Жилищное право Республики Казахстан

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

I. Понятие и предмет жилищного права

II. Правовое регулирование жилищных правоотношений

2.1 Понятие и виды источников жилищного права

2.2 Действие нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере

III. Объекты жилищного права

3.1 Понятие жилища и его виды

3.2 Понятие жилищного фонда и его виды

IV. Предоставление жилых помещений из государственного жилищного фонда

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В течение последних лет в Республике Казахстан произошли существенные изменения в жилищной сфере. Обретение государственной независимости повлекло проведение сложных социально-политических и экономических реформ, направленных на последовательный переход от административно-командных отношений к рыночным. Это в свою очередь определило необходимость проведения реформы и в жилищной сфере. В основе этой реформы лежит поэтапный переход от всеохватывающего государственного управления и регулирования жилищной сферы к свободному конкурентоспособному рынку жилья. Появилась необходимость поиска новых подходов к решению ряда задач с целью благоприятного проведения жилищной реформы и повышения ее социальной направленности.

Одной из основ государственной политики в Республике Казахстан является создание условий для обеспечения граждан жильем, безопасного и качественного их проживания в занимаемом жилище. Жилище представляет собой одну из основных составляющих достойного жизненного уровня. В жизни каждого человека проблема жилья является одной из самых важных. Ни один человек не может обходиться без жилья. Оно является необходимым условием жизни человека. Социальная значимость определяется тем, что жилище -- это семейный очаг, место, где пребывает человек, где проходит его досуг и отдых, где он ведет домашнее хозяйство и т.д. Удовлетворение в потребности в жилье существует с самого рождения человека и сохраняется на всем протяжении жизни, носит постоянный характер.

Проведение жилищной реформы, появление рынка жилья являются теми факторами, от которых в немалой степени зависит развитие государства, повышение уровня жизни каждого человека. Приватизация жилья в 90-х гг. XX в. дала возможность нанимателям стать собственниками квартир. Жилые и нежилые помещения стали выступать объектами права частной собственности. В этот же период был решен вопрос о юридической судьбе внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Это имущество было передано собственникам жилых (нежилых) помещений в общую долевую собственность.

В настоящее время реформирование жилищной сферы идет в нескольких направлениях. Одним из направлений является увеличение количества вводимого в эксплуатацию вновь строящегося жилья, финансирование строительства жилья осуществляется не только из бюджетных средств, но и из внебюджетных отчислений. Другим направлением является реформа жилищно-коммунального хозяйства: реконструкция жилья, элементов инженерной и социальной инфраструктуры, реорганизация форм управления многоквартирными домами и др. Учитывая значимость жилья для каждого отдельного человека, со стороны государства именно этой отрасли хозяйства уделяется серьезное внимание.

Законодательством Республики Казахстан предусмотрены различные основания и способы пользования жилыми помещениями. В настоящее время расширяются способы обеспечения граждан жильем. Прежний порядок обеспечения жильем граждан главным образом за счет государственного жилищного фонда стал малоэффективен ввиду отсутствия средств на новое строительство и на покрытие расходов, связанных с эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда. Для эффективного функционирования рыночного механизма необходимо было значительно расширить количество частных собственников жилья. Если ранее (в советский период) все жилье предоставлялось только государством, то в настоящее " время государство обеспечивает жильем в основном малоимущих и иных, указанных в законе, граждан. Сегодня появились возможности приобрести гражданам жилье путем индивидуального строительства, кроме того, жилые дома и квартиры можно приобрести с использованием кредитов. Граждане могут улучшить жилищные условия путем заключения договоров коммерческого найма, аренды и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству.

Программы социально-экономических реформ в Республике Казахстан определяют, что целью жилищной политики на современном этапе является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим и членам их семей. Осуществляется поэтапный перевод жилищной сферы на безубыточное функционирование при сохранении государственных дотаций на жилье и коммунальные услуги для малообеспеченных граждан.

Целями реорганизации жилищно-коммунального хозяйства являются: совершенствование системы управления; обеспечение государственного регулирования и контроля в этой сфере; реформирование системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства; обеспечение социальной защиты населения.

Следует отметить обширность нормативной базы в жилищной сфере. Регулирование отношений в жилищной сфере осуществляется на базе нормативных предписаний различной отраслевой принадлежности. В связи с этим возрастает необходимость более глубокого изучения нормативного правового материала, более полного его использования в решении социальных задач в жилищной сфере. Все это повышает необходимость освоения основных категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без понимания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

I. Понятие и предмет жилищного права

Жилищное право и подходы к его изучению существенно изменились в последнее время. Эти изменения связаны, в первую очередь, с трансформированием экономики, кроме того, произошли существенные изменения отношений собственности.

В советский период казахстанское жилищное законодательство входило в состав гражданского законодательства. Такое положение сохранялось вплоть до 1982 г., когда были приняты и введены в действие Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик, которые определяли наиболее важные и единые для всех республик принципы и правила регулирования жилищных отношений. Позднее был принят и введен в действие с 1 января 1984 г. Жилищный кодекс Казахской ССР.

