Жилищное право Республики Казахстан

Таким образом, источники жилищного права имеют разносторонний характер, поскольку регулируют разнообразные отношения, входящие в предмет жилищного права. О том, что правовая природа жилищных отношений различна, неоднократно отмечалось в юридической литературе.11 Крашенинников П. В. Жилищное право.-- М, 2000. С. 10 К источникам жилищного права относятся: Конституция РК, Закон РК «О жилищных отношениях», ГК РК, КОАП РК, УК РК, иные нормативные правовые акты. В целом, отмечая то, что источники жилищного права находятся в органическом единстве и тесном взаимодействии, образуя единую целостную систему, необходимо признать, что указанная отрасль законодательства в ее современном виде только складывается.

2.2 Действие нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере

Нормативные правовые акты имеют временные, пространственные и субъективные пределы своего функционирования.

Действие нормативных правовых актов традиционно различают во времени, в пространстве и по кругу лиц.

Действие жилищного законодательства во времени. Действие нормативных правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере во времени, характеризуется, прежде всего, моментом начала их применения к конкретным правоотношениям. Этот момент чаще всего связан с истечением определенного срока после официального опубликования нормативного правового акта. Об этом правиле писал Д.И.Мейер: «Действие закона начинается со времени его обнародования...».22 Мейер Д. И Русское гражданское право.-- М, 1997. С. 63. В соответствии с п. 4. ст. 4 Конституции РК все законы, международные договоры, участником которых является Республика, публикуются. Официальное опубликование нормативных правовых актов, касающихся прав, свобод и обязанностей граждан, является обязательным условием их применения.

В ст. 31 Закона РК «О нормативных правовых актах» 1998 г. установлено, что законодательные акты Республики Казахстан публикуются в Ведомостях Парламента Республики Казахстан и газетах, являющихся официальными изданиями: «Егемен Казахстан», «Казахстанская правда», «Зан», «Юридическая газета».

Этот принцип официального опубликования законов и иных нормативных правовых актов является определяющим при применении жилищного законодательства. Законодательство должно быть доступным для участников жилищных правоотношений.

В соответствии со ст. 45 Конституции РК Президент РК на основе и во исполнение Конституции и законов издает указы и распоряжения, имеющие обязательную силу на всей территории Республики Казахстан.

В случае, предусмотренном п. 4 ст. 53 Конституции, Президент Республики Казахстан издает законы, а в случае, предусмотренном п. 2 ст. 61 Конституции,-- указы, имеющие силу законов.

Акты Парламента, подписываемые Президентом РК, а также акты Президента, издаваемые по инициативе Правительства, предварительно скрепляются соответственно подписью Председателя каждой из Палат Парламента либо Премьер-министра, на которых возлагается юридическая ответственность за законность данных актов.

В ст. 62 Конституции РК подчеркивается, что Парламент принимает законодательные акты в форме законов Республики Казахстан, постановлений Парламента, постановлений Сената и Мажилиса, имеющих обязательную силу на всей территории республики. Порядок разработки, представления, обсуждения, введения в действие и опубликования законодательных и иных нормативных правовых актов республики регламентируется специальным законом и регламентами Парламента и его Палат.

В Указе Президента РК, имеющего силу закона «О Парламенте Республики Казахстан и статусе его депутатов» от 16 декабря 1995 г. подчеркивается, что Парламент принимает имеющие обязательную силу на всей территории Республики Казахстан, в том числе конституционные, индивидуальные постановления Парламента, а также нормативные постановления Парламента, по вопросам введения в действие законов. Сенат и Мажилис по вопросам своей компетенции принимают постановления индивидуального характера.

Парламент и его Палаты вправе по вопросам своей компетенции принимать обращения, декларации, заявления, иные акты, не носящие законодательного характера. Их принятие осуществляется с соблюдением условий и требований, установленных регламентами Парламента и его Палат.

Правительство РК по вопросам своей компетенции издает постановления, имеющие обязательную силу на всей территории республики. Премьер-министр республики издает распоряжения, имеющие обязательную силу на всей территории республики.

Согласно ст. 69 Конституции РК постановления Правительства и распоряжения Премьер-министра не должны противоречить Конституции, законодательным актам, указам и распоряжениям Президента республики.

В соответствии со ст. 36 Закона РК «О нормативных правовых актах» нормативные акты вводятся в действие в следующие сроки:

1. законы РК, указы Президента РК, постановления Правительства РК -- по истечении десяти календарных дней после их первого официального опубликования, если в самих актах или актах о введении их в действие не указаны иные сроки;

2. постановления Парламента РК, его палат со дня первого официального опубликования, если в самих актах или актах о введении их в действие не указаны иные сроки;

3. постановления Конституционного совета РК -- со дня их принятия;

4. нормативные правовые акты центральных исполнительных и иных центральных государственных органов, как входящих, так и не входящих в состав Правительства РК, в том числе Верховного Суда РК, Национального Банка РК, а также местных представительных и исполнительных органов, -- по истечении десяти календарных дней после дня их первого официального опубликования, если в самих актах не указаны иные сроки.

