Кроме того, нельзя по анализируемому основанию требовать выселения больного инфекционным заболеванием. Но если сам больной не соблюдает меры предосторожности, предписанные врачом, и таким образом могут заболеть окружающие, это может служить основанием для выселения его без предоставления другого жилого помещения Там же. -С. 114; Чигир В.Ф. Жилищное право. -Минск, 1986. -С. 154..

Разумеется, нарушение правил общежития должно иметь место именно в жилом доме (квартире), где проживает ответчик, а не на улице, на работе или в общественном месте. Однако мы полагаем что и здесь целесообразно в понятие жилого помещения включить придомовую территорию, подъезды, лестничные площадки, лифты.

2) Наличие вреда. Так Марткович И.Б. отмечает, что вред в данном случае должен быть существенным Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. -М., 1990.- С. 295.. Однако нужно упомянуть, что в отличие от вреда, который причиняется разрушением или порчей жилого помещения, данный вред может и не быть материальным. Понятно, что вред, причиненный соседям любителями громкой музыки по ночам, - моральный вред. Впрочем, как и при разрушении или порче жилого помещения, этот вред презюмируется, и соседям не нужно будет доказывать, что они испытывали моральные страдания.

Однако в этой связи очень интересно одно дело. Так, Ингодинский районный народный суд Читинской области вынес решение о выселении Т. без предупреждения и применения мер общественного воздействия, так как он не только пьянствовал, скандалил и дебоширил в квартире, но и систематически издевался над женой и детьми, в результате чего его малолетняя дочь получила нервное заболевание. Суд принял во внимание, что дальнейшее проживание ответчика в квартире могло бы повлечь за собой более тяжкие последствия. Как мы видим, суд вследствие того, что вред был достаточно серьезен (нервное заболевание дочери), и еще одного основания - ответчик не изменил своего поведения - выселил Г., хотя к нему не были применены меры принудительного воздействия Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Жилищное законодательство и практика его применения. -Омск, 1994. -С. 114; Жилищное законодательство. Комментарий. -М., 1991. -С. 288..

3) Причинная связь между наличием вреда и противоправным действием. Ее обычно очень легко установить, поскольку особенностью данного вида нарушения является то, что всем известно, какими действиями какой вред причинен.

4) Вина правонарушителя. Суд должен установить, кто именно виновен в нарушении правил общежития, какая сторона в споре является инициатором этих нарушений. Как и в случае разрушения или порчи жилого помещения, выселению из жилого помещения подлежит не вся семья нанимателя, а только непосредственно виновное лицо.

Но, в отличие от упомянутого основания, выселение из жилого помещения вследствие нарушения правил общежития, выселение без предоставления другого жилого помещения возможно только при умышленном нарушении Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев, 1986. С. 133; Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С. 154.. Неумышленное нарушение покоя, хотя бы оно и было неоднократным, не является основанием для выселения.

Важно обратить внимание на то, что в данном случае не применяются нормы гражданского законодательства об ответственности законных представителей за причинение вреда несовершеннолетними или лицами, над которыми установлена опека, поскольку для возложения ответственности на гражданина действие должно быть совершено им лично.

Показательно в этой связи дело, по которому ответчиками были супруги Мусаев и Шурупова. Истец обосновывал свои требования об их выселении еще и тем (наряду с другими претензиями), что дети ответчиков очень шумели.

Однако суд посчитал, что шум, который создают дети в квартире, не может рассматриваться как систематическое нарушение правил общежития со стороны их родителей, тем более что последние принимали меры к тому, чтобы дети вели себя спокойно Бюллетень Верховного Суда РФ. -2003. -№ 2. -С. 5.. Поэтому мы в данном случае не можем говорить об ответственности гражданского характера, поскольку в данном случае ответственность наступает только в случае совершения действий самим виновным.

Не может быть признано виновным лицо, нарушившее правила общежития в силу психического заболевания.

Например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР оставила без изменения решение Ленинградского городского суда, которым было отказано в иске о выселении за невозможностью совместного проживания гражданки Н., страдавшей шизофренией. При этом Судебная коллегия указала, что грубое нарушение правил общежития в данном случае было вызвано заболеванием, а не сознательным игнорированием установленных норм.

