3.2 Приватизации служебных жилых помещений

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2008. - С. 79...

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры.

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом Киминчижи Е.Н. Приватизация общежитий: закон начинает действовать [Текст] // Юрист. - 2008. - № 6. - С. 27., с учетом требований, установленных Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

- заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

- документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

- заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с момента подачи документов.

Орган управления в срок, указанный выше, принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

Специализированные жилые помещения предназначаются:

- для проживания граждан на время работы, службы, обучения;

- для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

- для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

- для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания, в результате чрезвычайных обстоятельств;

- для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

- для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

- для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;

- для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.

В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.

При этом каждый гражданин, как гласит ст. 11 Жилищного кодекса РФ, имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия Батяев А.А. О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 4. - С. 27..

Федеральные органы исполнительной власти, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования или организации образовывают ведомственный жилищный фонд из жилых помещений путем переоборудования нежилых помещений в жилые и дальнейшего их приобретения в собственность. Например, как отмечает, А.В. Кудашкин, ведомственный жилищный фонд в большинстве своем находится у Министерства обороны Российской Федерации и в основном к нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. [Текст] - М., Изд-во РОД "За права военнослужащих". 2005. - С. 198.. Отметим, что в соответствии с законом в таких военных городках запрещена приватизация жилых помещений.

Жилищный договор заключается между Министерством обороны РФ или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей и военнослужащими, проходящими военную службу по контракту, а также офицерами, призванными на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, в целях обеспечения их служебными жилыми помещениями. Военнослужащим и совместно проживающим с ними членам их семей служебные жилые помещения предоставляются по нормам и в порядке, которые предусмотрены законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь Кудашкин А.В. О служебной жилплощади "служивых" людей [Текст] // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 28..

Обеспечение жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года в муниципальных образованиях, осуществляется за счет средств федерального бюджета путем выдачи государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по месту постановки на учет.

Однако Постановлением Конституционного Суда РФ № 5-П от 5 апреля 2007 г. п. 2 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой на его основании возможность обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета граждан, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и уволенных с военной службы до 1 января 2005 г., в отличие от граждан, уволенных или подлежащих увольнению с военной службы после 1 января 2005 г., ограничивается выдачей государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов РФ по месту постановки на учет По делу о проверке конституционности положений пунктов 2 и 14 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" и пункта 8 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, в связи с жалобами ряда граждан [Текст]: [Постановление Конституционного суда РФ № 5-П, принят 05.04.2007 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 15. - Ст. 1820..

В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Определением Конституционного Суда РФ № 316-О от 10 декабря 2002 г. установлено, что положение ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, - не может применяться судами, другими органами и должностными лицами.

Однако А.В. Кудашкин отмечает, что "поскольку согласно Жилищному кодексу РФ указанные жилые помещения относятся к жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии ведомственного жилищного фонда можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанных в законодательстве" Кудашкин А.В. Указ. соч. - С. 119..

Ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", служебные жилые помещения не подлежат приватизации.

Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации.

В соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Ч. 1 ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Частью второй данной статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Кроме того, исходя из положений п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Следовательно, основания и условия принятия собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых помещений могут устанавливаться субъектом Российской Федерации.

Из вышеизложенного следует, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов Российской Федерации.

Согласимся с Е.Н. Киминчижи, который говорит, что, "к сожалению, реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию и только на основании вступивших в законную силу решений судов заключаются договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность" Киминчижи Е.Н. Реализация и защита права граждан на приватизацию жилых помещений [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 11. - С. 28..

3.3 Приватизация общежитий

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс России. В связи с его принятием, как нам кажется, наконец-то урегулирован вопрос о приватизации общежитий. Однако применение предусмотренных законом новелл вызвало определенные затруднения на практике.

Поводом развернувшихся в последнее время дискуссий стало положение ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяется правовой режим социального найма. "Золотой ключик" для решения застарелой проблемы приобретения в собственность занимаемых гражданами общежитий вроде бы найден. Однако правоприменительная практика столкнулась с проблемой толкования новых правил.

Распространенным заблуждением является такое толкование указанной нормы ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ в той части, что в ней речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Вместе с тем законодатель недвусмысленно указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона № 189-ФЗ утрачивают статус общежитий в силу закона.

Согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, то есть имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении них действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.). Соответственно, изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений. Они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, то есть в отношении них действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма Ефремов И.И., Ефремова О.Н. Жилые помещения в общежитиях [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 9. - С. 21..

