Проблемные вопросы приватизации жилых помещений в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый в нашей стране имеет право на жилище. Жилищная проблема в России существовала всегда и в различные исторические периоды решалась по-разному.

Приватизация жилых помещений - явление для Российской Федерации не новое. На протяжении почти 20 лет граждане имеют возможность приватизировать жилые помещения предоставленные им на основании договора социального найма. Но на текущий момент данным правом воспользовалось лишь 75-80 % граждан, а предельный срок реализации права на приватизацию - 1 марта 2013 года.

Проблемные вопросы приватизации жилых помещений

На практике большие сложности вызывает приватизация отдельных видов жилых помещений, таких как общежития и служебные жилые помещения, так как в соответствии со ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" они не подлежат приватизации.

Возможность приватизации жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения на практике является достаточно проблематичной в силу того, что, несмотря на то, что данные категории жилых помещений, хотя по документам и являются общежитиями/служебными жилыми помещениями, но фактически утратили своя статус таковых, и граждане, которые имеют право пользования данными жилыми помещениями несут права и обязанности наниматель по договору социального найма. Но муниципалитеты в некоторых случаях просто не соблюдают закон, мотивируя это тем, что им негде будет селить милиционеров, врачей, учителей, а порой просто тянут время, поскольку бесплатная приватизация заканчивается 1 марта 2013 года, а возмездная передача муниципального жилья гражданам в будущем составит значительную статью доходов местных бюджетов. Для приватизации абсолютно не важен тип общежития (коридорный, гостиничный и др.) и не нужно изменять статус общежития, так как он снят в силу закона. Главной проблемой, по моему мнению, является фактическое несоответствие определения общежития, данное в ст. 94 Жилищного Кодекса действительным реалиям жизни.

Так же проблематичным вопросом является приватизация жилых помещений в военных городках. Согласно Закону "О приватизации жилищного фонда в Российской федерации" не подлежат лишь жилые помещения, находящиеся на территории закрытых военных городков. В отношении жилых помещений открытых военных городков граждане имеют право однократной бесплатно приватизации. Но сама процедура приватизации усложнена тем, что органы местного самоуправления не имеют право заключать договоры о передаче в собственность граждан жилых помещений в порядке приватизации, а сами жилые помещения находятся в собственности Министерства обороны Российской Федерации. И тем самым фактически нарушается право граждан на приватизацию.

Таким образом, необходимо создать юридическую базу, с помощью которой бы обеспечивалась возможность граждан приватизировать занимаемо жилое помещение путем направления запроса в Министерство обороны РФ о статусе военного городка и тем самым получив необходимы сведения, заключить с органом местного самоуправления, представляющим интересы Министерства Обороны РФ, договор приватизации.

Несмотря на то, что Законом "О приватизации жилищного фонда В Российской Федерации" установлена обязательность участия несовершеннолетних в приватизационном процессе но, тем не менее, существует ряд проблем.

Первой является положение о том, что до 1994 года, до внесения изменений в Закон о приватизации право несовершеннолетних на приватизацию жилых помещений не предусматривалось и соответственно заключались договоры без включения в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло права последних, но судебная практика пошла по пути защиты их прав - суды принимали решения о признании договоров приватизации жилья недействительными в связи с невключением несовершеннолетних в число собственников приватизируемого жилья. Но в данных спорах проблемным вопросом является срок исковой давности, так как в большинстве случаев он ко времени подачи иска в суд будет истекшим. Но в случае наличия уважительных обстоятельств данный срок может быть восстановлен. В настоящее время на рассмотрении в судах РФ находится огромное количество исковых заявлений о признании договоров передачи жилых помещений в собственность недействительными или частично недействительными по основаниям невключения несовершеннолетних детей в число собственников.

Правовая природа договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом содержит в себе элементы договоров подряда и возмездного оказания услуг. Основной составляющей предмета рассматриваемого договора является выполнение за плату работ и услуг по содержанию и ремонту дома, что подпадает под предметы упомянутых договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Кроме того, управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги, в связи с чем в перечень сделок, элементы которых содержит договор управления можно включить предусмотренный п. 6 гл. 30 ГК РФ договор энергоснабжения, а также регулируемые ГК РФ и подзаконными нормативными правовыми актами договоры теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, газоснабжения. Отношения собственников помещений и управляющей организации также содержат элементы купли-продажи (например, при покупке какого-либо имущества для общего использования собственниками).

Поскольку договор управления многоквартирным домом прямо регулируется специальными нормами законодательства, с точки зрения закона он смешанным не является. В связи с этим применение к договору норм ГК РФ об отдельных видах договоров ошибочно. О смешанном характере договора управления многоквартирным домом можно говорить в том смысле, что договор содержит элементы других договоров, развивался на их основе, но в итоге сформировался в отдельное договорное обязательство, и не представляет собой простую совокупность нескольких известных договоров.

