Методика приватизации жилого помещения (квартиры)

Роль, место и значение приватизации жилья для граждан. Понятие и формы приватизации жилых помещений. Экономическое содержание приватизации в жилищной сфере. Последовательность работы по приватизации жилых помещений. Состав и содержание документов.

Рубрика Государство и право
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 16.08.2012
Размер файла 82,8 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Методика приватизации жилого помещения (квартира)»

Содержание

  • Введение
  • Глава 1. Основные положения приватизации жилого помещения
  • 1.1 Роль, место и значение приватизации жилья для граждан
  • 1.2 Понятие и формы приватизации жилых помещений
  • 1.3 Правовая природа отношений в сфере приватизации
  • 1.4 Экономическое содержание приватизации в жилищной сфере
  • Глава 2. Методика приватизации жилого помещения
  • 2.1 Постановка задачи приватизации
  • 2.2 Последовательность работы по приватизации жилых помещений
  • 2.2.1 Состав и содержание документов для приватизации жилья
  • 2.2.2 Порядок работы должностных лиц по приватизации жилья
  • 2.2.3 Порядок работы граждан по прохождению процедуры приватизации
  • Глава 3. Практические рекомендации по приватизации квартиры по адресу Санкт-Петербург, Невский пр. д. 24, кв 4.
  • 3.1 Описание объекта приватизации
  • 3.2 Документальное сопровождение процедуры приватизации
  • 3.3 Анализ результатов прохождения процедуры приватизации
  • 3.4 Практические рекомендации и направления совершенствования приватизации жилья
  • Заключение
  • Список используемых источников

Введение

Потребность в жилье является одной из основных потребностей человека и ее удовлетворение на протяжении всей истории человечества сопровождалось множеством трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство различными способами пыталось помочь своим гражданам в решении жилищной проблемы.

Однако все многочисленные попытки государства решить жилищную проблему и обеспечить каждую семью отдельным жильем не увенчались успехом.

Проводимая в стране реформа экономической, политической и систем сопровождается интенсивным поиском решений накопившихся проблем. С переходом к рыночной экономике основной упор в решении исследуемой проблемы государство сделало на развитие частной собственности и защиту прав собственников в жилищной сфере. Право частной собственности, несомненно, появилось в глубокой древности, зародившись вместе с обществом, и поэтому естественно обращение общества и государства именно к этой форме собственности на жилые помещения. В этих целях предпринимаются многие шаги, в том числе и приватизация жилищного фонда.

Экономическое и социальное значение приватизации состоит в том, чтобы путем передачи государственного и муниципального имущества в частные руки создать условия для развития частной собственности, конкурентной среды, свободного рынка, и неизбежные недостатки, обусловленные масштабным перераспределением собственности не умаляют главные достоинства такого феномена, каковым явилась приватизация государственного и муниципального имущества в России в 90 - е годы двадцатого века.

В связи с изложенным, встает вопрос об устранении образовавшихся пробелов в законодательстве, таким образом, данная работа представляется актуальной и своевременной.

Целью исследования является изучение основных теоретических положений приватизаций жилья, а также методики осуществления процесса приватизации квартиры на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства.

Для достижения указанной цели нами поставлены следующие задачи:

- определить роль, место и значение приватизации жилья для граждан;

- изучить понятие и формы приватизации жилых помещений;

- рассмотреть правовую природу отношений в сфере приватизации;

- изучить экономическое содержание приватизации в жилищной сфере;

- поставить задачи приватизации;

- рассмотреть последовательность работы по приватизации жилых помещений;

- дать подробное описание объекта приватизации;

- изучить документальное сопровождение процедуры приватизации;

- провести анализ результатов проведения приватизации;

- выявить проблемы и разработать рекомендации по совершенствованию процедуры приватизации.

Объектом исследования отношения по поводу приватизации квартиры, расположенной по адресу г. Санкт-Петербург, Невский пр. д. 24, кв 4.

Предметом исследования является законодательство о приватизации, а также документальное сопровождение сделок по приватизации жилья.

Основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системный, сравнительно-правовой методы, а также эмпирический метод и метод комплексного решения задач.

Источниковую базу исследования составляют нормативные акты нашей страны и международное законодательство, а также труды таких ученых как О.С Иоффе. СИ. Корнеев, П.В. Крашенинников, Ю.К. Толстой, Г.Ф. Шершеневич. и другие.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

В первой главе данного исследования рассмотрены основные положения приватизации жилого помещения.