Невозможность совместного проживания в данном случае позволяет ставить вопрос о помещении этого лица в больницу, но не о выселении без предоставления жилого помещения Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев, 1986. С. 133..

Душевнобольной не может быть признан виновным даже в том случае, когда совместное с ним проживание сопряжено с опасностью для здоровья и жизни других жильцов той же квартиры. Отказывая в иске о его выселении, суд должен поставить вопрос о расселении жильцов или принудительном лечении душевнобольного. Однако суд не имеет права обязать жилищный орган предоставить больному или другим проживающим с ним лицам другое жилое помещение.

Более того, дело о выселении по этому основанию может быть возбуждено и опекуном душевнобольного, если лица, проживающие с ним, создают обстановку, при которой ему невозможно проживать в том же помещении.

Несовершеннолетние дети граждан, выселяемых по этому основанию, могут быть выселены вместе с ними, но лишь в исключительных случаях. Речь может идти о таких обстоятельствах, когда в помещении после выселения нарушителя не остаются другие взрослые члены семьи, могущие позаботиться о детях, и когда защита интересов детей не может быть поручена другим лицам Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Жилищное законодательство и практика его применения. Омск, 1994. С. 116..

По аналогии с уголовным законодательством (п. "з" ч. 1 ст. 61 УК РФ), где противоправное или аморальное поведение потерпевшего является основанием для смягчения ответственности, в судебной практике по жилищным делам недостойные действия истца могут служить основанием отказа в выселении ответчика.

Так, суд отказал в удовлетворении иска С. о выселении ее бывшего мужа по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, так как в судебном заседании было установлено, что истица сама была неоднократно инициатором скандалов, запрещала ответчику видеться с дочерью и тем самым создавала условия, делавшие невозможным совместное проживание Фуденченко Н. Вселение вследствие невозможности совместного проживания // Советская юстиция.- 1986.- № 24. -С. 9..

5) Нарушение правил общежития должно носить систематичный характер. Один случай такого поведения, если даже он влечет административную или уголовную ответственность, не дает права требовать его выселения.

Единичный факт не может свидетельствовать, что с лицом проживать невозможно, т.к. по одному факту сложно судить о поведении и убеждениях гражданина. О невозможности проживания с ним можно говорить лишь тогда, когда нарушение правил общежития стало его линией поведения. Изложенное свидетельствует о том, что характер поведения определяется волей нарушителя: не случайно, а сознательно он нарушает правила общежития Вишневская И.С. Советское жилищное право.- Рн/Д.,1973. -С. 99..

6) Перед выселением наниматель должен быть предупрежден об устранении нарушений и ему должно быть дано разумное время на устранение нарушений Потяркин Д. Выселение из жилого помещения// Законность.- 1999.- № 3.-С.12-13..

Предупреждение выносится наймодателем однако данное положение закона по нашему мнению подлежит расширительному толкованию. Существует другая, более распространенная точка зрения, согласно которой и специально неуполномоченные органы могут применять меры предупредительного воздействия Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Жилищное законодательство и практика его применения. -Омск, 1994.- С. 115.. Даже в той же самой статье авторы отмечают, что на практике допускается предупреждения специально не уполномоченными на то органами, например ЖКО, ЖЭУ и пр. Лобанова Е., Колесов П. О неправомерном поведении граждан как основании выселения // Российская юстиция.- 1999.-№ 12. -С. 9..

Бесхозяйственное отношение к жилому помещению, влекущее его разрушение также является основанием расторжения договора социального найма. Наниматель обязан бережно относиться к дому, в котором граждане проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилым помещением, обеспечивать сохранность жилых помещений, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному основанию встречается редко Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 1998. С. 151..

Как считает Вишневская Вишневская И.С. Советское жилищное право. Рн/Д., 1973. С. 95., «понятием «жилое помещение» обозначают не только жилую комнату, но и кухню, коридор, санузел и другие подсобные комнаты, которые могут находиться в общем пользовании. В более широком смысле - и другие места общего пользования: лестницы, парадные. Таким образом, порча и разрушение не только непосредственно жилых комнат, но и любых подсобных помещений общего пользования при наличии указанных выше условий может привести к выселению».

