Следует подчеркнуть, что сторонами, участвующими в обмене, могут быть наниматели, арендаторы, члены ЖСК, не выплатившие паевые взносы, и собственники жилых помещений. При этом необходимо учесть, что под "арендаторами" подразумеваются только физические лица. Несмотря на то что по ст. 671 ГК РФ арендаторами выступают и юридические лица, последние не могут быть участниками договора обмена, поскольку не являются непосредственными пользователями жилых помещений (как и по договору найма, по договору аренды жилое помещение должно использоваться по назначению - для проживания граждан).

Предметом обмена, так же как и предметом найма, могут быть только жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, и смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом. Жилые помещения, находящиеся в подвале, полуподвале, бараке или другом не приспособленном для жилья строении, не могут быть предметом обмена. Также не могут быть предметом обмена подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.), переоборудованные в жилые. В порядке исключения в соответствии с ЖК РФ в качестве объекта обмена может выступать и часть комнаты, при условии, что гражданин, въезжающий в порядке обмена, становится членом семьи нанимателя. Например, в однокомнатной квартире живут две сестры. Одна выходит замуж, и другая обменивает свою часть комнаты на комнату мужа сестры Советское жилищное законодательство/Под ред. П.И. Седугина. - М.: Юридическая литература, 1986. - С. 86..

В качестве примера можно привести постановление Президиума Московского городского суда.

Б. - наниматель четырехкомнатной квартиры размером 62,52 кв. м, в которой вместе с ней проживают ее сын и дочь, а также тетя - Ж., занимающая однокомнатную квартиру 19 кв. м, договорились об обмене, согласно которому Ж. согласилась переехать к племяннице и проживать с ней единой семьей, а в ее квартиру должен переехать В., сын племянницы. Поскольку в оформлении обмена отказано, был заявлен иск о признании необоснованным этого отказа.

Решением Свердловского районного народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) в иске отказано.

Президиум Московского городского суда, рассмотрев протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР, отменил судебные постановления, указав следующее.

Тетя Б. - Ж., 1910 года рождения, одинокая, - изъявила желание проживать одной семьей с Б. и ее детьми, с которыми состоит в родственных отношениях, нуждается в повседневной помощи и присмотре; фактически она длительное время проживает с ними. В. - сын Б. - должен переехать в однокомнатную квартиру Ж. Такое право на обмен жилой площади одного из членов семьи при наличии письменного согласия других членов семьи предусмотрено ст. 70 ЖК РСФСР, на которую суд сослался в своем решении. От участников обмена при этом требуется соблюдения лишь одного условия - въезжающий в порядке обмена гражданин должен вселиться в качестве члена семьи нанимателя этого жилого помещения.

В мотивировочной части решения суд признал, что Ж. - старый и больной человек, фактически пользуется квартирой Б. и ввиду большего размера жилой площади квартиры своим проживанием не ущемляет их интересов. Однако вопреки такому признанию суд в иске отказал, указав, что истица не доказала проживания в данный период времени одной семьей с Ж.

Между тем ст. 70 ЖК не требует, чтобы въезжающий в порядке обмена гражданин являлся членом семьи нанимателя до обмена.

По делу не выяснены с достаточной полнотой взаимоотношения сторон и обоснованность отказа в оформлении обмена жилплощади Бюллетень Верховного Суда РСФСР. -2001.- № 4.- С. 9..

Законодатель устанавливает следующие условия обмена: письменное согласие проживающих с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих, и согласие наймодателей, будь то предприятия, учреждения или организации. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом судом учитываются и мнения лиц, проживающих в обмениваемых помещениях (ст. 68 ГК РФ). Кроме того, по п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" Бюллетень Верховного Суда СССР.- 1987. - № 3. -С. 8. суды, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами его семьи было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилыми помещениями, суд может учесть это обстоятельство. При обращении в суд обязательно должно быть указано, на какую именно площадь предполагается произвести обмен, - без этого суд не в состоянии оценить, заслуживают ли внимания доводы и интересы граждан, как требующих обмена, так и возражающих против него.

Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

ЖК РФ допускает проведение в судебном порядке принудительного обмена при отсутствии согласия между всеми членами семьи. Обязанность произвести обмен жилой площади в принудительном порядке может быть возложена судом лишь на лицо, которое своими неправомерными действиями создает невозможность совместного с ним проживания. В.Р. Скрипко указывает, что иски о принудительном обмене жилых помещений в домах ЖСК могут предъявляться лишь членами кооперативов, а не лицами, проживающими совместно с ними. В противном случае, разрешая по их иску дело, суд фактически решал бы вопрос об исключении пайщика из ЖСК, что выходило бы за пределы его компетенции .

