Жилищное право Республики Казахстан

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов), если на это не получено их согласие. В соответствии с нормами, регламентирующими законное представительство, согласие от имени разнополых несовершеннолетних на их совместное проживание в одной комнате должно даваться их родителями, усыновителями, опекунами или попечителями.

В тех случаях, когда жилище из государственного предоставляется инвалидам, престарелым, больным сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями, жилище ими по их выбору получается на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.

Кроме того, для инвалидов в соответствии с индивидуальной программой реабилитации предоставляется право выбора жилого помещения с учетом типа здания, степени благоустройства и других необходимых условий для проживания.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда выносится решение местного исполнительного органа по месту жительства заявителя.

Вынесение решения не требуется, когда жилище предоставляется из жилищного фонда государственных предприятий. Предоставление жилищ в домах государственного жилищного фонда основывается на гласности. Она выражается в том, что списки лиц, состоящих на учете на получение жилища из государственного жилищного фонда за последние двадцать четыре месяца, предоставляются для ознакомления по требованию лиц, состоящих в этих списках. Формы таких списков обязательно должны включать сведения о составе семьи, времени постановки на учет, основаниях для получения жилища из государственного жилищного фонда и его размере, времени предоставления жилища.

Законодательство о жилищных отношениях предусматривает порядок предоставления освободившейся части жилищ в домах государственного жилищного фонда. Когда часть жилища, в котором живут малоимущие социально защищаемые лица освобождается, то она предоставляется очередникам, состоящим на учете нуждающихся. При этом граждане, проживающие в этом жилище, нуждающиеся в улучшении имеющихся жилищных условий имеют преимущественное право на получение в пользование освободившейся жилой площади.

Рассмотрим порядок пользования помещениями в домах государственного жилищного фонда. Права и обязанности жильцов возникают при предоставлении государственных жилищ на основе сложного юридического состава. Одним из юридических фактов, относящихся к нему, является решение местного исполнительного органа. Кроме того, заключается и договор найма жилища, который регламентирует права и обязанности стороны, предоставившей жилище (наймодателя), и гражданина, получившего его.

Одной из особенностей такого договора является то, что он основывается непосредственно на нормах законодательства. Помимо Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», отношения найма жилища в государственном жилищном фонде регламентируются Инструкцией о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан. Типовой договор найма жилища из государственного жилищного фонда является приложением к нему. К данным отношениям в соответствующих случаях применяются также и нормы гражданского законодательства.

Договор найма жилища из государственного жилищного фонда заключается между местным исполнительным органом или администрацией государственного предприятия (наймодателем), с одной стороны, и гражданином (нанимателем). Он заключается в письменной форме. Несмотря на то, что такой договор найма по своей сути является договором, устанавливающим права в отношении недвижимого имущества, он не подлежит государственной регистрации. В законодательстве нет указаний на последствия несоблюдения письменной формы данного договора. На практике эти договора в ряде случаев не заключаются, и в таких случаях права и обязанности сторон определяются в соответствии с законодательством.

Предметом договора найма в государственном жилищном фонде является отдельное жилище. Жилая комната, имеющая выход (вход) в другую комнату (смежная комната), часть комнаты, а также подсобные помещения в квартире не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилища из государственного жилищного фонда.

Наниматель жилища из государственного жилищного фонда имеет право проживать в предоставленном жилом помещении сам, а также вместе с членами семьи. В круг членов семьи входят постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с нанимателем, могут быть признаны членами по взаимному согласию. В исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Членами семьи будут являться и нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с нанимателем.11 Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Особенная часть. Т.2. - Астана : Данекер., 2002. С. 40

Члены семьи пользуются правами по пользованию жильем наравне с нанимателем. Одновременно они несут и обязанности, вытекающие из договора найма жилища из государственного жилищного фонда. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилища.

Члены семьи нанимателя жилища в доме государственного жилищного фонда в тех случаях, когда наниматель временно отсутствует вправе пользоваться всем жилищем на прежних условиях. При этом они осуществляют права и исполняют обязанности в соответствии с условиями договора найма. Жилая площадь, которая временно сохраняется в этом случае за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней. В тех случаях, когда вышеуказанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, они сохраняют равные с нанимателем жилищные права и обязанности по своему желанию.

Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи потребовать признания его нанимателем вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору найма. Право потребовать признания его нанимателем принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Перемена нанимателя обусловливает необходимость переоформления договора найма жилища.

Наряду с членами семьи наниматель вправе вселить в занимаемое помещение из государственного жилищного фонда супруга, детей, родителей (не являющихся на момент вселения членами семьи нанимателя), других лиц. Для вселения требуется письменное согласие несовершеннолетних членов семьи нанимателя, которые проживают вместе с ним. Согласие членов семьи не требуется, если наниматель вселяет своего несовершеннолетнего ребенка.

