нанимателя, о признании обмена жилыми помещениями недействительным. Требования мотивировал тем, что проживал с отцом в двухкомнатной квартире N 29 дома 15 по ул. Шорникова в г. Кемерово. В феврале 1992 г. он был осужден к лишению свободы. После отбытия наказания в августе 1994 г. возвратился к отцу и вселился в квартиру. Когда истец проходил стационарное лечение в больнице, М. (отец) обменял названную квартиру на однокомнатную квартиру N 109 дома 29 по ул. Патриотов, нанимателем которой являлась С., без его, истца, согласия.

Принимая решение, суд исходил из того, что истец М. (сын) является членом семьи ответчика М. (отца), т.к. проживал в квартире N 29 по ул. Шорникова с рождения, с 28.02.97 по 27.08.99 отбывал наказание по приговору суда. После освобождения вернулся к отцу. В судебном порядке М. (сын) не признавался утратившим право на жилую площадь, возвратившись к прежнему месту жительства, восстановил право пользования жильем. Поэтому обмен, произведенный без согласия истца, судом признается недействительным. Названные доводы изложены в мотивировочной части решения.

В результате исполнения решения М. (сын) вселен в квартиру N 29 дома 15 по ул. Шорникова, М. (отец) остался в квартире N 109 дома 29 по ул. Патриотов. При этом М. (отец) произвел действия по отчуждению квартиры N 109 по ул. Патриотов, что усматривается из приобщенных копий документов.

С. с сыном оказались вообще лишенными какой бы то ни было жилой площади. Из копии решения Центрального районного суда г. Кемерово от 06.02.2007 видно, что договор о передаче в собственность С. и С.В.В. квартиры N 29 дома 15 по ул. Шорникова признан недействительным. Квартира передана в муниципальную собственность, администрация г. Кемерово обязана выдать М. (сыну) ордер на данную квартиру.

При таких обстоятельствах судебные постановления нельзя признать законными Определение Верховного суда Российской Федерации от 06 февраля 2007 года по делу № 81-Впр07-3 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2007. - № 6. - С. 24..

Следует отметить, что остальные нормы об обмене жилых помещений, предусмотренные ЖК РФ, не имеют существенных отличий от норм об обмене жилых помещений, предусмотренных ранее действовавшим ЖК РСФСР. Сохранена необходимость письменного согласия членов семьи нанимателя, а также органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами.

Статья 73 ЖК РФ устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:

- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства РФ.

Перечень условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, существенно видоизменен. Ранее действовавший ЖК РСФСР запрещал обмен, если он носил корыстный или фиктивный характер, если помещение являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства не нашли отражения в ЖК РФ. Новый кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК РСФСР такого основания запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.

Порядок оформления обмена жилыми помещениями, предусмотренный ЖК РФ, отличается от аналогичного порядка, установленного ЖК РСФСР. Согласно статье 71 ранее действовавшего кодекса, наниматели также заключали соглашение об обмене, но оно вступало в силу с момента получения каждым из нанимателей ордера на вселение в новое жилое помещение. Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает необходимость получения ордера. На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения [Текст] // Адвокат. - 2007. - № 1. - С. 18..

На наш взгляд, следует особо остановиться на вопросах, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения.

Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в статье 82 ЖК РФ Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (издание второе, исправленное, дополненное) [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2007. - С. 212..

В пункте 1 указанной статьи законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.

Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в статье 87 ЖК РСФСР.

Пункт 2 указанной статьи установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.

Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма.

Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.

Вместе с тем законодатель изъял ранее действовавшую норму (статья 86 ЖК РСФСР), согласно которой совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких изолированных комнат.

Таким образом, в настоящее время изменить договор найма жилого помещения путем раздела жилья не представляется возможным.

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия может быть удовлетворено различными способами и, в частности, путем заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений передают друг другу права и обязанности нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности в отношении другого Кущенко В.В. Смена направленности при закреплении и защите права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 9. - С. 23..