Такое толкование, на наш взгляд, оправданно, поскольку граждане обязаны соблюдать правила содержания всего жилого дома (а не только того жилого помещения, где они проживают), соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Применение указанной санкции возможно лишь при установлении причинной связи между правонарушением и соответствующими вредными последствиями. Так, по одному из дел суд отказал в иске о выселении, так как дефекты квартиры были вызваны неисправностью крыши дома, за что наниматель не отвечает Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Жилищное законодательство и практика его применения. Омск, 1994. С. 114..

Если помещения разрушаются в результате невыполнения наймодателем своих обязанностей по ремонту, наниматель не может нести гражданско - правовой ответственности, но он обязан сообщать наймодателю о необходимости проведения капитального ремонта, т.к. в некоторых случаях наймодатель может и не знать о том, что помещение приходит в негодность Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С. 151..

Не может служить основанием для расторжения договора найма и выселения нанимателя разрушение или порча жилого помещения по причинам, не находившимся в причинной связи с действиями нанимателя (авария водопровода, канализации, электрооборудования и т.п.) Жилищные права и обязанности советских граждан. Юридический справочник. Киев, 1988. С. 146..

Выселяются не все проживающие в помещении, а только те лица, которые разрушали или портили его. То есть выселяются только те лица, которые виновны в таком недобросовестном отношении к жилищу. Это имеет значение не только для определения возможности выселения самого ответчика, но и возможности выселения других совместно проживающих с ними лиц за данное правонарушение Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев, 1986. С. 129..

Для признания наличия системы нарушений не обязательно, чтобы разрушение или порча жилого помещения являлись каждый раз результатом одних и тех же действий. Необходимо, чтобы совершение таких действий (бездействий), которые своим следствием имели порчу или разрушение различных частей жилого помещения Вишневская И.С. Советское жилищное право. Рн/Д., 1973. С. 95; Жилищное законодательство. Комментарий. М., 1991. С. 287..

Без предоставления другого жилого помещения согласно ч.2 ст. 91 ЖК РФ могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Выселение такого рода - исключение и крайняя мера, применяемая к родителям.

Прекращение всяких личных контактов лиц, лишенных родительских прав, со своими детьми как обязательное следствие утраты этих прав по суду становится невозможным, если почему-либо они продолжают жить в одном жилом помещении. Однако часто расселение ребенка и родителей, лишенных родительских прав, порождает сложные жилищные проблемы.

Если же родители и дети проживают в квартире или доме, принадлежащем им на праве общей собственности, или собственником жилища является сам родитель, лишенный родительских прав, выселение его невозможно. Лишение родительских прав не может привести к лишению такого родителя его права собственности Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации. Отв. ред. И.М. Кузнецова.-М. Норма.2004. -С.134..

Так, Артемовский городской народный суд, рассматривая заявление прокурора о лишении родительских прав и выселении С., установил, что она систематически уклоняется от воспитания своих детей, ведет аморальный образ жизни, страдает алкоголизмом второй степени, что не только служит основанием для лишения ее родительских прав, но и является доказательством невозможности проживания ее с детьми. К С. неоднократно применялись меры государственного и общественного воздействия как по поводу изменения отношений к своим родительским обязанностям, так и по поводу улучшения поведения в жилом помещении, но это не дало положительных результатов. Решением суда оба иска к С. удовлетворены.

В ч.2 ст. 91 ЖК РФ законодатель выделяет данное основание отдельно, но некоторые авторы считают его разновидностью выселения за систематическое нарушение правил общежития Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ Под ред. Тихомирова М.Ю. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С.126.. Действительно, в основе обоих лежит один и тот же принцип - выселено может быть лишь то лицо, проживание с которым невозможно, - в первом случае это его близкие, родные, соседи, а во втором - только ребенок ответчика. Одни и те же действия (например, систематическое пьянство и драки) могут повлечь как выселение ответчика за несоблюдение правил общежития, так и (если ответчик лишен родительских прав) выселение ответчика, если его совместное проживание с ребенком невозможно.

Однако между этими основаниями существуют и значительные различия. Во-первых, юридические факты, входящие в основания выселения за систематическое нарушение правил общежития, определяются прежде всего исходя из этих правил, а противоправное поведение, в результате которого граждане, лишенные родительских прав, могут быть лишены и права пользования жилым помещением, представляют собой основания, содержание которых определено в значительной степени нормами семейного законодательства Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 296..

