Сделки с жилыми помещениями

Статьей 29 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли - продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.

10. Акционерное общество, приобретшее имущество у товарищества с ограниченной ответственностью, созданного в порядке приватизации, не вправе требовать от комитета по управлению имуществом продажи ему нежилого помещения, в котором находится это имущество, на условиях, предусмотренных пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи нежилого помещения.

Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания (кроме нежилого помещения) и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании пункта 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284 <*>.

<*> Далее - Государственная программа приватизации, Программа.

Между тем суд при вынесении решения не учел следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной, муниципальной собственности, составляют не более 25 процентов, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества, созданные в порядке приватизации.

В пункте 5.9 Программы указано, что физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе), имеют право приобретать в собственность занимаемые нежилые помещения, не вошедшие в состав приобретенного ими имущества, сразу после вступления в силу договора купли - продажи предприятия.

В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 <*>, право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации, также имеют только первичные приобретатели государственного или муниципального имущества.

<*> Далее - Основные положения Программы приватизации.

Поскольку акционерное общество не относится к субъектам, указанным в пунктах 2.6, 5.9 Государственной программы приватизации в пункте 4.5 Основных положений Программы приватизации, имеющим право на выкуп нежилого помещения, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил решение суда и отказал акционерному обществу в иске.

11. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи арендуемого нежилого помещения.

Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.

Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям.

Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 Основных положений Программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли - продажи.

12. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу о признании недействительным Договора купли - продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1996 году, когда акционерное общество (покупатель) обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на здание.

При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество оплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе, товарищество продало его акционерному обществу.

Поскольку товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу.

Следовательно, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования комитета по управлению имуществом.

Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили без изменения.

13. В решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли - продажи помещения должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли - продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.

В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.

В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением пункта 4.9 Основных положений Программы приватизации. Более того, между сторонами возникли разногласия о конкретных помещениях, приобретаемых товариществом по этому договору.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.

Цена является существенным условием договора купли - продажи. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.

Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли - продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение.

Размещено на Allbest.ru