Однако известны случаи, когда один из участников обмена является нанимателем, а другой - собственником жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Подзаконные нормативные акты, принятые в тридцатые годы, допускали в этих случаях обмен, но порядок совершения подобных сделок был сложным. Параграф 1 Инструкции Наркомхоза и Наркомюста РСФСР от 3 ноября 1939 г. "Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями" допускал обмен гражданами принадлежащих им на праве личной собственности домов на государственную или ведомственную жилую площадь лишь в исключительных случаях и не иначе как с особого, в каждом отдельном случае, разрешения Наркомата коммунального хозяйства РСФСР.

Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 10 июня 1952 г. эта норма была исключена из Инструкции от 3 ноября 1939 г., а в заменившей ее Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 28 июня 1959 г. говорилось лишь об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договорам найма или аренды и не упоминалось о возможности обмена жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности. Это обстоятельство дало повод утверждать о недопустимости таких сделок. Однако судебная практика иногда признавала их законность, поскольку гражданское право не знает замкнутого круга сделок: допустимы не только сделки, прямо предусмотренные законом, но и любые другие, ему не противоречащие Гетман Е.С. Обмен жилыми помещениями: правовая природа, тенденции развития законодательства. Проблемы гражданского, семейного и жилищного законодательства: Сборник статей. [Текст] / Отв. ред. Литовкин В.Н. - М., Городец. 2005. - С. 78..

В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Согласно ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Хотя эта норма находится в ст. 20 - "Обмен жилых помещений", рассматриваемый договор существенно отличается от договора обмена жилыми помещениями, предусмотренного ч.1 этой статьи и ст.ст.67-74 Жилищного кодекса РСФСР. Договор обмена жилыми помещениями предполагает, что обмениваются помещения, принадлежащие сторонам по договорам найма жилых помещений.

Отличается рассматриваемый договор и от договора мены (ст. 567 ГК), предполагающего наличие у каждой из сторон права собственности на обмениваемые вещи. Договор же, о котором идет речь, исходит из наличия права нанимателя помещения у одной стороны и права собственности на помещение у другой стороны. Существо его состоит в том, что наниматель должен приобрести право собственности на помещение, принадлежащее другой стороне, а собственник приобретает права и обязанности нанимателя помещения другой стороны.

Обязательность нотариального удостоверения рассматриваемого договора законом не предусмотрена, но оно возможно по соглашению сторон (подп.2 п.2 ст.163 ГК).

Для заключения договора необходимо: согласие собственника жилищного фонда, в котором находится нанимаемое помещение, или уполномоченного собственником лица (органа), а также проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Состав членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, определяется по данным регистрационного учета. Но необходимо также согласие лиц, за которыми сохраняется право на занимаемое жилое помещение в соответствии со ст.ст.60, 62 ЖК РСФСР (с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г.).

Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма на другое помещение законом не предусмотрена. Но следует учесть, что согласно п.2 ст.222 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому возможны конфликты, во избежание которых следует рекомендовать сторонам предусматривать в договоре обязательства членов семьи прежнего собственника помещения освободить помещение с переселением во вновь приобретенное помещение на правах члена семьи нанимателя. Для этого необходимо их письменное согласие.

Если обмениваемое помещение принадлежит супругам на праве общей собственности, договор заключается одним супругом с участием или с согласия другого. В тех случаях, когда в отчуждаемом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, договор в соответствии с п.4 ст.292 ГК может быть заключен лишь с согласия органа опеки и попечительства (ч.3 ст.67 ЖК РСФСР, в редакции Федерального закона от 28 марта 1998 г.).

Если в помещении, занимаемом стороной по договору найма, проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (в том числе и временно отсутствующие, являющиеся членами семьи), требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Отношения, предусмотренные рассматриваемым договором, не урегулированы в достаточной степени. Поэтому следовало бы в соответствии со ст.6 ГК применять по аналогии нормы, регулирующие сходные отношения. В частности, целесообразно применять п.2 ст.559 ГК о государственной регистрации договора, который считается заключенным с момента такой регистрации.