Вторая глава посвящена изучению методики приватизации жилого помещения;

В третьей главе представлены практические рекомендации по приватизации квартиры по адресу г. Санкт-Петербург, Невский пр. д. 24, кв. 4., а также разработаны рекомендации по совершенствованию процедуры приватизации жилых помещений.

Глава 1. Основные положения приватизации жилого помещения

1.1 Роль, место и значение приватизации жилья для граждан

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении.

Число людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее. И без того тяжелую ситуацию усугубили, и продолжают усугублять, приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья; сокращение численности армии, в первую очередь, за счет офицерского состава; периодические в последние десятилетия, к сожалению, природные катаклизмы и террористические акты, в результате которых уничтожаются дома и города.

Таким образом, несостоятельность прежних подходов к решению жилищной проблемы обусловила необходимость осуществления жилищной реформы.

Многочисленные попытки государства решить жилищную проблему, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом не увенчались успехом. Проводимая в стране реформа экономической, политической и правовой систем сопровождается интенсивным поиском решений накопившихся проблем.

С переходом к рыночной экономике основной упор в решении исследуемой проблемы государство сделало на развитие частной собственности и защиту прав собственников в жилищной сфере. Право частной собственности, несомненно, появилось в глубокой древности, зародившись вместе с обществом, и поэтому естественно обращение общества и государства именно к этой форме собственности на жилые помещения. В этих целях предпринимаются многие шаги, в том числе и приватизация жилищного фонда Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. - М.: МЦФЭР, 2006. С. 3..

Экономическое и социальное значение приватизации состоит в том, чтобы путем передачи государственного и муниципального имущества в частные руки создать условия среды, свободного для развития и частной собственности, недостатки, конкурентной рынка, неизбежные обусловленные масштабным перераспределением собственности, не умаляют главные достоинства такого феномена, каковым явилась приватизация государственного и муниципального имущества в России в 90-е годы двадцатого века.

Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда явился Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года.

Несмотря на то, что в Закон несколько раз вносились изменения и дополнения, в настоящее время не достаточно исследованным является вопрос о комнатах, как об объектах сложных для приватизации, при этом: в научной литературе речь, как правило, идет о квартирах как объектах приватизации, весьма сложными представляются вопросы правового статуса жилых домов. По-прежнему актуальной остается проблема расторжения договора приватизации и признания его недействительным. В связи с изложенным, встает вопрос об устранении образовавшихся пробелов в Законе, таким образом, данная работа представляется актуальной и своевременной.

После того как нами была определены роль и значение приватизации жилья для граждан, мы считаем необходимым рассмотреть понятие и формы приватизации жилых помещений. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования.

1.2 Понятие и формы приватизации жилых помещений

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из указанных положений следует, что к сделкам по приватизации публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации; к сделкам по приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

Следует иметь в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Закон РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 28. ст. 959.. Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

Граждане - наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда - их безвозмездная передача нанимателям.

Основные принципы приватизации жилых помещений представлены в таблице 1:

Таблица 1

Принципы приватизации

Принцип

Основные положения

1. право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации

Согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. №54-ФЗ иностранным гражданам и лицам без гражданства запрещено участвовать в приватизации жилья.

2. приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда

Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.

3. возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

4. бесплатность

Данный принцип означает, что жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно.

5. однократность

Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения.

Рассмотрим материалы судебной практики.

К. предъявил в суд иск к администрации г. Элисты и к своей бывшей супруге о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования. Ответчица указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору социального найма ответчице. В ордер был включен и истец К., который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах К. как член семьи нанимателя (ответчицы) приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и К. был вынужден временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия.

Таким образом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.

Районный суд, рассмотрев дело по заявлению М. к и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить с истцом договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократности приватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в виду того, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М. заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости.

Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из - за недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.

После того, как нами были рассмотрены основные формы приватизации жилых помещений, мы считаем необходимым, изучить правовую природу отношений в сфере приватизации. Этому посвящен следующий раздел данного исследования.

1.3 Правовая природа отношений в сфере приватизации

Известно, однако, что вопросы о юридической природе и сущности приватизации жилых помещений, а также о ее месте в системе права до сих пор не обсуждались в правовой науке. Как будто бы сейчас уже можно считать доказанным то положение, согласно которому отдельные институты жилищного права выявлены и обоснованы учеными при анализе структуры Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а также жилищных кодексов союзных республик в составе бывшего СССР. Возникает вопрос: являются ли указанные акты теми основополагающими кодифицированными нормативными правовыми актами, которые содержат в себе исчерпывающие виды (перечни) институтов жилищного права? Как, например, быть с приватизацией жилых помещений?