Договор управления многоквартирным домом не может быть отнесен к какому-либо типу договоров, поскольку содержит в себе элементы различных групп договорных обязательств (о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг). По тем же причинам договор управления домом не может быть отнесен и к какому-либо виду договоров в качестве его разновидности, например, договору подряда.

Нельзя признать договор управления многоквартирным домом и разновидностью договора доверительного управления имуществом. Предметы двух договоров существенно различаются: в отличие от доверительного управления в обязанности управляющей организации по договору управления многоквартирным домом не входит собственно управление, а включается выполнение определенного перечня работ и услуг.

Управляющая организация действует в отношениях с третьими лицами самостоятельно, от собственного имени, в отличие от доверительного управляющего, который при заключении сделок указывает, что действует в качестве управляющего. Исполнение обязательств и несение ответственности осуществляются управляющей организацией за счет собственного имущества, тогда как обязанности по договорам, заключенным в связи с управлением имуществом исполняются за счет управляемого имущества, а уже потом за счет имущества управляющего и учредителя. В отношениях между собственниками и управляющей организацией последняя несет ответственность за любое неисполнение оговоренных работ и услуг, в том числе привлеченными ею третьими лицами. Управляющий же по договору доверительного управления несет ответственность за убытки, причиненные учредителю управления, если он не проявил должной внимательности и осмотрительности при выполнении договора, и не отвечает за неисполнение третьими лицами договоров, заключаемых по поводу управляемого имущества, если принял разумные меры при выборе этих лиц.

Законодатель выделил договор управления многоквартирным домом в отдельную статью Жилищного кодекса РФ и не дал никаких указаний на применение к договору норм Гражданского кодекса РФ об отдельных договорах. Воля законодателя, таким образом, не была направлена на установление договора управления как разновидности другого договора.

О соблюдении прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое

Отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, урегулированы в главе третьей Жилищного кодекса Российской Федерации, которая подробно регламентирует процедуру оформления перевода, определяет алгоритм действий как собственника, так и органа местного самоуправления при проведении перевода помещений.

Перевод жилых помещений в нежилые - это прерогатива собственника, а также вполне допустимое действие, для осуществления которого не требуется наличия исключительных случаев. Собственнику необходима только воля на перевод принадлежащего ему помещения и наличие соответствующих условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК РФ[2].

Однако многочисленные обращения собственников помещений в многоквартирных домах в суды по вопросам защиты своих нарушенных прав в связи с переводом жилых помещений в нежилые свидетельствуют о несовершенстве законодательства, определяющего порядок перевода жилых помещений в нежилые.

Согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое названо наличие доступа (отдельного входа) к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (например, коридора, подъезда), или наличие технической возможности оборудовать такой доступ (например, переоборудовать окно под дверь, прорубить в стене отверстие для двери).

Как верно отмечают С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова, названное условие представляется самым проблемным. Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах, за редчайшим исключением, не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции помещения (т.е. изменить параметры объектов капитального строительства и их частей).

При этом следует отметить, что федеральные арбитражные суды рассматривают устройство отдельного входа как основание для уменьшения размера общего имущества. Как отмечено в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2008 по делу N А43-7099/2007-38-250, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 по делу N Ф04-1315/2008(1343-А46-43), при организации отдельного входа возникает необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение и в оборудовании крыльца, а это связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (приведет к использованию придомовой территории (газона) под дорожку, замощенную брусчаткой, что уменьшает размер земельного участка и ограничивает его использование).

Исходя из положений статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие жилой дом, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом. Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкции, переустройство и перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По этой причине суды справедливо применяли п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ об уменьшении размера общего имущества с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Для перевода жилого помещения в нежилое собственнику помещения или уполномоченному им лицу, т.е. заявителю, необходимо собрать пакет документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. При этом перечень указанных документов имеет существенный недостаток.

К сожалению, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ не содержит специального указания на документ, свидетельствующий о согласии собственников помещений в многоквартирном доме в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме. Хотя необходимость получения такого согласия предусмотрена ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. приватизация жилье договор правовой

В связи с тем, что перечень документов, предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, является закрытым (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ), орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя подтверждения согласия собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме.

Подобная ситуация, обусловленная пробелом в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, приводит к тому, что собственники помещений в многоквартирном доме вынуждены обращаться в суд с требованием о защите своих прав и интересов. Такая ситуация недопустима и требует разрешения на законодательном уровне. Думается, что перечень документов, предусмотренных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, следует дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в таком доме.