Во-вторых, в случае выселения из жилого помещения с связи с тем, что совместное проживание ответчика и ребенка невозможно, необходимо говорить не о нарушения правил общежития, а о невозможности проживания родителя с ребенком, что может и не быть сопряжено с нарушением правил общежития Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов н/Д., 1986. С. 79..

В-третьих, систематичность необязательна, например, в таких действиях, как покушение на убийство ребенка, изнасилование, причинение телесных повреждений.

Поэтому суд не должен доказывать, что невозможность совместного проживания была вызвана систематическим нарушением правил общежития Жилищное законодательство. Комментарий. М., 1999. С. 289 - 290..

Сам факт лишения гражданина родительских прав не является основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения. Необходимо установить, что совместное проживание родителей и детей невозможно, препятствует нормальному воспитанию детей Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 164..

При этом в основы вывода о невозможности совместного проживания родителей с детьми могут быть положены не только система нарушения правил общежития, но и другие виды неправомерного, вредного, аморального поведения родителей в отношении детей Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев, 1986. С. 136.. В частности, такими деяниями могут быть признаны злоупотребление своими родительскими правами, жестокое обращение с детьми, в т.ч. если родители осуществляют физическое или психическое принуждение над ними, покушаются на их половую неприкосновенность, а также совершили умышленное преступление против здоровья несовершеннолетних, систематическое пьянство, аморальное поведение, склонение детей к попрошайству, мелким кражам, другие действия, отрицательно сказывающиеся на детях Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. М., 1998. С. 109 - 110..

Иски с подобными требованиями могут быть заявлены в большинстве случаев одними и теми же лицами: вторым родителем, прокурором, заинтересованными организациями (органы опеки и попечительства), опекунами, попечителями, хотя не исключено, что их могут подавать и соседи, родственники.

2.3 Прекращение вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями

Действующее российское законодательство не содержит единой обобщающей нормы, регламентирующей порядок и основания прекращения ограниченных вещных прав граждан по пользованию чужими жилыми помещениями.

Жилищный кодекс России внес некоторые изменения в правовой статус граждан, пользующихся жилыми помещениями на основании ограниченных вещных прав. Помимо прочего, ЖК РФ затрагивает вопросы прекращения прав пользования чужими жилыми помещениями.

К ограниченным вещным правам граждан по пользованию чужими жилыми помещениями относятся:

- права членов семьи собственника жилья (ст. 292 ГК РФ);

- права отказополучателей, которым в соответствии с завещательным отказом предоставлено право пользования жилым помещением (ст. 1137 ГК РФ);

- права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, содержащего условие о том, что у получателя ренты возникает право проживания в передаваемом по договору жилом помещении (ст. 602 ГК РФ) Формакидов Д.А. Правовое прекращение вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями//Бюллетень нотариальной практики.- 2005.- № 1.- С.38..

Анализируя действующее законодательство, можно выделить следующие основания прекращения вещных правоотношений по пользованию чужими жилыми помещениями.

Первым таким основанием является смерть управомоченных лиц. Эти права носят строго личный характер и, следовательно, не могут быть переданы иному лицу. Исключение из данного правила составляют случаи, когда в завещании, установившем право пользования жилым помещением, отказополучателю подназначен в соответствии со статьей 1138 ГК РФ другой отказополучатель Микрюков В. Пределы обременения наследственных прав завещательным отказом // Российская юстиция.- 2004.- № 1.-С.26..

Вторым основанием прекращения прав указанных лиц является соединение в одном лице собственника жилого помещения и субъекта ограниченного вещного права пользования жильем. К этому же основанию относятся и случаи расторжения договоров пожизненного содержания с иждивением с возвращением получателю ренты обремененного жилого помещения.

Прекращаются права пользования чужим жильем и по истечении срока, на который они были установлены. Такой срок может быть предусмотрен завещанием или соглашением между собственником жилья и членом его семьи.

Следующее основание - отказ управомоченного лица от принадлежащего ему права. Отказ может быть выражен как в одностороннем порядке субъектом права, так и в виде двухстороннего соглашения последнего с собственником.