Начиная с этого времени, а именно с 1 января 1984 г., жилищное законодательство Казахстана развивается отдельно от гражданского законодательства. Нельзя сказать, что в гражданском законодательстве совсем нет норм, регулирующих жилищные отношения. Так, например, ГК РК содержит ст. 194 ГК РК «Право собственности и иные вещные права на жилище», которая имеет отсылочный характер, в ней, в частности, говорится следующее: «Особенности осуществления права собственности и иных вещных прав на жилище регулируются жилищным законодательством»; а также нормы гл. 30 ГК РК «Наём жилища», которая построена аналогично вышеуказанной статьи и имеет больше отсылочный характер, поскольку содержит лишь общие положения о найме жилища. О том, что в гражданском кодексе содержатся лишь общие положения по регулированию жилищных отношений, писал Ю. Г. Басин11 Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатей-ный): В двух книгах. Книга 1 / Ответ. Ред. М. К Сулейменов, Ю. Г. Басин.-- Алматы, 2006. С. 356..

В течение довольно длительного периода времени определение жилищного права в системе права является предметом дискуссии. Практически каждый из исследователей жилищного права сталкивается с этой проблемой.

В 1963 г. Ю. Г. Басин отмечал, что «в лексикон юридической литературы и юридических документов прочно вошел термин "жилищное право"»22 Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права.-- Апма-ата, 1963- С. 12.. Им ставился вопрос, занимает ли жилищное право самостоятельное место среди институтов гражданского права или входит в состав другого института.

В. Ф. Чигир писал об этой проблеме следующим образом: «В советской юридической науке нет единого мнения по вопросам понятия жилищного права, его состава и места в системе советского права» 33 Чигир В. Ф. Жилищное право: Учеб пос. дня юрид. вузов.-- Минск, 1986. С. 14.. Ш. Д. Чиквашвили вопрос о месте жилищного права в системе советского права назвал спорным44 Чиквашвили Ш. Д. Жилищное право.-- Тбилиси, 1989. С. 15..

Современные исследователи продолжают искать ответ на этот вопрос. Так, О. А. Городов, исследуя данный вопрос, пришел к выводу, что не существует единого мнения не только по вопросу о механизме формирования и составе жилищного права, но и о его месте в системе российского права.11 Городов О. А. Жилищное право: Учеб пособие.-- М., 2001. С. 20

Как видим, и в советский период, и в современное время выводы ученых сходятся в том, что это один из дискуссионных вопросов в теории права.

Проведенный анализ научных работ позволяет сделать вывод о том, что в юридической науке по данной проблематике было высказано множество различных мнений. Точки зрения, высказанные учеными, можно свести к трем группам.

Первая группа ученых считает, что жилищное право не что иное, как институт гражданского права. Одним из представителей этой точки зрения является В. Ф. Чигир: «нормы права, на основании которых они (жилищные правоотношения) возникают, составляют самостоятельный институт гражданского права, именуемый жилищным правом». К такому выводу ученый пришел в результате того, что, по его мнению, жилищные отношения -- это имущественные отношения товарно-денежного характера, имеющие стоимостную форму, и регулируются они нормами части жилищного законодательства, относящегося к гражданскому праву22 Чигир В. Ф. Жилищное право. 2-ое язд -- Минск, 1986. С. 16 и далее «жилищное... право состоит из норм гражданского права и является его самостоятельным правовым институтом». Его поддерживал и В. Н. Литовкин: «жилищное право является составной частью гражданского права...».33 Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство -- соотношение с граждан-ским правом // Новый гражданский кодекс России и отраслевое законодательство.-- М., 1995. С. 64.

Другие ученые называли жилищное законодательство подот-раслевым, а жилищное право -- подотраслью гражданского права. Такого мнения придерживались П. С. Никитюк,44 Никитюк П С. Жилищное право.-- Кишинев, 1985 С 19-22 Г. А. Свердлык.55 Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права.-- Красноярск, 1985. С. 122

Третья группа ученых считает, что жилищное право -- это комплексная отрасль права. Надо заметить, что в последнее время подобное мнение стало господствующим в юридической науке. О преобладании этой точки зрения в новейших научных работах отмечают О. А. Городов,66 Городов О. А. Жилищное право: Учеб пособие.-- М., 2001. С. 20. Б. М. Гонгало.77 Гонгало Б М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий) // Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика. Вып. 22.-- Алматы, 2005. С 115.