К этому договору применима и ст.73 ЖК РСФСР об условиях, при которых заключение этого договора не допускается, если: к нанимателям предъявлен иск о расторжении договора найма; дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; дом подлежит капитальному ремонту с переустройством или переоборудованием жилых помещений; в связи с обменом жилых помещений жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении этих условий.

Представляется, что препятствием к заключению указанного договора является также предъявление к собственнику обмениваемого помещения иска, оспаривающего его право собственности. Если принадлежащее собственнику помещение заложено, договор может быть заключен лишь с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).

Поскольку договор подлежит государственной регистрации учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК), то, по моему мнению, нет необходимости в оформлении обмена ордерами, о чем говорится в ст. 71 ЖК РСФСР. Зарегистрированный договор является основанием возникновения права собственности на жилое помещение у одной стороны и прав и обязанностей нанимателя жилого помещения у другой стороны.

С принятием Жилищного кодекса РФ 2004 г. произошли существенные изменения в правовом режиме обмена жилыми помещениями. Автор рассматривает основные нововведения, касающиеся формы заключаемого договора, участников сделки, оснований для отказа в ее совершении.

Обмен - один из договорных способов изменения места жительства граждан как в пределах конкретного населенного пункта, так и с выездом в другой город, село и т.д. С принятием в 2004 г. нового Жилищного кодекса (ЖК) РФ существенно изменился правовой режим обмена. Рассмотрим основные нововведения.

1. Договор об обмене жилыми помещениями стал заключаться в письменной форме путем составления одного документа (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).

Ранее соглашение об обмене вступало в силу с момента выдачи ордеров (ст. 71 ЖК РСФСР); форма обменного ордера была утверждена Инструкцией о порядке совершения обмена (приказ Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. № 12).

Полагаем, что по аналогии с типовым договором социального найма Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 315 от 21 мая 2005 г.] // СЗ РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126. возможно утверждение и формы договора обмена.

2. Изменился подход к участникам обмена.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" допускал обмен с участием частного собственника, определив, что в данном случае происходит обмен правами (ст. 20).

Действующий ЖК РФ исходит из того, что обмен жилыми помещениями является правомочием гражданина, владеющего жильем на основании договора социального найма (ч. 1 ст. 72).

Гражданский кодекс РФ, строго говоря, не предусматривает возможности обмена для нанимателя, проживающего в помещении на основании договора найма (гл. 35), именуемого иногда договором коммерческого найма.

Между тем, в Москве сохранена возможность совершения обмена между нанимателями (по договорам как социального, так и коммерческого найма) и собственниками жилых помещений.

Обосновать данное решение можно лишь гражданско-правовым принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Приведенная в качестве контраргумента сказанному ссылка на ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, в соответствии с которой в части правового регулирования жилищных отношений приоритет имеет ЖК РФ, может породить вопрос: допустимо ли использовать гражданско-правовые нормы о договорах, в частности, купли-продажи, мены жилых помещений, несмотря на отсутствие их регламентации в ЖК РФ?

3. Предметом договора обмена выступают жилые помещения.

Опираясь на ранее действовавшие жилищные акты, В.В. Дозорцев указывал, что "законодательство не устанавливает требования "равноценности" обмениваемых помещений по благоустройству и размеру". Иными словами, возможны были обмены как на равноценную площадь, так и на помещение большего или меньшего размера, при этом никакой доплаты не подразумевалось. Единственным условием выступало соблюдение учетных норм постановки на учет. То есть, исходя из смысла ст. 73 ЖК РСФСР, ни одна из сторон договора не должна была существенно ухудшить свои жилищные условия, в результате чего у нее возникли бы основания для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий после совершения обмена.

В действующем ЖК РФ аналогичная по содержанию ст. 73 указанного условия не содержит, однако это не означает, что подобные обмены с ухудшением жилищных условий теперь приветствуются. На основании ч. 1 ст. 70, ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может запретить вселение граждан, в том числе в результате обмена, в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир).