Таким образом, полагаем, что в силу этого возможна и приватизация жилых помещений в общежитиях согласно ст. 2, 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гарантирующим гражданам России, занимающим жилые помещения в государственном и муниципальном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, право на приобретение этих помещений в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Вместе с тем ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 приватизация общежитий была запрещена. Указанная норма действует и сейчас.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ ранее действовавшее жилищное законодательство, впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации, применяется постольку, поскольку оно не противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону о введении его в действие.

С учетом вышесказанного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. Считаем, что в данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивает такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 2. - С. 27..

В соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, т.е. не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст. 92 - 98 ЖК РФ). И наоборот, подлежат приватизации те жилые помещения, которые предназначены именно для постоянного проживания граждан на условиях социального найма Киминчижи Е.Н. Приватизация общежитий: закон начинает действовать [Текст] // Юрист. - 2008. - № 6. - С. 27..

Между тем вопрос о возможности приватизации жилых помещений, расположенных в общежитиях, судами разрешается неопределенно.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, выраженной им в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 19 февраля 1993 г., при рассмотрении споров, связанных с приватизацией жилья, суд должен проверить, подлежит ли приватизации данное жилое помещение и занимает ли гражданин то помещение, которое он желает приватизировать. Так, по иску Е. о признании права на приватизацию суд первой инстанции, установив правомерность требований истца, вынес законное и справедливое, единственно возможное в сложившихся фактических обстоятельствах решение о признании за ним права на приватизацию. Правомерность решения суда была установлена в кассационном порядке. Истец оформил договор о передаче квартир в собственность граждан (приватизации) и зарегистрировал возникшее право собственности в регистрирующем органе.

На вынесенные судебные акты была подана надзорная жалоба за подписью главы местной администрации. Обсудив ее доводы, президиум областного суда определил, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение. Какова перспектива такого дела в будущем, сомневаться не приходится. Если и будет принято решение в пользу истца, дело будет неоднократно "ходить" по инстанциям, в результате чего право гражданина остается без защиты. Рассмотренное дело обнажает также и несовершенство судебной системы в части полномочий суда надзорной инстанции, на что в последнее время обращает внимание юридическая общественность.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г., четко сказано, что "общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма". И далее: "Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 1 марта 2005 года при условии, если это жилое помещение является изолированным". С учетом снятого Конституционным Судом запрета на приватизацию жилых помещений, предоставленных после 1 марта 2005 г., Верховный Суд РФ дал однозначный ответ о возможности приватизации жилых помещений в общежитии.

Выводы президиума областного суда в приведенном нами деле основаны на том, что спорное жилое помещение (квартира) находится в жилом доме, изначально построенном как общежитие, а потому к нему неприменимы положения ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. При этом не было учтено, что такие выводы не могут быть положены в основу отказа в иске, поскольку предпринятое президиумом толкование закона противоречит ст. 16 ЖК РФ, которая к числу объектов жилищного фонда относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату, а не общежития. Занимаемая истцом квартира изолирована от иных жилых помещений, расположенных в жилом доме, построенном и использовавшемся в качестве общежития, ранее принадлежавшего государственному предприятию, в настоящее время переданному в муниципальную собственность, что является достаточным основанием для удовлетворения заявленных истцами требований, что и было сделано судом первой и кассационной инстанции. То есть, по существу, суды по-разному применяют установленные жилищным законодательством критерии классификации жилых помещений. Общежитие как правовая категория в соответствии с буквой закона является видом использования жилых помещений социального использования Симонов В.Н. Правовой режим общежитий [Текст] // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 3. - С. 25..

Отнесение жилых помещений к общежитиям возможно исключительно в порядке, установленном ст. 92 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, в том числе к общежитиям. Согласно п. 3 Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных настоящими Правилами (п. 12 Правил). Таким образом, до момента расселения граждан, занимающих жилые помещения, использовавшиеся в качестве общежитий, такие помещения не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду в соответствии со ст. 92 ЖК РФ, а за гражданами сохраняется право на приватизацию Сокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 8. - С. 21..

Однако по одному из дел суд отказал в признании за гражданином права на приватизацию на основании того, что спорное жилое помещение было включено в программу реконструкции и расселения общежитий и было отнесено распоряжением местной администрации со ссылкой на ст. 92 ЖК РФ к числу специализированного жилищного фонда. При вынесении решения суд применил противоречащий федеральному закону акт органа местного самоуправления и, кроме того, указал, что поскольку жилой дом запланирован под реконструкцию, то оснований для признания права на приватизацию не имеется. Такой подход явно выходит за пределы судебного толкования ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В кассационном порядке вынесенное по первой инстанции решение было поддержано. Остается надеяться, что Верховный Суд РФ удовлетворит жалобу истца и отменит незаконные судебные акты в порядке надзора.

