Сделки с жилыми помещениями

В то же время ст.1170 ГК РФ16 закрепляет, что несоразмерность имущества о преимущественном праве, на получение которого заявляет наследник (на основании статьи 1168 или 1169 ГК РФ)16 с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства, либо иной компенсацией, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, то, осуществление кем-либо из них преимущественных прав, возможно, после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

Теоретически правило отвечает принципу справедливости и защиты интересов всех наследников. Однако на практике, если нет соглашения между наследниками, без предварительной выплаты компенсации остальным наследникам, невозможно реализовать преимущественное право на жилье нуждающемуся в нем наследнику. В случае же, если таким наследником является нетрудоспособный переживший супруг или несовершеннолетний ребенок, соблюдение при таком порядке наследования принципа справедливости ставится под вопрос.

Весьма затруднительно реализовать волю законодателя, если переживший супруг или ребенок умершего, участвовавший в приватизации, проживает в однокомнатной квартире, сохранение которой для него, ввиду отсутствия средств на компенсацию, будет затруднено при осуществлении права на наследство другими наследниками.

Одной из проблем при обеспечении наследования жилых помещений является установление факта принятия наследства, если наследником не подавалось заявление в течение установленных за коном для этого шести месяцев.

Наследник, не подавший заявление установленной формы в срок, требуемый законом, должен доказать нотариусу факт принятия наследства.

Пример из судебной практики: Так, умершая 17.06.2008 К-на являлась собственницей 1/10 ДСщН квартиры. Ее сын К-н., являющийся наследником по закону, приехав на похороны, по "домашнему" договору продал наследственную долю Л., в соответствии с которым Л. должна была перечислять ежемесячно суммы за купленную часть дома, что она и делала до выплаты суммы полностью. Государственный нотариус отказала К-ну в выдаче свидетельства о праве наследования по тем основаниям, что он обратился по истечении шестимесячного срока для принятия наследства. Л. обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса, сославшегося на то, что она без достаточных оснований отказала К-ну применив, в качестве доказательства принятия наследства составленный наследником и ею договор от 8.08.2008. Решением Арзамасского городского суда 7.02.2011, жалоба Л. на действия нотариуса признана необоснованной. При этом суд указал, что представленный договор нотариус не мог принять в качестве доказательства принятия наследства по той причине, что он не был зарегистрирован в регистрационной палате, а поэтому наследник должен обратиться в суд об установлении факта принятия наследства.

Отметим что, прежде всего, распоряжение наследственным имуществом до его формального принятия противоречит природе наследственных правоотношений, но, в тоже время, практика признает факты заключения договоров наследниками о разделе имущества до оформления ими наследственных прав.

Права же на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации. Для того чтобы служить доказательством принятия наследства, договоры и сделки, в соответствии с которыми наследник, не оформивший права на наследство, распоряжается наследственным имуществом, должны влечь юридические последствия, т.е. быть заключены в требуемой законом форме, одного лишь волеизъявления лица недостаточно. Следовательно, в отношении недвижимого имущества совершение таких договоров не может являться доказательством принятия наследства, поскольку договор должен пройти государственную регистрацию, что в отношении договора с имуществом, правоустанавливающего документа - свидетельства о наследстве на которое у наследника нет, невозможно.

При оформлении наследственных прав на жилые помещения необходимо четко идентифицировать объект наследования.

Особенно много проблем возникает в том случае, если объектом наследования является жилой дом с надворными постройками: сараями, хранилищами, гаражом. Представляется, что при удостоверении завещания и оформлении наследственных прав наследников необходимо исходить из того, что жилой дом и расположенные на том же земельном участке служебные строения и сооружения составляют единый комплекс - сложную вещь1¹⁷ Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Наследственное право. Комментарий законодательства и практика его применения. 6-е изд., переработанное и дополненное. М.: Статут, 2009. - с.398.7.

Так, когда завещание составлено на жилой дом, толкование должно идти в направлении признания того, что жилой дом и служебные строения и сооружения являются комплексом, единым объектом - главной вещью и принадлежностями (ст.135 ГК РФ1). Жилой дом - это главный объект, строения, сооружения - принадлежности, которые следуют судьбе главной вещи, поскольку предназначены для обслуживания другой, главной вещи и связаны с ней общим назначением (ст.135 ГК РФ1). В связи с этим свидетельство о праве на наследство выдается на жилой дом и хозяйственные постройки и сооружения как на единый объект. Выдать свидетельство о праве на наследство на одно из строений и сооружений, не зарегистрированных как отдельный объект (например, сарай, гараж и т.д.), не представляется возможным.