Впервые вывод о том, что жилищные отношения регулируются нормами трех институтов: административно-правового распределения жилья; гражданско-правового института договора найма жилого помещения: кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов, сделал В. К. Райхер. Он считал, что все названные отношения входят во вторичное образование системы права - комплексную отрасль права.88 Райхер В. К. Общественно-исторические типы страхования.-- М., 1947. С. 189-190. Данную точку зрения впоследствии поддержали и другие ученые. Ее сторонниками среди казахстанских ученых являются Н. Р. Весельская, Е. В. Горячева11 Весельская Н. Р., Горячева Е.В. Жилищное право Республики Казахстан: Учебник для
вузов.-- Караганда, 2006.; Весельская Н. Р. Жилищное право как комплексная отрасль права и его место в системе права // Праворазъяснительная работа и правовое обучение: про-блемы и пути их решения.-- Караганда, 2005. с. 134-136.; среди российских ученых: Ю. К. Толстой, П. И. Седугин, И. Б. Марткович, С. М. Корнеев.22 Толстой Ю.К. Жилищное право.-- М., 1996. С. 25-26; Седугин П. И. Жилищное пра-во.-- М, 1997. С. 13; Марткович И. Б. Жилищное право: закон и практика.-- М, 1990. С. 98; Корнеев СМ. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становле-ния рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку.-- М., 1995. С 149-150.

Исходной точкой в определении жилищного права, уяснения его места в системе казахстанского права играет, прежде всего, правильное понимание того, какова же структура современной системы права и что представляют собой комплексные отрасли права. Среди современных казахстанских исследователей необходимо отметить С. П. Мороз, которая при исследовании актуальных проблем инвестиционного права произвела довольное подробное исследование внутреннего строения системы права.33 Мороз С. П. Инвестиционное право Республики Казахстан: научное издание.-- Алматы. 2006. С. 9-66

Она выделяет несколько основных подходов к общей классификации отраслей права.

Первый подход (1938--1940 гг.) -- система права состоит из десяти отраслей права (в том числе государственное, трудовое, земельное, колхозное, административное, бюджетно-финансовое, семейное, гражданское, уголовное, судебное), при этом отрицается деление права на частное и публичное.

Второй подход (1956--1959 гг.) -- система права дифференцируется на три составных части: 1) государственное право; 2) материальные отрасли; 3) процессуальные отрасли.

Третий подход (классификация, предложенная О. С. Иоффе) -- система права состоит только из пяти отраслей права: государственное, административное, гражданское, уголовное и процессуальное.44 Иоффе О. С. Гражданское законодательство Республики Казахстан. Размышления о праве. Научное издание.-- Астана, 2002.-- 72

Четвертый подход (классификация, предложенная С. С. Алексеевым) -- современные юридические системы состоят из следующих отраслей права: 1) профилирующие (базовые); 2) специальные; 3) комплексные.55 Алексеев. С Право: азбука -- теория -- философия: Опыт комплексного исследова-ния.--М., 1999. С. 46

Так, что же такое комплексные отрасли права? С. С. Алексеев называет комплексными такие отрасли, для которых характерно соединение разнородных институтов профилирующих и специальных отраслей. Верным является, на наш взгляд, утверждение С. С. Алексеева о том, что в настоящее время формируются современные сферы комплексного характера, юридически опосредующие новые «слои социальности». Думается, что жилищное право в современный период является именно такой сферой комплексного характера, иначе говоря, комплексной отраслью права.

М. И. Козырь считает, что комплексная отрасль права -- это наличие органичного комплекса двух факторов: тесно связанных между собой общественных отношений как предмета правового регулирования и метода правового регулирования, соответствующего каждому виду отношений.11 Козырь М. И. Система советского права и перспективы ее развития /У Советское государ-ство и право. 1982. № 7. С. 63

По мнению Я. Н. Шевченко, в методе правового регулирования комплексной отрасли права аккумулируются черты нескольких методов, присущих другим отраслям.22 Шевченко Я. Н. Система советского права и перспективы ее развития // Советское госу-дарство и право. 1982. № 7. С. 506. С его мнением не согласен С. Н. Братусь, который отмечает, что нет никакого «сплава» и трансформации методов при той разнородности и самостоятельности отношений, учитывая даже взаимосвязанность отношений, направленных в совокупности на достижение хозяйственной или иной цели.33 Братусь С И. Система советского права и перспективы ее развития // Советское государ-ство и право. 1982. К« 7. С. 93.

При формировании комплексных отраслей права наблюдаются некоторые недостатки. К ним можно отнести то, что в классическую систему права включаются новые образования, включаемые в прежний правовой порядок, однако по иным критериям. С. С. Алексеев отмечает, что «Большинство комплексных отраслей формируется в связи с необходимостью специализированного регулирования определенной группы отношений на основе и в рамках существующих отраслевых юридических режимов. Хотя каждая комплексная отрасль имеет свой предмет регулирования (рассматриваемый, правда, в иной плоскости, нежели предметы основных отраслей), этот предмет не требует особого метода и механизма регулирования. Он предопределяет лишь необходимость относительного обособленного нормативного регулирования и некоторое юридическое своеобразие -- отдельные специфические принципы, положения, приемы регулирования, непосредственно связанные с отдельными видами деятельности, с признанием их абсолютной существенности и специфичности по якобы особому предмету правового регулирования».