Кроме того, в нормативных правовых актах или актах о введении их в действие могут быть указаны иные сроки введения в действие отдельных частей, глав, статей нормативных правовых актов, чем установленные для всего акта в целом.

В соответствии с одним из принципов права закон не имеет обратной силы, т.е. его нормы не распространяются на регулирование отношений, возникших до принятия закона. Д. И. Мейер называл это «общим правилом относительно времени действия закона». Далее он пишет, что «такое правило совершенно сообразно с существом дела; гражданам приходится соображать свои действия с законами; но граждане обязаны и могут знать лишь существующие законы». Думается, что данное положение относится не только к уголовному или административному праву, но также к иным отраслям, в том числе и к жилищному. Из этого правила есть только два исключения: если в самом законе указано, что его положения распространяются на ранее возникшие отношения и если закон смягчает или вовсе устраняет ответственность. Нормы Закона РК «О жилищных отношениях», по общему правилу, не имеют обратной силы, из чего следует, что они распространяют свое действие только на отношения жилищной сферы, которые возникли после вступления в силу Закона РК «О жилищных отношениях».

Из общих правил действия нормативных правовых актов во времени существуют исключения. Во-первых, придание новому нормативному правовому акту обратной силы, что выражается в наличии указания о распространении действия данного акта на те общественные отношения, которые возникли до его принятия. Например, п. 1 ст. 117 Закона РК «О жилищных отношениях» «Сохранение очередности граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилье» придана обратная сила, она распространяется на отношения, возникшие ранее. Вторым исключением является «переживание» старого нормативного правового акта, что выражается в ситуации, когда утративший силу акт на основании специального указания продолжает регулировать отдельные отношения, которые возникли или существовали во время действия этого акта.

Необходимо отметить, что с 1 сентября 1997 г. в Казахстане ведется Государственный реестр нормативных правовых актов, действие которого предусмотрено Указом Президента РК, имеющим силу закона «О государственном реестре нормативных правовых актов РК и мерах по упорядочению их государственной регистрации» от 4 марта 1997 г. Нормативный правовой акт вступает в силу со дня присвоения ему номера государственной регистрации, если в самом акте не установлен более поздний срок вступления его в силу. После государственной регистрации заключение и один экземпляр нормативного акта с присвоенным ему регистрационным номером направляется органу, представившему документ на регистрацию. Второй экземпляр нормативного правового акта и заключения направляется для опубликования (кроме документов с грифом «секретно»). Третий остается в регистрирующем органе. При рассылке и опубликовании нормативного правового акта указание на номер и дату государственной регистрации является обязательным.

Прекращение действия нормативных правовых актов, как правило, связывается с истечением срока действия того либо иного акта или с отменой нормативного акта уполномоченным органом. Существует и вариант прекращения действия нормативных правовых актов в связи с заменой их иными актами, которые регулируют те же самые общественные отношения, что и ранее действовавший нормативный акт.

Действие жилищных нормативных правовых актов в пространстве. Нормы жилищного законодательства распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан. Под территорией Республики Казахстан понимается ее сухопутное и водное пространство внутри государственных границ, воздушное пространство над ними, недра.

Действие жилищного законодательства по кругу лиц распространяется на всех лиц, находящихся на территории Республики Казахстан, т.е. нормы жилищного законодательства, которые регулируют отношения, связанные с жилищем, адресованы любому участнику жилищного правоотношения. К указанным лицам относятся граждане, юридические лица, Республика Казахстан. Иностранные юридические лица и иностранцы пользуются в Республике Казахстан правами и несут обязанности в жилищных отношениях наравне с юридическими лицами и гражданами Республики Казахстан, если иное не установлено законодательными актами РК. Лица без гражданства, постоянно проживающие в РК, пользуются правами и несут обязанности в жилищных отношениях наравне с гражданами РК.

Применение жилищного законодательства по аналогии

Основанием для применения жилищного законодательства по аналогам является отсутствие нормы жилищного, гражданского или иного законодательства, а также соглашения сторон, прямо регулирующих правоотношения.

Аналогия закона выражается в том, что к жилищным отношениям применяются нормы закона, сходного с такими отношениями. Применение какого-либо иного нормативного акта не предусмотрено данной статьей.

Под аналогией права понимается применение к соответствующему отношению общих начал и смысла жилищного законодательства с учетом добросовестности, гуманности, разумности и справедливости, которыми должны руководствоваться субъекты жилищного отношения, а также суд при рассмотрении этого отношения. Одним из примеров применения аналогии закона к жилищным отношениям являются положения ст. 43 Закона РК «О жилищных отношениях» "Образование кооператива собственников помещений". В Законе РК «О жилищных отношениях» дается более менее подробная регламентация процедуры созыва учредительного собрания собственников помещений для организации Кооператива собственников квартир. Однако в законе абсолютно никак не регулируется процедура созыва общего собрания собственников помещений для организации любой другой формы управления объектом кондоминиума. Скорее всего, законодатель, утвердив в законе один порядок учредительного собрания собственников помещений, подразумевает то, что во всех остальных случаях собственники помещений должны действовать по аналогии.