Однако следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит понятия "домовладение" применительно к жилому дому и постройкам. Кроме того, определяющее значение при наследовании имеет воля завещателя (при наличии завещания). Исходя из этого, если в завещании поименованы конкретные части домовладения, то это должно учитываться при решении вопроса о разделе жилого дома между собственниками судом или нотариусом при заключении договора о разделе наследственного имущества.

Представляется, что при наследовании домовладения применению по аналогии подлежат правила статьи 1122 ГК16 о наследовании неделимой вещи.

Так, при указании в завещании на часть домовладения, выдел которой в натуре невозможен, такая вещь считается завещанной в доле, соответствующей ее стоимости. Порядок пользования наследниками этой главной вещью и принадлежностью устанавливается по их соглашению; в случае спора между наследниками порядок пользования определяется судом.

При обеспечении наследования жилых помещений нотариусу необходимо учитывать установленные законом правила, обеспечивающие интересы совместно проживающих с наследодателем лиц, а также лиц, обладающих совместно с наследодателем правом общей собственности на жилое помещение.

Существенное количество проблем в нотариальной и судебной практике возникает при наследовании жилых помещений, право собственности наследодателя, на которые возникло в результате приватизации.

Нотариусу следует исходить из того, что после введения в действие ч.1 ГК1 совместная собственность граждан на приватизированную ими квартиру не исключает возможности в случае смерти одного из собственников определять и наследовать его долю. В этом случае совместная собственность преобразуется в долевую собственность, а доля умершего наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

Приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры, в силу Закона РФ "О приватизации1¹⁷ Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. ФЗ №84-ФЗот 11.06.2008), (с изм, внесенными, Определением Конституционного Суда от 10.12.2002 №316-О, Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П).7", порождает право приобретения собственности на квартиру каждого из них, а в случае смерти одного из собственников, наследники вправе наследовать его долю. Это положение действует независимо от того, в общую совместную собственность или с определением долей квартира приобретена в собственность.

Сложности в процессе обеспечения наследственных прав возникают при проверке прав наследодателя на объект недвижимости, в частности при проверке и анализе правоустанавливающих документов.

Объекты недвижимого имущества включаются в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31.01.1998 (дата вступления в силу ФЗ 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним7") прошли учет по ранее действующему законодательству в соответствии со ст.239, 257 ГК РСФСР в БТИ, комитете по земельным ресурсам и землеустройству или в местной администрации.

Пример из судебной практики: Нотариусом Б. 4.09.2000 было отказано К. в выдаче свидетельства о праве на наследство на имущество Г, умершего 4.09. того же года, по тем основаниям, что в наследственную массу включен садовый дом, право на который не было зарегистрировано в Регистрационной палате. Решением Нотариального городского суда от 19.10.2000 удовлетворен иск К., предъявленный к инспекции по налогам и сборам, об установлении факта владения садовым домом Г. на праве собственности и о признании за ней в порядке наследования права собственности на садовый дом. Из материалов дела усматривается, что наследодатель являлся членом садоводческого товарищества с 1989года, согласно техническому паспорту БТИ, составленному 19.09.1989, садовый дом значился принадлежащим на праве собственности наследодателю, о чем 02.01.2000 БТИ была выдана справка К.

В данном случае отказ нотариуса неверен, так как садовый дом был учтен в БТИ до 31.01.1998. После выдачи свидетельства о наследовании гос. регистрация прав наследника производится в Едином государственном реестре прав соответствующим регистрирующим органом. Если права на недвижимое имущество до 31.01.1998 не были зарегистрированы наследодателем в ранее указанных органах, а эта недвижимость была приобретена наследодателем по сделке, имущество может быть включено в наследственную массу, лишь по решению суда.

Если права на недвижимое имущество у наследодателя возникли после 31.01.1998, но не были зарегистрированы в ЕГРП, то наследник должен обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, или об установлении факта владения наследодателем недвижимым имуществом на праве собственности, или о признании действительной сделки по приобретению наследодателем имущества, так как нотариус в выдаче ему свидетельства о праве собственности вправе отказать, поскольку согласно статье 165 ГК РФ1 право собственности на недвижимое имущество могло считаться возникшим у наследодателя лишь после регистрации им своего права или сделки и права по приобретению недвижимости в регистрирующем органе.

При наследовании жилых помещений следует иметь в виду, что нельзя передать больше прав, чем имел наследодатель.