Деление системы правовых норм на отрасли права осуществляется по нескольким основаниям на различных уровнях. В поддержку данного мнения высказывался В. К. Райхер «...классификационная структура системы права может быть значительно сложнее. ...Эти последние не укладываются в тот же самый ряд классификационных звеньев, так как сочетают в себе элементы различных, расположенных в этом ряду, отраслей права. Но вместе с тем они не являются просто смешанными образованиями, простыми конгломератами в области права. Ибо, будучи в одном отношении комплексом разнородных элементов, они обладают, в другом отношении, известным предметным единством. А потому и они должны быть признаны в роли классификационных звеньев правовой системы, хотя и расположенных уже в другой классификационной плоскости этой системы». Критику данной точки зрения мы встречаем у Ю. Г. Басина. Он писал о том, что комплексные отрасли не обладают предметным единством; составные элементы комплексных отраслей не объединены между собой внутренней связью; параллельное расположение отраслей не образует замкнутой цепи однородных категорий, поэтому они не могут быть звеньями классификации, охватывающей всю совокупность правовых норм.

По мнению Ю. К. Толстого, существует два типа отраслей права: основные и комплексные. Комплексные, по его мнению, состоят из норм, взятых из основных отраслей права, регулируют разнородные отношения, при этом занимают условное место в систематике права.11 Толстой Ю К. Кодификация гражданского законодательства в СССР (1961-1965 гг.). Ав-тореферат дис. д-ра юрвд. наук.-- Л, 1970 С. 10-11

Профессор Ю. К. Толстой считает, что действие жилищного законодательства распространяется «на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической природе нормативных актов и норм».22 Толстой Ю.К Жилищное право. М, 1996. С 25-26

Жилищное право, по мнению П. И. Седугина,-- это комплексная отрасль, в которой объединены нормы права и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. С. М. Корнеев подчеркивает, что наиболее правильно считать жилищное право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства33 Корнеев СМ. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становле-ния рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку.-- М., 1995. С 149-150. И. Б. Марткович в своем исследовании отмечает, что жилищное право в объективном смысле имеет особый, комплексный характер, поскольку его составляют нормы различных отраслей права. Само жилищное законодательство представляет собой комплекс сочетающихся в нем административно-правовых и гражданско-правовых норм. По нашему мнению, жилищное право сформировалось как комплексная отрасль права, включив в себя нормы различных отраслей.

Таким образом, жилищное право -- это особая комплексная отрасль права, которая регулирует общественные отношения по поводу особого объекта (жилища).

Помимо этого существуют иные точки зрения на жилищное право. Так, жилищное право иногда обозначается как совокупность правовых норм о жилище. Именно так жилищное право определяет П. В. Крашенинников.44 Крашенинников П. В. Жилищное право.-- М., 2000. С. 10

Предметом отраслевого регулирования является определенный круг общественных отношений. Жилищные отношения -- это совокупность различных видов отношений, возникающих по поводу жилища, в том числе по жилым помещениям, по управлению и эксплуатации их, пользованию и предоставлению жилых помещений, собственности на жилые помещения и др.

Жилищные правоотношения отличаются своеобразием, что и позволяет выделить жилищное право как комплексную отрасль права. Жилищное право регулирует отношения субъектов по предоставлению жилого помещения, пользованию им, управлению жилищным фондом и т.д. Ряд данных отношений строится на началах равенства субъектов, другие -- на началах власти и подчинения. Очевидно, что отношения в жилищной сфере регулируются нормами различных отраслей права.

Большой пласт жилищных правоотношений носит имущественный характер: право собственности и другие вещные права на жилые помещения, сделки с жилыми помещениями, выполнение работ и оказание услуг в жилищной сфере. Подобные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования. Поэтому иногда ошибочно жилищное право рассматривают как одну из подотраслей гражданского права.

Но наряду с имущественными правоотношениями жилищное право регулирует и такие отношения, которые имеют несколько иной характер. Административное право определяет структуру, компетенцию и порядок деятельности государственных органов управления жилищным хозяйством, порядок предоставления жилого помещения гражданам в домах государственного жилищного фонда и т.д.

Нормы семейного права определяют брачно-родственные отношения, что влияет на основании возникновения прав на жилое помещение.

Однако правоотношения не существуют раздельно, они тесно переплетаются, взаимодействуют друг с другом и в комплексе образуют жилищные правоотношения. Например, регистрация объекта кондоминиума связана не только с гражданским, но и с земельным правом. Эксплуатация и ремонт жилищного фонда регулируется нормами финансового и гражданского права.

Жилищное право нельзя отнести к тем отраслям, которые имеют совершенно определенный публичный или частный характер. Жилищные правоотношения являются той областью, где стираются различия между публичным и частным правом, и сама отрасль права является комплексной.

Жилищные отношения, являясь предметом жилищного права, включают в себя различные виды частно- и публичноправовых отношений. Жилищное право как комплексная отрасль права регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления в пользование жилых помещений, управления и эксплуатации жилищных фондов, т.е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Особенностью тех общественных отношений, которые регулируются нормами жилищного права, является то, что они возникают, существуют и прекращаются по поводу особого объекта -- жилища.

Под правовым регулированием понимается осуществляемое при помощи системы правовых средств (юридических норм, правоотношений, индивидуальных предписаний и др.) результативное, нормативно-организационное воздействие на общественные отношения с целью их упорядочения, охраны, развития в соответствии с потребностями общества. Методы правового регулирования _-- это приемы юридического воздействия, их сочетание, характеризующие использование в данной области общественных отношений того или иного комплекса юридических средств воздействия.