Ясно, что ни в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ни в жилищных кодексах союзных республик, равно как и в ряде иных весьма значимых жилищно-правовых актов, о приватизации жилых помещений речи не шло, да и идти не могло, так как на момент их принятия еще не созрели необходимые социально-экономические условия бесплатной передачи жилых помещений гражданам и преобразования отношений собственности в жилищной сфере Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 99.. Известно, что в 1991 г. Верховным Советом РСФСР был принят Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Название этого Закона вызывает возражение. По меньшей мере, это название можно отнести к числу не совсем удачных. Неясно, чем руководствовался законодатель, давая характеризуемому Закону такое название. В конечном счете, приватизация государственного и муниципального фонда обозначала бы смену правового режима одних форм собственности на режим частной собственности граждан.

Название любого закона должно исходить из его социально-экономического предназначения, содержания и цели. Во-первых, если считать верным то положение, согласно которому законодателю необходим закон, регулирующий отношения о смене режимов и субъектов собственности, то трудно объяснить, почему в содержании закона речь идет о приватизации занимаемых гражданами жилых помещений, находящихся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Во-вторых, цель этого Закона определена в его преамбуле. Обращение к ней дает основание полагать, что «целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда». Из цитируемого положения о цели Закона видно, что он во главу угла ставит человека, а не юридическую судьбу жилищного фонда, а точнее, удовлетворение жилищных потребностей граждан путем свободного выбора способов удовлетворения указанных потребностей.

Практика применения норм и принципов, содержащихся в анализируемом Законе, показывает, что приватизация - это не конечная статическая категория, а процесс. В рамках этого процесса приватизируется не сразу весь жилищный фонд, а совершаются гражданами сделки по приватизации конкретных занимаемых ими жилых помещений. Когда в обозримом будущем гражданами, занимающими по договору найма или аренды жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, будут все эти помещения приватизированы, тогда появятся все основания утверждать, что указанные государственный и муниципальный жилищные фонды приватизированы, а приватизированы они (фонды) могут быть на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В настоящее же время название анализируемого Закона не соответствует ни его цели, ни сущности, поэтому если бы представилась возможность его переименовать, то более правильным по существу, на наш взгляд, было бы такое название: Закон Российской Федерации «О приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов». Такое название действующего Закона предлагается не само по себе, а должно быть осуществлено с точки зрения соответствия его социально-экономическому и юридическому содержанию. Уже само название Закона обращает внимание на то: а) кто является, если можно так выразиться, основным фигурантом данного Закона и субъектом приватизации; б) что выступает объектом приватизации и т.п. С практических позиций такое название учитывалось бы для решения ряда проблем. В частности, могут ли выступать субъектами приватизации жилых помещений не граждане Российской Федерации, скажем, иностранцы и лица без гражданства? Мы считаем, что не могут. Это вытекает из самого названия Закона.

Думается, что важнейшей задачей, наряду с множеством других, при изучении значимости и роли этого Закона является определение его юридической природы и места в системе российского права, а также юридической природы самой приватизации. Уже при первом приближении к архитектонике и структуре названного Закона можно обнаружить, что он в первоначальной редакции состоял из введения и трех разделов, которые воплощают систему принципов и правовых норм, регулирующих отношения по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Термин «муниципальный жилищный фонд» появился сравнительно недавно, но и он уже имеет свою историю. Так, действовавший в свое время Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» признал жилищный фонд местных Советов муниципальной собственностью. В соответствии с этим и фонд стал именоваться муниципальным (ч. 1 ст. 23 указанного Закона). Согласно ст. 24 этого же Закона ведомственный жилищный фонд передан в полное хозяйственное ведение предприятий и оперативное управление учреждений, на балансе которых он состоял ранее. В дальнейшем понятие "муниципальный жилищный фонд" прочно утвердилось в российском законодательстве. О нем упоминает ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 23 декабря 1992 г.) и ст. 7 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". Этот же Закон четко определил и содержание (состав) муниципального жилищного фонда. В него входят: а) фонд жилых домов, находящихся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге; б) ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий. В конечном счете единообразие в понятие и виды жилищного фонда внес действующий ЖК РФ. В нем содержится определение жилищного фонда, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В дальнейшем для дифференциации жилищного фонда законодатель использует два квалификационных критерия, представленные в таблице 2.