Вселенные лица приобретают право пользования жилым помещением наравне с остальными проживающими лицами. Данное правило применяется, если они вселялись в качестве членов семьи нанимателя. Однако письменным соглашением между нанимателем и членами его семьи, с одной стороны, и этими лицами, с другой, заключаемым на момент вселения, права вселенных лиц по пользованию жилым помещением могут быть ограничены.

Наниматель жилища в домах государственного жилищного фонда имеет ограниченные права распоряжения жилым помещением22 Гражданское право. Т.1. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы., 2000. С.509. Они выражаются в праве нанимателя сдавать жилище или его часть в поднаем. Сдача в поднаем всего жилища производится по смыслу норм жилищного законодательства в тех случаях, когда наниматель и члены его семьи временно отсутствуют и за ними сохраняется жилое помещение. Основания и сроки сохранения жилого помещения определяются в соответствии со статьями 85, 86 Закона РК « О жилищных отношениях» .

Сдача жилища в поднаем не только допускается, но и поощряется. Так, если наниматель не вселил во временно пустующее жилище, сохраняемое за ним поднанимателей, то по истечении трех месяцев наймодатель с согласия нанимателя вправе предоставить его по договору поднайма другим гражданам в пределах срока, на который за нанимателем сохраняется жилище из государственного жилищного фонда. При сдаче жилища в поднаем наймодателем срок поднайма может быть сокращен при досрочном возвращении нанимателя и членов его семьи. Если жилище поднанимателям или временным жильцам было предоставлено наймодателем при возвращении нанимателя или членов его семьи, они вправе потребовать их немедленного выселения. В случае отказа освободить жилище поднаниматели или временные жильцы по требованию нанимателя или членов его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилища из государственного жилищного фонда.

Если жилище было сдано в поднаем самим нанимателем, то к досрочному прекращению договора поднайма должны применяться общие положения о досрочном прекращении договора найма жилища в частном жилом фонде. Следует отметить, что в целом норма, касающаяся сдачи внаем жилища наймодателем вместо нанимателя, не соответствует современным историческим условиям. Ее действие ориентировано на тот этап формирования рынка жилья, когда ощущался сильный дефицит жилья. Кроме того, предоставление наймодателю возможности сдавать в поднаем жилье вместо самого нанимателя будет отрицательно сказываться и на его правовых интересах, связанных с вещно-правовым обладанием государственным жилищем и на гарантированности прав граждан на жилище.

Однако нельзя сбрасывать со счета то, что государственное жилье гражданину предоставляется для удовлетворения насущных потребностей в жилье. Хотя в целом особенностью отношений найма жилища в домах государственного жилищного фонда является их бессрочный характер, но бессрочное сохранение такого жилья за гражданином, а значит и поддержание вещных правомочий нанимателя в случае его не проживания в занимаемом помещении, вступают в противоречие с юридическими мотивациями предоставления государственного жилья, а поэтому ограничены во времени.

При временном отсутствии самого нанимателя или членов его семьи (имеется в виду как раз непроживание в предоставленном жилом помещении) жилище из государственного жилищного фонда за ними сохраняется в течение шести месяцев.

Когда отсутствие нанимателя или членов его семьи длилось свыше шести месяцев, срок сохранения жилища за ними может быть продлен. По смыслу нормы пункта 2 статьи 85 Закона РК «О жилищных отношениях» заявление нанимателя (члена) его семьи о продлении срока сохранения жилища будет рассматриваться органом, являющимся наймодателем. При недостижении соглашения между нанимателем и наймодателем спор может быть передан на рассмотрение суда.

Жилище из государственного жилищного фонда сохраняется за гражданами в иных прямо указанных в законодательстве случаях на более длительные сроки. В частности сохранение права на жилище предусмотрено, в случаях:

§ прохождения гражданином военной службы в Вооруженных Силах Республики Казахстан либо в составе вооруженных сил, созданных с участием Республики Казахстан за ее пределами - в течение срока службы;

§ выезда на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность - в течение всего времени работы;

§ выезда за границу в командировку, для прохождения стажировки, работы дипломатических, консульских учреждениях республики, по иным основаниям предусмотренным законодательством - в течение времени пребывания за границей;

§ выезда на учебу - в течение времени обучения;

§ помещения детей на воспитание в детское учреждение - в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекуна (попечителя) - до достижения детьми совершеннолетия;

§ выезда в связи выполнением обязанностей опеку на (попечителя) - на все время до прекращения этих обязанностей;

§ выезда на лечение - в течение времени нахождения на лечении;

§ заключения под стражу либо осуждения к лишению свободы или иной мере наказания, исключающей возможность проживания в данной местности - в течение времени нахождения под стражей или отбывания наказания. Лишение права на жилище из государственного жилищного фонда в этом случае может быть предусмотрено приговором суда.