Отказ может быть совершен в устной, в простой письменной форме либо может быть нотариально удостоверен. Необходимо учитывать, что в том случае, если указанный отказ состоялся в устной форме, впоследствии в случае возникновения спора собственнику будет достаточно сложно доказать, что такой отказ действительно имел место. Указанное обстоятельство говорит в пользу совершения отказа от вещных прав пользования жильем в простой письменной форме или с нотариальным удостоверением.

К отказу от прав пользования приравнивается и выезд управомоченного лица на другое постоянное место жительства в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте. «В данном случае может быть по аналогии применена норма ч. 2 ст. 89 ЖК РСФСР, согласно которой «в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда»... В данном случае собственник может заявить требование о признании этих лиц утратившими право пользования жилым помещением» Макаров С.Ю. Законодательная защита прав собственников от необоснованных претензий лиц, претендующих на право пользования жилым помещением // Жилищное право.-2003.- № 2.- С. 29..

При этом необходимо учитывать, что впоследствии недобросовестный выбывший субъект права пользования жильем может предъявить иск о вселении его в жилое помещение, указав, что выезд имел временный характер. И, наоборот, в случае выезда субъекта права на другое временное место жительства недобросовестный собственник обремененного жилого помещения может подать иск о признании лица утратившим право пользования жильем в связи с выездом на другое постоянное место жительства. Доказать впоследствии, что выезд имел временный или, напротив, постоянный характер, сложно обеим сторонам. Это приводит к принятию судами противоречивых решений по данной категории дел. Сказанное позволяет рекомендовать собственникам обремененных жилых помещений требовать от лиц, переезжающих на другое постоянное место жительства, письменного подтверждения этого факта.

Право пользования жилым помещением может быть прекращено и по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.

Помимо указанных обстоятельств, право пользования чужим жильем прекращается в случае уничтожения жилого помещения либо в том случае, если жилое помещение пришло в негодность настолько, что проживание в нем граждан стало невозможным.

Основаниями прекращения ограниченных вещных прав пользования жильем могут быть и некоторые случаи перехода права собственности на жилое помещение.

Часть 3 ст. 216 ГК РФ, являясь общей нормой, распространяющейся на все виды вещных прав, как поименованные в ст. 216, так и нет, гласит, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Специальные нормы, предусмотренные ч. 2 ст. 292, ч. 1 ст. 586 и ч. 2 ст. 1137, также содержат указание на то, что переход права собственности на обремененное жилое помещение не является основанием для прекращения прав на него, соответственно, членов семьи собственника жилого помещения, получателей ренты, отказополучателей.

Как следует из содержания ст. 235 ГК РФ, право собственности, в том числе и на жилое помещение, прекращается при отчуждении собственником жилого помещения, отказе собственника от права собственности, принудительном отчуждении жилого помещения у собственника в случаях, предусмотренных законом.

Принудительное отчуждение жилого помещения у собственника может иметь место при сносе принадлежащего гражданину на праве собственности жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, сносе дома, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, реквизиции жилого помещения, конфискации жилого помещения, обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника.

В случае сноса жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, собственнику такого дома, членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом доме, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. По желанию таких граждан им обеспечивается вместо предоставления квартир возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир. В указанном случае права пользования прекращаются вместе с прекращением права собственности на жилой дом. Однако по желанию граждан принадлежащие им жилые дома, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте либо может быть построен аналогичный дом. В этом случае право пользования сохраняется в перенесенном доме.

При сносе дома, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности или иная компенсация. Ограниченные вещные права пользования жильем в этом случае должны быть "перенесены" на новое жилое помещение, полученное собственником взамен изъятого.

В случае реквизиции жилого помещения права пользования прекращаются, однако в случае последующего возврата собственнику сохранившегося и пригодного для проживания жилого помещения права пользования должны быть восстановлены.

Конфискация жилого помещения приводит только к перемене собственника и, таким образом, в силу статей 216, 292, 586 и 1137 ГК РФ ограниченные вещные права пользования жильем не прекращает.

Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника также не прекращает вещные права по пользованию чужими жилыми помещениями, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Действующее законодательство предусматривает только одно исключение из данного правила. Собственник жилого дома или квартиры, которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности на такие жилой дом или квартиру в результате обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества, а также совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) обязаны освободить такие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры.