Таблица 2

Классификация жилищного фонда

Критерии классификации

Виды объектов жилищного фонда

в зависимости от формы собственности

1. частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и собственности юридических лиц;

2. государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации;

3. муниципальный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

в зависимости от целей использования

1. жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда;

2. специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в домах государственного и муниципального жилищного фонда общежитий, служебных жилых помещений, жилых помещений маневренного фонда и др.

Анализ норм Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" позволяет выявить обособленную группу предметно и функционально взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения по: 1) бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде; 2) условиям приватизации; 3) обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений. Если нормы, содержащие требования об условиях приватизации, регулируют жилищно-правовые организационные отношения, предшествующие осуществлению приватизации, а нормы, опосредующие отношения по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений, регулируют послеприватизационные отношения, то эти группы норм можно условно назвать вспомогательными и тесно примыкающими к группе норм, регулирующих собственно отношения по приватизации как таковые. Эти нормы являются стержневыми, образующими ядро норм характеризуемого Закона. Их обособление и специфика направленности определяются характером регулируемых отношений.

Известно, что правовой институт строится с учетом особенностей регулируемых отношений. Нормы гражданского права регулируют в основной своей массе имущественные отношения (ст. 2 ГК РФ). Вместе с тем отдельные стороны тех же самых имущественных отношений (отношения по коммерческому найму жилья, отношения по приватизации жилых помещений) регулируются нормами жилищного права. Строго говоря, объектом воздействия этих норм не выступают отношения какого-то особого рода, так как отношения по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде представляют собой разновидность имущественных отношений. Эти отношения образуют относительно самостоятельную область общественной жизни, они имеют собственное экономическое содержание и видовую прописку. В силу этого и возникла необходимость формирования группы норм, призванных обеспечить становление, нормальное развитие и реализацию указанных отношений.

Наличие относительно самостоятельного по своему экономическому содержанию общественного отношения или их разновидностей принято называть материальным признаком правового института, а совокупность закрепленных в законе или подзаконном акте норм - юридическим признаком Якушев В.С. О понятии правового института // Правоведение. - 1970. - № 6. - С. 65.. Нам представляется, что отпочковавшиеся от имущественных отношений относительно самостоятельные их разновидности по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде выступают материальной основой (признаком) правового института приватизации жилых помещений, а совокупность содержащихся в характеризуемом Законе норм - юридической формой (по терминологии В.С. Якушева, на наш взгляд, не совсем удачной, юридическим признаком этого института).

Итак, можно предполагать, что содержащаяся в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" совокупность норм, призванных регулировать относительно самостоятельное по своему экономическому содержанию отношение по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, представляет собой самостоятельный институт права. Возникает вопрос: какова отраслевая принадлежность института приватизации жилых помещений? Для ответа на него необходимо обратиться к тем критериям, которые выработали представители правовой науки. «Каждый правовой институт, - пишет С.С. Алексеев, - посвящен определенному участку общественных отношений» Алексеев С.С. Структура советского права. М.: Юридическая литература, 1975. С. 140.. Таким основополагающим участком здесь служит специфический предмет правового регулирования. По своей экономической сути отношения по приватизации являются разновидностями товарных имущественных отношений. Есть большой соблазн квалифицировать эти отношения как гражданские, а рассматриваемый институт - как гражданско-правовой. Однако такой подход к определению правовой принадлежности института приватизации жилых помещений был бы ошибочным. Следует отметить, что институт приватизации жилых помещений настолько насыщен специфическим общественно-политическим, нравственным юридическим содержанием, что он образует особую сферу правового регулирования.

После того, как нами были выявлены особенности правовой природы приватизационных отношений, мы считаем необходимым рассмотреть экономическое содержание приватизации в жилищной сфере. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования.

1.4 Экономическое содержание приватизации в жилищной сфере

Экономическое содержание правового института приватизации жилых помещений пронизано собственными жилищно-правовыми принципами, которые сформулированы законодателем и закреплены прямо в преамбуле и тексте Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Например, в преамбуле сказано, что он "устанавливает основные принципы осуществления приватизации". Об отдельных принципах приватизации жилых помещений идет речь в ст. 1 раздела I "Общие положения" характеризуемого Закона, и наконец, им посвящен раздел II "Основные принципы и условия приватизации жилых помещений". Стало быть, характеризуемый Закон пронизывает входящие в него жилищно-правовые нормы особыми жилищно-правовыми принципами. Эти принципы неизвестны гражданскому праву, да и самому жилищному праву, ибо термин "жилищно-правовые" присущ этим принципам как выражающий собирательное понятие "принципы жилищного права", которые как таковые присущи принципам комплексной отрасли жилищного права. Принципы же приватизации жилых помещений закрепляются в анализируемом Законе как принципы жилищно-правового института. Благодаря принципам приватизации жилых помещений жилищно-правовой институт приватизации жилых помещений получает внешнее обособленное закрепление в системе российского жилищного законодательства.