Право пользования жилищем во всех вышеперечисленных случаях сохраняется за отсутствующими в течение шести месяцев со дня, когда лицо завершило обучение, было демобилизовано из вооруженных сил, освобождено из места лишения свободы и так далее.

Вместе с тем признание лица нанимателя (членов его семьи) утратившим право пользования жилищем из государственного жилищного фонда сверх предусмотренных сроков происходит не само по себе11 Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Особенная часть. Т.2. - Астана : Данекер., 2002. С. 45.. Предусмотрен судебный порядок такого признания. Истцом в некоторых случаях выступает наимодатель - коммунальный орган, заинтересованный в предоставлении жилища иным нуждающимся в жилье лицам, наниматель, который с отсутствовавшим нанимателем занимал жилое помещение, с целью улучшения своих жилищных условий, устранения правовой неопределенности в пользовании жильем и другим. Кроме того, такой иск могут предъявить в суде и члены (бывшие члены) семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя не освобождает его от выполнения обязанностей по договору найма жилища из государственного жилищного фонда. Исключение составляют случаи, когда жилище предоставляется в поднаем нанимателем или наймодателем или в него поселяются временные жильцы.

Одним из правомочий распоряжения жилищем из государственного жилищного фонда является предоставляемая нанимателю возможность по обмену занимаемого жилого помещения. Причем в современных условиях, обмен такими жилыми помещениями подвергнут более жесткой регламентации, чем это было в праве союзного периода. Свои особенности имеет обмен жилищами, предоставленными малоимущим социально защищаемым гражданам, в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах, из жилищного фонда государственных предприятий.

Жилище, предоставленное малоимущим социально защищаемым гражданам, может быть обменено на другое жилище, которое также было предоставлено малоимущим социально защищаемым гражданам. Совершаемый обмен не должен приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина, вследствие чего он становится в соответствии с законодательством нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Служебные жилые помещения, предоставленные в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах могут быть обменены на такие же жилища в рамках того или иного военного городка, пограничной заставы или иного закрытого объекта.

Если производится перевод военнослужащего (специалиста) для прохождения службы (работы) в другом военном городке (пограничной заставе, закрытом объекте), то обмен может производится и в другую местность.

Жилище, предоставленное из жилищного фонда государственных предприятий, может быть обменено с согласия администрации государственного предприятия на другое жилище из жилищного фонда государственных предприятий. Допускается обмен такого жилья на жилье из коммунального жилищного фонда, однако тогда требуется согласие не только администрации предприятия, но и местных исполнительных органов11 Гражданское право. Т.1. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы., 2000. С.512..

Принудительный обмен жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда, возможность которого предусматривалась в прежнем жилищном законодательстве, новым законодательством, регулирующим жилищные отношения, не предусмотрен. Поэтому, если те или иные лица прекратили семейные отношения, но продолжают проживать в одном жилище из государственного жилищного фонда по единому договору найма жилища, они вправе определить порядок пользования жилищем без заключения отдельных договоров найма.

Такое законодательное решение связано с тем, что зачастую заключение отдельных договоров жилищного найма с каждым из совершеннолетних бывших членов семьи, прекративших свои отношения, является технически неосуществимым, вследствие отсутствия жилых помещений, которые могут выступить самостоятельными предметами жилищного найма. Кроме того, даже при возможности заключения отдельных договоров, требуется положительное решение вопроса об этом со стороны субъекта, выступающего наймодателем жилищ из государственного жилищного фонда. Граждане могут потребовать только заключения вместо нескольких отдельных договоров найма жилища одного договора, если они проживают в отдельном жилище из государственного жилищного фонда и объединились в одну семью. В таком случае нанимателем будет выступать кто- то из них по выбору.

Основными обязанностями нанимателя и членов его семьи являются обязанность использовать жилище надлежащим образом, не допуская его порчи и разрушения, а также использовать его для проживания. Из требования использования жилого помещения по назначению могут делаться отдельные исключения. В частности жильцы могут содержать в соответствии с установленными правилами в квартирах домашних животных.

Наниматель обязан вносить плату за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда и за коммунальные услуги. Плата за пользование жилищем в домах коммунального жилищного фонда устанавливается местным исполнительным органом, а в домах жилищного фонда государственных предприятий администрацией предприятия. Иной порядок определения платы за пользование жилищем может определяться законодательными актами Республики Казахстан. Плата за коммунальные услуги для жилищ независимо от формы собственности взимается но тарифам, которые утверждаются Правительством Республики Казахстан.