4. Перечень оснований для отказа в совершении обмена имеет исчерпывающий характер (ст. 73 ЖК РФ).

Однако перечисленных в указанной статье мотивов бывает недостаточно. Например, в ходе подготовки документов для оформления договора обмена порой выясняется, что одно из жилых помещений принимает участие в обмене в пятый, шестой и т.д. раз за последний, довольно короткий, период времени. В таких случаях жилое помещение, неоднократно участвующее в обмене и находящееся, как правило, в маленьком населенном пункте одной из областей центральной части России, значительно хуже второго помещения, предлагаемого к обмену и находящегося в черте г. Москвы. Причем немосковская квартира перед тем, как снова выйти на рынок обмена, продается третьим лицам, в связи с чем граждане, ранее обменявшиеся туда из г. Москвы, выбывают из поля зрения жилищных органов, оформляющих последующие обмены с участием данной квартиры.

Представляется, что помимо отказа в совершении обмена на основании упомянутого перечня должна быть предусмотрена возможность приостановить оформление обмена в случае выявления сомнительных обстоятельств для проведения дополнительной проверки или обращения в правоохранительные органы.

Подобная мера позволит уменьшить количество различных правонарушений, совершаемых при обмене жилыми помещениями. В судебной практике таких случаев немало. Рассмотрим один из них.

В районном суде ЦАО г. Москвы в 2005 г. был рассмотрен иск прокуратуры об истребовании квартиры из владения; выселении из жилого помещения гражданина (впоследствии оказавшегося добросовестным приобретателем квартиры); возврате квартиры собственнику (городу); признании недействительным обменного ордера, договора передачи (в порядке приватизации), свидетельства о государственной регистрации права собственности и договора купли-продажи данной квартиры.

В ходе изучения материалов было установлено, что в орган, уполномоченный совершать обмен жилыми помещениями, обратились собственник однокомнатной квартиры, находящейся в частной собственности в Тверской области, и представитель нанимателя однокомнатной квартиры, находящейся в собственности г. Москвы и расположенной в г. Москве.

Как выяснилось позднее, собственник представил подложные документы. В действительности предлагаемой к обмену квартиры не существовало; свидетельство о государственной регистрации права собственности на эту квартиру подписано государственным регистратором, которого на самом деле нет; договор отчуждения (купли-продажи в рамках обмена) собственности в Тверской области нанимателю в г. Москве был удостоверен нотариусом, который также не значился в соответствующем реестре Управления Министерства юстиции по Тверской области.

Впоследствии собственник-мошенник приватизировал приобретенную им квартиру в г. Москве и сразу продал ее третьему лицу.

В результате неоднократного рассмотрения данного дела иск прокуратуры был удовлетворен Бюллетень Верховного Суда ВС РФ. - 2005. - № 8. - С. 32..

2.2 Отличие обмена от замены жилых помещений

Необходимость совершенствования законодательства, регламентирующего жилищные отношения, со всей очевидностью ставит задачу поиска правовых форм, способствующих лучшему удовлетворению потребностей граждан, в том числе в качестве занимаемого жилья.

Применительно к нанимателям жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов такой правовой формой может служить замена жилых помещений, проводимая в установленных законодательством случаях органом местного самоуправления по заявлению нанимателя Потяркин Д. Замена жилого помещения [Текст] // Законность. - 2005. - № 7. - С. 24..

Термин «замена» практически не использовался ранее действовавшим законодательством: глава 28 «Наем жилого помещения» в ГК РСФСР 1964 г. и соответствующие главы ГК союзных республик не содержали ни одного упоминания о возможной замене. Вместе с тем ст. 316 ГК РСФСР предусматривала, что в случае образования излишней изолированной комнаты в квартире, предоставленной в пользование одной семье, наниматель был вправе либо заселить ее в соответствии с требованиями настоящей статьи, либо требовать переселения его в отдельную квартиру меньшего размера.