В качестве выводов можно сформулировать следующее. Приватизировать жилые помещения в муниципальных общежитиях можно. Власти просто не соблюдают закон, мотивируя это тем, что им негде будет селить милиционеров, врачей, учителей, а порой просто тянут время, поскольку бесплатная приватизация заканчивается 1 января 2010 г., а возмездная передача муниципального жилья гражданам в будущем составит значительную статью доходов местных бюджетов. Для приватизации абсолютно не важен тип общежития (коридорный, гостиничный и т.п.). Не нужно изменять статус общежития: он снят в силу закона.

Однако уже сегодня можно констатировать: медленно, но верно закон начинает действовать.

3.4 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Реформирование жилищно-правовой системы в России началось с принятия 24 декабря 1990 г. Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. - 1990. - № 30. - Ст. 416., который снял ограничения на предельный размер жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, и установил, что право собственности на квартиру у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива возникает с момента внесения паевого взноса в полном объеме. В развитие жилищной реформы 4 июля 1991 г. был принят Закон РСФСР № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон), основной целью которого являлось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье; кроме того, ставились задачи достичь более эффективного использования жилищного фонда и заботиться о его сохранности. Впоследствии Закон претерпел значительные изменения, в результате чего при его применении возникли некоторые проблемы.

Так, редакция Закона от 4 июля 1991 г. предусматривала бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 м² общей площади на одного человека и дополнительно 9 м² на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. После внесения 23 декабря 1992 г. в Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья стала производиться бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру установленные нормы, подлежали возврату.

Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" О внесении изменений и дополнений в закон российской федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст]: [Федеральный закон № 26-ФЗ, принят 11.08.1994 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 16. - Ст. 1864. в некоторые статьи Закона были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. В первоначальной редакции для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем. Со вступлением в силу Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" к этому условию добавилось требование о получении согласия также несовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет. Необходимо отметить, что появление такой нормы являлось лишь закреплением в Законе разъяснения, содержащегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"": в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения несовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправе участвовать в установлении общей собственности на это помещение. Такой вывод можно сделать, исходя из содержания ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, где сказано, что "члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения", - иными словами, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным и муниципальным жильем на приватизацию занимаемого помещения равны. Следовательно, при приватизации жилья необходимо получить согласие детей, как достигших, так и не достигших 15 лет - только при этом от имени несовершеннолетнего будет действовать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Статья 7 Закона была дополнена частью второй, предусматривающей обязательное включение в договор передачи жилого помещения несовершеннолетних, имеющих право пользования данным жилым помещением и проживающих совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, а также несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но не утративших право пользования жилым помещением О некоторых вопросах применении судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст]: [Постановление Пленума Верховного суда РФ № 8, принят 24.08.1993 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1994. - № 2. - С. 43..

Отсутствие в Законе прямого указания на необходимость получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение их в договор передачи в период между принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений породило на практике немало злоупотреблений заключались договоры без включения в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права. Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1993 г. разъяснил, что согласно Кодексу о браке и семье РСФСР. 1969 г. (действовавшему в то время) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель - давать согласие на совершение таких сделок, поэтому отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных органов. Следовательно, на заключение договора передачи без внесения несовершеннолетних в число собственников необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства, что часто не выполнялось жилищными органами.

Вместе с тем положительным является тот факт, что при возникновении спора суды, как правило, выносят решение в пользу несовершеннолетних О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений [Текст]: [Обзор судебной практики Верховного Суда РФ] // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1994. - № 2. - С. 56..

К сожалению, нередки случаи, когда несовершеннолетние не включаются в договор передачи при приватизации жилья. Так, в определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г. Определение Верховного суда РФ от 06.05.1997 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1997. - № 9. - С. 56. приводится аналогичный пример нарушения жилищных прав несовершеннолетних. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Генерального прокурора РФ отменила определение районного суда о прекращении производства по делу о признании недействительными сделок (приватизации, затем мены и купли-продажи), осуществленных без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Дело направлено на новое рассмотрение.

Благодаря тому, что на начальном этапе преобразований нашей действительности, в том числе и по совету крупнейших зарубежных юристов, в нашей стране был сохранен прокурорский надзор, малообеспеченные граждане могут защитить свои права в суде, не прибегая к услугам высокооплачиваемых юристов. Действующим Гражданским процессуальным кодексом РФ предусмотрен институт прокурорского надзора в гражданском судопроизводстве. Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан Михеева Л.Ю. Вопросы защиты прав несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями [Текст] // Недвижимость. Строительство. Право. - 2007. - № 3. - С. 27..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Отношения, возникающие в сфере приватизации, будучи разновидностью социально-активной деятельности, отличаются многообразием содержания. Динамика этих отношений обусловлена использованием таких гражданско-правовых институтов как объекты гражданских прав, субъекты, договоры и обязательства. Каждое из названных средств призвано создать юридический механизм перехода жилых помещений из сферы публичной собственности в собственность частную. Ведущими нормами, опосредующими этот процесс, являются нормы действующего гражданского законодательства.