Принцип аналогии применяется только к частноправовым отношениям и не может применяться к публичным правоотношениям.

III. Объекты жилищного права

3.1 Понятие жилища и его виды

При рассмотрении вопроса об объектах жилищного права мы исходим из понятия объекта, выработанного философской наукой. Философия диалектического материализма определяет объект как внешний предмет, противостоящий субъекту, на который направляется познавательная и иная деятельность человека.

В юридической науке вопрос об объектах является одним из наиболее сложных и спорных. Ю.К.Толстой утверждает, что в правоотношении может быть специальный объект в виде вещи или продукта духовного творчества. Именно на таких позициях и стоит большинство ученых. Под объектом понимаются реальные предметы мира, продукты духовного творчества в объективированной форме.

Под объектом жилищного права принято понимать, прежде всего, жилище. В соответствии с действующим жилищным законодательством жилище -- отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям. Особенность объектов жилищного права состоит в том, что жилище есть непотребляемая вещь особого рода. Оно предназначено для проживания (жилище необходимо человеку для отдыха, работы, учебы и т.д.) и должно отвечать ряду требований: быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, соответствовать установленным санитарным и техническим нормам и др.

В качестве объекта жилищного права выступает отдельная квартира. В ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях» квартира определяется как отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую, так и нежилую площадь жилища.

Процесс перехода экономики к рыночным отношениям сопровождался включением в их орбиту новых объектов. Уверенно завоевал свое место на рынке такой товар, как квартира. К ней стали применимы категории товарно-денежных отношений: цена, продажа, наследование. Квартира может стать товаром как на стадии строительства (договор будущего собственника квартиры с подрядчиком о строительстве дома), так и на стадии распределения (продажа квартир в новых домах) и перераспределения (сделки граждан с квартирами).

Рассматривая квартиру как объект жилищного права, обратимся к исторической справке, чтобы показать, как в разное время менялось правовое положение квартиры. Для этого нам придется обратиться частично к законодательству России, когда только происходило становление советской государственности (начало XX в.), а также к законодательству советского периода. Так, Декретом СНК от 14 (27) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие-либо сделки по продаже, покупке, залогу любой недвижимости, в том числе и земельных участков в городах. Чуть позднее, 20 августа 1918 г., ВЦИК издал Декрет «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». Конституцией 1936 г. из гражданского оборота были изъяты объекты, которые являлись исключительной собственностью государства, к их числу отнесен и основной жилищный фонд.

Теперь через призму закона проследим вкратце путь превращения квартиры в товар, или, иными словами, путь превращения квартиры из объекта найма в объект собственности. Первое упоминание о собственности на квартиру находим в п. 2 Постановления ЦК КПСС и СМ СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР»: «Рекомендовать предприятиям, организациям и местным Советам депутатов трудящихся разрешать, поощрять строительство многоквартирных домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением права личной собственности одного застройщика на одну квартиру». Советы Министров Союзных республик по предложению ЦК КПСС и Совета Министров СССР внесли соответствующие изменения в существовавшие положения по индивидуальному строительству и организации жилищно-строительных коллективов. В соответствии с этим союзные республики приняли свои Положения о жилищно-строительных коллективах, согласно которым многоквартирные жилые дома, возведенные жилищно-строительным коллективом, составляли общую долевую собственность индивидуальных застройщиков. Кроме того, каждый из них имел право собственности на отдельную изолированную квартиру. Фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, которые обслуживают все квартиры, составляют общую собственность участников коллектива, содержатся и ремонтируются на средства участников коллектива соответственно доле каждого из них11 Федотовская 3. А. Право личной собственности на жилой дом.-- М., 1963. С. 10, в работах советских цивилистов такая квартира рассматривалась как объект личной собственности граждан. Так, Д. М. Генкин право собственности на квартиру в коллективном доме по своему содержанию и правовому режиму приравнивал к праву личной собственности на жилой дом.22 Генкин Д. М. Право собственности в СССР.-- М., 1961. С. 89 Опираясь на мнение Д. М. Генкина, можно сделать вывод о том, что уже в советский период существовали зачатки частной собственности на отдельную квартиру. Однако, как уже было отмечено, советское законодательство активно боролось с частнособственническими интересами, поэтому правоотношения собственности в коллективном доме не имели должного законодательного закрепления и не были разработаны теоретически. Единственной республикой, в законодательстве которой было прямо закреплено, что можно обладать не только идеальной долей в праве общей собственности на дом в целом, но и быть собственником реальной его части, была Узбекская ССР. Так, в ст. 134 ГК Узбекской ССР предусматривалось, что собственники вправе произвести с учетом принадлежащих им долей раздел жилого дома с тем, чтобы в личной собственности каждого из них была закреплена обособленная часть дома (квартира или отдельная изолированная комната).11 ГК УзССР от 23 марта 1963 г. // Ведомости Верховного Совета УзССР-- 1963.-- № 9.--Ст. 30.