Метод жилищного права -- совокупность способов, приемов и средств воздействия на поведение субъектов жилищного права.

Существуют общеправовые способы воздействия на участников общественных отношений. Но для каждой отрасли права характерны свои, специфические способы, приемы и средства воздействия на данный вид общественных отношений.

Отраслевой метод регулирования зависит от характера регулируемых отношений и других социальных факторов. Способы правового регулирования (дозволение, запрещение, обязывание) выступают в различных сочетаниях, хотя, как правило, один из них является преобладающим.

Специфика метода регулирования жилищных правоотношений определяется комплексным характером жилищного права. Разнородные общественные отношения, подпадающие под действие жилищного законодательства, связаны с несколькими правовыми отраслями, имеющими свои методы правового регулирования.

Некоторые явления в жилищных правоотношениях регулируются совокупностью норм различных отраслей права, которые не теряют связи со своей отраслью и регулируют данные отношения присущими им методами. В зависимости от вида регулируемых отношений и применяемых норм права меняются и вариации способов правового регулирования. Публично-правовой метод регулирования выдвигает на первое место императивный метод регулирования, присущий отраслям публичного нрава (административному, финансовому и др.), где господствует принцип прямого подчинения. Отношения частноправового характера (заключение договора, наследование жилого помещения) требуют диспозитивного метода регулирования. Субъекты в этом случае самостоятельны и имеют возможность по своему усмотрению формировать взаимоотношения.

Что касается методов жилищного права, то они, как правило, являются заимствованными из основных отраслей права. Так, для регулирования отношений собственности на жилое помещение используется гражданско-правовой метод; для регулирования отношений по распределению жилья из государственного жилищного фонда применяется метод административного права. Например, в случае предоставления жилого помещения гражданам в домах государственного жилищного фонда нормы административного права будут действовать при постановке на учет, выдаче ордера. Следовательно, преобладает императивный метод регулирования, и отношения носят характер субординации. Диспозитивный метод действует при заключении на основании ордера договора найма жилого помещения, так как речь идет о гражданско-правовых отношениях.

В жилищном праве применяются различные сочетания методов правового регулирования, что предопределено комплексным характером предмета жилищного права. В целом метод правового регулирования жилищного права можно охарактеризовать как императивно-диспозитивный.

Под правовыми принципами понимаются основополагающие идеи, требования, лежащие в основе правового регулирования отношений в отрасли права. В жилищном праве как комплексной отрасли наблюдается действие принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву, и, соответственно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования.

Под принципами жилищного права понимаются основные положения правового регулирования жилищного права:

§ неприкосновенность жилища;

§ недопустимость произвольного лишения жилья;

§ свобода выбора места жительства;

§ свободного использования жилых помещений;

§ неприкосновенности собственности.

Неприкосновенность жилища -- это конституционный принцип, получивший дальнейшее развитие в других законах, в частности, в законе о жилищных отношениях. Правом на охрану жилища обладают не только собственники жилья, но и его пользователи (например, наниматели). При применении этого принципа жилище понимается в несколько расширенном смысле. В его содержание, кроме жилых домов и помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан, включаются также и места временного их проживания (гостиница). Этот принцип защищает жилище не только против проникновения преступных элементов, но и против произвольного проникновения должностных лиц органов власти и охраны правопорядка. Однако он не является абсолютным и подлежит ограничению в случае преследования преступника, вошедшего в квартиру, сотрудниками правоохранительных органов, а также, если они имеют основания полагать, что в помещении происходят или произошло преступление или несчастный случай.

Недопустимость произвольного лишения жилья -- этот принцип жилищного права, имеет большое значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Можно сказать, что данный принцип является проявлением одного из принципов гражданского права, в частности, принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Некоторые виды выселения возможны только при предоставлении другого благоустроенного жилища, либо выплаты денежной компенсации, включающей рыночную стоимость жилища и земельного участка, а также возмещения в полном объеме убытков, причиненных собственнику. Любое выселение можно обжаловать в суде.

Свобода выбора, места жительства заключается в свободе каждого законно находящегося на территории Республики Казахстан человека выбирать место постоянного или временного проживания в любой части республики, переезжать в любую местность.

Принцип свободного использования жилых помещений означает, что в настоящее время отменены ранее действовавшие ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов по этажности, площади и т.п. Частная собственность на недвижимое имущество в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам, стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности. Реализация данного принципа способствует осуществлению конституционных прав и свобод человека и гражданина.

Принцип неприкосновенности собственности имеет существенное значение для жилищно-правового регулирования и вытекает из положений ст. 63 Конституции РК о том, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». В соответствии с этим принципом собственник жилого помещения обеспечен возможностью стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями.