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров. Отказ в выдаче ордеров может быть обжалован в судебном порядке Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Титова А.А. - М., Юрайт-Издат. 2005.-С. 129..

Обмен жилых помещений может быть признан судом недействительным. Условиями признания обмена недействительным являются:

- совершение обмена с нарушениями требований, установленных Жилищным кодексом;

- общие основания признания сделок недействительными по гражданскому законодательству.

Требования о признании недействительности обмена жилых помещений могут быть заявлены в течение срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ.

ЖК РФ оговаривает условия, при которых обмен жилых помещений не допускается. К ним относятся:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Кроме того, П.В. Крашенинников приводит пример запрета обмена жилыми помещениями, прямо не оговоренного в федеральном законодательстве, но учтенного в законодательных актах субъектов Российской Федерации. Так, не допускается обмен, если жилое помещение является предметом залога Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М., Статут, 1999. - С. 32..

Данные выше условия еще являются актуальными в настоящее время.

Другим основание прекращения жилищных правоотношений является дарение жилища. Как следует из ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. Тихомирова М.Ю. - М. Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - С. 210..

Необходимо иметь в виду, что если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организации обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи "обмена квартиры в порядке дарения" Скрипко В.Р. Обмен и раздел жилой площади. - М., Юрлитиздат. 1972.- С.24.. На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность предмета дарения Маковский А.Л. Дарение // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - С. 306..

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими гражданами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемых могут выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.

Согласно ст. 573 ГК одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК не допускается дарение жилых помещений:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

в отношениях между коммерческими организациями.

Следует обратить внимание на то, что данный перечень может быть расширен только федеральным законом. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать такие запреты, поскольку гражданское законодательство - в исключительной компетенции Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ).

Вместе с тем такие случаи, к сожалению, встречаются.

Так, гражданин Б. и индивидуальное частное предприятие (ИЧП) "Кавказ" обратились в суд с жалобой на отказ нотариуса Сочинского нотариального округа удовлетворить договор дарения ИЧП "Кавказ" квартиры Б. в г. Сочи и просили обязать нотариуса удостоверить этот договор. Как указали в подтверждение жалобы заявители, отказ в удовлетворении договора по мотиву того, что ст. 35 Закона Краснодарского края "О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края", предусматривающая запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности гражданам, не зарегистрированным (не прописанным) в Краснодарском крае, противоречит Конституции Российской Федерации, нарушает законные права и интересы собственника.

Решением Центрального районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении жалобы Б. отказано.

Президиум Краснодарского краевого суда протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ аналогичный протест был удовлетворен и указано следующее.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что Б. не имеет прописки в Краснодарском крае и в соответствии с требованиями ст. 35 Закона Краснодарского края "О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края" (принятого Законодательным Собранием Краснодарского края 7 июня 1995 г.), предусматривающей запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности, нотариус обоснованно отказал в удостоверении договора дарения квартиры.

Этот вывод ошибочен, поскольку сделан без учета требований п. 2 ст. 209 ГК РФ.

Судебные постановления были отменены в связи с неправильным применением норм материального права Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2003.- № 8. -С. 12-13..

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Согласно ст. 580 ГК вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый (скорее хорошо забытый) вид дарения - пожертвование. Согласно ст. 582 пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений - проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Следует обратить внимание на то, что пожертвование жилища гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием его по определенному назначению. Например, с условием передачи его под семейный детский дом. При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.

Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию.

В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица - жертвователя - по решению суда. Использование пожертвованного жилища не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. Данные отношения регламентируются главой 33 ГК. По рентному договору собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний, в обмен на имущество, будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания (ст. 583 ГК). Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.

Рентный договор независимо от того, движимое или недвижимое имущество является его объектом, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если в качестве объекта выступает жилище или иное недвижимое имущество, то договор подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК).

Советское и российское законодательство до введения части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в действие не предусматривало договоров постоянной ренты. Вместе с тем запрещения заключения подобных соглашений также не было. Существовала двойственная ситуация: отсутствие (точнее, забвение) сделок подобного рода приводило к отсутствию постоянных рентных отношений.