Это положение впоследствии было закреплено в ст. 32 Основ жилищного законодательства и ст. 75 ЖК РСФСР. Согласно им наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органов местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

При этом закон не ставит рассматриваемое право в зависимость от характера занимаемой жилплощади, которая может быть и отдельной квартирой или другим изолированным помещением, состоящим из одной или нескольких комнат.

Довольно часто замену жилой площади представляют как обмен с органом местного самоуправления либо предприятием, хотя по существу она выступает в качестве иной, особой категории. Так, по мнению П.И. Седугина, предоставленное нанимателю законом право на замену своего жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера - разновидность обмена жилыми помещениями, главной особенностью которого является то, что одной из сторон в данном соглашении выступает местная администрация города, района или предприятие (учреждение, организация), которому принадлежит жилой дом; им передается жилое помещение, занимавшееся нанимателем и членами его семьи, а взамен нанимателю предоставляется другое жилое помещение меньшего размера Седугин П.И. Жилищное право. [Текст] - М. Норма. 2006. - С. 108..

Неразработанность института замены жилых помещений в теоретическом плане, нестабильная практика приводили к тому, что отношение к имевшимся случаям замены было не всегда позитивно. Так, М.А. Нечецкий писал: «Иногда в практике юридические лица - исполком или предприятие - предоставляют гражданам для раздельного проживания две свободные квартиры в обмен на одно жилое помещение, в котором эти граждане, являясь нанимателями, в дальнейшем проживать не могут ввиду неприязненных отношений. Подобное положение иногда возникает, например, между бывшими супругами. Такой «обмен» недопустим потому, что в подобных случаях обмена жилой площади... не возникает. Обмен жилыми помещениями может произойти только в случае, когда объектом его являются жилые помещения, занятые по договору жилищного найма нанимателями, между которыми производится обмен» Нечецкий М.А. Обмен жилых помещений в государственных домах и в домах ЖСК. [Текст] - Саратов. Изд-во Саратовского ун-та. 1978. - С. 8..

Как видно, автор совершенно правильно отметил, что рассматриваемым отношениям присущ иной характер, нежели это имеет место в обменных сделках, правильно их квалифицировал, но вместе с тем не попытался проанализировать их с особых позиций замены жилых помещений.

1. В отличие от договора обмена жилыми помещениями, сторонами которого являются граждане (наниматели или члены ЖСК или наниматели и члены ЖСК одновременно) в договоре замены с одной стороны участвует гражданин - наниматель, а с другой - орган местного самоуправления (или организация, если жилое помещение находится в ведомственном жилищном фонде).

Из этого следует, что отношения по замене имеют не чисто гражданско-правовой характер, они содержат в себе административные элементы, поскольку решение о замене принимается распорядительным путем (при наличии соглашения сторон).

2. Признаком замены является предоставление гражданину органом местного самоуправления или администрацией предприятия свободного жилого помещения взамен сданной и поступающей в их распоряжение жилой площади. Это помещение после его сдачи также подчиняется режиму свободного жилого помещения, отличному от режима освобождающейся площади.

3. Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах.

4. Важная черта договора замены заключается в том, что соответствующие жилые помещения могут относиться к государственному либо к муниципальному фонду. И уж во всяком случае невозможна замена жилой площади члену ЖСК, не выплатившему полностью пай. В то же время обмен между нанимателями в домах государственного и муниципального жилищного фонда и соответствующими членами ЖСК прямо разрешен законом. Следует отметить, что в тех случаях, когда предприятие не может по каким-либо причинам заменить жилое помещение своему работнику, проживающему в доме этого предприятия, возможно соглашение с органом местного самоуправления о переселении этого гражданина в порядке замены на жилую площадь, предоставляемую этим органом при условии, что освобождаемое жилое помещение будет передано в его распоряжение.