Сохраняя некоторую связь с отдельными гражданско-правовыми институтами по функциональной линии, характеризуемый институт обособляется внутри комплексной отрасли жилищного права по предметному признаку. Поскольку объектом приватизации являются жилые помещения, то отношения по их приватизации можно квалифицировать как жилищные. Однако круг общественных отношений, составляющих предмет регулирования правового института приватизации жилых помещений, занимает особое положение в системе жилищных отношений. Законодатель, избрав в качестве объекта приватизации жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде, обозначил тем самым приватизацию как смену режима государственной и муниципальной собственности на занимаемые гражданами жилые помещения на режим частной собственности граждан.

Как видим, отношения по приватизации жилых помещений нельзя отнести ни к одному виду из ранее названных жилищных отношений по: приобретению земельных участков для жилищного строительства; финансированию жилищного строительства и эксплуатации жилых помещений; предоставлению жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма гражданам, нуждающимся в них; управлению жилищным фондом, жилищно-коммунальному обслуживанию граждан; налогообложению граждан в жилищной сфере и т.п. Анализируемые отношения являются своеобразными, относительно самостоятельными и самобытными, в силу чего объективно требуют своеобразного правового регулирования.

С учетом изложенного можно дать корректную с правовых позиций дефиницию института приватизации жилых помещений как юридического феномена. Правовым институтом приватизации жилых помещений признается основанная на Законе совокупность пронизываемых принципами приватизации норм, призванных регулировать в пределах предмета комплексной отрасли жилищного права обладающие относительной самостоятельностью и своеобразием общественные отношения по приватизации жилых помещений, а также связанные с ними производные предприватизационные и послеприватизационные отношения.

Из приведенных соображений видно, что институт приватизации жилых помещений отличается от комплексной отрасли жилищного права и выступает ее составной частью. Это отличие обнаруживает себя как объемом, так и своеобразием предмета правового регулирования: нормы и принципы названного института регулируют не всю совокупность жилищных отношений, а лишь отношения по приватизации жилых помещений. Жилищно-правовой институт приватизации жилых помещений имеет свою структуру. По своей структуре он состоит из регулятивных норм и обладает всеми признаками системного правового образования; сообразно этому для него характерны относительная самостоятельность, устойчивость и автономность функционирования. В этой связи возникает вопрос о юридической судьбе и месте принципов и норм Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Можно полагать, что на настоящее время он выполнил свою историческую миссию главным образом как регулятор отношений по преобразованию форм собственности в жилищной сфере. Но поскольку процесс приватизации жилых помещений продолжается, то основные принципы и нормы этого Закона могли бы быть сохранены в новой редакции федерального закона либо воплощены в ЖК РФ. Вопрос о способе воплощения указанных принципов и норм может решить законодатель. Поскольку порядок приватизации жилья устанавливается федеральным законом, то если законодатель сочтет необходимым закрепить в ЖК РФ институт приватизации жилых помещений, то соответствующую статью следует назвать "Приватизация гражданами занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда", наполнив ее следующим содержанием (таблица 3).

Таблица 3

Права граждан по приватизации жилых помещений

Право

Сущность права

1. Граждане имеют право приватизировать жилые помещения, занимаемые ими по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача в собственность нанимателя занимаемого им жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого нанимателем с собственником жилищного фонда или правомочным им лицом. Этот договор по установленным законом основаниям может быть признан в судебном порядке недействительным.

2. Граждане имеют право на получение жилого помещения в собственность в порядке приватизации жилых помещений.

Право на приватизацию жилого помещения сохраняется тогда, когда в установленном порядке признан недействительным ранее заключенный договор на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации.

Займут ли нормы названного института место в ЖК РФ или останутся в рамках отдельного закона - это право законодателя. Мы полагаем, что с точки зрения целесообразности и удобства пользования место норм этого института в конечном счете в ЖК РФ. Если же законодатель сочтет необходимым сохранить отдельно упомянутый Закон, то тогда ему следовало бы учесть и наши предложения по более четкому его названию. При любом варианте решения вопроса многие нормы и принципы этого Закона следует совершенствовать.