Государство принимает меры по оказанию помощи малообеспеченным гражданам и их семьям на оплату содержания жилища, а также потребления коммунальных услуг. Такая помощь не оказывается при содержании индивидуального жилого дома, принадлежащего на праве частной собственности. Жилищная помощь оказывается за счет местных бюджетов тем лицам, которые постоянно проживают в той или иной местности и являются собственниками (арендаторами) жилища. Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами.

Как ранее указывалось обязанность, расходы, связанные с пользованием жилищем, обязаны нести все совершеннолетние члены семьи нанимателя. Такая обязанность возлагается также на каждого из нескольких нанимателей и собственников, проживающих в одном и том же жилище. Порядок распределения общих расходов по оплате жилища и плате за коммунальные услуги между названными лицами определяется соглашением между ними, при недостижении соглашения - в судебном порядке.

Законодательством Республики Казахстан могут быть установлены льготы по оплате жилища и коммунальных услуг.

Ряд обязанностей по договору найма жилища из домов государственного жилищного фонда несет наймодатель. Местный исполнительный орган или администрация государственного предприятия для обеспечения сохранности жилищного фонда и надлежащего его использования, а также контроля за соблюдением гражданами правил пользования жилищем и прилегающей территорией создают или привлекают в установленном порядке жилищно-эксплуатационные службы. Деятельность служб по эксплуатации жилищного фонда осуществляется на договорной основе, и они являются непосредственно отвественными за сохранение фонда и содержание его в надлежащем состоянии.

Помимо чисто технических функций на жилищно-эксплуатационные службы возлагаются и иные обязанности, что, в свою очередь, оказывает определенное влияние на возникновение и реализацию отношений жилищного найма. Они обеспечивают:

- соблюдение установленных законодательством норм и сроков при заселении жилых домов и жилых помещений либо при их освобождении;

ведение первичного учета подведомственного жилищного фонда, его регистрацию и техническую инвентаризацию;

соблюдение жильцами правил пользования государственным жилищем, содержания жилого дома и при домовой территории, переоборудования и переустройства занимаемых ими помещений либо отдельных частей общего имущества;

соблюдение правил обмена и бронирования жилищ;

в составе создаваемых местными исполнительными органами комиссий прием на баланс частных или ведомственных жилищ, передаваемых в государственный жилищный фонд.

На жилищно-эксплуатационных службах лежит обязанность своевременно проводит техническое обследование, текущий и капитальный ремонт жилых домов. Отбор жилых домов для текущего и капитального ремонта производится исходя из их технического состояния. При капитальном ремонте устраняются неисправности всех примененных конструкций и деталей, то есть степень износа жилых домов при производстве такого ремонта является высокой. Конструкции (детали) восстанавливаются или заменяются на более долговечные и экономичные. Одновременно повышается сейсмостойкость, улучшаются эксплуатационные и конструктивные показатели реконструируемых зданий. При текущем ремонте строительные конструкции, инженерные системы и оборудование восстанавливаются до состояния работоспособности с целью поддержания их эксплуатационных показателей на период до выполнения капитальных ремонтно-строительных работ. Сторона наймодателя устраняет также мелкие неисправности (протечки запорных устройств инженерных систем, засорение канализационных стояков). Это производится во время профилактических осмотров или незамедлительно по заявкам населения. Устранение аварийных ситуаций осуществляется незамедлительно.

Поддержание в исправном состоянии внутренних сетей, водопровода, газопроводных труб, электропроводки и так далее является обязанностью нанимателя.

На жилищно-эксплуатационных службах лежит обязанность ежегодно проводить плановые (очередные) и внеочередные осмотры строительных конструкций и инженерных систем. По их результатам они принимают решения о дальнейшей пригодности или непригодности конструкций, трубопроводов и оборудования. Для обследования аварийных, ветхих домов, а также жилых домов на сейсмостойкость жилищно-эксплуатационные организации обязаны привлекать специализированные организации. Жилищно-эксплуатационные службы обеспечивают также устранение дефектов, в течение гарантийного срока после ввода в эксплуатацию вновь построенных либо капитально отремонтированных домов. Они обеспечивают бесперебойную работу оборудования и устройств, а для этого своевременное заключение договоров с диспетчерскими и аварийными службами инженерного обеспечения. Ведут учет потребления коммунальных услуг нанимателями, а для этого должны устанавливать индивидуальные (поквартирные) счетно-регулирующие приборы. На сторону наймодателя (жилищно-эксплуатационные службы) возлагается обязанность своевременно проводить ежегодную подготовку к эксплуатации жилых домов в зимний период.