В отличие от постоянной пожизненная рента имела место в законодательстве и на практике. Однако ее применение сводилось лишь к сделкам, совершаемым первоначально с жилыми домами, а после вовлечения в экономический оборот квартир в многоквартирных домах - и со всеми жилыми помещениями. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, где в качестве продавца могли выступать только нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта - только жилые дома, к другим жилым помещениям норма применялась по аналогии.

Отчуждение дома при жизни продавца было запрещено. Анализируя в литературе данную норму, отмечалось, что это необходимо для максимальной охраны интересов нетрудоспособного продавца на случай, если договор впоследствии будет расторгнут и возникнет вопрос о возврате дома Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Отв. ред. Садиков О.Н.-М.,Юрист.2002.- С. 290.. Цена договора выражалась в предоставлении ежемесячного содержания до конца жизни продавца.

Вместе с тем фактически пожизненная рента применялась гораздо шире, а на практике часто данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений.

Отношения, вытекающие из договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, так же как и рентные отношения, по которым происходит переход права собственности, порождают в том числе и право пользования жилищем (если иное не вытекает из договора). Данное положение подтверждается судебной практикой.

Так, 31 мая 1995 г. между собственницей двухкомнатной квартиры в доме № 28 по ул. Пятницкой в г. Москве Селеновой А. и ее внучкой Селеновой С. был заключен нотариально удостоверенный и зарегистрированный в департаменте муниципального жилья Правительства г. Москвы договор купли-продажи названной квартиры с условием пожизненного содержания.

Селенова С. обратилась в паспортную службу милиции с заявлением о регистрации ее по месту жительства в упомянутой квартире. Это заявление 20 ноября 1996 г. паспортным управлением ГУВД г. Москвы оставлено без удовлетворения со ссылкой на то, что в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 2 апреля 1996 г. дом № 28 по ул. Пятницкой подлежит сносу, в связи с чем регистрация в нем не производится.

Отказ паспортного управления ГУВД г. Москвы в ее регистрации по месту жительства Селенова С. обжаловала в суд. По ее мнению, данным отказом нарушены ее право собственности на квартиру и право свободно избирать место жительства.

Решением Замоскворецкого межмуниципального суда Центрального административного округа г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) жалоба Селеновой С. оставлена без удовлетворения со ссылкой на Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в г. Москве и Московской области, утвержденные Постановлением Правительств г. Москвы и Московской области от 26 декабря 1995 г. № 1030-43, в соответствии с которыми граждане не подлежат регистрации по месту жительства, если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит расселению в связи со сносом, реконструкцией или капитальным ремонтом с момента принятия решения Правительства г. Москвы или Правительства Московской области по данному вопросу.

Президиум Московского городского суда по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменил судебные постановления, как вынесенные с нарушением норм материального права, указав следующее.

Права граждан на территории Российской Федерации свободно передвигаться, выбирать место жительства и иметь собственность гарантированы Конституцией Российской Федерации и являются непосредственно действующими.

В соответствии с ч. 1 ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Эти конституционные права в силу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Регистрация граждан по месту их жительства предусмотрена Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (ст. 3 упомянутого Закона), а не как мера ограничения конституционных прав граждан Российской Федерации.

В ст. 6 данного Закона регистрация гражданина по месту жительства определена как уведомительная процедура: гражданин обязан сообщить о перемене места жительства, а орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту его жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов на регистрацию.

Исходя из названных положений Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в регистрации Селеновой С. по месту ее жительства в г. Москве могло быть отказано только в том случае, если бы ограничения в выборе места жительства в г. Москве были введены федеральным законом.

Федерального закона, ограничивающего право гражданина свободно выбирать место жительства и в полной мере реализовывать право собственности на жилые помещения в г. Москве, не существует, в связи с чем отказ в регистрации заявительницы по месту ее жительства в квартире в доме по ул. Пятницкой незаконен.

Нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, противоречащие Конституции Российской Федерации и федеральному законодательству, не могут служить основанием для ограничения прав и свобод граждан и в силу указания на это в ст. 76 Конституции Российской Федерации судом применяться не могут.

В связи с этим ссылка суда на Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в г. Москве и Московской области как на основание отказа в удовлетворении требований Селеновой С. о регистрации ее по месту жительства необоснованна.

Учитывая, что обстоятельства дела судом установлены с достаточной полнотой, но допущена ошибка в применении норм материального права, президиум Московского городского суда вынес новое решение об удовлетворении требований заявительницы Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.- 2003. -№ 8. - С. 12; Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.- 1998.-№ 9.- С. 13..