Итак, мы пытались доказать, что приватизация жилых помещений является институтом жилищного права. Вместе с тем на практике граждане, да и официальные учреждения нередко употребляют термин "право", "право граждан на приватизацию жилых помещений" и т.п. Следует отметить, что и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" довольно широко и многоаспектно употребляет термин "право". Этот термин в юриспруденции имеет два основных смысловых значения. Различают:

1) право в объективном смысле, или объективное право, т.е. выраженное в норме и обеспеченное принудительной силой государства общеобязательное правило поведения. Когда законодатель допускает выражения: а) "вступление в права собственности на жилище" (преамбула Закона); б) "в случае нарушения прав граждан" (ст. 8 Закона), он имеет в виду право в объективном смысле;

2) право в субъективном смысле или, иначе говоря, субъективное право, т.е. гарантированные принудительной силой государства возможности известного поведения, принадлежащие субъекту. Так, законодатель в ст. 11 анализируемого Закона определяет, что "каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде".

Поскольку каждый гражданин, как указывает законодатель, имеет право, то в характеризуемом Законе указаны и органы, которые обязаны обеспечить реализацию этого права. В качестве обязанных лиц по передаче гражданам в собственность жилых помещений выступают юридические лица - титульные владельцы жилья в лице наймодателей жилых помещений.

Субъективное право каждого гражданина на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения, находящегося в доме государственного или муниципального жилищного фонда, строится по модели элемента обязательственного правоотношения и может быть определено как установленная законом мера возможного поведения управомоченного лица. Эта мера может заключать: а) правовую возможность совершения действий самим управомоченным лицом. Так, в силу ст. 11 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждому гражданину принадлежит право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, поэтому гражданин сам решает, когда приобретать в собственность занимаемое им жилое помещение и как использовать эту собственность; б) правовую возможность требовать управомоченным лицом от обязанного лица (лиц) совершения определенных действий по заключению договора о передаче жилого помещения и фактической передаче этого помещения.

После того, как мы определили экономическое значение приватизации жилых помещений, мы считаем необходимым, рассмотреть методику приватизации жилого помещения. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.

Глава 2. Методика приватизации жилого помещения

2.1 Постановка задачи приватизации

На сегодняшний день еще не все понимают, нужно ли им приватизировать жилье, и если нужно, то зачем. Постараемся разобраться, в чем состоит суть приватизации, выясним ее плюсы и минусы, а также определим, с чего начать и как правильно провести процедуру приватизации. Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541--1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу государственного или муниципального жилья в собственность граждан.

Таким образом, приватизировав свою квартиру или комнату, вы приобретете на нее право собственности. Это значит, что вы сможете свободно распоряжаться своим жилым помещением, а именно: продать его, сдать в наем, подарить, передать по наследству, обменять, заключить договор ренты (это особенно актуально для людей пожилого возраста и инвалидов), то есть заключать в отношении своего жилья любые договоры, не противоречащие законодательству, а вместе с тем иметь дополнительный источник доходов.

Приватизировать можно только жилье государственного и муниципального жилищного фонда, то есть жилые помещения, принадлежащие непосредственно: Российской Федерации и ее субъектам (республикам, краям, областям, городу федерального значения -- Москве, Санкт-Петербургу); муниципальным образованиям; ведомственное жилье, принадлежащее государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям.

Следовательно, приватизация, скажем, кооперативных квартир, а также квартир (комнат), принадлежащих частным организациям, невозможна. Она не имеет смысла, поскольку основная цель приватизации -- это передача государственных и муниципальных жилых помещений в частный сектор, в данном случае -- в собственность граждан. Приватизировать можно только квартиру (комнату), в которой вы живете. Причем не просто живете, а заключили на нее договор социального найма (за некоторыми исключениями), по которому государственное или муниципальное жилье предоставляется гражданину (нанимателю) для проживания в нем без указания срока, то есть бессрочно.