Нормы, регулирующие отношения в сфере приватизации жилых помещений, -- относительно обособленный институт в гражданско-правовой материи. В его содержании можно вычленить два компонента: конституционно-правовой и гражданско-правовой. Отсюда структурно правовой механизм отношений в сфере приватизации видится в этих двух взаимоувязанных между собой правовых блоках. Конституционно-правовой компонент включает нормы государственного охранительного регулирования института приватизации (ст. ст. 8, 9, 35, 40, 71, 72 Конституции РФ). Второй (гражданско-правовой) образуют нормы, имеющие цель обеспечить организацию отношений в области приватизации, их функционирование в соответствии с потребностями физических лиц и государства. По своей природе эти отношения направлены на экономическое саморегулирование отношений непосредственных участников приватизации. Организационно -процедурный сегмент данного компонента в пределах, предусмотренных федеральным законодательством, дополняется нормативными предписаниями субъектов федерации и муниципальных образований.

1. Субъективное имущественное право на бесплатную приватизацию жилого помещения рассматривается в качестве индивидуализированного элемента правоспособности гражданина. Это право возникает, существует и реализуется гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде. Его сущность образует возможность физического лица приобрести жилое помещение на основании договора о безвозмездной передаче в собственность на условиях и в порядке, предусмотренных законодательством о приватизации государственного и муниципального жилищного фонда. Срок существования этого права ограничен законом -- до 1 марта 2010 г., т. е. тем предполагаемым моментом, когда институт бесплатной приватизации должен перестать быть основным способом развития института частной собственности в жилищной сфере.

2. Основанием возникновения обязательства приватизации жилого помещения выступают: договор передачи в собственность гражданина жилого помещения и договор продажи гражданам жилых помещений на льготных условиях. По содержанию той правовой связи, которая возникает на основании соответствующего соглашения, в отношениях присутствуют как имущественный, так и организационный моменты, что позволяет квалифицировать их в качестве комбинированных договоров. По направленности же гражданско-правового результата, указанные соглашения относятся к группе договоров, имеющих правовую цель передачи имущества. Срок, письменная форма заключения и другие условия указанных договоров, являются одинаковыми для всех лиц, являющихся субъектами приватизации, и не могут изменяться соглашением сторон.

3. Не все в субъектном составе обязательств из договора приватизации совершенно. В связи с этим соискатель предлагает изложить ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в следующей редакции: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. В договор о передаче жилого помещения в собственность, несовершеннолетние включаются вне зависимости от согласия их законных представителей и предварительного разрешения органа опеки и попечительства». Подобное законодательное новшество приведет к тому, что несовершеннолетние по закону будут признаны обязательными субъектами приватизации.

4. Для приведения федерального законодательства в единообразную систему, необходимо дополнить пункт 2 статьи 26 ГК РФ подпунктом 5, где бы указывалась самостоятельная возможность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья.

5. Предлагается следующая формулировка части 1 статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": "Граждане Российской Федерации, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно дают согласие на приватизацию, от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители. Жилые помещения передаются в общую собственность граждан либо в собственность одного из совместно проживающих граждан, в том числе несовершеннолетних".

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 24.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 22.11.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 23.07.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

8. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 189-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию от 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.

9. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст]: [Федеральный закон № 55-ФЗ, принят 20.05.2002 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 21. - Ст. 1918.

10. О статусе военнослужащих [Текст]: [Федеральный закон № 76-ФЗ, принят 27.05.1998 г., по состоянию на 25.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 22. - Ст. 2331.

11. Об особо охраняемых природных территориях [Текст]: [Федеральный закон № 33-ФЗ, принят 14.03.1995 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024.

12. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст]: [Федеральный закон № 26-ФЗ, принят 11.08.1994 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 16. - Ст. 1864.

13. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 1541-1, принят 04.07.1991 г., по состоянию на 11.06.2008] // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.

14. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 47, принят 28.01.2006 г., по состоянию на 02.08.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.

15. Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 42, принят 26.01.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 697.

16. О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 675, принят 17.09.2001 г., по состоянию на 04.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770.