Приведем пример из судебной практики: Гр-ка П. обратилась в суд с иском к администрации Московского района Н.Новгорода о включении в состав наследственного имущества оставшегося после смерти ее сына, гр-на Д., части жилого помещения. В судебном заседании П. дополнила иск требованиями о признании за Д. - а день его смерти права на комнату. 23.03.2003. Д., получив в МУП "Инвентарь" пакет необходимых документов, обратился в администрацию Московского района Н.Новгорода с заявлением о передаче ему в собственность указанной комнаты. Заявление и все необходимые документы были переданы в ЖЭУ МЖРЭП в тот же день, но договор приватизации не был зарегистрирован, так как 9.04.2003 Д. умер.

Московский районный суд, удовлетворяя требования П., признал, что Л. подписав заявление на имя главы администрации Московского р-на Н.Новгорода о передаче ему в собственность комнаты и передав заявление со всеми необходимыми документами в ЖЭУ МЖРЭП, выразил свою волю на приватизацию занимаемого им жилья, но не смог завершить оформление договора приватизации. Президиум Нижегородского обл. суда в постановлении от 26.05.2003 N2 07-06/372 решение суда первой инстанции отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее:

В представленной в суд ксерокопии заявления Д. отсутствуют его подпись и дата составления заявления. На ксерокопии справки с места жительства нет даты ее составления. Подлинники указанных документов в деле отсутствуют, нет сведений о том, что они обозревались в судебном заседании. В МУП "Инвентарь" приватизационное дело на Д. не заводилось т.к. с заявлением в установленном законом порядке Д. не обращался, услуги МУП не оплачивал, квитанций об оплате не получал. Кроме того, вывод суда о признании за Д. на день его смерти права собственности на спорную комнату противоречит статьям 17 и 18 ГК РФ1, в соответствии с которыми правоспособность гражданина возникает в момент рождения и прекращается со смертью. Учитывая, что на момент рассмотрения дела Д. умер, у суда не было оснований для признания за ним права собственности на спорное имущество.

Таким образом, правопреемство при наследовании требует рассмотрения вопросов о наследственном имуществе, его составе и характере, о наличии у наследодателя права на это имущество, о правовом статусе наследника. Пробелы действующего законодательства в этих вопросах порождают трудности в судебной практике.

Заключение

Подводя итоги данной работы можно сделать следующие выводы. Нормативный процесс имущественных отношений в обществе осуществляется посредством сделок, он будет продолжать существовать и развиваться в течение всей жизни человека - от рождения до самой смерти: граждане будут пользоваться услугами предприятий бытового обслуживания, розничной торговли, транспорта, связи, будут распоряжаться принадлежащим им имуществом.

Анализ конституционных норм и положений, предусмотренных федеральным законодательством, показывает, что в настоящее время право на жилище может быть реализовано посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, наследования, строительства и других действий, не противоречащих законодательству. Государственные и муниципальные органы обеспечивают приобретение гражданами жилых помещений из государственных, муниципальных жилищных фондов за доступную плату (например, при освобождении комнаты в коммунальной квартире) или предоставляют нуждающимся гражданам в улучшении жилищных условий безвозмездные субсидии на покупку либо на строительство жилых помещений.

Нельзя не согласиться с мнением Б.М. Гонгало о том, что, несмотря на «разнокалиберность» полномочий государственных и муниципальных органов, они имеют цель обозначить совокупность действий всех органов власти и местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления права на жилище1¹⁸ Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. С. 278.

Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок с жилыми помещениями. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуаций и накладывает необходимость участия судебной практики в определении направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.

Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами права на судебную защиту (ст.46 Конституции РФ15).
Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 ГК1, тем не менее, выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований.

Другим способом защиты гражданских прав, является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков.

Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ1).

Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов1¹⁹ Пленум Верховного Суда РФ Постановление от 29.112007 №48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.2010 №13)

²⁰ Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ Информационное Письмо от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости».

²¹ Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ Информационное Письмо от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости».9 и Обзоры, Определения20, а также Информационные письма Верховного суда (Приложение 2) и Высшего Арбитражного Судов РФ21, Постановления Конституционного Суда РФ.

Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.

В связи с этим нескончаемым процессом считаю, что данная курсовая работа является актуальной для нашего общества. Тема раскрыта в полном объеме. Цели и поставленные задачи изучены и рассмотрены. Различные виды сделок с жилыми помещениями рассмотрены. Некоторые примеры из судебной практики приведены.