Государство как один из собственников может передавать нанимателю жилых помещений из государственного жилищного фонда свои права по участию в объекте кондоминиума. В таком случае наниматель кроме платежей за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда участвует также в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Размер доли участия нанимателя в расходах устанавливается органом управления объектом кондоминиума11 Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Особенная часть. Т.2. - Астана : Данекер., 2002. С. 57.. Передача нанимателю права участия в управлении объектом кондоминиума оформляется решением акима города (района) либо руководителем государственного предприятия.

На наймодателе при производстве капитального ремонта лежит обязанность по предоставлению нанимателю жилища, пригодного для проживания.

Если ремонт не может быть произведен без выселения жильцов, наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи другое жилище на время проведения капитального ремонта. Вследствие этого на наймодателя возлагается дополнительная обязанность возместить нанимателю расходы, понесенные им при переселении, связанным с производством капитального ремонта.

Наниматель обязан платить только за пользование жилищем, предоставленным на период капитального ремонта, а также за коммунальные услуги, предоставляемые в этом жилище.

Государственные служащие и работники бюджетных организаций, лица, занимающие государственные выборные должности, могут приватизировать занимаемые или жилища, приравненные к служебным, с согласия собственников. Для этого они должны проработать на государственной службе или в бюджетных организациях не менее десяти лет. В данный срок включается и срок пребывания на государственной выборной должности. Когда перечисленные лица прекращают трудовые отношения по основаниям, перечисленным в пункте 5 статьи 101 Закона Республики Казахстан « О жилищных отношениях», они имеют право на приватизацию занимаемого жилища независимо от срока работы.

Военнослужащие могут приватизировать предоставленное им по службе жилье, если они состояли на воинской службе не менее десяти лет после предоставления им жилья. Если они увольняются по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов, они имеют приватизировать жилище независимо от срока службы. Такое правило не распространяется на жилища, которые находятся в военных городках, на пограничных заставах и иных закрытых объектах. При невозможности приватизации по этой причине военнослужащим занимаемого им жилища, право приватизации компенсируется ему стоимостью соответствующего жилища для его приобретения (строительства) в другой местности.

Военнослужащие, уволенные с военной службы по основаниям, допускающим приватизацию жилища, и имеющие выслугу двадцать и более лет в календарном исчислении, имеют право приватизировать его безвозмездно. Такая льгота применяется один раз. Если гражданин, имевший право на приватизацию жилища, приравненного к служебному, умер, не успев реализовать данное право, то право приватизации переходит к членам семьи умершего (погибшего).

Прекращение договора найма жилища. Главой 14 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» предусматривается порядок прекращения права пользования и выселения из жилищ государственного жилищного фонда. Основное деление оснований прекращения отношений жилищного найма связано с тем, предоставляется или не предоставляется при выселении по тому или иному основанию новое жилище взамен прежнего. В тех случаях, когда жилище взамен не предоставляется, основания выселения учитывают противоправность поведения нанимателя (членов его семьи), особенности правового режима того или иного жилища из государственного жилищного фонда.

Наниматель вправе с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. Если наниматель и члены его семьи выезжают на постоянное жительство в другое место, договор найма жилища также прекращается. При этом он считается расторгнутым со дня выезда.

Договор найма жилища из государственного жилищного фонда может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, предусмотренным Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Выселение может производиться вследствие расторжения с нанимателем договора найма жилища, а также по некоторым другим основаниям. При этом устанавливается ограничение на выселение несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, оно не допускается без предоставления другого пригодного жилища из государственного жилищного фонда.

В целом выселение из жилищ государственного жилищного фонда всегда производится с предоставлением другого жилища, в некоторых случаях благоустроенного, в некоторых случаях пригодного для проживания.

Договор найма жилища из государственного жилищного фонда расторгается, а наниматель выселяется с предоставлением другого благоустроенного жилища, если:

жилой дом (жилое здание), в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных надобностей;

жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу непригодности его для дальнейшего проживания;

жилище грозит обвалом (обрушением); договор найма жилища признается недействительным по иным основаниям, чем противоправные действия лиц, вследствие которых они получили жилище;

условия проживания существенно изменяются в результате капитального ремонта жилища.

Новое жилище должно быть предоставлено, когда жилище из государственного жилищного фонда, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено за ним. Другое жилище по требованию нанимателя или наймодателя предоставляется также тогда, когда в результате капитального ремонта помещение существенно увеличивается и у нанимателя образуются излишки жилой площади. Когда в результате капитального ремонта жилище уменьшается, нанимателю по его требованию предоставляется другое жилище из государственного жилищного фонда, отвечающее требованиям установленным законодательством.

Кроме случаев, указанных выше, когда может быть предоставлено не благоустроенное жилище, а жилище пригодное для проживания, неблагоустроенное жилище может предоставляться также при выселении из служебных жилищ семей, потерявших кормильца.