Жилое помещение, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты:

за выплату, в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже;

бесплатно, в этом случае применяются правила о договоре дарения.

Как следует из ст. 586 ГК, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет дополнительную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

В целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей Гражданский кодекс устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье (ст. 587).

За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает проценты. Размер процентов устанавливается договором ренты, если же в договоре процент не оговорен, то он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

На основании ст. 589 ГК получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.- С. 320..

Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, они (права) могут передаваться путем уступки требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК.

Размер выплаты постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Закон защищает получателя ренты тем, что согласно ст. 590 ГК размер выплачиваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Следует иметь в виду, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут изменяться договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.

Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.

Согласно ст. 599 ГК при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Регламентация такой сделки осуществляется § 4 главы 33 ГК. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Договор пожизненного содержания с иждивением должен определять стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением// Бюллетень нотариальной практики.- 2003. -№ 5.- С.14..

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 ГК, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты.

2.2 Прекращение жилищных правоотношений лицами, не являющимися собственниками жилых помещений

Основания прекрашения жилищных правоотношений для лиц не являющихся собственниками будут являться:

Выселение с предоставлением другого помещения подразделяется на две категории - выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения (не обязательно благоустроенного).

Согласно ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного помещения, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признанно не пригодным для проживания;

4) если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Титова А.А.-М., Юрайт-Издат. 2005.-С. 163..

Решение о сносе дома должно быть принято уполномоченным органом и, кроме этого, быть необходимым для производства тех или иных работ. В противном случае это решение может быть оспорено в суде Жилищное законодательство: Комментарий. - М.: Юрид. лит., - 1991. - С. 267..

Снос дома может осуществляться не только в целях освобождения земельного участка для передачи его предприятию, но и для других целей. Правда, в этом случае благоустроенное помещение предоставляет либо местная администрация, либо орган государственной власти.

Предоставление другого помещения выселяемым лицам производится независимо от времени их проживания в сносимом доме. При этом помещение, как правило, предоставляется не для временного, а для постоянного проживания. Предоставление временного жилого помещения может иметь место только с согласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи.

Право на получение при выселении из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений имеют: наниматели, члены их семей (в том числе и бывшие члены их семей), которые вселились одновременно с нанимателем на основании ордера либо были вселены им впоследствии, а также временно отсутствующие из числа граждан, за которыми сохраняются жилые помещения Жилищное законодательство: Комментарий. М.: Юрид. лит., - 1991.- С. 283..

Поскольку поднаниматели и временные жильцы, независимо от срока своего проживания на площади нанимателя, не приобретают на нее самостоятельного права, они подлежат выселению из сносимого дома, хотя и в судебном порядке, но без предоставления другой жилой площади Толстой Ю.К. Жилищное право. - С. 160..

Так же как и при выселении в связи со сносом жилого помещения, нанимателю и членам его семьи независимо от времени проживания предоставляется другое благоустроенное помещение.

К нанимателю может быть предъявлено требование о переселении на другую жилую площадь в том случае, если изменяется целевое назначение помещения и оно перестает быть жилым помещением. Если же к нанимателю предъявляется иск о расторжении договора найма жилого помещения в целях предоставления помещения другому нанимателю, такое требование не может быть удовлетворено Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. -М.: Юрид. лит., 1974.- С. 33 - 34..

Таким образом, только в случае изменения целевого назначения помещения граждане могут быть выселены из занимаемых помещений Там же. - С. 35..

Угроза дома (жилого помещения) обвалом - понятие более узкое, чем непригодность дома для проживания, которая и является основанием для сноса дома или переоборудования его в нежилой. Она представляет частный случай непригодности дома для проживания, который выделен в специальную норму в связи с повышенной опасностью для проживания в нем граждан и необходимостью принятия срочных мер к их переселению в другие дома (помещения) Жилищное законодательство: Комментарий. -М.: Юрид. лит., 1991. -С. 269.. Основания признания жилых помещений, непригодных для проживания, определены в Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденном Приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529.

При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое жилое помещение. В этом случае наниматель оплачивает только то помещение, которое он занимает. Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Если в результате капитального ремонта помещение уменьшится или существенно увеличится, нанимателю может быть предоставлено другое благоустроенное помещение.

Однако исходя из смысла положений ЖК РФ можно заключить, что это помещение не должно быть меньше того, которым пользовался наниматель, и при определении степени "существенности" изменения размеров жилой площади нужно учитывать право нанимателей на 18 кв. м и право на дополнительную жилую площадь Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ //эж-ЮРИСТ.- 2005.-№ 14.- С.35..