5. В некоторых случаях замену отличает от обмена еще одна особенность, связанная с объектом заключаемого договора. При определенных условиях объектом договора обмена жилыми помещениями может выступать смежная комната или даже часть комнаты. Такие обмены именуются родственными (внутрисемейными) и имеют место тогда, когда лицо, въезжающее в порядке обмена, вселяется на жилую площадь в качестве члена семьи нанимателя. Заменено же может быть только изолированное жилое помещение.

6. Замена может применяться и в отношении тех жилых помещений, которые имеют специальный правовой режим. Это особая черта, отличающая ее от обмена. Так, к примеру, не допускается обмен служебного жилого помещения. Вместе с тем это обстоятельство не есть препятствие к замене.

7. Правильное разрешение возникающих практических вопросов, связанных с проблемой замены жилой площади, зависит и от четкого определения оснований заключения договора замены. Основания, по которым допускается замена, должны быть перечислены в нормативных актах, в то время как мотивы обмена могут быть самыми разнообразными, и закон даже не содержит попытки их перечисления.

Это правило имеет важное значение, в частности, для того, чтобы избежать обхода с помощью института замены правил о предоставлении жилых помещений только нуждающимся, чтобы улучшение жилищных условий производилось гражданам, имеющим на то право.

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что отношениям по замене присуща определенная специфика и между договорами обмена и замены жилых помещений имеются значительные различия, не позволяющие смешивать эти две правовые категории. Вместе с тем некоторые нормы законодательства об обмене могут применяться по аналогии и к отношениям по замене, поскольку они обладают единой функциональной направленностью Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) [Текст] - М. Статут. 2005. - С. 246..

Длительное время правоотношения в области предоставления жилых помещений - постановка граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, обеспечение их жилыми помещениями - оценивались и ныне оцениваются большинством авторов в качестве административно-правовых, выполняющих функцию правовой предпосылки для последующего формирования гражданско-правового отношения. По мнению других авторов, отношения в области предоставления жилых помещений вообще не оказывают воздействия на жилищное правоотношение.

Согласно точке зрения Б.М. Гонгало, правовые отношения по поводу предоставления жилой площади по сути своей организационные, цель которых - формирование жилищного правоотношения Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Свердловск. 1984. - С. 16..

Ряд авторов склоняется в пользу гражданско-правового характера рассматриваемых отношений. Так, В.Ф. Яковлев считает, что отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями характеризуются признаками, которые присущи предмету гражданского права: субъекты их выступают по отношению друг к другу в качестве лиц, не подвластных одно другому. Они своими действиями и по своему усмотрению приобретают права и обязанности, определяют их содержание в рамках закона и осуществляют их Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений [Текст] // Основы советского жилищного законодательства. - Свердловск. УрГУ. 1981. - С. 37-38..

Отмеченные особенности тем не менее позволяют прийти к выводу о том, что институт замены жилой площади можно рассматривать как особую форму предоставления жилых помещений. А если это так, то допустимо предположить, что специфика отношений, складывающихся в области предоставления жилых помещений, в определенной мере свойственна и тем связям, которые возникают в результате замены жилых помещений. Представляется, что в первую очередь это может быть отнесено и к особенностям правовой природы института замены.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72-74 Жилищного кодекса РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения [Текст] // Адвокат. - 2005. - № 11. - С. 27; Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений [Текст] // Юрист. - 2006. - № 5. - С. 28; Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2. [Текст] / Отв. ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. - М. Проспект. 2007. - С. 294; Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. - 8-е изд., испр. [Текст] / Отв. ред. Исаков В.Б. - М. Юрайт-Издат. 2007. - С. 108..

Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

В ч. 4 ст. 72 Жилищного кодекса РФ установлены специальные правила для осуществления обмена жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений. Обмен таких жилых помещений допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Указанные органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. В соответствии с ч. 2 ст. 72 Жилищного кодекса проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. В данной норме имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 Жилищного кодекса.

Сохранено правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. При этом должны быть учтены заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает, однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 Жилищного кодекса.