Не подлежат приватизации следующие жилые помещения:
в отношении которых договор социального найма заключен после 1 марта 2005 года; находящиеся в аварийном состоянии, вследствие чего непригодные для проживания (сведения о непригодных для проживания домах можно получить в органе местного самоуправления, в Санкт-Петербурге -- в районных администрациях); расположенные в закрытых военных городках; специализированного жилищного фонда: в общежитиях, в домах маневренного фонда, в домах, предназначенных для временного приюта; в домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов; в домах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев; служебные жилые помещения, предоставленные на время работы в организации, на предприятии. Однако запрет на приватизацию служебных жилых помещений не является абсолютным. Можно приватизировать, в частности, служебное жилье сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения стационарных учреждений социальной защиты населения, находящиеся в сельской местности. Кроме того, государственный орган власти или орган власти местного самоуправления (муниципальный совет), а также руководители предприятий и учреждений, в ведении которых находятся служебные жилые помещения, имеют право (но не обязаны!) принять решение о приватизации служебных жилых помещений по заявлению граждан, занимающих данные жилые помещения. Например, в Санкт-Петербурге в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 25 мая 1994 г. № 539-р «О приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга» такое решение может быть принято в случае, если человек проработал на предприятии, предоставившем ему служебное жилое помещение, не менее 10 лет, или прожил в таком помещении не менее 10 лет. Для этого нужно предоставить копию трудовой книжки.

При постановке задачи приватизации необходимо решить как вы будете ее приватизировать: на всех (нескольких) проживающих или оформите в собственность одного. Право на приватизацию жилья существует не у всех живущих в квартире (комнате), а только у ответственного нанимателя (то есть человека, с которым непосредственно заключен договор социального найма жилья и на имя которого выдан ордер) и членов его семьи. При этом согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним: супруг, дети, родители; и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (находящиеся на полном содержании нанимателя) при условии, что они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство; в исключительных случаях -- иные лица, при условии что они признаны судом членами семьи, нанимателя жилого помещения.

Временно отсутствующие граждане имеют право на бесплатную приватизацию жилья независимо от времени отсутствия, при этом они представляют документ о причинах временного отсутствия. Если же они отказываются от участия в приватизации, то заявляют о своем решении лично или представляют нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию и о своем отказе от участия в ней.

Необходимо достигнуть согласия о приватизации в семье, поскольку если кто-либо из проживающих в квартире (комнате) членов семьи против, то приватизация состояться не может. После того как договоренность о приватизации достигнута, начинается этап по сбору пакета документов для заключения договора приватизации.

2.2 Последовательность работы по приватизации жилых помещений

приватизация жилой помещение документ

2.2.1 Состав и содержание документов для приватизации жилья

Перечень докментов, необходимых для приватизации представлен в таблице 4.

Таблица 4

Документы, необходимые для приватизации жилья

Документ

Кем выдается

1. Справка о регистрации по месту жительства (форма № 9)

Паспортным столом жилищного ремонтно-эксплуатационного государственного (муниципального) предприятия

2. Характеристика занимаемого жилого помещения (форма №7)

Паспортным столом жилищного ремонтно-эксплуатационного государственного (муниципального) предприятия

Справки формы № 9 и № 7 действуют в течение 30 дней с момента выдачи. Они должны содержать подписи всех должностных лиц и печать паспортной службы (государственного учреждения).

3. Копия ордера на жилое помещение

жилищным ремонтно-эксплуатационным предприятием

4. Технический паспорт на жилое помещение

Бюро технической инвентаризации -- БТИ (Чтобы получить технический паспорт на квартиру (комнату), вам надо оформить заявку на посещение вашего жилого помещения инспектором БТИ (ПИБа), который осуществит его замер и документально удостоверит, была или не была произведена перепланировка квартиры (комнаты).)

5. Документы, удостоверяющие личность всех, занимающих приватизируемое жилое помещение (паспорта, свидетельства о рождении для детей до 14 лет).

Это основные документы, которые надо собрать для оформления приватизации квартиры (комнаты). Но в зависимости от конкретных обстоятельств вам могут потребоваться и другие бумаги. Члены семьи нанимателя, зарегистрированные в приватизируемой квартире (комнате) после выдачи ордера на жилое помещение, должны представить копию договора найма на жилое помещение, подтверждающую право проживания в данной квартире (комнате).

Если после 1 января 1992 г. у вас был перерыв в постоянной регистрации (раньше -- прописка), то к заявлению надо приложить копию паспорта (извлечение в части, касающейся регистрации по месту жительства) и/или иное документальное подтверждение отсутствия регистрации за данный период с письменным пояснением причин.