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР признала ошибочным решение народного суда, пришедшего к выводу, что семья Алексеевой, состоящая из двух человек и занимавшая квартиру из двух комнат площадью 28 кв. м, не вправе требовать предоставления им другой площади, поскольку после капитального ремонта им выделяется квартира в 19 кв. м. Коллегия указала, что жилую площадь нельзя считать сохранившейся и в том случае, если сократилось число комнат в квартире (за исключением случаев, когда у нанимателя имеются излишки жилой площади). Мнение судебной коллегии правильно, поскольку квартира как предмет договора жилищного найма характеризуется не только ее размерами, но и количеством комнат в ней Жицинский Ю.С. Беседы о жилищном законодательстве. - Воронеж, 1981. - С. 50..

Если же при капитальном ремонте проведены перепланировка и помещения, которое ранее занимал наниматель, более не существует, то наймодатель обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение. Такая же обязанность возложена на наймодателя и в том случае, когда помещение, занимаемое нанимателем в результате капитального ремонта, увеличится или уменьшится. Причем данное помещение должно быть предоставлено только до производства капитального ремонта Толстой Ю.К. Советское жилищное право. - М. Юрлитиздат. 1986. - С. 224..

Жилье должно быть предоставлено "капитально", т.е. постоянно. При таком выселении жилое помещение должно предоставляться не временно, а постоянно. Недопустимо предоставление жилого помещения в домах, подлежащих капитальному ремонту или сносу. Предоставление гражданину жилого помещения для временного проживания с последующей заменой его постоянным жильем может быть проведено лишь с согласия гражданина Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. - Л., 1973. - С. 77..

В соответствие со ст. 90 ЖК РФ выселение с предоставлением другого жилого помещения может быть осуществлено, только если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер, которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

В соответствии со ст. 91 ЖК РФ в случае, наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Иск о выселении могут подать кроме наймодателя (местной администрации) еще одна категория - заинтересованные лица. К ним относятся, например, жильцы, проживающие с нанимателем в одном доме.

Как отметил Верховный Суд РФ, «с иском в суд в порядке ст. 98 ЖК РСФСР (ст.91 ЖК РФ) может обратиться любой житель дома как государственного, так и общественного жилого фонда, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома (квартиры)» Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1999 года (по гражданским делам) (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июня 1999 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. -1999. - № 10. -С. 11 - 12..

Кроме того, в литературе высказывается мнение о том, что подобные иски могут предъявляться «другими органами, контролирующими использование и сохранность жилищного фонда» Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Жилищное законодательство и практика его применения. - Омск, 1994. - С. 114. (это может быть, например, учреждение, которому на баланс уполномоченным органом переданы жилые дома или квартиры).

Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствием с его назначением.

Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах. Прежде всего, это «организация в нем производства, опасного для жизни и здоровья других граждан, проживающих совместно с ним или по соседству» Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. - М., Инфра. 1998. - С. 108.. Кроме этого - превращение жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения в качестве овощехранилища и т.п. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М., Норма. 2004. - С. 152., т.е. это, фактически, превращение жилого помещения в нежилое, что возможно только в специальном порядке.

Разумеется, занятие не всякой деятельностью может быть расценено как использование жилого помещения не по назначению. Поэтому если наниматель использует комнату, коридор и другие части жилого помещения для домашних занятий, творческой деятельности и т.п., то подобная деятельность согласуется с основной целью и считается использованием жилого помещения по назначению Жилищное законодательство. Комментарий. - М., Юрид. лит.. 1991. - С. 286..

Выселение по основанию систематического нарушения прав и законных интересов, в принципе, не так часто применяется, поскольку граждане обычно добросовестно относятся к своим обязанностям по соблюдению правил общежития.

Нарушения прав выражается в нарушении правил общежития.

Правила общежития - совокупность всех социальных норм, представляют собой совокупность общепризнанных правил поведения людей в обществе (нормы морали, права, обычаи) Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск, 1986. - С. 152-153..

Таким образом, из этого следует, что:

1) Противоправные действия могут выражаться не только в нарушении норм, установленных в законодательстве, но и в нарушении норм морали, нравственности.

Нормы, устанавливаемые в законодательстве отражаются в Правилах пользования жилым помещением, содержания жилого дома и придомовой территории, Типовом договоре жилищного найма жилого помещения и в ряде различных инструкций, приказов отраслевых органов управления жилищного хозяйства. Нарушение этих норм всегда является противоправным.