При рассмотрении принципов жилищного права необходимо обратить внимание на то, что в юридической литературе встречается такой принцип как целевое использование жилого помещения. Данный принцип присущ жилищному праву России. По законодательству Республики Казахстан разрешено использование жилых помещений или их частей по нежилому назначению. Причем на реализацию этого права собственнику не требуется специального разрешения от государственных органов. Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил. Единственным ограничением реализации данного права будет являться факт обнаружения компетентными органами нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан. В данном случае собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия. Напротив, в Российской Федерации законодательно запрещен перевод жилых помещений в нежилые, т. е. лица, ставшие собственниками квартир, владеют, пользуются и распоряжаются ими в соответствии с назначением помещений. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), поэтому собственники жилых помещений не вправе использовать их с нарушением целевого назначения, т. е. не допускается сдача жилых помещений в аренду под офисы, склады, а также их продажа для указанных целей. Позднее в 2004 г. этот принцип нашел свое закрепление и в нормах Жилищного кодекса РФ, ст. 17 ЖК гласит: «Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств». Это ограничение обусловлено социальной значимостью недвижимости в жилищной сфере.

Наука жилищного права -- систематизированная совокупность категорий, выводов и суждений о правовом регулировании жилищных отношений, закономерностях его функционирования и развития, практики правоприменения. Предметом науки жилищного права являются:

§ жилищное право как комплексная отрасль права, его происхождение, закономерности развития, состав и система норм жилищного права;

§ нормативные акты, в которых содержатся нормы жилищного права, их виды и юридическая сила, изучение практики применения действующих нормативных актов, разработка научно обоснованных предположений по совершенствованию жилищного законодательства;

§ изучение тех общественных отношений, которые регулируются нормами жилищного права, выделение их специфических особенностей, свойств, которые обуславливают отнесение их к жилищно-правовой сфере регулирования.

Основным способом толкования жилищных норм в науке является доктринальный, т.е. научное толкование, произведенное учеными. Наука жилищного права использует самые разнообразные методы исследования, такие как: общенаучные (диалектический, исторический), а также частноправовые (сравнительного правоведения, системного анализа, социологических исследований и т.д.).

При использовании общенаучных методов жилищное право изучается не изолированно, а во взаимодействии с другими явлениями в конкретной исторической среде. При применении сравнительного правоведения происходит сопоставление казахстанского жилищного права с жилищным правом зарубежных стран. С помощью системного анализа происходит исследование жилищного права в сопоставлении с другими отраслями права. Для проведения социологического исследования характерны опросы, интервьюирование, анкетирование граждан и юристов, анализ статданных.

II. Правовое регулирование жилищных правоотношений

2.1 Понятие и виды источников жилищного права

жилищный фонд государственный нормативный

Под источниками права понимают исходящие от государства или признаваемые им официально-документальные способы выражения и закрепления норм права, придания им юридического, общеобязательного значения.

Выделяют четыре основные разновидности источников:

§ нормативный акт -- это правовой акт, содержащий нормы
права и направленный на урегулирование определенных общественных отношений (Конституция, законы, подзаконные акты);

§ правовой обычай -- это исторически сложившееся правило
поведения, содержащееся в сознании людей и вошедшее в привычку в результате многократного применения, приводящее к правовым последствиям (обычаи делового оборота);

§ юридический прецедент -- это судебное или административное решение по конкретному юридическому делу, которому
придается сила нормы права и которым руководствуются при раз
решении схожих дел (распространен преимущественно в странах
общей правовой семьи -- Англии, США, Канаде и т.д.);

§ нормативный договор -- соглашение между правотворческими субъектами, в результате которого возникает норма права.11 Малько А В Теория государства и права в вопросах и ответах.-- М., 2005. С. 149.

Источники жилищного права представляют собой систему законов и других нормативных актов, комплексно регулирующих разнородные жилищные отношения как единое целое. Своеобразие этой системы законодательства определяется, в первую очередь, комплексным характером отрасли права.

Первоначально жилищные правоотношения регулировались нормами гражданского права. Идеи о том, что необходимо разработать специальное жилищное законодательство, были выдвинуты в 20-х годах XX в. Одни ученые считали, что нормы, регулирующие жилищные отношения, являются гражданско-правовыми.22 Красавчиков О.А- Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юри-дическая природа // Основы советского жилищного законодательства.-- Свердловск, 1981. С. 24. Другие авторы полагали, что данные нормы являются комплексными33 Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР: Ю.Г.Басин, М К.Сулейменов, Р.С.Тазутдинов. Под ред. Ю. Г. Басина -- Алма-ата, 1987 С. 16; Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства.-- М., 1983. С. 13. Например, Ю. Г. Басин, М. К. Сулейменов, Р. С. Тазутдинов писали: «Основы и ЖК являются комплексными нормативными актами: часть статей регулирует административные, а часть -- гражданско-правовые отношения».44 Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР: ЮГ.Басин, М.К.Сулейменов, Р.С.Тазутдинов. Под ред. Ю. Г. Басина-- Алма-ата, 1987. С. 16 Ю.К. Толстой считал, что основными в жилищном законодательстве являются нормы гражданского права. В частности он отмечал: «Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства».11 Толстой Ю. К. Жилищное право.-- М\, 1996. С. 17. В. В. Витрянский и М. И. Брагинский считают, что жилищное законодательство не может существовать без норм гражданского права.22 Брагинский М. И, Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения.-- М., 1999 С 115.