На основании изложенного представляется правильным внести в ЖК РФ изменение, дополнив ч. 2 ст. 23 пунктом 7 следующего содержания:

"7) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме)".

Заключение

Необходимым аспектом реализации права на приватизацию жилого помещения должна стать полноценное информирование граждан о порядке, сроках приватизации жилого помещения. Необходимо создать информационную базу оповещения граждан о возможности приватизации жилого помещения путем размещения органами местного самоуправления рекламы в средствах массовой информации, на телевидении, путем распространения листовок в дома государственного или муниципального жилищного фонда. Таким образом, данный договор является самостоятельным видом частноправовых договоров. Он содержит черты, присущие нескольким типам договоров (подряда, возмездного оказания услуг, купли-продажи, оказания различных коммунальных услуг), и законодательно не относится к смешанным договорам. Правовое регулирование данного договора осуществляется нормами раздела VIII ЖК РФ, другими нормами ЖК РФ и общими положениями ГК РФ о договорах, обязательствах и сделках.

Таким образом, несмотря на то, что срок приватизации составляет еще менее 3 лет, граждане могут реализовать свое право на приватизацию жилого помещения.

Список литературы

1. Лучин В.О. Особенности конституционно-правовых отношений. // Правоведение. - 2007. № 1.

2. Ковачев Д.А. Ппредмет, способы и формы конституционного регулирования// Журнал рос. права. 2007. № 2.

3. Баглай М.В. Конституционное право РФ: Учебник для вузов. - Изд. 4 -е., изм. и доп. - М.: Норма, 2004.

4. Смоленский М.Б. Конституционное право России: Учебник - Ростов н/Д: Феникс, 2009.

5. Колюшин Е.И. Конституционное (государственное) право России: курс лекций. - М., 2009.

6. Конституционное право России / под ред. А.Н. Кокотова, М.И. Кукушкина. - М., 2008. С.145.

7. Правовое положение иностранных граждан. Сборник нормативных актов. - М. :ИД "Юриспруденция", 2010.

8. Федеральный закон "О беженцах" от 19.02.93 № 4528-1 (в ред. от 07.11.2009) // ВС РФ. 2009. № 46.

9. "Положение о порядке предоставления Российской Федерацией политического убежища". Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 21.07.2007 № 746 // СЗ РФ. 2011. № 30. ст.3601.

10. Троицкий Н.А. Адвокатура в России и политические процессы 1866-1904 гг. Тула,2010.

11. Высшее образование в России: очерк истории до 1917 г.М., 2009.

12. Ляхович Е.С., Ревушкин А.С. Университеты в истории и культуре России. Томск, 2008.

13. Основные задачи науки советского социалистического права. М., 2008.

14. Очерки по истории юридических научных учреждений в СССР. М.,2006. Соколов Н.Я. Профессиональное сознание юристов. М.,2008.

15. Колоскова И.Ю., Соколов Н.Я. Юристы как социально-профессиональная группа (Советский период). // Государство и право. - 2009, № 10.

16. Бабичев Н.Т., Боровский Я.М. Словарь латинских крылатых слов. М., 2009.

17. Могилевский С.Д. Правовые основы деятельности акционерных обществ: Учебно.-практич. пособие. - М.: Дело, 2009.

18. Шишкин С.И. Правовые основы организации и деятельности законодательных представительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации // Сибирский Юридический Вестник. - 2009. - № 3.

19. Ильин В.В., Ахиезер А.С. Российская государственность: истоки, традиции, перспективы. - М., 2007.

20. Я б в чиновники пошел // Российская газета. - 2011. - 5 апр.

21. Байтин М.И. Сущность права (Современное нормативное правопонимание на грани двух веков). - Саратов: СГАП, 2011. - С. 44.

22. Черковец В.Н. О методологических принципах политической экономики как научной системы. - М., 2005. - С. 97; он же: Экономическая теория: лекции. - М. 2007.

23. Берг О.В. Моделирование законодательства субъектов Российской Федерации в сфере местного самоуправления. - Воронеж, 2009.

24. Нормотворчество муниципальных образований России: содержание, техника, эффективность: Сборник статей под ред. В.М. Баранова. - Нижний Новгород, 2008.

25. Фадеев В.И. Проблемы развития местного самоуправления в Российской Федерации // Государство и право на рубеже веков. - М., 2009.

26. ФЗ "О ратификации Европейской хартии местного самоуправления" // Российская газета. - 2008. - 15 апр.

27. Указ Президента РФ О программе "Становления и развития частного права в России" // СЗ РФ 2004. - №11.

Размещено на Allbest.ru