Эти формы разнообразны: оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, драки, побои, повреждение мебели, посуды и пр.

Значительное число исков за совершение таких действий предъявляются женами к мужчинам, с которыми они состоят в браке, или бывшим мужьям, нанимателями или членами их семей к родственникам, проживающим с ними в одном жилом помещении. Суды выселяют ответчиков за создание всевозможных ссор, оскорблений и нанесение побоев соседям по квартирам, подачу на них компрометирующих заявлений, необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру и т.п Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма //Российская юстиция. - 2002. - № 3.- С. 23..

Фабула искового заявления, в котором указывается, что ответчик пьянствует, устраивает скандалы, драки, наносит побои, выгоняет из квартиры и т.п., является типичной по спорам о выселении по рассматриваемым основаниям Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск, 1986. - С. 152 - 153..

Однако закон предусматривает выселение не за любые нарушения правил общежития, а лишь за такие, которые создают невозможность проживания в квартире или доме других лиц Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М., Норма. 1990. - С. 295..

Кроме того, такая невозможность должна быть не субъективной, а объективной, т.е. должно быть установлено, что другие жильцы не могут проживать с ответчиком не в силу своих субъективных качеств, свойств характера или повышенных требований к соседям, а именно в силу невыносимых действий лица, нарушающего правила общежития.

Ссылка на неуживчивость характера без наличия серьезных нарушений правил общежития не является основанием для выселения.

Так, в Ленинский народный суд г. Новгорода обратился М. с иском о выселении бывшей жены, так как она "устраивает скандалы, провоцирует драки". Ответчица заявила встречные требования о принудительном обмене занимаемой ими трехкомнатной квартире. И в иске, и во встречном иске судом было отказано.

По ч.1 ст. 91 ЖК РФ и в деле отсутствуют доказательства о нарушении сторонами правил общежития. Между ними действительно сложились неприязненные отношения после расторжения брака, но это само по себе не является основанием для предупреждения сторон о выселении по основаниям ч.1 ст. 91 ЖК РФ Лобанова Е., Колесов П. О неправомерном поведении граждан как основании выселения // Россиская юстиция. -1999. -№ 12. -С. 8-9..

В основу решения суда о выселении могут быть положены только конкретные факты нарушения правил общежития в квартире или доме. В решении по делу суд не должен ограничиваться только ссылкой на невозможность совместного проживания, а обязан указать факт неправомерного поведения ответчика Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. - Киев, 1986. - С. 131-132..

Так, В. состоял в браке с К. После расторжения брака у них отношения резко испортились и К. начала препятствовать проживанию В. в квартире. Он предъявил в суд иск о вселении в квартиру, а К. - встречный иск о выселении. Суд удовлетворил иск В. и отказал в удовлетворении иска К., так как из материала дела не видно, за какие именно акты недостойного поведения к В. принимались меры общественного воздействия, предупреждался ли он Фуденченко Н. Вселение вследствие невозможности совместного проживания // Советская юстиция. -1986.- № 24.- С. 9..

Не являются противозаконными поступки гражданина, который в связи с характером своей работы создает определенные неудобства для других жильцов квартиры, хотя и совершает их часто Чигир В.Ф. Жилищное право.- Минск, 1986. -С. 154.. Таким образом, шум швейной машинки, игра на музыкальных инструментах не будут считаться нарушением правил общежития.

Однако, используя это обстоятельство, гражданин может преднамеренно создать невозможность совместного с ним проживания, и тогда его поведение становится основанием для предъявления иска о выселении. Хотя, конечно, преднамеренность очень сложно доказать.

В этой связи интересно одно дело. Суд города Берлина удовлетворил исковое требование соседей по дому об ограничении времени игры на флейте и саксофоне студента - музыканта. Ответчику было предписано заниматься в своей квартире с понедельника по субботу в строго определенное время. В кассационной жалобе ответчик утверждал, что решение суда недопустимо ограничивает его право на музыкальное образование, которое требует ежедневных многочасовых тренировок.

В кассационной инстанции было отмечено, что ответчик, как и другие граждане, обязан соблюдать правила общежития; право на регулярные занятия ответчика с инструментом может быть ограничено, если существенно нарушаются права других жильцов на отдых Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Жилищное законодательство и практика его применения. -Омск, 1994. -С. 115.. Таким образом, мы видим, что суд мог и ограничить право заниматься некоторыми видами деятельности в определенные часы.