Кроме вышеуказанных оснований, по общему смыслу норм жилищного законодательства Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ Под ред. Тихомирова М.Ю. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - С. 222. вещное право пользования чужим жильем может быть прекращено также решением суда о выселении управомоченных лиц в соответствии со статьей 91 Жилищного кодекса РФ по требованию собственника, если они систематически разрушают или портят жилое помещение, используют жилое помещение не по назначению, систематическим нарушением правил проживания делают невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одной квартире или доме, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными.

Дела, рассматриваемые судами на основании ст. 91 ЖК РФ, как и ст. 293 ГК РФ, представляют сравнительно большую редкость. Как указывает Л.В. Щенникова: "... Можно констатировать: суды сегодня "не решаются", "не отваживаются" лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания... ни тем более права собственности на жилое помещение... При этом, думается, нельзя абсолютизировать защиту частных прав и частного интереса, не видя здесь интересов других лиц, не проводя общегосударственную политику пресечения противоправных деяний, по сути, злоупотреблений своими гражданскими правами" Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 24..

Таким образом, основания прекращения ограниченных вещных прав по пользованию чужими жилыми помещениями можно классифицировать на общие для всех субъектов указанных прав и специальные для членов семьи собственника, отказополучателей и получателей ренты.

Общими основаниями прекращения вещных прав по пользованию чужими жилыми помещениями являются:

1) смерть субъекта ограниченного вещного права;

2) истечение срока, на который данное право было установлено;

3) гибель (уничтожение) жилого помещения;

4) отказ субъекта от принадлежащего ему права;

5) соединение в одном лице собственника и управомоченного лица;

6) выселение в случаях, предусмотренных статьей 91 Жилищного кодекса РФ.

Указанные основания должны быть представлены в законодательстве единым замкнутым перечнем.

Кроме того, представляется необходимым дополнить указанные основания таким, как возникновение права собственности на иное жилое помещение.

Специальным основанием прекращения прав членов семьи собственника жилья является выселение из жилого дома или квартиры, которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа.

В Жилищном кодексе Российской Федерации по-новому решен вопрос прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника. Если в действующем законодательстве прекращение семейных отношений с собственником не является основанием прекращения прав пользования жильем, то ЖК РФ, наоборот, связывает прекращение прав пользования с прекращением семейных отношений.

Кроме того, говоря о правовом статусе членов семьи собственника жилья, нельзя не упомянуть о том, что Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" Российская газета. - 2004. - 31 декабря. внесены изменения в пункт 2 статьи 292, где слова "не является" заменены словом "является".

Таким образом, основаниями прекращения пользования жилым помещением членами семьи собственника в соответствии с ЖК РФ и указанным Федеральным законом станут: прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, и переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не установлено законом.

С отмеченными нововведениями в законодательство трудно согласиться. Ни переход права собственности на жилье, ни прекращение семейных отношений не должны являться основаниями прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи (в т.ч. и бывшими), если у них отсутствует возможность пользования иным жилым помещением.

Говоря о прекращении ограниченных вещных прав на жилое помещение, нельзя не упомянуть и о статье 35 нового Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае, если бывший член семьи собственника или гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Названные положения применяются только к бывшим членам семьи и гражданам, проживающим в жилом помещении в силу завещательного отказа. На наш взгляд, действие статьи 35 ЖК РФ должно быть распространено и на действительных членов семьи собственника жилья и на граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Таким образом, анализируя указанные законы, можно прийти к выводу, что регулирование оснований прекращения вещных прав пользования чужими жилыми помещениями проведено в новом Жилищном кодексе РФ недостаточно.

Законодательство РФ должно быть дополнено нормой, предусматривающей общие основания прекращения вещных прав пользования чужими жилыми помещениями. К таким основаниям должны относиться: смерть субъекта ограниченного вещного права, истечение срока, на который данное право было установлено, гибель (уничтожение) жилого помещения, отказ субъекта от принадлежащего ему права, соединение в одном лице собственника и управомоченного лица, возникновение права собственности на иное жилое помещение, а также выселение в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

На основании изложенного можно, можно сделать вывод, что Жилищный кодекс РФ должен включить норму, согласно которой прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения не будет являться основанием прекращения права пользования этим помещением бывшими членами семьи. Гражданский же кодекс должен сохранить норму, согласно которой переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием прекращения прав пользования этим помещением членами семьи бывшего собственника.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилищные правоотношения это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права.