Черепахин Б. Б. утверждает, что уже Основы гражданского законодательства Союза ССР и Союзных республик 1961 г. закрепили право собственности на квартиру. «Учитывая, однако, что к моменту принятия Основ Постановление от 31 июля 1957 г., допустившее, в принципе, право личной индивидуальной собственности на часть дома, уже действовало, а в Основах употреблена общая формула о личной собственности гражданина на часть дома без указания, о какой части дома и о каком способе ее приобретения идет речь, мы приходим к выводу, что Основы признали право индивидуальной собственности гражданина на отдельную квартиру.22 Черепахин Б.Б. Гражданско-правовая охрана интересов личности.-- М., 1969. С.76

По-видимому, и ГК Союзных республик, принятые вслед за Основами, под частью дома понимали также квартиру, потому что самостоятельного права собственности на квартиру ни в одном ГК установлено не было, а регулятивные нормы для квартир в домах ЖСК имелись Наиболее близко квартира как объект права собственности по целевому назначению и правовому положению примыкает к жилому дому, но не сходна с ним. Нельзя ограничиться также сведением квартиры к части дома. Любой кв. м. дома, любую дверь можно назвать частью дома. Квартира -- часть дома, обладающая рядом специфических признаков, это единое помещение, состоящее из жилых комнат и мест обслуживающего назначения. С улицей квартира соединяется, как правило, через общий коридор, в который выходят и другие квартиры. Это заставляет большое количество лиц проживать в одном строении и совместно эксплуатировать его.

Представляется, что нормы о собственности на квартиру актов 50-х, 60-х гг. остались почти не действующими, а квартир на праве собственности было настолько мало, что они явились, скорее всего, исключением, чем правилом. Кроме того, вскоре был принят Закон о жилищно-строительных кооперативах, которые получили в дальнейшем большое распространение.

Новый этап в развитии собственности на квартиру был начат Постановлением СМ СССР от 2 декабря 1988 г. № 1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и соответствующими нормативными актами на республиканском и местном уровнях. В силу ряда объективных и субъективных причин лишь немногие пожелали выкупить свои квартиры. Но начало было положено, гражданам была предоставлена возможность выбора характера жилищных правоотношений: либо сохранить статус нанимателя, либо стать собственником. Поэтому в истории становления права собственности на квартиру Постановление № 1400 имеет большое значение.

Отношения собственности составляют основу экономических отношений любого общества. Принятие Закона КазССР «О собственности» 15 декабря 1990 г. явилось значительным этапом в развитии законодательства Казахстана. Достоинством данного Закона, по нашему мнению, было то, что в нем было определено существование двух форм собственности: государственной и частной. Под частной собственностью понимается негосударственная собственность. Частная собственность выступает как собственность граждан и (или) негосударственных юридических лиц и их объединений. Как объект собственности квартира может принадлежать физическим и юридическим лицам, а также государству в лице его органов. В п. 2 ст. 3 1 Закона РК «О жилищных отношениях» раскрываются правомочия домовладельцев, составляющие их право на принадлежащие помещения. Данные правомочия домовладельцы обязаны осуществлять в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 188 ГК РК собственник квартиры вправе:

§ владеть принадлежащим ему помещением, т. е. фактически и юридически им обладать;

§ пользоваться принадлежащим ему помещением, т. е. извлекать из помещения пользу, выгоду;

§ распоряжаться принадлежащим ему помещением, т. е. определять юридическую и фактическую судьбу помещения путем продажи, дарения, завещания, сдачи в аренду (найм), передачи в залог, мены и т. д.

Как мы отмечали выше, к объектам жилищного права относится также и жилой дом. В соответствии со ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях» под жилым домом (жилым зданием) понимается строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом.

Термин «жилой дом» впервые был закреплен в Конституции СССР 1936 г. Таким образом, именно с 1936 г. в юридический обиход было введено это понятие.

Жилой дом -- специальный юридико-технический термин, употребляемый для обозначения сложного имущественного комплекса, в состав которого входит ряд имеющих самостоятельное значение материальных ценностей. В. Ф. Маслов выделял следующие признаки жилого дома:

§ архитектурно-строительное сооружение;

§ постоянное круглосуточное проживание человека;

§ строение капитального типа, физически неразрывно связанное с землей.11 Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР.-- Харьков, 1968 г. С. 187.