Предложения

Задача судебной практики, на мой взгляд, должна состоять не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам, для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, но и в устранении, пробелов и других недостатков законодательства, в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

Список использованных источников

Нормативные правовые акты:

1. Конституция РФ принята всенародным голосованием 12.12.1993г. (с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД 21.10.1994 (в ред.30.12.2008) (с изм., внесенными ФЗ №161-ФЗ от 24.07.2008, №181-ФЗ от 18.07.2009, Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П)

3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ принят ГД 22.12.1995 (в ред.17.07.2009), (с изм., внесенными ФЗ от 26.01.1996 №15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 № 21-П)

4. Гражданский кодекс РФ. Часть 4 от 18.12.2006 №230-ФЗ Принят ГД 24.11.2006, одобрен СФ 08.12.2006 (в ред. ФЗ 24.02.2010 №17-ФЗ).

5. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138- ФЗ (принят ГД 23.10.2002, одобрен СФ 30.10.2002) (в ред. ФЗ от 30.04.2010 №69-ФЗ), (с изм., внесенными Постановлением КС от 26.12.2005 №14-П, Определением КС от 13.06.2006 №272-О, Постановлением КС от 21.04.2010 №10-П)

6. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 в (ред.23.07.2008)

7. ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» принят ГД 22.12.2004 одобрен СФ 24.12.2004 (в ред.ФЗ от 01.02.2010 №4-ФЗ), (с изм. внесенными Постановлением КС от 28.05.2010 №12-П)

8. ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 29.01.2010)

9. ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (в ред.17.06.2010)

10. Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. ФЗ №84-ФЗот 11.06.2008), (с изм, внесенными, Определением Конституционного Суда от 10.12.2002 №316-О, Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П).

11. Постановление правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня лиц, ответственных за регистрацию» (ред. от 28.03.2008)(с изм. внесенными Постановлением правительства РФ от 12.03.1997, Постановлением Конституционного суда РФ от 02.02.1998 № 4-П).

12. Пленум Верховного Суда РФПостановление от 29.112007 №48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.2010 №13)

13. Приказ ФНС от 17.09.2007 №ММ-3-09/536 «Об утверждении форм сведений, предусмотренных ст.85 НК РФ (в ред. Приказов ФНС РФ от 16.07.2008 №ММ-3-6/313, от 31.03.2009 № ММ-7-6/149) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 19.10.2007 №10369)

14. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ Информационное Письмо от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости».

Научная учебная и специальная литература

1. Брагинский М.И. и Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга 1. 3-изд. М., 2007.

2. Гатин А.М. Гражданское право. М.: Дашков и Ко., 2009.

3. Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право, 2007, № 2, С. 14.

4. Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Наследственное право. Комментарий законодательства и практика его применения. 6-е изд., переработанное и дополненное. М.: Статут, 2009

5. Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций. - 3-е изд. испр. и доп.- М.: Юрайт-издат, 2009.

6. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е издание, М.: Статут, 2010.

7. Межникова Ю.Экспресс-справочник "Всё о жилье", М.: 2005.

8. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. С. 27

9. Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма./жилищное право, 2006 №9

10. Садовникова Е.В. Статья: Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения. "Право и экономика", 2010, N 1

11. Черемных Г.Г.Учебник "Наследственное право", М.: 2009.

12. Шешко Г.Ф. "Жилищное право РФ", Учебное пособие, М.: юр.ф. «Контракт», изд. «АСТ Москва», 2007.

13. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. "Гражданское право", Учебник том 2,. Москва 2009.

Приложение 1

Дело №2-105-2009

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

21.05.2009

Арзамасский городской суд, Нижегородской области в составе

Судьи Ивановой Т.А.

С участием адвоката Петрова В.В.

При секретаре Логиновой В.Ю.

С участием представителя истца по доверенности С.; ответчика Б.,

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску В.к Б, Ю., Управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области о признании недействительным договора дарения, применение последствий недействительной сделки, признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;

У С Т А Н О В И Л:

В. обратился в суд с иском к ответчику с вышеуказанными требованиями. В обосновании иска, ссылаясь на то, что он является собственником квартиры 1 д.1 по ул.Ленина в городе Арзамасе. В марте 2008 ему стало известно, что указанная квартира от его имени подарена Ю. ответчиком Б., действовавшим на основании доверенности от 12.02.2008. В момент выдачи доверенности он находился в тяжелом состоянии, вызванном болезнью и не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

В судебном заседании ответчик Б. заявил ходатайство о назначении повторной судебно-психиатрической экспертизы в ФГУ «Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. Сербского» федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию, указывая на то, что заключение судебно-психиатрической комиссии экспертов №129 от 03.03.2009 вызывает значительные сомнения в связи с многочисленными противоречивыми суждениями экспертов в исследовательской части, противоречиями между экспертным заключением и медицинскими документами, на основании которых проводилась экспертиза и противоречиями с выводами, изложенными в заключении №227 от 07.07.2008 первичной амбулаторной судебно-психиатрической экспертизой.