Анализируя гражданское и жилищное законодательства законодательство Российской Федерации можно их выделить и классифицировать по различным основаниям.

В зависимости от юридического факта являющегося основанием прекращения жилищного правоотношения:

· события (пожар, наводнение, другие обстоятельства в результате которых жилище прекращает существование);

· действия (прекращение договора социального найма, купля-продажа, и т.д.)

· административные или судебные акты (выселение, переселение и т.п.).

В зависимости от отрасли правового регулирования выделяют следующие основания:

· основания, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (купля-продажа, мена, рента и т.п.);

· основания, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации (прекрашение договора социального найма, обмен, выселение и т.д.).

В зависимости от относимости прекращения жилищного правоотношения к сделкам:

· являющиеся сделками;

· сделками не являющиеся.

В зависимости от принадлежности жилищного помещения можно выделить следующие основания:

· прекращение правоотношения собственником;

· прекращение правоотношения лицом, не являющимся собственником;

· прекращение правоотношения лицом, обладающим ограниченными вещными правами на жилое помещение.

Основания прекращения жилищных правоотношений достаточно регламентированы в российском законодательстве, хотя прямо не определены в законе, что следует отметить как недостаток действующего законодательства.

Анализ гражданского и жилищного законодательства показывает, что такие основания содержатся как в Гражданском, так и в Жилищном кодексе Российской Федерации. Указанные основания должны быть представлены в законодательстве единым замкнутым перечнем.

Законодательство РФ должно быть дополнено нормой, предусматривающей общие основания прекращения жилищных правоотношений. За основание возможно принять одну из предложенных классификаций.

Жилищный кодекс РФ должен включить норму, согласно которой прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения не будет являться основанием прекращения права пользования этим помещением бывшими членами семьи. Гражданский же кодекс должен сохранить норму, согласно которой переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием прекращения прав пользования этим помещением членами семьи бывшего собственника.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. М. Закон. 1994.-96 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч.1-3. М. ТК Велби. 2005.- 442 с.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации. М. Проспект. 2005.- 122 с.

4. Жилищный кодекс РСФСР. М. Городец. 2004.- 138 с.

5. Семейный кодекс Российской Федерации. М. ТК Велби.-136 с.

6. Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

7. Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 июля 1994 года//Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 16. Ст.1864.

8. Федеральный закон РФ от 14.11.2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"// РГ. - 2002. - 3 декабря.

9. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // Российская газета. - 26 июня 1996 г. - № 119; Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 июня 1996 г. - N 25. - ст. 2963.

Научная и учебная литература

10. Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Дис... канд. юрид. наук. - М., 1994. - 218 с.

11. Братусь С.Н. Гражданское право. Изд. 3-е.- М., Юрлитиздат. 1947. - 568 с.

12. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. - М., Юридическая литература. 1954. - 284 с.

13. Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. -М.: Юрид. лит., 1974.- 94 с.

14. Вишневская О.С. Советское жилищное право. - Ростов на/Д., 1986.- 238 с.

15. Годес А.Б. Некоторые вопросы правового регулирования жилищного строительства в СССР // Советское государство и право. - 1958.- № 3.- С. 77-78.

16. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. - М., Инфра. 1998. - 308 с.

17. Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. - М., 2001. - 268 с.

18. Жилищное законодательство: Комментарий. - М.: Юрид. лит., 1991. - 383 с.

19. Жицинский Ю.С. Беседы о жилищном законодательстве. - Воронеж, 1981. - 168 с.

20. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Учен. зап. ВИЮН. - 1941. Вып. 2. - С. 80-85.

21. Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. - Киев, 1986. - 456 с.

22. Золотов А. Как жить по новому ЖК РФ // эж-ЮРИСТ.- 2005.-№ 14.- С.35.

23. Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. - Л., 1958.- 638 с.

24. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения.- М., 1997. -444 с.

25. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. - 1998. - № 2. - С. 16.

26. Козырь О.М. Недвижимость как объект гражданских прав. // Государство и право. - 2003. - № 6. - С. 26-27.

27. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Юрист. 2002. - 672 с.

28. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ Под ред. Тихомирова М.Ю. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 386 с.

29. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Титова А.А.-М., Юрайт-Издат. 2005. - 394 с.