Исходя из этих признаков, можно сделать некоторые практически значимые правовые выводы. Во-первых, жилой дом -- это цельное сооружение. Во-вторых, не является жилым домом в смысле особого объекта личной собственности продукция строительных компаний, которая именуется как дома сборно-щитовые, которые иногда реализуются гражданам в разобранном виде. В этом случае объектом собственности выступает не жилой дом, а комплект материалов, деталей, узлов, идущих на возведение жилой постройки. На них не распространяется особый правовой режим, специально установленный для жилых домов.11 Брауде И.Л. Переход права собственности на строение // Советское государство и право. 1946. №7, С 58

Жилой дом как объект жилищного права не мыслим без физической и правовой связи с земельным участком. Поэтому тот ряд признаков, который был предложен В. Ф. Масловым, необходимо дополнить еще одним признаком, а именно -- признаком права собственности на земельный участок.

Объектом жилищного права является общежитие -- жилое здание, специально построенное или переоборудованное для проживания лиц, работающих по срочному трудовому договору (контракту), студентов (курсантов, аспирантов) и учащихся в период учебы, а также других лиц, имеющих срочный трудовой договор (контракт) с собственником или владельцем общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Иногда под общежития выделяются не целые дома, а блок-секции, этажи, подъезды или отдельные квартиры. В литературе по этому поводу существуют различные точки зрения. Например, В. Н. Литовкин полагает, что «нельзя использовать как общежитие площадь части жилого дома заселенного на общих основаниях,-- подъезда, этажа, секции». В качестве аргументов им были выдвинуты следующие позиции: «Это правило хотя и действовало задолго до его появления в Основах, но оно не соблюдалось и не имело правового механизма обеспечения. Ему не было придано обратной силы, и поэтому все общежития, до момента вступления в силу Основ, на этажах, в подъездах, секциях жилых домов, заселенных на общих основаниях, сохраняют статус общежитий до расформирования, поэтому, если в доме, в определенной части заселенного после 1 января 1982 г. на общих основаниях, окажется и часть, пусть даже малая, заселенная как общежитие, она не приобретает такой статус и в случае конфликта администрации с проживающими не" получит, допустим, судебной поддержки...»

В. М, Жуйков считает, что «под общежитие могут быть выделены, в зависимости от местных условий и потребности в жилой площади, используемой с такой целью, не целый дом, а лишь подъезд в доме либо даже отдельная квартира, для обслуживания которой, естественно, специально штат выделяться не будет; либо граждане, проживающие в общежитии семьями, приобретают свою мебель и другие предметы домашнего обихода. Совершенно очевидно, что от этого жилые помещения не перестанут быть общежитием»22 Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина.-- М., 1986. С. 306-307

3.2 Понятие жилищного фонда и его виды

Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений. В советский период легальное определение жилищного фонда практически отсутствовало. Как правило, в литературе и жилищном законодательстве описывались разновидности жилищного фонда. В юридической литературе высказывались различные предложения о том, как определить понятие жилищный фонд. Ю. К. Толстой считал, что в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на виды и предлагал следующее определение жилищного фонда: совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.11 Гражданское право. Т. 2 учебник. / под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.-- М., 1999. С. 220. Другие российские авторы дают определение жилищного фонда практически дословно из Жилищного Кодекса РФ: все жилые дома, а также жилые помещения любой формы собственности независимо от их использования, находящиеся на территории РФ.

В Республике Казахстан определение понятия жилищный фонд содержится в ст. 3 Закона РК «О жилищных отношениях». Жилищный фонд -- находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех форм собственности. По данным регистра жилищного фонда на 1 января 2005 г. общая площадь жилищного фонда Республики Казахстан составляет 252,7 млн. кв. метров. Из них 153,0 млн. кв. метров приходится на городские населенные пункты и 99,7 млн. кв. метров - на сельские.

Понятие жилищного фонда -- родовое. Его отличия по видам можно классифицировать по различным критериям. Выбирая тог или иной критерий, законодатель использует единое классификационное основание. В литературе выделяют несколько классификационных оснований для дифференциации понятия «жилищный фонд»:

а) по формам собственности;

б) по правовому режиму использования;

в) по основаниям предоставления жилых помещений в пользование;

г) по видам жилых домов;

д) по формам использования.

Современная классификация жилищного фонда в Республике Казахстан закреплена в ст. 3 Закона РК «О жилищных отношениях».

С учетом положений Конституции РК и ГК РК жилищный фонд можно классифицировать по признаку принадлежности к той или иной форме собственности.

В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях» жилищный фонд Республики Казахстан включает два вида:

§ частный жилищный фонд;

§ государственный жилищный фонд.

Жилищный фонд Республики Казахстан по формам собственности, согласно действующему законодательству, состоит на 97,0 % из частного жилищного фонда (244,9 млн. кв. м.) и на 3,0 % из государственного жилищного фонда (7,8 млн. кв. м).

В свою очередь каждый из видов жилищного фонда можно подвергнуть более детальной классификации в зависимости от правового режима пользования жилым помещением (собственность, рента, социальный найм, коммерческий найм, "поднайм, аренда и др.).