Временно отсутствующие (выписанные) граждане представляют документ о причинах временного отсутствия. Если временно отсутствующий отказывается от участия в приватизации квартиры, он заявляет о своем решении лично или представляет нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию и о своем отказе от участия в ней.
Доверенные лица представляют нотариально удостоверенную доверенность, которая обязательно должна содержать указание на право получить в собственность доверителя бесплатно в порядке приватизации жилое помещение по указанному адресу. В материалах приватизационного дела должен находиться либо подлинник такой доверенности, либо нотариально удостоверенная копия. Если приватизируется квартира (комната), в которой живут только несовершеннолетние дети, необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. При передаче жилых помещений в собственность исключительно несовершеннолетних в договоре передачи указывается номер и дата выдачи разрешения органов опеки или подтверждается факт совместного проживания с ними родителей (усыновителей, опекунов, попечителей).

Существуют и правила, устанавливаемые местными властями. При приватизации служебного жилья в Санкт-Петербурге вам потребуется документ, подтверждающий, что вы проживали в данном жилом помещении или работали в учреждении, предоставившем служебную жилплощадь, в течение не менее 10 лет (соответственно справка по форме № 9 или заверенная выписка из трудовой книжки). Время проживания в служебном жилом помещении исчисляется с момента вселения в него согласно ордеру.

Если вы прибыли на постоянное жительство в Санкт-Петербург после 01.01.92 или изменили место жительства в Санкт-Петербурге после 01.01.92, то при подаче заявления на приватизацию вам надо представить: справки о регистрации по месту жительства по форме №9 из всех мест проживания после соответствующей даты; справку о том, что ранее занимаемые жилые помещения вами не были приватизированы.

В Санкт-Петербурге, чтобы приватизировать квартиру или комнату в домах -- памятниках архитектуры, вам также потребуются справки Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). При этом архитектурно-художественные элементы интерьера квартиры в собственность граждан не передаются. Перечень таких элементов, составленный КГИОП по заявкам Центрального городского и районных агентств, является неотъемлемой частью договора передачи квартиры в доме-памятнике в собственность граждан.


Подобные документы

  • Юридическая природа и сущность приватизации жилых помещений и ее принципов. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации. Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений.

    дипломная работа [83,2 K], добавлен 13.06.2010

  • Жилые помещения как объекты приватизации, анализ особенностей законодательства о приватизации жилых помещений в Российской Федерации и Великобритании. Понятие, принципы, особенности, порядок приватизации и реприватизации отдельных видов жилых помещений.

    дипломная работа [140,8 K], добавлен 08.10.2010

  • Законодательство о приватизации жилых помещений в России и за рубежом. Жилые помещения как объекты приватизации: понятие, принципы и порядок приватизации. Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения и помещений в общежитиях.

    дипломная работа [147,2 K], добавлен 02.10.2010

  • Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда. Окончание приватизации жилищного фонда в России. Права собственников жилых помещений и членов их семей. Защита права собственности на жилое помещение. Договор о приватизации жилого помещения.

    дипломная работа [108,6 K], добавлен 13.06.2010

  • Особенности приватизации жилья в России. Сроки временного отсутствия граждан для лишения прав пользования жильем. Группы помещений, которые не подлежат приватизации. Передача жилых помещений в собственность граждан. Документы для оформления сделки.

    реферат [23,8 K], добавлен 20.06.2013

  • Проблемы возникающие при приватизации отдельных видов жилых помещений. Правовые нормы законодательства по регулированию договора управления многоквартирным домом. Методы соблюдения прав собственников квартир при переводе жилого помещения в нежилое.

    реферат [19,4 K], добавлен 17.09.2011

  • Анализ правовой природы приватизации жилых помещений на основе действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства. Понятие и особенности режима жилищных отношений граждан. Основы приватизации государственного и муниципального имущества.

    реферат [42,8 K], добавлен 30.01.2013

  • Теоретические положения приватизаций жилья. Методики осуществления процесса приватизации на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства. Современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и за рубежом.

    дипломная работа [1,3 M], добавлен 01.08.2012

  • Изучение сущности и своеобразия правовой формы отношений в сфере приватизации жилых помещений. Юридическая конструкция, правила оформления документов и характерные особенности приватизации жилья. Защита прав несовершеннолетних и анализ судебной практики.

    курсовая работа [37,4 K], добавлен 03.04.2012

  • Понятие и правовые основы приватизации. Субъекты и объекты приватизации. Способы приватизации. Порядок приватизации. Особенности приватизации в России. Приватизация государственного и муниципального имущества продолжается.

    реферат [15,2 K], добавлен 11.04.2004

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.