Жилище, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно, по общему правилу, предоставляться исходя из норм его предоставления, и, кроме того, быть благоустроенным. Оно не может быть меньше того жилища, которое занимали выселяемые. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему должно быть предоставлено отдельное жилище, которое состоит из того же числа комнат, что и прежнее жилище. Однако если ранее наниматель имел излишки жилой площади, новое жилище предоставляется ему исходя из установленных норм (без излишков). Учитывается право гражданина на дополнительную жилую площадь.

Гражданам, проживающим в сносимом жилище не менее пятнадцати лет, по их желанию другое благоустроенное жилище предоставляется в жилых домах, построенных на месте сносимых строений или вблизи от них. До предоставления такого жилья граждане обеспечиваются временным жильем, пригодным для проживания.

Жилище, пригодное для проживания должно находиться в черте данного населенного пункта и соответствовать санитарным и техническим нормам.

Переселение не должно приводить к ухудшению жилищных условий гражданина, вследствие чего он становится нуждающимся в улучшении жилищных условий. Расходы нанимателя, связанные с переселением из сносимого, аварийного, реконструируемого жилья должны быть возмещены наймодателем. Споры, возникшие при выселении, решаются в судебном порядке. Суд, удовлетворяя требование о выселении, принимает конкретное решение, в котором указывается жилище, предоставляемое выселяемым гражданам. Жилье, в которое подлежит выселению гражданин, не указывается в судебном решении, когда договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда признается недействительным. Обязанность предоставления другого жилища возлагается на юридическое лицо, действия которого послужили основанием договора недействительным.

Наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с ними лица могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, если они:

систематически разрушают или портят жилище;

используют жилище с нарушением требований, установленных законодательством;

систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одном помещении или одном жилом доме; в течение шести месяцев подряд без уважительных причин уклоняются от внесения платы за пользование жилищем;

лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано недействительным;

самоуправно заняли жилище;

совершили противоправные действия, вследствие которых договор найма жилища признан недействительным;

приобрели иное жилище на праве собственности, независимо от его места нахождения11 Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Официальный текст с изменениями и дополнениями по состоянию на 1 сентября 2002 года. - Алматы.: ЮРИСТ., 2002. - С.43..

Свои особенности имеет выселение из жилых помещений, приравненных к служебным. Государственные служащие и работники бюджетных организаций, прекратившие трудовую деятельность на государственной службе или в бюджетных организациях (в связи с которой было предоставлено жилище, приравниваемое к служебному) до момента возникновения права приватизации занимаемого помещения, подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения за исключением увольнения по следующим основаниям:

ликвидации организации (предприятия), сокращения численности или штата работников;

в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;

в связи с выходом на пенсию;

Не могут быть также выселены семьи работников, погибших при исполнении служебных обязанности.

Военнослужащие, которые уволены с военной службы до момента возникновения права приватизации жилища, приравненного к служебному, подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Исключение составляют случаи, когда военнослужащие увольняются по выслуге лет, болезни или сокращению численности (штатов). Выселение госслужащих (военнослужащих) не допускается, если они имели право на приватизацию занимаемого ими жилища, но не реализовали это право.

Заключение

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности.

Это -- отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям:

социальный наем,

коммерческий наем,

членство в жилищно-строительном и жилищном кооперативе,

семейные отношения с гражданином, имеющим дом или квартиру в собственности,

предоставление жилья в силу рентных обязательств, по завещательному отказу и т.д.

Понятием «жилищные отношения» охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов, получателями ренты, отказополучателями и другими гражданами, но также неразрывно связанные с ними отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилой площади. Таким образом, понятие «жилищные отношения» является собирательным. На это следует обратить особое внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.

Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения. Например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений.

А с другой -- отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные неимущественные. Имущественные отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, возмездные (например, по найму жилых помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связаны с имущественными. Таковы отношения соседства в коммунальной квартире.

Таким образом, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической природе нормативных актов и норм.

Юридическое содержание жилищного правоотношения образуют права и обязанности его участников. Раскрыв содержание указанных прав и обязанностей, мы сможем раскрыть содержание самого жилищного правоотношения. Поэтому, раскрывая содержание прав, мы раскрываем тем самым содержание противостоящих им в жилищном правоотношении обязанностей, и наоборот.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты.

Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995 года. С изменениями и дополнениями внесенными Законом Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в Конституцию Республики Казахстан» № 284-1 от 7 октября 1998 г Официальный текст по состоянию на 15 января 2008 года. - Алматы.: ЮРИСТ. 2008.

Гражданский Кодекс РК (Общая часть), введенный в действие с 1 марта 1995г. и (Особенная часть), введенный в действие с 1 июля 1999г. Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2008 год. - Алматы., ЮРИСТ.,2008.