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона РК «О жилищных отношениях» частный жилищный фонд образует два подвида: фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц.

В состав фонда, находящегося в собственности граждан, входят индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения на протяжении долгого времени в редких случаях могли находиться на праве частной или личной как она называлась в то время собственности. Правовой режим таких квартир вызывал научные дискуссии среди ученых, исследовавших проблемы личной собственности.

В законодательстве настоящего времени закреплены совершенно иные правила. Так, в соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях» гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан. При этом количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица не ограничиваются.

В структуре частного жилищного фонда выделяются квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом. В соответствии со ст. 63 Закона РК «О жилищных отношениях» внесение полной суммы паевого взноса служит основанием для приобретения членом кооператива права собственности на кооперативную квартиру.

В состав фонда, находящегося в собственности юридических лиц, входят жилые дома и жилые помещения, построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных и жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом. Субъектами, которые являются владельцами данного подвида частного жилищного фонда, являются: акционерные общества, хозяйственные товарищества, производственные кооперативы и иные коммерческие и некоммерческие организации. В качестве оснований возникновения права собственности на жилище закон называет:

§ строительство дома (части дома);

§ совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;

§ получение жилища по наследству или в порядке универсального правопреемства;

§ приобретение в собственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения в доме государственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа или безвозмездной передачи);

§ внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение;

§ предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;

§ предоставление жилища юридическими лицами, основанными на негосударственной форме собственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажи либо безвозмездной передачи;

§ предоставление жилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной форме собственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях, установленных законодательством;

§ предоставления жилища в качестве компенсации за утрату жилища, находившегося в частной собственности, вследствие сноса или реквизиции;

§ по другим основаниям, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан.

В ст. 29 Закона РК «О жилищных отношениях» дается исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права собственности на жилище:

§ обращение взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственникам;

§ реквизиции;

§ конфискации

§ изъятия (выкупа) земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей.

Государственный жилищный фонд составляют: фонд, состоящий в государственной собственности и фонд, находящийся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия).

Таким образом, государственный жилищный фонд состоит из двух уровней: республиканское жилье и региональное (коммунальное или государственное предприятия).

Условия предоставления жилища из государственного жилищного фонда закреплены законодательно. В частности, установлено, что жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения, а также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Кроме того, подобное жилье предоставляется гражданам РК, единственное жилище которых являлось предметом ипотеки по ипотечным жилищным займам и приобретено местным исполнительным органом в соответствии с законодательством РК о жилищных отношениях.

IV. Предоставление жилых помещений из государственного жилищного фонда

Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения.

Отношения, связанные с пользованием жилищем из государственного жилищного фонда, возникают в случаях, когда гражданам предоставляется жилище, принадлежащее на праве собственности государству и находящееся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо находящееся в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия). Законодательство, регламентирующее порядок предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан, не распространяется на проживание в строениях временного и сезонного проживания, садовых и охотничьими домиках, туристических базах, мотелях, кемпингах, гостиницах, домах отдыха, санаториях, пансионатах, интернатах.

Жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным.

К социально защищаемым слоям населения относятся:

инвалиды и участники Великой Отечественной войны, а также лица, приравненные к ним;

инвалиды 1 и 2 групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершения ими преступления);

семьи, имеющие или воспитывающие детей инвалидов;

лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;

пенсионеры по возрасту;

дети-сироты, не достигшие двадцати лет, потерявшие родителей до совершеннолетия. При призыве таких лиц на службу возраст продлевается на срок прохождения срочной военной службы;

репатрианты;

лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

многодетные семьи;

семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей воинской службы, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка;

неполные семья.

Граждане признаются нуждающимися в жилье,

если они не имеют жилища на праве собственности на территории Республики Казахстан; они не имеют в постоянном пользовании в данном населенном пункте жилища из государственного жилищного фонда, а также в домах, принадлежащих юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности, в том числе в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов;

жилище, в котором проживает семья, не отвечает нормативным санитарным и техническим требованиям;

в смежных, неизолированных жилых помещениях проживают две и более семей;

в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (по списку заболеваний, утвержденных в установленном законодательством порядке), при котором совместно проживание с ними в одном помещении (квартире) становится невозможно.

Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак.

Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда, осуществляется по месту жительства в местном исполнительном органе. На учет ставятся социально не защищенные граждане либо нуждающиеся в жилье государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие и лица, занимающие государственные и выборные должности.

Перечень и форма документов, необходимых для учета, утверждаются Правительством Республики Казахстан. Требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных документов запрещается.

Заявления граждан о постановке их самих и членов их семей на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда рассматриваются в течение месяца по месту жительства соответствующим местным исполнительным органом. О решении, то есть, постановке на учет или отказе в постановке на учет местный исполнительный орган должен письменно известить заявителей до истечения месячного срока. Граждане, чьи жилищные права нарушены принятым решением, могут предпринять предусмотренные законодательством меры по их защите.