Представитель истца по доверенности С. просит отказать о назначении экспертизы, так как не видит смысла в ее проведении при наличии имеющихся в деле заключений экспертов.

Представитель истца адвокат Петров просит отказать в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении экспертизы, ссылаясь на то, что будет затруднительна доставка истца на экспертизу в учреждение, где предлагается проведение экспертизы, а также считает, что ее проведение приведет к затягиванию сроков рассмотрения дела. Доводы о проведении повторной экспертизы, изложенные в письменном заявлении ответчика, находит надуманными и необоснованными.

Судья, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.79 ГПК РФ - при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Ч.2 - суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст.87 ГПК РФ - в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.

Суд находит назначить по делу повторную амбулаторную судебно-психиатрическую экспертизу, поскольку в материалах дела имеется два заключения экспертов Нижегородской областной психоневрологической больницы №1 г.Н.Новгорода от 07.08.2008 и от 03.03.2009, которые содержат противоположные заключения о психическом состоянии В. на момент составления доверенности на совершение сделки об отчуждении 12.02.2008

В связи в возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключений суд считает необходимым назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому экспертному учреждению, принимая во внимание, что невозможно вынесение правосудного решения на основании имеющихся в деле заключений экспертов, содержащих взаимоисключающие выводы.

Руководствуясь ст.166, 79, 86, 87, 216 ГПК РФ;

О П Р Е Д Е Л И Л:

Назначить по делу по иску В. к Ю., Б., Управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области о признании недействительным договора дарения, применение последствий недействительной сделки, признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности на квартиру - повторную амбулаторную судебно-психиатрическую экспертизу, производство которой поручить экспертам ФГУ «Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им.Сербского» федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию 119992, г.Москва, Кропоткинский переулок, .23)

На разрешение экспертов поставить вопросы:

Страдает ли В.каким-либо психическим заболеванием, если да, то указать каким.

Был ли способен В. в момент выдачи доверенности на имя Б.на право распоряжения квартирой, понимать значение своих действий и руководить ими.

Экспертам разъяснить содержание ст85 ГПК РФ и предупредить об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ

Экспертному учреждению установить срок проведения экспертизы 1 месяц с момента оплаты.

В распоряжение экспертов предоставить материалы гражданского дела, медицинские документы на имя В., имеющиеся в деле.

Расходы по оплате экспертизы возложить на Б.

Производство по делу приостановить в связи с проведением экспертизы.

На определение может быть подана частная жалоба в Нижегородский областной суд через городской суд в течение 10 дней

Судья Иванова Т.А.

Секретарь Логинова Т.А.

Приложение 2

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 13 ноября 1997 г. N 21

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,

ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель Высшего

Арбитражного Суда

Российской Федерации

В.Ф.ЯКОВЛЕВ

Приложение

к информационному письму

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

от 13 ноября 1997 г. N 21

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли - продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли - продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли - продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли - продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема - передачи.

Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

2. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли - продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.

3. Договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

4. В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли - продажи. Истец просит включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие - магазин "Овощи" - имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли - продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.

Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.

Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 559 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.

В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

5. Сделки купли - продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли - продажи нежилого помещения. Сделка приватизации оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на пункт 2.6 Государственной программы приватизации и пункт 4.5 Основных положений программы приватизации утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина.

В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок приватизации на основании статьи 30 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако при разрешении спора судом не были учтены следующие обстоятельства.

В силу Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 166 - 168) сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса.

Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.

6. Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется в случаях, установленных законодательством.

Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли - продажи здания. В обоснование исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.

Акционерному обществу в иске отказано. При вынесении решения арбитражный суд правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 Кодекса).

В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат.

Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов.

Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает.

Таким образом, довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий, не основан на законодательстве и положениях устава.

7. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли - продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли - продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо - сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли - продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли - продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

8. Если обязательства по договору купли - продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли - продажи имущественного комплекса изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов.

Однако судом не учтены следующие обстоятельства.

Между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) заключен договор купли - продажи имущественного комплекса.

В пункте 3.1 договора указана цена комплекса. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема - передачи после его полной оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие, и взыскания разницы в ценах.

С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

9. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты.

Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 Кодекса должен признаваться основанием для расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта.

КонсультантПлюс: примечание.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".