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 «О жилищных отношениях». Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2008 года. - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Закон Республики Казахстан «О браке и семье» от 17 декабря 1998 года № 321-1. - Алматы.: ЮРИСТ, 2008.

Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 г. № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан». Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Указ Президента Республики Казахстан "Об обеспечении права на жилище граждан" от 5 апреля 1994 года № 1640. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года № 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 1999 года № 1292 "О порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 3 июня 1993 года № 455 "Об утверждении Перечня категорий работников, которым предоставляется служебные жилые помещения" В него внесены изменения Постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 8 сентября 1995 года № 1240 и Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 августа 1996 года № 1031. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановлении Правительства РК "О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах" от 27 мая 1996 года. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 8 апреля 1993 г. № 277 "Об упорядочении правого статуса общежитий". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 3 июня 1993 года № 450 "Об утверждении Положения о порядке определения и возмещения гражданам стоимости принадлежащих им домов (квартир), строений, устройств и плодово-ягодных насаждений, принадлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 апреля 2003 года № 372 «Об использовании средств, выделяемых на долевое участие в строительстве и приобретение жилья для работников центральных государственных органов в городе Астане Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 мая 2001 года № 605 «Об утверждении Правил приобретения жилища для семей оралманов». С изменениями, внесенными постановлением Правительства РК от 17.01.03 г. № 48. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 декабря 1997 года № 1813 "Об утверждении Порядка предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008

Постановление Правительства Республики Казахстан "О мерах по поддержке деятельности потребительских кооперативов собственников квартир" от 17 апреля 1997 года, Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 сентября 1997 года № 1377 "О порядке установления платы за коммунальные услуги". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства РК от 9 апреля 1999 года № 400 "О дополнительных мерах по государственному регулированию цен и тарифов на услуги предприятий-монополистов". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства РК от 24 июня 1998 г. № 592 "Об утверждении формы Договора выкупа занимаемого жилища, приравненного к служебному, работником центрального аппарата государственного органа, содержащегося за счет республиканского бюджета и передислоцированного в город Астану". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 сентября 1997 года № 1348 "О мерах по обеспечению сохранности жилищного фонда и повышению качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Правительства Республики Казахстан от 15 мая 2002 года № 524 «О некоторых вопросах обеспечения жильем работников центральных аппаратов государственных органов». Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Распоряжение Премьер-Министра Республики Казахстан от 6 февраля 2003 года № 19-р «О создании Межведомственной рабочей группы по выработке предложений по вопросу приватизации государственного жилищного фонда в Республике Казахстан» Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008.

Постановление Пленума Верховного суда РК от 9 июля 1999 года "О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008

Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июля 1997 г. № 9 "О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений" о правах несовершеннолетних членов семьи при приватизации. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008

Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июля 1997 г. № 9 "О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008

Приказ Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 года N 75 "Об утверждении Временной инструкции по регистрации объекта кондоминиума". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008

Приказ Комитета Регистрационной Службы Министерства Юстиции Республики Казахстан № 66 от 23 апреля 1999 г. "Об утверждении Правил государственной регистрации юридических лиц". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008

Инструкция о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2008

Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 3 июня 1993 года N 453 "Об утверждении Порядка оформления обмена жилыми помещениями". Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2007

Инструкция по предоставлению земельных участков участникам кондоминиума. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2007

Инструкция по утверждению тарифов (цен, ставок сборов) на производство и предоставление услуг (товаров, работ) субъектами естественной монополии. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2007

"Временное положение о порядке предоставления малообеспеченным гражданам жилищных пособий на содержание жилья и оплату жилищно-коммунальных услуг", утвержденном Постановлением Правительства Республики Казахстан от 14 апреля 1996 года. Юридический справочник «Законодательство Республики Казахстан» . - Алматы. ЮРИСТ. 2007.

Специальная литература.

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатейный): В двух книгах. Книга 1 / Ответ. Ред. М. К Сулейменов, Ю. Г. Басин.-- Алматы, 2006. С. 356.

2. Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права.-- Апма-ата, 1963- С. 12.

3. Чигир В. Ф. Жилищное право: Учеб пос. дня юрид. вузов.-- Минск, 1986. С. 14.

4. Чиквашвили Ш. Д. Жилищное право.-- Тбилиси, 1989. С. 15.

5. Городов О. А. Жилищное право: Учеб пособие.-- М., 2001. С. 20

6. Чигир В. Ф. Жилищное право. 2-ое язд -- Минск, 1986. С. 16

7. Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство -- соотношение с гражданским правом // Новый гражданский кодекс России и отраслевое законодательство.-- М., 1995. С. 64.

8. Никитюк П С. Жилищное право.-- Кишинев, 1985 С 19-22

9. Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права.-- Красноярск, 1985. С. 122

10. Городов О. А. Жилищное право: Учеб пособие.-- М., 2001. С. 20.