Для того чтобы четко обозначить критерии принятия решения не ставить граждан на учет в качестве лиц, которым может быть предоставлено жилье из государственного жилищного фонда, в законодательстве - статья 72 Закона РК «О жилищных отношениях»- предусмотрен перечень оснований отказа в постановке на учет для предоставления жилища из государственного жилищного фонда. Хотя внешне названный перечень является исчерпывающим, следует отметить, по смыслу норм статьи 73 Закона РК «О жилищных отношениях» основания, указанные в ней в качестве оснований снятия лица с жилищного учета, одновременно должны являться основаниями и для отказа в постановке граждан на учет в качестве лиц, которым может быть предоставлено жилье из государственного жилищного фонда. Точно так же основания отказа в постановке на учет являются одновременно и основаниями для снятия лица с учета как нуждающегося в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда, если эти основания были выявлены позже постановки его на учет. Гражданину может быть отказано в постановке на учет, а необоснованно поставленный на жилищный учет гражданин должен быть снят с него, если будет установлено, что гражданин стал нуждающимся в жилье в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение последних пяти лет путем:

обмена жилого помещения;

отчуждения пригодного для проживания жилища, принадлежавшего ему на праве собственности, независимо от того, в том же или другом населенном пункте Республики Казахстан оно находилось;

разрушения или порчи жилища по его вине;

выезда из жилища, при проживании в котором он не был нуждающимся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда;

вселения других лиц, кроме супруга, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей, а также нетрудоспособных родителей.

Как уже было отмечено, в статье 73 перечислены основания снятия граждан с жилищного учета. Данный перечень оснований характерен тем, что они как бы во всех случаях возникают после постановки лица на учет. Специфика жизненных ситуаций может привести к тому, что те или иные основания, предусмотренные статьей 73, возникнут и до постановки лица на учет. В частности лицо может обратиться за постановкой на жилищный учет, не имея достаточных оснований для предоставления жилища из государственного жилищного фонда. В таком случае ему должно быть отказано в постановке на учет. Если же эти основания возникли позже постановки гражданина на учет, то он будет подлежать снятию с учета.

Помимо этого снятие (отказ в учете) с учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда, возможно если гражданин:

- выехал на постоянное место жительства в другой населенный пункт;

- представил не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда (при принятии на учет неправомерные действия могут быть совершены и соответствующими должностными лицами, что приведет к тем же последствиям);

- получил земельный участок и завершил строительство собственного жилища либо приобрел жилище.

Когда гражданин, состоящий на учете, выехал на другое постоянное место жительства, либо умер, очередность сохраняется за оставшимися членами семьи, вместе с ним состоящими на учете. Для оставшихся членов семьи основания для признания их нуждающимися в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда могут отпасть по иным основаниям.

Когда обнаружились нарушения, вследствие которых гражданин необоснованно был поставлен на учет, но на этот момент основания для постановки на учет все-таки появились (увеличилось количество членов семьи, понизился совокупный доход членов семьи и тому подобное), он признается нуждающимся в жилье со дня появления оснований.

Жилье (жилище) из государственного жилищного фонда предоставляется гражданам, состоящим на учете в порядке очередности, установленной списками, с момента подачи заявления со всеми необходимыми документами. Для малоимущих, социально защищаемых граждан и государственных служащих, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих местные исполнительные органы ведут раздельные списки очередности.

Распределение жилищ, независимо от того, вновь они введены в эксплуатацию или освобождены жильцами производится между очередниками обеих раздельных списков. При этом распределение производится в пропорции, ориентированной на численность очередников в каждом списке. Иной порядок распределения жилья может быть предусмотрен законодательством.

В целом, декларируя равенство прав граждан на получение жилья в домах государственного жилищного фонда, новое жилищное законодательство сохраняет понятия внеочередного и первоочередного получения жилища11 Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Особенная часть. Т.2. - Астана : Данекер., 2002. С. 32.. Внеочередность и первоочередность получения жилья связана с поддержанием гарантий жилищных прав некоторых категорий граждан, которые состояли на учете в качестве нуждающихся в жилище к моменту введения в действие Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Кроме того, для всех граждан состоявших на учете до введения в действие данного закона, сохраняется прежний порядок получения жилища из государственного жилищного фонда. Внеочередное получение жилищ предусмотрено в следующих случаях :

когда жилище гражданина в результате стихийного бедствия на территории Республики Казахстан стало непригодным для проживания;

лицо возвратилось из государственного детского учреждения, от родственников, опекуна или попечителя, а ранее занимаемое жилище невозможно возвратить ввиду сноса или переоборудования в нежилое помещения;

реабилитации гражданина, если он утратил жилье вследствие незаконного осуждения, и возвратить прежнее жилище невозможно.