Научная и учебная литература

17. Алексеев С.С. Структура советского права. [Текст] - М., Юрид. лит. 1975. - 764 с.

18. Балина О.Ю. Возможность приватизации служебных жилых помещений [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 9. - С. 27.

19. Батяев А.А. О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 4. - С. 27.

20. Васильев А.М. Теория государства и права. [Текст] - М., Юрид. лит. 1983. - 834 с.

21. Викторов И.С., Ашиткова Т.В. Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений [Текст] // Жилищное право. - 2006. - № 7. - С. 26.

22. Ефремов И.И., Ефремова О.Н. Жилые помещения в общежитиях [Текст] Жилищное право. - 2008. - № 9. - С. 21.

23. Жилищное право: Учебник [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 2005. - 784 с.

24. Киминчижи Е.Н. Приватизация общежитий: закон начинает действовать [Текст] // Юрист. - 2008. - № 6. - С. 27.

25. Киминчижи Е.Н. Реализация и защита права граждан на приватизацию жилых помещений [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 11. - С. 43.

26. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2008. - 734 с.

27. Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд. [Текст] - М., Статут. 2005. - 634 с.

28. Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации [Текст] - М., Статут. 2006. - 412 с.

29. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. [Текст] - М., Изд-во РОД "За права военнослужащих". 2005. - 628 с.

30. Кудашкин А.В. О служебной жилплощади "служивых" людей [Текст] // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 28.

31. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ [Текст] // Юрист. - 2006. - № 10. - С. 26.

32. Михеева Л.Ю. Вопросы защиты прав несовершеннолетних при сделках с жилыми помещениями [Текст] // Недвижимость. Строительство. Право. - 2007. - № 3. - С. 27.

33. Поспелов О.В. Некоторые особенности деприватизации жилья [Текст] / Жилищное право. - 2008. - № 6. - С. 29 - 32.

34. Прасолов Б.В. Ответы на вопросы пресс-конференции "практика применения Жилищного кодекса РФ и лишения права на жилище" [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 8. - С. 17.

35. Радченко С. Последствия деприватизации жилья [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 9. - С. 23.

36. Сапронова И.А. Деприватизация жилья [Текст] // Право и политика. - 2004. - № 8. - С. 26.

37. Свердлык Г.А. Жилищное правоотношение [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 2. - С. 26.

38. Свердлык Г.А. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 9. - С. 28.

39. Свердлык Г.А., Свердлык И.Г. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации [Текст] - М., ИД "Юриспруденция". 2008. - 398 с.

40. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. [Текст] - М., Норма. 2008. - 598 с.

41. Симонов В.Н. Правовой режим общежитий [Текст] // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 3. - С. 25.

42. Сокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 8. - С. 21.

43. Теория государства и права [Текст] / Под ред. Королева А.И., Явича Л.С. Л., Изд-во Ленинградского университета. 1987. - 896 с

44. Титов А.А. Приватизация жилья: новый порядок, судебная практика, образцы документов: сам себе адвокат. Выпуск № 9 (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., Юрайт-Издат. 2006. - 498с.

45. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. [Текст] - М., Проспект. 2006. - 652 с.

46. Формакидов Д.А. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 10. - С. 31.

47. Цыбуленко З.И., Сафонова Ю.Б. Анализ некоторых положений Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст] // Юрист. - 2006. - № 11. - С. 25.

48. Шешко Г.Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством. К вопросу о стабильности жилищных прав граждан [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2006. - № 9. С. 6 - 14.

49. Шешко Г.Ф. Приватизация жилья. Некоторые иные вопросы применения жилищного законодательства [Текст] // Цивилист. - 2007. - № 1. - С. 26.

50. Шешко Г.Ф. Применяем Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст] // Цивилист. - 2006. - № 3. - С. 3 - 11.

51. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам [Текст] - М., Инфра-М. 2008. - 612 с.

52. Шипунова Е. Две стороны одной приватизации [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 28. - С. 8.

53. Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 2. - С. 27.

54. Якупова А.И. Назначение, предоставление, использование жилых служебных помещений [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 5. - С. 28.

55. Якупова А.И. Характеристика жилищного законодательства Российской Федерации [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 10. - С. 26.

56. Якушев В.С. О понятии правового института [Текст] // Правоведение. - 1970. - № 6. - С. 65.

Материалы юридической практики

57. По делу о проверке конституционности положений пунктов 2 и 14 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" и пункта 8 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, в связи с жалобами ряда граждан [Текст]: [Постановление Конституционного суда РФ № 5-П, принят 05.04.2007 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 15. - Ст. 1820.

58. По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ") в связи с запросом Верховного Суда РФ и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П, принят 15.06.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 26. - Ст. 2876.