11. Гонгало Б М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий) // Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика. Вып. 22.-- Алматы, 2005. С 115.

12. Райхер В. К. Общественно-исторические типы страхования.-- М., 1947. С. 189-190.

13. Весельская Н. Р., Горячева Е.В. Жилищное право Республики Казахстан: Учебник для вузов.-- Караганда, 2006.;

14. Весельская Н. Р. Жилищное право как комплексная отрасль права и его место в системе права // Праворазъяснительная работа и правовое обучение: проблемы и пути их решения.-- Караганда, 2005. с. 134-136.

15. Толстой Ю.К. Жилищное право.-- М., 1996. С. 25-26;

16. Седугин П. И. Жилищное право.-- М, 1997. С. 13;

17. Марткович И. Б. Жилищное право: закон и практика.-- М, 1990. С. 98; Корнеев СМ. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку.-- М., 1995. С 149-150.

18. Мороз С. П. Инвестиционное право Республики Казахстан: научное издание.-- Алматы. 2006. С. 9-66

19. Иоффе О. С. Гражданское законодательство Республики Казахстан. Размышления о праве. Научное издание.-- Астана, 2002.-- 72

20. Алексеев. С Право: азбука -- теория -- философия: Опыт комплексного исследования.--М., 1999. С. 46

21. Козырь М. И. Система советского права и перспективы ее развития /У Советское государство и право. 1982. № 7. С. 63

22. Шевченко Я. Н. Система советского права и перспективы ее развития // Советское государство и право. 1982. № 7. С. 506.

23. Братусь С И. Система советского права и перспективы ее развития // Советское государство и право. 1982. К« 7. С. 93.

24. Толстой Ю К. Кодификация гражданского законодательства в СССР (1961-1965 гг.). Автореферат дис. д-ра юрвд. наук.-- Л, 1970 С. 10-11

25. Толстой Ю.К Жилищное право. М, 1996. С 25-26

26. Корнеев СМ. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку.-- М., 1995. С 149-150

27. Крашенинников П. В. Жилищное право.-- М., 2000. С. 10

28. Малько А В Теория государства и права в вопросах и ответах.-- М., 2005. С. 149.

29. Красавчиков О.А- Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства.-- Свердловск, 1981. С. 24.

30. Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР: Ю.Г.Басин, М К.Сулейменов, Р.С.Тазутдинов. Под ред. Ю. Г. Басина -- Алма-ата, 1987 С. 16;

31. Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства.-- М., 1983. С. 13

32. Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР: ЮГ.Басин, М.К.Сулейменов, Р.С.Тазутдинов. Под ред. Ю. Г. Басина-- Алма-ата, 1987. С. 16

33. Толстой Ю. К. Жилищное право.-- М\, 1996. С. 17.

34. Брагинский М. И, Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения.-- М., 1999 С 115.

35. Алексеев С. С. Право: азбука -- теория -- философия. Опыт комплексного исследования -- М, 1999.--С. 78

36. Теория государства и права. Курс лекций / под ред. Н. И. Матузова и А. В. Малько.-- М .1997 С.333

37. Чигир В. Ф. Жилищное право.-- Минск, 1986. С. 70.

38. Крашенинников П. В. Жилищное право.-- М, 2000. С. 10

39. Мейер Д. И Русское гражданское право.-- М, 1997. С. 63.

40. Федотовская 3. А. Право личной собственности на жилой дом.-- М., 1963. С. 10

41. Генкин Д. М. Право собственности в СССР.-- М., 1961. С. 89

42. ГК УзССР от 23 марта 1963 г. // Ведомости Верховного Совета УзССР-- 1963.-- № 9.--Ст. 30.

43. Черепахин Б.Б. Гражданско-правовая охрана интересов личности.-- М., 1969. С.76

44. Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР.-- Харьков, 1968 г. С. 187.

45. Брауде И.Л. Переход права собственности на строение // Советское государство и право. 1946. №7, С 58

46. Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В. Ф. Яковлева, П. И. Седугина.-- М., 1986. С. 306-307

47. Гражданское право. Т. 2 учебник. / под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.-- М., 1999. С. 220.

48. Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Особенная часть. Т.2. - Астана : Данекер., 2002. С. 32.

49. Гражданское право Республики Казахстан. Общая часть. Под ред. Г.И. Тулеугалиева, К.С. Мауленова. Алматы.,Данекер.,1999г.

50. Гражданское право. Под ред. Е.А.Суханова. Москва «БЕК»,1998г.

51. Гражданское законодательство Республики Казахстан, Статьи, комментарии. Выпуск 9. Под редакцией А.Диденко.Алматы, ТОО «БАСПА»,2000.

Размещено на Allbest.ru