Нормативные правовые акты являются основными источниками жилищного права и образуют единую систему, которая функционирует на основе принципа иерархии, выражающегося в соподчиненности актов различного уровня.

Жилищное законодательство Республики Казахстан регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с:

§ основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилища и права пользования ими;

§ осуществлением права пользования жилищами;

§ требованиями к жилищам;

§ обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов;

§ контролем государственных органов за соблюдением жилищных прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда и др.

Правовой основой жилищного законодательства является Конституция РК. Этот нормативно-правовой акт обладает высшей юридической силой и закладывает основы жилищных правоотношений. Согласно п. 1 ст. 6 ныне действующей Конституции, в Республике Казахстан признаются и защищаются равным образом государственная и частная собственность.

Принципиально важной для жилищных правоотношений является ст. 25 Конституции Республики Казахстан, которая утверждает, что «жилище неприкосновенно». Норма о неприкосновенности жилища означает, что у каждого человека имеется возможность пользоваться имеющимся у него на законном основании жилым помещением. Неприкосновенность жилища означает, что никто не имеет права без законного основания войти в жилище, находиться там против воли проживающих в нем лиц. В случае нарушения неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. В Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Установленным в законе категориям граждан, имеющих нужду в жилье, оно предоставляется на условиях договора найма из государственного жилищного фонда.

Вторыми по юридической силе являются законы. Важную роль в регулировании жилищных отношений играет Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г.

В разделе 1 Закон о жилищных отношениях закрепляет общие положения, основные термины и определения, основные правила использования жилища, его эксплуатации, способы управления жилищным фондом. В нем также закреплено положение о разрешении жилищных споров в суде, права и обязанности иностранных юридических лиц, иностранцев и лиц без гражданства. Большое значение имеет закрепленное понятие частного и государственного жилищного фонда.

Раздел 2 Закона о жилищных отношениях закрепляет право частной собственности на жилище. Здесь содержатся не только основания приобретения и прекращения права собственности на жилище, а также раскрывается содержание права собственности и условия его осуществления. В этом же разделе содержатся нормы, регулирующие отношения по найму жилищ в частном жилищном фонде

Нормы раздела 3 закрепляют особую форму собственности -- кондоминиум, устанавливают общие положения о регистрации объекта кондоминиума, определяют доли собственников на общее имущество многоквартирного дома. В этом разделе закреплено правовое положение кооператива собственников квартир как одной из форм управления объектом кондоминиума. Здесь же регулируются жилищные правоотношения, возникающие по поводу жилых помещений в жилищно-строительном кооперативе. Рассматриваются такие вопросы как образование и деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива, условия членства в ЖСК, правовое положение членов кооператива, порядок предоставления члену кооператива жилого помещения.

В разделе 4 конкретизируется порядок предоставления и использования жилища из государственного жилищного фонда. В нем закрепляются основания возникновения, действия, изменения и прекращения жилищных правоотношений при предоставлении гражданам жилого помещения из государственного жилищного фонда, права и обязанности нанимателей (поднанимателей) жилищ (членов их семей) из государственного жилищного фонда. В этом разделе закреплены условия предоставления служебных помещений. В рамках этого раздела рассматриваются понятие служебного жилища, порядок предоставления, пользования и выселения из служебных жилищ.

Раздел 5 посвящен договорным обязательствам по предоставлению жилища. В нем раскрываются понятие и виды договорных обязательств.

В 6 разделе содержатся переходные положения. Рассматриваются вопросы о сохранении очередности граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилище.

Таким образом, Закон РК «О жилищных отношениях» предусматривает основы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Этот Закон определил существенные нововведения. Прежде всего, он устанавливает четкую классификацию видов жилищного фонда.

Особое значение для жилищного права имеет Гражданский кодекс РК. Для регулирования жилищных правоотношений важна не только вторая часть ГК РК, определяющая порядок и условия заключения сделок в жилищной сфере (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, найма жилого помещения). Широкое распространение на практике этих видов сделок актуализирует значение соответствующих глав ГК РК. Но и нормы, содержащиеся в первой части ГК РК, которые регулируют такие значимые для жилищной сферы вопросы, как право собственности, общие положения об обязательствах, сделки и представительство, общие поло жения об юридических лицах. Важность этой части ГК РК определяется тем, что жилищные правоотношения носят в основном имущественный характер.

Большое значение имеют те разделы ГК РК, которые регулируют наследственные отношения, правовое положение иностранных граждан.

Уголовный кодекс РК, кодекс об административных правонарушениях определяют основания и меры ответственности за нарушение жилищного законодательства.

Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1990 г. после принятия следующих нормативных правовых актов: Закона КазССР «О собственности» от 15 декабря 1990 г., Закона КазССР «О разгосударствлении и приватизации» от 22 июня 1991 г. Позже были приняты новый Гражданский кодекс ч. Общая от 27 декабря 1994 г., ч. Особенная от 1 июля 1999 г., Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 г. и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 г., Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях», разработано положение о порядке использования приватизационных жилищных купонов от 27 июня 1993 г. и другие.