30. Комментарий судебной практики по спорам, связанным с возникновением права собственности на квартиры в домах ЖСК/ Под ред. К.Б. Ярошенко. Вып. 1. - М.: Юрид. лит., 1994. - 248 с.

31. Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений// Юрист.- 2002.- № 5.- С.14.

32. Корнеев С.М. Основные тенденции разлития жилищного Права в условиях становления рыночной экономики / Гражданское право России при переходе к рынку. - М., Инфра. 1995. - 268 с.

33. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. - М.: Статут, 2000. - 238 с.

34. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 1999. - 256 с.

35. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М., Статут. 2002.- 364 с.

36. Ксенофонтова Л. Обмен жильем без проблем // Домашний адвокат. - 1998. - № 9, 10. - С. 12, 16.

37. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. - М., Инфра. 1995. - 328 с.

38. Лобанова Е., Колесов П. О неправомерном поведении граждан как основании выселения // Российская юстиция. - 1999. - № 12. - С. 8-9.

39. Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие - Воронеж, 2002. - 320 с.

40. Макаров С.Ю. Законодательная защита прав собственников от необоснованных претензий лиц, претендующих на право пользования жилым помещением // Жилищное право.-2003.- № 2.- С. 29.

41. Маковский А.Л. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.- 684 с.

42. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М., Норма. 1990. - 458 с.

43. Микрюков В. Пределы обременения наследственных прав завещательным отказом // Российская юстиция.- 2004.- № 1.-С.26.

44. Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением// Бюллетень нотариальной практики.- 2003. -№ 5.- С.14.

45. Мушкин А.Е. Жилищные права и обязанности граждан. - Л., 1973. - 218 с.

46. Никитюк П.С. Жилищное право. - Кишинев, 1985. - 382 с.

47. Потапова Н.С., Илюшина М.Н. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - №1. - С. 17.

48. Потяркин Д. Выселение из жилого помещения// Законность.- 1999.- № 3.-С.12-13.

49. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М. Норма,2004. - 352 с.

50. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. / Под ред. М.И. Брагинского. - М.: Издательство "Статут", 1998. - 318 с.

51. Скрипко В.Р. Обмен и раздел жилой площади. - М., Юрлитиздат. 1972.- 274 с.

52. Советское жилищное законодательство / Под ред. П.И. Седугина. - М.: Юридическая литература, 1986. - 428 с.

53. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма //Российская юстиция. - 2002. - № 3. - С. 23.

54. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. -1998. -№3.-С. 91.

55. Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Жилищное законодательство и практика его применения. - Омск, 1994. - 286 с.

56. Толстой Ю.К. Жилищное право. - М., Инфра. 1996. - 462 с.

57. Толстой Ю.К. Советское жилищное право. - М. Юрлитиздат. 1986.- 628 с.

58. Формакидов Д.А. Правовое прекращение вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями//Бюллетень нотариальной практики.- 2005.- № 1.- С.38.

59. Фуденченко Н. Вселение вследствие невозможности совместного проживания // Советская юстиция. -1986.- № 24.- С. 9.

60. Халфина Р.О. Право личной собственности граждан СССР. - М., Госполитиздат. 1955. - 286 с.

61. Черепахин Б.В. Гражданско-правовая охрана интересов личности. - М.: Юр. лит., 1969. - 276 с.

62. Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск, 1986. - 328 с.

63. Шершеневич Г.Ф. Гражданское право (по изд. 1912) - М. Статут. - 628 с.

64. Щенникова Л.В. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция.- 2001.- № 4.- С. 25.

Материалы юридической практики

65. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства»// Бюллетень Верховного Суда СССР.- 1987. - № 3. -С. 8.

66. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 № «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., 1995. - С. 95.

67. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., 1995. - С. 340.

68. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1999 года (по гражданским делам) (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июня 1999 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. -1999. - № 10. -С. 11 - 12.

69. Бюллетень Верховного Суда РФ. -2003.- № 9.- С. 4.

70. Бюллетень Верховного Суда РФ. -2001.- №4. -С. 9.

71. Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2003. - № 8. -С. 12-13.

72. Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1998. - № 9. - С. 13.

73. Бюллетень Верховного Суда РФ. -2003. -№ 2. -С. 5.