При этом требование о предоставлении жилища должно быть заявлено в течение года после реабилитации:

-когда гражданин потерял родителей до совершеннолетия и является сиротой, не достигшим двадцати лет. При призыве на военную службу возраст такого лица продлевается на срок прохождения им срочной военной службы.

- если жилище должно быть предоставлено в силу государственных обязательств, вытекающих из договора контракта, или если лицо неправомерно лишено возможности пользоваться прежним жилищем;

- избрания лица на выборную государственную должность, если это связано с переездом в другую местность, при условии, что прежнее жилище за ним не сохраняется.

Удостоенные государственных наград Республики Казахстан имеют право на получение жилья в порядке установленном законодательством о государственных наградах Республики Казахстан.

Граждане имеют право на первоочередное получение жилища из государственного жилищного фонда, если они состояли на учете до ведения в действие Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» и относятся к категории:

инвалидов и участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц;

Героев Советского Союза, Героев Социалистического Труда, награжденных подвеской «Алтын Алка» и которым ранее присвоено звание «Мать героиня», а так же лиц, награжденных орденами Славы, Трудовой славы, « За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» всех трех степеней;

лиц, пребывавших в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР и Республики Казахстан, партизан гражданской и Великой Отечественной войн, воинов-интернационалистов, а также других лиц, принимавших участие в боевых операциях по защите СССР и Республики Казахстан;

инвалидов 1 и II групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершенного ими преступления);

семей погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, при спасании человеческой жизни, при охране правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая, или пропавших без вести воинов (партизан);

лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;

граждан, состояние здоровья которых по заключению Медико-социальной экспертизы (МСЭК) ухудшилось вследствие экологических бедствий, Чернобыльской катастрофы, взрывов (ядерных испытаний) на Семипалатинском полигоне, а также чрезвычайных ситуаций на других ядерных объектах гражданского и военного назначения;

граждан, в отношении которых в судебном порядке установлен факт незаконного осуждения или внесудебных репрессий по политическим мотивам (признанных, в судебном порядке жертвами политических репрессий или пострадавшими от политических репрессий);

семей молодоженов, вступивших в первый брак до 30 лет и родивших ребенка в первые три года после вступления в брак;

лиц, воспитывающих детей- инвалидов;

многодетных семей;

инвалидов III группы, пенсионеров по возрасту, одиноких матерей (не состоявших в браке женщин, воспитывающих ребенка), семей при рождении детей-близнецов, если эти категории граждан получают доходы ниже прожиточного минимума, определяемого в установленном законодательством Республики Казахстан порядке;

демобилизованных военнослужащих, прослуживших свыше двадцати лет и уволенных с военной службы в связи с возрастом, состоянием здоровья или сокращением штатов (численности), при возвращении к месту проживания на территории Республики Казахстан до военной службы;

педагогических работников государственных учреждений образования;

медицинских и фармацевтических работников, непосредственно оказывающих медицинскую и лекарственную помощь населению в государственных учреждениях здравоохранения;

судей, сотрудников прокуратуры, органов внутренних дел;

Граждане, которые ранее уже получали жилье в первоочередном порядке, могут быть вновь включены в списки на получение другого жилища в первоочередном порядке лишь по решению местных исполнительных органов.

Жилище из государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее пятнадцати и не более восемнадцати метров полезной площади на человека. Во всех случаях, когда жилье получает один гражданин, ему независимо от площади должна быть предоставлена отдельная однокомнатная квартира.

Нормы предоставления социального жилья (гражданам, не находящимся на государственной или военной службе, а также не работающим в бюджетных организациях) могут быть уменьшены. Эта норма определяется решением Правительства Республики Казахстан, но мри этом должна быть не менее санитарной нормы жилой площади на человека и не менее одной жилой комнаты. Инструкцией о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан, утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 1999 года № 1292 (п.5), решение вопроса о конкретной норме предоставления социального жилья отнесено к компетенции местных исполнительных органов. Для соответствия вышеприведенным критериям норма предоставления такого жилища должна составлять на каждого члена семьи (или отдельного гражданина) не менее шести квадратных метров жилой площади.

Площадь жилища, превышающая указанные размеры считается излишней, что будет влечь оплату за пользование жилищем в повышенном размере. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в порядке предусматриваемом законодательством, предоставляется отдельная дополнительная комната. Дополнительная площадь, предоставленная по такому основанию, не считается излишней.

При определении размера жилища, предоставляемого из государственного жилищного фонда, учитывается наличие в семье женщины, имеющей беременность свыше двадцати недель.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда к нему предъявляются требования, непосредственно определяемые законодательством. В частности жилище из государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в черте населенного пункта, где нуждающийся состоял на учете. Если жилище не отвечает таким требованиям, оно может быть предоставлено только с письменного согласия нуждающегося и всех совершеннолетних членов его семьи. После получения согласия на предоставление неблагоустроенного жилища и его предоставления, граждане подлежат снятию с учета в качестве нуждающихся.