В 1993 г. был сделан важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 г. № 1344 принята «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации». В соответствии с этим актом государственная жилищная политика строится на основе следующих принципов:

§ перехода от распределения государственного жилья к преимущественному его зарабатыванию отдельными гражданами и предприятиями, независимо от их форм собственности;

§ создания условий для обеспечения конституционных прав граждан на жилище, включая государственное обеспечение жильем отдельных категорий граждан;

§ создания системы льгот для граждан и юридических лиц, участвующих в процессе жилищного строительства;

§ поэтапного перевода сферы жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в режим безубыточного финансирования;

§ обеспечения сохранности имеющегося жилищного фонда, увеличения длительности эксплуатации жилья;

§ изменения структуры жилищного строительства в сторону увеличения доли малоэтажных домов для одной или нескольких семей;

§ преемственности проводимой жилищной политики в отношении сохранения прав очередников на жилье.

Государственная программа новой жилищной политики провозгласила ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, таких как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы строительной индустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

Несмотря на то что значительная часть провозглашенных в упомянутой программе стратегических задач не реализована по сей день, этот документ указывает на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора.

В условиях преобразования государственного жилья в частное, преобразования людей, ранее проживавших в городских квартирах, во владельцев недвижимости, а также в условиях создания рынка жилья возникла проблема регулирования отношений в жилищной сфере, как на государственном уровне, так и на уровне отдельных собственников квартир. В связи с этим 15 июня 2006 года Постановлением Правительства Республики Казахстан утверждена «Программа развития жилищно-коммунальной сферы в Республике Казахстан на 2006--2008 годы».11 «Программа развития жилищно-коммунальной сферы в Республике Казахстан на 2006--2008 годы». САПП, 2006, № 22, Ст. 224

Целью Программы является обеспечение надлежащей эксплуатации и содержания имеющегося жилищного фонда, безопасные и комфортабельные условия проживания в нем.

Для достижения цели намечается решение следующих задач:

§ проведение системных преобразований в жилищно-коммунальной сфере, связанных с формированием системы финансирования поддержания состояния, обновления и капитального ремонта существующего жилищного фонда, созданием условий для эффективного управления жилищным фондом, обеспечением надлежащего контроля за состоянием эксплуатируемого жилищного фонда и проведением разъяснительной работы среди населения;

§ совершенствование отношений в сфере коммунальных услуг для обеспечения условий проживания и качества предоставляемых коммунальных услуг.

Реализация Программы осуществляется по следующим направлениям:

системные преобразования в жилищно-коммунальной сфере;

совершенствование отношений в сфере коммунальных услуг.

Основным направлением Программы являются обеспечение развития жилищно-коммунальной сферы, дальнейшего совершенствования нормативной правовой базы жилищно-коммунальной сферы, привлечение в нее инвестиций и адресная социальная защита населения в сфере жилищных отношений.

Следующей разновидностью источников жилищного права являются санкционированные правовые обычаи, т.е. «вошедшие в привычку правила, которым государство придало общеобязательное значение, и соблюдение которых оно гарантирует своей принудительной силой».11 Алексеев С. С. Право: азбука -- теория -- философия. Опыт комплексного исследова-ния -- М, 1999.--С. 78

ГК РК (п. 4.ст. 3) содержит понятие обычаев и обычаи делового оборота Под обычаями понимаются правила поведения, сложившиеся в данной местности или в данной этнической (социальной) группе населения по поводу имущественных или личных отношений, охватываемых в общей форме гражданско-правовым регулированием. Обычаи делового оборота -- это правила, сложившиеся при осуществлении предпринимательской деятельности. Думается, что, скорее всего, в жилищной сфере применяются обычаи делового оборота при заключении договоров. Поэтому справедливо замечание О. А. Городова о том, что удельный вес санкционированных обычаев в жилищной сфере невелик.

Юридический прецедент в казахстанском праве практически не применяется. Тогда как для правильного применения жилищного законодательства большое значение имеет судебная практика. Однако следует иметь в виду, что жилищные споры, как и другие споры, рассматриваемые судами, всегда индивидуальны, обладают только им свойственными особенностями. Поэтому решения судов по конкретным жилищным делам не являются источником права. Ни суд, ни иной орган, рассматривающий конкретный жилищный спор, не вправе при его решении ссылаться на какое-либо ранее вынесенное судом решение даже по аналогичному делу. При решении спора суд подчиняется только закону.

Нормативный договор с нормативным содержанием является очень близким понятием к нормативным правовым актам. К таким договорам относятся широко применяемые в жилищной сфере типовые договоры.22 Теория государства и права. Курс лекций / под ред. Н. И. Матузова и А. В. Малько.-- М .1997 С.333 Нормы типовых договоров действуют и в тех случаях, когда договор найма в письменной форме не заключен.33 Чигир В. Ф. Жилищное право.-- Минск, 1986. С. 70.